BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN 4.1 Kesimpulan 1

BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN
4.1 Kesimpulan
1.
Berdasarkan hasil identifikasi terhadap aset tetap non operasional milik
Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu diperoleh informasi bahwa pada saat
ini Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu memiliki tujuh aset idle yang
lokasinya tersebar di berbagai wilayah di Kabupaten Tanah Bumbu. Aset
tanah milik Dinas Kehutanan dan Perkebunan dengan luas ±20.000 meter
persegi yang berada di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru,
Kecamatan Simpang Empat merupakan aset yang sangat memungkinkan
untuk dioptimalkan kegunaannya, karena lokasi tapakberada tepat di pusat
Kota Batulicin.
2.
Analisis HBU merupakan alat untuk menemukan penggunaan tertinggi dan
terbaik atas suatu tapak baik tapak yang belum terbangun ataupun tapak yang
telah terbangun. Analisis HBU dilakukan dengan menguji empat aspek
utama, yaitu dimungkinkan secara fisik, diizinkan secara hukum, layak
secara finansial, dan produktivitas maksimal. Berdasarkan perhitungan pada
analisis produktivitas properti, analisis pasar properti, dan analisis kelayakan
finansial, diperoleh hasil sebagai berikut.
a. Analisis produktivitas properti dan analisis pasar, menyimpulkan bahwa
properti yang layak untuk dikembangkan di atas objek penelitian seluas
±20.000 meter persegi tersebut adalah sebagai komplek perkantoran dan
pertokoan dan sebagai pusat perbelanjaan modern.
71
72
b. Nilai investasi properti (market value) untuk masing-masing alternatif
penggunaan dinilai dengan pendekatan data pasar tanah dan pendekatan
biaya untuk bangunan. Nilai properti untuk penggunaan komplek
perkantoran dan pertokoan adalah Rp140.716.181.100,- ( seratus empat
puluh miliar tujuh ratus enam belas juta seratus delapan puluh satu ribu
seratus rupiah), sedangkan nilai properti untuk penggunaan pusat
perbelanjaan modern adalah sebesar Rp334.175.564.800,- (tiga ratus tiga
puluh empat miliar seratus tujuh puluh lima juta lima ratus enam puluh
empat ribu delapan ratus rupiah).
c. Analisis kelayakan finansial dilakukan dengan menggunakan metoda
DCF (Discounted Cash Flow) atau aliran kas terdiskonto dengan masa
proyeksi selama sepuluh tahun. Tabel 4.1 berikut menyajikan hasil uji
kelayakan berdasarkan analisis kelayakan finansial.
Tabel 4.1
Perbandingan Kelayakan Finansial
Komplek
Perkantoran dan
Pertokoan
Pusat Perbelanjaan
Modern
Keputusan
Positif
Rp 218,143,181,000.00
Rp 345,704,060,000.00
Layak
>
WACC
(11,64%)
18.58%
12.16%
Layak
≥1
1.55
1.03
Layak
Tahun
4.39
8.78
Layak
Indikator
Net Presen Value
(NPV)
Modified Internal
Rate of Return
(MIRR)
Profitability Index
(PI)
Payback Period
(PP)
Nilai Tanah
m²
Rp
10,910,000.00
Sumber: Lampiran 19 dan Lampiran 24 (diolah)
Rp
17,290,000.00
73
d. Langkah terakhir dalam tahap analisis HBU adalah melakukan analisis
produktivitas maksimum, yang dapat dilihat dari dua teori yang berbeda,
yakni teori penilaian properti dan teori penilaian bisnis. Teori penilaian
properti menyatakan bahwa HBU atas tapak adalah sebagai pusat
perbelanjaan
modern,
dengan
mempertimbangkan
produktivitas
maksimal sebagai indikasi nilai tanah tertinggi yang dihasilkan oleh
properti yakni sebesar Rp17.290.000,- (tujuh belas juta dua ratus
sembilan puluh ribu rupiah) per meter persegi. Teori penilaian bisnis
menyatakan bahwa simpulan HBU adalah sebagai komplek perkantoran
dan pertokoan, dengan alasan bahwa produktivitas maksimum didasarkan
pada hasil uji komponen kelayakan finansial yang terbaik dan tertinggi di
antara pilihan properti yang ada, yaitu NPV, MIRR, PI dan PP.
Mempertimbangkan
adanya
perbedaan
simpulan
tersebut,
maka
penelitian ini akan menggunakan dasar penilaian bisnis untuk
menghasilkan simpulan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) atas
tapak objek penelitian. Kesimpulan yang diperoleh dari penelitian ini
adalah usulan penggunaan tertinggi dan terbaik atas tapak seluas ±20.000
meter persegi milik Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu yang terletak di
Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru, Kecamatan Simpang
Empat, Kabupaten Tanah Bumbu adalah usulan penggunaan komplek
perkantoran dan pertokoan.
74
4.2 Saran
Inti dari penelitian ini adalah mengoptimalkan aset non operasional milik
Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu untuk kemudian dilakukan analisis dengan
metoda HBU. Aset non operasional yang dimaksud di sini adalah sebuah lahan
dengan luas ± 20.000 meter persegi yang berlokasi di pusat Kota Batulicin yakni
di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru, Kecamatan Simpang Empat
yang telah menghasilkan kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai
komplek perkantoran dan pertokoan. Jika dikaitkan dengan trend pengelolaan
aset daerah, di mana seluruh kabupaten/kota di Indonesia sedang gencar
melakukan optimalisasi dari aset-aset potensial yang dimiliki guna meningkatkan
Pendapatan Asli Daerah, maka Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu dapat
merencanakan untuk mempromosikan aset yang potensial ini kepada para
investor dalam rangka pembangunan daerah serta optimalisasi Pendapatan Asli
Daerah (PAD), dengan memperhatikan beberapa hal.
1. Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu dapat mempergunakan hasil dari
penelitian ini untuk menawarkan peluang investasi kepada pihak swasta
dengan mekanisme kerjasama seperti Bangun Guna Serah (BGS), kerjasama
operasi, penyertaan modal dan lain-lain.
2. Indikasi nilai pasar tanah yang terdapat dalam penelitian ini, dapat dijadikan
sebagai dasar penentuan porsi penyertaan modal bagi Pemerintah Kabupaten
Tanah Bumbu dan dapat digunakan sebagai pedoman dalam menghitung
pembagian keuntungan berdasarkan persentase modal masing-masing pihak.
Pembagian keuntungan tersebut tidak termasuk apa yang menjadi kewajiban
pihak swasta, seperti retribusi dan pajak daerah.
75
3. Proyeksi aliran kas menunjukkan bahwa bagian keuntungan pemerintah
kabupaten sebagaimana yang akan dituangkan dalam kontrak kerjasama
nantinya, baru dapat diambil pada tahun ke empat, yaitu pada saat terjadinya
BEP (Break Event Point) investor. Sebaliknya, sangat disarankan bahwa
bagian keuntungan pemerintah kabupaten tidak ditarik hingga akhir masa
proyeksi, tetapi diinvestasikan kembali dalam bentuk usaha lainnya.
4. Rencana penataan ruang untuk Kabupaten Tanah Bumbu hendaknya dibuat
konsisten dan lebih detail lagi guna mempertimbangkan perkembangan
Kabupaten Tanah Bumbu ke depannya, sehingga bisa dijadikan panduan bagi
investor yang akan berinvestasi di Kabupaten Tanah Bumbu.
5. Penelitian ini hanya dilakukan terhadap aset idle milik Pemerintah Kabupaten
Tanah Bumbu yang berlokasi di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung
Baru, Kecamatan Simpang Empat. Apabila pihak Pemerintah Kabupaten
Tanah Bumbu akan melakukan optimalisasi untuk mengetahui penggunaan
tertinggi dan terbaik terhadap keenam aset idle yang lain dengan lokasi yang
berbeda, maka harus dilakukan penyesuaian-penyesuaian khususnya dari sisi
peraturan zoning dan land use serta analisis pasar.