analisa penggunaan tertinggi dan terbaik pada aset

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013
ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA ASET
MILIK PEMERINTAH TERHADAP PENINGKATAN NILAI LAHAN
KAWASAN
(Studi Kasus Lahan Sekolah di Koridor Jalan A. Yani Surabaya )
Dedy Kurniawan1) dan Christiono Utomo2)
1) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo,
Surabaya, 60111, Indonesia, e-mail: [email protected]
2) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo,
Surabaya, 60111, Indonesia, e-mail: [email protected]
ABSTRAK
Lahan merupakan atribut penting dalam pengelolaan perkotaan dengan terbatas tetapi
kebutuhan penggunaannya terus meningkat. Pemerintah Kota Surabaya memiliki aset yaitu
berupa lahan SD yang berada di Koridor Jalan A.Yani yang diwacanakan akan segaera
direlokasi. Lokasi lahan tersebut berada pada kawasan perdagangan dan jasa dengan nilai
properti yang terbilang cukup tinggi, dengan harga lahan rata-rata sebesar Rp. 4.500.000 / m2.
Harga lahan yang cukup tinggi tersebut menunjukkan bahwa pada kawasan tersebut memiliki
suatu nilai investasi yang cukup tinggi, sehingga cukup kurang dalam pemanfaatanya jika
masih digunakan sebagai sekolah. Untuk menentukan penggunaan yang maksimal yaitu
dengan menggunakan prinsip HBU dimana ada empat kriteria yang harus dipenuhi, yaitu
Secara hukum diizinkan (KDB,KLB dan GSB), secara fisik memungkinkan (Bentuk, Ukuran
dan Keadaan Tanah), secara finansial layak (NPV,IRR dan Payback Period) dan berproduksi
secara maksimal (nilai lahan/m2). Penilaian pada masing-masing kriteria tersebut dilakukan
secara berurutan. Hasil dari wawancara dengan stakeholder menunjukkan bahwa alternatif
pemanfaatan lahan yang cukup memungkinkan untuk dikembangkan yaitu sebagai
perdagangan dan jasa dimana yang sebelumnya adalah sebagai fasilitas umum. Alternatif
yang muncul adalah Food Center, Lapangan Futsal, Pusat Oleh-Oleh. Dari ketiga alternatif
yang muncul dianalisa dengan empat kriteria HBU, maka muncullah jenis pemanfaatan yang
dinalai paling tinggi dan terbaik adalah digunakan sebagai lapangan futsal dengan nilai lahan
sebesar Rp. 5.403.63/m2. nilai lahan tersebut naik sebesar 20% dari nilai lahan sekarang yang
sebesar Rp 4.500.000/m2.
Kata kunci: Highest and Best Use, Pemanfaatan lahan.
PENDAHULUAN
Dalam perkembangan kota surabaya tampak terdapat beberapa kawasan yang
berkembang cukup pesat. Salah satunya adalah koridor jalan ahmad yani surabaya, dimana
memiliki fungsi sebagai jalan nasional yang menghubungkan antara kota surabaya dengan
kota sidoarjo. Hal ini cukup berpengaruh terhadap pertumbuhan dan perkembangan kota
surabaya khususnya di sepanjang jalan ahmad yani itu sendiri.
Penggunaan lahan pada kawasan ini direncanakan sebagai kawasan komersial dan
fasilitas umum sejalan dengan arahan detail dan teknis kota pada Rencana Detail Tata Ruang
Kota (RDTRK), dan Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK). Secara umum beberapa
perencanaan diatas didukung pula oleh Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya 2013
yang merencanakan Koridor Jalan Ahmad Yani menjadi kawasan perdagangan dan jasa. Akan
tetapi masih terdapat satu lahan yang berfungsi sebagai Sekolah Dasar yang diwacanakan
ISBN : 978-602-97491-7-5
B-22-1
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013
akan segera direlokasi. Pemanfaatan lahan ini bisa didapatkan dari menggunakan metode
analisa Penggunaan Tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use).
Tujuan dari Penelitian ini adalah menganalisa alternatif pemanfaatan lahan sehingga
mendapatkan jenis pemanfaatan lahan yang terbaik menggunakan metode HBU yang
memberikan nilai untuk peningkatan nilai lahan terhadap kawasan di jalan ahmad yani
terutama di sekitar lokasi studi (Jalan ahmad yani no. 247 Surabaya).
METODE
Diagram alir penelitian ditunjukan pada Gambar 1.
Secara Hukum diijinkan
Secara fisik memungkinkan
Market Analysis
Secara keuangan layak
Perbandingan data pasar
Berproduksi secara maksimal
Kesimpulan dan Saran
.
Gambar 1 Diagram Analisa Metode HBU
Diagram alir diatas menginformasikan bahwa posisi market analysis cukup memiliki
peran dalam menentukan analisa keuangan, hal ini bertujuan untuk lebih selektif dalam
pemanfaatan lahan yang telah di analisa secara fisik dan legal. Market analysis akan
membahas mengenai karakter pasar yang memungkinkan untuk lahan obyek penelitian,
berikut ini kriteria yang akan dibahas adalah : Market delineation, Demand analysis dan
Supply analysis. Sedangkan dalam analisa berdasarkan kriteria HBU ada empat kriteria yang
harus dipenuhi dalam penelitian ini yaitu:
1. Secara hukum diijinkan yang meliputi zoning (RTRW Kota Surabaya) dan building codes
(KDB, KLB dan GSB)
2. Secara fisik memungkinkan yang meliputi bentuk, ukuran, kondisi tanah dan akses
menuju lokasi.
3. Secara keuangan layak dapat diukur dengan menggunakan metode IRR. Dimana
alternatif dikatakan layak apabila IRR > MARR. Menurut Hidayat (2009) untuk analisis
secara keuangan dan juga untuk memilih kegunaan yang memberikan nilai yang
maksimum, ada beberapa tolok ukur yang sering digunakan adalah : aliran tunai bersih,
IRR dan Payback Period.
4. Berproduksi secara maksimal. Dalam hal ini dengan mengukur nilai sisa tanah yang telah
dikembangkan menjadi suatu properti yang memiliki profit sehingga karena
pengembangan properti tersebut, nilai tanah akan meningkat dari sebelumnya.
ISBN : 978-602-97491-7-5
B-22-2
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013
Secara umum penelitian ini merupakan penelitian pemodelan keuangan dengan
menggunakan prinsip Highest and Best Use. Metode penelitian yang digunakan dalam
penelitian ini adalah dengan metode survey dan wawancara. Menurut Sugiono (2009) metode
survey digunakan untuk mendapatkan data dari tempat tertentu (bukan buatan), dengan cara
mengedarkan kuesioner dan wawancara terstruktur. Alternatif pemanfaatan lahan diperoleh
berdasarkan hasil wawancara kepada stakeholder. Selanjutnya alternatif tersebut dapat
menjadi masukan kepada responden yang kemudian akan dipilih beberapa alternatif
pemanfaatan lahan yang akan dianalisa menggunakan The Highest and Best Use. Adapun
indikasi variabel yang akan digunakan dalam penelitian ini antara lain.
Tabel 1 Variabel Penelitian
No
Variabel
1
Segi Hukum
2
Segi Fisik
3
Segi Keuangan
4
Produktivitas Maksimal
Indikator
1.
2.
1.
2.
3.
1.
2.
3.
1.
2.
3.
4.
Zoning
Peraturan bangunan
Ukuran dan Bentuk
Kondisi Tanah
Akses ke lokasi
Pendapatan kotor efektif
Engeluaran operasional
Pendapatan bersih
NPV
IRR
Payback period
Estimasi nilai lahan
KESIMPULAN DAN SARAN
Di koridor jalan ahmad yani saat ini yang berkembang cukup pesat adalah kawasan
perdagangan dan jasa. Akan tetapi ada satu lahan sekolah yang akan segera direlokasi,
sehingga lahan bekas sekolah tersebut cukup berpotensi untuk dikembangkan. Oleh karena itu
penelitian ini bertujuan untuk mendapatkan penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap
lahan tersebut sehingga dapat meningkatkan nilai lahan sekitar. Berdasarkan hasil wawancara
dengan stakeholder kunci diperoleh 3 alternatif pemanfaatan lahan yaitu: Food Center,
Fasilitas Olah Raga (Lapangan Futsal) dan Pusat Oleh-Oleh. dari ketiga alternatif tersebut
selanjutnya akan dianalisa menggunakan metode Highest and Best Use
Tabel 2 Hasil analisa emnggunakan metode HBU
Food Center
Lapangan Futsal
Pusat Oleh-oleh
Peruntukan ketiga alternatif berupa bangunan komersial
Aspek Legal
Kelayakan
Fisik
Luas Dasar Bangunan = 638 m2 ≈ KDB = 60% (memenuhi)
Luas Dasar Bangunan =638 (memenuhi)
Ketinggian Bangunan 2 lantai (memenuhi )
KDH min 40% > 10% (memenuhi)
Lokasi lahan (layak)
Akses Lokasi (layak)
Bentuk dan ukuran lahan dapat memanfaatkan seluruh luas dasar bangunan
(memenuhi)
Ketersediaan Fasilitas Umum (layak)
ISBN : 978-602-97491-7-5
B-22-3
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013
Food Center
Lapangan Futsal
Pusat Oleh-oleh
Kelayakan
Finansial
Biaya investasi
Rp. 749.000.000
Nilai Properti
Rp 3.957.058.428
Investasi < Nilai Properti
(layak)
Biaya investasi
Rp. 1.616.000.000
Nilai Properti
Rp. 7.559.369.565
Investasi < Nilai Properti
(layak)
Biaya investasi
Rp. 706.000.000
Nilai Properti
Rp. 3.822.084.267
Investasi < Nilai Properti
(layak)
Produktivitas
Maksimum
112 %
120 %
109 %
Penelitian ini memberikan gambaran mengenai jenis pemanfaatan lahan tertinggi dan
terbaik, namun pada analisa keuangan masih menggunakan asumsi umum. Dalam penelitian
ini pengembangan terhadap properti hanya dilakukan pada alternatif penggunaan tunggal.
Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dalam penelitian ini dilakukan pada saat sekarang
dan apabila Pemerintah kota surabaya akan melakukan kerjasama dengan pihak ketiga dengan
sistem apapun, selayaknya dilakukan penilaian ulang karena nilai dapat berubah setiap waktu.
Untuk penelitian selanjutnya diharapkan menerapkan sistem mix use untuk setiap
alternatifnya dan data-data yang digunakan terutama mengenai data ekonomi / keuangan
hendaknya lebih akurat, karena dalam penelitian ini masih ada yang menggunakan asumsi.
DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institut. (2001). The Appraisal of Real Estate. Illinois: Chicago.
Barringer, P. (2003). A life cycle cost summary. The international conference of maintenance
societies. Maintenance engineering society of australia. Perth.
Cortesi, G. (2004). Mastering Real Estate Principles. Dearborn Financial Publishing:
Chicago.
Fahanani, H. (2005). Pengaruh Lumpur Panas Porong terhadap Nilai Lahan di sekitarnya
dan Implikasi terhadap kebijakan penatagunaan lahan. Tugas Akhir Institut
Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya.
Hidayati & Hardjanto. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti. BPFE Universitas Gadjah
Mada: Yogyakarta .
Juwana, J. (2005). anduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan.
Erlangga: Jakarta.
Lang, Hans, J., Merino & Donald, N. (1993). The Selections process for capital projects. J.
Wiley and Sons: New York.
Muhroji dkk. (2002). Manajemen Pendidikan. UMS Press: Surakarta.
Negara, K. P. (2007). Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan eks Terminal
Gadang di Kota Malang. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember:
Surabaya.
Peraturan Pemerintah Nomor 19. (2005). Standar Nasional Pendidikan. Jakarta.
Poerbo, H. (1998). Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar-Dasar Studi
Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan, Rumah Sakit, dan Apartemen.
Djambatan: Jakarta.
ISBN : 978-602-97491-7-5
B-22-4
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013
Prawoto, A. (2003). Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama. BPFE:
Yogyakarta.
Putra, A. F. (2010). Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada lahan Pasar Tunjungan
di Surabaya. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya.
Soeparjanto. (2008). Konsep Dasar Penilaian. Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan
Umum: Jakarta.
Sopiah & Syihabudhin. (2008). Manajemen Bisnis Retail. Alfabeta: Bandung.
SPI. (2007). Standar Penilaian Indonesia (SPI). MAPPI: Jakarta.
Sudiasa, I. W. (2000). Pengaruh Fasilitas Umum terhadap harga Pokok tanah dan Analisa
kelayakan investasi pada Perumahan Puri gading. Tesis Pasca Sarjana Institut
Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya.
Sugiyono. (2009). Metode Penelitian Bisnis (Pendekatan Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D),
cetakan keempat belas. Alfabeta: Bandung.
Thomas, D. P., & Fanning, S. (1987). A Practical Method for Complying with R 41c’s Highest
and best use Requirement. Appraisal Journal 55, no. 2: 180: Business Source Elite,
EBSCOhost. Dipetik November 3, 2012.
Wijaya, A. (2007). Analisa Penentuan Pemanfaatan lahan bekas lokasi Pasar Sentral di Kota
Bulukumba. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya.
Wilson, D. (1995). Highest and Best Use: Appraisal Heuristics versus Economic Theory.
Appraisal Journal, 63(1), 11-26.
ISBN : 978-602-97491-7-5
B-22-5