PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Di Sampaikan Oleh:
H. SUDJADI, SE
2015
pala
Biodata Narasumber :
H. SUDJADI, SE
Panggilan : Pak Djadi
Lahir
Pendidikan
Karier Kerja
: Boyolali, 17 Januari 1951
: S1 Manajemen, UNISSULA Semarang
:
 7 Th staf Kontraktor
 5 Th Manager Konsultan Teknik
 4 Th Usaha kontraktor
 22 Th Usaha Developer s/d sekarang
Pengabdian Organisasi :
 10 Th Sekjen PERMADANI
 9 Th Dewan Pembina DPD REI Jateng
 3 Th Bendahara DPD REI Jateng
 3 Th Sekretaris DPD REI Jateng
 6 Th Ketua DPD REI Jateng
 3 Th Anggota Badan Diklat DPP REI
 3 Th Ketua Badan Diklat DPP REI
Filosofi Hidup
: “Bekerja sepanjang waktu , ber do’a setiap saat”
Aplikasi Akutansi Perpajakan
Properti Residensiil
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Beberapa Pajak Bidang Real Estat
Legalitas Agremen Perpajakan.
Pajak Penghasilan (PPH).
Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Pajak Penjualan Barang Mewah (PPn BM).
Kewajiban Pemotongan PPH.
PPH Atas Persewaan Tanah dan atau Bangunan.
Pajak RSH.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
BEBERAPA PAJAK & RETRIBUSI
BISNIS REAL ESTATE
1.
2.
3.
4.
5.
– . IR.
PPHTB- BPHTB
Saat pembebasan lahan
Retribusi Perijinan :

IMB, Ijin Jalan Masuk

Ijin Lingkungan (Ijin HO)

Amdal dan Amdalalin
PPN untuk jasa konsultan perencanaan apabila
didesain konsultan
PPN
Jasa Konstruksi Sub Kontraktor
PPH
Jasa Konstruksi Sub Kontraktor
PPH
Pungut Psl.21, 22, 23
Saat Penjualan :

PPN 10% untuk rumah non subsidi

PPN 0% untuk rumah bersubsidi s/d harga 88 juta

PPH Final 5% untuk rumah non subsidi

PPH Final 1 % untuk rumah bersubsidi s/d harga 88
juta
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PRINSIP AKUNTANSI
•
•
•
•
•
– . IR.
Pencatatan data Keuangan yang selalu
seimbang Debet dan Kredit
Dilakukan terus menerus secara konsisten
Dicatat atas dasar transaksi yang dilakukan
oleh legalitas bisnis/ legal aspek
Hasil
akhir
adalah
penghitungan
laba
perusahaan dan Neraca Perusahaan, juga data
asset yang didukung oleh legalitas data
Pertanggung Jawaban hasil akuntansi untuk
para pemegang saham/ pemilik juga untuk
Negara lewat perpajakan.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
AKUNTANSI PERPAJAKAN
MARKETING

Penerimaan Booking Fee
di kredit dicatat hasil lain-lain

Penerimaan uang muka

Penerimaan Biaya Proses

Penerimaan PPN dari Konsumen

Pengeluaran bayar biaya proses bank
dicatat di Kredit
(uang muka diterima)
dicatat Kredit
(Uang titipan Konsumen)
dicatat
Kredit titipan pajak
di debet uang muka titipan

Pengeluaran bayar PPN
di debet rekening titipan pajak
Penerimaan Realisasi KPR :
1. Dana cair ke Bank--- Hasil penjualan (Kredit)
2. Dana di tahan di Bank --- Jaminan di tahan Bank ( Debet)


– . IR.
Pencairan Jaminan bank
dicatat jaminan bank di Kredit
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Pajak Penghasilan
Pasal 4 (1) UU PPh.

Obyek pajaknya

Saat pembayaran / penyetoran PPh :

Wajib pajak

Perhitungan dan pembayaran PPh

Pembayarn PPh paling lama
: Setiap tambahan kemampuan ekonomis yang
berasal dari Indonesia maupun luar Negeriyang dapat dipakai untuk
konsumsi atau untuk menambah kekayaan wajib pajak yang
bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun.
Atas penghasilan
yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar pajak penghasilan.
: Wajib membayar sendiri pajak penghasilan yang
terhutang ke bank atau kantor pos yaitu sebelum akte atau pengalihan
hak ditandatangani PPAT.
dihitung atas dasar
jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan
pembayaran tambahan lainnya.
tanggal 15 bulan berikutnya
atas pembayaran uang muka dan atau tahapan pembayaran.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
DASAR PENGENAAN DAN TARIF PPh.
Nilai pengalihan
Nilai atas dasar
Akta pengalihan
HAK
NJOP
Nilai
Tertinggi
Tarif 5 %
Tarif 1 %
Untuk RST
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Akutansi PPh
a. Pada saat uang muka atau cicilan .
Debet
Kas / Bank Rp. xxx,Kredit
Hutang pajak Th. Berjalan Rp. xxx,b. Pada saat pelunasan / KPR.
Debet
Kas / Bank Rp. xxx,Kredit
Hutang pajak Th. Berjalan Rp. xxx,-
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Contoh

Penjualan rumah Blok B No. 7 Harga
jual 200 Jt. Uang muka 50 Jt.
a. Pada saat uang muka atau cicilan .
Debet
Kas / Bank Rp. 50.000.000,Kredit
Uang muka diterima
Rp. 43.183.000,Pajak Penghasilan
Rp. 2.272.000,Pajak Pertambahan nilai Rp. 4.545.000,b. Pada saat pelunasan / KPR.
Debet
Kas / Bank Rp. 150.000.000,Kredit
Hasil penjualan
Rp. 129.546.000,Pajak Penghasilan
Rp. 6.818.000,Pajak Pertambahan nilai Rp. 13.636.000,-
*Bila harga jual sudah termasuk PPn.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Contoh
*Bila harga jual belum termasuk PPn.
 Penjualan rumah Blok B No. 7 Harga
jual 200 Jt. Uang muka 50 Jt.
a. Pada saat uang muka atau cicilan .
Debet
Kas / Bank Rp. 50.000.000,Kredit
Uang muka diterima
Pajak Penghasilan
b. Pada saat pelunasan / KPR.
Debet
Kas / Bank Rp. 150.000.000,Kredit
Hasil penjualan
Pajak Penghasilan
Rp. 47.500.000,Rp. 2.500.000,-
Rp. 142.500.000,Rp. 7.500.000,-
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Pajak Pertambahan Nilai
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
– . IR.
Dikenakan kepada pengusaha Kena Pajak,
ditetapkan dirjen Pajak PKP
Saat menjual kita wajib pungut PPN,
sebesar 10% = Pajak Masuk (PM)
Saat membeli bahan-bahan/ produksi dikenakan
10% = Pajak Keluaran (PK)
Setiap bulan Laporan kantor pajak.
Pajak Masuk – Pajak Keluaran:
PM > PK = disetor kas negara
PM < PK = direstitusi setelah 1 tahun
Rumah Sejahtera Tapak (RST) PPN s/d harga
jual 88 juta bebas ( tidak dipungut) – tetap
laporan tiap bulannya.
PPN yang dipungut beban konsumen
Bagaimana harga jual diatas 88 juta- dikenakan
PPN- 10%.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Pajak Pertambahan Nilai

Pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) atau
Jasa Kena Pajak (JKP), kecuali pengusaha kecil yang batasannya
ditetapkan oleh Mentri Keuangan, wajib melaporkan usahanya untuk
dikkukuhkan sebagai pengusaha Kena Pajak dan wajib memungut,
menyetor, dan melaporkan pajak perttambahan Nilai dan Pajak
Penjualan atas Barang Mewah yang terutang.
(Pasal 3A ayat (1) UU PPN)
Pengusaha
Kena Pajak
Penyerahan Barang Kena Pajak
Penyerahan Jasa Kena Pajak
Wajib Membuat Faktura
Pajak untuk setiap :
Ekspor Barang Kena Pajak
Tidak Berwujud
Ekspor Jasa Kena Paja
Pasal 13 UU PPN
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Fasilitas PPn dibebaskan atas RS dan RSS
36/PMK.03/2007 sttd 125/PMK.011/2012
1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2
2. Harga jual pada tidak lebih dari: (sesuai wilayah)
RS & RSS
Syarat
Rp. 110
Juta.
Sumatera, Jawa,
Sulawesi
Rp. 131
Juta.
Kalimantan, Maluku,
NTB, NTT,
Batam,Bintan, Karimun
Rp. 173
Juta.
Papua, Papua Barat
3. Rumah pertama yang dimiliki, dipakai
sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Fasilitas PPN dibebaskan
atas Rumah Susun Sederhana
36/PMK.03/2007 sttd 125/PMK.011/2012
1. Harga jual tidak lebih Rp. 75 Juta
2. Luas bangunan tidak lebih dari 21 m2
RS & RSS
Syarat
3. Pembangunan mengacu pada Permen PU
4. Unit pertama yang dimiliki, dipakai sendiri,
tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Faktur Pajak
Merupakan bukti
pemungutan pajak
(PPN)

Yang dibuat oleh
Yang melakukan
Pengusaha
kena pajak
Penyerahan
Barang Kena Pajak
atau Jasa Kena Pajak
Penerima BKP / JKP
P a s a l 1 a n g k a 23 U U P P N
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Faktur Pajak HARUS dibuat pada :
 Saat penyerahan BKP dan / atau JKP
 Saat penerimaan pembayaran
•
dalam hal penerimaan pembayaran terjadi sebelum
penyerahan BKP dan / atau JKP
 Saat penerimaan pembayaran termin
•
dalam hal penyerahan sebagian tahap pekerjaan
 Saat PKP rekanan menyampaikan tagihan
•
Kepada Bendahara Pemerintah Sebagai Pemungut PPN
P a s a l 2 a y a t ( 1 ) P E R-13/PJ/2010
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Informasi di dalam Faktur pajak
Pasal 13 ayat (5) UU PPN
Paling sedikit harus memuat :
1.
Nama, alamat dan NPWP yang menyerahkan BPK/JKP.
2.
Nama, alamat dan NPWP pembeli BPK/penerima JKP.
3.
Jenis barang atau jasa, jumlah harga atau penggantian,
dan potongan harga.
4.
PPN yang dipungut
5.
PPn BM yang dipungut.
6.
Kode, nomor seri, dan tanggal pembuatan faktur pajak
7.
Nama dan tanda tangan yang berhak menandatangani
faktur pajak
*Jika diperlukan, PKP dapat menambahkan keterangan lain
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Sanksi terkait penerbitan
Faktur Pajak
a. Tidak mengisi faktur pajak secara lengkap, selain :
 Identitas pembeli
 Identitas pembeli serta nama penandatangan
dan tandatangan dalam hal penyerahan
dilakukan oleh pengusaha kena pajak
pedagang eceran
b. Melaporkan faktur pajak tidak sesuai dengan masa
penerbitan faktur
Wajib menyetor pajak yang terutang dan dikenai sanksi administrasi
berupa denda sebesar 2 % (dua persen) dari dasar pengenaan pajak
Pengusaha
kena pajak
Pasal 14 uu kup
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
AKUNTANSI
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI





– . IR.
Penerimaan uang muka termasuk juga PPN
Harga Jual = 500 juta --- PPN 50 juta
Uang Muka 150 juta --- 135 juta uang muka
15 juta PPN
Penerimaan PPN dari konsumen = 50 juta
uang muka pelunasan 15 juta
Dicatat pajak masuk PPN 35 juta
Bayar material 100 juta, PPN 10% = 10 juta
total bayar 110 juta
Biaya proyek Rp.100 juta
PPN keluaran Rp. 10 juta
Akhir bulan saat laporan PPN :
SPT (masa) :
Pajak Masukan Rp. 50 Juta
Pajak Keluaran Rp. 10 Juta
selisih
: Rp. 40 Juta
Disetor pajak ke kas Negara l 40 – 15 =25 jt
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPn BM atas Rumah Mewah, dll
Peraturan Mentri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009
1. Rumah dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih
2. Touwn house non strata title luas bangunan 350 m2
atau lebih
Obyek Pajak
Tarif
20 %
3. Apartemen, Kondominium, Touwn house strata title
dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau
lebih
diKalikan
Dasar Pengenaan Pajak
Sebesar Harga Jual
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Penyetoran dan pelaporan PPN & PPnBM
Penyetoran PPN oleh pengusaha Kena
Pajak harus dilakukan paling lama
akhir
bulan
berikutnya
setelah
berakhirnya Masa Pajak dan sebelum
Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN
disampaikan.
Surat
Pemberitahuan
(SPT)
Masa PPN disampaikan paling
lama akhir bulan berikutnya
setelah berakhirnya Masa Pajak.
Pasal 15A UU PPN
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPh Final atas Persewaan
Tanah dan/atau Bangunan


Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah bruto nilai
pertsewaan.
Jumlah Bruto Nilai Persewaan adalah semua jumlah yang
dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa
dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan
dengan tanah dan atau bangunan yang disewa, termasuk
biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan
dan szervice charge baik yang perjanjiannya dibuat secara
terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian
persewaan yang bersangkutan.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PENGHASILAN ATAS SEWA TANAH DAN/ATAU
Bangunan Dikenakan PPH Final
Tanah
 Rumah
 Rumah Susun
 Kondominium
 Gedung Perkantoran, Pertokoan dan Pertemuan
 Rumah Kantor, Toko, Rumah Toko
 Gedung dan Bangunan Industri

BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
TATA CARA PELUNASAN
PAJAK


Pemotongan oleh penyewa dalam hal penyewa
adalah Badan Pemerintah, Subjek Pajak badan
dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha
tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar
negeri lainnya, dan orang pribadi yang ditetapkan
oleh Direktur Jenal Pajak.
Penyetoran sendiri oleh yang menyewakan dalam hal
penyewa adalah orang pribadi atau bukan.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Kewajiban Pemotongan atau
Pemungutan PPh.
1, PPh Pasal 21/26
Atas pembayaran penghasilan kepada orang pribadi
sehubungan dengan pekerjaan,jasa,dan kegiatan
2. PPh Pasal 22
Pemungutan pajak penghasilan dari pembeli atas penjualan
barang yang tergolong sangat mewah.
3. PPh 23/26
Atas pembayaran penghasilan sehubungan dengan sewa
penggunaan harta, pembayaran bunga, royalti, dan
penggunaan jasa dari pihak.
4. PPh Pasal 4 ayat (2)
Sehubungan dengan pemberian hadiah undian,pembayaran
sewa tanah dan/atau bangunan, penggunaan jasa
kontruksi,pembayaran deviden.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPH Karyawan

PPH Ps.21 yang disetor
(Total gaji yang diterima - PTKP) x 5%
PTKP 2013

– . IR.
Per/ Th.
Per/bln.
WP Pribadi
Rp. 24.300.000,00
Rp. 2.025.000,00
WP Kawin
Rp. 26.325.000,00
Rp. 2.193.750,00
WP Kawin + 1 anak
Rp. 28.350.000,00
Rp. 2.362.500,00
WP Kawin + 2 anak
Rp. 30.375.000,00
Rp. 2.531.250,00
WP Kawin + 3 anak
Rp. 32.400.000,00
Rp. 2.700.000,00
Dilaporkan setiap bulan pada SPT Masa setiap tanggal
20 bulan berikutnya.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPh Pasal 22
( Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)
(PMK-253/PMK.03/2009)
Barang yang tergolong sangat mewah :
 Pesawat Udara Pribadi dengan harga jual lebih dari Rp. 20 Milyar

Kapal Pesiar dan sejenisnya dengan harga jual dari Rp. 10 Miliar
 Rumah
beserta tanahnya dengan harga jual atau harga pengalihannya
lebih dari Rp. 10 Miliar dan luar bangunan lebih dari 500 M2
 Apartemen,
kondomonium,dan sejenisnya dengan harga jual atau
pengalihannya lebih dari Rp. 10 Miliar dan atau luas bangunan lebih
dari 400 m2
 Kendaraan
bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari 10
orang berupa sedan, SUV, MPV, minibus dan sejenisnya dengan harga
jual lebih dari Rp. 5 Miliar dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari
Rp. 5 Miliar dan dengan kapasitas silinder lebih dari 3.000 cc
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPh Pasal 22
( Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)
(PMK-253/PMK.03/2009)
 Tarif
Pajak → 5 % dari harga jual tidak termasuk
PPN dan PPnBM.

Dipungut pada saat penjualan.
 PPh
dapat diperhitungkan dlm SPT Tahunan PPh
WP Pembeli (PPh Non Final).
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
PPh Pasal 4 (2) atas Jasa Kontruksi
Imbalan jasa kontruksi
FINAL
JASA PELAKSANAAN
JASA PERENCANAAN
& PENGAWASAN
KUALIFIKASI
USAHA KECIL
KUALIFIKASI USAHA
MENENGAH ATAU
KUALIFIKASI BESAR
TIDAK
MEMILIKI
KUALIFIKASI
USAHA
MEMILIKI
KUALIFIKASI
USAHA
TIDAK
MEMILIKI
KUALIFIKASI
USAHA
2%
3%
4%
4%
6%
Dari jumlah pembayaran atau jum lah penerimaan yang
merupakan bagian nilai kontrak tidak termasuk PPN
Pelunasan PPh Usaha Jasa Kontruksi
PEMBERI HASIL
 Badan Pemerintah
 Subyek Pajak Badan Dalam
Negeri
 Penyelenggara Kegiatan
 BUT
 Kerjasama Operasi
 Perwakilan
Perusahaan
Luar Negeri lainnya
 Orang
Pribadi
yang
ditetapkan oleh Dirjen Pajak
 Orang Pribadi
 Bukan Subyek
Pajak
PELUNASAN PPh MELALUI
PEMOTONGAN OLEH
PEMBERI HASIL
PENYETORAN SENDIRI OLEH
PEMBERI JASA
RETRIBUSI / PAJAK DAERAH
dan AKUNTANSI


Pada saat awal proyek:
- BPHTB
pembebasan lahan dicatat masuk
perolehan tanah menjadi nilai persediaan tanah
- Perijinan dicatat sebagai biaya proyek dalam
proses pada saat pengeluarannya dikurangkan
sebagai biaya harga pokok produksi pada saat
menghitung HPP penjualan.
Pada saat pelaksanaan
- BPHTB – untuk konsumen saat sebelum Akta Jual
Beli di bebankan konsumen dicatat dana
titipan.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Pajak Untuk RSH
Dasar PERMENKEU No. 125/ PMK.011/2012

-
PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Harga Jual Maksimal 110/131/171 juta
bebas PPN
Rumah type Maksimal 36 M2
Rumah Pertama
Spesifikasi Rumah Sederhana/ Rumah
Sangat Sederhana
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Bagaimana Masyarakat?
1. Bagaimana Masyarakat ? tidak mau
menerima kondisi Rumah Sederhana
2. Bagaimana menyikapinya
3. Bagaimana Perpajakannya ?
– . IR.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Kondisi RSS
( Permen 403 – 2002 )
 Dinding boleh dipasang
bata / batako tanpa plester
 Lantai plester / rabat beton
 Tanpa Plafond
Peningkatan Mutu
• Dinding diplester, aci dan
cat
• Lantai dipasang keramik Kw
Proyek
• Memakai Plafond
– . IR.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Manfaat Pajak
1.
2.


– . IR.
Penerimaan Negara yang Utama dalam
APBN, Penunjang Pembangunan Segala
Bidang.
Manfaat langsung perumahan
Subsidi Uang Muka dan Bunga Bank
Stimilan Prasarana Sarana dan Utilitas
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
Dokumen-dokumen Legalitas Pajak
dokumen-dokumen legalitas yang harus ada:
1. Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)
2. Buku penjualan
3. Bukti setor PPN
Pajak masukan
4. Faktur pajak
5. Bukti potongan PPN/ faktur bila beli material/jasa
6. Akta jual beli
7. Bukti rekeningkoran bank tercatat penerimaan penjualan
8. Neraca Perusahaan
9. Laporan Laba/Rugi perusahaan
10. Bukti Pungutan pajak PPh Ps. 21, 22,23
11. Realisasi Cash flow perusahaan
12. Bukti laporan PPN yang di bebaskan (PPN 0%)
– . IR.
BADAN DIKLAT DPP REI -- H. SUDJADI,SE
– . IR.
Contoh PPH 21 (Karyawan)
Bukti bayar
– . IR.
sSp
Contoh PPH 21 (Karyawan)
spt
tanda terima
– . IR.
Contoh PPH PASAL 4 AYAT 2
Bukti bayar
– . IR.
sSp
Contoh PPH PASAL 4 AYAT 2
tanda terima
laporan pajak
– . IR.
spt
Contoh faktur PPN
– . IR.
Contoh PPn
Bukti bayar
– . IR.
sSp
Contoh PPN
tanda terima
laporan pajak
– . IR.
spt