HAK ATAS TANAH UNTUK BADAN KEAGAMAAN MENURUT

1
HAK ATAS TANAH UNTUK BADAN KEAGAMAAN
MENURUT KETENTUAN UNDANG-UNDANG AGRARIA
(U.U. NOMOR: 5 TAHUN 1960)
I.
Dasar Hukum Hak Atas Tanah
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA) adalah undang-undang yang mengatur masalah pertanahan di Indonesia.
UUPA merupakan implementasi dari Undang-Undang Dasar 1945 yang
memberikan kekuasaan kepada Negara untuk menguasai bumi, air dan ruang
angkasa. Ketentuan mengenai hal ini, dapat ditemukan Pasal 2 UUPA yang
menyebutkan sebagai berikut.
1. Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar dan halhal sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1 UUPA bahwa bumi, air dan
ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu
pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan
seluruh rakyat.
2. Hak menguasai dari Negara termasud dalam ayat (1) pasal ini memberi
wewenang untuk:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan; penggunaan; persediaan;
serta pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum orang-orang
dengan bumi, air, dan ruang angkasa.
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum orang-orang dan
perbuatan-perbuatan hukum mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Dengan demikian, Negara memiliki kekuasaan sepenuhnya untuk mengatur
masalah pertanahan di Indonesia sehinga Negara dapat membuat hak-hak yang
dapat dilekatkan terhadap suatu tanah.
Hak Negara untuk memberikan hak kepemilikan dan hak penguasaan atas
tanah kepada seseorang atau badan Hukum. Hal ini diatur dalam pasal 4 ayat (1)
UUPA yang menentukan bahwa “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai
yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas
permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai
oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain
serta badan-badan hukum”.
II.
Hak-hak atas tanah
Berdasarkan ketentuan pasal 4 Ayat (1) UUPA, Negara memiliki hak
sepenuhnya untuk membuat peraturan mengenai hal-hal yang berkaitan dengan
pertanahan. Di Indonesia Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria telah menentukan hak-hak yang dapat dimiliki oleh
seseorang dan badan hukum atas suatu tanah. Hak-hak ini berdasarkan Pasal 16
dan Pasal 53 UUPA, yaitu:
a. Hak atas tanah yang bersifat tetap yang disebutkan dalam pasal 16 Ayat
(1) UUPA : 1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
Page 1 of 14
2
5. Hak Sewa untuk Bangunan
6. Hak Membuka tanah
7. Hak memungut hasil hutan
b. Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang yang
disebutkan dalam pasal 16 Ayat (1) UUPA.
c. Hak-hak yang bersifat sementara yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA,
yaitu :
1. Hak Gadai
2. Hak Guna Usaha Bagi Hasil
3. Hak Menumpang
4. Hak Sewa Tanah Pertanian
III.
Subyek hak atas tanah
Subyek hak atas tanah atau pihak-pihak yang dapat memiliki atau menuasai hak
atas tanah, adalah:
1. Perseorangan
a. Perseorangan atau sekelompok orang secara bersama-sama warga
Negara Indonesia.
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
2. Badan Hukum
a. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia, misalnya departemen, pemerintah
daerah, perseoraan terbatas, yayasan.
b. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia,
misalnya bank asing yang membuka kantor perwakilan di
Indonesia.
c. Badan hukum privat, misalnya perseroan terbatas, yayasan.
d. Badan hukum public, misalnya departemen, pemerintah daerah.
Dari aspek jangka waktu pemilikan atau penguasaannya, hak atas tanah dibagi
menjadi 3, yaitu:
1. Hak atas tanah yang berlaku untuk selama-lamanya (tidak dibatasi oleh jangka
waktu).
Hak atas tanah ini adalah Hak Milik. Hak milik diatur dalam KUHPerdata dan
setelah diundangkannya UUPA, hak tersebut masih berlaku dalam pengertian
yang umum, yaitu sebagai pemilikan atau hak kepemilikan. Dalam Pasal 570
KUHPerdata, dinyatakan bahwa Hak milik adalah hak untuk menikmati sesuatu
benda dengan sepenuhnya dan untuk menguasai benda itu dengan sebebasbebasnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum
yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu asal tidak
mengganggu hak orang lain, kesemuanya dengan tidak mengurangi kemungkinan
akan pencabutan hak itu untuk kepentingan umum, dengan pembayaran pengganti
kerugian yang layak dan menurut ketentuan undang-undang.
Hak milik diatur lebih lengkap dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
Pasal 20-27. Landasan idiil dari hak milik di Indonesia adalah Pancasila dan UUD
Page 2 of 14
3
1945 dan landasan ini tidak hanya didasari pada salah satu sila atau satu pasal dari
UUD1945, tetapi oleh Pancasila dan UUD sebagai satu keseluruhan.
Dari pengertiannya, dapat disimpulkan sifat-sifat hak milik, yakni turun-temurun,
terkuat, dan terpenuhi. Turun-temurun, berarti hak milik tidak hanya berlangsung
selama di pemilik hidup, akan tetapi dapat dilanjutkan oleh para ahli warisnya.
Terkuat, maksudnya bahwa hak milik jangka waktunya tidak terbatas. Terpenuhi,
mengandung arti wewenang yang diberikan kepada pemilik tanah yang paling luas
disbanding dengan hak-hak lain, menjadi induk hak-hak lain, peruntukannya tidak
terbatas karena hak milik dapat digunakan untuk pertanian dan bangunan.
Selain memiliki beberapa sifat yang membedakan dengan hak-hak atas tanah
lainnya, hak milik juga memiliki beberapa ciri, yang meliputi:
a. Hak milik dapat dijadikan jaminan hutang.
b. Hak milik dapat digadaikan.
c. Hak milik dapat dialihkan kepada orang lain melalui jual-beli, hibah, wasiat,
tukar-menukar.
d. Hak milik dapat dilepaskan dengan sukarela.
e. Hak milik dapat diwakafkan.
Ada beberapa cara untuk memperoleh hak milik, antara lain:
1. Pengakuan
2. Perlekatan
3. Daluarsa
4. Pewarisan
5. Penyerahan
Pengakuan, maksudnya adalah hak milik diperoleh atas benda yang tidak ada
pemiliknya. Perlekatan, artinya cara memperoleh hak milik terhadap suatu benda
yang bertambah besar atau berlipat ganda karena alam.
Hak milik karena daluwarsa terjadi manakala jangka waktu penguasaa terhadap
suatu benda terlampaui dengan memperhatikan syarat-syarat yang ditentukan
undang-undang. Hak milik juga dapat diperoleh karena adanya warisan, artinya
hali waris memperoleh hak milik atas harta warisan yang diwariskan pewaris. Hak
milik yang diperoleh melalui penyerahan pada prinsipnya terjadi karena adanya
perbuatan hukum yang memindahkan hak milik dari seseorang kepada pihak lain.
Beberapa hal yang berhubungan dengan hak milik, yakni:
a. Jangka waktu tidak dibatasi
b. Obyek hak adalah tanah pertanian dan buka pertanian
c. Subyek hak adalah perorangan warga Negara Indonesia, badan hukum yang
ditunjuk, antara lain, bank-bank pemerintah dan badan keagamaan yang
menggunakan tanahnya untuk tempat peribadatan, seperti masjid dan gereja.
d. Dapat beralih dan dialihkan serta dapat dibebani dengan hak tanggungan
sebagai jaminan hutang.
Orang-orang yang wajib melepaskan hak milik atas tanah menurut Pasal 21 ayat
(3) dan ayat (4) UUPA sebagai berikut:
Page 3 of 14
4
a. Warganegara asing yang sesudah berlakunya UUPA memperoleh hak milik,
karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan.
b. Warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya
UUPA ini kehilangan kewarganegaraannya.
c. Seseorang yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai
kewarganegaraan asing.
Hak milik atas suatu tanah, dapat juga hapus karena sebab-sebab tertentu
sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 27 UUPA yang mengatur bahwa:
1. Tanah jatuh kepada Negara disebabkan:
a. Pencavutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA, yaitu untuk kepentingan
umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan
bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan member
ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undanundang.
b. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.
c. Diterlantarkan
d. Ketentuan Pasal 21 ayat (3) UUPA yang menyebutkan bahwa orang yang
berkewarganegaraan lain selain kewarganegaraan Indonesia tidak berhak
atas hak milik.
e. Ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA yang menyebutkan bahwa setiap jualbeli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatanperbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung
memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga
Negara yang di samping kewarganegaraan Indonesia mempunyai
kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang
ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat (2) UUPA,
adalah batal demi hukum, dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap
berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik
tidak dapat dituntut kembali.
f. Tanah musnah.
2. Hak atas tanah yang berlaku untuk jangka waktu tertentu. Hak atas tanah ini,
adalah:
a. Guna Bangunan (HGB)
HGB adalah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri. HGB terdiri dari beberapa jenis, antara
lain: Hak guna bangunan atas tanah Negara, Hak guna bangunan atas hak
pengelolaan, dan Hak guna bangunan atas tanah hak milik.
Hak guna bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan
pemberian oleh BPN atau pejabat yang ditunjuk. Jangka waktu yang
diberikan oleh Pemerintah mengenai hak guna bangunan paling lama 20
tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Permohonan
perpanjangan atau pembaharuan hak harus diajukan selambat-lambatnya
dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan tersebut.
Page 4 of 14
5
Seperti halnya hak milik, hak guna bangunan juga dapat dialihkan kepada
pihak lain diatur pada Pasal 35 ayat (3) UUPA bahwa “Hak guna
bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain”. Dengan dapat
dialihkannya hak guna bangunan sesuai dengan ketentuan tersebut, hak
guna bangunan dapat juga dijadikan sebagaimana diatur di dalam Pasal 39
UUPA bahwa, “Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan.”
Setiap pemegang hak guna bangunan memiliki kewajiban yang harus
dijanlankan dan memiliki akibat hukum yang harus ditanggung. Oleh
karena itu, berdasarkan Pasal 36 ayat (2) UUPA, diwajibkan bahwa
“Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak
lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayay (1) pasal ini dalam
jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak
memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum dengan ketentuan, bahwa hakhak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.”
Obyek hak adalah tanah untuk mendirikan bangunan. Subyek hak adalah
perorangan warga Negara Indonesia dan badan hukum Indonesia.
Hak guna bangunan akan terhapus apabila:
1. Jangka waktunya berakhir.
2. Dihentikan sebelum waktunya berakhir karena suatu persyaratan tidak
dipenuhi.
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah.
7. Ketetentuan dalam pasal 36 ayat (2) UUPA
b. Hak Guna Usaha (HGU)
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara. Luas minimum tanah adalah lima hektar, sedangkan luas
maksimumnya adalah dua puluh lima hektar untuk perorangan, dan
untuk badan usaha luas maksimumnya ditetapkan oleh menteri.
Subyek hak adalah perorangan warga Negara Indonesia dan badan
hukum Indonesia.
Jangka waktu penggunaan tanah HGU adalah maksimum dua puluh
lima tahun dan untuk perusahaan bisa tiga puluh lima tanhun. Jangka
waktu dapat diperpanjang paling lama dua puluh lima tahun.
Page 5 of 14
6
c. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang
lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang atau sesuai
dengan Pasal 41 ayat (1) UUPA yang mendefinisikan hak pakai yaitu
“Hak untuk menggunakan dan/atau memunggut hasil dari tanah yang
dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang member
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.
Berdasarkan Pasal 41 ayat (2) hak pakai dapat diberikan dalam hal
berikut:
1. yang tertentu.
2. Dengan Cuma-Cuma, dengan pembayaran atau Selama jangka
waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan pemberian jasa berupa apa pun.
Subyek yang dapat menggunakan hak pakai menurut Pasal 42
UUPA sebagai berikut:
a. Warganegara Indonesia
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Hak pakai dapat dialihkan dari pihak yang satu kepada pihak yang
lainnya. Diperkenankannya hak pakai dialihkan disebabkan oleh
sifat dari hak pakai tersebut merupakan hak yang melekat kepada
subyek hak atas tanah yang namanya telah didaftarkan sebagai
pemegang hak atas hak pakai. Meskipun demikian, subyek hak atas
tanah tersebut tidak dapat mengalihkan hak yang dipakai yang
dimiliki kepada subyek hak atas tanah lain dengan seketika tanpa
melalui persyaratan-persyaratan yang wajib untuk dipenuhi. Hak
pakai atas tanah Negara hanya dapat dialihkan atas ijin pejabat
yang berwenang/BPN.
d. Disamping itu masih dikenal adanya Hak Pengelolaan yang dapat
dipunyai oleh Pemerintah Daerah, Lembaga, Institusi dan atau
Badan/Badan Hukum Pemerintah untuk keperluaan pembangunan
pihak lain. Hal ini diatur dalam Pasal 6 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No: 9 tahun 1999.
Diatas Hak Pengelolaan dapat diberikan Hak Milik, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai.
Page 6 of 14
7
ini mempunyai Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan, seperti
dikenal untuk rumah-rumah yang dibangun dengan fasilitas KPR –
BTN oleh Perum Perumnas, Hak Guna Bangunan diatas Hak
Pengelolaan Pemerintah Daerah, Hak Guna Bangunan diatas
Pengelolaan Pelabuhan, Hak Guna Bangunan diatas Pengelolaan untuk
industrial estate.
Dalam hal di atas Hak Pengelolaan ada Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai, maka Hak Pengelolaan seakan-akan tidak berfungsi. Berfungsi
lagi apabila Hak Guna Bangunan dan Hak Pakainya berakhir, maka
tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
Dengan terdaftarnya Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Hak-hak atas tanah
tersebut memperoleh jaminan kepastian hukum yang kuat.
Untuk Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai kekuatan yang sama dengan hak-hak
yang sama diluar Hak Pengelolaan, yaitu dapat beralih dan dialihkan dan dapat
dibebani hak tanggungannya.
IV.
Perolehan Hak Atas Tanah
Perolehan hak atas tanah seperti dimaksud pada ad. 1 dan ad.2 diatas, alas haknya
bermacam-macam, ada yang berasal dari pemberian hak dan ada yang berasal dari
peralihan hak.
Pemberian hak merupakan tindakan Pemerintah yang obyeknya tanah yang
dikuasai oleh Negara, atau dikenal dengan tanah Negara, sebagai yang dinyatakan
dalam pasal 2 UUPA. Ketentuan Pasal 2 UUPA tersebut sekaligus merupakan
penjelasan resmi/otentik mengenai sifat dan lingkup Hak Menguasai Tanah
Negara.
Dalam proses pemberian hak selalu diawali dengan pemeriksaan tanah oleh suatu
Panitia Pemeriksaan Tanah yang bertugas untuk:
a. Mengadakan penelitian terhadap pemohon.
b. Mengadakan penelitian terhadap tanahnya (status/riwayatnya, hubungan
hukum dengan pemohon dan kepentingan-kepentingan lainnya)
c. Mengadakan pengukuran dan menempatkan tanda-tanda batas, membuat
gambar situasi, termasuk menetapkan luas tanah yang dimohon.
d. Sesuai tidaknya penggunaan tanah tersebut dengan rencana penggunaan
tanah.
Keanggotaan Panitia Pemeriksaan Tanah terdiri dari unsur-unsur BPN (agraria)
Kabupaten/kotamadya, Pemerintah Daerah Tingkat II, Camat Kepala Wilayah,
Kepala Desa.
Proses pemberian hak yang menyimpang dari kententuan diatas mengandung
cacat hukum, yang dapat dikenakan sangsi pembatalan apabila dikemudian hari
ternyata ada kekeliruan dalam penetapan pemberiannya, yang disebabkan
kelalaian dalam pemeriksaan tanah.
Setelah diperoleh fatwa/rekomendasi dari Panitia A dikeluarkan Surat Keputusan
Pemberian Hak yang merupakan alas-hak perolehan hak atas tanah.
Dalam Surat Keputusan pemberian hak ditentukan syarat-syarat pemberian dan
pendaftarannya, dan setelah dipenuhi syarat-syaratnya dapatlah dikeluarkan
sertifikat hak tanah.
Page 7 of 14
8
Peralihan Hak
Peralihan hak yang yang sering terjadi adalah jual-beli tanah, yaitu suatu
perbuatan hukum antara pembeli dan penjual, penjual menyerahkan hak atas
tanahnya kepada si pembeli dengan menerima pembayaran.
Dilakukannya jual-beli, maka hak atas tanah beralih kepada pembeli.
Apabila diatas tanah sudah ada bangunan dan/atau tanaman, harus disebutkan
didalam akta jual-belinya.
Perjanjian jual-beli hanya dapat dilakukan, sepanjang sipembeli memenuhi
persyaratan untuk menjadi subyek hak atas tanah yang akan dipindahkan keatas
namanya.
Dalam hal tidak memenuhi persyaratan, ditempuh dengan cara pelepasan hak atas
tanahbya, baru kemudian diminta melalui prosedur pemberian hak.
Misalnya pembelian tanah Hak Milik oleh orang asing, oleh badan hukum yang
tidak memenuhi syarat untuk menjadi subyek hak Milik.
Dalam perjanjian jual-beli perlu diperhatikan surat-surat tanah yang diperlukan,
antara lain sertifikat hak atas tanah (sepanjang tanahnya sudah didaftar), petok
pajak hasil bumi atau verponding Indonesia yang dikeluarkan sebelum tahun 1961
dan surat-surat lain turutannya, jika ternyata telah terjadi pemindahan hak lebih
lanjut (di DKI Jakarta dikenal dengan riwayat tanah).
Perlu diperhatikan bahwa petuk pajak hanya merupakan petunjuk dan bukan tanda
bukti hak, petujuk bahwa tanah yang bersangkutan semula berstatus sebagai hak
milik adat dan bahwa wajib pajak adalah pemiliknya.
Pelaksanaan jual-beli dilakukan dihadapan Pejabat Pembuatan Akta Tanah yang
dikenal dengan singkatan PPAT yang wilayah kerjanya meliputi daerah tanah
yang bersangkutan.
Sebagai PPAT: Para notaris yang ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri, Para
Camat karena jabatannya dan Pejabat lain yang diangkat oleh Menteri Dalam
Negeri.
Dengan dihadiri oleh pembeli dan penjual atau kuasanya, oleh PPAT dibuat Akta
Jual-Beli, dengan dihadiri para saksi.
Dalam hal tanahnya belum terdaftar (belum ada sertifikat), disyaratkan Saksi
Kepala Desa dan seorang anggota Pamong Desa dari Desa letak tanah. Fungsi
kesaksian Kepala Desa sekaligus menguatkan status tanah yang akan dijual dan
menjamin bahwa penjualnya memang yang mempunyai hak atas tanah tersebut.
Akta Jual Beli merupakan alas hak perolehan hak atas tanah dan merupakan
syarat pendaftaran untuk dicatat dalam Buku Tanah dan Sertifikatnya oleh Kantor
Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kotamadya.
Dalam hal belum pernah dibuat sertifikat, terlebih dahulu dibuatkan Sertifikat
atas nama penjual, serta merta dilakukan pencatatan jual-belinya.
Sertifikat yang telah diberi catatan mengenai jual-belinya, diserahkan kepada
pembeli.
Page 8 of 14
9
Dengan didaftarkannya jual-beli akan diperoleh tanda bukti yang lebih kuat, yaitu
dengan dicatatnya dalam buku tanah dan sertifikat bersangkutan.
Oleh karena buku tanah yang ada pada Kantor Pertanahan bersifat terbuka untuk
umum, akan dapat diketahui oleh pihak ketiga, dan memperoleh perlindungan
hukum apabila terjadi sengketa dikemudian hari.
Bentuk peralihan hak yang lain, yaitu hibah dan tukar-menukar, dilakukan dengan
prosedur yang sama dengan jual-beli.
V.
Badan Hukum sebagai subyek Hak Atas Tanah.
1. Didalam Undang-Undang Pokok Agraria ditentukan bahwa disamping orangperorangan, badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang mempunyai
status badan hukum dapat menjadi subyek hak atas tanah.
Badan hukum dimungkinkan menjadi pemegang hak atas tanah atau
mempunyai hak atas tanah.
Badan-badan atau perkumpulan yang terdapat didalam masyarakat, ada yang
bersifat sosisal, agama, pendidikan ataupun yang semata-mata bersifat
komersil. Adalah menjadi kenyataan yang tidak dapat diabaikan, bahwa
badan-badan dimaksud banyak sudah yang mempunyai hak atas tanah, baik
pada waktu sebelum berlakuknya peraturan agararia baru, maupun
sesudahnya.
Orang-perseorangan sebagai subyek hak atas tanah sudah jelas diatur didalam
undang-undang Pokok Agraria, yang pada garis besarnya dibedakan dalam
pembedaan hak dan kewajiban dari orang warga Negara dan orang asing.
Lain halnya untuk badan-hukum, pengaturannya masih digantungkan kepada
beberapa syarat tertentu, dan tidak dapat terlepas dari ketentuan tentang status
badan hukum pada umumnya.
Yang terakhir ini belum ada pengaturan secara konkrit, dan masih banyak
dipakai peraturan-peraturan atau ketentuan-ketentuan dari perundangundangan lama peninggalan Pemerintahan Hindia Belanda, atau yang
didasarkan kepada hukum adat (hukum yang tidak tertulis).
2. Dalam undang-undang Pokok Agraria (UUPA), kemungkinan sesuatu badan
hukum mempunyai hak atas tanah dikaitkan pula dengan jenis hak atas tanah
serta penggunaan tanahnya itu sendiri, sekalipun untuk badan hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hal ini
dimaksudkan, agar supaya badan-badan hukum tetap dapat memperoleh tanah
yang diperlukan, hanya saja dengan pembatasan-pembatasan sesuai dengan
tujuan daripada pendirian badan hukum itu sendiri.
Apabila kita melihat kepada pasal-pasal dalam UUPA disitu terdapat
perbedaan dua jenias badan hukum, pertama yang didirikan di Indonesia dan
kedua badan hukum selebihnya, antara lain badan hukum asing yang
mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 42 UUPA)
Dari ketentuan mana tidaklah dapat diartikan pembedaan antara badan hukum
Indonesia dan badan hukum asing.
Page 9 of 14
10
Tidak semua badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia itu merupakan badan hukum Indonesia. Hal ini
masih tergantung kepada berbagai factor, a.l. kewarganegaraan para pendiri
dan para anggota/pengambil bagian dalam badan hukum itu sendiri.
Dari macam-macam hak atas tanah yang disebutkan dalam pasal 16 UUPA,
tidak semuanya dapat dipunyai oleh badan hukum, dan demikian pula tidak
setiap badan hukum bisa leluasa menjadi pemegang hak atas tanah, baik
berasal dari perolehan hak baru maupun dari peralihan hak.
3. Terhadap Hak Milik, pada azasnya badan hukum tidak dapat mempunyai, dan
dipandang sudah cukup untuk mempunyai tanah dengan hak yang lain,
misalnya hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai. Dalam pasal 21
ayat 2 UUPA, oleh Pemerintah akan ditetapkan badan-badan hukum mana
yang dapat menjadi subyek hak milik dan syarat-syaratnya.
Dalam Peraturan Menteri Agraria no: 2 dan no: 5 tahun 1960 secara limitatir
ditentukan badan-badan hukum mana yang dapat mempunyai hak milik atas
tanah yang sebelumnya sudah dipunyai sebagai hak eigendom.
Disebutkan disitu:
a. Indonesische Maatscppij op aandelen
b. Indonesische Verenigingen
c. Bank Industri Negara
d. Bank Negara Indonesia
e. Bank Tani dan Nelayan
f. Badan Perusahaan Produksi Bahan Makanan dan Pembukaan Tanah
g. Bank Umum Negara
h. Bank Dagang Negara
i. Bank Rakyat Indonesia
j. Bank Pembangunan Indonesia
k. Bank Indonesia
VI.
Badan Hukum Keagamaan.
1. Dalam pasal 49 UUPA ayat 1 dan 3 ditentukan kemungkinannya badan-badan
hukum yang bergerak dibidang keagamaan dan sosial mempunyai hak milik
atas tanah, sepanjang tanahnya digunakan untuk usaha-usaha dalam bidang
keagamaan dan sosial. Jadi terbatasnya hanya atas tanah yang dipergunakan
sesuai dengan sifat badan hukumnya. Dan bila badan hukum ini mempunyai
tanah untuk usaha lain daripada keagamaan atau sosial, maka tidak dapat
dipunyainya dengan hak milik, melainkan dengan hak lain seperti halnya
badan hukum biasa.
Sebagai pelaksanaan dari pasal 21 ayat (2) UUPA, dengan Peraturan
Pemerintah No: 38 Tahun 1963 telah ditetapkan Peraturan Pemerintah tentang
Penunjukan Badan-Badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas
Tanah. Penunjukan badan-badan hukum tersebut disertai pembatasanpembatasan yang berhubungan dengan penggunaan tanahnya. Dalam pasal 1
Peraturan Pemerintah No: 38 Tahun 1963, disebut badan-badan hukum yang
dapat mempunyai hak-milik atas tanah, masing-masing:
a. Bank-Bank yang didirikan oleh Negara;
Page 10 of 14
11
b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar
atas Undang-undang No: 79 tahun 1958;
c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri Pertanian/Agraria
setelah mendengar Menteri Agama;
d. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah
mendengar Mneteri Kesejahkteraan social.
2. Sebagaimana diterangkan dalam Penjelasan Peraturan Pemerintah No: 38
tahun 1963, bahwa maksud dari hukum agararia baru, bahwa penunjukan
badan hukum sebagai subyek Hak Milik atas tanah merupakan suatu
pengecualian. Hak atas tanah untuk badan hukum adalah hak guna bangunan
atau hak guna usaha tergantung pada penggunaan tanahnya. Dan khusus untuk
badan keagamaan dan sosial disediakan hak pakai, yang dapat diberikan
dengan Cuma-Cuma dan dengan jangka waktu yang tidak terbatas, dalam arti
selama tanahnya masih dipergunakan untuk keperluan yang sesuai dengan
peruntukannya.
Sebagai realisasi dari Peraturan Pemerintah No: 38 Tahun 1963, sudah banyak
diadakan penunjukan atas badan hukum yang dapat menjadi subyek hak milik
atas tanah, antara lain:
a. Dengan Surat keputusan Menteri Pertanian dan Agaria tanggal 6 Januari
1964 No. Sk.XV/1/Ka/1964, Yayasan Pemeliharaan dan Perluasan Wakaf
Modern Gontor Ponorogo ditunjuk sebagai badan hukum yang dapat
mempunyai hak milik atas tanah.
Dengan Surat Keputusan Menteri Agraria tanggal 25 Juli 1964
No.Sk.10/Depag/1964 sudah ditegaskan pula tanah-tanah kepunyaan
Yayasan diatas, bagian-bagian mana dapat dimiliki sebagai hak milik dan
bagian-bagian mana sebagai hak pakai.
b. Dengan Keputusan Direktur Jenderal Agraria dan Transmigrasi No.
1/Dd.AT/Agr/67 tanggal 13 Pebruari 1967, ditunjuk Badan Gereja
dimaksud dalam Staatsblad tahun 1927 no. 155, 156 dan 532 jo. Surat
Keputusan Menteri Agama R.I. no: 89 Tahun 1965 sebagai badan-badan
hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Yang dimaksud disini
ialah badan Gereja Roma Katholik, dan ditegaskan pula disitu, bahwa
tanah yng semula dipunyai dengan hak eigendom bisa dikonversi menjadi
hak milik jika tanahnya dipergunakan untuk keperluaan keagamaan. Jika
tanahnya dipergunakan untuk keperluan lain, dikonversi menjadi hakguna-bangunan.
c. Dengan surat keputusan Direktur Jenderal Agraria No. SK.22/Hk/1969,
tangal 14 Maret 1969, ditunjuk Badan Gereja Protestan di Indonesia
Bahagian Barat Badan sebagai badan hukum yang dapat memiliki tanah
dengan hak milik.
Seringkali terdengar adanya kekwatiran dari badan-badan keagaman
dan/sosial apabila mendapatkan hak atas tanah yang bukan hak milik, atas
dasar pertimbangan bagaimanakah nasib bangunan yang ada diatasnya
sesudah hak guna bangunan atau hak pakai yang diperolehnya itu berakhir,
dan keharusan membayar harga tanah kepada Negara.
Page 11 of 14
12
Sebenarnya kekhawatiran ini tidaklah perlu ada, oleh karena UUPA
memberikan jaminan cukup sebagaimana ditentukan dalam pasal 49
UUPA.
Mengenai nasib bangunan dan usahahya yang ada diatas tanah yang
haknya berakhir, diperoleh jaminan pula.
Dalam hal tanahnya semula dengan hak guna bangunan dapat diadakan
perpanjangan atau apabila ternyata masih dipergunakan untuk keperluan
keagamaan dan/sosial sesuai dengan Penjelasan Peraturan Pemerintah No:
38 Tahun 1963, dapat diperbaharui kembali dengan hak pakai dengan
waktu selama tanahnya dipergunakan untuk keperluaan keagamaan atau
sosial. Setidaknya, bukanlah berarti dengan habisnya sesuatu hak,
bangunan yang diatasnya lalu menjadi milik Negara.
Sebenarnya perbedaan yang ada antara berbagai hak atas tanah diatas
hanyalah mengenai jangka-waktunya, yang bisa untuk selamanya dan yang
dengan jangka waktu tertentu saja.
VII.
Beberapa Ketentuan dalam UUPA.
1. Dalam Pasal 14 ayat (1) UUPA, ditentukan bahwa Pemerintah membuat suatu
rencana umum mengenai persediaan, peruntukan dan penggunaan tanah untuk
keperluan:
a. Pemerintah sendiri (pembangunan)
b. Peribadatan dan keperluan-keperluan suci lainnya, sesuai dengan dasar
Ketuhanan Yang Maha Esa.
c. Pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan dan lain-lain
kesejahteraan.
d. Memperkembangkan produksi pertanian, peternakan dan perikanan serta
sejalan dengan itu.
e. Memperkembangkan industry, transmigarsi dan pertambangan.
Disinilah oleh undang-undang diwajibkan kepada Pemerintah untuk mengatur
tata ruang dan penggunaan tanah termasuk guna keperluan keagamaan.
2. Khusus untuk Keperluan suci dan badan sosial, ditegaskan lebih lanjut dalam
Pasal 49 UUPA, yaitu:
(1) Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang
dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan social diakui dan
dilindungi.
Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup
untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan social.
(2) Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya sebagai dimaksud
dalam Pasal 14 UUPA dapat diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara dengan Hak Pakai.
(3) Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan
Pemerintah No. 28 Tahun 1977 jo. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6
Tahun 1977.
Page 12 of 14
13
3. Jangka waktu Hak Guna Bangunan paling lama 30 tahun dengan kemungkinan
diperpanjang selama 20 tahun, dan setelah jangka waktunya habis tidak dapat
diperpanjang lagi. Kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan
hak, dengan syarat-syarat baru.
Dalam pasal 36 UUPA ditentukan, yang dapat mempunyai Hak Guna
Bangunan, selain warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hak Guna Bangunan dapat dibebani Hak Tanggungan (hipotik atau Credit
Verband) sebagaimana diatur dalam pasal 51 dan pasal 56 UUPA.
Bagi badan keagamaan, kecuali pemilikan tanah dengan Hak Milik,
sebenarnya perlu dikaji lebih lanjut pemilikan tanah dengan Hak Guna
Bangunan ini. Yaitu apakah tidak lebih tepat pemilikan tanah dengan Hak
Pakai selama tanahnya dipergunakan.
Keuntungan pemilikan tanah dengan Hak Guna Bangunan ialah dalam
kaitannya dengan pembebanan (hipotik atau credit verband), apabila
memerlukan kredit perbankan.
4. Jangka waktu Hak Pakai :
(1) Selama waktu tertentu
(2) Selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu (pasal 41 ayat 2
UUPA).
Dalam Pasal 42 UUPA ditentukan bahwa Badan Hukum yang didirikan
menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai
Hak Pakai.
Tata cara permohonan hak sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN (PMNA/ KA-BPN No: 9 Tahun 1999 tentang
“Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan”
Salah satu pembatasan terhadap Hak Pakai, sepanjang mengenai tanah yang
langsung dikuasai oleh Negara haknya hanya dapat dialihkan kepada pihak
lain dengan ijin penjabat yang berwenang (pasal 43 UUPA).
Menurut ketentuan Pasal 51 dan 56 UUPA, Hak Pakai tidak dapat dibebani
Hak Tanggungan (hipotik atau credit verband).
Hal inilah yang dianggap menjadi kelemahan, sehingga beranggapan lebih
baik mempunyai tanah dengan Hak Guna Bangunan.
Dalam perkembangannya, dengan telah diundangkannya Undang-Undang No:
16 Tahun 1985, tentang Rumah Sususn, Hak pakai dapat dibebani dengan
fiducia, yang terdaftar pada Kantor BPN/Agraria.
Dengan adanya kemungkinan dibebani fiducia ini, pemegang Hak Pakai dapat
memperoleh kredit pebankan dengan melalui lembaga fiducia, sehingga
dengan demikian “kelemahan” yang berkaitan dengan hipotik atau credit
Page 13 of 14
14
verband dapat diatasi, tentu saja sepanjang diatasnya terdapat bangunan, dan
masih tergantung kepada pihak perbankan yang akan memberikan kredit.
5. Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah No: 38 Tahun 1963, tentang
Penunjukan Badan-Badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas
Tanah, yaitu sebagai pelaksanaan Pasal 21 ayat (2) UUPA, meskipun suatu
Badan Hukum sudah ditunjuk dapat mempunyai Hak Milik atas tanah,
tidaklah berarti dapat dengan leluasa membeli tanah Hak Milik. Perolehan
baru setelah berlakunya Peraturan Pemerintah No: 38 Tahun 1963,
memerlukan ijin dari penjabat yang berwenang.
Hal ini berkaitan dengan persyaratan umum, yaitu mengenai penggunaan
tanahnya, apakah benar-benar dipergunakan langsung untuk keperluaan
keagamaan, yang disyaratkan adanya rekomendasi Departemen Agama c.q
Penjabat yang ditunjuk, dan perijinan Pemerintah Daerah.
Setelah diperoleh ijin, barulah dapat dibuat perjanjian jual-beli melalui
Penjabat Pembuatan Akta Tanah.
VIII.
Penutup
Sebagai kelengkapan dari uraian ini, dilampirkan beberapa produk yang
berhubungan dengan penunjukan Badan keagamaan sebagai Badan Hukum yang
dapat mempunyai tanah dengan Hak Milik (Badan-badan Gereja Roma Katholik,
badan Gereja Protestan, Persyarikatan Muhammadiyah), Peraturan Pemerintah
No: 38 Tahun 1963, tentang Penunjukan Badan-badan Hukum Yang dapat
mempunyai Hak Milik atas tanah, dan beberapa Staasblad yang melandasi Gereja
atau lembaga-lembaga Gereja di Indonesia, serta staasblad Tahun 1870 No: 64
yang memberikan status Badan Hukum terhadap Perkumpulan-Perkumpulan,
yaitu pengakuan sebagai Badan Hukum yang dapat melakukan tindakan-tindakan
perdata.
Jakarta,
Drs. Fransisco Sugianto, SH
Page 14 of 14