satuan acara perkuliahan hukum agraria fakultas hukum universitas

SATUAN ACARA PERKULIAHAN
HUKUM AGRARIA
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA
SEMESTER GENAP TAHUN AKADEMIK 2014/2015
PERSYARATAN PERKULIAHAN
 Wajib hadir tepat waktu, disetiap perkuliahan (tatap muka)
 Toleransi : 25 % dari tatap muka (termasuk ijin, sakit, dan
lain-lainnya).
 Perserta yang kehadirannya dalam perkuliahan kurang dari
75 % dari tatap muka, TIDAK DIIJINKAN MENGIKUTI UJIAN
AKHIR SEMESTER.
 Wajib menggunakan pakaian sopan dan rapih (kemeja
blouse, atau kaos berkerah) dan menggunakan sepatu.
A. BUKU WAJIB
1. Prof.
Boedi
Harsono,
Hukum
Agraria
Indonesia, Hukum Tanah
Nasional, Jilid I
Cetakan ke-10, Penerbit Djakarta, Edisi 2008
2. Prof.
Boedi
Harsono,
Hukum
Agraria
Indonesia : Himpunan Peraturan-peraturan
Hukum Tanah, (Edisi 2008), Penerbit Djakarta
3. Prof. Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan
Hukum Tanah Nasional, edisi 2007, Penerbit :
Universitas Trisakti.
4. Reading Material (Diktat Azas-azas Hukum
Agraria) yang dibukukan Pengajar.
B. BAHAN BACAAN TAMBAHAN
1. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI, Condominium
dan Permasalahannya, Jakarta BPFH Universitas
Indonesia, 2003
2. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI, Serba Aneka
Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi (Suatu
Kumpulan Karangan) Jakarta : BPFH Universitas
Indonesia, 1999
3. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI Tebaran
Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, LPHI
Jakarta, 2005
SAP HUKUM AGRARIA
MINGGU
KE
I
TOPIK
MATERI
Perkenalan
Perkenalan dan Penjelasan Umum
Perkuliahan dan Materi Perkuliahan
A. Pengertian dan Ruang
Lingkup Hukum Agraria
1. Dalam arti luas
2. Dalam arti sempit
B. Garis-garis Besar
Perkembangan Hukum
Tanah di Indonesia
1. Hukum Tanah Lama (sebelum
UUPA)
a. Hukum Tanah Adat
b. Hukum Tanah Swaparaja
c. Hukum Tanah Administrasi
d. Hukum Tanah Antar Golongan
2. Macam Hak Penguasaan atas Tanah di
Indonesia dan Pengaturannya Dalam
Sistem Tanah Sebelum UUPA
a. Tanah Hak Indonesia
b. Tanah Hak Barat
MINGGU
KE
TOPIK
II
III
IV
MATERI
3. Hukum Tanah Nasional (Hukum Tanah
Baru
C. Pembentukan UUPA dan
Perkembangan Hukum Tanah
di Indonesia
1. Fungsi UUPA
2. Tujuan UUPA
3. Hubungan Fungsionil UUPA sebagai
HTN
4. Konsepsi Hukum Tanah Nasional
D. Hak Penguasaan atas Tanah
Menurut Hukum Tanah
Nasional
1. Pengertian
2. Macam Hak Penguasaan atas Tanah
3. Uraian Hak Atas Tanah
a. Hak Milik/Perwakafan
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Pengelolaan
MINGGU
KE
TOPIK
V
VI
MATERI
f. Hak Sewa
g. Hak Gadai
h. Hak Usaha Bagi Hasil
i. Hak Menumpang
E. Landreform di Indonesia
1.
2.
3.
4.
Pengertian
Tujuan
Landasan Hukum Landreform
Program Landreform
VII
UJIAN TENGAH
SEMESTER
VIII
F. Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan
CLOSE BOOK
1. Fungsi Tanah
2. Tata cara Memperoleh Tanah yang
Diperlukan
a. Permohonan Hak
b. Perjanjian dengan Pemilik Tanah
MINGGU
KE
TOPIK
MATERI
c. Pemindahan Hak
d. Pelepasan Hak
e. Pencabutan Hak
IX
X
G. Pendaftaran Tanah
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Jaminan Kepastian Hukum
Pengertian
Peraturan/Dasar Hukum
Tujuan
Instansi Penyelenggara
Pelaksanaan Kegiatan
Pendaftaran Tanah
7. Kekuatan Pembuktian Sertipikat
Hak atas Tanah
MINGGU KE
TOPIK
MATERI
XI
H. Tanah Sebagai Jaminan
Hutang
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Pengertian
Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit
Ciri-ciri dan Sifat Perjanjian Kredit
Bentuk Jaminan Kredit
Pengertian Hak Tanggungan (HT)
Peraturan/Dasar Hukum
Sifat Hak Tanggungan
Subyek dan Obyek HT
Prosedur Pembebanan HT
Tingkatan HT
Peralihan HT
Hapusnya HT
Roya HT
XII
I. Rumah Susun di Indonesia
1.
2.
3.
Tujuan
Pengertian
Hak atas Tanah yang dapat dibangun
Rumah Susun
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Pembebanan HT atas Rumah Susun
dan Satuan Rumah Susun
Perhimpunan Penghuni
4.
5.
6.
MINGGU
KE
TOPIK
XIII
RESPONSI
XIV
UJIAN AKHIR SEMESTER
MATERI
OPEN REGULATION
PENGERTIAN AGRARIA
DALAM UUPA
Pengertian agraria meliputi bumi, air
dan kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya.
10


Pengertian bumi meliputi permukaan bumi
(yang disebut tanah), tubuh bumi di
bawahnya serta yang berada di bawah air
(pasal 1 ayat 4 jo pasal 4 ayat 1).
Pengertian air meliputi baik perairan
pedalaman maupun laut wilayah Indonesia
(pasal 1 ayat 5)
11


Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi
disebut bahan-bahan galian, yaitu unsur-unsur
kimia, mineral-mineral, dll. (Undang-undang
Nomor 11 tahun 1967 tentang Ketentuanketentuan Pokok Pertambangan yang diubah
dengan Undang-undang No. 4 tahun 2009 tentang
Pertambangan Mineral dan Batubara dan Undangundang No. 22 tahun 2001 tentang Minyak dan Gas
Bumi.
Kekayaan alam yang terkandung di dalam air
adalah ikan dan lain-lain kekayaan alam yang
berada di dalam perairan pedalaman dan laut
wilayah Indonesia (Undang-undang Nomor 31
tahun 2004 yang diubah dengan UU No. 45 Tahun
2009 tentang Perikanan).
12
Pengertian Agraria dalam UUPA hakikatnya
adalah sama dengan pengertian ruang dalam
Undang-undang No.26/2007
Dalam Pasal 1 angka 1 dinyatakan :
“Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut,
dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu
kesatuan wilayah, tempat manusia dan mahluk lain hidup,
melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya”.
13
Dalam Penetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik
Indonesia Nomor IX/MPR/2001 tanggal 9 November 2001
tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya
Alam, dinyatakan bahwa “Sumber daya agraria/sumber daya
alam meliputi bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya sebagai Rahmat Tuhan Yang
Maha Esa kepada bangsa Indonesia merupakan kekayaan
nasional yang wajib disyukuri. Oleh karena itu harus
dikelola dan dimanfaatkan secara optimal bagi generasi
sekarang dan generasi mendatang dalam rangka
mewujudkan masyarakat adil dan makmur”.
Bumi, air ruang angkasa dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya dalam UUPA dicakup dengan
pengertian “Agraria”, sebagaimana juga dinyatakan dalam
TAP MPR No. IX/MPR/2001 diatas.
14
Hukum Agraria merupakan suatu kelompok
berbagai bidang hukum, yang masing-masing
mengatur hak-hak penguasaan atas sumbersumber daya alam tertentu yang termasuk
pengertian Agraria.
Kelompok tersebut terdiri atas :
1.
2.
3.
4.
5.
Hukum Tanah
Hukum Air
Hukum Pertambangan
Hukum Perikanan
Hukum Penguasaan Atas Tenaga dan Unsurunsur Dalam Ruang Angkasa (bukan “Space
Law”)
15
HUKUM AGRARIA
LUAS
SEMPIT
PENGERTIAN
Seperangkat hukum yang
mengatur Hak Penguasaan
atas Sumber Alam
OBYEK
Hak Penguasaan atas Sumber- Hak Penguasaan Atas
sumber Alam
Tanah
RUANG
LINGKUP
-
Hukum Tanah
Hukum Air
Hukum Perikanan
Hukum Kehutanan
Hukum atas Tenaga dan
Unsur-unsur dalam Ruang
Angkasa (bukan Space Law)
Seperangkat hukum yang
mengatur Hak Penguasaan
atas Tanah
Hukum Tanah
16
Pengertian Tanah dan Hak Atas Tanah
1. Dalam pasal 4 dinyatakan, bahwa atas dasar hak
menguasai dari Negara....... ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang.......
Dengan demikian jelaslah, bahwa tanah dalam
pengertian yuridis adalah permukaan bumi (ayat
1). Sedang hak atas tanah adalah hak atas
sebagian tertentu permukaan bumi, yang
berbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang
dan lebar.
17
2. a. Yang dipunyai dengan hak atas tanah itu
adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu
dari permukaan bumi.
b. Wewenang menggunakan yang ber-sumber
pada hak tersebut diperluas hingga meliputi
juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang
ada di bawah tanah dan air serta ruang yang
ada di atasnya.
c. Batas yang dinyatakan dalam pasal 4 ayat (2)
dengan kata-kata : sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah itu, dalam batasbatas menurut undang-undang ini (yaitu :
UUPA) dan peraturan-peraturan lain yang lebih
tinggi.
18
3. a. Pasal 8 : pengambilan kekayaan alam yang
terkandung dalam bumi, air dan ruang angkasa
perlu diatur.
b. Penjelasan pasal 8 disebutkan : karena ... hak-hak
atas tanah itu hanya memberi hak atas permukaan
bumi, maka wewenang-wewenang yang bersumber
daripadanya tidaklah mengenai kekayaan-kekayaan
alam yang terkandung dalam tubuh bumi, air dan
ruang angkasa. Oleh karena itu maka pengambilan
kekayaan yang dimaksudkan itu memerlukan
pengaturan tersendiri. Ketentuan ini merupakan
pangkal bagi perundang-undangan pertambangan
dan lain-lainnya.
c. Pengambilan kekayaan alam yang berupa bahanbahan galian yang telah disinggung di atas,
memerlukan adanya hak tersendiri, yaitu Kuasa
Pertambangan yang diatur dalam UU Pokok
Pertambangan.
19
4. a. Dalam
Hukum
Tanah
negara-negara
yang
menggunakan apa yang disebut “Azas Accessie” atau
“Asas perlekatan”, bangunan dan tanaman yang ada
di atas dan merupakan satu kesatuan dengan tanah,
merupakan “bagian” dari tanah yang bersangkutan.
b. Perbuatan
hukum
mengenai
tanah
dengan
sendirinya, karena hukum meliputi juga tanaman
dan bangunan yang ada di atasnya.
c. Hukum Tanah kita menggunakan asas Hukum Adat
yang disebut asas pemisahan horizontal (dalam
bahasa Belanda disebut : “horizontale scheiding”).
Bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian
dari tanah. Maka hak atas tanah tidak dengan
sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan
tanaman yang ada di atasnya.
20
5. Perbuatan hukum yang dilakukan bisa meliputi
tanahnya saja. Atau hanya meliputi bangunan
dan/atau tanamannya saja, yang kemudian
dibongkar (“adol bedol”) atau tetap berada di
atas tanah yang bersangkutan (“adol ngebregi”).
Perbuatan hukumnya pun bisa juga meliputi
tanah berikut bangunan dan/atau tanaman keras
yang ada di atasnya, dalam hal mana apa yang
dimaksudkan itu wajib secara tegas dinyatakan.
21
6. Pengertian “land” dalam perundang-undangan negara
lain.
a. Dalam National Land Code Malaysia (1965) pasal 5
pengertian “tanah” yang disebut land meliputi
(“includes”) :
i. that surface of the earth and all substances
forming that surface;
ii. the earth below the surface and all substances
therein;
iii. all vegetation and other natural products,
whether or not requiring the periodical
application of labour to their production, and
whether on or below the surface;
iv. all things attached to the earth or permanently
fastened to anything attached to the earth,
whether on or below the surface; and
v. land covered by water.
22
b. Dalam Land Titles Act Singapura (1993) pasal 4
pengertian land didefinisikan sebagai :
the surface of any defined parcel of the earth,
and all substances there under, and so much of
the column of air above the surface as is
reasonably necessary for the proprietor’s use
and enjoyment, and includes any estate or
interest in land all vegetation growing thereon
and structures affixed thereon or any parcel of
airspace or subterranean pace held apart form
the surface of the land as shown in an approved
plan Subject to any provisions to the contrary
the proprietorship of land includes natural
rights to air, light, water, and support and the
right of access to any highway on which the
land abuts.
23
Ada persamaan hakiki dengan pengertian “tanah”
dalam arti yuridis seperti dijelaskan dalam UUPA,
yaitu bahwa yang dimaksudkan dengan “land”
adalah juga “permukaan bumi”. Tetapi diperluas
hingga meliputi juga hak atas tubuh bumi di bawah
dan ruang udara di atasnya, dalam batas-batas
keperluannya yang wajar.
Perbedaan
lain
adalah
mengenai
pemilikan
bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah.
Malaysia dan Singapura, seperti negara-negara lain
pada umumnya, menggunakan asas accessie. Ada
perbedaan juga mengenai pemilikan kekayaan alam
dalam tubuh bumi di bawah yang dihaki. Ketentuan
hukumnya di berbagai negara tidak seragam
24
7. Negara Bagian Amerika Serikat (Arkansas,
Kansas, Mississipi, Ohio, Pennsylvania, Texas
dan West Virginia), yang disebut ownership
states, minyak bumi dan gas, seperti halnya
batubara dan mineral lainnya yang ada dalam
tubuh bumi di bawah tanah adalah milik yang
empunya tanah.
25
8.
Dalam Hukum Negara Bagian New
South Wales, Australia, semua minyak
bumi dan helium adalah milik Crown,
yang penguasaanya ada pada Negara
Bagian. Emas dan perak juga milik
Crown.
26
GARIS BESAR PERKEMBANGAN HUKUM TANAH SEBELUM 24/9/1960
HUKUM TANAH YANG DUALISTIS
Perangkat Hukum
Tanah Barat
Perangkat Hukum
Tanah Adat
Kaedah-kaedahnya
Kaedah-kaedahnya
Tertulis
Buku II BW
Buku III BW
Buku IV BW
Tidak tertulis
Hk. Kebiasaan
(Belanda Kuno)
Tertulis
Diciptakan :
-Pemr. HB
-Perm. Swaparja
Pra BW (seb. 1848)
Agr. Wet 1870
Agr. Besluit 1870
Tidak tertulis
Sebagai hukum
yang berlaku
dikalangan
orang Indonesia
asli (Bumiputra)
(Hk. Tanah
Swapraja)
Hk. Tanah Adm
27
Hukum
Tanah Adat
Ketentuan
DUALISTIS
Pokok
Hukum Tanah
Barat
PLURALISTIS
Hukum Tanah Antar Golongan
Ketentuan
Pelengkap
Hukum Tanah Administrasi
Hukum Tanah Swapraja
28
Tanah Hak
Indonesia
Diatur oleh Hukum
Tanah Adat
Belum didaftar
STATUS TANAH
DI INDONESIA
SEBELUM UUPA
Sudah didaftar
Tanah Hak
Barat
Diatur oleh Hukum
Tanah Barat
29
Pada dasarnya tanah Hak Indonesia meliputi semua
tanah yang tidak diatur oleh Hukum Tanah Barat.
a. Kaedah tidak tertulis, yang berlaku di Indonesia
bagi penduduk asli sejak semula;
b. Kaedah tertulis, yang diciptakan oleh :
- Pemerintah
Swapraja,
misalnya
peraturan
mengenai
tanah
di
daerah
Kesultanan
Yogyakarta, Surakarta atau Sumatera Timur
- Pemerintah Hindia Belanda, misalnya :
(1) Hak Agrarisch Eigendom, Stbl. 1872-117
(koninklijk Besluit) dan Stbl. 1873-38;
(2) Grond Vervreemdings Verbod (larangan
pengasingan tanah), Stbl. 1875-179
30
Tertulis
Mis. Overschrijvings Ord.
Stbl. 1834-27
HUKUM
BELANDA
KUNO
Tidak
tertulis
Peraturan
tentang
sewa
menyewa tanah partikelir, mis.
Zaman VOC dulu sebagian tanah
di Jakarta adalah milik partikelir
yang
disewakan
untuk
mendirikan bangunan. Lembaga
ini
diatur
menurut
hukum
kebiasaan dan dikenal sebagai
“Bataviasche Grondhuur”
31
BUKU II BW, antara lain mengatur lembaga-lembaga :
-Eigendom (pasal 571)
-Opstal (pasal 711)
-Erfpacht (pasal 720)
-Gebruik (pasal 818)
SESUDAH
1848
BUKU III BW, mengatur :
1. Masalah jual beli tanah yang terdiri dari 2 tahap (pasal 1457
& 1458):
- Tahap perjanjian, yang belum berarti hak atas tanah
berpindah;
- Tahap jurisdische levering, tahap terjadinya pemindahan
hak atas tanah yaitu balik nama di kantor kadaster
2. Masalah sewa menyewa tanah (pasal 1588-1600).
Ketentuan sewa menyewa ini dengan adanya UUPA sekarang
tidak berlaku lagi.
BUKU IV BW, mengatur lembaga daluwarsa (acquisitive
verjaring) yang upaya hukum untuk dinyatakan sebagai
eigenaar (pasal 610 – 1955 jo 1963). Acaranya disebut
“eigendom-uitwijzing” (pasal 621, 622 dan 623).
Selain itu, hak eigendom dapat diperoleh melalui lembaga
daluwarsa (pasal 584)
32
TANAH DOMAIN NEGARA
Tanah
Daerah
Swapraja
Tanah
Hak
Eigendom
Tanah Hak
Barat
lainnya
Tanah Hak
Adat
Tanah
Kosong
33
HUKUM TANAH BARAT
Sebagai Pemilik
Hak-hak Perorangan :
- Hak Eigendom
- Hak Erfpacht
- Hak Opstal
- Hak Gebruik
- Hak Sewa
Sebagai Penguasa
Hak-hak Indonesia:
Hak Milik Adat
34
Hak
Opstal
Hak
Opstal
Hak
Erfpacht
Hak
Hak
Sewa
Perjanj
Tanah
Hak
Eigendom
Tanah
Hak
Domein
Hak
Perjanj
Erfpacht
Hak
Sewa
Hak
Gebruik
Gebruik
Melalui Jual Beli
Hak Eigendom
35
HUKUM TANAH ADAT
Hak Ulayat
Unsur Kepunyaan
Unsur Kekuasaan
Kepala Adat
Hak-hak Perorangan:
(Hak-hak atas Tanah)
Primer : Hak Milik Adat
Hak Pakai
Sekunder : Hak Gadai
Hak Usaha BH
Magersari, Sewa
36
HUKUM TANAH NASIONAL
Hak Bangsa (Ps. 1)
Unsur Kepunyaan
Unsur Kekuasaan
Hak Menguasai Negara
(Ps. 2)
Primer :
Hak
Hak
Hak
Hak
Hak-hak Perorangan:
(Hak-hak atas Tanah)
Milik
Pakai
Guna Usaha
Guna Bangunan
Sekunder : Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Gadai
Hak Usaha BH
Magersari, Sewa
37
SEBELUM UUPA S/D
23 SEPTEMBER 1960
KEDUDUKAN HUKUM
Terpencar dalam berbagai
hukum:
- Hk. Tanah Barat Adm.
Perdata
- Hk. Tanah Adat Adm.
Perdata
- Hk. Tanah Administrasi
- Hk. Tanah Swapraja
- Hk. Tanah Antar
Golongan
SESUDAH UUPA
(Sesudah 24 Sept.
1960)
Satu Obyek
Satu Sistimatika
KEDUDUKAN NEGARA Pemilik /Badan Hukum
Perdata
Badan Penguasa
KEDUDUKAN HAK
Unifikasi dalam Hak
melalui Ketentuan
Konversi
Hak-hak Barat
Hak-hak Adat
Hak-hak Swapraja
38