hbu study dalam rangka optimalisasi aset

HIGHEST AND BEST USE
Dalam rangka sharing informasi
KJPP Y& R
Disampaikan Oleh :
Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012
mappi : 92-s-00212
PENGERTIAN
Tidak sedikit property dikembangkan memberikan hasil yang
tidak memuaskan bagi pemiliknya, bahkan ada yang gagal sama
sekali. Hal ini terjadi mungkin dikarenakan pengembangan
dilaksanakan dengan opsi pemanfaatan bukan yang terbaik dan
maksimal, dengan kata lain property tersebut tidak highest and
best use.
Idealnya sebelum diambil keputusan tentang rencana
pengembangan suatu lahan, terlebih dahulu dilaksanakan suatu
kajian yang detail dan mendalam tentang alternatif-alternatif opsi
pemanfaatan lahan tersebut dalam kerangka analisa
penggunaan terbaik dan paling menguntungkan.
Kajian alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut harus
ditopang oleh analisa mendalam mengenai kondisi pasar sektorsektor properti terkini maupun kajian mengenai rencana
pengembangan itu sendiri.
PENGERTIAN
Basic Concepts and Terminology
(Market Analysis for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, by Stephen
F.Fanning, MAI)
Highest and best use is the reasonably probable and legal use of vacant land or
an improved property that is physically possible, appropriately supported,
financially feasible, and results in the highest value. The four criteria that highest
and best use must meet are legal permissibility, physical possibility, financial
feasibility, and maximum productivity.*)
th
*) The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4 ed
SPI 2007, KPUP 6.3 : Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU)
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan,
secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut.
PENGERTIAN
Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi
4 (empat) kriteria yaitu :
 Physically possible, secara fisik dimungkinkan
 Legally permissible, secara legal diizinkan
 Financially feasible, layak secara finansial
 Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan
nilai tertinggi)
Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi
kriteria tersebut, maka diperlukan suatu kajian yang
comprehensive yang meliputi aspek fisik, aspek legal, market
dan finansial serta aspek produktivitas. Hasil analisa ini akan
menghasilkan
alternatif-alternatif
produk
pengembangan,
alternatif yang diharapkan adalah alternatif pengembangan
terbaik yang memberikan tingkat keuntungan tertinggi.
PENGERTIAN
Highest and Best Use Study merupakan suatu
rangkaian kegiatan inspeksi lapangan, penelitian,
analisa untuk mengetahui product development yang
paling sesuai dan optimal atas suatu tanah. Sesuai
dimaksudkan adalah penggunaan terbaik sementara
optimal dimaksudkan memberikan keuntungan
maksimal.
PENGERTIAN
HBU as Though Vacant
• Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau
dibiarkan kosong ?
• Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan
seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan
waktunya ?
HBU Property as Improved
• Apakah bangunan saat ini telah memberikan
produktivitas yang maksimum sehingga tetap
dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain
yang lebih bernilai ?
LINGKUP ANALISA
The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)
Problem Definition
The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is
physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the
highest value
LINGKUP ANALISA
POTENSI
SITE
SITE
ANALYSIS
Location
Site Characteristics
Accessibility, Circulation
Regulation
Neighborhood Context
Infrastructure & Utilities
SWOT Site Analysis
MARKET
ANALYSIS
ALTERNATIF OPSI
PENGEMBANGAN
DEVELOP
FINANCIAL ANALYSIS
INVESTMENT CRITERIA
REKOMENDASI
OPSI PENGEMBANGAN
Macro Analysis
Market Environment
Supply & Demand
(Current & Future)
Potential Market
DCF MODEL
(Forecast the expected future
benefits and cost)
LINGKUP ANALISA
Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama
untuk menjawab dua pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang
dapat direalisasikan secara fisik (tapak, lokasi, lingkungan). 2)
pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat
penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan
karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi
pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative
produk pengembangan.
Analisa ini meliputi antara lain :
 Location
 Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation,
topography, views, climate, and etc
 Infrastructure, Utilities & Public Facilities
 Accessibility, Traffic Circulation & Transportation
 Neighborhood Condition and Context
 Local Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level)
 SWOT Site Analysis
LINGKUP ANALISA
Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab
produk property apa yang marketable memungkinkan untuk
dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas
seluruh jenis property yang mungkin dapat dikembangkan yang
meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat
persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :
Macro Economic and Demographic Analysis :
 Macro and Micro Economic growth and Characteristics
 Investment climate
 Inflation rate
 Population growth & characteristics
Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat
dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex,
Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation
Center, Etc) meliputi :







Existing Demand & Supply
Future Demand & Supply
Catchment Area Analysis (khusus shopping center)
Potential Market
Target Market
Pricing, Rental and Take up Rate
Competitors Analysis
LINGKUP ANALISA
Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1)
dan analisa pasar (tahap-2) selanjutnya ditentukan alternative opsi
pengembangan yang memungkinkan untuk dikembangkan,
meliputi :
 Type of property product (classification, level/grade)
 Quantum (units, size)
 Facilities & Utilities
 Price, Rental, Service Charge, Take up rate
 Sales program, occupancy level
 Dan lain-lain
LINGKUP ANALISA
Tahap
keempat,
atas
masing-masing
alternative
opsi
pengembangan dilaksanakan analisa finansial untuk melihat
tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative
opsi pengembangan. Analisa dimulai dengan analisa biaya
pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya
operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi :
 Total and Draw Down Project Cost:
 Sales & Revenue Projection
 Operating Expenses Projection
 Cash Flow Projection
 Investment Criteria Analysis
- Net Present Value
- Internal Rate of Return
- Modified/Adjusted Internal Rate of Return
 Risk Analysis
LINGKUP ANALISA
Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat
direkomendasikan salah satu alternatif terbaik. Rekomendasi opsi
pengembangan tersebut dapat saja berupa peruntukan tunggal
(single-use) maupun peruntukan campuran (multi-use / mixed
use).
Highest and Best Use Conclusions :
 Propose development and the optimal target market
 Size, mix and pricing level of the propose development
 Timing and Development Stages
PROYEKSI CASH FLOW
Proyeksi cash flow dibuat untuk setiap alternatif opsi
pengembangan, contoh model cash flow sebagai berikut :
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Net Present Value (NPV)
Investasi bisa diterima jika NPV > 0
Internal Rate Of Return (IRR)
Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan
yang diharapkan
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

USER PRICE SALES METHOD

LAND RESIDUAL METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
USER PRICE SALES METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
LAND RESIDUAL METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
DATA
 Inspeksi Lapangan Secara Langsung
 Dinas Tata Kota / Bapeda / Pemda
 Pekerjaan Umum
 Badan
Otoritas
Pengelolaan Tanah
Pemegang
Hak
 Referensi dari Lembaga Riset / Penelitian
 Pemilik Tanah
 Lain-Lain
MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU
Hasil HBU Studi ini bermanfaat bagi :
 Pemiliki Tanah
 Calon Investor
 Konsultan Pendamping
arranger)
 Konsultan Perencana
Investasi
(Investment
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik
tanah dalam rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam
menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Calon
Investor dalam melakukan penawaran kerjasama atas rencana
pengembangan suatu tanah
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi
Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya
sebagai mediasi rencana kerjasama pengembangan suatu tanah
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi
Konsultan Perencana/Arsitek dalam perencanaan pengembangan
suatu tanah
MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU
REKOMENDASI
OPSI PENGEMBANGAN
REVIEW OF
INVESTOR RECOURSES
DEVELOP of
SCENARIO ANALYSIS
Acquisition
B. O.T
Joint Venture
Win-win Situation
RECOMMENDED OF
INVESTMENT DECISION
HBU STUDY DALAM RANGKA
OPTIMALISASI ASET
Kegiatan HBU Studi idealnya merupakan bagian dari suatu paket
pekerjaan dalam rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemko,
Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D).
Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui :
 Pemilahan
mana
aset
yang
sudah
optimum
pemanfaatannya dan mana aset yang belum optimum
pemanfaatannya
 Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas
aset yang belum optimum pemanfaatannya
 Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan
atas aset tersebut
HBU STUDY DALAM RANGKA
OPTIMALISASI ASET
Feedback
A
ASSET
DAERAH
I
• Tanah
• Bangunan
• Mesin & Peralatan
• Fixture, Furniture &
Equipment
B
IDENTIFIKASI, VERIFIKASI
DAN INVENTARISASI
FISIK
DATABASE ASET
AUDIT LEGAL
MASALAH?
Feedback
Tidak
Ya
REKOMENDASI
SOLUSI
OPINI LEGAL
Feedback
C
PENILAIAN
SISTEM INFORMASI
MANAJEMEN ASET
(SIMA)
NILAI ASET
Feedback
II
OPTIMALISASI ASET
ASET
OPERASIONAL?
Ya
Bukan
OPTIMAL?
Ya
Belum
OPTIMALISASI
DAPAT
DIOPTIMALKAN?
STUDI HIGHEST & BEST
USE
Tidak
RENCANA & STRATEGI DISPOSAL
PENGEMBANGAN
JV, KSO, BOT, Sendiri
Step 1. Inventarisasi Aset
1. Tahap Persiapan
1. Pembentukan TIM INVENTARISASI yang melibatkan semua dinas/badan/unit kerja terkait yang terintegrasi
dengan KONSULTAN secara formal dengan penunjukan Person In Charge yang jelas
2. Sosialisasi program ini kepada segenap instansi Pemda untuk mendukung kegiatan ini
3. Mempersiapkan kelengkapan data/dokumen aset yang tercatat di buku inventaris, kartu inventaris barang,
kartu inventaris ruangan, laporan tahunan inventaris, laporan mutasi barang, laporan pengadaan barang, daftar
barang yang dikuasai tetapi tidak masuk dalam Daftar Barang Milik Kekayaan Daerah, dan daftar inventaris
lainnya (tidak boleh ada yang tidak tercatat!)
4. Mempersiapkan peralatan inventarisasi : form entry data, aplikasi komputer untuk entry data, ruang studio
kerja, peralatan survei lapangan dan lain-lain
2. Tahap Pelaksanaan
1. Identifikasi fisik aset : lokasi, luas/volume, kondisi, umur, peta, kategori aset, penguasaan aset, dan lain-lain
2. Identifikasi aspek legal : dokumen penguasaan, status legal aset menurut kategori (operasional, penyertaan,
penggunausahaan, dll), status penguasaan aset (kuat, lemah, sengketa, dikuasai pihak lain, dll), dan aspek
legal lainnya
3. Identifikasi potensi ekonomi : potensi pasar lokal & regional, potensi intrisik aset, rencana tata ruang, dan
aspek potensi ekonomi aset lainnya
Step 2. Penilaian Aset
JENIS NILAI
INVENTARI
SASI ASET
OPERASIONAL
NON-OPERASIONAL
Nilai buku
Nilai pasar
JENIS NILAI
Nilai buku
Nilai pasar
Nilai potensi
Proses
PENILAIAN
Database Aset
*) Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Step 3.(a) Penilaian Aspek Hukum

Mempelajari dokumen dan surat bukti kepemilikan areal tanahnya:
 Sertifikat Hak Penguasaan
 Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya
 Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan
 Surat-surat tanah yang bermasalah
 Berita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-bidang tanah
(bagian-bagian dari tanah HPL) kepada pihak ketiga (instansi pemerintah, lembaga non departemen dan
perusahaan swasta)
 Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan dll)

Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincikan dari masing-masing areal tanah kawasan,
meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-surat ukur setiap bidang tanah serta
bidang-bidang tanah yang bermasalah pada areal bersangkutan

Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukan tanahnya sekarang dan peruntukan tanahnya menurut
regulasi tata ruang

Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanah-tanah yang bermasalah

Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah

Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah pada areal
kawasan
Step 4.(a) Strategi Manajemen Aset
1. Identifikasi kinerja aset (asset performance)
Locational
quality
Kinerja aset dapat dianalisis dengan 4 (empat) kriteria, yaitu :
 Kualitas lokasi, yaitu lokasi aset dilihat dari aspek aksesibilitas, nilai tanah,
pertumbuhan ekonomi kawasan, rencana tata ruang dan lain-lain.
Investment
opportunity
Asset
performance
Utilisation
quality
 Utilisasi penggunaan, yaitu kinerja penggunaan aset dilihat dari okupansi ruang,
biaya sewa/operasional, level of services, dan aspek lainnya.
 Peluang pasar, yaitu potensi peluang pasar properti berkaitan dengan aset,
meliputi sektor properti, daya tarik pasar, daya saing aset, dan lainnya.
Market
opportunity
Service standard
 Peluang investasi, yaitu peluang investasi berkaitan dengan aset bersangkutan,
meliputi daya tarik investasi, investment sustainability, preferensi pelaku investasi
dan aspek lainnya.
Operational assets
Ke-empat indikator tersebut akan diterapkan dalam dua kelompok :
 Aset operasional, yaitu aset-aset yang terkait dengan
operasionalisasi pemerintah daerah
Non operational ass.
Asset reformation framework
 Aset non operasional, yaitu aset-aset yang tidak secara
langsung berkaitan dengan operasionalisasi, yaitu aset surplus,
aset ditempatkan, aset disewakan, dan lain-lain
Step 4.(b) Strategi Manajemen Aset
High Utilization
High
Utilization
EFFICIENCY
H
i
g
h
c
o
s
t
Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu :
STANDARDIZED
Quadrant II
Quadrant I
Quadrant IV
Quadrant III
UP GRADE
2. Strategi pengelolaan aset operasional
OPTIMALIZED
L
o
w
c
o
s
t
 Standarisasi, yaitu penetapan pengelolaan aset yang mampu mencapai tingkat
utilisasi tinggi dengan biaya yang rendah sebagai acuan baku (benchmark)
 Efisiensi, yaitu penetapan efisiensi dalam pengelolaan aset yang tingkat utilisasi
tinggi namun masih memerlukan biaya tinggi pula
 Optimalisasi, yaitu menetapkan strategi optimalisasi atas utilisasi aset yang
memiliki biaya rendah
 Up-grade, yaitu melakukan restrukturisasi untuk meningkatkan kinerja atas aset
yang memiliki kriteria tingkat utilisasi rendah namun berbiaya tinggi
Low Utilization
Untuk implementasi ke-empat strategi pengelolaan aset operasional tersebut perlu dilakukan langkah-langkah, yaitu :
 Penetapan kriteria pemanfaatan aset berdasarkan tingkat utilisasi dan biaya operasional
 Pemetaan aset operasional berdasarkan kriteria tingkat utilisasi dan pemakaian biaya operasional
 Penetapan strategi pengelolaan aset : program, time frame, implementasi, monitoring, evaluasi
Step 4.(c] Strategi Manajemen Aset
High Market opp.
High Utilization
RESTRUCTURE
& REVITALIZE
3. Strategi pengelolaan aset non-operasional
REVITALIZE
Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu :
Quadrant II
Quadrant I
 Revitalisasi, yaitu strategi untuk pemanfaatan aset untuk meraih peluang pasar
dan keuntungan investasi yang tinggi
Quadrant IV
Quadrant III
 Restrukturisasi dan revitalisasi, yaitu strategi untuk melakukan restrukturisasi
atas pemanfaatan aset untuk kemudian melakukan revitalisasi aset atas aset non
operasional yang memiliki peluang pasar atau peluang investasi tinggi
DISPOSE
RESTRUCTURE
& REVITALIZE
 Dispose, yaitu melakukan dispose actiaon atas aset yang dinilai kurang memiliki
peluang pasar maupun keuntungan investasi, biasanya disinergikan dengan
kebutuhan pemanfaatan aset untuk program non profit atau darurat
Asset restructuring
Joint operation
Dispose
Low Market opp.
Asset revitalization
Asset Revitalization Framework
Step 4.(d) Strategi Manajemen Aset
4. Strategi infrastruktur pengelolaan aset
Strategi infrastruktur pengelolaan aset daerah, yaitu :
Asset
Institutional
 Teknologi, yaitu infrastruktur teknologi yang memudahkan dan
membantu upaya pengelolaan aset daerah berupa SIMA : sistem
informasi manajemen aset daerah yang merupakan pengembangan
dari SIMBADA : sistem informasi barang daerah
Revitalization
 Institusional,
yaitu
penetapan
infrastruktur
kelembagaan
(institusional) yang mendukung upaya pengelolaan aset daerah
secara optimal, meliputi tugas, kewenangan, mekanisme & prosedur
Restructuring
 Keuangan, yaitu mekanisme, penganggaran maupun alokasi dana
dalam upaya pengelolaan aset daerah terkait dengan misi dan
pencapaian kinerja pengelolaan aset daerah yang dituju
Infrastructure
Strategic Planning Framework
Accountable,
Manageable,
Implementable,
Profitable
TERIMA KASIH
ATAS KESEMPATAN DAN
PERHATIANNYA