strata bangunan bertingkat - Windy Sri Wahyuni, SH, MH

STRATA BANGUNAN
BERTINGKAT
WINDY SRI WAHYUNI, SH., MH
Latar Belakang
Latar Belakang bangunan bertingkat dengan sistem
kondominium:
1) Faktor kepadatan penduduk yang makin meningkat,
terutama di kota-kota besar yang akan mempengaruhi
peningkatan tempat pemukiman dan tempat berusaha,
sedangkan tanah yang tersedia (relatif) tetap.
2) Dengan sistem sewa menyewa dirasakan adanya kelemahan,
karena developer tidak dapat mengembalikan modal yang
dipinjam bagi pembangunan rumah hunian tersebut.
Demikian halnya dengan penyewa, seberapa pun lama ia
menyewa secara yuridis kedudukannya tetap sebagai
penyewa rumah.
Penyediaan dan Kebutuhan atas Rumah Susun
Apabila pembangunan dibiarkan berkembang secara horizontal,
maka berakibat:
 Menghabiskan tanah-tanah pertanian yang subur
 Mengakibatkan biaya pembangunan dan pemeliharaan
prasarana dan utilitas kota yang lebih mahal
 Masyarakat kota menanggung beban ongkos transportasi
yang lebih tinggi dan hilangnya waktu perjalann menjadi
lebih banyak.
 Meningkatkan kemacetan lalu lintas
Upaya untuk mengurangi permasalahan tersebut adalah dengan
pembangunan rumah-rumah susun yang manfaatnya akan
dapat mengurangi penggunaan tanah dan mendekatkan
penghuni ke daerah tempat kerjanya, memperpendek jaringan
prasarana dan utilitas kota dan membuat ruang-ruang terbuka
kota yang lebih lega dan nyaman
Istilah Strata Bangunan Bertingkat
 STRATA TITLE  berasal dari bahasa asing yang dalam
prakteknya istilah ini mempunyai arti “Kepemilikan yang
Bertingkat”.
 Strata Title terminologi barat populer tentang suatu
kepemilikan terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung
bertingkat seperti apartment atau rumah susun.
 Strata Title  tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum
Indonesia.
 Strata Title  digunakan di negara-negara seperti
SINGAPURA dan AUSTRALIA yang pada intinya
memungkinkan kepemilikan bersama secara horisontal di
samping pemilikan secara vertikal .
 Strata Title  hak milik atas satuan rumah susun (sarusun).
 Strata Title  hak kepemilikan bersama atas sebuah
kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas
ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik.
 Negara Italia  Condominium
Condominium berasal dari 2 suku kata:
“Con”  bersama-sama
“Dominium”  pemilikan
 Inggris dan Amerika  Joint Property
 Singapura dan Australia  Strata Title
Istilah di Indonesia
 Rumah Susun
 Apartemen
 Flat
 Condominium
 Bangunan Bertingkat
“akan tetapi dalam bahasa hukumnya semua
disebut sebagai Rumah Susun”
SEJARAH
Strata title sendiri diperkenalkan pertama kali pada tahun
1961 di negara bagian New South Wales di Australia,
untuk mengatasi hak kepemilikan secara legal blok
apartemen. Sebelumnya metode paling memadai untuk
membagi kepemilikan adalah dengan “company title”,
yang pada akhirnya berakibat berbagai macam cacat
hukum yang berujung pada kesulitan untuk mendapatkan
kredit dari bank.
Beberapa negara yang mengadopsi sistem strata title
Australia ini adalah termasuk :
 Canada
 Singapura
 Afrika Selatan
 Indonesia
 Malaysia
 Filipina
 India
 Dubai
 dll
Pengaturan Awal
 Pengaturan awal tercantum di dalam
The
Conveyancing (Strata Titles) Act
1961 yang kemudian dengan The Strata
Titles Act 1973.
 Negara Belanda yang dalam beberapa
dasawarsa hukumnya diacu oleh hukum
Indonesia juga telah ditiru perihal
rumah susun di dalam Tienden Titel A
Burgerlijk Wetboek pada bagian yang
dinamakan Appartementsrechten.
Pengaturan Awal di Indonesia
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1975
tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah Kepunyaan
Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunannya
yang ada di atasnya Serta Penerbitan Sertifikatnya.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1977
tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah
Mengenai Hak Atas Tanah Yang Dipunyai Bersama dan
Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang ada di atasnya.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 10 Tahun 1983
tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin
Penerbitan Sertifikat Hak Atas Kepunyaan Bersama yang
Disertai dengan Pemilikan secara Terpisah Bagianbagian pada Bangunan Bertingkat.
Asas dalam Hukum Tanah dan Implikasinya atas
Konsep Bangunan Bertingkat
 Asas Accessi (Asas Perlekatan) atau Accessie
Scheiding Beginsel
 Asas Pemisahan Horizontal atau Horizontale
Beginsel
 Asas Perlekatan
Asas ini mengatakan bahwa
bangunan dan tanaman yang
ada di atas merupakan satu
kesatuan dengan tanah
merupakan bagian dari tanah
yang bersangkutan.
Segala perbuatan hukum
mengenai tanah dengan
sendirinya meliputi tanaman
dan bangunan yang ada di
atasnya.
 Asas Pemisahan
Horizontal
Asas ini menekankan bahwa
bahwa bangunan dan tanaman
bukan merupakan bagian dari
tanah. Oleh karena itu, hak atas
tanah tidak dengan sendirinya
meliputi bangunan dan tanaman
yang ada di atasnya.
Segala perbuatan hukum
mengenai tanah, tidak dengan
sendirinya meliputi bangunan dan
tanaman yang ada di atasnya.
Sistem Pemilikan atas Gedung Bertingkat
 Pemilikan Tunggal (Single Ownership)
Dilihat dari pemilikan tempat gedung bertingkat itu
berdiri, sehingga pemegang sertifikat adalah juga
pemilik gedung.
 Pemilikan Bersama (Multi Ownership)
Dibagi 2, yakni:
1. Pemilikan bersama yang terikat  adanya ikatan
hukum lebih dahulu antara pemilik.
2. Pemilikan bersama yang bebas  antara pemilik
tidak ada hubungan hukum terlebih dahulu selain
hak bersama menjadi pemilik untuk dipergunakan
bersama. (Kondominium)
Jenis Rumah Susun dari Aspek Penggunaannya
 Rumah Susun Hunian  Rumah susun yang
seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal.
 Rumah Susun Bukan Hunian  rumah susun yang
seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau
kegiatan sosial.
 Rumah Susun Campuran  rumah susun yang
sebagian berfungsi sebagai tempa tinggal dan
sebagian berfungsi sebagai tempat usaha
Beberapa Pengertian dalam Rumah Susun
 Bagian Bersama  bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan
fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
Bagian bersama merupakan struktur bangunan rusun
(Pondasi, Dinding, Pintu masuk dan tangga darurat, jalan
masuk dan keluar, koridor, dll.
 Benda bersama  benda yang bukan merupakan bagian
rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
Bagian ini melengkapi rusun agar berfungsi secara optimal
(Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran
pembuangan air limbah, lift atau eskalator, taman, parkir, dll)
 Tanah Bersama  sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara
tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan
ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan.
SEKIAN DAN TERIMA KASIH
WASSALAMU’ALAIKUM WR WB