Introduction to Securitization (Indonesia)

Pengantar sekuritisasi di
Indonesia
Perbanaspascasarjana
Jakarta, January 2010
1
Sekuritisasi
n
n
n
Sekuritisasi merupakan suatu proses transformasi aset yang tidak
likuid menjadi surat berharga yang dapat diperdagangkan sesuai
dengan kebutuhan investor.
Dalam prakteknya, istilah sekuritisasi diidentikkan dengan Asset
Backed Securities (Efek Beragun Aset).
Adapun piutang yang dapat dijadikan underlying meliputi:
piutang hipotek rumah, kredit mobil, kartu kredit, sewa guna
usaha dsb.
Definisi EBA
Efek Beragun Aset (EBA) adalah efek yang diterbitkan oleh
Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang portofolionya
terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat
berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat,
perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit
termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, efek bersifat
hutang yang dijamin oleh pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit
(Credit Enhancement) atau Arus Kas (Cash Flow), serta aset
keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset
keuangan tersebut.
Special purpose vehicle (SPV)
n
n
Di Indonesia special purpose vehicle dalam penerbitan efek
beragun aset menggunakan bentuk Kontrak Investasi Kolektif
Efek Beragun Aset (KIK EBA).
KIK EBA merupakan kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan
Bank Kustodian (BK) yang mengikat para pemegang efek
beragun aset, dimana MI diberi wewenang untuk mengelola
portofolio investasi kolektif dan BK diberi wewenang untuk
melaksanakan Penitipan Kolektif.
Jenis EBA
n
n
EBA Arus Kas Tetap adalah EBA yang memberikan hak kepada
pemegangnya menerima pembayaran dengan jadual tertentu,
walaupun jadual pembayaran tersebut dapat berubah karena
keadaan tertentu.
EBA Arus Kas Tidak Tetap adalah EBA yang memberikan hak
kepada pemegangnya untuk menerima pembayaran secara
bersyarat dan dalam jumlah yang tidak tetap.
Pihak yang terlibat
Debitur awal
nDebitur
awal adalah pihak yang (akan) berhutang kepada
originator. Apabila dalam hutang-piutang antara debitur dengan
originator terdapat aset yang dijaminkan, maka dalam proses
sekuritisasi hal tersebut (jaminannya) menjadi jaminan hutang
terhadap KIK EBA.
nDebitur yang semula membayar hutangnya kepada originator,
setelah disekuritisasi, pembayaran hutang dilakukan kepada pihak
yang bertindak sebagai servicer (yang dapat juga dilakukan oleh
originator).
Pihak yang terlibat (cont)
Originator
nOriginator
(kreditur awal) merupakan pihak yang mengalihkan aset
keuangannya atau yang melakukan sekuritisasi atas aset
keuangannya.
nSetelah aset keuangannya dijual kepada KIK EBA (yang diwakili
oleh Manajer Investasi selaku pengelola portofolionya), maka
originator berhak atas pembayaran dari KIK EBA (yang berasal dari
para pemegang EBA).
nPelunasan dari debitur menjadi hak dari KIK EBA yang akan
diterima melalui servicer untuk selanjutnya disalurkan kepada para
pemegang EBA.
Pihak yang terlibat (cont)
Servicer
nServicer
(penyedia jasa) merupakan pihak yang bertanggung jawab
untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang dilakukan
debitur, termasuk melakukan tindakan awal apabila terjadi
keterlambatan/kegagalan pembayaran dari debitur hingga negosiasi
sesuai dengan kontrak.
nApabila dikehendaki dimungkinkan ada back-up servicer atau
penyedia jasa pendukung dan originator dapat saja menjadi servicer.
Pihak yang terlibat (cont)
Kontrak Investasi Kolektif (KIK) EBA
KIK EBA merupakan pihak yang dapat menerbitkan EBA di
Indonesia yaitu kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank
Kustodian (BK) yang mengikat pemegang EBA dimana MI diberi
wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan BK
diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif.
Pihak yang terlibat (cont)
Profesi Penunjang Pasar Modal
Profesi Penunjang Pasar Modal meliputi Akuntan dan Konsultan
Hukum yang melakukan penelaahan terhadap EBA dari aspek
akuntansi (keuangan) dan aspek hukum, serta Notaris yang
berfungsi sebagai pembuat akta atas kontrak-kontrak yang berkaitan
dengan EBA.
Pihak yang terlibat (cont)
Perusahaan Pemeringkat Efek
nPerusahaan
Pemeringkat Efek yang memberikan peringkat atas
kelas-kelas EBA
nSelain faktor kondisi makro ekonomi dan aspek hukumnya,
perusahaan pemeringkat efek akan memperhatikan karakter
portofolio aset keuangan yang menjadi agunan (EBA) dalam proses
pemeringkatan, dan biasanya ditinjau dari aspek-aspek: record
pembayaran masa lalu, jaminan dari debitur yang melekat pada
hutang, analisa cash flow projection, struktur layer Efek Beragun
Aset, credit enhancement, dll.
Pihak yang terlibat (cont)
Investor
Investor adalah para pemegang EBA yang akan menerima
pembayaran yang berasal dari debitur awal sesuai dengan jadual dan
ketentuan yang tertera dalam sertifikat EBA.
Pihak-pihak lain sesuai dengan kebutuhan seperti underwriter
jika dibutuhkan untuk menjamin proses penjualan EBA, Biro
Administrasi Efek untuk mendukung proses administrasi EBA,
credit enhancer untuk menanggung kerugian tingkat tertentu, dan
Bursa Efek sebagai tempat pasar sekunder EBA.
Pengurusan EBA di Indonesia dibagi menjadi beberapa fungsi,
antara lain:
nFungsi proses dan pengawasan pembayaran dari debitur
dilakukan oleh penyedia jasa (servicer). Namun demikian, MI
tetap bertanggung jawab atas pelunasan dari debitur/obligor.
nFungsi penyimpanan dokumen dan pembayaran pengembalian
investasi kepada investor dilakukan oleh BK.
nFungsi pengelolaan aset keuangan dilakukan oleh MI.
Pada prinsipnya, bentuk transaksi dalam melakukan sekuritisasi
atas aset keuangan dapat dibagi dalam 3 kelompok, yaitu:
nAgunan (biasa) – perusahaan yang mempunyai piutang
menerbitkan efek (asset backed securities) dengan dasar (agunan)
piutang tersebut.
nPindah tangan (pass through) – piutang suatu perusahaan dijual
kepada pihak lain yang kemudian menerbitkan efek, sehingga
kepemilikan atas piutang beralih dari kreditur awal kepada para
investor. → true sale → KIK EBA
nSalur bayar (pay through) – kepemilikan piutang tetap berada
pada kreditur awal, namun setiap pelunasan atas piutang
langsung disalurkan kepada para investor.
Konsep pengembalian investasi dalam EBA :
1.Pengembalian pokok dan bunganya dilakukan secara
bersamaan dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu
tertentu atau lazim disebut dengan Amortizing Assets Backed
Securities;
2.Pembayaran bunga (return investasi) dilakukan secara
periodik sedangkan pelunasan atas pokoknya dilakukan pada
akhir periode atau disebut Non-amortizing Assets Backed
Securities.
Dalam perkembangannya, metode pengembalian tidak saja
berupa kombinasi dari ke dua metode tersebut, namun juga
dapat hanya mencakup unsur pokok dan bunganya.
Portofolio KIK
n
n
Aset yang membentuk portofolio KIK EBA dapat diperoleh
dari Kreditur Awal melalui pembelian atau tukar-menukar
dengan KIK EBA.
Aset yang membentuk portofolio KIK EBA yang diperoleh
MI dan dicatat atas nama BK untuk kepentingan pemegang
EBA wajib didukung dengan pendapat Konsultan Hukum
yang terdaftar di Bapepam yang menyatakan bahwa hak
pemegang EBA adalah sesuai dengan yang dimuat dalam
dokumen Keterbukaan EBA.
Risiko EBA
1.
2.
3.
Suku bunga; EBA mengalami fluktuasi dengan adanya
perubahan suku bunga, harga EBA akan turun bila terjadi
peningkatan suku bunga.
Pelunasan lebih awal (early call) akan mempengaruhi yield yang
diterima bila terjadi pelunasan lebih awal.
Default, pemegang EBA akan mengalami kerugian apabila
debitur dari asset jaminan mengalami kebangkrutan atau tidak
mampu membayar tepat pada waktunya atas bunga dan
pinjaman pokok.
Sarana peningkatan kredit
Sarana peningkatan kredit/arus kas adalah sarana yang bertujuan
untuk meningkatkan kualitas asset keuangan dalam portofolio
investasi kolektif dalam rangka pembayaran kepada pemegang EBA.
Sarana peningkatan kredit (cont)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Subordinasi dari kelas EBA tertentu terhadap kelas EBA lainnya;
Letter of Credit (L/C);
Dana jaminan;
Penyisihan piutang ragu-ragu;
Asuransi;
Jaminan atas tingkat bunga;
Jaminan atas tersedianya likuiditas pada jatuh tempo;
Jaminan atas pembayaran pajak;
Opsi; atau
Swap atas tingkat bunga atau atas nilai tukar mata uang asing.
Contoh produk investasi EBA
EBA Danareksa SMF I-KPR BTN
Kelas A- Rp. 100.000.000.000
n
n
n
n
n
n
n
Struktur
Aset disekuritisasi
Kupon
Pokok investasi
Umur rata-rata
Peringkat
Pencatatan EBA
: KIK EBA
: Sekumpulan KPR BTN yang telah
memenuhi daftar kriteria seleksi
: 13% per tahun dibayar setiap kuartal
: amortisasi setiap kuartal
: 2,57 tahun
: Aaa.id (Moody’s)
: BEI
21
Contoh produk investasi EBA (cont)
Ring-fencing:
n Bankruptcy remoteness
n Investor terlepas dari risiko kepailitan kreditur awal
Kualitas aset:
n Kriteria seleksi yang ketat
n Rasio LTV rendah < 70%
n Rata-rata umur KPR 4,6 tahun.
Senioritas pembayaran:
n Pembayaran pokok EBA Kelas A secara pass-through
n Investor EBA Kelas A menerima pembayaran terlebih dahulu sebelum
EBA Kelas B.
n Risiko kerugian ditanggung oleh pemegang Kelas B terlebih dahulu.
22
Contoh produk investasi EBA (cont)
Sarana Peningkatan Kredit:
n Subordinasi: EBA Kelas A memiliki 10% subordinasi (overcollaterealisation)
n Rekening cadangan sebesar Rp. 3.572.222.212 dicadangkan di muka.
n Rekening Dana Transisi Penyedia Jasa sebesar Rp. 146.860.000
dicadangkan dimuka.
23
Proses terbentuknya Danareksa SMF I
n
n
n
n
n
n
BTN menunjuk SMF untuk proses sekuritisasi
SMF melakukan seleksi, pemilihan dan penunjukkan para pihak
penunjang transaksi
Dari semua KPR BTN dipilih kumpulan tagihan sejumlah Rp.
11.111.108.501 yang terdiri dari 5.060 debitur menggunakan 32 kriteria.
Oleh KIK, kumpulan tagihan tersebut disekuritisasi untuk kemudian
diterbitkan menjadi 2 kelas EBA yaitu:
- EBA Kelas A dengan total nominal RP. 100 milyar (90%)
- EBA Kelas B dengan nominal Rp. 11,111,108.501 (10%)
EBA Kelas A mempunyai hak menerima pembayaran terlebih dahulu
daripada EBA kelas B.
EBA Kelas B ditawarkan secara terbatas.
24
Proses koleksi hingga pembayaran
MONTHLY
DAILY
KIK EBA
Account
(at servicer)
Collection
transfer
Collection
Account
(at Custodian)
QUARTERLY
Payment
transfer
KSEI
Application of
payment waterfalls
BTN
(Servicer)
Interest
collection
account
Principal
collection
account
Investors
Obligors
25
Secondary Mortgage Facility in Indonesia
n
n
n
Program penyediaan rumah merupakan bagian dari upaya
Pemerintah untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat, yang
antara lain dilaksanakan melalui pendirian perusahaan
pembiayaan perumahan sekunder.
Pada tahun 1998 Lembaga Pembiayaan Pemilikan Perumahan
Sekunder didirikan, namun tidak dapat beroperasi karena
Pemerintah memiliki prioritas di bidang lain sebagai akibat dari
krisis ekonomi.
Pada tahun 2005, didirikanlah PT Sarana Multigriya Finansial
(SMF)
26
SMF in brief (cont)
n
n
Misi : menjadi entitas usaha yang mandiri dan dapat dipercaya,
yang bertujuan untuk memungkinkan setiap keluarga dapat
memiliki rumah yang layak huni.
Visi : Membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan
sekunder perumahan, yang dapat meningkatkan tersedianya
sumber dana jangka menengah dan panjang untuk sektor
perumahan, yang memungkinkan kepemilikan rumah menjadi
terjangkau bagi setiap keluarga Indonesia.
27
SMF in brief (cont)
n
Penyaluran Pinjaman & Penerbitan Surat Hutang,
Perseroan memberikan pinjaman jangka menengah/panjang
kepada lembaga penyalur KPR yang sumber dananya berasal dari
penerbitan obligasi. Pinjaman tersebut dijamin dengan hak tagih
KPR, dan/atau berdasarkan hak recourse. Pada saat penyalur
KPR dapat mengakses dana pasar modal sendiri, maka Perseroan
akan beralih perannya menjadi guarantor atas surat hutang
lembaga penyalur KPR.
28
SMF in brief (cont)
n
Program Sekuritisasi
Perseroan berperan sebagai global coordinator atas transaksi
sekuritisasi portfolio KPR dari lembaga penyalur KPR. Jika
lembaga penyalur KPR telah dapat melakukan sekuritisasi
sendiri, maka Perseroan akan beralih juga perannya menjadi
guarantor atas Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS)
yang diterbitkan.
29
SMF in brief (cont)
Manfaat untuk Lembaga Penyalur KPR
n Mengurangi maturity mismatch,
n Meningkatkan kemampuan mengelola posisi aset dan kewajiban,
n Ketersediaan sumber dana jangka menengah/ panjang secara
berkesinambungan
Manfaat untuk Investor
n Alternatif produk investasi,
n Merupakan instrument investasi yang dapat diperdagangkan,
n Instrumen investasi yang dijamin dengan agunan.
30
Sumber:
n Peraturan No. IX.K.1 : Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek
Beragun Aset (Asset Backed Securities), 2002.
n Studi Tentang Perdagangan EBA, Bapepam, Dept. Keuangan, 2003.
n Laporan Keuangan 2007 PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero)
n Product Launching EBA Danareksa SMF I-KPR BTN, Dhanapala
Ballroom, Jakarta, 3 Februari 2009
n Seminar REPO, EBA, dan perkembangan Layanan Jasa KSEI, The
Ritz Carlton – Pacific Place, Jakarta 29 Juli 2008
31