Pengembangan, Pengadaan dan Kebijakan Lahan Perkotaan

P ENGEMBANGAN ,
P ENGADAAN
DAN K EBIJAKAN L AHAN
P ERKOTAAN
Adipandang Yudono’ 2011
1. P ENGEMBANGAN L AHAN
Pengembangan Lahan (Land Development)
Peningkatan kemanfaatan, mutu dan penggunaan suatu
bidang lahan untuk kepentingan penempatan suatu kegiatan
fungsional sehingga dapat memenuhi kebutuhan kehidupan
dan kegiatan usaha secara optimal dari segi ekonomi, sosial,
fisik, dan aspek legalnya
PENGEMBANGAN LAHAN
MENINGKATKAN MANFAAT & NILAI LAHAN
2. P ROSES P ENGEMBANGAN L AHAN
IZIN LOKASI
1. Perencanaan
2. Land clearing
PENGEMBANGAN
LAHAN
3. Perataan
4. Pelengkapan (prasarana)
5. Pengadaan sarana lingkungan
6. Pengkaplingan
7. Pengamanaan /status legal
PEMBANGUNAN FISIK
P ENGEMBANGAN L AHAN M ENCAKUP
1.
Perencanaan
2.
Perataan lahan (land clearance)
3.
Pembentukan Lahan (cut dan fill)
4.
Pelengkapan prasarana:
F
Jaringan jalan (internal-eksternal)
F
Utilitas umum
5.
Penataan persil
6.
Pengadaan sarana lingkungan
7.
Penentuan batas persil
8.
Pengukuhan status legal
¥
Land Clearence
¥
Cut & Fill
¥
Perataan tanah
P ERUNTUKKAN
¥
A. Wilayah limit:wil.
Mutlak tdk diperlukan/
bg pembangunan krn
mrp wil yg hrs
dilestarikan.
¥
B. Wilayah Kendala:wil.
yg. Pembgnnya dpt
ditoleransi dg suatu biaya
tambahan &/ teknologi
tertentu.
¥
C. Wilayah
Kemungkinan;wil. Yg dpt
u/ pembgn tanpa atau
hanya mungkin
menimbulkan dampak yg
tdk berarti.
WIL / LHN BERWAWASAN LING
3. K EBIJAKAN L AHAN DAN
P EMBANGUNAN K OTA
KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN DAN RENCANA PEMBANGUNAN KOTA
RENCANA PEMBANGUNAN KOTA (spatial & a spatial)
Merupakan ‘alat’ untuk mengarahkan pengembangan kota secara
efisien dan efektif yang sekaligus akan menjadi arahan didalam
pemanfaatan dan penggunaan lahan sebagai salah 1 bentuk
pengejawantahan penataan ruang kota
KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN:
Merupakan mekanisme normatif yang melandasi pelaksanaan
rencana pembangunan kota/spatial, khususnya dari segi yang
menyangkut pemanfaatan dan penggunaan lahan serta
pengendaliannya.
D EFINISI , T UJUAN K BJK LHN P ERKOT.
Kebijakan Perkotaan (Urban Land Policy)
Suatu rangkaian tindakan yang secara sistematis dan terorganisasi dimaksudkan
untuk menyediakan lahan pada waktu yang tepat untuk pemanfaatan,
penggunaan tujuan tertentu yang sesuai dengan kepentingan masyarakat.
TUJUAN:
1. Mengusahakan pemanfaatan dan
penggunaan lahan
yang
optimal ditinjau dari segi sosial dan
ekonomi untuk membangun
lingkungan secara fisik demi
kepentingan masyarakat.
Part 2 Ch.9 Urban Land Policy
1. To Achieve optimum social use of
urban land
2. Mengurangi masalah dan
keadaan yang dapat menyebabkan
kekurangan lahan di kota, terutama
lahan matang yang lengkap untuk
mempermudah pelaksanaan
program pengadaan perumahan
dan permukiman serta unsur-unsur
pekerjaan umum lainnya.
2. To make land available in
adequate quantity, at right time and
for reasonable prices to both public
authorities and individuals;
D EFINISI , T UJUAN K BJK LHN P ERKOT.
TUJUAN:
3. Mencegah kenaikan harga
lahan yang tidak wajar dan
tidak terkendali serta
mendorong tumbuhnya
spekulasi lahan.
4. Memanfaatkan surplus
keuntungan pada lahan yang
disebabkan oleh kegiatan
masyarakat untuk kepentingan
umum
5. Menciptakan kondisi yang
memungkinkan penduduk
golongan berpendapatan
rendah dapat turut menikmati
perumahan dan permukiman
yang sehat secara adil.
Part 2 Ch.9 Urban Land Policy
To encourage cooperative
community effort and bona fide
individual builders in the field of
land development, housing and
construction;
To prevent concentration of land
ownership in a few private hands
and especially to safeguard the
interests of the poor and under privileged sections of the urban
society.
P ERUMUSAN K EBIJAKAN L AHAN P ERKOT
2. Mobilisasi Sumber daya
pengembangan Lahan
Kota
1. Persediaan Lahan
>,=,
≠,<
3. Intervensi
Penataan Lahan
Sektor: jln, PLN,
Tlp,…
Mavia tanah,
developer, msy,
perorg,
berkelompok.
“ PARSIAL”
Kebijakan Lahan Kota
4. Pemerataan Investasi
“Lokasi”:
- dipusat
- dipinggir
~ RTRW
…
5. Penarikan kembali
sebagian nilai perbaikan
lahan sebagai akibat
INVESTASI
PEMERINTAH KOTA
Berhak
“tax”
T INDAKAN K EBIJAKAN L AHAN P ERKOTAAN
1.
Perencanaan Tata Guna Lahan (RTRW Nasional sampai dengan RTBL)
2.
Nasionalisasi Lahan
3.
Sistem Perpajakan lahan (PBB)
4.
Pengendalian harga lahan
5.
Pengamanan lahan-lahan cadangan
6.
Pembinaan bank lahan
7.
Pencabutan hak atas tanah
8.
Pengembangan sistem pembebasan
9.
Pengembangan model-model pengelolaan lahan (BOO, BOT, BOL)
K AJIAN B ENTUK K ERJASAMA
P EMERINTAH & S WASTA (KPS/PPP)
DALAM P ENGELOLAAN L AHAN
KPS (PPP) diatur dalam Perpres No.
No. 56 tahun 2010
dan Permen PPN No.
No. 4 tahun 2010 tentang
Panduan Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha.
Usaha.
13
METODE PENDEKATAN
Jenis-Jenis Kemitraan Pemerintah & Swasta (KPS)
Bentuk kerjasama harus mencerminkan alokasi Resiko,
penanggung jawab pembiayaan dan status pengelolaan
aset kerjasama.
Bentuk-bentuk kerjasama secara garis besar dibagi menjadi:
¥
Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate);
¥
Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer);
¥
Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer);
¥
Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate);
METODE PENDEKATAN
Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate) BOO
Jenis-jenis
Kerjasama KPS
Ciri-ciri Utama
Bangun-Milik-Guna (Build-OwnOperate) BOO
-
-
-
Perusahaan swasta
mem-biayai sarana
ybs.
Perusahaan swasta
mem-bangun
sarana ybs.
Perusahaan swasta
memiliki
dan
mengoperasikan
sarana ybs.
Sarana ybs. tidak
dialih-kan
ke
pemerintah.
Pengalihan
Resiko
Perusahaan
Swasta
menanggung :
Resiko
Modal
Resiko
Komersial
Resiko
Konstruksi
Resiko
lainnya
Akses terhadap
Keuangan Swasta
Kepemilikan
Infusi
modal Perusahaan
signifikan
untuk swasta
konstruksi
dan
modal kerja serta
operasi
dan
pemeliharaan
Tanggapan
-
-
Cocok untuk
proyek-proyek
yang melibatkan
bobot
landasan
operasional
yang
signifikan
Terutama
cocok untuk
proyek-proyek
tenaga
METODE PENDEKATAN
Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer) BOOT
Jenis-jenis
Kerjasama KPS
Bangun-MilikGuna-Serah (BuildOwn-OperateTranfer) BOOT
Ciri-ciri Utama
-
-
-
-
Perusahaan
swasta
membiayai sarana ybs.
Perusahaan
swasta
membangun
sarana
ybs.
Perusahaan
swasta
mengoperasikan sarana
berdasarkan
konsesi.
Pada akhir konsesi
sarana
ybs
dialihkan kepada
pemerintah
Pengalihan Resiko
Perusahaan
Swasta
menganggung :
Resiko
Modal
Resiko
Komersial
Resiko
Konstruksi
Resiko
lainnya
Akses terhadap
Keuangan Swasta
Kepemilikan
Infusi
modal Perusahaan
signifikan
untuk swasta
konstruksi
dan
modal kerja serta
operasi
dan
pemeliharaan
Tanggapan
-
-
Khususnya
cocok
jika
pemerintah
mempu-nyai
kesenjangan
pem-biayaan
infrastruktur
yang besar
Cocok untuk
proyekproyek yang
melibat-kan
bobot
landasan
operasional
yang
signifikan
METODE PENDEKATAN
Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer) BOT
Jenis-jenis
Kerjasama KPS
Bangun-GunaSerah (BuildOperate-Transfer)
BOT
Ciri-ciri Utama
-
-
-
-
Pengalihan Resiko
Perusahaan
swasta
membiayai sarana ybs.
Perusahaan
swasta
membangun
sarana ybs.
Perusahaan
swasta
mengoperasikan sarana
berdasarkan
konsesi.
Pada akhir konsesi
O&M (operasi dan
pemeliharaan)
sarana
ybs
dialihkan
ke
pemerintah.
Akses terhadap
Keuangan Swasta
Pemerintah Akses terbatas
meterhadap keuangan
nanggung
swasta
Resiko
Modal
Perusahaan
swasta
menanggun
g
resikoresiko
terkait
dengan
konstruksi
Kepemilikan
Pemerintah
yaitu Badan
Pembuat/
Pemberi Kontrak
Tanggapan
-
-
Cocok untuk
proyekproyek yang
melibat-kan
bobot
landasan
operasional
yang
signifikan
Dapat
diterapkan
pada proyekproyek jalan
tol,air
dan
limbah
pemerintah
METODE PENDEKATAN
Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate) BTO
Jenis-jenis
Kerjasama KPS
Bangun-Serah-Guna
(Build-TransferOperate) BTO
Ciri-ciri Utama
-
-
-
-
Pengalihan Resiko
Perusahaan swasta mem-biayai sarana
ybs.
Perusahaan swasta
mem-bangun
sarana ybs.
Sarana
ybs
dialihkan
ke
perusahaan swasta
ber-dasarkan
konsesi.
Pada akhir konsesi
per-usahaan
swasta melakukan
O&M (operasi dan
peme-liharaan)
sarana ybs
Akses terhadap
Keuangan Swasta
Pemerintah Akses terbatas
meterhadap keuangan
nanggung
swasta
Resiko
Modal
Perusahaan
swasta
menanggun
g
resikoresiko
terkait
dengan
konstruksi
Kepemilikan
Pemerintah yaitu
Badan Pembuat/
Pemberi Kontrak
Tanggapan
-
-
Cocok untuk
proyek-proyek
yang melibatkan
bobot
landasan
operasional
yang
signifikan
Dapat
diterapkan
pada proyekproyek jalan
tol,air
dan
limbah
pemerintah
KEGIATAN PENGADAAN
LAHAN
¥
Konsolidasi Lahan
¥
Bank Tanah
DEFINISI KONSOLIDASI
LAHAN
¥
Konsolidasi Lahan merupakan salah satu
model pembangunan di bidang pertanahan,
yang mencakup wilayah perkotaan dan wilayah
yang memiliki tujuan untuk mengoptimalkan
penggunaan tanah dalam hubungan dengan
pemanfaatan, peningkatan produktifitas dan
konservasi bagi kelestarian lingkungan.
KONSOLIDASI LAHAN
Tujuan konsolidasi lahan :
¥
Mengembangkan kota secara lebih
terkontrol dan meningkatkan cara
pengembangan kota dengan lebih adil dan
bernilai sosial
Aturan-Aturan Konsolidasi Lahan Perkotaan meliputi :
¥
¥
¥
1.
Pemetakan kembali secara wajib (compulsory reparcelation)
atau disebut juga penyesuaian kembali, yaitu pengaturan bentuk dan luas (petak)
yang disesuaikan dengan lokasi dan rencana lokal.
Penjualan tanah bertahap (interim) secara wajib
2.
(compulsory interim purchase).
Konsolidasi tanah pertanian dan kehutanan
bagi pengembangan kota, dengan persetujuan pemilikinya untuk
3.
dijualdan digunakan bagi fungsi perkotaan.
KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN
DIPANDANG DARI SEGI SOSIAL DAN
EKONOMI
¥
1.
Segi Sosial
¥
Konsolidasi Lahan dalam kota berguna sekali dalam menanggulangi kebutuhan akan perumahan
serta dalam memberikan prasarana sosial ekonomi kepada penduduk kota secara lebih merata.
¥
Keuntungan yang diperoleh :
¥
a. Pemilik tanah akan memperoleh kembali tanah berupa petak tanah yang bentuknya teratur
dan dekat dengan prasarana lingkungan
¥
b. Konflik dalam penggunaan lahan dapat dihindari dengan tertibnya kualitas lingkungan
¥
c. Taraf kehidupan penduduk dapat ditingkatkan dengan mengatur pemukiman sehingga
menjadi sehat dan tertib. Masalah tunawisma pun dapat ditanggulangi
¥
d. Beban pusat kota yang berlebihan dapat dikurangi karena tersediaanya prasarana sosial
ekonomi yang memadai di sekitar permukiman
¥
e. Pengendalian pengembangan tanah (land development control) lebih mudah dilakukan
¥
f.
Perkembangan perumahan liar dapat dicegah
¥
2.
Segi Ekonomi
¥
Keuntungan yang diperoleh :
¥
a. Meringankan pembiayaan pemerintah dalam pengembangan kota
¥
b. Usaha untuk tidak mengeluarkan biaya dalam mematangkan tanah
secara khusus bagi pemilik tanah
¥
c. Memberikan kemungkinan kepada penduduk kota dari berbagai lapisan,
untuk dapat membangun menurut kemampuan masing-masing
¥
d. Meningkatkan frekuensi kegiatan perekonomian rakyat, karena
tersedianya jalan dan sarana perangkutan
¥
e. Memudahkan pemerintah melakukan investasi dan menarik investor
¥
f.
Menghambat terjadinya spekulasi tanah
KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN
KONSOLIDASI LAHAN
KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN SECARA UMUM
¥
1.
Pemilik tanah asal, yang mendapat keuntungan
karena konsolidasi lahan dan pengaturan pemetakan
kembali dapat meningkatan harga lahan
¥
2.
Pemerintah setempat, yang mendapat kontribusi
dari sejumlah pemilik lahan untuk biaya konsolidasi lahan,
dalam bentuk lahan atau uang
¥
3.
Masyarakat umum, terutama pengusahaan lahan
dan bangunan karena mendapat kesempatan kerja.
Masyarakat yang berpendapatan rendah mendapat
untung jika diselenggarakan pembangunan rumah secara
sosial (rumah murah)
Kelemahan Konsolidasi Lahan, antara lain :
¥
1.
¥
2.
Dalam penjualan tanah secara bertahap yang
diwajibkan, terdapat kesukaran dalam
menentukan harga tanah untuk menyaring pembeli
tanah dalam penjualan kepada umum
¥
3.
Kawasan konsolidasi lahan harus dipilih
sehingga bagi permukiman dapat dijamin
penyediaan minimal bagi prasarana sosial ekonomi,
dan luas kawasan proyek harus memungkinkan
perkembangan yang sempurna dalam beberapa
tahun saja
Sukar mencari tanah penggantian
BANK TANAH
¥
Bank Tanah adalah suatu model instrumen penatagunaan tanah melalui
mekanisme penyediaan tanah yang diatur oleh pemerintah.
¥
Konsep dasar
Bank Tanah
adalah pembebasan
tanah sebelum ada
pelaksanaan
pembangunan.
F UNGSI B ANK TANAH
¥
Land Purchaser = Membeli tanah untuk
mengendalikan penguasaan dan pengembangan
tanah.
¥
Land Keeper = Mengelola tanah sebelum dilepaskan
ke pihak yang memerlukan tanah.
¥
Land Warranty = Berfungsi mengamankan
penyediaan, peruntukan, dan pemanfaatan tanah
untuk menjamin nilai tanah yang stabil dalam sistem
pasar tanah yang efisien.
K EUNGGULAN B ANK TANAH
¥
Sebagai alat strategis dalam aplikasi Rencana
Tata Ruang.
¥
Mengendalikan lonjakan harga tanah &
menjamin penyediaan tanah yang sesuai dan
terjangkau pada tingkat harga tanah yang efisien
¥
Mengantisipasi Monopoli dan Oligopoli dalam
penguasaan tanh
¥
Mengefektifikan koordinasi dan pemrograman
investasi dan strategi pembangunan antara pihak
swasta dan pemerintah
K ELEMAHAN B ANK TANAH
¥
Tidak menjamin pengendalian pengadaan tanah sepenuhnya
¥
Pengadaan, pengelolaan dan pengembangan tanah menjadi
siap bangun lengkap dengan prasarananya pada skala besar
butuh dana besar
¥
Selama pengelolaan atau sebelum tanah dilepaskan ke
pengguna:
¤
Ada kemungkinan terjadi pendudukan liar
¥
Bank Tanah harus bersaing dengan pihak pengembang yang
cenderung lebih jeli memilih lokasi yang strategis.
¥
Tidak sesuai antara Supply dan Demand
T ERIMA
KASIH