Evaluasi Aspek Keuangan Putra Abadi Sport Center Salatiga

PENDAHULUAN
Latar Belakang
Tidak bisa dipungkiri, sepak bola adalah olahraga terpopuler di dunia saat ini.
Olahraga yang memang tidak memandang umur, profesi, maupun latar belakang ini
semakin hari peraturan dan jenisnya juga makin berkembang. Salah satu jenis
olahraga yang menjadi pengembangan sepakbola adalah futsal. Olahraga Futsal
merupakan hasil perkembangan dari cabang sepak bola yang memanfaatkan arena atau
lapangan lebih kecil baik indoor ataupun outdoor. Kebanyakan arena futsal banyak
menggunakan rumput sintetis, parket atau plester sebagai lantai lapangan dimana
sesuai dengan aturan yang berlaku. Futsal sendiri dimainkan oleh lima orang pemain
setiap timnya termasuk penjaga gawang.
Futsal sebagai olahraga alternatif kini menjadi salah satu olahraga yang paling
digemari di Indonesia. Terbukti dengan semakin menjamurnya arena bermain futsal
di setiap sudut kota. Di sejumlah arena futsal hampir selalu padat dengan jadwal timtim yang akan berlaga. Bahkan tidak sedikit arena futsal yang membuka jam operasi
hingga tengah malam. Antusiasme masyarakat dari kaum remaja hingga dewasa
untuk bermain futsal makin dimanjakan dengan semakin seringnya diadakan
kompetisi-kompetisi futsal baik tingkat kelompok, daerah, hingga nasional
(http://www.palopopos.co.id).
1
Sejak masuk ke Indonesia pada tahun 2002 olahraga ini mulai populer di kotakota besar. Di Salatiga sendiri perkembangan futsal berawal di sekitar tahun 2007,
awalnya hanya terdapat satu Gedung Olahraga (GOR) terletak di Kridanggo yang
memberikan jasa layanan lapangan futsal, itupun sebenarnya untuk basket dan
bulutangkis, tetapi seiring permintaan dan trend yang sedang berkembang pada saat
itu pengelola membuat lapangan futsal yang menjadi satu dengan basket dan
bulutangkis,
pengelola
tinggal
menyesuaikan
permintaan
penyewa
basket/bulutangkis/futsal. Di sekitar tahun 2008, peluang ini mulai dilirik dan
diterapkan untuk membuat gedung futsal baru. Di Jalan Jendral Soedirman km 3 arah
Solo muncullah gedung futsal baru yang memanfaatkan lahan kosong bekas dealer
mobil mitsubishi yang bernama Futsal ABC, walaupun bisa dikatakan tidak layak
untuk standar lapangan futsal. Alas lapangan dari kayu yang membuat pergerakan
pemain tidak gesit karena licin, tidak ada pelindung jaring di sekitar lapangan
menambah resiko keamanan pemain yang bisa terbentur langsung dengan tembok
pembatas. Tetapi pada waktu itu permintaan lebih besar dibanding penawarannya.
Setelah itu di Salatiga bermunculan gedung-gedung futsal baru, ibarat kata jamur
dimusim penghujan. Pebisnis-pebisnis mulai merambah ke jasa persewaan yang satu
ini. Mulai dari Centro Futsal di Randuares RW/RT 01/07 No.1 Ngawen, Planet Futsal
di Jalan Kalilondo Sidorejo Kidul, disusul The Goal Futsal Jalan Jendral Soedirman
No.20, Garasi Futsal Stadium di Jalan Hasanudin No.110 Ngawen, Arena Futsal
Centre di Jalan Cemara Raya Kemiri, kemudian Salatiga Futsal di jalan Iman Bonjol
No.24C dan GOR Hantera Wijaya di Jalan Mardi Utama Klumpit. Putra Abadi Sport
2
Center yang terletak di Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa
Tengah.
Sampai November 2011 tercatat sekitar 10 lokasi penyewaan lapangan futsal
di Salatiga. Pertanyaan yang muncul adalah apakah bisnis ini masih menjadi peluang
yang menggiurkan seperti tahun awal-awal futsal masuk di Salatiga. Buktinya
penyewaan lapangan futsal di Salatiga cenderung sepi pengunjung atau permintaan
turun, bahkan lapangan futsal ABC terpaksa harus ditutup pada tahun 2010.
Penyewaan lapangan futsal yang terletak di pinggir kota Salatiga seperti Centro
Futsal di Ngawen, Planet Futsal Sidorejo Kidul, Garasi Futsal Stadium di Ngawen,
GOR Hantera Wijaya Klumpit, jika tidak melakukan inovasi juga terancam tutup.
Beberapa diantaranya sudah berusaha menarik minat masyarakat dengan cara
menurunkan harga tetapi pendapatan tetap belum mengalami kemajuan. Sepinya
pengunjung atau penyewa lapangan futsal ini diduga disebabkan oleh penawaran
melebihi permintaan, dan karena tidak dapat bersaing dilihat dari berbagai faktor.
Dari fakta tersebut pengusaha Putra Abadi Sport Center tidak hanya membuat
lapangan futsal saja tetapi mengkombinasikan dengan lapangan basket yang berguna
untuk mengurangi resiko dari penurunan permintaan futsal. Tentunya pemillik
berharap bisa mendiversifikasi resiko, apabila permintaan futsal turun belum tentu
permintaan basket juga menurun, harapannya jika permintaan futsal menurun,
permintaan akan basket meningkat, atau paling tidak stabil.
Bola basket adalah olahraga bola berkelompok yang terdiri atas dua tim
beranggotakan masing-masing lima orang yang saling bertanding mencetak poin
3
dengan memasukkan bola ke dalam keranjang/ring lawan. Bola basket sangat cocok
untuk ditonton karena biasa dimainkan di ruang olahraga tertutup dan hanya
memerlukan lapangan yang relatif kecil. Selain itu, bola basket mudah dipelajari
karena bentuk bolanya yang besar, sehingga tidak menyulitkan pemain ketika
memantulkan atau melempar bola tersebut. Basket memang bukan hal baru dalam
dunia olahraga, kebanyakan sekolahan memiliki lapangan basket sendiri tetapi masih
outdoor. Sedangkan untuk basket indoor di Salatiga sendiri masih jarang, tentunya ini
menjadi peluang bisnis yang layak diperhitungkan apalagi dikombinasikan dengan
persewaan lapangan futsal yang sedang trend di kalangan anak muda serta luas
lapangan yang tidak jauh berbeda dengan luas lapangan futsal.
Kedua olahraga ini tidak harus dilakukan sore hari dan di dalam lapangan
terbuka, sering kita dapati seseorang yang ingin berolahraga tetapi tidak bisa karena
terikat waktu kerja atau faktor lain yang menjadi kendalanya. Tetapi di bisnis ini
waktu bukan masalah karena dijalankan dari pagi siang hingga malam hari. Faktor
cuaca juga tidak begitu berpengaruh terhadap permintaan bisnis ini karena olahraga
ini dilakukan di dalam gedung (indoor). Futsal sedang menjadi trend olahraga baru
yang sedang diminati anak muda laki-laki atau perempuan bahkan disemua kalangan.
Sedangkan manfaat dari bisnis ini antara lain sebagai alternatif olahraga baru
(untuk futsal) dan menggugah semangat berolahraga masyarakat khususnya warga
Kota Salatiga sehingga terwujudnya masyarakat yang sehat. Mencetak bibit-bibit
pemain futsal ataupun basket mengingat seringanya event-event turnamen terbuka
4
dan agenda resmi diantaranya Kejurda (Kejuaraan Daerah), Porprov (Pekan Olahraga
Provinsi), PON (Pekan Olahraga Nasional), dan masih banyak yang lainnya.
Suatu bisnis selalu mengandung resiko. Bagi seorang enterprenuer modal
utama adalah berani menanggung resiko, resiko yang tentunya sudah diperhitungkan.
Dalam perkembangannya bisnis ini mulai nampak resiko-resiko yang harus dihadapi.
Kecenderungan sepinya pengunjung atau penyewa lapangan futsal karena terlalu
banyaknya berdiri gedung futsal dibanding permintaan dari masyarakat dan
persaingan bisnis maka perlu dianalisis kelayakan bisnis Putra Abadi sport center
secara finansial apakah layak dilanjutkan atau tidak.
Berdasarkan latar belakang masalah
tersebut di atas, maka penulis
merumuskan masalah:
Apakah penyewaan lapangan futsal dan basket Putra Abadi Sport Center layak
dilanjutkan atau dilikuidasi (diberhentikan) ?
Tujuan dari penyusunan skripsi ini adalah untuk menganalisis kelayakan
keberlanjutan operasional Putra Abadi Sport Center. Melalui penelitian ini, hasil yang
diharapakan dapat memberikan manfaat atau kegunaan sebagai berikut:
1. Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi masukan dan acuan dalam
menentukan kebijakan di masa mendatang bagi Putra Abadi Sport Center.
2. Penelitian ini sebagai penerapan teori yang penulis terima dibangku kuliah untuk
dapat diterapkan pada kehidupan nyata.
3. Sebagai salah satu bahan referensi pembanding bagi penelitian lain yang
melakukan penelitian sejenis di masa yang akan datang.
5
Gambaran Obyek Penelitian
Putra Abadi sport center adalah bisnis persewaan lapangan indoor olahraga
futsal maupun basket. Gedung yang dimiliki sekaligus dikelola oleh Budi Sutrisno
SH yang dibantu anaknya ini sudah beroperasi sejak bulan November 2010. Artinya
bisnis ini sudah berjalan kurang lebih satu tahun. Dalam hal permodalan, Putra Abadi
Sport Center seluruhnya menggunakan modal sendiri bukan utang. Memanfaatkan
lahan kosong seluas 1215m² di belakang rumah pengelola untuk didirikan gedung
futsal dan basket.
Putra Abadi Sport Center yang terletak di Jalan Jendral Soedirman no.196
Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa Tengah yang sudah
berjalan bulan November tahun 2010 ini terdapat dua lapangan yang setiap lapangan
berukuran 25m x 15m. Satu lapangan khusus futsal dan yang satu lagi disewakan
untuk olahraga futsal sekaligus bisa disewakan untuk olahraga basket tergantung
permintaan. Fasilitas bisnis persewaan ini terbilang lengkap dan layak dari segi
kualitas lapangan dan gedungnya. Peralatan sudah tersedia disini diantaranya bola
futsal maupun basket, kondisi gawang, ring basket, jaring dan plester (alas lapangan)
yang bisa dikatakan
baik. Terdapatnya lahan parkir yang luas termasuk dalam
layanan untuk penyewa yang menggunakan motor atau mobil. Luas parkir
diperkirakan 4m x 30m, yang berada di samping lapangan futsal. Mengingat lokasi
bisnis ini terletak di area strategis
dipusat keramaian tentunya menjadi suatu
kemudahan akses kelapangan dari berbagai daerah.
6
Dalam bisnis ini yang utama adalah menyewakan lapangan futsal dan basket
untuk latihan sehari-hari atau disewakan pada saat ada event turnamen yang
diselenggarakan oleh pihak penyewa atau pengelola sendiri. Cara kegiatan investasi
ini ditangani oleh Budi Sutrisno SH selaku pemilik sekaligus pengelola, dengan cara
sewa gedung perjam. Harga sewa dibagi menjadi beberapa kriteria waktu. Untuk
sewa lapangan futsal pagi jam 08.00-16.00 biaya Rp50.000/jam dan 16.00-23.00
biaya Rp70.000/jam. Sedangkan sewa lapangan basket pagi jam 08.00-16.00 biaya
Rp60.000/jam dan 16.00-23.00 biaya Rp80.000/jam. Pengelola memberi potongan
harga bagi penyewa yang berlangganan atau secara rutin menyewa dengan
mengurangi Rp10.000/jam biaya sewa di semua kriteria waktu sewa. Tentunya ini
mengurangi resiko pengelola karena penyewa relatif lebih rutin menggunakan
lapangan dan biasanya diminta memberikan uang muka sewa walaupun dengan
konsekuensi mengurangi pendatan sebesar Rp10.000/jam dibandingkan apabila
penyewa tersebut tidak berlangganan atau secara rutin menyewa.
7
KERANGKA TEORI
Penganggaran Modal
Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi
jangka panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan
kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117).
Ada beberapa kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan
bisnis melalui analisis manfaat finansial. Dari sekian banyak kriteria tersebut ada
empat yang paling banyak digunakan, yaitu discounted payback period, net present
value (NPV), modified internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio
(Net B/C ratio).
Discounted Payback Period
Discounted payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan agar
present value dari arus kas bersih proyek dapat mengembalikan investasi awal
(Frensidy, 2010 : 383).
Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode payback period, yaitu
tidak memperhatikan nilai waktu uang, maka dicoba untuk memperbaiki metode
tersebut dengan cara mempresent-valuekan arus kas masuk (cash inflow) dari rencana
investasi tersebut kemudian baru dihitung payback period-nya. Dengan demikian arus
kas yang dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar biaya modal.
8
Penilaian teknik discounted payback period adalah bila discount payback
period lebih kecil dari maksimum discounted payback period yang masih dapat
diterima, investasi layak untuk dilanjutkan. Sedangkan, bila discounted payback
period labih besar dari maksimum discounted payback period yang masih dapat
diterima, investasi tidak layak untuk dilanjutkan.
Net Present Value (NPV)
Net Present Value secara eksplisit mempertimbangkan nilai waktu dari uang,
teknik ini dianggap sebagai teknik penganggaran modal yang rumit. Net Present
Value merupakan manfaat bersih yang diterima selama umur proyek pada tingkat
diskonto tertentu.
Dengan menggunakan NPV, semua arus kas, baik arus kas masuk maupun
arus kas keluar diukur dalam nilai sekarang. Karena kita hanya berurusan dengan
investasi yang mempunyai arus kas konvensional, maka nilai investasi awal secara
otomatis dinyatakan dalam nilai sekarang. Bila tidak, nilai sekarang dari suatu proyek
akan dihitung dengan mengurangkan nilai sekarang arus kas keluar dari nilai
sekarang arus kas masuk (Widayanti dkk, 2006: 137) .
Kriteria keputusan penilaian dengan pendekatan ini yaitu apabila NPV positif,
maka investasi layak untuk dilanjutkan. Apabila NPV negatif, maka investasi tidak
layak untuk dilanjutkan.
MIRR (Modified Internal Rate of Return)
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto yang menyamakan nilai
sekarang dari serangkaian arus kas masuk dengan investasi awal yang berkaitan
9
dengan proyek tersebut. Dengan kata lain IRR adalah tingkat diskonto yang
menghasilkan NPV=0 (Widayanti dkk, 2006: 139).
MIRR merupakan modifikasi atau perbaikan dari metode IRR. Asumsi yang
digunakan pada metode IRR adalah bahwa tingkat pengembalian dari penginvestasian
kembali sebesar IRR-nya, bukan sebesar biaya modalnya. Hal inilah yang dianggap
merupakan salah satu kelemahan dari metode IRR, jika dibandingkan dengan metode
NPV. Untuk memperbaiki kelemahan inilah muncul metode MIRR, yang dianggap
lebih baik, karena menggabungkan antara metode IRR dengan NPV.
MIRR dapat didefinisikan sebagai suatu tingkat diskonto yang menyamakan
antara nilai sekarang dari terminal (terminal value) dengan investasi awalnya.
(Warsono, 2002: 179).
Kriteria penilaian suatu investasi dengan menggunakan metode MIRR adalah
jika MIRR lebih besar dari biaya modal, maka investasi layak untuk dilanjutkan. Jika
MIRR lebih kecil dari biaya modal, maka investasi tidak layak untuk dilanjutkan.
Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio)
Menurut Rahim dan Hastuti (2007), analisis
net B/C ratio merupakan
perbandingan antara manfaat (benefit) dan biaya (cost), yang mengukur besarnya
manfaat tambahan pada setiap tambahan biaya sebesar satu satuan.
Kriteria penilaian dilakukan sebagai berikut: jika net B/C ratio lebih besar
1(satu) investasi layak untuk dilanjutkan, dan jika net B/C ratio lebih kecil 1(satu)
investasi tidak layak untuk dilanjutkan.
10
Dalam prinsip penganggaran modal, pengertian investasi tidak dilanjutkan
bukan berarti sepenuhnya dihentikan atau dilkuidasi. Ada beberapa alternatif
misalnya dengan mengubah perhitungan menggunakan analisis sensitivitas, atau
investasi dialihkan pada obyek investasi yang lain.
11
METODE PENELITIAN
Jenis dan Sumber data
Penelitian ini menggunakan dua jenis data, yaitu data primer dan data
sekunder. Data primer yaitu data yang diperoleh dari hasil wawancara dengan
responden.
Data primer diperoleh dari data yang tidak terdokumentasi. Data
sekunder adalah data yang didapat tidak secara langsung dari objek penelitian.
Peneliti mendapatkan data yang sudah jadi yang dikumpulkan oleh pihak lain. Data
sekunder diperoleh dari catatan keuangan berupa penerimaan dan biaya operasional
PASC.
Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah
dengan metode dokumentasi, yaitu dengan mengadakan pencatatan dan penelaahan
terhadap catatan keuangan atau dokumen-dokumen yang berhubungan dengan obyek
dalam penelitian ini. Sedangkan data-data lain yang bersifat manajerial dan informasi
keuangan yang tidak terdokumentasi dilakukan dengan teknik wawancara dengan
pengelola terkait.
Teknik Analisis
Teknik analisis yang digunakan adalah teknik statistik deskriptif yaitu teknik
analisis yang berusaha mengumpulkan, menyajikan dan menganalisis data sehingga
memberikan gambaran yang jelas tentang obyek yang diteliti. Alat analisis yang
12
digunakan untuk mengolah data penelitian adalah metode penganggaran modal,
menggunakan kriteria discounted payback period, net present value (NPV), modified
internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio (Net B/C ratio).
Kriteria-kriteria tersebut dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di
bawah ini :
Kriteri-Kriteria Kelayakan Bisnis
Rumus
Discounted Payback Period
Net Present Value (NPV)
Modified Internal Rate of Return
(MIRR)
Net Benefit Cost Ratio (Net B/C
Ratio)
=
Keterangan :
II: initial investment
CF: cash flow tahunan periode t
k: biaya modal
n: umur ekonomis
PVIF: present value interest factor
MIRR: Modified Initial rate of return
PVCF: present value cash flow
PVII: present value initial investment
13
Dalam analisis ini akan dilakukan dalam tiga skenario yaitu kondisi optimis
diasumsikan dari penerimaan tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi
Sport Center. Kondisi normal diasumsikan dari penerimaan rata-rata perbulan dari
catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dan kondisi pesimis diasumsikan dari
penerimaan terendah perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dari
ketiga kondisi tersebut diberlakukan penyesuasian terhadap biaya operasional sesuai
kondisi masing-masing.
Pengukuran Variabel Penelitian
Adapun variabel penelitian yang terkait dengan keempat kriteria tersebut
adalah umur ekonomis, arus kas investasi awal, arus kas operasi, arus kas akhir, biaya
modal.
a) Umur Ekonomis
Menurut PSAK no 30 (revisi 2007), umur ekonomis adalah:

periode dimana suatu aset diharapkan secara ekonomis dapat digunakan
oleh satu atau lebih pengguna; atau

jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset
oleh satu pengguna atau lebih.
Usia ekonomis investasi yang digunakan adalah selama bangunan utama
yaitu gedung lapangan futsal dan basket masih dianggap layak selama 15 tahun.
Mengingat bangunan ini adalah bangunan yang baru bukan hasil renovasi. Atap yang
berkualitas baik sehingga tidak terjadi kebocoran yang bisa mempercepat kerusakan
alas lapangan akibat air hujan, juga disertai perawatan yang berkala maka umur
14
ekonomis 15 tahun dirasa masuk akal. Dalam penelitian ini sisa umur ekonomis
tinggal 14 tahun (November 2011- November 2025) mengingat investasi ini telah
berjalan setahun.
b) Arus Kas Investasi Awal
Investasi awal adalah arus kas keluar yang relevan untuk dipertimbangkan
ketika mengevaluasi suatu pengeluaran modal yang berprospek. Investasi awal
dihitung dengan mengurangkan seluruh arus kas masuk yang terjadi pada tahun ke 0
dengan semua arus kas keluar yang terjadi pada periode yang sama (Widayanti dkk,
2006: 123). Komponen arus kas investasi awal didominasi perolehan aktiva baru
(tetap), seperti gedung, perlengkapan meja kursi, peralatan kebersihan, peralatan
futsal dan basket, dan sebagainya. Untuk pengecualian perijinan merupakan investasi
awal yang tidak termasuk aktiva baru.
Variabel Penelitian
Arus kas investasi awal
Rumus
Biaya perolehan aktiva baru=
Biaya pembelian aktiva baru
+biaya instalasi
-Penerimaan setelah pajak dari aktiva
lama=
Penerimaan dari penjualan aktiva lama
±Pajak penjualan aktiva lama
±perubahan dalam modal kerja
= Investasi awal
Dalam penelitian ini, periode awal investasi (t=0) adalah November 2011,
meskipun awal usaha sejak bulan November 2010. Untuk mengatasi hal tersebut
semua arus kas investasi awal yang telah dikeluarkan pada tahu 2010 difuture-
15
valuekan 1 tahun. Dan diperhitungkan penyusutan 1 tahun ke depan untuk
menghitung nilai penyusutan.
c) Arus Kas Operasi
Arus kas masuk menggambarkan jumlah uang yang dapat dibelanjakan dan
bukan hanya laba akuntansi. Perhitungan dasar membutuhkan penambahan kembali
semua pengeluaran bukan tunai yang telah dianggap sebagai biaya dalam perhitungan
laba setelah pajak. Karena depresiasi adalah pengeluaran bukan tunai yang sering
terjadi maka untuk keperluan pembahasan berikutnya diasumsikan bahwa
pengeluaran bukan kas adalah depresiasi (Widayanti dkk, 2006: 125). Dapat dihitung
menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian
Arus kas operasi
Rumus
Arus kas operasi = laba setelah pajak +
depresiasi
Dalam investasi ini arus kas operasi diperoleh dari pendapatan sewa baik
futsal maupun basket dikurangi biaya operasional seperti gaji pegawai, listrik, air,
telepon, perawatan gedung, dan lain-lain. Juga dalam proyeksi arus kas operasi ke
depan akan dipengaruhi oleh metode depresiasi, laju inflasi, pertumbuhan penduduk
dan munculnya pesaing sejenis. Untuk pertumbuhan penduduk dan munculnya
pesaing sejenis, faktor
ini dianggap konstan atau tidak mempunyai pengaruh
terhadap arus kas operasi ke depan.
16

Depresiasi
Berdasarkan standar akuntansi keuangan (PSAK no 17) akuntansi penyusutan;
“Depresiasi adalah alokasi sistematis jumlah aktiva yang dapat disusutkan
sepanjang masa manfaat yang bisa diestimasi. Penyusutan periode akuntansi
dibebankan ke pendapatan baik secara langsung maupun tidak secara langsung.”
Pengecualian tanah merupakan aktiva yang tidak dapat didepresiasi karena tidak
memiliki umur ekonomis.
Penyusutan merupakan cadangan yang nantinya digunakan untuk membeli
aktiva baru untuk menggantikan aktiva lama yang sudah tidak produktif lagi .
Dalam perhitunagan depresiasi pada investasi ini menggunakan metode garis
lurus menganggap aktiva tetap akan memberikan kontribusi yang merata (tanpa
fluktuasi) disepanjang masa penggunaannya, sehingga aktiva tetap akan mengalami
tingkat penurunan fungsi yang sama dari periode ke periode hingga aktiva ditarik dari
penggunaannya. Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian
Depresiasi

Rumus
=
Inflasi
Menurut Bodie dan Marcus (2001 : 331), definisi atau pengertian inflasi
(inflation) merupakan suatu nilai di mana tingkat harga barang dan jasa secara umum
17
mengalami kenaikan. Menurut Weston dan Copeland (1998 : 250), definisi atau
pengertian inflasi (inflation) adalah suatu keadaan ekonomi yang mengalami
kenaikan tingkat harga tertinggi dan tidak bisa dicegah atau dikendalikan lagi.
Dari beberapa definisi atau pengertian inflasi di atas, maka dapat disimpulkan
bahwa inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara
umum mengalami kenaikan.
Asumsi inflasi digunakan untuk penyesuaian harga sewa dan biaya
operasional yang pada tahun ke depan diprediksi akan mengalami kenaikan sebesar
laju inflasi. Laju inflasi yang digunakan adalah year on year (September 2010September 2011) sebesar 3,56 persen (Suaramerdeka, 04 Oktober 2011).
d) Arus Kas Akhir
Arus kas akhir adalah arus kas yang dihasilkan oleh penghentian dan likuidasi
suatu proyek pada akhir umur ekonomisnya. Arus kas ini menunjukkan arus kas
setelah pajak yang secara khusus terjadi pada akhir usia proyek (Widayanti dkk,
2006: 129). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian
Arus kas akhir
Rumus
Penerimaan setelah pajak dari penjualan
aktiva baru=
Penerimaan dari penjualan aktiva baru
± Pajak penjualan aktiva baru
-Penerimaan setelah pajak dari penjualan
aktiva lama=
Penerimaan dari penjualan aktiva lama
±Pajak penjualan aktiva lama
±Perubahan dalam modal kerja bersih
=Arus kas akhir
18
Diasumsikan pada bulan November tahun 2025 (14 tahun ke depan) dari
November 2011 investasi tersebut diberhentikan hingga menjadi terminal value yang
nantinya nilai sisa aktiva tetap akan menambah arus kas masuk.
e) Biaya Modal
Biaya modal disebut juga sebagai tingkat pengembalian yang diharapkan oleh
penyedia dana untuk menginvestasikan dana mereka. Bila resiko dianggap tetap,
suatu proyek dengan tingkat pengembalian di atas biaya modal akan meningkatkan
nilai dan sebaliknya proyek dengan tingkat pengembalian di bawah biaya modal akan
menurunkan nilai perusahaan (Widayanti dkk, 2006 : 153). Dapat dihitung
menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian
Biaya modal
Rumus
= tingkat pengembalian bebas resiko +
harapan mendapatkan keuntungan di atas
tingkat bunga deposito
Biaya modal yang digunakan adalah tingkat pengembalian bebas resiko (Rf)
menggunakan suku bunga deposito 12 bulan bank BNI sebesar 6,25% tahun 2012 ,
ditambah dengan harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito
terkait adanya resiko yang harus ditanggung dalam menjalankan usahanya, maka
biaya modal dalam investasi ini ditetapkan 12% pertahun.
Adapun asumsi tambahan diantaranya pajak dan perlakuan tanah;

Asumsi Pajak
Pajak yang digunakan adalah pajak penghasilan. Tarif pajak yang diterapkan
atas Penghasilan Kena Pajak berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan
19
No.36 Tahun 2008 yang mulai berlaku tanggal 1 Januari 2009 adalah sebagai
berikut;
No Lapisan Penghasilan Kena Pajak
Tarif Pajak
1
sampai dengan Rp50.000.000
5%
2
di atas Rp50.000.000 sampai dengan
Rp250.000.000
15%
3
Di atasi Rp250.000.000 sampai
dengan Rp500.000.000
25%
4
Di atas Rp500.000.000
30%
Sedangkan Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), wajip pajak kawin
penghasilan istri digabung dan tidak memiliki tanggungan sebesar
Rp33.000.000 pertahun.

Asumsi Perlakuan Tanah
Dilihat dari lokasi dan faktor lainnya maka menurut pakar tanah diasumsikan
harga tanah pada tahun 2012 sebesar Rp 972,000,000. Dengan prediksi
pertumbuhan harga tanah 15% pertahun, maka pada tahun 2025 harga tanah
mencapai Rp 5,980,509,568. Kepemilikan tanah ini akan mempengaruhi arus
kas awal dan arus kas akhir.
20
ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Identifikasi Arus Kas Investasi Awal

Identifikasi biaya investasi PASC terdiri dari biaya investasi yang
dikeluarkan sebelum memulai usaha dan biaya operasional yang dikeluarkan selama
melakukan kegiatan jasa persewaan lapangan. Rincian biaya investasi awal PASC
seperti terlihat pada tabel 1.
Tabel 1
Biaya Investasi untuk Lapangan Futsal dan Basket PASC
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Komponen
biaya
Tanah
Bangunan
Kursi
penonton
Jenset
Lemari loker
TV
Perijinan
Tempat bola
Lampu
lapangan
Galon
Pompa bola
Meja kasir
Gawang
Ring basket
Speaker active
Komputer
Plang PSAC
Tempat duduk
Jumlah
fisik
Harga
persatuan
800.000
1.100.000.000
FV 1tahun
suku bunga
12% (2011)
845.217.391
1.232.000.000
Jumlah biaya
Rp (2010)
1
Umur
ekonomis
(tahun)
15
8
1
2
1
2
6.000.000
7.000.000
3.500.000
2.500.000
5.000.000
750.000
48.000.000
7.000.000
7.000.000
2.500.000
5.000.000
1.500.000
53.760.000
7.840.000
7.840.000
2.800.000
5.600.000
1.680.000
15
15
10
10
5
5
44
2
1
1
4
2
6
1
1
12
100.000
25.000
70.000
400.000
3.000.000
4.000.000
250.000
4.000.000
400.000
200.000
4.400.000
50.000
70.000
400.000
12.000.000
8.000.000
1.500.000
4.000.000
400.000
2.400.000
4.928.000
56.000
78.400
448.000
13.440.000
8.960.000
1.680.000
4.480.000
448.000
2.688.000
5
5
5
4
4
4
4
4
4
3
21
No
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Komponen
biaya
Meja
Lampu
penerangan
MMT ukuran
besar
MMT ukuran
kecil
Rompi
Tong sampah
Ember+gayung
Gelas plastik
Lampu kerlapkerlip
Lompa galon
Buku catatan
keuangan
Jumlah
Harga
persatuan
800.000
Jumlah biaya
Rp (2010)
2.400.000
FV 1tahun
suku bunga
12% (2011)
2.688.000
12
40.000
480.000
537.600
3
5
105.000
525.000
588.000
2
6
10
6
12
20
35.000
20.000
10.000
20.000
1.000
210.000
200.000
60.000
240.000
20.000
235.200
224.000
67.200
268.800
22.400
2
2
2
2
2
1
2
200.000
30.000
200.000
60.000
224.000
67.200
1
1
2
15.000
30.000
33.600
2.198.899.791
1
Jumlah
fisik
3
Umur
ekonomis
(tahun)
3
Pada tabel 1 perlu penyesuaian biaya investasi yang difuture-valuekan selama
setahun ke depan menggunakan suku bunga 12%, diperoleh sebesar Rp2.198.899.791
yang digunakan sebagai awal perhitungan yang baru.

Identifikasi Arus Kas Operasi
Arus kas operasi tersiri dari dua komponen yaitu arus kas keluar (cash
outflow) dan arus kas masuk (cash inflow).
 Arus Kas Keluar (cash outflow)
Biaya operasional (cash outflow) merupakan biaya yang dikeluarkan setiap
periode (1bulan) dan tahunan selama pengusahaan PASC. Tabel 2 menunjukkan ratarata biaya yang terjadi antara bulan Januari 2010 hingga Desember 2011.
22
Tabel 2
Biaya Operasional PASC
No
1
2
3
4
5
6
7
Komponen
biaya
Tenaga kerja
Telepon
Air
Listrik
Bensin jenset
Perawatan gedung
Promosi
Biaya
per bulan
(Rp)
2.600.000
500.000
250.000
1.500.000
500.000
1.500.000
Total
Jumlah
biaya tahunan
(Rp)
31.200.000
6.000.000
3.000.000
18.000.000
6.000.000
18.000.000
1.000.000
83.200.000
Untuk biaya promosi pihak PASC menggunakan selebaran yang ditempel
ditempat-tempat strategis, serta melalui event-event turnamen futsal maupun basket
yang keduanya dilakukan secara berkala.
Adapun kegiatan operasional persewaan PASC menggunakan tenaga kerja
tetap dan tenaga kerja tidak tetap. Tenaga kerja tetap terdiri dari dua tenaga kasir
yang bertugas mengatur jadwal persewaan serta bagian pembayaran hingga
pencatatan peneriman sewa. Dua tenaga kebersihan bertugas menjaga kebersihan
seluruh bagian gedung. Tenaga kerja tidak tetap yaitu diperlukan untuk perawatan
gedung dan lapangan, tenaga kerja ini diperlukan ketika dibutuhkan saja. Misalnya,
kerusakan pada atap, jaring lapangan, mengecat dan lain sebagainya. Pada komponen
biaya perawatan gedung sudah termasuk upah tenaga kerja dengan bahan baku
perawatannya, seperti cat tembok, semen, pasir, dan lain sebagainya.
23
Listrik digunakan untuk menyalakan TV, komputer, lampu penerangan,
lampu hias kerlap-kerlip dan lampu penerangan lapangan. Untuk lampu hias kerlapkerlip dan lampu penerangan lapangan dihidupkan antara jam 18.00-23.00, tetapi ada
kemungkinan lampu penerangan lapangan dihidupkan sebelum jam 18.00 karena
cuaca mendung sehingga ruangan lapangan terlihat gelap dan mengganggu
penglihatan penyewa. Tidak dipungkiri resiko pemadaman listrik terjadi ketika
malam hari, hal tersebut tentunya akan mengurangi penerimaan PSAC. Untuk
menanggulangi hal tersebut maka pihak PSAC menggunakan jenset.
Berikut adalah tabel biaya operasional pada kondisi pesimis, normal,dan
optimis.
Tabel 2.1
Biaya Operasional pada Kondisi Pesimis, Normal,dan Optimis
No
1
2
3
4
5
6
7
Komponen
biaya
Tenaga
kerja
Telepon
Air
Listrik
Bensin
jenset
Perawatan
gedung
Promosi
Kondisi pesimis
Biaya
Jumlah
per
biaya
bulan
tahunan
1,950,000
500,000
250,000
1,200,000
500,000
1,250,000
Total
Kondisi normal
Biaya
Jumlah
per
biaya
bulan
tahunan
23,400,000 2,600,000
6,000,000
500,000
3,000,000
250,000
14,400,000 1,500,000
6,000,000
500,000
15,000,000 1,500,000
1,000,000
68,800,000
Total
24
Kondisi optimis
Biaya
Jumlah
per
biaya
bulan
tahunan
31,200,000 3,250,000
6,000,000
500,000
3,000,000
250,000
18,000,000 1,800,000
6,000,000
39,000,000
6,000,000
3,000,000
21,600,000
500,000
6,000,000
18,000,000 1,750,000
1,000,000
83,200,000
Total
21,000,000
1,000,000
97,600,000
Tabel di atas menunjukkan penyesuaian terhadap biaya operasional pada 3
skenario. Adapun komponen yang disesuaikan antara lain tenaga kerja, listrik dan
perawatan gedung. Karena ketiga komponen tersebut berbiaya tinggi maka perlu
disesuaikan.
Pada komponen tenaga kerja akan ada pengurangan satu karyawan pada
kondisi pesimis dan penambahan satu karyawan pada kondisi optimis. Pada kondisi
pesimis/optimis akan mengurangi/menambah biaya listrik sebesar Rp300.000/bulan.
Sedangkan pada komponen perawatan gedung, akan mengurangi/menambah biaya
sebesar Rp3.000.000/tahun.

Arus Kas Masuk (cash inflow)
Penerimaan (cash inflow) adalah segala sesuatu yang dihasilkan oleh suatu
kegiatan menggunakan sejumlah biaya. Table 3.1 menunjukkan penerimaan dari
investas PSAC pada periode November 2010 hingga Desember 2011.
Tabel 3.1
Penerimaan PASC
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Bulan
November (2010)
Desember
Januari (2011)
Februari
Maret
April
Mei
Juni
Juli
Agustus
September
Oktober
Penerimaan (Rp)
2.000.000
7.000.000
23.710.000
22.950.000
31.626.000
24.639.000
30.926.000
19.946.000
21.500.000
22.256.000
24.449.000
20.210.000
25
No
13
14
Bulan
November
Desember
Penerimaan (Rp)
35.171.000
20.470.000
Pada tabel 3.1, bulan November dan Desember 2010 menunjukkan
penerimaan yang sedikit karena pada bulan-bulan tersebut merupakan tahap awal atau
promosi, sehingga penerimaan jauh dari yang diharapkan. Tetapi memasuki bulan
Januari 2011
investasi ini mulai menunjukkan hasil yang diharapkan hingga
Desember 2011. Untuk proyeksi, penerimaan bulan November dan Desember tahun
2010 dihilangkan, sehingga menggunakan data keuangan dari bulan Januari hingga
Desember 2011. Dapat kita lihat antara bulan tersebut penerimaan berfluktuatif
disebabkan liburan sekolah atau kuliah mengingat pangsa pasar investasi ini adalah
kalangan mahasiswa dan anak sekolah. Perlu di ketahui mahasiswa di Salatiga
sebagian besar berasal dari luar kota bahkan luar Provinsi. Sehingga dapat
disimpulkan faktor liburan sekolah atau kuliah menjadi kendala terbesar dalam
penerimaan investasi PASC, walaupun ada faktor faktor lain yang juga mempunyai
pengaruh seperti adanya turnamen yang sedikit mempengaruhi penerimaan PASC.
Skenario kondisi pesimis/normal/optimis diasumsikan dari pendapatan
terendah/rata-rata/tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center.
Pada tabel 3.2 menunjukkan proyeksi penerimaan pada kondisi pesimis, normal dan
optimis.
26
Tabel 3.2
Proyeksi Penerimaan Investasi PASC
Kondisi Pesimis, Normal dan Optimis
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Bulan
Januari
Februari
Maret
April
Mei
Juni
Juli
Agustus
September
Oktober
November
Desember
Total Penerimaan
Setahun
Pesimis
Penerimaan
(Rp)
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
19.946.000
Normal
Penerimaan
(Rp)
23.710.000
22.950.000
31.626.000
24.639.000
30.926.000
19.946.000
21.500.000
22.256.000
24.449.000
20.210.000
35.171.000
20.470.000
Optimis
Penerimaan
(Rp)
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
35.171.000
239.352.000
297.853.000
422.052.000
Penggantian aktiva adalah gambaran penggantian aktiva selama umur
ekonomis investasi PASC. Pembelian aktiva tetap baru dikurangi penjualan aktiva
lama maka diperoleh penggantian aktiva/reinvestasi bersih, yang nantinya akan
mempengaruhi arus kas operasi. Cara untuk penggantian aktiva bisa menempuh
dengan jalan menjual aktiva lama ke pengepul barang bekas/ dijual kepada konsumen
yang membutuhkan/ barang yang bahan utamanya kayu dijual ke pengepul kayu
untuk dijadikan kayu bakar sesuai harga pasaran tahun 2011. Tentunya hasil di atas
sudah disesuaikan dengan tingkat inflasinya. Untuk pengecualian aktiva lama yang
tidak direinvestasi adalah bangunan, sementara aktiva yang tidak bisa dijual antara
27
lain perijinan (aktiva tak berwujud), MMT, rompi. Tabel 4 menunjukkan total
penggantian aktiva. Selengkapnya penggantian aktiva dapat dilihat pada lampiran 3.
Tabel 4
Penggantian Aktiva
Tahun
investasi
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Total penggantian
aktiva (Rp)
296.465
1.633.482
6.064.748
29.503.800
13.352.520
8.261.993
365.700
33.935.382
7.481.093
30.756.056
420.623
46.905.785
451.105
2.487.329
Lampiran 3
Pada tabel penggantian aktiva di atas terlihat pada tahun-tahun tertentu
memiliki arus kas operasi dari penggantian aktiva yang cukup besar, yaitu tahun ke-4,
ke-8, ke-10, ke-12. Hal tersebut bisa terjadi karena banyak aktiva yang harus diganti
karena dianggap telah habis umur ekonomisnya. Selain itu aktiva tersebut juga
memliki harga yang cukup mahal. Seperti gawang, ring basket, lemari loker,
perijinan, dan lain sebagainya.
28
 Identifikasi Arus Kas Akhir
Arus kas akhir diperoleh dari penjualan aktiva-aktiva lama, dijual pada harga
pasar tahun 2011 yang disesuaikan dengan faktor inflasi dan akan dijual pada tahun
terakhir umur investasi yaitu tahun ke 15 (2025). Arus kas akhir dapat dilihat pada
tabel 5.
Tabel 5
Arus Kas Akhir
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Komponen Biaya
Tanah
Bangunan
Kursi penonton
Jenset
Lemari loker
TV
Tempat bola
Lampu penerangan lapangan
Galon
Pompa bola
Meja kasir
Gawang
Ring basket
Speaker active
Komputer
Plang PSAC
Tempat duduk
Meja
Lampu penerangan
MMT ukuran besar
MMT ukuran kecil
Rompi
Tong sampah
Ember+gayung
Gelas plastic
Jumlah
fisik
Kondisi Barang
pada akhir
tahun 15 (2025)
1
8
1
2
1
2
44
2
1
1
12
6
6
1
1
12
3
12
5
6
10
6
12
20
30%
0%
0%
50%
50%
0%
0%
0%
0%
25%
25%
25%
25%
25%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
29
Prediksi
harga pasar
Rp (2025)
5.980.509.568
538.520.852
3.655.414
359.014
1.305.505
1.142.317
132.182
4.308
16.319
4.406
81.594
2.423.344
1.077.042
300.000
1.631.881
376.965
97.913
73.435
1.175
0
0
0
20.643
6.265
938
No
26
27
28
Komponen Biaya
Lampu kerlap-kerlip
Pompa gallon
Buku catatan keuangan
Total
Jumlah
fisik
1
2
2
Kondisi Barang
pada akhir
tahun 15 (2025)
0%
0%
0%
Prediksi
harga pasar
Rp (2025)
3,917
1,251
914
6.531.747.162
Untuk tanah diperkirakan akan mengalami pertumbuhan harga 15% pertahun
maka pada tahun 2025 diperoleh Rp5.980.509.568. Sedangkan bangunan futsal dan
basket diperkirakan kondisi tinggal 30% dari biaya perolehannya, yaitu sebesar
Rp538.520.852 setelah disesuaikan dengan faktor inflasi. Kemudian untuk peralatan
elektronik seperti komputer, TV, speaker active akan dijual dengan harga pasar
barang second. Satu komputer dapat dijual dengan harga Rp1.631.881, satu TV dapat
dijual dengan harga Rp1.142.317, 6 spaker active dengan harga Rp300.000.
Sedangkan untuk barang-barang yang bahan baku utamanya terdiri dari besi
akan dijual pengepul barang bekas perkilogram. Pipa besi 2700/kg, B&b 3300/kg,
B&A 4000/kg. Delapan kursi penonton, satu jenset, dua tempat bola, satu plang
PSAC, empat gawang dan dua ring basket yang masih memiliki nilai guna 25%
diprediksi akan dijual ke pengepul barang bekas karena sulit menjual pada pengusaha
futsal lain. Total arus kas akhir dari aktiva tetap dari barang bahan baku utama besi
sebesar Rp8.023.961.
Pun aktiva-aktiva yang terbuat dari bahan dasar plastik dan kaca juga akan
dijual perkilogram pada pengepul barang bekas. Plastik
warna dengan harga
2300/kg, galon 5000/kg, gelas 4200/kg. Dua galon, 6 tong sampah, 12 ember dan
30
gayung, 20 gelas plastik, 2 pompa galon, dua buku catatan keuangan. Untuk kaca
600/kg lampu. Semua model lampu, (hias, penerangan ruangan, penerangan
lapangan). Total arus kas akhir dari aktiva tetap kertas, plastik dan kaca sebesar Rp
55.730 .
Untuk aktiva dari bahan baku kayu cara menjualnya kondisi 0% dijual ke
pengepul kayu bakar; 2 tempat duduk dan 3 meja sebesar Rp 171.348, yang masih
memiliki nilai guna dijual pada peminat, 2 lemari loker kondisi 25%, 1 meja kasir
kondisi 25%, ditaksir senilai Rp1.427.896. Total arus kas dari aktiva tetap kayu
sebesar Rp 1.558.447. Sedangkan MMT dan rompi sulit untuk dijual.
Dari seluruh arus kas akhir dari aktiva tetap tersebut diperoleh nilai arus kas
akhir sebesar Rp6.531.747.162.
 Evaluasi Kelayakan Keberlanjutan Investasi
Teknik analisis yang digunakan adalah teknik penganggaran modal.
Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi jangka
panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan
kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117).
Analisis finansial PASC pada kondisi normal. Kondisi dimana diproyeksikan
jumlah penerimaan pada tahun-tahun mendatang sama dengan catatan keuangan
PSAC pada bulan Januari 2011 sampai Desember 2012. Tabel 5.1 menunjukkan
perhitungan analisis kelayakan investasi pada kondisi normal. Selengkapnya dapat
dilihat pada lampiran 4.1
31
Tabel 6.1
Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC
Kondisi Normal (sisa umur investasi 14 tahun)
Tahun
investasi
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Total
Arus kas
masuk
(2)
Arus kas keluar
(1)
2.198.899.791
0
99.821.262
308.456.567
105.211.057
319.437.621
113.354.298
330.809.600
137.690.929
342.586.422
128.624.597
354.782.498
129.157.328
367.412.755
127.513.056
380.492.649
161.123.561
394.038.188
144.036.192
408.065.947
169.328.122
422.593.095
149.355.700
437.637.409
194.666.728
453.217.301
191.431.295
469.351.837
199.634.013 7.017.807.924
4.249.847.929 12.006.689.811
Discounted Payback Period (th)
NPV
MIRR
Net B/C Ratio
Lampiran 4.1
Arus kas bersih
(3) = (2) - (1)
-2.198.899.791
208.635.305
214.226.563
217.455.302
204.895.493
226.157.902
238.255.427
252.979.593
232.914.627
264.029.755
253.264.973
288.281.709
258.550.572
277.920.542
6.818.173.911
7.756.841.882
13,51
Rp685.396.083
14,19%
2,83
PV arus kas
bersih
(4)= PV(3)
-2.198.899.791
186.290.464
170.781.416
154.784.684
130.211.086
128.321.993
120.700.199
114.422.670
94.074.218
95.209.130
81.551.321
82.880.991
66.369.932
63.699.388
1.394.998.382
Tabel 5.1 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12%
secara finansial diperoleh Discounted Payback Period selama 13,51 tahun, artinya
masih dianggap layak karena tidak melebihi sisa umur ekonomis investasi persewaan
gedung PASC.
32
NPV Sebesar Rp685.396.083. Nilai NPV tersebut
berarti penanaman
investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan
sebesar Rp685.396.083 selama sisa umur investasi 14 tahun.
MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh
investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana
lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian
modal. Berdasarkan Tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat
suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan
rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 14,19%. Artinya
dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan
pendapatan rata-rata sebesar 14,19% per tahun dari modal yang ditanamkan.
Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,83 berarti untuk setiap nilai
sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,83.
Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.
Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi normal didapatkan
hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14tahun
mendatang.
Setelah itu dilakukan analisis finansial PASC pada kondisi pesimis. Skenario
ini perlu dilakukan agar dapat melihat pengaruh yang akan terjadi akibat keadaan
yang berubah-ubah pada masa mendatang. Tabel 5.2 menunjukkan analisis kelayakan
investasi PASC pada kondisi pesimis. Selengkapnya dapat dilihat pada lampiran 4.2.
33
Tabel 6.2
Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC
Kondisi Pesimis (sisa umur investasi 14 tahun)
Arus kas
keluar
Arus kas masuk
(1)
(2)
2.198.899.791
0
78.057.973
247.872.931
82.672.995
256.697.208
90.013.881
265.835.628
113.519.593
275.299.377
103.592.761
285.100.034
103.234.359
295.249.596
100.667.229
305.760.481
133.322.022
316.645.554
115.244.919
327.918.136
139.511.879
339.592.022
118.477.999
351.681.498
162.689.782
364.201.359
128.315.969
377.166.927
135.339.781
6.922.341.232
3.803.560.932 10.931.361.982
Discounted Payback Period
NPV
MIRR
Net B/C Ratio
Lampiran 4.2
Tahun
investasi
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Total
Arus kas bersih
(3) = (2) - (1)
-2.198.899.791
169.814.959
174.024.213
175.821.748
161.779.784
181.507.274
192.015.236
205.093.252
183.323.532
212.673.217
200.080.142
233.203.499
201.511.577
248.850.959
6.787.001.451
7.127.801.050
13,71
Rp392.038.190
13,32%
2,87
PV arus kas
bersih
(4)= PV(3)
-2.198.899.791
151.627.776
138.732.102
125.149.920
102.811.053
102.987.227
97.274.919
92.763.678
74.044.375
76.689.962
64.425.806
67.046.006
51.728.022
57.036.640
1.388.620.497
Tabel 5.2 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12%
secara finansial diperoleh Discounted Payback Period selama 13,71 tahun, artinya
masih dianggap layak karena tidak melebihi sisa umur ekonomis investasi persewaan
gedung PASC.
34
NPV Sebesar Rp392.038.190. Nilai NPV tersebut
berarti penanaman
investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan
sebesar Rp392.038.190 selama sisa umur investasi 14 tahun.
MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh
investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana
lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian
modal. Berdasarkan Tabel 5.2 menunjukkan nilai MIRR yang lebih kecil dari tingkat
suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan
rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 13,32%. Artinya
dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini tidak layak dilanjutkan karena
memberikan pendapatan rata-rata sebesar 13,32% per tahun dari modal yang
ditanamkan.
Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,87 berarti untuk setiap nilai
sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,87.
Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.
Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan
hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun
mendatang.
Analisis finansial PASC kondisi optimis juga perlu dilakukan untuk melihat
seberapa jauh pengaruh terhadap kelayakan investasi tersebut karena ketidakpastian
keadaan pada masa mendatang. Tabel 5.3 menunjukkan analisis kelayakan investasi
PASC pada kondisi optimis. Selengkapnya dapaat dilihat pada lampiran 4.3.
35
Tabel 6.3
Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC
Kondisi Optimis (sisa umur investasi 14 tahun)
Arus kas
Arus kas
keluar
masuk
Arus kas bersih
(1)
(2)
(3) = (2) - (1)
2.198.899.791
0
-2.198.899.791
131.790.079
437.077.051
305.286.973
138.317.964
452.636.994
314.319.030
148.090.407
468.750.871
320.660.464
173.197.006
485.438.402
312.241.397
167.586.424
502.720.009
335.133.585
171.290.579
520.616.842
349.326.263
173.216.348
539.150.801
365.934.453
206.234.807
558.344.570
352.109.762
194.750.748
578.221.636
383.470.889
220.723.185
598.806.327
378.083.142
206.971.657
620.123.832
413.152.175
250.787.666
642.200.240
391.412.574
225.627.442
665.062.569
439.435.126
237.177.276 7.220.485.959
6.983.308.682
4.844.661.379 14.289.636.104
9.444.974.725
Discounted Payback Period (th)
12,06
NPV
Rp1.434.577.090
MIRR
16,09%
Net B/C Ratio
2,95
Lampiran 4.3
Tahun
investasi
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Total
PV arus kas
bersih
(4)= PV(3)
-2.198.899.791
272.590.738
250.575.131
228.246.118
198.429.408
190.154.796
176.968.685
165.512.153
142.217.133
138.279.602
121.742.772
118.781.250
100.475.608
100.718.531
1.428.784.956
Tabel 5.3 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12%
secara finansial diperoleh Discounted Payback Period selama 12,06 tahun, artinya
masih dianggap layak karena tidak melebihi sisa umur ekonomis investasi persewaan
gedung PASC.
36
Diperoleh NPV Sebesar Rp1.434.577.090. Nilai NPV tersebut
berarti
penanaman investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan
keuntungan sebesar Rp1.434.577.090 selama sisa umur investasi 14 tahun.
MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh
investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana
lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian
modal. Berdasarkan tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat
suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan
rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 16,09%. Artinya
dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan
pendapatan rata-rata sebesar 16,09% per tahun dari modal yang ditanamkan.
Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,95 berarti untuk setiap nilai
sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,95.
Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.
Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan
hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun
mendatang.
37
Tabel 6.4
Perbandingan Hasil pada Tiga Kondisi (Pesimis, Normal, Optimis)
Metode Kelayakan
Discounted Payback Period
Kondisi
Pesimis
13,71
Rp392.038.190
NPV
MIRR
Kondisi
Normal
13,51
Kondisi
Optimis
12,06
Rp685.396.083 Rp1.434.577.090
13,32%
14,19%
16,09%
2,87
2,83
2,95
Net B/C Ratio
Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa hasil discounted payback period ketiga
kondisi tidak jauh berbeda karena pengaruh dari besarnya nilai tanah pada komponen
arus kas awal dan arus kas akhir.. Pada kondisi pesimis menunjukkan tingkat
kelayakan finansial yang lebih rendah dari pada kondisi normal dan optimis. Dari
tabel di atas dapat disimpulkan keempaat metode hasilnya layak atas keberlanjutan
investasi PASC.
38
PENUTUP
Kesimpulan
Dari hasil analisis dan pembahasan terhadap kelayakan investasi metode
Discounted Payback Period, NPV, MIRR dan Net B/C ratio
(kondisi normal, pesimis dan optimis) dapat dikatakan
maka secara umum
bahwa investasi PASC
tersebut di anggap layak dilanjutkan, dengan data-data sebagai berikut :
1. Discounted payback period pada kondisi pesimis adalah 13,71, pada kondisi
normal adalah 13,51 dan pada kondisi optimis adalah 12,06. Karena
discounted payback period lebih kecil dari usia ekonomis investasi sebesar 14
tahun maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode
discounted payback period pada tiga kondisi adalah layak
2. Net Present Value pada kondisi pesimis adalah Rp392.038.190 , pada kondisi
normal adalah Rp685.396.083, pada kondisi optimis adalah Rp1.434.577.090
. Karena NPV bernilai positif maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan
menggunakan metode NPV pada tiga kondisi adalah layak
3. Modified Internal Rate of Return pada kondisi pesimis adalah 13,32%, pada
kondisi normal adalah 14,19% , pada kondisi optimis adalah 16,09% . Karena
MIRR diatas biaya modal sebesar 12% seperti yang diharapkan pemilik maka
kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode MIRR pada
tiga kondisi adalah layak.
39
4. Net B/C Ratio pada kondisi pesimis adalah 2,87, pada kondisi normal adalah
2,83, pada kondisi optimis adalah 2,95. Karena Net B/C Ratio bernilai di atas
satu maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode
Net B/C Ratio pada ketiga kondisi adalah layak.
Keterbatasan
Keterbatasan dalam penelitian ini berkaitan dengan data yang tersedia untuk
perhitungan komponen – komponen biaya operasional. Hal tersebut berpengaruh
terhadap arus kas keluar juga arus kas bersih. Sehingga arus kas bersih yang
diperoleh setiap tahun tidak menggambarkan atau tidak mewakili kondisi yang
sesungguhnya.
Implikasi Terapan
Dalam melaksanakan kegiatan investasi, salah satu yang menjadi perhatian
adalah bagaimana agar tujuan tersebut dapat tercapai. Tujuan dari kegiatan investasi
mendapatkan return yang diharapkan dalam jangka panjang secara terus–menerus.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa pada kondisi pesimis return yang diperoleh
sangat kecil di atas return yang diharapkan, tetapi pada kondisi normal dan kondisi
optimis return yang diperoleh besar di atas return yang diharapkan. Untuk
mengantisipasi return kondisi pesimis, sebaiknya pihak PASC mengurangi waktu jam
kerja karyawan yang awalnya jam kerja antara pukul 08.00–22.00 menjadi 10.00–
22.00, karena dianggap antara jam 08.00–10.00 hampir sering tidak ada pengguna
lapangan, sehingga biaya tenaga kerja bisa dikurangi dengan adanya kebijakan
tersebut. Perlu dipikirkan lagi tentang penambahan usaha baru di lokasi yang sama,
40
misalnya bulutangkis atau voli untuk mendiversifikasi resiko. Atau perlu adanya
usaha penjualan peralatan olahraga di lokasi tersebut untuk menambah penerimaan.
41
DAFTAR PUSTAKA
Bodie,
Kane
and
Marcus,
Investment,
http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012.
2006,
Irwin,Homewood.
Frensidy, Budi. 2010. Matematika Keuangan. Jakarta : Salemba Empat.
Halim, Abdul. 2005. Analisis Investasi. Jakarta : PT Salemba Embat Patria.
Harahap, Sofyan Syafri. 2004. Analisis Kritis atas Laporan Keuangan. Jakarta : PT.
Raja Grafindo Persada.
Ikatan Akuntans Indonesia, 2007, Standard Akuntansi Keuangan, Jakarta,
http://www.scribd.com. 11 Januari 2012.
Rahim, Abd. Dan Diah Retno Dwi Hastuti. 2007. Ekonomika Pertanian. Penebar
Swadaya. Jakarta.
Weston, J. Fred, Copeland, Thomas E., “Manajemen Keuangan”, Edisi Kedelapan.
Penerbit Erlangga, Jakarta, 1996. http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012.
Widayanti, Rita, Ekawati, Henny, Dorkas Rambu A, Apriani, Sis Sucahyo, Usil, dan
Rio Rita, Maria. 2006. Manajemen Keuangan. Salatiga: Fakultas Ekonomi –
UKSW.
http://id.shvoong.com/writing-and-speaking (diunduh pada 1 November 2011)
http://nasional.kompas.com/read/2010 (diunduh pada 1 November 2011)
http://suaramerdeka.com (diunduh pada 5 November 2011)`
http://www.bni.co.id/Tarif/ (diunduh pada 19 November 2011)
http://www.wikiapbn.org/artikel (diunduh pada 5 November 2011)