BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN 4.1 Pengumpulan Data 4.2

perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 4
ANALISIS DAN PEMBAHASAN
4.1 Pengumpulan Data
Data yang digunakan adalah data sekunder berupa denah lokasi,luas tanah, harga
satuan upah dan tenaga, masa konstruksi, luas bangunan, serta data lain yang
diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.
a)
Luas Tanah
Luas tanah untuk pembangunan Proyek Perumahan Griya Pratama adalah 1705
m2.
b)
Harga Satuan Upah dan Material
Harga satuan upah tenaga kerja dan material berdasarkan harga satuan dasar
(HSD) dan harga satuan pokok kegiatan (HSPK) pekerjaan konstruksi bangunan
gedung dan perumahan kota Surakarta tahun 2013.
c)
Harga Satuan Tanah
Harga beli tanah untuk pembangunan Perumahan Griya Pratama pada saat
pembelian adalah bernilai Rp. 500.000,-/m2
d)
Masa Konstruksi
Masa pelaksanaan konstruksi proyek Perumahan Griya Pratama direncanakan
dalah 1 tahun atau 360 hari kalender.
4.2 Analisis Data
4.2.1 Hasil Pengukuran Lahan
Pengukuran lahan di lapangan, menghasilkan luas lahan total seluas 1705 m2 dan
ukuran lahan seperti Gambar 4.1. dibawah ini :
commit to user
27
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
28
Jalan
Saluran
U
SHM No. 2064
LT = 505 m2
SHM No. 2063
LT = 1200 m2
Jalan
Gambar 4.1 Sketsa Ukuran Lahan Perumahan Griya Pratama
4.2.2 Rencana Konsep Hunian
Perumahan Griya Pratama direncanakan sebanyak 10 unit bangunan hunian,
dengan perincian sesuai dengan siteplan yang telah dibuat. Pemilihan type rumah
yang relatif besar yaitu type 60 dan 45 karena sasaran perumahan adalah untuk
konsumen yang memiliki anggota keluarga yang cukup banyak. Belajar dari
perumahan yang berada disekitar kebanyakan konsumen memilih rumah yang
memiliki tata ruang yang cukup, sehingga perlu type rumah yang cukup besar tapi
commit to user
dengan harga yang terjangkau karena harga jual dapat ditekan lebih murah
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
29
disebabkan harga per meter bangunan akan semakin kecil. Untuk rincian
bangunan perumahan adalah sebagai berikut :
a.
Rumah type 60 sebanyak 7 unit (gambar kerja terlampir)
Bangunan rumah satu lantai terdiri dari 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang tamu
dan dapur. Konsep adalah type kolonial dengan dinding ruang tamu yang
menjulang tinggi berfungsi untuk memperbesar ruang sirkulasi udara sehingga
memberi kenyamanan bagi penghuni rumah dan tentu saja hemat energi. Type 60
terletak di blok A1, A2, A3, A4, B1, B2, B3.
b.
Rumah type 45 sebanyak 3 unit (gambar kerja terlampir)
Bangunan rumah satu lantai terdiri dari 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang tamu
dan dapur. Konsep rumah sama dengan type 45 yaitu type kolonial dengan
dinding ruang tamu yang menjulang tinggi berfungsi untuk memperbesar ruang
sirkulasi udara sehingga memberi kenyamanan bagi penghuni rumah dan tentu
saja hemat energi. Type 45 terletak di blok A5, A6, B5, B6.
4.2.3 Perbandingan antara Wilayah Terbangun dengan Wilayah Terbuka
Luas lahan yang dibangun pada Perumahan Griya Pratama terdiri dari :
- Luas fasilitas perumahan (terbangun)
:
1705
m2
Antara lain :
a. Perumahan
: 1211,4
m2
b. Sarana Ibadah
: 60,08
m2
: 1212,4
m2
a. Jalan
: 280,684
m2
b. Taman
: 158,116
m2
c. Penghijauan
: 53,836
m2
:
m2
- Luas fasilitas lingkungan (terbuka)
Antara lain :
- Luas Lahan Total
commit to user
1705
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
30
Pada perhitungan di atas, dapat diketahui besarnya perbandingan antara wilayah
terbangun dengan wilayah terbuka dengan perhitungan sebagai berikut :
Luas terbangun
× 100%
Luas lahan total
1212,4
=
× 100%
1705
= 71 %
Wilayah terbangun =
Wilayah terbuka
Luas terbuka
× 100%
Luas lahan total
492,6
=
× 100%
1705
= 29 %
=
Menurut SNI-03-1733-2004 tentang tata cara perncanaan lingkungan perumahan
di perkotaan perbandingan minimal ruang terbangun dan wilayah terbuka adalah
70% : 30% oleh karena itu Perumahan Griya Pratama Sukoharjo sudah memenuhi
syarat tersebut.
4.2.4 Perencanaan Siteplan Perumahan
Perumahan Griya Pratama direncanakan sebanyak 10 unit bangunan hunian,
dengan perincian rumah 7 unit type 60, 3 unit type 45 serta 2 unit type 36.
Fasilitas dari perumahan lahan parkir disepanjang depan perumahan dari tepi jalan
raya selebar 5 meter. Untuk ilustrasi gambar dan rincian perbandingan lahan
terbuka hijau seperti yang terlihat pada Gambar 4.5 di bawah ini :
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
31
Gambar 4.2 Sketsa Siteplan Perumahan Griya Pratama Sukoharjo
Keterangan :
Tabel 4.1 Data Bangunan dan Data Fasum Fasos
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
32
4.2.5 Luasan Lantai Bangunan
Luas bangunan Perumahan Griya Pratama yang terdiri dari 10 unit bangunan
hunian, adalah sebagai berikut :
Tabel 4.2 Luasan Bangunan
No
1
2
3
Tipe
Rumah type 45
Rumah type 60
Mushola
Total
Jumlah
3
7
1
Luas Bangunan (m2)
135
420
60,08
615,08
4.2.6 Prasarana, Sarana dan Utilitas Lingkungan Perumahan
4.2.6.1 Jalan
Salah satu prasarana penting yang harus disediakan secara baik dan terpadu adalah
prasarana jalan, khususnya jalan di kawasan perumahan yang juga merupakan
bagian penting dari suatu kota dalam sistem jaringan jalan sekunder. Bentuk
perkerasan dari jalan tersebut adalah perkerasan lentur dengan sirtu (pasir batu)
dimana lapis permukaan dilapisi dengan paving, jalan ini terdiri dari 1 lajur 2
arah.
Jalan di dalam lingkungan Perumahan Pondok Permata Hijau menggunakan
paving K-200, pemilihan paving sebagai lapisan jalan karena disamping lebih
murah jika dibandingkan dengan aspal, paving juga kuat menerima beban cukup
besar serta mampu meresapkan air hujan ketanah melalui sela – sela sambungan
paving. Karakteristik jalan Perumahan Pondok Permata Hijau dapat dilihat di
Tabel 4.3 dibawah ini:
Tabel 4.3 Karakteristik Jalan Lingkungan
Type Jalan
Row 5
Lebar Jalan (m)
5
commit to user
Panjang total jalan (m)
65
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
33
4.2.6.2 Air Bersih
Kebutuhan air bersih di Perumahan Griya Pratama menggunakan air tanah. Air
tanah tersebut disediakan oleh pihak pengembang dengan membuatkan sumur
pantek dan menyediakan pompa listrik yang terdapat dalam setiap unit hunian.
Karena kawasan pokakakan sukoharjo memiliki air tanah yang tidak terlalu dalam
sehingga air tanah dapat dimanfaatkan secara maksimal.
4.2.6.3 Air Limbah
Air limbah yang dihasilkan pada kawasan Perumahan Griya Pratama merupakan
limbah rumah tangga, cara penanganannya dengan pengadaan septictank dan
sumur resapan pada setiap hunian sesuai dengan site plan yaitu sebanyak 13 unit.
Setelah keluar dari sumur resapan kemudian disalurkan ke saluran drainanse yang
sudah disiapkan sepanjang tepi jalan lingkungan perumahan.
4.2.6.4 Pembuangan Air Hujan
Di kawasan Perumahan Griya Pratama, saluran terletak di sisi luar bangunan
hunian atau di samping jalan lingkungan yang saling berhubungan dan dialirkan
ke sungai. Pada setiap 10 meter di saluran drainase terdapat bak kontrol air hujan
dengan ukuran 50 cm x 50 cm dan kedalaman sesuai dengan kedalaman saluran
yang berfungsi untuk pembersihan saluran drainase dari penyumbatan sampah.
4.2.6.5 Pembuangan Sampah
Kawasan perumahan yang sehat dan bersih adalah kawasan perumahan yang di
lengkapi dengan sistem pengelolaan sampah yang memadai, yaitu sistem
pengololaan yang aman, nyaman dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Pada
Pondok Griya Pratama tidak secara langsung membangun TPS di dalam
perumahan karena Perumahan Griya Pratama berada dekat dengan TPS di desa
Pokakan oleh karena itu pengembang menyediakan bak sampah disetiap unit
rumah dan secara teratur per hari sampah dari rumah diambil dan dibuang ke TPS
desa Pokakan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
34
4.2.6.6 Fasilitas Sosial
Fasilitas sosial yang terdapat pada Perumahan Griya Pratama berupa jalan,
penghijauan dan taman. Jalan yang direncanakan seluas 280,64 m2, penghijauan
yang di rencanakan seluas 53,836 m2 dan taman seluas 158,116 m2.
Tabel 4.4 Fasilitas Sosial
4.2.7
Rencana Anggaran Biaya Tanah dan Bangunan
Rencana Anggaran Biaya perumahan Griya Pratama Sukoharjo untuk bangunan
hunian sebesar Rp. 2.497.000.000, untuk bangunan sebesar Rp. 49.000.000 dan
untuk urugan tanah sebesar Rp. 144.925.000 Sumber PT. Berkah Pratama Mulia
selaku pengembang dari Perumahan Griya Pratama.
4.3
Perhitungan Harga Jual Tanah Griya Pratama Sukoharjo
Ø Harga Konstruksi Bangunan Rumah
Besarnya biaya
kontruksi pembangunan hunian Perumahan Griya
Pratama adalah sebesar Rp 2.947.000.000
HPPB = Biaya konstruksi bangunan hunian
= Rp 2.947.000.000
Ø Harga Pokok Pengembangan Tanah (HPPT)
o Biaya Tanah
= Luas tanah x Harga beli tanah
= 1705 m2 x Rp 500.000,= Rp 852.500.000,
o Perijinan
Setiap proses pembangunan harus melewati prosedur yang berlaku
seperti itu juga dengan pembangunan Perumahan Griya Pratama.
commit to user
Dari hasil perhitungan perizinan untuk proyek pembangunan Griya
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
35
Pratama Sukoharjo Sebesar Rp 124.035.000 Sumber PT. Berkah
Pratama Mulia.
o Biaya konstruksi fasilitas sosial dan fasilitas umum
Besarnya biaya konstruksi pembangunan fasos dan fasum
Perumahan Griya Pratama sebesar Rp 49.000.000. Sumber PT.
Berkah Pratama Mulia.
o Biaya Marketing
Biaya marketing ditetapkan sebesar 3 % dari HPPB
= 3% x Rp 2.947.000.000 = Rp 88.410.000
o Biaya Pemasangan Listrik
Besarnya biaya pemasangan jaringan listrik Perumahan Griya
Pratama sebesar Rp 72.000.000. Sumber PT. Berkah Pratama
Mulia.
o Urugan Tanah Padas
Besarnya biaya urugan tanah padas Perumahan Griya Pratama
sebesar Rp 144.925.000. Sumber PT. Berkah Pratama Mulia.
HPPT
= Biaya tanah + Biaya perijinan + Listrik + Urugan Tanah + Biaya fasos
dan fasum+ Marketing
= 852.500.000 + 124.035.000 + 72.000.000 + 144.925.000 +
49.000.000 + 88.410.000
= 1.330.870.000
Harga jual tanah langsung
=
=
C
Æ
m Æerumah a
.00 .
,
.
= Rp 1.097.715,28,- dibulatkan Rp 1.098.000,-
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
36
4.3.1 Perhitungan harga tanah per meter persegi dari data pembanding
berdasarkan
aspek
pasar lokasi Perumahan
Griya Pokakan
Sukoharjo
Pendekatan data pasar adalah metode penilaian suatu properti atau perumahan
yang diperoleh dengan membandingkan properti atau perumahan yang dinilai
terhadap properti lain yang sebanding yang ditransaksikan di pasar terbuka.
Data Pembanding 1 :
Nama Perumahan
: Griya Pokakan Sukoharjo
Jenis Properti
: Rumah Tinggal
Row Jalan
: 5 Meter
Letak Posisi Tanah
: Antara
Bentuk Tanah
: Persegi
Peruntukan
: Perumahan
Jenis Sertifikat
: Sertifikat Hak Milik
Nama Sumber Data
: Bapak Suraji
Keterangan
: Kantor Pemasaran
No. Telp. Sumber Data
: 08122974219
Waktu Penawaran
: 2 Januari 2014
Luas Tanah
: 60 m2
Luas Bangunan
: 36 m2
Kontur Tanah
: 0.1 m rata jalan
Jarak Dengan Properti
: 100 meter
Harga Penawaran
: Rp. 200,000,000
Discount Harga
: 5%
Perkiraan Terjual
: ((Harga Penawaran x (1-discount))
: 200.000.000 x (100%-5%) = Rp. 190.000.000,00
Harga Bangunan Baru/m2 : Rp. 3.550.000 (Asumsi)
Penyusutan Bangunan
: 2,5 % (karna bangunan dibangun tahun 2013)
Harga Pasar Bangunan/m2: (100% - penyusutan x harga bangunan/m2)
: (100% - 2,5% x (3.550.000)) = Rp. 3.461.250,00
Total Harga Bangunan
: Harga pasar bangunan/m2 x luas bangunan
commit to user
: 3.461.250 x 36 = Rp. 124.605.000,00
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
37
Harga Tanah
: Perkiraan terjual – total harga bangunan
: 190.000.000 – 124.605.000 = Rp. 65.395.000,00
Harga Tanah/m2
: Harga Tanah / luas tanah
: 65.395.000 / 60 = Rp. 1.089.900,00 (Sebelum
Penyesuaian)
Adjusment atau Penyesuaian Data Pembanding 1
Waktu
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Row Jalan
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Lokasi
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Luas Tanah
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Peruntukan
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Elevasi
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Jenis Sertifikat
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Bentuk Tanah
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Tusuk Sate (tidak) : 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Sutet (tidak)
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Makam (tidak)
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Sampah (tidak)
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Sungai (tidak)
: 0%
= Rp. 1.089.900 x 0%
= Rp. 0
Jumlah
: 0%
Lain-lain :
Pojok (tidak)
= Rp. 0
Indikasi Nilai Tanah = (Harga tanah/m2 x total penyesuaian) + Harga
tanah/m2
= (Rp. 1.089.900 x 0%) + Rp. 1.089.900
= Rp. 1.089.900,00 (Setelah Disesuaikan)
Data Pembanding 2 :
Nama Perumahan
: Griya Pokakan Sukoharjo
Jenis Properti
: Rumah Tinggal
Row Jalan
: 5 Meter
commit to user
: Antara
Letak Posisi Tanah
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
38
Bentuk Tanah
: Persegi
Peruntukan
: Perumahan
Jenis Sertifikat
: Sertifikat Hak Milik
Nama Sumber Data
: Bapak Suraji
Keterangan
: Kantor Pemasaran
No. Telp. Sumber Data
: 08122974219
Waktu Penawaran
: 2 Januari 2014
Luas Tanah
: 96 m2
Luas Bangunan
: 45 m2
Kontur Tanah
: 0.1 m rata jalan
Jarak Dengan Properti
: 100 meter
Harga Penawaran
: Rp. 262.000.000,00
Discount Harga
: 5%
Perkiraan Terjual
: ((Harga Penawaran x (1-discount))
: 262.000.000 x (100%-5%) = Rp. 248.900.000,00
Harga Bangunan Baru/m2 : Rp. 3.550.000,00 (Asumsi)
Penyusutan Bangunan
: 2,5 % (karna bangunan dibangun tahun 2013)
Harga Pasar Bangunan/m2: (100% - penyusutan x harga bangunan/m2)
: (100% - 2,5% x (3.550.000)) = Rp. 3.461.250,00
Total Harga Bangunan
: Harga pasar bangunan/m2 x luas bangunan
: 3.461.250 x 45 = Rp. 155.756.250,00
Harga Tanah
: Perkiraan terjual – total harga bangunan
: 248.900.000 – 155.756.250 = Rp. 93.143.750,00
Harga Tanah/m2
: Harga Tanah / luas tanah
: 93.143.750 / 96 = Rp. 970.200,00 (Sebelum
Penyesuaian)
Adjusment atau Penyesuaian Data Pembanding 2
Waktu
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Row Jalan
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Lokasi
: 0%
= Rp. 970.200 x 5% = Rp. 0
Luas Tanah
: -2,5%
= Rp. 970.200 x 2,5% = Rp. -24,255
Peruntukan
: 0%
Elevasi
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
commit to user
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
39
Jenis Sertifikat
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Bentuk Tanah
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Tusuk Sate (tidak) : 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Sutet (tidak)
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Makam (tidak)
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Sampah (tidak)
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Sungai (tidak)
: 0%
= Rp. 970.200 x 0% = Rp. 0
Jumlah
: -2,5%
Lain-lain :
Pojok (tidak)
= Rp. -24,255
Indikasi Nilai Tanah = (Harga tanah/m2 x total penyesuaian) + Harga
Tanah/m2
= (Rp. 970.200 x -2,5%) + Rp. 970.200
= Rp. 945.000,00 (Setelah Disesuaikan)
Data Pembanding 3 :
Nama Perumahan
: Griya Pokakan Sukoharjo
Jenis Properti
: Rumah Tinggal
Row Jalan
: 5 Meter
Letak Posisi Tanah
: Antara
Bentuk Tanah
: Persegi
Peruntukan
: Perumahan
Jenis Sertifikat
: Sertifikat Hak Milik
Nama Sumber Data
: Bapak Suraji
Keterangan
: Kantor Pemasaran
No. Telp. Sumber Data
: 08122974219
Waktu Penawaran
: 2 Januari 2014
Luas Tanah
: 120 m2
Luas Bangunan
: 60 m2
Kontur Tanah
: 0.1 m rata jalan
Jarak Dengan Properti
: 100 meter
Harga Penawaran
: Rp. 350.000.000,00
commit to user
: 5%
Discount Harga
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
40
Perkiraan Terjual
: ((Harga Penawaran x (1-discount))
: 350.000.000 x (100%-5%) = Rp. 332.500.000,00
Harga Bangunan Baru/m2 : Rp. 3.550.000 (Asumsi)
Penyusutan Bangunan
: 2,5 % (karna bangunan dibangun tahun 2013)
Harga Pasar Bangunan/m2: (100% - penyusutan x harga bangunan/m2)
: (100% - 2,5% x (3.550.000)) = Rp. 3.461.250,00
Total Harga Bangunan
: Harga pasar bangunan/m2 x luas bangunan
: 3.461.250 x 60 = Rp. 207.675.000,00
Harga Tanah
: Perkiraan terjual – total harga bangunan
: 332.500.000 – 207.675.000 = Rp. 124.825.000,00
Harga Tanah/m2
: Harga Tanah / luas tanah
: 124.825.000 / 120 = Rp. 1.040.200,00 (Sebelum
Penyesuaian)
Adjusment atau Penyesuaian Data Pembanding 3
Waktu
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Row Jalan
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Lokasi
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 5%
= Rp. 0
Luas Tanah
: -10%
= Rp. 1.040.200 x 2,5% = Rp. -104.020
Peruntukan
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Elevasi
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Jenis Sertifikat
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Bentuk Tanah
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Tusuk Sate (tidak) : 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Sutet (tidak)
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Makam (tidak)
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Sampah (tidak)
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Sungai (tidak)
: 0%
= Rp. 1.040.200 x 0%
= Rp. 0
Jumlah
: -10%
Lain-lain :
Pojok (tidak)
= Rp. -104.020
Indikasi Nilai Tanah = (Harga tanah/m2 x total penyesuaian) + Harga
commit to user
Tanah/m2
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
41
= (Rp. 1.040.200 x -10%) + Rp. 1.040.200
= Rp. 936.200,00 (Setelah Disesuaikan)
Rincian perhitungan harga tanah berdasarkan data pembanding dapat dilihat di
lampiran dan untuk Rekapitulasi teknik adjustment atau data pembanding
Perumahan Griya Pratama dapat dilihat di Tabel 4.5 di bawah ini :
Tabel 4.5 Rekapitulasi Adjusment atau Penyesuaian Harga Tanah Perumahan
Griya Pokakan
Sumber Adjusment : Bayu Firdaus, SE, MSi Modul Penilaian Pendekatan Data
Pasar Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum Untuk DTSS Penilaian
Properti Dasar.
Dari ketiga data pembanding yang didapatkan dari perumahan Griya Pokakan
Sukoharjo setelah di hitung maka didapat harga tanah sebesar Rp. 1,000,000/M2.
4.3.2 Perhitungan harga tanah per meter persegi dari data pembanding
berdasarkan aspek pasar lokasi Perumahan Graha Putra Utama
Carikan Sukoharjo
Data Pembanding 1 :
Nama Perumahan
: Griya Putra Utama Carikan Sukoharjo
Jenis Properti
: Rumah Tinggal
commit to user
: 5 Meter
Row Jalan
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
42
Letak Posisi Tanah
: Antara
Bentuk Tanah
: Persegi
Peruntukan
: Perumahan
Jenis Sertifikat
: Sertifikat Hak Milik
Nama Sumber Data
: Ibu Reni
Keterangan
: Kantor Pemasaran
No. Telp. Sumber Data
: 085200228000
Waktu Penawaran
: 2 Januari 2014
Luas Tanah
: 62 m2
Luas Bangunan
: 36 m2
Kontur Tanah
: 0.1 m rata jalan
Jarak Dengan Properti
: 500 meter
Harga Penawaran
: Rp. 180.000.000,00
Discount Harga
: 2,5%
Perkiraan Terjual
: ((Harga Penawaran x (1-discount))
: 180.000.000 x (100%-2,5%) = Rp. 175.500.000,00
Harga Bangunan Baru/m2 : Rp. 3.200.000 (Asumsi)
Penyusutan Bangunan
: 2,5 % (karna bangunan dibangun tahun 2013)
2
Harga Pasar Bangunan/m : (100% - penyusutan x harga bangunan/m2)
: (100% - 2,5% x (3.200.000)) = Rp. 3.120.000,00
Total Harga Bangunan
: Harga pasar bangunan/m2 x luas bangunan
: 3.120.000 x 36 = Rp. 112.320.000,00
Harga Tanah
: Perkiraan terjual – total harga bangunan
: 175.500.000 – 112.320.000 = Rp. 63.180.000,00
Harga Tanah/m
2
: Harga Tanah / luas tanah
: 63.180.000 / 62 = Rp. 1.019.000,00 (Sebelum
Penyesuaian)
Adjusment atau Penyesuaian Data Pembanding 1
Waktu
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Row Jalan
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Lokasi
: 2,5%
Luas Tanah
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 5%
commit to user
= Rp. 1.019.000 x 2,5%
= Rp. 25.475
= Rp. 0
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
43
Peruntukan
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Elevasi
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Jenis Sertifikat
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Bentuk Tanah
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Tusuk Sate (tidak) : 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Sutet (tidak)
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Makam (tidak)
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Sampah (tidak)
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Sungai (tidak)
: 0%
= Rp. 1.019.000 x 0%
= Rp. 0
Jumlah
: 2,5%
Lain-lain :
Pojok (tidak)
= Rp. 25.475
Indikasi Nilai Tanah = (Harga tanah/m2 x total penyesuaian) + Harga
Tanah/m2
= (Rp. 1.019.000 x 2,5%) + Rp. 1.019.000
= Rp. 1.044.000,00 (Setelah Disesuaikan)
Data Pembanding 2 :
Nama Perumahan
: Griya Putra Utama Carikan Sukoharjo
Jenis Properti
: Rumah Tinggal
Row Jalan
: 5 Meter
Letak Posisi Tanah
: Pojok
Bentuk Tanah
: Persegi
Peruntukan
: Perumahan
Jenis Sertifikat
: Sertifikat Hak Milik
Nama Sumber Data
: Ibu Reni
Keterangan
: Kantor Pemasaran
No. Telp. Sumber Data
: 085200228000
Waktu Penawaran
: 2 Januari 2014
Luas Tanah
: 138 m2
Luas Bangunan
: 40 m2
Kontur Tanah
: 0.1 m rata jalan
commit to user
: 500 meter
Jarak Dengan Properti
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
44
Harga Penawaran
: Rp. 300.000.000
Discount Harga
: 2,5%
Perkiraan Terjual
: ((Harga Penawaran x (1-discount))
: 300.000.000 x (100%-2,5%) = Rp. 292.500.000
Harga Bangunan Baru/m2 : Rp. 3.500.000 (Asumsi)
Penyusutan Bangunan
: 2,5 % (karna bangunan dibangun tahun 2013)
2
Harga Pasar Bangunan/m : (100% - penyusutan x harga bangunan/m2)
: (100% - 2,5% x (3.500.000)) = Rp. 3.412.500
Total Harga Bangunan
: Harga pasar bangunan/m2 x luas bangunan
: 3.412.500 x 40 = Rp. 136.500.000,00
Harga Tanah
: Perkiraan terjual – total harga bangunan
: 292.500.000 – 136.500.000 = Rp. 156.000.000,00
Harga Tanah/m2
: Harga Tanah / luas tanah
: 156.000.000 / 138 = Rp. 1.130.400,00 (Sebelum
Penyesuaian)
Adjusment atau Penyesuaian Data Pembanding 2
Waktu
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Row Jalan
: 0%
= Rp. 1,130,400 x 0%
= Rp. 0
Lokasi
: 2,5%
= Rp. 1.130.400 x 5%
= Rp. 28.260
Luas Tanah
: -10%
= Rp. 1.130.400 x 2,5%
= Rp. -113.040
Peruntukan
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Elevasi
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Jenis Sertifikat
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Bentuk Tanah
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
: -5%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. -56.520
Tusuk Sate (tidak) : 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Sutet (tidak)
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Makam (tidak)
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Sampah (tidak)
: 0%
= Rp. 1.130.400 x 0%
= Rp. 0
Sungai (tidak)
: 0%
= Rp. 0
Jumlah
: -12,5%
= Rp. 1.130.400 x 0%
commit to user
Lain-lain :
Pojok (ya)
= Rp.-141.300
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
45
Indikasi Nilai Tanah = (Harga tanah/m2 x total penyesuaian) + Harga
Tanah/m2
= (Rp. 1.130.400 x -12,5%) + Rp. 1.130.000
= Rp. 989.000,00 (Setelah Disesuaikan)
Data Pembanding 3 :
Nama Perumahan
: Griya Putra Utama Carikan Sukoharjo
Jenis Properti
: Rumah Tinggal
Row Jalan
: 5 Meter
Letak Posisi Tanah
: Pojok
Bentuk Tanah
: Persegi
Peruntukan
: Perumahan
Jenis Sertifikat
: Sertifikat Hak Milik
Nama Sumber Data
: Ibu Reni
Keterangan
: Kantor Pemasaran
No. Telp. Sumber Data
: 085200228000
Waktu Penawaran
: 2 Januari 2014
Luas Tanah
: 140 m2
Luas Bangunan
: 40 m2
Kontur Tanah
: 0.1 m rata jalan
Jarak Dengan Properti
: 500 meter
Harga Penawaran
: Rp. 300.000.000,00
Discount Harga
: 2,5%
Perkiraan Terjual
: ((Harga Penawaran x (1-discount))
: 300.000.000 x (100%-2,5%) = Rp. 292.500.000,00
Harga Bangunan Baru/m2 : Rp. 3.500.000 (Asumsi)
Penyusutan Bangunan
: 2,5 % (karna bangunan dibangun tahun 2013)
Harga Pasar Bangunan/m2: (100% - penyusutan x harga bangunan/m2)
: (100% - 2,5% x (3.500.000)) = Rp. 3.412.500,00
Total Harga Bangunan
: Harga pasar bangunan/m2 x luas bangunan
: 3.412.500 x 40 = Rp. 136.500.000
Harga Tanah
: Perkiraan terjual – total harga bangunan
commit to user
: 292.500.000 – 136.500.000 = Rp. 156.000.000,00
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
46
Harga Tanah/m2
: Harga Tanah / luas tanah
: 156.000.000 / 140 = Rp. 1.114.300,00 (Sebelum
Penyesuaian)
Adjusment atau Penyesuaian Data Pembanding 3
Waktu
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Row Jalan
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Lokasi
: 2,5%
= Rp. 1.114.300 x 5%
= Rp. 27.858
Luas Tanah
: -10%
= Rp. 1.114.300 x 2,5%
= Rp. -111.430
Peruntukan
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Elevasi
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Jenis Sertifikat
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Bentuk Tanah
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
: -5%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. -55.715
Tusuk Sate (tidak) : 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Sutet (tidak)
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Makam (tidak)
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Sampah (tidak)
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Sungai (tidak)
: 0%
= Rp. 1.114.300 x 0%
= Rp. 0
Jumlah
: -12,5%
Lain-lain :
Pojok (tidak)
= Rp. 0
Indikasi Nilai Tanah = (Harga tanah/m2 x total penyesuaian) + Harga
Tanah/m2
= (Rp. 1.114.300 x -12,5%) + Rp. 1.114.300
= Rp. 975.000,00 (Setelah Disesuaikan)
Rincian perhitungan harga tanah berdasarkan data pembanding dapat dilihat di
lampiran dan untuk Rekapitulasi teknik adjustment atau data pembanding
Perumahan Griya Pratama dapat dilihat di Tabel 4.6 di bawah ini :
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
47
Tabel 4.6 Rekapitulasi Adjusment atau Penyesuaian Harga Tanah Perumahan
Graha Putra Utama Carikan Sukoharjo
Sumber Adjusment : Bayu Firdaus, SE, MSi Modul Penilaian Pendekatan
Data Pasar Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum Untuk DTSS
Penilaian Properti Dasar.
Dari ketiga data pembanding yang didapatkan dari perumahan Graha Putra
Utama Carikan Sukoharjo setelah di hitung maka didapat harga tanah sebesar
Rp. 1,000,000/M2.
Dari hasil perhitungan harga jual tanah Perumahan Griya Pratama sebesar Rp.
1.098.000/m2 dan harga jual tanah Griya Pokakan serta Griya Carikan
sukoharjo sebesar Rp. 1.000.000/m2. Dari hasil tersebut sudah sesuai dengan
harga jual pasar tanah per meter persegi diarea Sukoharjo sehingga ditetapkan
untuk harga jual tanah perumahan Griya Pratama Sebesar Rp. 1,000,000/M2.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
48
4.4 Perhitungan Harga Jual Rumah Griya Pratama Sukoharjo
Harga jual dihitung berdasarkan data harga bangunan per meter persegi yang
dapat dilihat di perhitungan Rencana Anggaran Biaya dan data harga tanah per
meter persegi yang dapat dilihat di perhitungan adjustment atau peyesuaian data
pembanding berdasarkan aspek pasar.
Ø Perhitungan harga jual pada rumah type 36/60 adalah :
Luas bangunan
= 36 m2
Luas kaveling
= 60 m2
Harga jual per m2 bangunan = Rp 3.958.463,- (RAB Rumah Type 36)
Harga jual per m2 tanah
= Rp 1.000.000,- (Teknik Adjusment/Penyesuaian)
Harga jual tunai
= (Luas bangunan x harga jual bangunan + Luas
kaveling x harga jual tanah)
= (36 x Rp 3.958.463 + 60 x Rp 1.000.000)
= Rp 202.504.668,-
Ø Perhitungan harga jual pada rumah type 45/96 adalah
Luas bangunan
= 45 m2
Luas kaveling
= 96 m2
Harga jual per m2 bangunan = Rp 3.745.379,- (RAB Rumah Type 45)
Harga jual per m2 tanah
= Rp 1.000.000,- (Teknik Adjusment/Penyesuaian)
Harga jual tunai
= (Luas bangunan x harga jual bangunan + Luas
kaveling x harga jual tanah)
= (45 x Rp 3.745.379 + 96 x Rp 1.000.000)
= 264.542.055,-
Ø Perhitungan harga jual pada rumah type 60/120
Luas bangunan
= 60 m2
Luas kaveling
= 120 m2
Harga jual per m2 bangunan = Rp 3.894.411,- (RAB Rumah Type 60)
Harga jual per m2 tanah
Harga jual tunai
= Rp 1.000.000,- (Teknik Adjusment/Penyesuaian)
commit to user
= (Luas bangunan x harga jual bangunan + Luas
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
49
kaveling x harga jual tanah)
= (60 x Rp 3.894.411 + 120 x Rp 1.000.000)
= 353.664.460,-
Berdasarkan data harga perumahan disekitar lokasi perumahan griya pratama
ditetapkan bahwa harga jual perumahan griya pratama sudah layak dan sesuai
dengan harga pasar perumahan disekitar daerah Sukoharjo.
commit to user