1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Sebagai salah satu

BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Sebagai salah satu daerah tujuan wisata dunia, Bali menawarkan
keindahan alam dan kebudayaan yang eksotik. Keindahan yang disuguhkan
menjadikan Bali sebagai magnet bagi para wisatawan. Kondisi tersebut tentunya
memberikan peluang bagi perkembangan bisnis penyediaan properti atau
akomodasi pariwisata dalam beberapa tahun kedepan. Apalagi dilihat dari
potensinya, penjualan dan penyewaan properti seperti hotel, condominium hotel
(condotel) dan villa saat ini masih sangat tinggi dan akan terus berkembang. Hal
inilah yang menarik minat investor untuk berinvestasi di Bali, terutama pada
bisnis condominium hotel (condotel) yang belakangan ini menjadi trend di
indonesia.
Condotel merupakan gabungan dari condominium dan hotel, dimana
condotel menggunakan prinsip kepemilikan strata title seperti condominium tapi
dikelola dengan manajemen seperti hotel. Condotel tidak lagi menjadi incaran
orang untuk dimiliki sebagai hunian pribadi, namun berkembang menjadi bentuk
investasi jangka panjang. Seperti pada The Nest Condotel yang terletak di Jalan
Pratama No 99X Tanjung Benoa ini dibangun ditanah seluas 2.670 m2 dengan
bangunan yang memiliki lima lantai. Condotel ini menawarkan 115 kamar dengan
3 tipe yang terdiri dari 8 unit kamar presidential suite dengan luas 66 m2, 23 unit
kamar suite dengan luas 54 m2 dan 84 unit kamar deluxe dengan luas 36 m2, serta
fasilitas berupa rooftop bar, swimming pool, meeting room, restaurant, dll.
The Nest Condotel akan menjadi salah satu condotel di Tanjung Benoa
yang memiliki desain arsitektur berkonsep batik yang inovatif dan elegan serta
view mangrove Tanjung Benoa. Condotel ini juga mudah diakses dari tempattempat penting di Bali, yaitu ±5 menit dari BTDC Nusa Dua dan Waterspot
Tanjung Benoa, ±10 menit dari Toll Bali Mandara, dan ±15 menit dari bandara
Internasional Ngurah Rai. Dengan berbagai keunggulan dan fasilitas yang
dimiliki, The Nest Condotel siap bersaing menawarkan investasi jangka panjang
yang sangat menjanjikan.
1
Proyek investasi jangka panjang The Nest Condotel ini dibangun tentu saja
untuk
mendapatkan
meningkatnya
jenis
keuntungan
investasi
sebesar-besarnya,
serupa,
maka
akan
pihak
tetapi
dengan
pengembang
dan
pembeli/investor perlu mengkaji lebih rinci investasi dari beberapa aspek antara
lain adalah aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek lainnya. Untuk
menghindari kesalahan pengambilan keputusan dalam melakukan investasi maka
aspek finansial wajib dilakukan oleh pengembang. Aspek finansial disini harus
memperhatikan konsep nilai waktu dari uang atau yang lebih dikenal dengan time
value of money yang artinya nilai uang berubah bersamaan dengan perubahan
waktu. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi time value of money disini
diantaranya cash flow yaitu tata aliran uang masuk dan keluar per period waktu,
bunga (i) yaitu sejumlah uang yang dibayarkan akibat pemakaian uang yang
dipinjam sebelumnya, present value (PV) yaitu nilai uang saat ini dan future value
(FV) yaitu nilai uang yang akan datang. Selain itu, pada kasus ini juga akan
membahas analisis capital recovery yang dilakukan oleh pihak investor. Capital
recovery yaitu deret seragam dari modal yang tertanam dalam satu investasi.
Dimana pada kasus ini yang dimaksud investor adalah pembeli kamar The Nest
Condotel, sedangkan pemilik proyek disini bertindak sebagai pengembang dan
manajemen The Nest Condotel.
1.2
Rumusan Masalah
Dari uraian latar belakang di atas dapat ditarik rumusan masalah dalam
penulisan tugas akhir ini, sebagai berikut:
1. Bagaimanakah analisis kelayakan investasi pada pihak manajemen The
Nest Condotel sampai umur investasi 15 tahun,
2. Bagaimanakah analisis kelayakan investasi dan capital recovery pada
investor/pembeli kamar tipe deluxe, tipe suite dan tipe presidential
suite.
1.3
Tujuan Penelitian
Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan tugas akhir ini adalah:
2
1. Untuk mengetahui hasil analisis kelayakan investasi pada pihak
manajemen The Nest Condotel sampai umur investasi 15 tahun,
3. Untuk mengetahui hasil analisis kelayakan investasi dan capital
recovery pada investor/pembeli kamar tipe deluxe, tipe suite dan tipe
presidential suite.
1.4
Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dalam penelitian ini adalah mendapatkan pemaparan
mengenai analisis kelayakan investasi dan capital recovery investasi pada suatu
proyek dan pentingnya analisis kelayakan investasi dan capital recovery investasi
dalam pengembangan ilmu teknik sipil. Hasil penelitian ini dapat dipakai sebagai
salah satu acuan dalam melakukan analisis investasi dan dapat dijadikan pedoman
dalam merencanakan kegiatan investasi, baik kegiatan investasi jangka pendek
ataupun jangka panjang.
1.5
Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Tingkat suku bunga pinjaman bank sebesar 12% per tahun (Bank
CIMB).
2. Pengolahan data dilakukan menggunakan metode Time Series Trend.
3. Biaya operasional dan pemeliharaan sebesar 30% dari pendapatan
condotel.
4. Analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada pihak manajemen
dalam penelitian ini meliputi Cash Flow, NPV, BCR, IRR, Discounted
Pay Back Period, dan analisis sensitivitas.
5. Analisis investasi investor/pemilik kamar yang dilakukan dalam
penelitian ini meliputi Cash Flow, NPV, BCR, IRR, Discounted Pay
Back Period, analisis sensitivitas, dan Capital Recovery.
6. Keadaan ekonomi dalam keadaan stabil, artinya tidak terjadi krisis
ekonomi yang menyebabkan ketidakstabilan pasar. Penelitian ini
memperhitungkan competitor yaitu Sari Segara Condotel dan Novotel
Nusa Dua.
3