Konten 1176 - Perpustakaan BAPPENAS

Diskusi Terfokus
Konsolidasi Tanah
dalam Penataan Ru ang
Kawasan Perkotaan
Acc. No.
:
Class
:
Checked
:
'r
/. '
,t
KATA PENGANTAR
peran pemerintah
Dalam era desentralisasi dan otonomi daerah, kewenangan dan
di bidang pertanahan dan penataan ruang semakin meningkat'
daerah, termasuk
peningi<atan kewenangan
terpisihkan
dan peran tersebut merupakan bagian yang luk
dan
dari ,pJyu peningkatan . pelayanan kepada masyarakat
rangka meningkatkan kesejahteraan rakyat'
pemberdayaan masyarakat dalam
tanah pertanian
balah satu kewenangan di bidang pertanahan adalah konsolidasi
dan perkotaan yang dapat dimanfaatkan oleh pemerintah daerah
instrumen pembanguia n
da
sebagai
lam meningkatka n kesejahteraan masyarakat'
perkotaan
Pada kesempatan ini kita memfokuskan kepada konsolidasi tanah
dan
perumahan
untuk
tanah
penyediaan
r*lingut meningkatnya kebutuhan
ketersediaan
sedangkan
pendukungya,
p"iniur.i.un di pe-rkotaan beserta fasilitas
yang lebih mahal' Hal tersebut
i*uri p"rr,otaan relatif terbatas dengan hargaperkembangan
suatu kota' Untuk
menjadi salah satu fenyebab ketidakieraturan
penguasaan,
kembali
'penataan
itu, Konsolidasi Tanah yang merupakan upaya
sefta usaha
wilayah
Ruang
pemilikan oan pengjunaan ianarr sesuai dengan Tata
meningkatkan
untuk
ying
bertujuan
l"nguauun tanah--untuk pembangunan
alam dengan melibatkan
sumberdaya
hidup/pemelihiraan
lingkungan
kualitas
untuk mengatasi
instrumen
masyarakat,,, dapat menjadi sebagai salah satu
permasalahan tersebut.
adalah Tata Ruang
Karena salah satu landasan pelaksanaan Konsolidasi Tanah
juga
sekaligus merupakan salah
wilayah, maka Konsolidasi Tanah perkotaan ini
perkotaan'
satu instrumen yang efektif dalam rangka penataan ruang kawasan
dalam
tanah
kebijakJn dan strategi konsolidasi
U"|f. itu perlu'dik"embangkan
-perkotaan
oleh
dimanfaatkan
yang diharapkan,da.pat
penataan iuang kawasan
baik
perkotaan,
tanah
semua pihak yang terkait d"ngun pelaksanaan konsolidasi
pemerintah pusat, pemerintah daerah, maupun masyarakat'
sesuai dengan tugas
Dalam rangka pengembangan kebijakan peftanahan tersebut,
dan
pokok dai fungsinya, eJppenas- sedang menyiapkan- konsep "Kebijakan
yang
Perkotaan"
btrategi Konsolidasi Tanah dalam Penaiaan Ruang Kawasan
termasuk Badan
diharapkan dapat menjadi masukan bagi berbagai pihak terkait
memerlukan
masih
Koordinasi Tata Ruani Nasional (BKIRN). Konsep tersebut.
melalui Diskusi
masukan untuk peng-ayaan materinya, salah satunya adalah
sehingga
Terfokus Konsolidasi ianatr dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan,
yang
pada akhirnya diharapkan dapat menjadi suatu keb'rjakan dengan kualitas
mendapatkan
lebih baik. Diskusi te#okus teisebut adalah salah satu sarana untuk
perkotaan
baik
tanah
konsolidasi
pakar
di
bidang
para
dari
informasi dan masukan
pembahas
yang berasal dari akademisi dan praktisi yang menjadi pembicara dan
dari
maupun para peserta diskusi. Masukan tersebut, baik yang berupa tulisan
pesefta
diskusi,
p"rbi.uru dan pembahas maupun sumbang saran dan pemikiran
DiSk,lS'l
Te'fok'rst Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
kemudian dikompilasi dalam Prosiding Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dalam
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan ini. Sementara penyempurnaan konsep
"Kebijakan dan Strategi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan
Perkotaan" sesuai derigan berbagai masukan yang diperoleh ditindaklanjuti
terpisah dari LaPoran ini
Akhir kata, kepada para pembicara, pembahas dan peserta Diskusi Terfokus
kami ucapkan
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan,
konsep
semoga
terima kasih atas partispasi dan sumbang saran pemikirannya.
..Kebijakan dan Strategi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan
perkotaan" tersebut paia akhirnya dapat bermanfaat bagi peningkatan pelayanan
penataan ruang'
kepada masyarakat khususnya di bidang pertanahan dan
Jakarta, NoPember 2001
Deputi Bidans Resional dan
sumbert##f;
2,i'
Dedi M. MasYkur RiYadi
Perkotaan
DEkusi Te'fokrjs: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan
DAFTAR ISI
..'......'.'..
DAFTAR ISI ...........
BAB I. Pendahuluan ............
BAB II. Kerangka Acuan Kerja
2.1 Latar Belakang
2.2 Maksud dan Tujuan
2.3 LingkuP Kegiatan
2.4 Hasil Kegiatan
2.5 DiskusiTerfokus
KATA PENGANTAR
BAB
III.
I
iii
1
3
.....'.'....'.....'
3
4
4
.'...........'..',..
5
5
Ringkasan Hasil Pelaksanaan
3.1 Resume Pembicara dan Pembahas..............
3.2 Hasil Diskusi
3.3 Kesimpulan dan PenutuP
6
L2
15
I.AMPIRAN
A.
Materi Pokok: Kebijakan Dan Strategi Konsolidasi Tanah Dalam Penataan
Ruang Kawasan Perkotaan
Deputi Bidang Regional dan Sumberdaya Alam, Bappenas
B.
pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan
Dr. Ir, Yuswanda A.7.,
CE|
Dil,
Direktur Pengaturan Penguasaan
Tanah, BPN
C.
Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan
Ir. Gembira Peranginangin, Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung
D.
Konsolidasi Lahan dan Bank Lahan sebagai Manajemen Lahan Kota dalam
Pembangunan Berencana
Prof. Dioko Suiarto, Guru Besar Teknik Planologi ITB
E.
perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan
Ngakan Putu Giripati Natayasa, 5.H., Kantor Pertanahan Kabupaten
Badung
F.
Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan
Perkotaan
Oloan Sitorus, SH,
Mt
Dosen STPN Yogyakarta
ill
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
G.
Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam KonsolidasiTanah
Ir.
Ruchyat Deni Diakapermana, M.Eng., Direktur Penataan Ruang
Nasional, DeP. KimPraswil
H. Susunan Acara Diskusi
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
BAB
I
PENDAHULUAN
Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan
perkotaan merupakan bagian dari kegiatan penyusunan kebijakan dan strategi
bidang penataan ruang, pertanahan dan lingkungan hidup yang dilaksanakan oleh
Direktorat Penataan Ruang, Pertanahan dan Lingkungan Hidup, Bappenas, yaitu
penyusunan Kebijakan dan Strategi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan.
Diskusi ini dimakudkan sebagai media tukar pendapat dan pengalaman mengenai
konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan antar instansi pusat
dan daerah yang terkait, pakar dan praktisi. Dari diskusi ini dharapkan dapat
diperoleh masukln mengenai aspek-aspek penting dalam konsolidasi tanah,
mekanisme pelaksanaan konsolidasi tanah, serta kendala, tantangan dan hasilnya
Indonesia. Kendala yang ditemukan di lapangan sefta strategi dan kunci
keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah di suatu daerah didiskusikan untuk
dapat dUadikan masukan dalam penyempurnaan aspek-aspek konsolidasi tanah
baik dari sisi peraturan perundangan, kelembagaan, sosial maupun finansial melalui
penyusunan kebijakan dan strategi ini. Di samping itu diskusi terfokus ini juga
dapit meniadi salah satu sarana bagi daerah untuk belajar dari pakar dan daerah
yang lain mengenai penerapan konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan
di
perkotaan.
Diskusi diawali dengan pembukaan oleh Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan
Lingkungan Hidup Bappenas. Datam sambutan tersebut disampaikan bahwa tanah
meiupa[an wadah untuk meminimalkan konflik kepentingan. Karena itu diskusi ini
juga
diharapkan membahas konsolidasi tanah dalam konteks pengembangan
-feUiiatan
penataan ruang dan pertanahan yang pada akhirnya berkontribusi untuk
meminimalkan konflik.
Agar berbagai aspek konsolidasi tanah tercakup dalam diskusi ini, maka diskusi
tefokus ini dibagi dalam tiga sesi, dengan topik: (1) Aspek Pelaksanaan dan
Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan, (2)
Aspek perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan, dan (3) Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah
dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan. Topik kedua menekankan pada aspek
perencanaan konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan,
sementara topik pertama dan ketiga membahas mengenai berbagai aspek dalam
pelaksanaan konsolidasi tanah itu sendiri'
Sesi pertama dengan topik Aspek Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi
Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan dipandu oleh Dr. Ir.
Herry Darwanto, MSc, Direktur Permukiman dan Perkotaan, Bappenas. Sebagai
hadir
Ir.
Dil,
Direktur Pengaturan
Yuswanda A.T., CES,
Dr.
Penguasaan Tanah, BPN yang menyampaikan makalah dengan judul "Pelaksanaan
dan pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan".
Tulisan tersebut kemudian ditanggapi oleh pembahas Ir. Gembira Peranginangin,
Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung.
pembicara
dan Pembiayaan Konsolidasi
kembali dipandu oleh Dr.
Perkotaan
Kawasan
Tanah dalam Penataan Ruang
yaitu Prof. Djoko
pembicara
dua
ini
terdapat
sesi
Ir. Herry Darwanto, MSc. Pada
Natayasa, S.H.
Giripati
Putu
Ngakan
ITB,
dan
Sujarto, Guru Besar Teknik Planologi
masingyang
disampaikan
dari Kantor Pertanahan Kabupaten Badung. Makalah
Lahan
Manajemen
Lahan
sebagai
masing berjudul "Konsolidasi Lahan dan Bank
Pembiayaan
dan
"Peren6anaan
Kota dalam Pembangunan Berencana" dan
Sesi kedua dengan topik Aspek Perencanaan
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan".
Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah
datam Fenataan Ruang Kawasan Perkotaan dipandu oleh Dr. Ir. Sujana
Royat, DireKur Penataan Ruang, Peftanahan dan LH, Bappenas. Pembicara pada
sesi ini, Oloan Sitorus, SH, MS dari STPN Yogyakata menyampaikan makalah
berjudul "Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan
peikotaan". Tanggapan pembahas, Ir. Ruchyat Deni Djakapermana, M.Eng,
Dire6ur Penataan Ruang Nasional, Dep. Kimpraswil disampaikan dalam tulisan
Sesi ketiga dengan topik
yang berjudul"Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam KonsolidasiTanah".
Terdapat dua kali forum tanya jawab yang melibatkan seluruh peserta diskusi.
Ringkasan hasil pelaksanaan diskusi terfokus dapat dilihat pada Bab 3 Hasil
Pelaksa naa n Diskusi Terfokus.
Acara diskusi terfokus ditutup oleh Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan
Lingkungan Hidup, Bappenas dengan menyampaikan kesimpulan sementara hasil
diskusi terfokus ini.
Diskusi Tefokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
BAB 2
KERANGKA ACUAN KERJA
2.L
LATAR BELAKANG
peningkatan jumlah penduduk dan urbanisasi yang cepat di kawasan perkotaan di
IndonLsia menyebabkan terjadinya peningkatan kebutuhan lahan untuk
perkotaan. Selain tempat tinggal, penduduk kota juga
permukiman
membutuhkan sarana dan prasarana umum yang makin meningkat sejalan dengan
di
peningkatan kebutuhan dan pemenuhan standar layak hidup
di
kawasan
perkolaan. Konsolidasi tanah dapat menjadi salah satu instrumen untuk menjawab
icebutuhan dan permasalahan tersebut karena Konsolidasi tanah bertujuan
meningkatkan kualitas lingkungan hidup termasuk penyediaan sarana dan
prasarana, memanfaatkan tanah secara optimal, serta memberijaminan kepastian
hak atas tanah.
Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan peftanahan mengenai penataan
penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah, dilengkapi dengan prasarana lingkungan, melalui usaha bersama
masyarakat pemilik tanah sendiri dan/atau dengan pihak lain baik di wilayah
perkotaan maupun di perdesaan. Prinsip dasar pelaksanaan konsolidasi tanah
adalah penataan kembali bentuk, luas dan letak, penguasaan, pemilikan, dan
penggunaan tanah, sehingga tertata dan teratur dilengkapi sarana prasarana dan
semua kavling tanah menghadap jalan.
Di kawasan perkotaan terdapat beberapa wilayah yang menjadi skala prioritas
pelaksanaan konsolidasi tanah yang antara lain wilayah permukiman kumuh,
wilayah permukiman yang tumbuh pesat, wilayah yang sudah direncanakan
menjadi kota/daerah permukiman baru, wilayah yang relatif kosong/sedikit
bangunannya (wilayah kota bagian pinggir) yang diperkirakan akan berkembang
sebigai daerah permukiman, sefta wilayah kota bagian pinggir yang telah ada
jalan penghubung ke jalan utama.
Konsolidasi tanah merupakan instrumen pertanahan dalam menjabarkan struktur
dan pola tata ruang agar dapat operasional di lapangan. Konsolidasi tanah mampu
memadukan aspek legalitas penguasaan tanah dengan aspek penataan flsik
penggunaan tanah. Manfaat konsolidasi tanah antara lain mampu memecahkan
permasalahan penatagunaan tanah dalam Upaya pelaksanaan rencana tata ruang,
mampu menghemat pengeluaran pemerintah dalam pembangunan prasarana
dasar, mampu menggerakkan paftisipasi masyarakat khususnya dalam penyediaan
tanah miliknya serta menunjang pembangunan yang berwawasan lingkungan.
Menurut data Badan Pertanahan Nasional (BPN), Sejak tahun 1992-2001,
Konsolidasi tanah perkotaan sudah dilakanakan pada 25 propinsi dengan luasan
3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
15.000 ha yang dibiayai dari dana pemerintah pusat dan daerah (APBN dan APBD)
dan swadaya masyarakat. Konsolidasi tanah dengan dana masyarakat dapat
dilakukan bersama pihak ketiga dengan pola kemitraan. Dalam pelaksanaannya,
terdapat beberapa permasatahan, diantaranya aspek teknis dari pelaksanaan
konsolidasi tanah, kurangnya peraturan pelaksanaan konsolidasi tanah di lapangan,
maupun kurangnya pemahaman masyarakat akan pentingnya konsolidasi tanah'
Dengan melihat permasalahan
di atas, maka diperlukan adanya kebijakan
dan
straftgi yang komprehensif yang dapat dijadikan acuan bagi setiap aftifitas
konsoildasi dnah di kawasan perkotaan berdasarkan rencana tata ruang Propinsi,
Kabupaten, dan Kota.
MAKSUD DAN TUJUAN
1. Untuk memberi informasi kepada pemerintah daerah dan masyarakat
mengenai kebijakan pertanahan, manfaat dan pentingnya konsolidasi
tanah sebagai salah satu instrumen peftanahan dalam pelaksanaan
penataan ruang kawasan perkotaan.
2.2
2,
Untuk memberikan informasi mengenai strategi dan prosedur
pelaksanaan konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan
perkotaan.
2.3
UNGKUP KEGIATAN
Kegiatan penyusunan keb'rjakan dan strategi konsolidasi tanah
ini dilakukan
melalui:
1. Studi literatur
Studi literatur dilakukan untuk mendapatkan informasi mengenai konsolidasi
tanah dari peraturan perundang-undangan, buku, makalah dan bahan-bahan
tertulis lainnya dari berbagai sumber.
2.
3.
Diskusi terfokus dengan pakar dan instansi terkait pusat dan daerah
Diskusi ditakukan untuk mengetahui pelaksanaan konsolidasi tanah, kendala,
tantangan dan hasilnya di Indonesia. Kendala yang ditemukan di lapangan
serta itrategi dan kunci keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah di suatu
daerah Oapit O6aAikan masukan dalam penyusunan informasi kebijakan dan
strategi ini.
Tinjauan ke daerah
Oaii kuniungan yang dilakukan ke lokasi konsolidasi tanah dapat diketahui
tanggapin, opini, serta masukan dari masyarakat dan aparat Pemerintah
OaJratt terhadap konsolidasi tanah dan pelaksanaannya serta melihat hasil
konsolidasi tanah secara langsung. Diharapkan dari kunjungan ini didapatkan
gambaran permasalahan yang mungkin dihadapi dan melihat langsung
Oiskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
masalah yang dihadapi dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan
maupun dalam menjaga keberlanjutan hasil pelaksanaan konsolidasi tanah.
2.4
HASIL KEGIATAN
Konsep kebijakan dan strategi konsolidasi tanah yang dihasilkan dari kegiatan ini
diharapkan iapat menjadi bahan bagi Kelompok Kerja (Pokja) III BKTRN dalam
rangka memperkaya sumber informasi bagi pemerintah daerah dan pihak-pihak
yang terkait dalam perencanaan dan pembangunan kawasan perkotaan.
2,5
DISKUSI TERFOKUS
Salah satu kegiatan dalam studi ini adalah pelaksanaan diskusi terfokus Konsolidasi
Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan. Adapun rencana topik dan
pembicara yang akan diundang adalah sebagai berikut:
Topik
I
Penyaji
Aspek Pelaksanaan dan PembiaYaan
Konsolidasi Tanah dalam Penataan
Ruang Kawasan Perkotaan
Moderator
Dr. Ir. Herry Darwantq
Dr.
Ir.
Yuswanda A.7.,
CE
DEA
Direktur Pengaturan Penguasaan Tanah,
BPN
Pembahas
MSc.
DireKur Permukiman dan Perkotaan'
Ir. Gembira Peranginangin
Keoala Kantor Peftanahan Kota Bandung
Eappenas
Topik
II
Penyaji
Aspek Perencanaan dan PembiaYaan
Konsolidasi Tanah dalam Penataan
Ruang Kawasan Perkotaan
Moderator
Dr, Ir. Heny Darwanto,
Prof, Djoko Sujafto
Guru Besar Teknik Planologi ITB
Pembahas
MSc.
DireKur Permukiman dan Perkotaan,
Ngakan Putu GiriPati NataYasa, S.H.
Kantor Pertanahan Kabupaten Badung
Bappenas
i Topik III
i Rspet< Hukum dan Kelembagaan
r Konsolidasi Tanah dalam Penataan
Penyaji
O/oan Sitorus, SH, I'lS
STPN Yogyakarta
i Ruang Kawasan Perkotaan
i Moderator
i Dr. Ir. Sujana RoYat
i Direktur Penataan Ruang, Pertanahan
dan LH, Bappenas
Pembahas
Ir. Ruchyat Deni Djakapermana, M.Eng
DireKur Penataan Ruang Nasional,
Kimpraswil
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Dep.
BAB 3
RINGKASAN HASIL PELAKSAN
3.1
AJAN
RESUME PEMBICARA DAN PEMBAHAS
3.1.1 Aspek Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pembicara: Dr. Ir. Yuswanda A.T., CES, DEA, Direktur Pengaturan Penguasaan
Tanah, BPN dengan makalah berjudul "Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi
Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"
Fungsi konsolidasi tanah antara lain adalah untuk mengantisipasi dinamika
perubahan penggunaan tanah, mengimplementasikan RTRW, mencegah keresahan
masyarakat akibat kurangnya akses pembangunan, memberikan kepastian hak atas
tanah, dan meningkatkan efisiensi/produktivitas tanah dalam hal ini nilai tanah dan
nilai produk.
Prinsip yang diterapkan dalam konsolidasi tanah antara lain: (1) dari, oleh dan
untuk rakyaU dan (2) membangun tanpa menggusur.
Berdasarkan fungsi dan prinsip tersebut manfaat yang diharapkan dari konsolidasi
tanah adalah sebagai berikut:
1. Memenuhi kebutuhan lingkungan yang teratur, teftib dan sehat.
2. Keuntungan estetika/keindahan view yang lebih baik kepada pemilik tanah
3. Meningkatkan pemerataan pembangunan (membangun tanpa menggusur)
4.
Menghindari ekses-ekes yang mungkin timbul dalam proses penataan dan
penyediaan tanah
5. Mempercepat pertumbuhan wilayah
6. Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah
7. Meningkatkan harga tanah dalam arti meningkatkan land valua'rya.
8. Adanya kepastian hak atas tanah.
Pembiayaan konsolidasi tanah dapat dilakukan dengan dua pendekatan, yaitu:
(a) Pendekatan Proyek (dengan dana APBN/APBD), dan (b) Pendekatan Swadaya.
Harapannya adalah konsolidasi tanah tidak hanya menjadi bagian dari penataan
pertanahan tetapi juga menjadi bagian dari penataan ruang kawasan perkotaan.
Namun masih terdapat permasalahan yang dihadapidalam pelaksanaan konsolidasi
tanah perkotaan antara lain:
1). Aspek Perundang-undangan yang sangat
lemah
Walaupun UU No.S Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria, UU
No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang, dan UU No. 4 Tahun 1992
tentang Perumahan dan Permukiman telah mencanangkan konsolidasi tanah
secara implisit, namun belum ada UU yang secara komprehensif mengatur
tentang konsolidasi tanah. Karena adanya kebutuhan yang mendesak di daerah
maka gpru mencoba menindaklanjutinya dengan Peraturan Kepala BPN No' 4
Tahun 1991 yang berisikan tentang tata cara penyelenggaraan konsolidasi
tanah di Indonesia sebagai landasan pelaksanaan konsolidasi tanah di
Indonesia.
2). Aspek kelembagaan yang kurang mendukung
tanah akan berjalan baik dan bermanfaat jika
melibatkan komitmen dari semua pihak (masyarakat, Pemda dan
Pelaksanaan konsolidasi
pelaksananya). Kurangnya komitmen pihak terkait termasuk pemda dapat
menyebabkan timbulnya kendala. Misalnya dalam hal pembangunan
infraitruktur oleh pemerintah daerah, yaitu tidak selesainya konstruksi jalan.
Karena itu bila konsolidasi tanah sudah direncanakan seharusnya menjadi
komitmen bersama dalam melaksanakan pembangunan prasarana dan
sarananya.
3). Aspek Sosial
Seringkali tidak 100o/o masyarakat pemilik tanah pada calon lokasi konsolidasi
tanah menerima pelaksanaan konsolidasi tanah sekalipun mengetahui manfaat
konsolidasi tanah tersebut. Salah satu alasannya berkait dengan STUP
(Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan) dari areal yang dikonsolidasi,
dimana Liasanya disumbangkan L4o/o dari tanah peserta konsolidasi.
Sementara itu orang cenderung keberatan kalau luas tanahnya dikurangi.
4). Aspek Fisik
Dalam pelakanaan konsolidasi tanah mungkin terjadi pergeseran posisi bidang
tanah dan pemindahan letak bidang tanah yang mungkin tidak dapat diterima
oleh peserta konsolidasi tanah.
s). Aspek Mentalitas
Kurangnya kesadaran berbagai pihak terlibat dalam pelaksanaan konsolidasi
tanah dapat mengakibatkan gagalnya pelaksanaan konsolidasi tanah.
Pembahas: Ir. Gembira Peranginangin, Kepala Kantor Peftanahan Kota
Bandung dengan pembahasan yang berjudul "Pelaksanaan dan Pembiayaan
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"
pembangunan suatu wilayah perkotaan bertujuan untuk menciptakan suasana kota
yang aman, tertib, lancar, dan sehat (AT|-AS), sementara dari sisi pertanahan
tujuannya adalah terciptanya catur tertib pertanahan (tertib hukum, tertib
administrasi, tertib penggunaan, tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup).
Berdasarkan kedua tujuan ini maka disusun rencana kota dimana konsolidasi tanah
adalah salah satu instrumen yang dapat mengakomodir kedua tujuan tadi.
konsolidasi tanah ini dapat mengisi RUTRK yang sudah disiapkan.
Beberapa aspek yang mempengaruhi konsolidasi tanah berdasarkan pengalaman di
Jabar khususnya:
Aspek Kelembagaan
Pelaksana konsolidasi tanah adalah tim koordinasi tingkat Propinsi dan
Kabupaten/Kota, namun keterlibatan pihak pemda saja tidak cukup untuk
mengaktualkan pelaksanaan konsolidasi tanah, sebab peran seta masyarakat juga
penting (mengingat prinsip konsolidasi tanah ildalah dari, oleh dan untuk rakyat)
dalam bentuk lembaga-lembaga informal seperti Pokmasdartibnah (Kelompok
Masyarakat Sadar Tertib Pertanahan) yang diharapkan dapat menyelesaikan
urusan antar masyarakat dan pemerintah,
Aspek Fisik
Konsolidasi tanah dilakukan di wilayah yang belum terbangun/sedikit terbangun
tetapi potensial untuk tumbuh dan berkembang untuk menghindari relokasi kavling
dan bangunan yang umumnya rawan konflik. Dalam hal ini pendataan awal
merupakan hal yang sangat penting dilakukan, berkaitan dengan subvek dan obyek
konsolidasi tanah, sebab pendataan awal ini menjadi dasar pelaksanaan konsolidasi
tanah. Pendataan ini cukup rumit dalam pelaksanaannya di lapangan (antara lain
melakukan pengukuran, identifikasi kepemilikan tanah, dsb.) namun sangat
menentukan berhasil-tidaknya konsolidasi tanah.
Aspek Sosial
Hubungan antara pemilik tanah dan tanahnya tidak hanya bersifat hukum namun
juga 'batin', sehingga konsolidasi tanah dapat dianggap mengganggu hubungan
batin tersebut sebagai akibat pemindahan letal< lahan. Namun pada saat sekarang
konsolidasi tanah membutuhkan komitmen seluruh peserta (100o/o setuju), bukan
memungkinkan. Karena jitu dalam penyuluhan hendaknya
diterangkan mengenai keuntungan dan kerugian konsolidasi tanah sampai mereka
benar-benar memahami konsolidasi tanah sehingga dapat diperoleh kesepakatan
dari seluruh pesefta. Karena kesepakatan di antara pemilik tanah adalah faKor
mutlak dari aspek sosial, maka penyuluhan dengan melibatkan tokoh-tokoh formal
hanya B0o/o,
jika
perlu dilakukan.
Aspek Finansial
Pada pelaksanaan konsolidasi tanah di Babak:an Surabaya, anggarannya berasal
dari APBN/APBD, padahal seyogyanya konsolidasi tanah dibiayai oleh masyarakat
mengingat filsafatnya dari, oleh dan untuk rakyat. Namun hal ini dianggap tidak
tepat karena masyarakat belum terlibat di awal pelaksanaan (mencari dan
menetapkan lokasi) konsolidasi tanah. Jadi pada tahap persiapan belum melibatkan
masyarakat, maka tentu saja belum dapat diharapkan dana dari masyarakat.
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
Sebaiknya tahap persiapan dibiayai oleh APBN/APBD, demikian juga dengan
pekerjaan konstruksi mengingat dibutuhkan biaya yang sangat besar sehingga sulit
diusahakan dari swadaya masyarakat. Pemerintah dalam hal ini sebenarnya hanya
memberikan 'pinjaman' karena kemudian akan diperoleh TPBP (Tanah Pengganti
Biaya Pembangunan) sebagai pengganti biaya yang telah dikeluarkan tadi. Jadi
sebaiknya pembiayaan ini bersifat kemitraan, tahap persiapannya dibiayai oleh
pemerintah sementara tahap selanjutnya dibiayai dari dana swadaya.
Contoh Lokasi Babakan Surabaya.
Kondisi lokasi sebelum konsolidasi tanah dilakukan adalah sebagai berikut: pemilik
lahan di lokasi ini * 50 orang, bagian Utaranya belum terbangun sementara bagian
Selatannya sudah terbangun. Dan setelah pelaksanaan konsolidasi tanah, lokasi ini
menjadi teratur. Hendaknya gambaran seperti ini yang ditawarkan kepada pemilik
tanah sebelum kesepakatan tercapai, namun gambaran sepefti ini baru dapat
dirancang setelah pendataan awal selesai. Saat ini jalan-jalan sudah bedungsi
dengan baik serta sudah dimanfaatkan oleh masyarakat sekitar.
Perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pembicara I: Prof. Djoko Sujarto, Guru Besar Teknik Planologi ITB dengan
makalah berjudul "Konsolidasi Lahan dan Bank Lahan sebagai Manajemen Lahan
3.1.2 Aspek
Kota dalam Pembangunan Berencana"
Konsolidasi tanah sudah dilakukan sejak tahun 1974 berdasarkan pelaksanaan
konsolidasi tanah di Taiwan yang diungkapkan oleh William Doebelle (Lincoln
Institute - Haruard University). Untuk perkotaan dapat diambil kasus di Bekasi,
Bogor dan Bandung. Konsolidasi tanah ini berdampak positif terhadap perencanaan
karena dilaksanakan pada wilayah yang belum berkembang dengan lahan yang
fragmented namun potensial untuk berkembang. Konsolidasi tanah yang dilakukan
pada wilayah yang terbangun adalah kurang tepat tapi yang dapat dilakukan di
wilayah yang sudah terbangun ini adalah land banking.
Yang sangat penting dalam pelaksanaan konsolidasi tanah adalah
peran
masyarakat karena lahan tersebut adalah milik masyarakat. Konsolidasi tanah
berbeda dibandingkan dengan yang dilakukan oleh developer karena konsolidasi
tanah dilakukan oleh masyarakat dan dikoordinir oleh masyarakat dengan bantuan
pemerintah daerah.
Dibalik kesuksesan Babakan Surabaya, ada beberapa hal yang dapat dianggap
gagal dari segi perencanaan berdasarkan hasil evaluasi 5 tahun yang lalu, salah
satu di antaranya adalah:
Saat ini ada penghuni yang tetap bermukim disana dan ada yang pindah dari
tanahnya. Ini disebabkan karena adanya penjualan lahan kepada pihak lain akibat
peningkatan harga. Jadi pembangunan kavling tidak seluruhnya dilakukan oleh
pemilik asal yang masih menetap disana tapi juga oleh pemilik baru. Sehingga
dalam hal ini terlihat bahwa masyarakat lebih tertarik untuk menjual tanahnya
karena masih kurang tepatnya sosialisasi konsolidasi tanah.
Karena itu hal yang terpenting dalam pelaksanaan konsolidasi tanah adalah
melakukan sosialisasi kepada masyarakat. Untuk menghindari unsur top down
dalam pelaksanaan konsolidasi diperlukan Asosiasi Pemilik Tanah agar dapat
mewakili pemilik lahan.
II:
Ngakan Putu Giripati Natayasa, S.H. dari Kantor Peftanahan
Kabupaten Badung dengan makalah berjudul "Perencanaan dan Pembiayaan
Pembicara
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan".
Peren@naan Tata RuangfFata Guna Tanah sangat diperlukan sebagai arahan
pemanfaatan tanah untuk menjamin agar ruang/tanah dapat dimanfaatkan secara
efisien ditinjau dari segi fungsi sosial dan ekonomis. konsolidasi tanah perkotaan
selain merupakan instrumen RUTRK juga merupakan instrumen penyediaan tanah.
Tanah yang tersedia melalui instrumen iniantara lain:
perencanaan, pelaksanaan, dan administrasi peftanahan.
konsolidasi tanah pada dasarnya merupakan konsep pembangunan melalui
swadaya dan swadana para pemilik tanah sehingga juga disebut self help.
Untuk memilih lokasi konsolidasi tanah perlu dilakukan studi kelayakan yang
mencakup analisis secara makro dan mikro. Analisis makro bertujuan untuk menilai
potensi lokasi tersebut dalam kaitannya dengan pembangunan wilayah secara
keseluruhan, sedangkan analisis mikro bertujuan menilai lokasi itu sendiri secara
sosial, ekonomi, budaya dan kelestarian lingkungan. Pada tahap analisis mikro,
faktor yang paling menentukan berhasilnya konsolidasi tanah adalah desain Tata
Ruang Rinci yang merupakan dasar penataan kembali penguasaan dan
penggunaan tanah dari keadaan sebelumnya.
Faktor utama yang menentukan kelayakan suatu lokasi untuk diterapkan
konsolidasi tanah adalah kesesuaiannya dengan rencana tata ruang, dilewati atau
berdekatan dengan jalan penghubung, adanya rencana pembangunan jalan dan
utilitas lainnya di lokasi itu, adanya kesiapan para pemilik tanah untuk ikut
konsolidasi tanah serta adanya prospek kenaikan harga yang cukup tinggi setelah
dilakukan konsolidasi tanah. Pemilihan lokasi merupakan salah satu faktor penting
bagi keberhasilan konsolidasi tanah. Karena lokasi menentukan layak tidaknya
program konsolidasi tanah baik dari segi fisik, sosial, ekonomi maupun hukum.
Karena program konsolidasi tanah dipersiapkan sejak RDTRK maka pemerintah
harus memberikan perhatian khusus dalam pekerjaan RDTRK ini. Hal
to
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
ini
dimaksudkan agar tujuan dan manfaat konsolidasi tanah ini dapat dicapai
semaksimal mungkin. Pelaksanaan konsolidasi tanah harus mengacu kepada
rencana kota yang telah ada.
3.1.3 Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah
dalam
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pembicara: Oloan Sitorus, SH, MS dosen STPN Yogyakarta dengan makalah
berjudul "Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan
Perkotaan".
Pelaksanaan konsolidasi tanah tidak hanya merupakan penatagunaan tanah,
namun lebih jauh lagi sebagai alat dalam penataan tata ruang. Oleh karena itu
dalam pelaksanaanya perlu adanya koordinasi antar instansi. Ditekankan pula
bahwa dalam pelaksanaannya harus didasarkan pada prinsip dari masyarakat, oleh
masyarakat,
dan untuk masyarakat pemilik lahan. Namun yang
menjadi
permasalahan adalah bagaimana kalau tidak semua masyarakat menginginkan
untuk ikut serta dalam pelaksanaan konsolidasi tanah (dilihat dari aspek hukum).
Menurut Peraturan Kepala BPN No 4 tahun 1991 disebutkan bahwa konsolidasi
tanah bisa dilaksanakan apabila ada persetujuan minimal 85 o/o dari total peserta,
yang menguasai lahan sekurang-kurangnya B5o/o dari seluruh areal yang
dikonsolidasikan. Pelaksanaan konsolidasi lahan merupakan salah satu kebijakan
publik, maka cara yang dilakukan adalah dengan cara sukarela sedangkan cara
"pemaksaaan" dalam penguasaan lahan sebisa mungkin dilakukan sebagai
alternatif terakhir terhadap masyarakat yang tidak mau ikut serta dalam proyek
tersebut.
Peraturan yang dikeluarkan oleh BPN lebih cenderung bersifat administratif. Hal ini
merupakan salah satu permasalahan yang dihadapi, karena tidak semua
peraturan/perundangan mencakup semua faktor pelaksanaan konsolidasi tanah. Di
samping itu karakter hukum dalam pelaksanaan konsolidasi tanah sangat lemah,
baik yang dirasakan penyelenggara maupun bagi masyarakat.
Ir. Ruchyat Deni Djakapermana, M.Eng, Direktur Penataan Ruang
Nasional, Dep. Kimpraswil dengan pembahasan yang berjudul "Aspek Hukum dan
Kelembagaan dalam Konsolidasi Tanah".
Pembahas:
Pembahas masih mempermasalahkan aturan 85o/o dan l5o/o, padahal dalam
peraturan yang berlaku, penentuan 85o/o tersebut didasarkan atas perhitunganperhitungan yang mempertimbangkan aspek teknis dan aspek capital gain. Oleh
karena itu apabila dalam pelaksanaan konsolidasi sebanyak B5o/o dari total
masyarakat yg memiliki lahan menyatakan kesediaannya untuk ikut serta, maka
seharusnya kegiatan tersebut sudah harus dilaksanakan. Tldak perlu lagi
It
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
melakukan penggusuran atau menunggu lebih lama lagiterhadap t5o/o masyarakat
sisanya yang tidak ingin terlibat dalam pelaksanaan kegiatan tersebut. Hal ini perlu
dilakukan guna menciptakan kesinergisan dalam pelaksanaan konsolidasitanah.
Konsolidasi tanah sangat terkait dengan penataan ruang
dan
merupakan
alat/upaya pemanfaatan ruang. Pelaksanaan konsolidasi tanah tidak akan berhasil
tanpa ada tata ruang. Sebagai alat pengendali maka palaksanaan konsolidasitanah
perlu ditu njang dengan peratura n-peratu ra n/h ukum.
3.2
HASIL DISKUSI
Pembiavaan dan TPBP
.
Dari dua pendekatan pembiayaan Konsolidasi Tanah, yaitu (a) pendekatan
proyek (dengan dana APBN/APBD), dan (b) pendekatan swadaya, untuk masa
depan perlu lebih dikembangkan pelaksanaan Konsolidasi Tanah swadaya,
dimana biaya tahap persiapan dapat ditanggung pemerintah, tetapi tahap
selanjutnya sebaiknya bersifat swadaya.
.
Dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah yang bersifat swadaya tersebut,
dimungkinkan kerja sama dengan pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut akan
membiayai Konsolidasi Tanah dan sebagai gantinya memperoleh TPBP (Tanah
Pengganti Biaya Pembangunan) yang dapat dimanfaatkan untuk kepentingan
komersial. Hal ini juga akan menghindarkan permasalahan terlantarnya TPBP
yang sering terjadi setelah pelaksanaan Konsolidasi Tanah. Selain itu, perlu
pula dipeftimbangkan peran koperasi sebagai pihak ketiga sefta
landasan
hukumnya.
Penataan Ruano
.
Konsolidasi Tanah dapat menjadi instrumen yang efektif dalam penataan ruang
perkotaan, karena Konsolidasi tanah bukan hanya sekedar instrumen
penatagunaan tanah saja namun lebih lanjut merupakan instrumen penataan
ruang dalam mengimplementasikan RTRW dan instrumen pemberdayaan hak
dan kewajiban masyarakat atas tanah yang lebih adil, teftib, dan aman. Karena
itu konsolidasi tanah bukan hanya tanggung jawab BPN dan Kantor Pertanahan
saja, namun juga merupakan tanggung jawab instansi-instansi yang terkait
lainnya terutama dalam kaitannya dengan penyediaan fasos dan fasum serta
pemeliharaan prasarana setelah Konsolidasi Tanah dilaksanakan.
.
Karena Konsolidasi Tanah dapat menjadi instrumen yang efektif dalam
penataan ruang disamping program-program instansi terkait seperti Kimpraswil
juga banyak yang sesuai dengan Konsolidasi Tanah namun minus tentang hakhak tanahnya, seperti KIP (Kampung Improvement Program), maka kegiatan
tersebut perlu dipikirkan untuk dilaksanakan sebagai suatu kesatuan sehingga
dapat menjadi program yang signifikan dalam pembangunan nasional.
Hukum dan Peraturan Perundanq-undanoan
.
Salah satu kendala dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah adalah kelembagaan
yang belum kuat dan masalah hukum yang melandasinya dimana peraturan
perundangnya yang ada belum mencakup semua faktor pelaksanaan
konsolidasi tanah. Karena itu peraturan perundangan Yang mengatur tentang
KonsolidasiTanah perlu disusun dan ditata kembali sehingga lebih lengkap dan
komprehensif dan dapat menjadi landasan yang efektif bagi pelaksanaan
Konsolidasi Tanah.
.
Kendala lain yang juga dihadapi adalah kurangnya komitmen pemerintah
daerah terhadap pelaksanaan Konsolidasi Tanah. Sebagai contoh di Yogyakarta
pernah dilakukan proyek konsolidasi tanah sebanyak 3 kali dan bantuan dana
berasal dari APBN, namun dirasakan kurangnya komitmen dari para
penyelenggara yang ditunjukkan dengan tingginya frekuensi ketidakhadiran
pada rapat-rapat konsolidasi. Di sisi lain, berdasarkan penelitian yang dilakukan
di Bali, aspek konsolidasi antar instansi merupakan salah satu faktor penentu
suksesnya pelaksaaan Konsolidasi Tanah, karena itu perlu dikaji suatu produk
hukum yang mengatur tentang kelembagaan Konsolidasi Tanah yang dapat
meningkatkan komitmen instansi terkait dalam pelaksanaannya. Produk hukum
tersebut juga perlu mengatur instansi yang terlibat dalam pelaksanaan
Konsolidasi Tanah termasuk pihak swasta.
Persvaratan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah (Persetuiuan 85o/o peserta
dan 85o/o lahan)
.
Keberhasilan Konsolidasi Tanah swadaya ini sangat bergantung kepada
manfaat yang dapat diperoleh dan dirasakan masyarakat dari kegiatan
tersebut. Jika kegiatan tersebut dirasakan bermanfaat bagi masyarakat maka
masyarakat tentu dengan sukarela akan ikut serta dalam pelaksanaan
Konsolidasi Tanah. Jadi tidak selayaknya jika kegiatan Konsolidasi Tanah ini
dilakukan dengan pemaksaan sepertiyang dilakukan di masa lalu.
.
Menanggapi pernyataan bahwa pelaksanaan Konsolidasi Tanah harus disetujui
100o/o oleh peserta adalah sulit untuk dilakukan, Sebaiknya diusahakan dengan
cara yang lebih kooperatif dan sebisa mungkin menghindarkan
atau
menghapuskan unsur pemaksaan. Karena itu, apabila sudah terpenuhi syarat
pelaksanaan konsolidasi tanah, yaitu dengan persetujuan 850/o peserta
sebaiknya sudah mulai dilaksanakan/disusun siteplan, tanpa harus menunggu
sampai 100o/o setuju. Namun pada saat yang bersamaan dilakukan cara
musyawarah terhadap 15olo maslarakat yang belum setuju tersebut. Untuk itu,
perlu dipikirkan berbagai macam solusi yang inovatif terhadap masyarakat
yang belum mau ikut serta. Misalnya pada kasus Babakan Surabaya Bandung,
masyarakat yang kebetulan tanahnya berada di pinggir jalan tidak harus
memberikan kontribusi (bagian tanah) untuk disumbangkan bagi
t3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
pembangunan prasarana jalan, namun tetap harus memberikan kontribusi
untuk pembangunan lainnya.
Pemberdavaan masvarakat
.
Dalam proses perancangan Konsolidasi Tanah, perlu sejak awal dilakukan
konsultasi dengan masyarakat sebagai usaha pemberdayaan masyarakat. Di
samping itu, bila mmemungkinkan partisipasi masyarakat perlu dijabarkan
dalam Peraturan Daerah untuk menjamin partisipasi tersebut dalam
pelaksanaan Konsolidasi Tanah, untuk menunjukkan komitmen Pemda akan
keberpiha ka nnya kepada masyarakat dalam Konsolidasi Tana h tersebut.
.
Proses yang melibatkan masyarakat tersebut hendaknya dilaksanakan dalam
semua tahapan Konsolidasi Tanah agar dapat meningkatkan rasa memiliki oleh
masya rakat dalam pelalsanaan Konsolidasi Ta nah tersebut.
Hasil Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
.
.
.
KonsolidasiTanah Perkotaan telah dilaksanakan pada 251 lokasi di 26 Propinsi,
dengan jumlah pesefta 91,009 KK, jumlah persil 101,634 dan mencakup luas
areal 14,83L.t2L4 Ha. Sementara peruntukannya adalah untuk permukiman,
perdagangan, industri dan jasa.
Sementara itu, Konsolidasi Tanah Pertanian telah dilaksanakan pada 44 lokasi
Propinsi, dengan jumlah peserta 5t,252 KK, jumlah persil 51,837,
mencakup luas areal L00,502.6744 Ha, dengan peruntukan bagi pertanian,
perkebunan, tambak, tanah sawah.
di 24
Tidak semua Konsolidasi Tanah berhasil dalam pelaksanaannya. Salah satu
contoh pelaksanaan yang gagal adalah KonsolidasiTanah yang dilaksanakan di
Kabupaten Sumedang dengan biaya APBD. Sekarang pemilik lahannya
meminta agar tanahnya dikembalikan ke posisi semula. Salah satu sumber
permasalahannya adalah karena pendataan dan penyuluhan yang kurang baik.
.
Beberapa tanggapan berkaitan dengan adanya pendapat bahwa kasus Babakan
Surabaya dianggap sebagai contoh ketidakberhasilan KonsolidasiTanah karena
terjadi pengalihan kepemilikan, adalah: (1) penyimpangan KonsolidasiTanah di
Babakan Surabaya bukanlah merupakan penyimpangan dari tujuan Konsolidasi
Tanah, yaitu penataan tanah dari tidak teratur menjadi teratur, sehingga
penjualan tanah itu diluar tanggung jawab Konsolidasi Tanah; (2) Konsolidasi
Tanah hanya merupakan pengaturan tanah sehingga peralihan hak bukanlah
tolok ukur keberhasilan Konsolidasi Tanah karena dalam perkembangannya,
perkotaan akan mengalami pengalihan kepemilikan tanah yang makin tinggi;
(3)
Penjualan tanah memang merupakan HAM, namun prinsip dasar
Konsolidasi Tanah bukan hanya menata tapijuga untuk menolong masyarakat
yang tidak memiliki kemampuan. Sehingga ini dapat dijadikan sebagai modal
awal bagi masyarakat itu untuk meningkatkan taraf hidup. Inilah filosofi yang
diterapkan di Taiwan. Namun filosofi apa pun yang sesuai dengan kondisi
masyarakat Indonesia dapat digunakan di Indonesia; (4) Pelepasan hak milik
(penjualan tanah hasil Konsolidasi Tanah) adalah bergantung pada target
group dari pelaksanaan Konsolidasi Tanah di suatu lokasi. Babakan Surabaya
yang dulunya terletak di pinggiran Kota Bandung memiliki target group untuk
meningkatkan taraf sosialnya. Sehingga adanya penjualan tanah hasil KT
dianggap sebagai penyimpangan dari target group.
3.3
1.
2.
3.
KESIMPULAN DAN PFNUTUP
Konsolidasi Tanah merupakan kegiatan penataan penguasaan, pemilikan, dan
penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
dilengkapi dengan prasarana dan fasilitas umum melalui usaha bersama antara
masyarakat pemilik tanah dengan pihak lain yang mengandung prinsip: (1)
dari, oleh, dan untuk masyarakat, dan (2) membangun tanpa menggusur.
Konsolidasi Tanah adalah instrumen yang efektif untuk penataan ruang
kawasan perkotaan. Di samping itu Konsolidasi Tanah juga dapat berfungsi
sebagai pengendalian pemanfaatan ruang.
Di samping berbagai manfaat yang dapat diperoleh melalui KonsolidasiTanah,
dalam pelaksanaannya terdapat beberapa masalah Konsolidasi Tanah yang
perlu ditindaklanjuti, antara lain:
(1)
masalah peraturan perundang-undangan yang lemah dan belum
cukup lengkap; di samping itu materi hukum KonsolidasiTanah masih
belum seimbang mengatur kepentingan antara pemerintah sebagai
pelaksana dan masyarakat/pemilik tanah sebagai peserta.
(2)
aspek ketembagaan yang kurang mendukung; Dalam aspek
kelembagaan, yang perlu diperhatikan adalah kewenangan yang
dimilikl oleh setiap tingkatan pemerintahan (pusat propinsi,
kabupaten/kota) sebagaimana diatur UU No. 221L999 dan PP No'
2s12000.
(3)
aspek sosial yaitu sulitnya mencapai kesepakatan mengenai jumlah
minimum calon peserta Konsolidasi Tanah;
(4)
aspek finansial yaitu kendala perolehan dana untuk tahap persiapan
konsolidasi;
(5)
(6)
aspek fisik yaitu adanya pergeseran posisi / letak bidang tanah yang
terkadang sulit diterima masyarakat;
aspek mentalitas yaitu pelaksana yang kurang bertanggung jawab
serta kesadaran peserta masih rendah.
t5
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
4.
Beberapa upaya yang perlu dilakukan untuk kesukesan Konsolidasi Tanah
yaitu:
. Penyusunan peraturan perundang-undangan yang kuat dan lengkap
. peningkatan komitmen pemerintah daerah untuk pembangunan prasarana
infrastruktur
.
.
o
penyiapan masyarakat agar Konsolidasi Tanah dilakanakan secara
sukarela, antara lain dengan mensosialisasikan manfaat Konsolidasi Tanah
tersebut kepada masyarakat sehingga masyarakat dengan sukarela akan
melaksanakannYa
Pelaksanaan pendataan awal yang akurat pada tahap persiapan
Dari sisi finansial, pelaksanaan KT dapat dilakukan dengan kemitraan
dengan pihak ketiga
t6
Dskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
LAMPIRAN
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
& Af;:SlP
mA$r,$Tffit\,,x A$;
tt
/
?.ill
/!.!..(/.....
Acc. No. ,
D()KUI\4ANl'$r$ll
crr;s |
...../.(.1.).r.....
chcr:!:*rl, JC.,'.{:..ign.t".
KEBIJAKAN DAN STRATEGI KONSOLIDASI
TANAH DALAM PENATA./AN RUANG
KAWASAN PERKOTA./AN
Deputi Bidang Regional dan Sumber Daya Alam, Bappenas
I.
PENDAHULUAN
A,
Latar Belakang
Kawasan perkotaan sebagai pusat pertumbuhan wilayah di
sekitarnya membuat semakin tingginya arus urbanisasi ke kawasan itu.
Tingginya arus urbanisasi ini tidak terlepas dari adanya faktor pendorong
dan penarik untuk mengadu nasib di kota. Akibatnya pertambahan
penduduk yang semakin tidak terkendali tidak dapat dielakkan. Kota pun
menjadi kawasan yang sangat padat karena harus menerima kaum urban
sementara ketersediaan tanah di perkotaan tidak mengalami perluasan.
Semakin kompleksnya masalah di perkotaan menyebabkan tidak
terkontrolnya penggunaan tanah. Lokasi-lokasi permukiman bermunculan
pada tempat yang tidak diarahkan sebagai permukiman dan dengan pola
yang tidak teratur. Hal ini menimbulkan kecenderungan yang membuat
kota tidak nyaman, tidak aman, tidak efisien dan ini menjadi masalah
perkotaan yang belum terpecahkan sejak zaman kolonial.
Permasalahan di atas berkaitan erat dengan penataan ruang
kawasan perkotaan. Pembuatan dan pelaksanaan rencana kota diharapkan
mampu mengakomodir pertumbuhan dan perkembangan kota yang lebih
terarah dan teratur. Di satu sisi pelaksanaan rencana bergantung pada
ketersediaan tanah di perkotaan, di sisi lain tanah di perkotaan merupakan
sumber daya yang terbatas dan relatif mahal, Keterbatasan dari segi
pertanahan ini menjadi kendala dalam pembangunan di perkotaan.
Dampak yang ditimbulkannya antara lain pola tata ruang yang tidak teratur
(akibat penggunaan tanah yang tidak efisien),
terhambatnya
pembangunan, tidak efisiennya pelayanan kepada masyarakat kota
(khususnya penyediaan prasarana perkotaan) dan pemborosan dana
pemerintah.
Untuk mendukung pelaksanaan tata ruang perkotaan maka
dibutuhkan suatu konsep pengaturan pertanahan yang mampu
meminimalisasi dampak di atas. Konsep yang dapat memadukan aspek
legalitas penguasaan tanah dan aspek fisik penggunaan tanah ini disebut
dengan konsolidasi tanah. Penerapan konsolidasi tanah ini berkaitan erat
dengan struktur penguasaan/pemilikan tanah dan rencana pembangunan
yang digariskan oleh pemerintah.
Sampai tahun 2001 konsolidasi tanah sudah dilaksanakan di 26
propinsi di Indonesia, namun pelaksanaan ini belum diiringi dengan
penyempurnaan dasar hukum yang lebih kuat tentang konsolidasi tanah.
Penyempurnaan peraturan yang setingkat peraturan menteri menjadi
A-l
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
peraturan perundangan yang lebih tin99i dianggap penting untuk
mengoptimalkan pelaksanaan konsolidasi tanah dan untuk menunjang
pembangunan khususnya setelah pemberlakuan otonomi daerah. Sehingga
kebijakan ini dapat dijadikan sebagai pedoman pelaksanaan konsolidasi
tanah di perkotaan sesuai rencana tata ruangnya.
B. Maksud
dan Tujuan
Penyusunan kebijakan tentang konsolidasi tanah
ini
diharapkan
dapat:
1.
2.
Memberikan informasi kepada pemerintah daerah dan masyarakat
mengenai kebijakan pertanahan dan pentingnya konsolidasi tanah
sebagai salah satu instrumen peftanahan dalam pelaksanaan penataan
ruang kawasan perkotaan.
Memberikan pedoman tentang prosedur pelaksanaan konsolidasi tanah
khususnya untuk pemerintah daerah dalam penataan ruang kawasan
perkotaan.
C.
Metodologi
Penyusunan pedoman konsolidasi tanah ini dilakukan antara lain
dengan melakukan:
Studi literatur
.
Studi literatur dilakukan untuk mendapatkan informasi
tentang
konsolidasi tanah yang berasal dari peraturan perundang-undangan,
buku, dan bahan-bahan lain dari Badan Peftanahan Nasional (BPN),
serta sumber dari luar negeri seperti Kukaku Seiri di Jepang'
.
Diskusi tefokus dengan pakar dan instansi terkait Pusat dan Daerah
seperti BPN (Badan Pertanahan Nasional), Kantor Peftanahan,
Depaftemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, Depatemen
Peftanian, dan sebagainya.
Dilakukan untuk mengetahui pelaksanaan konsolidasi tanah dan
hasilnya di Indonesia. Diskusi ini dianggap penting karena kenyataan
pelaksanaan konsolidasi tanah tidak semudah teorinya. Banyak kendala
lapangan dapat dijadikan masukan dalam
penyusunan pedoman ini
yang ditemukan
.
di
Tinjauan ke daerah
Dari kunjungan yang dilakukan ke daerah dapat diketahui tanggapan,
opini, sefta masukan dari masyarakat dan aparat Pemerintah Daerah
terhadap konsolidasi tanah dan pelaksanaannya serta melihat hasil
konsolidasi tanah secara langsung. Terkadang ada beberapa hal yang
tidak bisa disampaikan melalui media tulisan dan gambar dapat
diketahui dari kunjungan ke daerah ini. Jadi diharapkan dari kunjungan
ini didapatkan gambaran permasalahan yang mungkin dihadapi dan
melihat langsung masalah yang diperoleh dalam
pelaksanaan
konsolidasi tanah perkotaan.
A-2
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
II.
PERENCANAAN KAWASAN PERKOTAAN
Perencanaan Kawasan Perkotaan
Perkotaan sebagai kawasan yang paling dinamis merupakan
denyut nadi perkembangan wilayah. Ia memiliki kecenderungan untuk
menjadi besar dan berkembang dengan dukungan wilayah sekitarnya.
Berbagai fasilitas dan lapangan kerja yang lebih bervariasi membuat kota
sebagai tempat yang menarik bagi masyarakat di luar kawasan perkotaan.
Hal ini menyebabkan kota banyak dihuni oleh pendatang dari luar kota itu
sendiri. Kaum pendatang/urban yang bermukim di perkotaan biasanya
akan mencari tempat tinggal di dekat tempat kerja (pusat kota) baru
kemudian pindah ke tempat yang lebih nyaman di pinggiran kota atau
bahkan ke luar batas administrasi kota itu sendiri. Namun aKivitas mereka
masih dilakukan di kawasan perkotaan. Ini menyebabkan adanya kegiatan
commuting oleh pekerja yang tinggal di pinggiran. Hal ini lazim terjadi di
kota-kota besar termasuk di Indonesia.
Dengan semakin bertambahnya penduduk dan semakin sempitnya
tanah perkotaan yang dapat digunakan untuk pembangunan, maka
dibutuhkan suatu perencanaan kawasan perkotaan yang dapat
mengefisienkan pembangunan di perkotaan pada tanah yang terbatas.
Salah satu caranya adalah penggunaan tanah secara intensif/veftikal
terutama di pusat-pusat kegiatan (CBD Cor4'. Perencanaan kawasan
perkotaan hendaknya berusaha untuk mengefisienkan penggunaan tanah
sebelum melakukan perluasan kota ke daerah pinggiran (fringe area).
juga harus diimbangi dengan kemampuan
pendanaan khususnya setelah diberlakukannya otonomi daerah.
Perencanaan kawasan perkotaan merupakan kegiatan penyusunan
rencana dalam rangka pemanfaatan ruang perkotaan. Pemanfaatan ruang
kota yang baik adalah yang dapat menjaga konsistensi perkembangan
pembangunan suatu kota dengan strategi perkotaan nasional dalam jangka
panjang dan menjaga keserasian perkembangan pembangunan perkotaan
dengan wilayah pengembangannya dalam rangka pengendalian program
sektoral maupun regional. Rencana ini disusun dengan berpedoman pada
Sebab perluasan kota
rencana dengan tingkat yang lebih tinggi dan kemudian dijabarkan ke
dalam rencana yang lebih detil.
Proses perencanaan ini dilakukan melalui beberapa tahap, mulai
pengumpulan
data, analisis data, perumusan alternatif rencana,
dari
pelaksanaan rencana, monitoring dan evaluasi. Proses yang sama dapat
diterapkan terhadap paradigma-paradigma baru perencanaan, sesuai
dengan kemajuan yang dicapai oleh perkotaan. Wilayah perencanaan di
perkotaan terdiri dari wilayah yang terbangun (developed areas) dan
wilayah transisi kota (developing areas/rural-urban transition). Wilayah
yang terbangun memiliki kepadatan bangunan yang tinggi, sementara
wilayah transisi biasanya merupakan cadangan untuk perluasan kota
karena sudah menunjukkan ciri kota walaupun belum padat.
I cBD Core merupakan bagian pusat (core) kota yang memiliki kepadatan tinggi dan merupakan pusat
kegiatan perekonomian perkotaan.
A-3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
B.
Dasar Peraturan Perencanaan Kawasan Perkotaan
'l
Undang-Undang No.24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang'
Daerah.
2. Undan!-Undang ruo.ZZ Tahun 1999 tentang Pemerintahan
Pedoman
tentang
3. peratuian Menteri Dalam Negeri No.2 Tahun 1987
Penyusunan Rencana Kota.
4.
peraturan Menteri Dalam Negeri No.B Tahun 1998
tentang
Penyetenggaraan Penataan Ruang di Daerah'
5.
Xepltusa-n- Menteri Pekerjaan Umum No.640/KPTS/1986 tentang
Perencanaan Tata Ruang Kota.
c.Permasatahanda|amPenataanRuangKawasanPerkotaan
Padaumumnya,beberapakotabe|umdapatberperansebagai
pusat pelayanan dan'pusat pengembangan wilayah sesuai dengan fungsi
dan hirarki kotanya dalam stiuktur pengembangan wilayah. Hal ini
kota
disebabkan karena perencanaan dan pelaksanaan pembangunan
perkembangan
pertumbuhan
belum dapat mengimbangi laju
93n
perkotaan lerutama ii kotu-kotu besar dan metropolitan' Perkembangan
pusat. Masalah
kota pada umumnya masih banyak dibantu oteh pemerintah
tuntas oleh
dengan
fasilitas perkotaan masih belum dapat diselesaikan
kegiatan
pelaksanaan
jemerintah kota sendiri. Sementara itu
harga
masalah
hambatan seperti
burUungunan kota mengalami banyak
dari
sepefti
kota
tanan yJng tinggi, keterbltasan kemampuan pemerintah
yang
terbatas'
segi keiembagaan dan sumber pembiayaan
Kebutuhantanahuntukpembangunanbaikuntukperumahan,
fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana dan kebutuhan lainnya semakin
meningkat sementara tanah perkotaan semakin langka. Hal ini mendorong
kenaikln harga tanah dan suiit untuk dikendalikan, sehingga pembangunan
Dengan
fasilitas dan prasarana dasar seringkali ditunda bahkan dibatalkan'
melakukan
masyarakat
meningkatnya harga tanah ini pun telah mendorong
pembangunandiwi|ayahpinggirankota.Akibatnyapenyediaanprasarana
iingt<ungln menjadi semakin mahal, sehingga dibutuhkan suatu sistem
mJnaiemen tanan perkotaan. Sistem ini berguna untuk menghindari
tidak
berkembangnya permukiman dan perumahan yang tidak teratur dan
didukung oleh prasarana dasar yang dibutuhkan'
ketidakterpaduan penataan ruang yang berlangsung secara
sektoral juga menimbulkan masalah baru seperti tidak efektifnya
pelaksanaln pembangunan sehingga menimbulkan pemborosan dana. Ini
(lintas
disebabkan karena ku-rangnya koordinasi antar instansi yang terkait
perkotaan.
kawasan
sektor) dan belum kompiehensifnya penataan ruang
pusat
Kemunculan sektor informal yang diiringi oleh permukiman kumuh di
perkotaan
kawasan
kota juga menjadi dilema yang belum terpecahkan oleh
dapat
di blrbagai belahan dunia. Perkembangan kotg yang tidak
yang
terjadi
Primacy
dikendalikln juga menyebabkan terjadinya Prima{.
pada kota-koia-besar yang tidak didukung oleh kota-kota menengah akan
z
jauh lebih besar dari
Priracy^errpakan suatu fenomena perkembangan kota yang sangat pesat dan
kota-kota sekitarnya
A-4
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
membentukPrimateCity.Halinidapatmenyebabkankebangkrutan
kota yang berukuran
pemerintah kota karena tidak mampu membiayai
dan cenderung kumuh.
sangat besar sehinggu loti menjadi iidak terawat
iitJtl satu contohnya adalah Kota Bangkok diThailand'
pada dasarnya d.ibuat untuk
Penataan ruang kawasan perkotaan
masyara.kat d iikutsertakan
kepentingan *urgunyui rehingga sewaja rnya lah
juga berhak tahu
Masyarakat
dalam penyelenggaraan penitaan ruang'
perkotaan
pembangunan
agar
Lniung'i.ncanilota yang disusun
.tujuan
ketentuan
pemerintah
mengatur
telah
Kora
oteh xui"ni 6u,
;;;;ii;p;i.
yangberkaitanoenganha|.ha|diatas.Akantetapisampaisaatini
(grass rooQ
pemerintah Kota
bawa.h
belur-m berhasil menyentuh masyarakat
perkotaan,sehinggaperencanaanyangdihasilkanseolah-olahhanya
atas. Padahal masyarakat
;ipJr;i;tkun uniJt masyarakat menengah kedari
kawasan perkotaan. Ini
terpisafikan
ini merupakan Uagian yi;g
masyaraicat ini akan pentingnya peran serta
terlihat dari ketidaktaf,uari 'dak
merekada|amp.'u*nunkawasanperkotaan.MungkinPemerintahKota
menga|amikesuIitandalammenumbuhkankesadaranmasyarakat
usaha yang dilakukan akan
mengenai pentingnya p"iun t"ttu T9f"9, tapi
Daerah dalam
menunjukkan ,"O"ruiJ U"* political razli Pemerintah
pembangunan Perkotaan.
Ruang Kawasan
Peranan Konsolidasi Tanah Dalam Penataan
Perkotaan
Penyelesaian Permasalahan
lKonsolidasi Tanah sebagai sebuah Alternatif
dan Manfaat Yang daPat diPeroleh)
Permasa|ahanperkotaanyangte|ahdiuraikandiatasberpengaruh
t.rung'kawasan perkotaan d.i berbagai aspek.
-masatati
besar terhaoap penati*
hendaknya mem.pertimbangkan aspek
Sehingga pemecanan
Salah. satu usaha untuk
seperti fisik, sosial,- buJaya, dan.sebagalnya'
dengan melibatkan
memecahkan permasalal'ran perkotaan iOatan
masyarakatperkotaanda|amprosesperencanaannya'Sebabmasyarakat
kotahendaknyajuga.oipunoungsebagaisubyekperencanaanperkotaan.
-ini
dihirapkan pelaksanaan. rencana kota
Dengan dukungan ,"ur'#f.ut
mungkin beiasal dari masyarakat' Partisipasi
tidak menemui fendila yang
'pu'iting 'kutenu perencanaan y?.lg dilakukan
masyarakat Oianggap
yang akan ditata itu telah
berkaitan dengan itJ'.gii"t*ntara wilayah
dengan. tanah yang
puta
halnya
Demikian
dikuasai oleh masyiraiat.
't;fu
fisik perkotaan'
pembangunan
penting dalam
,
r"iupikun media
semua tanah
tidak
Namun
sebagian besar juga oiriititci oleli masyarakat.
kota.
rencana
dengan
yang berada oi tangan ;aiyaratcat digunakan sesuai
satu
salah
merupakan
permukiman-p"rruli,"nun-t.., yunglidut teratur
sebab
Oleh
Indonesia'
di
penyebab semakin semrawutnya'wajah perkotaan
pengaturan persil tanah di
itu dibutuhkan intervensi pemerintah dalam hal
perkotaan.
bersifat
Kebutuhan akan interuensi Pemerintah Kota adalah
perkotaan
kawasan
melengkapi aun ,"nJukung pelaksanaan rencana
yangsudahadakhususnya-untukmengatasipermasa|ahanyangbe|um
A-5
ffilam
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
tersentuh oleh rencana. Mengingat masalah pertanahan membutuhkan
penyelesaian yang sangat mendesak, maka Pemerintah Kota hendaknya
memberikan perhatian yang besar terhadap masalah ini. Salah satu
intervensi yang dimaksud adalah konsolidasi tanah perkotaan. Konsolidasi
ini membutuhkan partisipasi aktif dari pemilik tanah di perkotaan karena
menyangkut kepentingan yang bersangkutan akan prasarana, seftifikasi
tanah dan keteraturan lingkungan. Sebab kebanyakan dari persil-persil
tanah yang tidak teratur itu tidak memiliki sertifikat tanah yang sah
sehingga pengaturan persil tidak dapat dilakukan oleh pemerintah. Selain
dapat dilakukan di kawasan permukiman, konsolidasi tanah juga dilakukan
pada tanah cadangan di pinggiran kota. Tanah cadangan di pinggiran kota
ini dapat dikonsolidasi untuk dijadikan Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan
Lingkungan Siap Bangun (Lisiba). Dengan dikonsolidasikannya tanah
cadangan ini menjadi Kasiba dan Lisiba, maka penggunaan tanah dapat
dikontrol oleh pemerintah kota. Masyarakat kota yang tertarik untuk
bermukim di pinggiran kota juga tidak perlu direpotkan lagi dengan
pengurusan surat-surat tanah dan penyediaan prasarananya karena semua
sudah tersedia.
Di samping itu, konsolidasi tanah menawarkan berbagai manfaat
bagi pemilik tanah maupun bagi pemerintah kota, antara lain:
Memenuhi lingkungan yang teratur, tertib dan sehat
Keuntungan estetika (view) yang lebih baik kepada pemilik tanah
Meningkatkan pemerataan pembangunan (konsep membangun tanpa
menggusur)
Menghindari ekses yang mungkin timbul dalam proses penataan dan
penyediaan tanah
Mempercepat pertumbuhan wilayah
.
.
.
.
.
.
.
.
.
Menertibkanadministrasipeftanahan
Menghemat biaya pemerintah
Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan lahan
Meningkatkan nilai dan harga tanah.
Dari uraian di atas, dapat diketahui bahwa konsolidasi tanah
perkotaan dapat dijadikan sebagai instrumen penataan ruang kawasan
perkotaan yang efektif dan efisien. Konsolidasi tanah dapat saling
melengkapi dengan kebijakan peftanahan yang diatur dalam rencana
kawasan perkotaan. Pengaturan di bidang peftanahan yang terdapat dalam
rencana tidak sepenuhnya dapat 'menyentuh' tanah yang sudah dimiliki
oleh individu sedangkan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah hal tersebut
dapat dilakukan. Misalnya dalam mengontrol gejala perluasan kawasan
perkotaan ke pinggiran kota, konsolidasi tanah memiliki peran yang tak
dapat diabaikan oleh Pemerintah Daerah. Walaupun dalam rencana
kawasan sudah dijelaskan bahwa perluasan kota memang akan terjadi
namun bukan berarti tidak dapat dikontrol sesuai arahan perkembangan
yang direncanakan Pemerintah Daerah. Dengan melakukan konsolidasi
tanah pada daerah yang diinginkan, Pemerintah Daerah dapat
menginteruensi arah dan luasan dari daerah perkembangan perkotaan.
Konsolidasi tanah ini pada awalnya dimaksudkan untuk kawasan
A-6
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
permukiman dan kemudian akan dapat berkembang menjadi pusat
kegiatan baru di perkotaan itu. Di samping itu, pelaksanaan konsoldiasi
tanah dapat mengefisienkan pembiayaan pembangunan perkotaan
sehingga dapat dilakukan penghematan biaya pembangunan oleh
pemerintah Kota. Biaya ini dapat dialokasikan ke pos pengeluaran yang lain
seperti untuk pemberdayaan masyarakat atau kegiatan pembangunan
lainnya.
III.
KONSOUDASI TANAH
A.
Pengertian dan Tujuan
1
Pengeftian
Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai penataan
kembali penguasaan, pemilikan, dan penggunaan tanah sesuai dengan
Tata Ruang Wilayah sefta usaha pengadaan tanah untuk
pembangunan yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas lingkungan
hidup/pemeliharaan sumber daya alam, dengan melibatkan partisipasi
masyarakat secara langsung, baik di kawasan Perkotaan maupun
Perdesaan.
2
Tujuan
Secara umum, konsolidasi tanah memiliki tujuan untuk mencapai
kepastian hak atas tanah dan tanah secara optimal melalui perbaikan
penguasaan tanah atau efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah
untuk mendukung pembangunan baik di perkotaan maupun di
perdesaan, Namun tujuan umum ini dapat dijabarkan menjadi tujuan
yang bersifat khusus, Yaitu:
. Terwujudnya tatanan penguasaan, pemilikan, dan penggunaan
tanah yang tertib dan teratur disertai kepastian hukum.
' Terwujudnya peningkatan daya-guna dan hasil guna pemanfaatan
tanah
'
.
.
B. Dasar
Terwujudnya peran-serta masyarakat dalam pembangunan
pertanahan
Tenruujudnya lingkungan
yang teftata dalam
menunjang
pembangunan wilaYah
Terwujudnya peningkatan kualitas lingkungan hidup
Peraturan
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria.
Undang-Undang
'.
.
No.
4
Tahun t99Z tentang Perumahan
dan
Permukiman.
Undang-Undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.
Undang-Undang No. 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah.
Peraturan Pemerintah No. 25 Tahun 2000 tentang Kewenangan
Pemerintah dan Kewenangan Propinsi Sebagai Daerah Otonom.
A-7
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
.
Peraturan Menteri dalam Negeri No.2 Tahun 1987 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Kota.
'
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.
4 Tahun 1991
tentang Konsolidasi Tanah.
c. Analisis Kebijakan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan
Saat ini konsolidasi tanah merupakan salah satu instrumen yang
baik untuk mendukung perencanaan suatu kawasan perkotaan. Pengaturan
terhadap bentuk, luas, dan letak tanah memberikan dampak yang positif
terhadap pembangunan perkotaan. Dengan melakukan konsolidasi tanah di
daerah perkembangan kota maka perluasan ke daerah pinggiran dapat
dikendalikan, Di samping itu pembangunan di kawasan perkotaan dapat
berjalan lebih terencana. Inilah yang menyebabkan betapa pentingnya
konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan. Oleh karena
itu, hendaknya Pemerintah Daerah juga memberikan perhatian terhadap
penelitian dan pengembangan konsolidasi tanah. Kebutuhan akan kegiatan
penelitian dan pengembangan konsolidasi ini dirasakan sudah semakin
mendesak agar dapat menemukan alternatif solusi dari berbagai masalah
yang ditemukan selama pelaksanaan konsolidasi tanah dan
setelah
pelaksanaan konsolidasi tanah.
Sementara itu, pelaksanaan konsolidasi tanah di perkotaan secara
teoritis memberikan banyak manfaat kepada pemilik tanah, pemerintah
daerah dan pihak lain yang terlibat didalamnya. Sehingga konsolidasi tanah
merupakan instrumen yang tepat untuk mengatur tanah perkotaan.
Berbagai manfaat yang ditawarkan dalam konsolidasi tanah diharapkan
menimbulkan animo masyarakat untuk berpaftisipasi. Keuntungan yang
diperoleh pun terus berlanjut sampai setelah konsolidasi selesai, salah
satunya adalah harga tanah yang dikonsolidasi menjadi meningkat karena
semakin layaknya lokasi untuk pembangunan. Salah satu sasaran dalam
konsolidasi tanah ini adalah terhadap kawasan kumuh perkotaan sehingga
dapat mengurangi derajat kekumuhannya dan meningkatkan pelayanan
terhadap masyarakatnya sehingga dapat hidup lebih baik.
Akan tetapi tidak semua yang diharapkan dari usaha ini dapat
berjalan dengan baik. Walaupun konsolidasi tanah dilakukan oleh
pemerintah kota atau swasta, tidak ada insentif khusus untuk menurunkan
biaya tanah, sehingga konsolidasi tanah kurang dapat membantu keluarga
yang berpenghasilan terbatas untuk memperoleh akses prasarana. Sebab
seperti diketahui sebelumnya, biaya awal dari konsolidasi menjadi
tanggunagn pemerintah dan masyarakat, selain itu masyarakat harus dapat
menerima reduksi tanah yang dilakukan untuk menutupi biaya keseluruhan
dari konsolidasi tanah. Apabila tanah yang dimiliki oleh seseorang tidak
dapat dikurangi untuk Reserved Land, maka mereka harus mengeluarkan
uang kira-kira senilai dengan tanah yang harus disumbangkan. Kesulitan
3
Lebih dikenal dengan Tanah Pengganti Biaya Pembangunan, merupakan tanah yang dijual untuk
membiayai pelaksanaan konsolidasi tanah.
A-a
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan
untuk membayar inilah yang seringkali menghalangi keinginan masyarakat
miskin khususnya untuk ikut ambil bagian dalam konsolidasi tanah.
Sebagai suatu instrumen kebijakan, konsolidasi tanah masih
dianggap relevan dengan perkembangan penataan ruang perkotaan masa
kini. Secara teoritis maupun kenyataan di lapangan, konsolidasi yang
dilakukan di kawasan perkotaan memang memberikan kontribusi yang
optimal dalam perencanaan perkotaan.
Tanpa konsolidasi tanah, perancangan fisik perkotaan mengalami
banyak kendala mulai dari susunan bangunan yang tidak beraturan,
kesulitan mengakses prasarana dan fasilitas umum lainnya sampai dengan
ruwetnya sistem infomasi peftanahan. Akibatnya pembangunan berjalan
dengan tidak efektif dan tidak mampu mengikuti alur perkembangan
kehidupan di perkotaan, wajah kota pun menjadi semrawut dan cenderung
kumuh. Dan dengan dilakukannya konsolidasi tanah, perencanaan kota
dapat dilakukan sesuai tahapan yang ada dan perluasan perkotaan dapat
dilakukan dengan lebih terkendali.
Potensi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan
Perkotaan
Pada awalnya konsolidasi tanah dilakukan di daerah pinggiran kota,
Dalam
perkembangannya konsolidasi tanah juga dapat diadaptasikan pada bagian
tapi dapat juga dilakukan di perdesaan untuk lahan pertanian.
wilayah kota yang lain untuk mendukung pengaturan persil tanah di
perkotaan. Pengaturan persil tanah di perkotaan memang sangat penting
untuk mendukung pelaksanaan pembangunan perkotaan.
Beberapa wilayah yang berpotensi untuk dikonsolidasiantara [ain:
.
Wilayah yang direncanakan menjadi kota/permukiman baru
Biasanya dikonsolidasi untuk membentuk kapling-kapling tanah
matang (KfM) atau Kasiba/Lisiba oleh developer yang
akan
membangun permukiman baru di wilayah itu. Developer dapat menjual
dalam bentuk KTM atau lengkap dengan rumahnya.
.
Wilayah yang sudah mulai tumbuh
Dilakukan oleh pemerintah kota, wilayah ini biasanya merupakan bank
tanah yang telah dikuasai pemerintah sebelumnya untuk mengontrol
perluasan kota dan munculnya spekulasi tanah di pinggiran oleh oknum
tak bertanggung jawab. Jadi tanah ini berlokasi di pinggiran kota dan
mungkin sudah dihuni oleh kaum urban baik secara legal maupun
tidak.
.
.
Wilayah permukiman yang tumbuh pesat
Merupakan permukiman yang tumbuh dengan pola persil tanah yang
tidak teratur sehingga memiliki kesulitan untuk mengakses prasarana
dan fasilitas umum lainnYa.
Wilayah bagian pinggir kota yang telah ada atau direncanakan jalan
penghubung
A-9
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Bagian pinggir kota yang telah/akan memiliki prasarana jalan
merupakan wilayah potensial bagi perluasan dan pertumbuhan kota
khususnya bagi permukiman. Permukiman memiliki kecenderungan
untuk berkembang dalam wilayah yang aksesibilitasnya tinggi.
Sehingga perlu dilakukan konsolidasi tanah untuk mencegah
perkembangan kota yang tidak terkendali.
.
Wilayah yang relatif kosong
Terdapat di bagian dalam kota ataupun di pinggiran kota' Di dalam
areal perkotaan dapat ditemukan tanah yang kosong, sehingga tanah
kosong nya masih memung kinka n untuk dikemba ng kan.
.
Wilayah yang belum teratur/masih kumuh
Konsolidasi wilayah yang belum teratur/kumuh dibutuhkan untuk
memudahkan akses masyarakatnya terhadap prasarana dasar dan
fasilitas umum lainnya serta perbaikan kualitas hidup. Sebab dengan
adanya prasarana dan fasilitas umum lainnya, masyarakat dapat
memanfaatkannya untuk memperbaiki pola hidup mereka sehari-hari
sehingga dapat hidup dengan lebih baik. Jadi dalam hal ini konsolidasi
tanah memiliki tujuan sosial disamping tujuan fisik berupa pengaturan
tanah.
.
Wilayah yang perlu renovasi/rekonstruksi karena kebakaran/bencana,
dil
Tidak jauh berbeda dengan hal di atas, kepentingan untuk melakukan
konsolidasi tanah di wilayah inijuga memiliki tujuan sosial, yaitu dalam
hal perbaikan dan peningkatan kualitas sosial dan fisik perkotaan.
Wilayah kota yang rusak atau tua sehingga memerlukan perbaikan,
sebaiknya juga diikuti dengan tinjauan mengenai perlu/tidaknya
dilakukan konsolidasi peftanahan agar dapat menyesuaikan dengan
pola penggunaan tanah Yang baru.
.
Wilayah lain yang bercirikan kegiatan perkotaan
Perkotaan memiliki pengaruh yang besar terhadap daerah di
sekitarnya. Sehingga wilayah sekitar dengan penetrasi yang tinggi
berpotensi besar dalam pengembangan kawasan perkotaan di masa
yang akan datang. Untuk mengendalikan pengembangannya, maka
hendaknya wilayah ini dipersiapkan sedini mungkin. Pengaturan tanah
dan kelengkapan prasarana hendaknya sudah diperhitungkan sehingga
dapat diintegrasikan dengan pola yang sudah terjadi di perkotaan.
E. Teknis
1.
Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Kawasan Perkotaan
Langkah-langkah Pelaksanaan
Segi teknis pelaksanaan konsolidasi tanah merupakan hal yang
harus diperhatikan, karena ini mempengaruhi berhasil-tidaknya konsolidasi
tanah dan sasaran yang ingin dicapai. Ada 3 tahapan yang dilakukan dalam
melaksanakan konsolidasi tanah dengan baik, yaitu:
A- lo
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Tahap Persiapan
Berkaitan erat dengan lokasi yang akan dipilih sebagai tempat
pelaksanaan konsolidasi tanah. Lokasi ini harus memenuhi syarat yaitu
disetujui oleh sekurang-kurangnya B5o/o pemilik tanah yang luas
tanahnya meliputi B5o/o dari luas seluruh areal tanah yang akan
dikonsolidasikan. Pemilihan lokasi ini hendaknya juga menyesuaikan
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota atau Rencana
pem-bangunan Daerah yang diperkirakan akan berkembang sesuai
dengan tingkat pembangunan areal sekitarnya. segera setelah
kegiatan ini selesai, maka diikuti dengan penyuluhan, penjajagan
keiepakatan dengan pemilik tanah serta penetapan lokasi itu sebagai
lokasi konsolidasi tanah oleh walikota/bupati. Penetapan lokasi ini
memiliki kekuatan hukum karena dinyatakan dalam surat keputusan
walikota/bupati.
a)
b)
Tahap Pendataan
Tahap ini sudah menyentuh aspek fisik dan yuridis dari
lokasi
konsolidasi tanah. Setelah pengukuran dilakukan, dilanjutkan dengan
identifikasi subyek dan obyek konsolidasi tanah serta pengajuan daftar
usulan rencana kegiatan konsolidasi tanah. Yang dimaksud dengan
subyek adalah para pemilik tanah/penggarap tanah yang perlu diajak
bicara dan musyawarah. sedangkan obyek adalah lokasi yang dipilih
untuk dikonsolidasi. Sementara daftar usulan rencana
kegiatan
pihak
dan
konsolidasi
subyek
dengan
musyawarah
hasil
mencerminkan
adalah
selanjutnya
tanah.
konsolidasi
dalam
yang
terlibat
lain
pembuatJn rencana blok pra-disain konsolidasi tanah. Rencana ini
dibuat berdasarkan rencana sirkulasi lalu lintas dalam kaitannya
dengan konsep dasar tata guna tanah dan pembangunan.
c)
Tahap Penataan
Dimuiai dengan pembuatan rencana blok disain konsolidasi tanah yang
merupakan hasil musyawarah dengan masyarakat berdasarkan
rencana yang dibuat pada tahap sebelumnya. setelah tercapai
kesepakatan tentang penataan kapling baru, dilakukan pelepasan hak
atas tanah sefta pengumpulan dokumen pendukung
proses
petanahan (SKPT atau Keterangan Riwayat Tanah). Pelepasan ini
juga diikuti dengan penegasan tanah itu sebagai obyek konsolidasi
ianatr. Setiap peserta konsolidasi tanah wajib menyerahkan sebagian
tanahnya sebagai Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan (SRJP),
sTUp ini kemudian digunakan oleh pemerintah/pihak ketiga (sebagai
pelaksana konsolidasi tanah) sebagai Tanah Pengganti Biaya
pelaksanaan (TPBP) dan untuk membangun infrastruktur sefta
fasilitas. Perhitungan STUP masih menggunakan sistem yang
sederhana. Luas areal yang diperlukan untuk STUP adalah merupakan
persentase dari jumlah luas bidang-bidang tanah peserta. Pada
umumnya, lokasi tanah dalam suatu proyek relatif sama sehingga
akan memberikan konstribusi persentase yang sama pula. Konstribusi
ini tidak dapat dihitung berdasarkan harga tanah sebelum dan setelah
A-ll
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
konsolidasi tanah. Sementara TPBP diperoleh setelah STUP dikurangi
dengan kebutuhan tanah untuk infrastruktur dan fasilitas.
Langkah terakhir yang dilakukan adalah staking out/realokasi batas
tanah dan penerbitan surat keputusan pemberian hak dan sertifikasi.
Pelaksanaan konsolidasi tanah akan semakin lengkap dengan' konstruksi
prasarana di lokasi konsolidasi tanah. Konstruksi ini meliputi pembangunan
jalan, prasarana dan sarana, fasilitas umum/fasilitas sosial, serta jaringan
utilitas dan lain-lain yang dibutuhkan'
2.
Kelembagaan
segi kelembagaan merupakan hal yang tidak boleh diabaikan
dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Sistem kelembagaan yang kuat akan
meniadi faktor penentu keberhasilan konsolidasi tanah. Saat ini telah
digunakan sistem baru yang tidak hierarkis dan terdesentralisasi sebagai
akibat dari pelaksanaan Undang-Undang No.22 Tahun 1999 tentang
Pemerintahan Daerah. Ada beberapa pihak yang terlibat dalam
pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan ini, yaitu tim koordinasi
iconsolidasi tanah, asosiasi pemilik tanah, pemerintah daerah, serta BPN.
Sinergi antara pihak-pihak ini akan menentukan keberhasilan pelaksanaan
konsolidasi tanah di lokasi tersebut.
.
Tim Koordinasi
Tim Koordinasi memiliki struktur organisasi yang jelas yang terdiri dari
ketua, wakil ketua, sekretaris dan anggota. Ketua dari tim koordinasi
ini adalah walikota/bupati daerah yang tanahnya dikonsolidasi.
sementara kepala kantor BPN beftindak sebagai wakil ketua, lalu
sekretaris menjadi tanggung jawab kepala seksi pengaturan
penguasaan tanah. Agar pelaksanaan konsolidasi tanah lebih bersifat
komprehensif, maka anggotanya dipilih dari instansi terkait. Anggota
tersebut antara lain Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Daerah,
Kepala Dinas Pekerjaan Umum, Kepala Dinas Tata Kota, Kepala Dinas
pengairan, dan Ketua Asosiasi Pemilik Tanah. Tlm ini bertugas
mengarahkan rencana lokasi konsolidasi tanah, mengadakan
penyuluhan pada masyarakat, mengevaluasi dan mengarahkan
penyusunan Desain Konsolidasi Tanah (DKD, mangarahkan rencana
peruntukan dan penggunaan TPBP dan lain-lain yang dianggap perlu.
.
Asosiasi Pemilik Tanah
Asosiasi Pemilik Tanah dibentuk untuk membuat keputusan atas
rencana pengembangan konsolidasi tanah, rencana pelaksanaan,
rencana pemetakan ulanglstacking out serta kegiatan pelakanaan
proyek konsolidasi tanah' Asosiasi ini dianggap penting agar
memudahkan koordinasi dan pengambilan keputusan terutama selama
berjalannya proyek konsolidasi tanah'
A-
12
Diskusi Terfokus; Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pemerintah Daerah
Keterlibatan Pemerintah Daerah dalam bentuk Satuan Tugas (Satgas)
untuk menyelenggarakan administrasi umum dalam kaitannya dengan
pelaksanaan konsolidasi tanah. Bagian ini dikembangkan lebih lanjut
menjadi badan pelaksanaan konsoldiasi tanah pemerintah.
.
BPN
BPN berperan untuk memperkuat fungsi organisasi bagi promosi,
bimbingan teknis dan praktis serta koordinasi sehingga berdaya guna
dan dapat membantu asosiasi konsolidasi tanah dan Pemerintah
Daerah. BPN mempunyai peran yang sangat besar dalam konsolidasi
tanah terutama dalam penguasaan teknis dan praktis konsolidasi
tanah.
Semua pihak
di
atas dengan keterlibatan badan
hukum
pemerintahan dan swasta (sesuai kesepakatan dengan peserta konsolidasi
tanah) bertanggung jawab atas tugas yang dibebankan padanya. Semua
tugas itu merupakan pembagian tugas dari tugas pelaksanaan konsolidasi
tanah yang meliputi:
Membuat program pelaksanaan konsolidasi tanah
Melaksanakan koordinasi antara pemilik tanah dengan Penanggung
Jawab, Tim Koordinasidan pihak-pihak lain'
a.
b.
c. Membuat Desain KonsoldasiTanah (DKT)
d. Menerapkan Desain KonsolidasiTanah (DKT)
e. Melaksanakan konstruksi prasarana (seperti jalan/irigasi)
3.
Pembiayaan
Sumber-sumber pembiayaan dalam konsolidasi tanah terdiri atas 3
macam yaitu dari pemerintah (APBN/APBD) masyarakat (swadaya), dan
kemitraan dengan pihak ketiga sepefti banly'koperasi (dalam bentuk
pinjaman). Pembiayaan oleh pemerintah melalui APBN/APBD hanyalah
bersifat stimutan sambil menunggu tumbuhnya kemandirian masyarakat
dalam hal pembiayaan konsolidasi tanah.
Untuk memperoleh dana dari APBN, Kantor Peftanahan setempat
harus mengajukan proposal proyek kepada BPN Pusat melalui Kantor
Wilayah BPN Propinsi setempat. Proposal itu harus terlebih dahulu disetujui
oleh instansi terkait di propinsi seperti Bappeda dan Dinas
Pekerjaan
Umum, sehingga dana akan keluar berdasarkan DUP/DIP yang diusulkan.
Biasanya proyek dapat disetujui oleh Pemda setempat melalui Bappeda
jika lokasinya berada di pinggiran kota sebagai upaya antisipasi urbanisasi
pada masa sekarang dan yang akan datang. Jadi prosedur yang sama juga
berlaku untuk pendanaan dari Pemerintah Daerah yang
melalui
DUPDA/DIPDA.
Sementara pembiayaan dari masyarakat/asosiasi pemilik tanah
dengan kemitraan dengan pihak ketiga adalah dengan cara mengumpulkan
dana dari pemilik tanah oleh Perusahaan yang merupakan mitra dari
pesefta yang bergabung dengan koperasi dan selanjutnya itu bekerjasama
A-
13
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
bank dalam bentuk kerjasama Bank dan Koperasi dimana
pemilik tanah menjadi anggotanya. Dengan demikian sumber keuangan
yang digunakan dalam bentuk pinjaman dari bank dengan bunga ringan.
Biaya ini mencakup pelaksanaan penataan sampai dengan sertifikasi tanah,
biaya konstruksi, biaya untuk pembangunan infrastruktur (iaringan jalan)
dan fasilitas lainnya, sefta pembangunan rumah peserta. Penggantian dana
ini diperoleh dari hasil penjualan TPBP. TPBP dapat dijual kepada
developer (swasta), Perum Perumnas, BUMN, BUMD dan sebagainya.
Pembiayaan swadaya tanpa kemitraan dengan pihak ketiga dapat
dilakukan jika masyarakatnya memang benar-benar mampu menutupi
biaya awal pelaksanaan konsolidasi tanah sampai konstruksi selesai.
dengan pihak
F. permasalahan yang mungkin Timbul dalam Pelaksanaan
Konsolidasi Tanah dan Alternatif Penyelesaiannya.
Konsolidasi tanah merupakan langkah penting dalam pengaturan
persil-persil tanah di perkotaan. Namun pelaksanaannya di lapangan juga
menemui beberapa kesulitan yang tidak dapat dipecahkan dengan mudah'
Minimnya pengetahuan dan pemahaman masyarakat tentang konsolidasi
itu sendiri menimbulkan keengganan untuk berpartisipasi di
dalamnya. Ini merupakan tugas dari pemerintah untuk memberikan
informasi yang lengkap kepada masyarakat melalui berbagai media dan
usaha lainnya. Salah satu upaya yang sudah ditempuh pemerintah adalah
dengan mewajibkan konsolidasi tanah kepada masyarakat/ tetapi hal itu
tidak berhasil. Sebab dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, yang penting
diingat adalah adanya kerelaan masyarakat untuk melakukan konsolidasi
terhldap tanahnya. Kerelaan ini juga tidak dapat diperoleh dalam waktu
tanah
yang singkat dan memerlukan kesabaran dalam menghadapi masyarakat
yang oapat berubah pikiran setiap saat. Pendekatan melalui musyawarah
jugi
dapat ditempuh karena menyangkut tanah dari sekelompok
misyarakat yang memiliki kepentingan dan keinginan yang berbeda satu
sama lain.
Karena menyangkut kepentingan banyak orang, pencapaian target
B5o/o dari seluruh peserta yang setuju untuk ikut dalam konsolidasi tanah
juga sulit diperoleh. Sebab tidak semua pemilik tanah memiliki kepentingan
yang kuat dari pelaksanaan konsolidasi tanah. Misalnya untuk pemilik tanah
yang sudah memiliki sertifikat tidak akan tertarik untuk ikut sefta dalam
koniolidasi tanah. Pemilik tanah dengan tanaman produktif juga tidak akan
mau mengorbankan tanamannya karena harus menyumbangkan tanahnya
dalam konsolidasi tanah. Hal ini berpengaruh negatif terhadap pembuatan
Rencana Desain Konsolidasi Tanah dan mengurangi STUP. Selain itu,
rencana yang utuh untuk keseluruhan lokasi konsolidasi tanah juga sulit
didesain, karena bidang-bidang tanah milik yang bukan pesefta konsolidasi
tanah menjadi hambatan dalam pembuatan desain konsolidasi tanah. Hal
seperti ini sebaiknya dimusyawarahkan dengan pemilik tanah yang
bersangkutan disamping juga dengan melakukan pendekatan sosial
lainnya. Memang dibutuhkan waktu yang tidak terbatas dalam melakukan
A- 14
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
pendekatan ini, sepefti di Jepang, proses untuk memperoleh kesepakatan
membutuhkan waKu dua sampai tiga tahun.
Proses pelaksanaan konsolidasi tanah di Indonesia pada umumnya
mengandalkan dana dari pemerintah guna menutupi biaya konsolidasi
untuk sementara waktu. Akan tetapi, pemerintah juga memiliki dana yang
terbatas. Upaya untuk memperoleh bantuan dana dari swasta dan pemilik
tanah perlu dipertimbangkan sehingga konsolidasi tanah bisa lebih bersifat
replicable4. Dana dari swasta biasanya sulit diperoleh karena dianggap
tidak memberikan keuntungan yang besar. Sehingga alternatif sumber
dana lain yang paling potensial adalah dana swadaya pemilik tanah yang
memiliki tingkat replicabilityyang tinggi. Namun hal inijuga mengakibatkan
pengunduran diri pemilik tanah karena tidak sanggup menanggung biaya
konsolidasi tanah yang tinggi terutama dari kalangan masyarakat kurang
mampu.
Kendala dalam pelaksanaan konsolidasi tanah juga ditemui setelah
kesepakatan dengan pemilik tanah diperoleh. Terkadang pembangunan
prasarana mengalami kemandegan dari pihak ketiga yang diserahi
wewenang. Hal ini disebabkan pembangunan jaringan prasarana yang
terkadang membutuhkan waktu yang relatif lama sementara biaya
konstruksi semakin membengkak dan melebihi dana yang telah
dianggarkan untuk kepentingan itu. Akibatnya seringkali pembangunan
prasarana tersebut menjadi terbengkalai dan menyebabkan terlantarnya
tanah masyarakat yang sedang dikonsolidasi.
Kurangnya political
will pemerintah untuk menyukseskan
pelaksanaan konsolidasi tanah juga merupakan kendala. Ini terbukti dari
proses pengurusan sertifikat tjnJh nasit konsolidasi yang berbelit-beliC.
Padahaljika pemerintah menghendaki, hal itu bisa diatasi dengan memberi
perlakuan khusus bagi pengurusan sertifikat tanah yang dikonsolidasi.
Dengan adanya kemudahan pengurusan seftifikat, tentu saja ini bisa
memotivasi pemilik tanah lain untuk melakukan konsolidasi tanah.
Salah satu manfaat yang diterima pemilik tanah yang
mengkonsolidasi tanahnya adalah meningkatnya nilai tanah setelah
konsolidasi. Hal ini disebabkan karena kelengkapan prasarana di lokasi
tanah miliknya menyebabkan semakin layaknya lokasi itu untuk
pembangunan. Meningkatnya nilai tanah ini kemudian mendorong pemilik
tanah untuk segera menjual tanahnya tanpa mempetimbangkan
keuntungan yang diperolehnya di masa yang akan datang. Mereka lebih
memilih pindah ke tempat lain yang harga tanahnya lebih murah yang
biasanya terletak di pinggiran kota. Padahal dengan tinggal jauh dari
tempat kerja, mereka akan mengeluarkan biaya transpor dan biaya lain
yang lebih besar dari sebelumnya. Padahal tindakan ini dapat dicegah
dengan memberdayakan masyarakat setempat sehingga
memiliki
kemampuan untuk memutuskan tindakan yang tepat dan menguntungkan
bagi mereka.
a
Replicable adalah pelaksanaan program yang bisa diterapkan kembali (direplikasi) di tempat lain.
s
Suara Merdeka 6 Februari 2001
A- l5
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
G. Contoh Pelaksanaan KonsolidasiTanah di Beberapa Daerah
(Tantangan, Kendala dan
Hasil'1
sampai dengan akhir tahun 2ooo, konsolidasi tanah sudah
dilaksanakan di 316 perkotaan yang meliputi 27 propinsi (termasuk llmorTimur) dengan luas + 100.000 ha. Beberapa kota yang sudah melakukan
konsoiidasi tanah antara lain Bandung, Bekasi, Palangkaraya, Painan,
Samarinda dan sebagainya. Konsolidasi tanah ini dapat dilakukan oleh
Pemerintah Daerah maupun swasta. Konsolidasi tanah yang dilakukan oleh
swasta biasanya berkaitan dengan pembangunan permukiman melalui
Kasiba (Kawasan siap Bangun) dan Lisiba (Lingkungan siap Bangun).
Tindakan yang sama juga dilakukan oleh instansi pemerintah terkait untuk
kepentingan Perumahan Nasional (Perumnas).
Salah satu kota yang berhasil dalam pelaksanaan konsolidasi tanah
perkotaan adalah Bandung (Kelurahan Babakan
Surabaya).
Pelaksanaannya bertujuan untuk mencegah tumbuh dan berkembangnya
permukiman kumuh (slums) dengan jalan mengatur batas/bentuk
pemilikan/penguasaan tanah, yang dilengkapi dengan prasarana jalan dan
persil tanah untuk fasilitas umum yang diperlukan, yang pada prinsipnya
dibiayai secara swadaya oleh para pemilik tanah yang ada dalam areal
lokasi. Konsolidasi tanah yang dilakukan oleh Badan Petanahan Nasional
ini memiliki luas areal 7J068 ha yang terbagi ke dalam 78 persil tanah
yang dimiliki/dikuasai oleh 61 kepala keluarga. Awalnya penggunaan tanah
sebagian besar adalah untuk peftanian (sawah dan palawija), selebihnya
merJpakan tanah pekarangan yang di atasnya telah berdiri sebanyak 15
buah rumah tempat tingal dengan konstruksi permanen dan tidak
permanen. Sementara topografi areal ini relatif datar, secara fisik diapit
oleh dua buah sungai/kanal yaitu sungai Cicadas di bagian Timur dan
sungai Cidurian di bagian Barat. Kondisi dan situasi lingkungan ini telah
melltarbelakangi ditunjuk dan ditetapkannya lokasi ini untuk ditata dan
dibangun menurut model konsolidasi tanah'
contoh di atas dianggap merupakan pelaksanaan konsolidasi
pertanahan yang berhasil dilakukan karena dapat mencapai tujuan yang
diinginkan. i,tamun tidak semua pelaksanaan konsolidasi tanah dapat
be4llan dengan baik, terutama pada tanah perkotaan yang luas. Sehingga
konsolidasi tanah di Indonesia masih menghadapi banyak tantangan dalam
pelaksanaannya. sampai saat ini konsolidasi tanah belum dapat
dilaksanakan sesuai prinsip dasarnya, yaitu secara swadana. Konsolidasi
tanah masih bergantung pada dana dari APBN dan APBD. Hal ini
seharusnya menjadi perhatian Pemerintah Daerah sehingga dapat dicarikan
jalan keluar yang terbaik. Sebab dana pemerintah untuk konsolidasi tanah
iangat terbatas- sehingga tidak dapat menutupi biaya awal konsolidasi
tanah jika terjadi peningkatan permintaan.
Pemerintah Daerah hendaknya juga dapat
menggalakkan dilakukannya konsolidasi tanah perkotaan terutama
Selain
itu,
terhJdap lahan tidur di sekitar pusat kota. Sebab penelantaran tanah yang
telah dii<uasai pribadi ini menghalangi pengoptimalan penggunaan tanah di
perkotaan. Hal ini akan menyebabkan perkembangan kota yang tidak
A- t6
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
merata. oleh sebab itu, Pemerintah Daerah hendaknya dapat melakukan
pendekatan secara sosial sehingga pemilik tanah bersedia melakukan
konsolidasi tanah dan menggunakannya untuk pembangunan'
Tantangan lain yan!-harus dijawab oleh Pemerintah Daerah adalah
yang
mengantisipasi pindahnya- masyarakat di permukiman kumuh
yang
sudah
kumuh
Permukiman
tanahnya sudah dikonsolidasi'
dikonsolidasi mengalami peningkatan kualitas infrastruktur maupun
yang
peningkatan nilai tlnah. Meningkatnya nilai tanah.dan lingkungan
sosial
lapisan
dari
masyarakat
lebih baik menyebabkan timbulnya minat
yang|ebihtinggiuntukbertempattinggalditempatitu.Akibatnya
menjual
terjadilah p"rgu-niiun penghuni karena pemilik yang lama memilih
yang
kumuh
permukiman
tanahnya dan pindah'ke t-empat lain membentuk
tanah
konsolidasi
baru. Ini merupakan salah satu contoh belum efektifnya
kumuh'
sebagai alat untuk mencegah berkembangnya permukiman
konsolidasi
pelaksanaan
sementara kendala yang ditemui dalam
point III
(dalam
tanah tidak jauh berbeda dengan yang dibahas terdahulu
F).
Hasil yang sudah dicapai dalam pelaksanaan . konsolidasi tanah
perkotaan Oapat Oltinat pada contoh kota Bandung terdahulu' Pelaksanaan
konsolidasi tanah di Kelurahan Babakan Surabaya ini menghasilkan
lengkapnya
lingkungan yang teratur, tertibnya administrasi peftanahan dan
Hasil ini
permukiman.
infrastruktur perkotaan yang harus ada di lingkungan
Namun
di
atas.
sesuai dengan yang dinaiapkan dari rumusan tujuan
yaitu
ternyata masih adl hasil lain yang tidak diduga .sebelumnya
pajak,
berupa
sektor
terjadinya peningkatan pendapatan pemerintah dari
p+f< eilmi dan-Bangunan (PBB) dan penghematan biaya pembangunan'
yang
se'hingga dalam hal ini terlihat adanya keseimbangan keuntungan
oiperolenantarapemerintah(yangmempero|ehpeningkatanpajak)dan
masyarakat di Kelurahan Babakan surabaya (yang memperoleh lingkungan
yang lebih baik, lengkap dengan infrastrukturnya)'
IV.
A,
PANDUAN PEMBANGUNAN
Kaidah Penataan Ruang
a)
Peningkatan Kualitas Lingkungan Hidup
Pembangunan berkelanjutan merupakan paradigma ya!g
berkembang oatam penataan ruang perkotaan saat ini. Paradigma ini
sendiri suOJn diakui secara legal di Indonesia dengan dikeluarkannya
Undang-UndangNo.23tahunLggTyangmencantumkan
pembangunanberkelanjutansebagaidasar.kebijakandalam
pengetolian lingkungan hidup. Pembangunan .berkelanjutan dapat
diaftikan seOagai pJmbangunan yang memberikan manfaat dalam
bidangekonomi,sosia|,dan|ingkunganhidupda|amjangkapanjang
dan bagi generasi yang akan datang. Dengan demikian pencanangan
sistem anllira mengenai dampak lingkungan yang telah ditekankan
Undang-undang merupakan salah satu usaha dalam perlindungan
A- 17
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
lingkungan hidup. Undang-undang ini mengatur antara lain tentang
pelestarian fungsi-fungsi lingkungan hidup, persyaratan dalam
pengaturan lingkungan hidup, penyelesaian perselisihan dalam
lingkungan hidup, serta segi hukum' Pengelolaan lingkungan hidup ini
dilakukan untuk mencapai pelestarian fungsi-fungsi lingkungan hidup,
mengendalikan pemanfaatan sumber daya alam secara
tepat/bijaksana, dan sebagainYa.
Pelaksanaan konsolidasi
tanah secara prosedural
sudah
menunjukkan dukungan terhadap pembangunan berkelanjutan yang
ditandai dengan dilakukannya kajian AMDAL (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan), sosial dan fisik' Kajian ini dilakukan untuk
meminimalkan dampak negatif pelaksanaan konsolidasi tanah dari
berbagai aspek kehidupan. Kajian AMDAL sendiri terdiri atas ANDAL
(Analisis Dampak Lingkungan), RKL (Rencana
Pengelolaan
Lingkungan), dan RPL (Rencana Pemantauan Lingkungan). Pengkajian
AMDAL terutama dibutuhkan dalam proyek-proyek perumahan dan
permukiman, sehingga berkaitan erat dengan konsolidasi tanah
perkotaan. Pelaksanaan konsolidasi tanah yang dilengkapi dengan
kajian AMDAL secara langsung menyebabkan terjadinya peningkatan
mutu lingkungan hidup di lokasi itu. Pembangunan prasarana dan
fasilitas lainnya seperti taman merupakan salah satu perwujudan
adanya usaha untuk menciptakan lingkungan hidup yang lebih nyaman
bagi kehidupan ekosistem.
Pembangunan prasarana dan fasilitas di lokasi konsolidasi tanah
dilakukan sesuai dengan hasil pengkajian dampak lingkungan. Sebab
perbaikan lingkungan merupakan tujuan yang sangat mendasar bagi
pelaksanaan konsolidasi tanah. Pengkajian dampak lingkungan ini
terutama dilakukan untuk memperkirakan dampak lingkungan dan
menilai besarnya dampak. Sehingga pembangunan prasarana dan
fasilitas hendaknya memperhatikan dampaknya terhadap lingkungan,
bahkan diharapkan dapat memperbaiki lingkungan, Untuk mengetahui
keadaan lingkungan sebelum dan sesudah proyek maka perlu
dilakukan monitoring. Monitoring pada saat konstruksi dilakukan
untuk mengendalikan dampak terhadap lingkungan. Sementara
setelah konstruksi, monitoring dilanjutkan untuk operasi dan
maintennance (perawatan) yang tepat dari prasarana dan fasilitas
sehingga kondisi lingkungan setelah konsolidasi tanah mengalami
peningkatan kualitas.
Peningkatan kualitas lingkungan ini hendaknya juga diiringi
dengan pemberian informasi yang lengkap tentang sanitasi dan
lingkungan terutama di permukiman kumuh yang dikonsolidasi. Ini
merupakan hal yang sangat penting dan sering diabaikan oleh
pemerintah. Sebab masyarakat tidak akan memanfaatkan prasarana
itu jika dia sendiri tidak merasa membutuhkan itu atau karena dia
tidak dapat menggunakan prasarana itu dengan baik. Sehingga juga
perlu diperhatikan bahwa pembangunan prasarana hendaknya
memang sesuai dengan kebutuhan mereka sehingga konsolidasi tanah
dapat berjalan dengan efektif.
A- t8
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
b)
Indikator Keberhasilan
Setelah konsolidasi tanah selesai dilaksanakan hasilnya akan
dinilai apakah berhasil atau tidak. Untuk itu dibutuhkan indikator yang
dapat duadikan acuan dalam menentukan keberhasilan konsolidasi
tanah. Perumusan indikator ini tidak ada yang baku, tergantung pada
sasaran yang ingin dicapai dari pelaksanaan konsolidasi tanah. Akan
tetapi indikator ini dapat dilihat dari segi sosial, ekonomi, budaya,
serta lingkungan. Dari segi sosial, konsolidasi tanah di perkotaan akan
memberikan suatu peningkatan kualitas hidup bagi masyarakat yang
tanahnya dikonsolidasi. Dengan adanya kelengkapan prasarana,
masyarakatnya dapat hidup lebih layak dan memiliki jaminan
kepastian hak atas tanahnya. Kondisi ini sangat kondusif untuk
terjadinya perkembangan sosial khususnya di permukiman.
Perkembangan sosial ini bisa berupa semakin kuatnya ikatan dalam
masyarakat sehingga konflik dalam masyarakat tidak berlarut-larut.
indikator keberhasilan dari segi ekonomi adalah adanya
peningkatan nilai dan harga tanah hasil konsolidasi. Ini adalah hal
yang wajar mengingat konsolidasi tanah memberikan prasarana yang
dibutuhkan sehingga lokasi itu semakin layak untuk pembangunan.
peningkatan nilai tanah ini akan memberikan keuntungan yang besar
terhadap pemilik tanah jika mereka tidak segera menjualnya kepada
pihak lain. Tanah hasil konsolidasi itu akan lebih produktif jika dapat
dikelola dengan baik oleh pemilik tanahnya. Hasil yang diperoleh dari
tindakan yang terakhir ini akan lebih besar keuntungannya daripada
sekedar menjual tanah hasil konsolidasi. Dengan adanya seftifikat
tanah, pembangunan yang dilakukan untuk mendukung aktivitas
ekonomi pemilik tanah dapat dilakukan dengan lebih mudah
dibandingkan dengan sebelum konsolidasi tanah.
Kemudian dari segi budaya, indikator yang dapat dilihat adalah
adanya perubahan perilaku masyarakat yang lebih menyukai
keteraturan dan kebersihan karena mereka sudah merasakan
keuntungan dari keteraturan itu. sementara dari sisi lingkungan,
indikator yang dapat dilihat adalah pemanfaatan yang lebih luas untuk
ruang terbuka dan kepentingan lain yang mendukung
bagi
keseimbangan tingkungan sekitar. Beberapa perbaikan lingkungan
juga dapat dilakukan saat melaksanakan konsolidasi tanah karena
adanya AMDAL yang harus dipenuhi sebelum, sedang dan setelah
konsolidasi tanah. semua indikator ini setidaknya dapat digunakan
untuk mengetahui kegagalan yang terjadi dalam pelaksanaan
konsolidasi tanah.
Kaidah Peftanahan
a)
Penatagunaan Tanah (pemanfaatan tanah yang optimal)
Sesuai dengan Pasal 14 Undang-Undang No.5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, pemerintah diwajibkan
untuk membuat rencana tata guna tanah untuk mengakomodir semua
usaha pembangunan. Penatagunaan tanah yang dimaksud tentu saja
A,.
l9
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
berusaha mengoptimalkan penggunaan tanah. Namun pada
kenyataannya, penggunaan tanah di Indonesia lebih banyak
dipengaruhi oleh mekanisme pasar. Mekanisme pasar ini memiliki
kelemahan yaitu menyebabkan kenaikan harga tanah jika tidak terjadi
pasar sempurna dan menyebabkan terjadinya penguasaan terhadap
penduduk ekonomi lemah. Di sini terlihat betapa besarnya pengaruh
tanah terhadap kesejahteraan masyarakat.
Intervensi pemerintah merupakan salah satu upaya untuk
mengoptimalkan penggunaan tanah. Beberapa instrumen keuangan
seringkali diterapkan untuk mendorong dan mencegah penggunaan
tanah sesuai rencana tatq guna tanah. Tapi yang paling penting
adalah adanya usaha di bidang pertanahan untuk mengendalikan
penggunaan tanah. Konsolidasi tanah merupakan suatu upaya untuk
mengoptimalkan kembali penggunaan tanah yang terpengaruh oleh
mekanisme pasar.
b)
Pemberian jaminan kepastian
hak atas tanah
kepada
masyarakat
Kepastian hak atas tanah merupakan salah satu motivasi
masyarakat untuk ambil bagian dalam pelaksanaan konsolidasi tanah.
Jaminan
ini
berupa kepastian memperoleh sertifikat
tanah.
Kemudahan pengurusan sertifikat sebaiknya juga mengiringi jaminan
ini, sebab pengurusan sertifikat yang berbelit-belit akan mengurangi
minat masyarakat dalam konsolidasi tanah'
c. Kaidah Sosial dan Ekonomi
a)
Kontribusi pada pendapatan masyarakat (Nilai Tanah)
Sepefti sudah dijelaskan sebelumnya, konsolidasi tanah ini
memberikan manfaat yang besar terhadap pemilik tanah. salah satu
keuntungan yang diperoleh tanpa direncanakan adalah terjadinya
kenaikan nilai tanah yang berpengaruh positif terhadap pasar tanah.
Maraknya pasar tanah hasil konsolidasi memberikan kontribusi
pendapatan yang besar terhadap pemilik tanah. Hal yang sama juga
terjadi pada tanah yang dibangun untuk perumahan karena
menyebabkan harga jual yang tinggi.
b)
Peningkatan mutu
dan keseimbangan lingkungan
sosial
dengan lingkungan fisik
Sejalan dengan peningkatan kualitas lingkungan hidup, maka
kualitas lingkungan sosialjuga menjadi lebih baik. Berbagai perubahan
fisik menyebabkan perubahan sosial kemasyarakatan' Masyarakat
yang hidup di dalam lingkungan yang dilengkapi prasarana dan
fasilitas yang lengkap akan cenderung menjalani hidup yang lebih
higienis, bersih, dan sehat. Kenyamanan lingkungan ini juga
meningkatkan hubungan yang lebih baik antar sesama pemilik tanah
sekitarnya untuk saling menjaga kepentingan bersama.
A-20
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
PRINSIP.PRINSIP PRAKTIS
v.
A.
!
Fasilitas yang dibutuhkan
Penqaturan hukum (leoislasi)
tanah
mengenai
perkotaan adalali adanyl landasan hukum yang kuat terutama
pemerintah ierhadap masyarakat yang berpartisipasi dalam
Hal yang paling utama dalam pelaksanaan konsolidasi
lun1inun
ionsolidasi tanah. Landasan hukum ini juga menjadi pedoman terutama
;;iu;
penyelesaian konflik pertanahan saat pelaksanaan konsolidasi tanah'
Konflik' ini dapat timbul saat pemilihan lokasi, karena untuk
dari luas
kesepakatan dari 85% pemilik tanah yang menguasai 85%
yang
mudah.
pekerjaan
bukanlah
seluruh tanah yang dii<onsolidasi
keikutsertaannya
menarik
tiba-tiba
setuju
Terkadang pemilik ylng sudah
itu sebaiknya
dalam konsolidasi tanali dengan berbagai alasan. Oleh sebab
informasi
diberikan
pemilik
tanah
dilakukan,
sebelum konsolidasi tanah
tanah'
pedoman
konsolidasi
yang
menjadi
tentang dasar hukum apa
mencapai
Disamping
itu, juga dibutuhkan pengaturan hukum tentang
pembentukan'asdsiasi yang OiUentuk oleh pemilik tana.h yang ikut dalam
lembaga
konsolidasi tanah. Asosiasi ini boleh melibatkan praktisi dan
hukum seperti LBH ataupun LSM selama tidak bertentangan dengan
peraturan. Pengaturan ini hendaknya terinci dan mudah dimengerti, agar
kewajiban
iiaut t"rjuOi kerancuan. Isinya berkaitan dengan hak dantanah'
Jika
konsolidasi
pelaksanaan
setelah
asosiasi iebelum, selama, dan
memungkinkanjugadicantumkanmengenaisanksihukumbagisemua
pihak yang melanggar peraturan itu.
Kelembaqaan
Penerapan Undang-Undang No.22 Tahun 1999 tentang
pemerintahan iaerah juga mempengaruhi sistem organisasi pemerintahan.
Saat ini telah digunakan sistem yang baru yang bertujuan untuk
pemerintah
mengninngkan duplikasi fungsi antara pemerintah pusat dan
daerlh, sirta memisahkan fungsi administrasi secara terpisah dari fungsi
pelaksanaan. Dengan demikian, proses desentralisasi memberi Pemerintah
luas'
baerah kewenangan dalam hal keuangan dan administrasi yang lebih
waKu
Desentralisasi dianggap lebih menguntungkan karena menghemat
proses administrasi,-dapat memberikan pertanggung jawaban yang lebih
baik dan proses pengambilan keputusan yang lebih cepat'
oleh sebab itu, Pemerintah Daerah harus dapat meningkatkan
jawab
kualitas pegawainya tehingga dapat menangani tugas dan tanggung
pelayanan
yang tebihi besar dibandingkan sebelumnya. Khusus untuk
rit"urun pedanahan, masin ditangani oleh Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional (Kanwil BPN) di daerah, sehingga keorganisasiannya
masih bersifat vertikjl. Namun kondisi ini hanya bersifat sementara (dua
tahun, sesuai Keputusan Presiden No.62 Tahun 2001) karena BPN
diharuskan menyerahkan wewenang peftanahan kepada Pemerintah
Daerah sesuai UU No,22 Tahun 1999. Penyerahan wewenang ini akan
A-21
OlsLtrsi
ferfotus:
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
menjadikan Kanwil BPN berada dibawah Pemerintah Daerah dalam bentuk
Dinas Pertanahan.
Pelimpahan wewenang kepada Pemerintah Daerah hendaknya juga
diikuti dengan usaha peningkatan kualitas kelembagaannya, baik dari segi
keahlian maupun moralitasnya. Sebab dalam pelaksanaan konsolidasi
tanah ini dibutuhkan aparat yang jujur dan adil serta menguasai
manajemen konflik, sehingga dapat mengatasi permasalahan pertanahan
yang sangat sensitif ini. Selain itu juga perlu memperkuat koordinasi antar
sektor agar tidak terjadi tumpang tindih pelaksanaan program antar
instansi. Satu hal yang tidak boleh diabaikan oleh Pemerintah Daerah
adalah mendidik pejabat-pejabat pemerintahannya agar kapabel pada
setiap jabatan dan lapangan. Sebab pembangunan akan berjalan dengan
efektif dan efisien jika aparat pelaksananya memiliki keahlian yang sesuai
dengan bidang yang menjadi tanggung jawabnya.
Pembiavaan
Pada prinsipnya konsolidasi tanah dapat membiayai dirinya sendiri
(swadana), namun untuk sementara masih dibiayai dari APBN/APBD
sebagai stimulan. Pembiayaan yang bersumber dari APBN dikelola oleh
BPN melalui Bagian Proyek Konsolidasi Tanah, terutama untuk penataan
tanah hingga seftifikasi tanah dan penyediaan tanah untuk jaringan jalan.
Sedangkan swadana digunakan untuk membiayai konstruksi dan
pmbangunan fasilitas umum sefta infrastruktur, bersama-sama dengan
dana yang didukung oleh Pemerintah Daerah atau Depaftemen terkait.
Diharapkan contoh-contoh keberhasilan konsolidasi tanah dapat
menggugah para pemilik tanah untuk melaksanakan konsolidasi tanah
dengan dana yang berasal dari tanah mereka sendiri.
Rencana Aksi
Penyelenggaraan konsolidasi tanah perkotaan di Indonesia
dilakukan dengan filosofi membangun tanpa menggusur sefta dari,
oleh dan untuk pemilik tanah yang bermuara pada usaha untuk
mencegah keresahan sosial akibat pembangunan. Dari pernyataan ini
dapat diketahui bahwa konsolidasi tanah ini bersifat multifungsi. Ia tidak
hanya memberikan solusi bagi permasalahan di bidang pertanahan tapi
juga dapat membantu penyelesaian masalah pembangunan perkotaan
secara luas. Oleh karena itu, dibutuhkan suatu perencanaan yang matang
dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan yang memperhatikan
berbagai aspek. Hendaknya perencanaan ini mencerminkan ciri-ciri dari
konsolidasi tanah, yaitu penataan kembali penguasaan, pemilikan dan
penggunaan tanah sehingga terbentuk tata letak persil baru, mengacu
pada RTRW-RDTR-RTTR (Rencana Tata Ruang Wilayah-Rencana DetilTata
Ruang-Rencana Teknik Tata Ruang), pengadaaan prasarana dan sarana
lingkungan, pemberdayaan usaha bersama, membangun tanpa menggusur,
dan tata cara yang terpadu.
Dengan berpedoman pada pelaksanaan konsolidasi tanah
perkotaan yang telah dilakukan di 316 lokasi di Indonesia, maka dapat
A- 22
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
diketahui berbagai pendekatan yang digunakan di berbagai tempat. Pada
dasarnya konsolidasi tanah perkotaan menuntut peran aktif dari pemilik
tanah iehingga dapat mendukung usulan calon lokasi konsolidasi tanah
yang menjadi langkah awal dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Berikut
ini lt<an dijelaskan mengenai rencana aksi konsolidasi tanah perkotaan
berdasarkan skema pada lampiran 1.
Pemilihan lokasi dilakukan berdasarkan usulan calon konsolidasi
tanah, usulan ini bisa berasal dari masyarakat maupun Pemerintah Kota
sendiri sebagai pengelola kota. Pemilihan ini dilakukan oleh Pemerintah
Kota bersama instansi terkait seperti BPN. Penetapan terhadap lokasi
terpilih yang luasnya kurang dari 10 ha dilakukan oleh Kepala Kantor
Pertanahan letempat, sedangkan untuk lokasi yang luasnya lebih dari 10
ha dilakukan oleh Bupati/Walikota. Dasar peftimbangan bagi kedua pihak
ini adalah memenuhi persyaratan konsolidasi tanah seperti kesesuaian
dengan rencana kota dan persetujuan dari pemilik tanah. Penyesuaian
dengan rencana yang meliputi Rencana Tata Ruang Wilayah Kota atau
Renlana Pembangunan Daerah adalah agar lokasi hasil konsolidasi tanah
ini dapat berliembang sesuai dengan tingkat pembangunan areal
sekitarnya. Sementara persetujuan yang harus diperoleh dari pemilik tanah
adalah berupa kesepakatan dari B5o/o pemilik tanah yang m€n$uasai B5o/o
dari luas tanah yang akan dikonsolidasi. Di samping itu, Pemerintah Kota
dan BPN hendaknya juga sudah memiliki informasi berupa data dan peta
calon lokasi konsolidasi tanah. Data terbaru mengenai kepemilikan dan
status tanah harus diketahui untuk menghindari kemandegan karena tanah
masih bermasalah. Untuk kepentingan konsolidasi tanah ini Pemerintah
Kota membentuk satuan tugas (satgas) yang khusus menangani
pelaksanaannya di lokasi itu. Sedangkan pembentukan tim koordinasijuga
dilakukan pada tahap ini yang juga melibatkan instansi lain diluar BPN dan
Pemerintah Kota.
Selanjutnya dilakukan studi kelayakan terhadap lokasi konsolidasi
tanah yang meliputi kajian AMDAL (Analisis Mengenai
Dampak
Lingkungan), fisik, sosial dan sebagainya. studi kelayakan ini dilakukan
oleh tim koordinasi yang telah dibentuk sesuai dengan bidang keahlian
masing-masing instansi. Kajian lingkungan yang berupa AMDAL adalah
mengkaji apakah lokasi ini memiliki fungsi konseruasi atau rawan bencana.
Lokaii yang memiliki fungsi konservasi hendaknya dilindungi dari kegiatan
pembangunan yang berlebihan sehingga pengamanan terhadap lingkungan
iebih dulu dilakukan. Selain itu juga perlu dilihat apakah lokasi tersebut
rawan bencana atau tidak. Jika lokasi itu masih termasuk wilayah kendala
maka pelaksanaan konsolidasi masih dapat dilakukan dengan melakukan
perbaikan terhadap lingkungan. Kajian ini dilakukan untuk 3 tahapan yaitu
sebelum, sedang dan setelah pelaksanaan konsolidasi tanah. AMDAL ini
terdiri dari ANDAL (Analisis Dampak Lingkungan), RKL (Rencana
Pengelolaan Lingkungan) dan RPL (Rencana Pemantauan Lingkungan),
pengkajiannya dilakukan oleh Bapedalda setempat.
Jika studi kelayakan menunjukkan hasil yang positif bagi
terlaksananya konsolidasi tanah, maka penyuluhan terhadap pemilik tanah
pun mulai dilakukan. Ini merupakan langkah awal untuk memperoleh
A-23
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
kesepakatan dari pemilik tanah untuk melaksanakan konsolidasi di tanah
mereka. Musyawarah pun dilakukan dengan calon peserta konsolidasi
untuk memba'has teknis pelaksanaan selaniutnya dan pembiayaannya' Jika
usulan konsolidasi tanah berasal dari masyarakat maka pembiayaannya
bisa bersifat swadaya atau swadaya dengan dukungan dana dari pihak
ketiga. Tapi jika masyarakat tidak mampu menghimpun dana.awal, dana
Jupit ditanggung oleh pemerintah melalui APBD/APBN. Untuk mencapai
kesepakatan tenlang berbagai hal ini dilakukan penjajakan kesepakatan
dan pengumpulan pernyataan kesediaan dari calon peserta konsolidasi
juga sudah jelas
tanah. BJgitu'kesepakatan tercapai dan kepemilikan tanah
maka bkJsi itu dapat ditetapkan sebagai lokasi konsolidasi tanah' Untuk
pemilik
memudahkan pencapaian kesepakatan dan memperkuat posisi
tanah, mereka'dapat membentuk asosiasi pemilik tanah untuk mengurusi
iegati sesuatu yang berkaitan dengan pelaksanaan konsolidasi tanah'
Dengan ditetapkannya suatu lokasi sebagai lokasi konsolidasi
tanah, makJ ditat<ukan persiipan untuk merencanakan pemetakan ulang
dan lokasi.
Uepittingl yang disebut sebagai penegasan pemilikan tanah
merencanakan
sebelum
dilakukan
yang
harus
iangkah
id UeU'elaba
pemetakan'ulang leperti melakukan .pendataan penguasaan/pemilikan
ianah (identifikali suUyef dan obyek). Yang dapat. dilakukan adalah
melatcuian pengukuran iceliling/rincikan agar batas dan luas tanah menjadi
jelas. Berdasaikan hasil pengukuran keliling lni dapat disusun peta
iokasi/situasi konsolidasi tanah. Agar lebih leluasa dalam melakukan
jemelakan ulang nantinya maka peserta konsolidasi tanah juga diminta
untuk menyerafikan tanahnya. Pelepasan hak ini dilakukan dengan
administrasi yang baik. sebagai pegangan bagi pesefta, Kepala Kantor
surat keterangan riwayat tanah dan surat
Pertanahan menyiapkan
'
keterangan tanah sebagai pengganti seftifikat sementara. Hasil
pengukrlran tadi kemudian aitetiti liembali oleh tim koordinasi ke lokasi'
jita'nasit temuan di lapangan menunjukkan adanya permasalahan maka
hal itu dibahas dalam rapat tim koordinasi untuk dicarikan pemecahannya'
Dari peta dasar yang dibuat tadi maka disusunlah peta struktur
yang
dasar yang diperlukan ditarn pembuatan rencana blok. Rencana blok
dibuat ini dimusyawarahkan dengan wakil asosiasi pemilik tanah yang telah
dibentuk oleh peserta konsolidasi tanah. Begitu rencana b.lok disetujui lalu
dibuatlah desain konsolidasi tanah (DKT), kesepakatan dari asosiasi inijuga
dicapai dengan musyawarah. Penerapan DKT ini diiringi dengan pemetakan
ulang kapling baru. Masalah yang muncul dalam pemetakan ulang ini
juga dilakukan
diselLsaikan dengan bantuan tim koordinasi. Hal yang sama
Pertanahan
Kantor
Kepala
(stakeou\.
batas
saat melakukan rekonstruksi
Tanah jika
Hak
Atas
Pemberian
Keputusan
Surat
baru akan mengeluarkan
sudah ada penyllesaian masalah dalam pemetakan ulang dan rekonstruksi
batas. tanpa melalui proses yang berbelit, kemudian dilakukan seftifikasi
tanah oleh BPN sehingga se*iRt[t tanah sebagai tanda buKi hak tanah
dapat segera diserahkii kepada pemiliknya. Sampai pada tahap ini sudah
dapat tirlihat kapling milik masing-masing pesefta, tanah untuk
pembangunan prasarana, dan TPBP. Jika dibutuhkan, pelaksanaan
pemetak-an ulang dan rekonstruksi batas dapat diteliti kembali oleh tim
A-24
Oist
usiierfofus:
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
koordinasi. Penyerahan tanah pun sudah dapat dilakukan kepada peserta
dan pembangunan prasarana jika tidak terjadi kekeliruan di lapangan.
Langkah terakhir adalah melakukan pemantauan pembangunan di lokasi
konsolidasi tanah untuk menghindari penyimpangan pelaksanaan rencana
desain konsolidasi dan pembangunan prasarana.
C. Sumber Informasi
.
.
'
'.
.
.
'
VI.
A.
Lebih Lanjut
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
http://www.komoas.com/9706/26ldaerah/soal.htm
http://www.kompas,com | 9605 I 021 daerah/bupa.htm
http ://www.kom pas.com I kompaso/olDceta V99 1 0/ 19/iptelVberd0S. htm
Hukum Agraria Indonesia, Prof. Boedi Harsono, Penerbit Djambatan,
Jakarta, 1996.
Laporan Akhir Studi Penyiapan Tanah untuk Pembangunan perumahan
dan Permukiman Melalui Kasiba dan Konsolidasi Tanah Perkotaan di
Kawasan Jabotabek Republik Indonesia, Japan International
Cooperation Agency,Jakafta, January 2001.
Sertifikat KonsolidasiTanah, Harian Suara merdeka, 6 Februari 2001.
www.kbw.oo.id (Depaftemen oermukiman dan Prasarana Wilayah)
LAMPIRAN
CONTOH HASIL PELAKSANAAN KONSOUDASI TANAH PERKOTAAN
DI KELURAHAN BABAKAN SURABAYA, KOTA BANDUNG.
Kelurahan Babakan Surabaya di Kota Bandung merupakan salah
satu contoh pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan dari 340 lokasi di
Indonesia. Kondisi fisik eksisting kelurahan ini yaitu diapit oleh dua sungai
yaitu Sungai Cicadas di bagian Timur dan Sungai Cidurian di bagian Barat.
Areal yang dikonsolidasi di kelurahan ini seluas 7,7068 heKar yang
sebagian besar merupakan tanah peftanian dan terdiri dari 78 persil yang
dikuasai oleh 61 kepala keluarga. Persil tanah yang terdapat di kelurahan
ini memiliki bentuk yang tidak teratur dan tidak dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan yang memadai sehingga memperkuat
alasan pentingnya melakukan konsolidasi tanah. Pelaksanaan konsolidasi
ini dilakukan untuk mencegah tumbuh dan berkembangnya areal ini
menjadi permukiman kumuh (slums), dengan jalan mengatur batas/bentuk
pemilikan/penguasaan tanah, yang dilengkapi dengan prasarana jalan dan
persil tanah untuk fasilitas umum yang diperlukan, yang pada prinsipnya
dibiayai secara swadaya oleh para pemilik tanah yang ada dalam areal
lokasi tersebut. Berikut penjelasan lebih lanjut tentang konsolidasi tanah
yang akan dibagi ke dalam beberapa bagian:
.
PersiaoanPelaksanaan
Penelitian tentang pelakanaan konsolidasi tanah lebih dulu
dilakukan sebelum melakukan uji coba di Kelurahan Babakan Surabaya
A-25
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
ini. Penelitian ini dilakukan oleh Pusat Penelitian dan
Pengembangan
pertanahan, Badan Penelitian dan Pengembangan Departemen Dalam
Negeri (sekarang Pusat Penelitian dan Pengembangan .BPN). bekerja
safia Oengan Pemerintah Kota Bandung. Dari hasil penelitian ini maka
kedua insiansi ini berinisiatif untuk melakukan uji coba konsolidasi
tanah. Pemilihan terhadap kelurahan ini disebabkan karena kesediaan
masyarakatnya untuk berpartisipasi dan juga karena arealnya belum
dipabati oleh permukiman. Alasan lainnya adalah untuk mencegah
berkembangnya areal ini menjadi permukiman kumuh (sluns)'
Konsolidasi tanah perkotaan di Kelurahan Babakan surabaya
ini direncanakan selesai dalam waktu 3 tahun anggaran, lengkap
dengan prasarana jalan yang sudah diaspal. Karena persil yang ada di
feluiahan ini memiliki ukuran yang beruariasi maka penentuan luas
tanah untuk sTUP (Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan) dilakukan
berdasarkan kriteria yang telah ditentukan, yaitu paling besar, paling
kecil dan rata-rata. Masyarakat yang memiliki persil tanah yang besar
harus menyumbangkan 30o/o dari luas tanahnya, sedangkan yang
memiliki persil tanah yang paling kecil harus menyumbangkan sebesar
LOo/o Oaii luas tanah dan untuk tanah dengan luas rata-rata
menyumbangkan tanahnya sebesar 26,9o/o dari luas tanahnya. Namun
apabila tanah yang dimiliki oleh seseorang itu terlalu kecil untuk
disumbangkan maki ia dapat menggantinya dengan.uang atau tidak
sama sekili jika ia tidak mampu membayarnya. Sumbangan- ta-nah ini
dibutuhkan untuk pembangunan jalan raya dan riol (18,7o/o), fasilitas
umum (Z,Lo/o) dan TPBP (6,to/o), Besarnya sumbangan.tanah untuk
pembangunan jalan raya dan riol menunjukkan masih minimnya
prasarana jalan yang terdapat di dalam kelurahan tersebut'
Seielah konsolidasi tanah selesai dilakukan, terjadi
penambahan jumlah kapling tanah yaitu dari 78 kapling menjadi 92
icapling. Peningkatan jumlah kapling ini terjadi karena satu.persil tanah
yang Iuas diblgi menjadi beberapa kapling pada saat dikonsolidasi.
ireniUagian ini tidak akln merugikan pemilik tanah karena semua persil
itu tetap menjadi miliknya dan dilengkapi dengan sertifikatnya. masingSebaliknya pembagian ini akan memudahkan pemilik tanah
masing.
-menjuaUmewa
riska n ta na h tersebut kepada a na k-ana knya kela k.
u ntuk
Namun poiisi kapling setelah konsolidasi belum tentu sama dengan
'
posisi lamanya, sehingga kegiatan replotting dilakuka.n. berdasarkan
hasil keputusan masyarakat. Hasil yang terlihat setelah konsolidasi
tanah dilakukan adalah kapling kecil dikelompokkan dengan kapling
yang juga kecil demikian juga dengan kapling yang besar. Pengaturan
ini Jitikutcan untuk memudahkan pembuatan jaringan prasarana jalan
dan fasilitas lainnya. Sementara proses konstrukinya dilakukan secara
bertahap, misalnya yang dibangun terlebih dahulu adalah tanah di
bagian Utara, selanjutnya baru dilakukan di bagian Selatan. Dengan
demikian masyarakat disana tidak akan menunggu sampai 3 periode
anggaEn untuk kembali tinggal di tanahnya. Konstruksi prasarana
yang uerupa jaringan (misalnya jaringan jalan) lebih dulu dilakukan
A-26
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
sedangkan fasilitas lainnya bisa dibangun setelah pembagian persil
tanah selesai.
Hasil Kuniunqan ke Kelurahan Babakan Surabava
Dari hisil kunjungan ke kelurahan ini pada tanggal 21 Juli
2001, ternyata banyak perubahan yang terjadi dalam hal penggunaan
tanah dan penguasaannya. Penggunaan tanah di kelurahan itu saat ini
sebagian besar sudah dimanfaatkan untuk perumahan, namun juga
masi[ ada yang masih di biarkan belum tergarap oleh pemiliknya.
Konversi tanah dari pertanian menjadi perumahan ini telah sesuai
dengan arahan penggunaan tanah di Kota Bandung. Tanah kosong
yang masih ada di kelurahan ini berasal dari persil tanah besar yang
iiUagi menjadi persil yang lebih kecil (subdivisi) yang dilakukan saat
pelalsanaan konsolidasi tanah. Namun setelah konsolidasi tanah
ielesai pun masih terjadi subdivisi. Terjadinya subdivisi ini disebabkan
oleh semakin ekonomisnya nilai dan harga tanah yang mendorong
pemilik tanah untuk menjual sebagian dari tanahnya.
sebagai salah satu contoh lokasi konsolidasi tanah yang dinilai
berhasil, gablkan Surabaya saat ini sudah memiliki prasarana dan
fasilitas yang lengkap yang dibangun di atas sTUP. Penggunaan TPBP
antara lain adalah untuk kantor kelurahan, puskesmas, taman
(greenery), dan PDAM. Akan tetapi PDAM menguasai tanah itu. dengan
ilatus Hit< Cuna Bangunan, yaitu selama bangunan itu digunakan oleh
pDAM untuk kantor. sebaiknya pembangunan di atas TPBP segera
dilakukan sebelum menjadi terlantar dan dikuasai oleh masyarakat di
sekitarnya.
Kelembaoaan
Penyelenggaraan proyek konsolidasi tanah di Kelurahan
Babakan Surabaya dapat terwujud berkat kerja sama antar instansi
terkait, yaitu Dinas Tata Kota Pemerintah Kota Bandung, Kantor
Peftanahan Kota Bandung, dan Pemerintah Kota Bandung sendiri. Agar
mendapat kepercayaan masyarakat sehinggga bersedia menyerahkan
tanahnya untuk dikonsolidasi, maka walikota Bandung saat itu mau
turun tangan mendatangi dari rumah ke rumah untuk meminta
kesediaan masyarakat disamping juga menjelaskan kembali pentingnya
konsolidasi tanah bagi mereka. Berkat pendekatan sosial itu, maka
masyarakat kelurahan ini bersedia menyerahkan tanahnya untuk
dikonsolidasi. Ini menunjukkan adanya political will dari Pemerintah
Kota Bandung karena dapat merangkul masyarakat di kelurahan itu.
Kesepakatan yang telah dibuat bersama pun berhasil dipenuhi oleh
pemerintah Kota Bandung setelah konsolidasi selesai, misalnya
penyerahan sertifikat baru kepada pemiliknya, inisemakin memperkuat
kepercayaan masyarakat.
Pengorganisasian yang baik dalam pelaksanaan konsolidasi
tanah menjadi penentu keberhasilan. Oleh karena itu, telah dilakukan
pembagian tugas antara ketiga instansi tadi agar tidak terjadi tumpang
tinOin tlnggung jawab. Dinas Tata Kota Bandung bertanggung jawab
A-27
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
dalam hal perencanaan jalan dan tata ruang. sementara Kantor
Pertanahan bertanggung jawab atas penyelesaian administrasi
pertanahan. Dan Pemerintah Kota Bandung melalui Dinas Pekerjaan
iJmut bertugas melaksanakan pembangunan fisik jalan,
dan
sebagainya. Masing-masing pihak menyadari betapa pentingnya
tanggung jawab yang diembannya namun juga dapat melakukan
sinergi yang baik di antara mereka.
'E!ll@
yang dilakukan sebelum melakukan uji
coba
membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Biaya ini tercatat dalam APBN
tahun anggaran 1985/1986 sebesar Rp. 50.968.000 , sekitar 20o/o dari
-penelitian
seluruh Uiaya konsolidasi tanah. Biaya penelitian ini antara lain
digunakan untuk melakukan studi banding dan memperoleh referensi
se-'ta pengetahuan praktis tentang pelaksanaan konsolidasi tanah.
Karena maslh bersifat uji coba, maka pelaksanaan konsolidasi tanah di
Kelurahan Babakan Surabaya ini belum memanfaatkan dana dari
pemilik tanah. sebaliknya Pemerintah Kota Bandung menanggung
semua biaya pelaksanaan konsolidasi tanah agar pemilik tanah mau
berpartisipasi. Biaya pelaksanaan konsolidasi tanah ini dibiayai dari
dana APBD tahun anggaran 1986/1987, L9871L988, dan 1988/1989.
Pengeluaran terbesar terjadi pada tahun awal pelaksanaan konsolidasi
tanJh yaitu tahun anggaran 1985/1987 sebesar Rp. 150.000.000.
Besarnya pengeluaran di awal pelaksanaan ini diduga karena di tahun
ini dilai<sanakin replotting kapling dan pembangunan prasarana jalan
yang nota bene memang membutuhkan dana yang tidak sedikit. Untuk
tahun anggaran berikutnya, yaitu tahun 1987/1988 dan 1988/1989
masing-mliing hanya membutuhkan dana sebesar Rp.50.000.000 dan
Rp.40.000.000.
walaupun Pemerintah Kota Bandung mengeluarkan dana APBD
sebesar Rp. 240.000.000 untuk keperluan pembangunan prasarana
jalan
dan lainnya, namun sebagai imbalannya Pemerintah Daerah yang
-bersangkutan
memperoleh persil tanah pengganti biaya pelaksanaan
6pBpt seluas 4704 mz yang akan digunakan untuk
kepentingan
Pemerintah Daerah setempat. Penggunaan oleh Pemerintah Daerah ini
seolah-olah membeli TPBP tadi dengan
disebabkan karena
membiayai pelaksanaan konsolidasi tanah. Jika konsolidasi tanah ini
dilaksanakan dengan dukungan dana dari pemilik tanah, maka TPBP ini
dapat dijual untuk mengganti dana yang dihimpun dari pemilik tanah
ia
tadi.
Hasil pelakanaan konsolidasi tanah di kelurahan ini antara lain
(saluran
gZ persil tanah, tZ ruas jaringan jalan, 16 ruas riol
pembuangan), 16 buah gorong-gorong dan fasilitas umum lainnya, Di
samping memperoleh keuntungan fisik itu, masyarakat ini juga
memperoleh seftifikat tanah dengan proses yang mudah dan juga
lingkungan yang teratur dan rapi. Lingkungan ini akan mendukung
pemanfaatan areal ini untuk permukiman dan memenuhi syarat-syarat
ATI-AS (aman, tertib, lancar, dan sehat). Pemberian seftifikat tidak
A-24
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
hanya menguntungkan bagi masyarakat tapi juga menguntungkan bagi
administrasl pertanahan di lokasi ini. Tertibnya administrasi ini akan
berpengaruh pada semakin adil dan obyektifnya pengenaan PBB (Pajak
Bumi dan Bangunan) di samping juga terjadinya peningkatan
penerimaan pemlrintah dari PBB ini. Peningkatan PBB ini berkaitan
erat dengan terjadinya peningkatan harga tanah setelah konsolidasi
tanah ya-ng disebabkan oleh peningkatan mutu lingkungan (fisik) di
lokasi itu. Agar perubahan yang terjadi setelah konsolidasi tanah ini
tidak merugikan masyarakat maka sebaiknya pemanfaatan tanah di
lokasi ini lebih bersifat produktif.
A-29
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
B.
prosedur umum Pelaksanaan KonsolidasiTanah Perkotaan
Penegasan Pemilikan Tanah dan lokasi
Kesepakatan peserta tentang
pemetakan ulang
Survey penegasan pemetakan ulang
Penyerahan tanah pada
peserta
A-30
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkoban
PELAKSAN A,/AN DAN PEMBIAYA./AN
KONSOLIDASI TANAH DALAM PENATA'/AN
RUANG KAWASAN PERKOTA./AN
Dr. Ir, Yus'wanda A.T.r CES, DEA
I.
PENDAHULUAN
Kawasan perkotaan mempunyai berbagai fungsi, baik sebagai kawasan
lindung seperti taman kota maupun kawasan industri, kawasan perumahan
permukiman, dan lain-lain. Penentuan besaran dan letal< lokasi masing-masing
icawasan tersebut ditetapkan berdasarkan kaidah-kaidah planologi kota yang
memperhatikan dan mempertimbangkan berbagai aspek kehidupan masyarakat
kota.
pengadaan tanah perkotaan bagi fungsi-fungsi tersebut akan mengalami
kesulitan-kesulitan dan hambatan terutama karena tanah yang diperlukan untuk
penggunaan tertentu pada umumnya telah dipunyai dan dikuasai oleh berbagai
pihak antara lain kaum adat, badan hukum perorangan baik sebagai pemilik
maupun sebagai penggarap Tanah Negara. Di pihak lain dinamika perubahan
penggunaan tanah sebagai akibat kebutuhan tanah untuk industri, perkantoran,
lasJ dan perdagangan terutama permukiman sangat me:ningkat seiring dengan
meningkatnya arus urbanisasi sehingga harga tanah sangat mahal yang
menyebabkan tanah sebagai sarana pembangunan menjadi langka.
Ketangkaan tanah tersebut memerlukan suatu pemecahan,
di
mana
konsolidasi tanah merupakan suatu sarana yang mereka'1asa penguasaan tanah
untuk mengantisipasi dinamika perubahan penggunaan tanah melalui penataan
penguasaan tanah dalam rangka pembangunan daerah sq;uai penerapan Rencana
TatJ Ruang Wilayah (RTRW). Konsolidasi tanah dapat mencegah keresahan sosial
akibat pembebasan tanah bagi para pengembang di perkotaan dan perdesaan.
Karena di samping penataan terhadap tanah kepada peserta juga diberi kepastian
hukum hak atas tanah atau kepastian pemilikan tanah dan peningkatan
efi
siensi/produ Kivitas tanah.
Pengalaman nyata di lapangan, dapat disaksikan pada sebagian lokasi
konsolidasi tanah di mana para pesefta telah menunjukk.an dukungannya dalam
pelaksanaan konsolidasi tanah sejak persiapan, pendalaan, penataan hingga
penyelesaian akhir.
Sesuai falsafahnya yakni pembangunan "dari, oleh dan untuk masyarakat
yang difaksanakan tanpa penggusuran (improve withouil removeJ', masyarakat
dapit berpaftisipasi secara pasti dalam setiap tahap pelak;anaan konsolidasi tanah
sebagaimana kita saksikan dalam penyelenggaraan konsolidasi tanah swadaya.
II.
FUNGSIKONSOLIDASITANAH
Konsolidasi tanah adalah suatu kegiatan peftanahan mengenai penataan
penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah sesuai dr:ngan RTRW dilengkapi
dengan prasarana dan fasilitas umum yang diperlukan melalui usaha bersama
*tiP."at'"'ffiffi
masyarakat pemilik tanah dan/atau dengan pihak lain guna menunjang Rencana
Pembangunan Daerah baik di perkotaan dan di pedesaan.
pelaksanaan konsolidasi tanah senantiasa diupayiakan untuk diserasikan
dengan RTRW. Namun demikian kalau RTRW tidak sesuaidi lapangan, maka RTRW
harus ditinjau kembali dan sementara itu pelaksanaan konsolidasi tanah
dipertimbangkan berdasar kecenderungan pembangunan dan perkembangan
kawasannya misalnya wilayah industriatau permukiman sesuaikondisi lapangan.
peran sefta atau partisipasi masyarakat pemilik tanah dalam konsolidasi
tanah akan memperoleh manfaat sekaligus dampak positif bagi pelaksanaan
pembangunan.
Manfaat yang diPeroleh adalah:
Memenuhi kebutuhan lingkungan yang teratur, tertib dan sehat;
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
Keuntungan estetika/keindahan view yang lebih baik kepada pemilik
tanah;
Meningkatkan
pemerataan pembangunan (membangun
tanpa
menggusur);
Menghindari ekses-ekses yang mungkin timbul dalam proses penataan
dan penYediaan tanah;
Mempercepatpertumbuhanwilayah;
Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah;
Meningkatkan harga tanah;
Adanya kepastian hak atas tanah.
Namun harus diakui bahwa peserta menderita kerugian akibat konsolidasi
tanah tersebut yakni berkurangnya luas bidang tanah alcibat sumbangan tanah
berupa STUp dan peningkatan pajak yang harus dibayar pemilik tanah akibat harga
tanah yang meningkat.
Sampai saat ini pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan di 25 Propinsi di
Indonesia kecuali DKI Jakarta, telah dilaksanakan pada 254 lokasi dengan pesefta
92.985 peserta dengan jumlah persil 103.335,seluas 14,884,4107 Ha.
III.
PEMBIAYAAN KONSOLIDASI TANAH
Dalam rangka penyelenggaraan konsolidasi tanah, sumber dana yang
digunakan untuk membiayai kegiatan dapat diperoleh dari proyek yang bersumber
dariAPBN dan APBD serta swadaYa.
Sedangkan tarif pelaksanaan konsolidasi tanah sebagaimana sumber dana
dimaksud dapat diuraikan seperti di bawah ini :
1. Proyek (APBN/APBD)
a.
Tarif konsolidasi tanah di berbagai Provinsi di seluruh Indonesia untuk
Persiapan (Siap KT) berkisar antara Rp. 18,000.000,- s/d Rp. 30.000.000,per Satuan Pekerjaan (SP) atau + 250 bidang. Maka untuk persiapan
konsolidasi tanah tarifnya berkisar antara Rp. 72.000,- s/d Rp. 120.000,per bidang.
b.
tarif untuk kegiatan Pembinaan (Bina Kl-) berkisar antara Rp.
40.000.000,- sld Rp. 75.000.000,- per SP. lt4aka untuk pembinaan
Sedangkan
B-2
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
konsofidasi tanah tarifnya berkisar antara Rp.1600.000,- s/d Rp. 300,000,-
per bidang.
Dari uraian tersebut dapat diambil suatu kisaran tarif kegiatan
konsolidasi tanah ( Siap KT dan Bina KT) yang Cibiayai oleh Pemerintah
rata-rata Rp. 232.000,- s/d Rp. 420.000,- per bidang.
2.
Swadaya
Mengingat kondisi fisik dan sosial masing-masing wilayah di seluruh
Indonesia berbeda satu sama lain khususnya dalarn hal tingkat kepadatan
penduduk, kondisi aksesibilitas lokasi dan pendapatan masyarakat, maka tarif
untuk pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan secara swadaya bervariasi.
Sebagai pedoman ditetapkan beberapa kategori tarif menurut pembagian
wilayah, antara lain :
a) Pulau Sumatera
dan sekitarnya berkisar antarar Rp. 200,000,- s/d
Rp.
267.000,- per bidang
b)
Pulau Jawa, Bali dan Lombok berkisar antara Rp. 250.000,- s/d Rp.
375.000,- per bidang
c)
pulau Kalimantan dan sekitarnya berkisar antarin Rp. 180.000,- s/d Rp.
250.000,- per bidang
d)
Pulau Sulawesi dan sekitarnya berkisar antara Rp. 200.000,500.000,- per bidang
s/d Rp.
e) Di propinsi Nusa Tenggara Timur (NTT) tarif ditetapkan sebesar Rp.
75.000,- per bidang.
Dengan demikian kisaran tarif pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan
di seluruh Indonesia adalah antara Rp. 180.000,- s/d 11p.500.000,- per bidang.
Sehingga diperoleh tarif rata-rata sebesar Rp. 340.000,- p€r bidang dengan
pengecualian di propinsi NTT sebesar Rp. 75.000,- per bidang.
ry. MASALAH YANG DIHADAPI
1. Aspek Peraturan Perundang-undangan
Sejauh ini peraturan yang mendukung pelaksanaan konsolidasi tanah
secara hierarkhis belum kuat. Peraturan yang melandasi pelaksanaan
konsolidasi tanah di Indonesia adalah Peraturan Ke,pala Badan Peftanahan
Nasional Nomor 4 Tahun 1991 beserta peraturan pelaksanaannya. Namun
demikian kegiatan konsolidasi tanah baik di wilayah perkotaan maupun wilayah
perdesaan telah dapat dilaksanakan di seluruh Indonesia.
2.
Aspek Kelembagaan
Komitmen Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota melalui keperluan
rencana pembangunan yang ditetapkan oleh Bupati atau Walikota diantaranya
kepastian rencana pembangunan atau penyediaan infrastruktur perkotaan
sepertijalan, air minum, telepon, jaringan listrik, dan laiin-lain.
B-3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan perkotaan
Kepastian atas pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum/fasilitas
sosial dalam pelaksanaan konsolidasi tanah di Indone,sia harus diakui belum
semuanya terwujud. Oleh sebab itu agar perencanaan pembangunannya dapat
terakomodasi dalam rencana pembangunan daerah sesuai Rencana Tata Ruang
perlu peran serta Bupati/Walikota sebagai Ketua lim Koordinasi dengan
melibatkan Dinas Kimbangwil bersama-sama den$an Bappeda
sebagai
koordinator bagi semua instansi yang berperan dalam pembangunan wilayah,
khususnya mengalokasikan pendanaan bagi pembangunan infrastruKur dan
fasilitas umum/sosial di lokasi konsolidasi tanah yang merupakan perangkat
insentif bagi peserta konsolidasi tanah.
Dari pengalaman pelaksanaan konsolidasi tanah di berbagai daerah
menunjukkan bahwa jaringan jalan yang sudah ditatar sesuai dengan Desain
Konsolidasi Tanah yang telah disepakati oleh Tim Koordinasi Kabupaten/Kota,
jika tidak ditindak-lanjuti dengan pengerasan dan pengaspalan akan menjadi
gagal dan bahkan dapat menimbulkan masalah, karener masyarakat menanami
lagidengan tanaman budi daya seperti palawija bahkan tanaman keras.
3.
Aspek Sosial
Masyarakat pemilik tanah pada calon lokasi konsolidasi tanah, sering
tidak secara menyeluruh dapat menerima pelaksanaan konsolidasi tanah,
sekalipun mengetahui manfaat dari konsolidasi tanarh. Para pemilik tanah
langsung menghitung kerugian yang akan diderita jika harus menyumbangkan
sebagian tanahnya sebagai STUP. Hal ini sering terjadi jika harga tanah pada
lokasi konsolidasi tanah cukup tinggi.
Manfaat akan harga tanah yang akan lebih meningkat jika dilakanakan
konsolidasi tanah kurang merangsang pemilik tanah dengan alasan bahwa
tanahnya bukan untuk dijual, akan tetapi untuk rumah hunian'
Pembangunan jaringan jalan (baik baru maupun pelebaran) sering
mengalami hambatan jika jalan tersebut harus memotong tanam tumbuh
sepefti durian, rambutan, duku, dan lain-lain yang m€:rupakan sumber utama
penghidupan masyarakat pemilik tanah.
4.
Aspek Finansial
Seperti telah diuraikan sebelumnya bahwa salah satu manfaat dari
konsolidasi tanah adalah peningkatan harga tanah. Alr:an tetapi pemilik tanah
harus membayar PBB yang lebih tinggi sebagai akibat dari peningkatan Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP) atas tanahnya. Hal ini tentu mr:mberatkan bagi pemilik
tanah, apalagi para pemilik tanah tidak mempunyai pendapatan ekstra.
Dalam pelaksanaan konsolidasi tanah swadaya di mana para peserta di
samping menyumbangkan sebagian tanahnya berupa STUP, harus membayar
biaya operasional yang dirasakan berat, Sehingga jika pada awal pelaksanaan
konsolidasi tanah pemilik tanah setuju, akan tetapi piada tahap pelaksanaan,
mengundurkan diri karena ketidak sanggupan memtrayar biaya operasional
tersebut.
5.
Aspek Fisik
Dalam pelaksanaan realokasi (staking-out) tidak tertutup kemungkinan
adanya pergeseran dan pemindahan letak bidang-bidang tanah. Ada peserta
8.4
Diskud Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
yang tidak dapat menerima pergeseran dan pemindaharn letak tersebut karena
mengusik nilai "local-utilitynya".
6.
Aspek Mentalitas
Masalah pelaksanaan konsolidasi tanah bisa tirnbul karena mentalitas
pelaksana dan/atau peserta yang mengakibatkan konsolidasi tanah gagal.
V.
HARAPAN PELAKSANAAN KONSOUDASI TANI\H INDONESIA
1. Aspek fisik
Dengan memahami pelaksanaan konsolidasitanah atau L/R di luar negeri
khususnya Jepang, ternyata kunci utama kesuksesan pelaksanaan konsolidasi
tanah adalah pembangunan konstruksi jalan dan sarana perkotaan lainnya.
Oleh karena itu perlu dipikirkan langkah-langkah apa yang harus ditempuh agar
pelaksanaan konsolidasi tanah di Indonesia dapat segera ditindak lanjuti
dengan pembangunan sarana infrastruKur dan sarana perkotaan lainnya
khususnya pasca proyek. Pada kenyataannya pembangunan konstruksi sepefti
yang dimakud dalam petunjuk operasional pelaksanaan konsolidasi tanah
hanyalah berupa pembentukan badan jalan dan saluran drainage saja.
Dari berbagai pengalaman menunjukkan bahwa badan jalan yang telah
dibentuk, sering ditanami kembali oleh pemilik tanah awal dengan berbagai
jenis tanaman, karena tidak segera ditindak lanjuti dr:ngan pengerasan atau
pengaspalan.
' -
Berdasarkan uraian tersebut di atas, dapat di:;impulkan bahwa salah
kunci utama untuk keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah adalah terletak
pada pembangunan konstruksi jalan dan sarana perkotaan lainnya yang akan
memberi stimulasi kepada peserta, dengan alasan:
1. Dengan pembangunan
konstruksi melalui pengaspalan atau pengerasan
jalan, maka akan mempeftegas posisi letak bidang tanah setelah ditata
sekaligus mencegah kekhawatiran para peserta akan terjadinya pergeseran
letak bidang tanah.
2.
Dengan selesainya pembangunan konstruki jalan, akan mendorong para
peserta untuk segera membangun rumah, karenar lancarnya transportasi
pengiriman bahan dan material ke masing-masing lbidang tanah.
3.
Dengan tersedianya kavling siap bangun, pemilik tanah dapat mendesain
rumah sesuai kebutuhan ruangan (Lay-out kamar dan ruangan lainnya)
dan kondisi lingkungan alam setempat (arah angin :sinar matahari )'
4.
Mendorong masyarakat disekitar lokasi konsolidasi tanah untuk
berpartisipasi dalam kegiatan konsolidasi tanah, karena menyaksikan
sendiri view kawasan perumahan yang teratur dan indah, sefta harga
tanah yang meningkat.
Untuk memenuhi harapan tersebut maka perlu peningkatan kerjasama
antara Departemen Permukiman dan Pengembangan 'uVilayah dan BPN dalam
.
B-5
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang K:wasan Perkotaan
prioritas utama di
menyusun program pelaksanaan konsolidasi tanah dengan
kotalkota di slturutr Indonesia, sehingga permasalahern yang timbul dalam
t;;4. fenataan dapat dihindari dan bahkan dapat menjadi idola bagi
masyarakat Pemilik tanah.
Pada akhirnya masyarakat dapat diajak juga untuk penyediaan tanah
untuk pembangunan jalan tol, jalan arteri dengan prinsip. membangun tanpa
menggusur seb-agaimina falsafah konsolidasi tanah itu sendiri.
2.
Aspek PembiaYaan
yang
Aspek pembiayaan dalam pelaksaaan konsolidasi tanah di masa
sumber
akan o'atan! khususnya mengenai tarif, akan ditingkatkan
pembiayaannya yang berasal dari dala swadaya ataur lebih dikenal dengan
'penerimaan
tiegira 6ukan Pajak (PNBP). Kategori penerrtuan besarnya tarif per
wilayah, diperhitungan berdasarkan rumus, sebagai berilcut:
D=1xUx24
Keterangan:
D = Dasar perhitungan tarif
U = Upah minimum Provinsi
Sedangkan besarnya tarif per bidang diperhitungkan dengan rumus sebagai
berikut:
1=(100/60)xD
Keteranoan:
T = Tarif per bidang
D = Dasar Perhitungan tarif
tarif di atas belum termasuk biaya-biaya lain yang merupakan
yang
tidak terpisahkan dari penyelenggariaan konsolidasi tanah,
f.egiiiinPerhitungan
sepefti
a)
bi
c)
:
Biaya pengukuran dan Pemetaan
eiaya'pemUentukan dan pembersihan badan jalan, parit dan prasarana
jalan
(konstruksi).
-Oiaya
iainnya yang mendukung pelaksanaan konsolidasi tanah.
B-6
Dskusi Tefokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
z
F
v2
1.
z
!iuitllii
'<r li;lii
,,l,,tli-
i;
't)
z
=
tt-
=z
z-7'- A
7
-)'z<<a
.? 4.6
'l
F
'4
.Hi
th - '-/
<1';
C t:-
-jl
l-a i
(^.
z
r-
>a
,.ni
=
z.)tt
A'J
V- --
r-\
gzd
\'l>F
yv.e
r-\ ?^ q
t-:
a<i^
,^f
V
R,
.
\/
EVO\
, ;!.-<
--F{
\9FA
z
q
t4
I
ta
E7=
vv\
.'
ts'l
tt
\.,
(J
z
3<
F
(.
iz
J
E
.l:i
CO
T::
'I,
-
Ea?
"4
-.
?
L
3
l-
1/)5P
<.5=
>3r<
J1F
?t
B-7
Oisfuilferforus:
Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Ped<olaan
Zl
<i
F
q
;i
4
rf
>?
;
o
v,
z
o
ts:
J
2<
(/,
ii?-!
liE-urt:
l
<> sarlir
I
tr'
l-
i.r
rli 7
Zrt
Y=
'vr/
Y
xh:
r-\ a.\
,Fr
A-i
\i >..
,\/!\
Hv
c.c
>{Z
'n3
V2
'-r/
-l'
\n
z'
- .o\
<,v
c\
7
F
=9S
a-
--o 6
:::
=
j-
z
!
'4
?
o
(,
z
s<
F.r7
-)
;{
Xrh
-^HV)
t-:
-
,_-_u)i
psl<
J.. F
;::
'4
B-8
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
z
13
a
.A
F
q,
i1
'e
7.
*7,
<;
Zt
t-.
:i-rl
.t);
;..
q
Fl
:o<ca
'J) t,/
-..c<
F<
V'n
?az
ce
l'Z
t/=
A
€Y
:. r=
2
(\,ll
-
hi
^1
F
*,a, =
/7.
-!
rl
*,Y
Y.Fi-
-
|
-''!
V)
bt
v
U)J
-:
-
SE
'/.
=
B-9
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
C1(1...1
MINTA:S,l
rtr,"1'[:1'
ffi,fluwlpuflqAs
$]lli)
PELAKSAN AJAN DAN IPEMBIAYA.AN
KONSOLIDASI TANAH DALA]M PENATfuAN
RUANG KAWASAN PERKOTfuAN
I.
PENDAHULUAN
Pembangunan suatu wilayah perkotaan secara Llmum bertujuan untuk
menciptakan suJsana kota yang aman, teftib, lancar dan s;ehat ( ATI-AS), seiring
dengan fungsi kota sebagai pusat Pemerintahan, Bisnis, Jasa, Pendidikan serta
pusat pelayanan lainnYa.
Untuk terciptanya suasana kota seperti tersebut diatas berbagai fasilitas
kota, sarana dan prasarana kota akan terus dibangun melengkapi sarana prasarana
dan fasilitas yang telah ada.
Ruang kota ditata melalui penyusunan RURTK RDTRI! RTRK dan rencana
lainnfa dimaksud untuk mendapatkan efisiensi dan effektifitas pemanfaatan ruang
kota yang relatif dihadapkan dengan jumlah penduduk yanr;. relatif besar.
Disisi lain ruang kota sebagian besar sudah terbangun dan tanahnya
dikuasai dan dimiliki oleh warga kota, sehingga sulit bagi Pemerintah Kota untuk ,
membangun kotanya sesuai dengan RUTRK, RDTRK, RTIfK yang telah disiapkan
terlebih lagi proses pembangunan tersebut dilaksanakan oleh Pemerintah, Swasta
dan Masyarakat secara bersamaan.
Sebagai akibat dari arus urbanisasi yang pesat, maka bagian wilayah kota
yang belum terbangunpun cepat atau lambat akan terbangtun seiring tuntutan dan
ieOltunan masyarikat kota. Apabila bagian wilayah ini tidak ditata secara dini
maka kemudian akan tumbuh dan berkembang tidak terl<endali menjadi wilayah
Kumuh yang akan sangat sulit untuk ditata kembali karena akan bersinggungan
dengan masalah sosial, budaya, polilik dan keamanan serta biaya tinggi,
Konsep Konsolidasi tanah dengan filsafat "Pembangunan dari, oleh dan
untuk masyarakat tanpa penggusuran" akan sangat mennbantu Pemerintah dan
masyarakat kota dalam membangun kotanya sesuai RUTRK yang ada.
Melalui konsep Konsolidasi Tanah ini bertujuan dan sasaran pembangunan
bidang pertanahan (tertib Hukum, administrasi, penggunaian, pemeliharaan Tanah
dan [ingkungan Hidup) dan suasana ATI-AS perkotaan akan terwujud secara
bersamaan.
II.
BEBERAPA ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEI.AKSANAAN
KONSOLIDASI TANAH.
1.
Aspek Peraturan Perundangan Undangan
Bahwa Peraturan yang mendasari pelaksanaan Konsolidasi Tanah baru
berupa Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991, sementara
kegiatan Konsolidasi Tanah merupakan kegiatan lintas sektoral yang perlu diatur
dengan ketentuan yang lebih tinggi yang dapat mengakomodir kegiatan kegiatan
c-
|
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
lintas seftoral yang menyangkut aspek penataan penguasaan, pemilikan dan
penggunaan serta aspek pembangunan fisik (sarana dan prasarana)
Kemudian masih diperlukan Peraturan yang bersif6t teknis yang dapat di
implementasikan di lapangan.
2.
Aspek Kelembagaan
Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun
1991, tentang Konsolidasi Tanah bahwa wewenang dan tanggung jawab Instansi
terkait belum diatur secara jelas, sementara itu kegiatan kegiatan Konsolidasi
Tanah mulai dari tahap persiapan pelaksanaan sampai dengan konstruksi
memerlukan koordinasi yang melibatkan instansi terkait. Sehingga perlu adanya
peraturan pelaksana yang lebih jelas dalam memberikan wewenang dan tanggung
jawab terhadap masing-masing instansi terkait yang melibatkan dalam pelaksanaan
konsolidasi tanah.
Disamping Lembaga/Instansi Formal, maka lembi:ga non formal seperti
Kelompok Masyarakat Sadar Tertib Pertanahan (POKI\4ASDARIBNAH) perlu
dibentuk dan diberdayakan sebagai wadah masyarakat peserta Konsolidasi Untuk
menjembatani berbagai masalah yang timbul dalam pelaksanaan Konsolidasi
-
Tanah.
3.
Aspek Fisik
Pemilihan calon lokasi dan penetapan lokasi Konsolidasi Tanah, sangat
menentukan keberhasilan program ini. Mengingat tingkat kesulitan sefta biaya
yang akan dibutuhkan sangat tinggi jika Konsolidasi Tanah dilakukan di wilayah
yang sudah terbangun ( KUMUH ), Maka sebaiknya lokasi Konsolidasi Tanah
diarahkan kewilayah perkotaan yang belum terbangun atau baru sedikit terbangun
namun potensial untuk tumbuh dan berkembang.
Pendataan awal atas wilayah, obyek dan subyek tanah, harus dapat
menjelaskan siapa memiliki apa, berapa luasnya dan dimana letaknya, serta
penguasaan tersebut harus diakui dan disetujui oleh pihak lain (azas publisitas),
karena data inilah yang menjadi dasar pengolahan/proses s,elanjutnya.
penataan fisik yang diwujudkan melalui Desain K.onsolidasi Tanah harus
dapat menggambarkan manfaat Konsolidasi Tanah, Aspel: Keadilan, aspek sosial
dan budaya sehingga pemilik tanah/peserta Konsolidasi Tianah dapat mengetahui
dengan jelas dimana tanahnya kini, berapa luasnya dan apie keuntungan sosial dan
ekonominya.
4.
Aspek Sosial
Pemilik tanah sebagai pesefta Konsolidasi Tarrah yang tidak hanya
mempunyai hubungan hukum dengan tanahnya, tetapi lebih dari itu mempunyai
hubungan bathin yang kuat. Implikasinya sering tidak tercapai kesepakatan
diantara pemilik tanah untuk menerima Konsolidasi, menerima adanya reduksi
untuk TPBP, STUP dan lain-lain.
Disisi lain kesepakatan diantara pemilik tanah sebagai peseta Konsolidasi
merupakan faktor Mutlak terlaksananya dan berhasilnya konsolidasi Tanah disinilah
fungsi penyuluhan untuk sosialisasi program Konsolidasi sangat penting untuk
merespon kesepakata n masya ra kat pem il ik ta nah'
c-2
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
penyuluhan dengan melibatkan tokok-tokok formi:l dan informal dalam
proses sosiilisasi KonsolidasiTanah, serta memberikan kesempatan yang luas bagi
masyarakat pemilik tanah untuk mengemukakan penrJapat, keinginan dan
harapannya sangat bermanfaat untuk mencapai kesepakatan'
5.
Aspek Finansial
pada prinsipnya pembiayaan Konsolidasi Tanah setma dengan filsafatnya
yakni dibiayai oleh masyarakat peserta Konsolidasi Tanah ( Swadaya )' Namun
mengingat proses Konsolidasi Tanah harus diawali diengan kegiatan/tahap
p"rtiipJn yang sebenarnya belum sepenuhnya melibatkan masyarakat pemilik
ianan, maica hinimal untuk kegiatan tahap persiapan pembiayaannya harus
didukung oleh Pemerintah.
bisamping biaya untuk kegiatan tahap persiapan, maka biaya untuk
kegiatan konstruksi karena memerlukan dana yang cukup besar sebaiknya
oisuusioi/ didukung oleh Pemerintah dari APBN atau APBD, sedangkan untuk
kegiatan tahap pendataan dan pelaksanaan dapat dibiayali secara swadaya oleh
masyarakt peserta konsolidasi.
'
Oaiam pelaksanaan Konsolidasi Tanah, Para pesefta
diwajibkan
menyerahkan Sumbangan Tanah untuk Pembangunan (STUP) untuk digunakan
Fasilitas Sosial, Fasilitas Umum dan TPBP, sehingga biaya yang dikeluarkan oleh
Pemerintah mendapat kompensasi tanah TPBP.
III. PENUTUP
Konsolidasi Tanah merupakan salah satu konsep penataan ruan9
perkotaan yang berpihak kepada masyarakat ..sesuai dengan filosofl Ygng
dikandungnya ylitu "dari, oleh dan untuk rakyat" Dengan demikian konsolidasi
tanah dafiai:rbu dikatakan sebagai pendekatan pembangunan yang mempunyai
fungsi p.n."gin keresahan sosial akibat pembebasan tanah oleh para
pen-gembanga n pela ku pemba nguna n baik diperkotaa n mau pu n d iperdesaan'
Melalui Konsolidasi Tanah sasaran pembangunan pertanahan dan upaya
menciptakan suasana kota yang aman teftib, lancar dan sehat dapat tercapai
secara bersamaan sehingga sangat efisien dari segi bi6ya dan efektif dalam
mencapai sasaran.
Untuk keberhasilan pelaksanaan Konsolidasi Tanarh, lokasi di perkotaan
sebaiknya diarahkan ke wilayah yang belum terbangun atau baru sedikit terbangun
dan tahapan pelaksanaannya khususnya dalam penetapan lokasi dan kesepakatan
masyarakat pemilik tanah betul- betul matang.
Melihat manfaat ganda yang akan diperoleh mas)'arakat dan Pemerintah
dari Konsolidasi tanah, iblrat Pepatlh "sekali mengayuh dua tiga pulau terlalui"
maka sudah sewajarnya konsep ini dijadikan salah satu model penataan ruang
Kota dan kendala sefta hambatan (Teknis, Finansial) yang dihadapi dalam
pelaksanaannya harus segera dicari pemecahannya'
Demikian pembahasan kami atas topik
ini,
mudah-mudahan ada
manfaatnya bagi pelaksanaan Konsolidasi Tanah di Indonesia.
c-3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
& A!tS{il:,
rq &$ hr ffi f''il lu S
JftilUfllTASl
Nn.
t{,q/
.,f
/ "'
zr5'o
t ltt e
'"""""""1"",'""
r-
"'
d.'{..:.ir. !*e* r,".
KONSOLIDASI LAHAN DAN BANK LAHAN
SEBAGAI MANAJEMEN LAHAN KOTA
DALAM PEMBANGUNAN BERENCANA
Djoko Sujartol
PERMASAUHAN PERTANAHAN KOTA
di Indonesia disebabkan oleh
kaiela migrasi desa-kota
maupun
alami
pertimuanan plnduduk, baik secara
kehidupan penduduk kota
dan
usaha
kegiatan
dan perkembangan, p"rrbuhun
permasalahan di
berbagai
timbulnya
tersebut. Keadaan ini mengakibaikan
pada hakekatnya perkembangan kota-kota
prasarana'
perkotaan, seperti meningkatnya kebutuhan akan fasilitas sarana dan
daya yang
b.ngun segata keterbataiannya, tanah sebagai salah satu sumber
menjadi menjadi
pufin"g Oip"rlukan dalam perkembangan dan pengembangan kota
sumber permasalahan pelik untuk dipecahkan'
di negara yang sedang
Sejak dekade 1950-an perkembangan penduduk kota-kota
peningkatan'
mengalami
berkembang umumnya dan di Indonesia khususnya telah
perkotaan di
penduduk
pertumbuhan
Dalam dasawarsa antara 1950-1960 laju
1971-1981
dan
per
tahun
Indonesia 3o/o per tahun, tahun 1961 -7970 : 3,6V0
laju
ditaksir
telah
IV
sekitar 5olo. sedang dalam Repelita
mencapai angka
pertumbuhantetapsekitar5o/orata-ratapertahun.Da|.s9qijum|ahpenduduk
pada sensus
tinggal di wilayah perkotaan berdasarkan sensus 1951 15,60/o,
pada tahun
22,3o/o,
tahun 1971 sebesa r' Il,)o/o, pada tahun 1980 naik menjadi
pada
Repelita IV
l983,hanya dalam masa 3 tahun naik menjadi 23,7o/o' Dan
Pada
penduduk yang tinggal di wilayah perkotaan diperkirakan mencapai 28ol0.
pada
35olo
dan
if.nir p:p I'diplrkirJ[an penduduk perkotaan mencapai 30 sampai
akhir PJP II diperkirakan akan mencapai lebih dari 50%'
perkembangan
Morfologi kota yang diakibatkan oleh pertumbuhan penduduk dan
kegiatai usahanya lni sangat dipengaruhi oleh faktor- faktor tertentu. Faktorfaktor tersebut antara tai-n t<et<uatan ekonomi kota itu sendiri maupun wilayah
r.t iiutnyu; oleh pola sosial, khususnya yang menyangkut perkembangan
punOrOrf.nyu, baik arena pertambahan alami maupun karena migrasi sefta dalam
politis
banyak keadaan juga kekuatan politik yaitu yang menyangkut kepentingan
dari fungsi kota tersebut.
;;.g
Implikasi dari pertumbuhan kota tersebut adalah meningkatnya kebutuhan akan
lahan sebagai ruang dimana manusia hidup dan menyelenggarakan berbagai
selalu
kegiatan uslhanya ying kemudian menjadi dasar permasalahan mengapa
I
Dioko Sujarto, Guru Besar, Pengajar
Perencanaan
dan Perancangan Kota pada JuruSan Teknik
Planologi, FTSP-Institut Teknologi Bandung'
D-l
oistrsi terrotus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
terjadi ketidak seimbangan antara yang dibutuhkan dan yang tersedia' Mengingat
bahwa perwatakan lahan Yang:
faktor waktu
1. Meiupakan aset yang iidak terpengaruh oleh penurunan nilai daninvestasijangka
merupakan
bertambah
fisit<
tiOak
yan-g
secara
2. Merupakan aset
panjang
3.
betiin lebagai salah satu faktor produksi sehingga dalam spekulasi lahan
merupakan tempat untuk menyimpan kekayaan
-
ia
'land hoarding'.
dalam
Lahan akan selalu akan menjadi faktor penentu yang sangat kuat di
kota
mana
di
Dalam.keadaan
kota.
plrtumUunan dan perkembangin morfologi
pinggiran
disamping.
ke
arah
i<ota kita sekarang cenderung untuk tumbuh
nilai
perkembangan intensif dibagiai tengah kota, maka peningkatan harga dan
pula
maka
ini
dasar
iahan di wiiayah pinggiran t<-ota tiOati dapat dielakan. Dengan
satu
terobosan-terobosan'ialam cara pengelolaan lahan akan menjadi salah
dan
peftumbuhan
pengendalian
penentu untuk meningkatkan keefektifan
ini
akan
dinamis
kekuatan
perkembangan kota tecJta berencana. Faktor-faktor
perkembangan kota'
selatu ada Ji dalar pengaruhnya terhadap pertumbuhan dan
yang wajar
Adanya faktor-faktor keluatan yang berpengaruh ini merupakan hal
menjadi
yang
selalu
dalam tumbuh dan berkembangnyi kota. Tetapi kemudian
itu bisa
kota
perkembangan
p"rtututuf'un adalah bagaimanl peftumbuhan dan
konsekuensi
ada
dikendalikan. Dari segilata ruang keadaan ini akan selalu
dari
dalam perkembangann-ya. Konsekuensinya adalah bahwa biaya ekonomi
meningkat'
pemanfaatan tanah koia yang sudah tinggi nilainya akan semakin
'erosi
Lebih jauh lagi keadaan ini akan mengarah kepada berbagai 'erosi' sepetti
tanah yang
sosial Lkonomi' yaitu sebagai akibat dari pemanfaatan dan penggunaan
antara golongan
tidak seimbang telah memperbesar jurang perbedaan 'invasi
tanah' ke
ekonomi kuat dan lemah, ini teilihat dari semakin meluasnya
atau
perkantoran
kawasan perumahan di bagian pusat kota untuk dijadikan pusat
kawasan
pusat peidagangan dan di wiiayah pinggiran kota untuk dijadikan
p.rtrkitun'manal; dan'erosi sosial kemasyarakatan' seperti terbentuknya
lelompok ('enclave')'elite' di tengah-tengah kelompok masyarakat banyak' Dilain
'invali
kejadian jlga berdampak kepada 'erosi lingkungan' seperti terjadinya
pada
wilayah-wilayah
baru
kawasan
pembangunan
p;i;;r;r; tanah'untuk
yun!-setestinya menjadi wilayah preservasi alami untuk melestarikan sumber
kota ini telah menumbuh
luyi alam, kitususnyi air dan tanah. Pembangunanpemilik
tanah kecil di bagian
yang
merangsang
suburkan golongan spekutan tanah
melalui transaksi
tanahnya
mengalihkan
tengah kita atzu di pinggiran kota.untuk
yielding'
ketimbang
yang
'quick
perolehan
kar6na memang ini merupakan suatu
yang
mendatang
masa
untuk
kota
pembangunan
mereka harus turut memikirkan
ini
Keadaan
berkepastian'
belum
masih
orang
menurut anggapan kebanyakan
tersamar
'penggusuran'
atau
proses
'marjinalisasi'
sebenarnya mliupat<an suatu
bagi para pemilik lahan asal.
Sebagaimana yang sering dikemukakan para pakar dalam berbagai bidang, maka
sekali lagi 'terobosan' yang perlu dikembangkan meliputi pemantapan peran
pemerintih , pengikutsertaan masyarakat dan sektor swasta di dalam perencanaan
dan pelaksanaan pembangunan kota. Dua pendekatan pengelolaan lahan kota
D-2
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
yang boleh dikatakan sebagai suatu bentuk 'model pembangunan kota'
inkonvensional (paling tidak untuk Indonesia) tetapi yang inovatif yang dapat
mengarah kepada tujuan tersebut adalah Konsolidasi Lahan dan Sistem Bank
LahLn. Tampaknya kedua jalan ini akan merupakan terobosan yang dapat
difikirkan dalam upaya pengadaan lahan terutama untuk kepentingan umum dan
bagi masyarakat berpendapatan rendah .
ESENSI SUATU SISTEM MANAJEMEN LAHAN DI DALAM PERENCANAAN
PEMBANGUNAN KOTA
Belum mapannya atau bahkan belum adanya 'kebijaksanaan tanah perkotaan',
sistem pBB yang belum efektif sepenuhnya serta potensi investasi di berbagai
sektor produksi dan konsumsi yang semakin menguat akan menyulitkan
pengendalian pembangunan kota yang terarah, serasi dan seimbang dalam arti
dapit mampu memenuhi kesejahteraan bagi semua golongan penduduk kota.
Dari kasus-kasus di beberapa kota yang ditelaah keadaan demikian jugalah yang
kemudian mengarah kepada kecenderungan berbagai gejolak sosial karena
semakin jauhnya azas pemerataan dalam pembangunan kota. Perkembangan dan
pertumbuhan kota yang disertai dengan semakin meningkatnya harga tanah maka
setiap usaha pemanfaatan tanah di wilayah perkotaan harus dapat ditingkatkan
intensitas dan fungsinya sehingga secara ekonomis dapat dimanfaatkan secara
optimal. Dilihat dari fungsi ekonomi yang dimilikinya, tanah dapat dimanfaatkan
sebagai sumber pendapatan kota.
pada dasarnya pengaturan dan pengelolaan lahan perkotaan ditujukan bagi usahausaha penyediaan tanah untuk berbagai kepentingan kota secara tepat, bagi
penyediaan dan pemanfaatan tanah secara mudah dan baik. Di dalam pengelolaan
iahan kota ini maka adanya kelengkapan data di bidang peftanahan akan
bermanfaat bagi perencana, pengambil keputusan dan kemudahan pelayanan bagi
masyarakat.
Luasnya aspek yang terkait di dalam pengembangan lahan kota akan memerlukan
suatu sistem pengelolaan yang terpadu, mengkaitkan berbagai instansi, satuan
swasta serta teknik pengembangan lahan yang dapat
menjadi terobosan. Hal ini dengan sendirinya akan memerlukan suatu sistem
kelembagaan dan prosedur yang sesuai.
masyarakat dan sektor
Di dalam pelaksanaan tindakan yang barkaitan dengan pengalihan fungsi dan
kepemilikan lahan maka prinsip 'manusiawi' maka harus diusahakan agar tidak
terjadi penggusuran penduduk demi mengusahakan peningkatan perekonomian
kota.
Dari gambaran di atas dapat dilihat bahwa kota-kota di Indonesia, sebagaimana
di
kebanyakan negara yang sedang berkembang telah mengalami
perkembangan yang sedemikian dinamisnya.
Keadaan inilah sebenarnya yang menyebabkan banyak produk rencana kota yang
telah dikembangkan sampai saat ini selalu tidak dapat mengikuti derap dinamika
juga
tersebut. Hal ini kemudian menyebabkan tidak efektifnya rencana tata ruang kota
tersebut.
Lahan di dalam perwujudan pembangunan kota dengan berbagai sifatnya yang
menyangkut sifat sosial, sifat ekonomi dan sifat fisiknya telah menjadi salah satu
faktor ying sangat peka dan besar pengaruhnya terhadap dinamika tersebut.
perencanaan kota yang kita kenal saat ini lebih banyak
mempertimbangkan aspek teknis perencanaan kota dan kurang tanggap
Produk
mempertimbangkan dampak serta aspek perkotaan lainnya antara lain lahan kota.
Suatu konsep tata ruang kota yang pada dasarnya merupakan suatu pola pikir
dalam upaya mengefektifkan rencana tata ruang kota yang ada
baru
sedemikian rupa sehingga selalu tanggap terhadap perkembangan dan dinamika
yang terjadi dan dapat mengakomodasikan berbagai perubahan tersebut. Konsep
tersebut tidaklah berarti suatu konsep baru dalam perencanaan kota, tetapi suatu
di
upaya dengan mengikutsertakan berbagai pihak yang terlibat di dalam
pembangunin kota serta mempertimbangkan segala faktor sehingga dinamika
yang terjadi tersebut selalu dapat diarahkan sesuai dengan sasaran tujuan
pembangunan sebagaimana yang telah dirumuskan di dalam kebijaksanaan
pembangunan kota. Dengan demikian maka dari segi tata ruang kota dan tata
guna lahan akan diperlukan suatu sistem pengelolaan lahan yaitu suatu cara
penyediaan lahan
yang tepat bagi
berlangsungnya kegiatan pembangunan
perkotaan.
KONSOLIDASI I.AHAN
Secara konsepsual Konsolidasi Lahan mengandung tujuan untuk
1.
Z.
3.
4.
:
Menggabungkan secara sistematis lahan yang terpencar pencar menurut
rencana tata ruang terinci
Meredistribusikan lahan yang telah dikonsolidasikan kepada pemilik asal secara
proporsional
Mengatur bentuk dan letak persil pemilikan
Meningkatkan nilai ekonomi melalui pengadaan prasarana dan sarana
lingkungan yang memadai yang dicadangkan oleh masing masing pemilik
lahan sendiri
Dalam mencapai tujuan tersebut prinsip dasar yang dipakai adalah
1. Pemilik lahan turut berpartisipasi
2.
3.
:
dalam menyumbangkan pikiran dan pendapat
pada proses perencanaan dan pelaksanaan konsolidasi
Pemilik lahan menyumbangkan sebagian lahan miliknya untuk kepentingan
prasarana dan sarana umum secara proporsional
Pemilik lahan secara langsung atau tidak langsung turut serta di dalam
pengawasan dan pemantauan pelaksanaan konsolidasi lahannya
Peranan pemerintah dalam konsolidasi lahan adalah :
Menyusun rencana penataan ruang dalam tingkatan rencana detail
.
D-4
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
.
.
Memberikan penyuluhan dan penerangan yang menerus
Melaksanakan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan konsolidasi,
penetapan iuran dalam bentuk lahan dan mengadakan redistribusi setelah
konsolidasi
Sedangkan peranan sektor swasta adalah
.
.
.
:
Sebagai 'konsultan pembangunan' yang akan mendampingi kelompok pemilik
lahan sebagai sistem nasabah yang terorganisasikan (organized client
system)
Sebagai pencari modal dalam hal diperlukan untuk pengadaan prasarana dan
sarana awal
Sebagai pelaksana proyek fisik konsolidasi lahan dengan mengikutsertakan
para pemilik lahan.
Dari gambaran diatas dapatlah kiranya dilihat bahwa cara ini dapat
meningkatkan keefektifan rencana pembangunan kota dalam afti bahwa
pengadaan lahan dapat terjamin tanpa biaya dari pemerintah, Dilain pihak nilai
tambah dapat diraih secara lebih adil oleh para pemilik lahan yang sudah dibebani
oleh sumbangan-sumbangan wajib untuk kepentingan umum, sekaligus hal ini
dapat mengarah kepada penataan ruang kota secara lebih teratur sesuai dengan
rencana kota yang sudah digariskan. Cara ini secara sukses pernah dicapai dalam
pelaksanaan pembangunan kota di Taiwan, Korea dan Jepang. Di Indonesia
sendiri hal tersebut sudah dicobakan di beberapa provinsi. Bahkan di Denpasar,
Bali atau di Palu, Sulawesi Tengah dan beberapa tempat lainnya boleh dikatakan
cukup memberikan prospek yang positif. Dari pengalaman yang pernah dilakukan
di Indonesia tampaknya terobosan ini hanya dapat dicapai melalui 'sistem
pendekatan' dan'sistem komunikasi' yang tepat.
Kurang tanggapnya masyarakat kepada gagasan konsolidasi lahan sebagaimana
beberapa tempat disebabkan karena mungkin masih belum
mengenanya 'sistem pendekatan' dan 'sistem komunikasi' yang digunakan.
Disamping itu bagi kebanyakan masyarakat kita, sasaran dan tujuan konsolidasi
lahan yang harus dilihat dalam perspektif masa depan yang jauh rupanya juga
kurang menarik ketimbang transaksi lahan yang dirasa bisa lebih cepat
menghasilkan uang. Yang penting didalam upaya melaksanakan konsolidasi lahan
ini adalah bahwa motivasi 'dari bawah' seharusnya menjadi landasan
pertimbangan utama. Pada beberapa waktu yang lalu yaitu pada masa penataan
pertanahan berada di dalam wewenang Departemen Dalam Negeri, telah
dilaksanakan pada beberapa daerah pengelolaan lahan melalui konsolidasi lahan
yaitu yang mendasarkan kepada Surat Edaran kepada para Gubernur yang isinya
suatu Petunjuk Teknis/Pedoman Pelaksanaan Konsolidasi Pertanahan (Surat
Edaran Menteri Dalam Negeri No. 590/5648/4gr) Dengan demikian maka kesan
motivasi 'dari bawah' memang masih tercermin dan terasa adanya peluang
untuk melibatkan masyarakat pemilik lahan, oleh Pemerintah Daerah yang
bersangkutan dengan luas.
yang terjadi di
D-5
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan perkotaan
PERAKITAN LAHAN DAN BANK I.AHAN
Konsolidasi lahan sebagaimana diuraikan di atas merupakan suatu teknik
'terobosan' pengelolaan lahan khususnya untuk mengatasi perkembangan kota
yang tidak terkendali, kesulitan pengadaan lahan untuk kepentingan umum dan
penduduk berpendapatan rendah serta masalah subsidi yang sekarang menjadi
beban pemerintah.
Tetapi masih ada persoalan yang belum terpecahkan yaitu bagaimana menghadapi
persoalan spekulasi lahan dan Proses marjinalisasi masyarakat kecil yang
merupakan pemilik lahan di bagian kota yang mengalami 'peremajaan' maupun di
wilayah pinggiran kota yang mengalami 'invasi dari berbagai pihak pembangun
permukiman baru. Di dalam proses p'erubahan penggunaan lahan ke arah yang
iebih intensif masyarakat kecil ini tidak akan mampu meraih kenaikan nilai yang
terjadi, atau kalaupun ada, hanya sebagian kecil saja. Apa yang sering terjadi
aOilan adanya proses 'penggusuran terselubung' yaitu pada awal proses
perubahan penggunaan lahan akan terjadi. Masalahnya adalah bagaimana
caranya agar mereka ini mendapat manfaat lebih banyak dari adanya
transformasi lahan dari kampung di tengah kota atau lahan pertanian di pinggiran
kota ke penggunaan lahan yang intensif tadi agar dapat membiayai transformasi
sosial masyarakat berpendapatan rendah yang umumnya terdiri dari para
penyandang kategori 'seKor informal' di tengah kota dan petani gurem di
pinggiran kota, menjadi 'masyarakat urban' yang meningkat pendapatan dan
produKivitasnya. Selain itu juga membentuk proses redistribusi kekayaan yang
mendorong terjadinya mobilitas sosial tanpa menghambat proses proses
morfologi kota untuk menyesuaikan diri dengan tuntutan-tuntutan sosial dan
ekonomis ke depan. Melalui upaya ini pengadaan lahan untuk fungsi-fungsi baru
dapat terjadi dengan lebih lancar dan spekulasi lahan dapat setidak-tidaknya
dikurangi.
Secara sederhana hal tersebut dapat digambarkan sebagai berikut
.
.
.
:
Proses Perakitan Lahan hampir sama dengan proses konsolidasi lahan dengan
perbedaan bahwa para pemilik lahan di sini dapat menukarkan lahannya ke
tempat lain yang sudah mengalami konsolidasi lahan sesuai dengan nilai
tukarnya, bahkan kalau perlu dapat dilakukan pertukaran dengan lahan di
kota lain.
Tidak ada pemilik lahan yang kehilangan haknya, tetapi ia harus memenuhi
kewajiban untuk memberikan sumbangan dalam bentuk pembayaran
'opportunity cost untuk memilih lahan di tempat yang baru.
Agar para pemilik lahan yang berpendapatan rendah, apalagi yang
penghidupan dan kehidupannya sangat tergantung kepada lahannya tidak
terpaksa harus menjual lahannya pada waktu awal proses perubahan
penggunaan lahan terjadi. Dalam hubungan ini akan diperlukan suatu
mekanisme untuk dapat 'menggadaikan lahan' atas dasar'nilai kemudian'
(future value). Dengan perkataan lain hal ini dapat menjembatani nilai pada
keadaan sekarang dengan nilai yang akan terjadi dikemudian hari sesudah
pembangunan berlangsung.
D-6
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
.
proses konsolidasi/perakitan lahan, serta pemerataan manfaatnya, perlu
dilaksanakan secara profesional oleh suatu lembaga pengelola yang dapat
dikontrol oleh kelompok pemilik lahan sesuai dengan hak-hak dan
kewajibannya. Hal ini juga harus diimbangi oleh hak hak dan kewajiban
Pemerintah Daerah untuk mengendalikan perkembangan kota demi
kepentingan umum.
Untuk itu semuanya diperlukan suatu lembaga yang dapat disebut suatu 'bank
lahan', dimana di atasnya terdapat semacam 'dewan komisaris' yang mewakili
kepentingan pemilik, Pemerintah Daerah dan mungkin juga fungsi-fungsi yang
mewakili kepentingan pihak-pihak yang membutuhkan lahan seperti
perdagangan, industri dll. Perbedaan dasar dengan yang umumnya terdapat di
negara-negara maju di mana bank lahan atau 'land bank' merupakan aparatur
pemerintah (daerah) yang bertugas membeli lahan sebanyak mungkin sebagai
cadangan atau mengadakan tukar menukar dan jual beli lahan lahan yang
dikuasai negara bila saatnya tepat untuk memperluas cadangannya. Dengan
demikian 'land bank' juga bertugas mempengaruhi harga lahan di pasaran
dengan lahan cadangan yang ia kuasai serta kewenangan perencanaan Pemda.
Dalam konsepsi ini selain bank lahan dapat befungsi sebagaimana di negaranegara maju tersebut, ditambah dengan fungsinya sebagai lembaga yang
membantu masyarakat kecil pemilik lahan untuk dapat membiayai sendiri di
dalam transformasi sosialnya melalui lahan sebagai modalnya. Sebagai contoh
sederhana umpamanya tentang suatu kasus kawasan di tengah kota yang akan
diremajakan. Pemilik lahan kecil, rata-rata dengan ukuran 30 sampai 50 m2 per
persil berdasarkan harga lahannya secara potensial dapat memiliki modal
katakanlah Rp 30 sampai Rp 50 juta. Lahan milik ini dapat dimasukkan sebagai
saham dalam pembangunan di kawasan tersebut. Sebagian dapat dicairkan
melalui bank lahan yang menjadi pemberi jaminan pada bank lain, umpamanya
BpD atau BTN, atas dasar 'nitai kemudian'. Uang ini dapat dipakai untuk mencicil
atau membeli rumah lain misalnya dari Perumnas atau di kampung lain. Sebagian
lagi dapat dideposito berjangkakan untuk membiayai kebutuhan hidupnya dan
memodali usahanya yang baru. Selanjutnya dapat mencicil kembali lahan yang
digadaikan sebagai sahamnya dengan pendapatannya yang baru dan mungkin
nantinya ditambah dengan pendapatan dari sahamnya.
Di
dalam proses untuk menjadikan pemilik lebih produktif, bank lahan dapat
meminta bantuan dari aparatur Pemerintah Daerah yang bersangkutan untuk
memberi bimbingan dan penyuluhan. Bagi petani gurem di pinggiran kota yang
terliput dalam proyek konsolidasi atau perakitan lahan, secara konsepsual
pendekatannya sama saja. Dalam hal ini juga para petani dengan lahan milik
rata-rata luasnya antara 1000 sampai 2500 m2 untuk setiap keluarga misalnya,
dapat memperoleh modal sekitar Rp. 30 sampai Rp. 150 juta sesuai dengan harga
lahan di wilayah pinggiran. Potensi ini dapat diperoleh berupa saham yang bisa
dicairkan dalam bentuk uang atau lahan di dalam peruntukan rencana kota. Sambil
menunggu matangnya lahan di wilayah tersebut untuk dibangun, maka masih
dimungkinkan untuk menyewa lahan guna kepentingan bertani dari bank lahan
yang ditunjang dengan pelayanan teknis yang intensif untuk memperoleh hasil
pGil;ir.,r"il;;
K;;iffi
T;;;h
#i;;F;;.r#
ilil [;;;;; il;6i;;;
semaksimal mungkin. Melalui proses ini pemilik
juga
dapat dibimbing untuk
memasuki lapangan kerja baru dalam sistem ekonomi perkotaan. Dengan
demikian maka berdasarkan konsepsi tersebut tidak ada pihak yang harus
'dikorbankan' atau 'berkorban' demi pembangunan kota. Semua pihak yang
berpartisipasi mempunyai hak atas manfaat pembangunan yang terwujud, tetapi
juga menanggung kewajiban kewajiban yang proporsional dengan manfaat yang
ia peroleh. Pada dasarnya ekonomi kota yang berkembang dan kemudian beralih
menjadi penyebab meningkatnya kebutuhan akan lahan dan kenaikan nilainya,
dapit dimaniaatkan untuk 'membiayai' transformasi sosial masyarakat kecil di
wilayah yang ditetapkan dalam proyek konsolidasi/perakitan lahan dengan lahan
sebagai mo-alnya. Jadi 'bank lahan' sebagaimana yang dikonsepsikan diatas
tidakiah hanya berfungsi sebagai pengelola cadangan lahan untuk pembangunan
kota, tetapi juga berfungsi untuk mengelola kepentingan pemilik lahan untuk
meningkatkan keadaan sosial ekonominya. Suatu hal yang tidak terdapat di negara
ekonomi maju. Yang masih perlu difikirkan ialah masalah kelembagaan 'bank
lahan' sebagli suatu 'semi public enterprise' yang terdisentralisasi pada tingkat
pemerintah Daerah dengan asosiasi yang bersifat regional dan nasional untuk
memungkinkan penyelenggaraan tukar-menukar lahan antar wilayah atau kota.
Sekaligus hal ini dapat pula menunjang mobilitas penduduk yang meningkat
sejalan dengan industrialisasi di masa yang akan datang. Kedua adalah masalah
penerimaan 'nilai kemudian' untuk 'penggadaian lahan' guna membantu
masyarakat kecil pemilik lahan. Dalam hubungan ini pembayaran 'opportunity cost'
untuk turut dalam konsolidasi atau yang dapat disebut juga sebagai suatu
perakitan lahan pada dasarnya dapat dipandang sebagai sumbangan wajib dari
pemilik lahan untuk Pembangunan kegiatan fungsional kota dan industri yang
mempunyai nilai tinggi. Jadi bank lahan dapat pula digunakan sebagai
mekanisme 'subsidi silang' serta pengadaan lahan untuk membantu
pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah melalui sistem
koperasi perumahan. Diperkirakan bahwa lahan yang dapat disisihkan melalui
pembayaran 'opportunity cost' dapat berkisar antara 10 sampai 150/o dari seluruh
luas lahan yang dikonsolidasikan/dirakit. Hal ini cukup untuk mencapai tujuan
seperti diuraikan diatas.
PENGELOLAAN PERTANAHAN DALAM PEMBANGUNAN KOTA. TINJAUAN
PROSPEKTIF
Sampai saat ini sebenarnya sudah banyak peraturan dan ketentuan yang
mengatur perencanaan dan pembangunan kota-kota kita mulai dari penyusunan
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW
Kota) sampai kepada Rencana Detail Tata Ruang Wilayah bagian Kota (RTRW
Bagian Kota) dan rencana yang terinci sekali Rencana Rinci Ruang Kota (RTRK) ;
peraturan-peraturan perijinan perencanaan dan mendirikan bangunan yang sesuai
dengan rencana kota. Tetapi hal yang masih dapat dirasakan dan dilihat adalah
bahwa implementasi dari berbagai perangkat pengendalian dan pengarahan
pembangunan kota tersebut masih belum efektif.
D-a
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
yang dapat menikmati adanya rencana kota
Sering juga
-hinya diamati, bahwa
dan kehidupan yang dikategorikan sebagai
kegiatan
sektor-sektor
tersebut
sektor yang iormal saja, yaitu yang mempunyai kemampuan untuk memperoleh
pelayanan profesional dan membangun sesuai dengan ketentuan-ketentuan
iormal serta standard-standard perencanaan pembangunan yang ditetapkan'
Masyarakat kecil tidak dapat menjangkau persyaratan-persyaratan seperti itu dan
tidak terorganisasikan untuknya.
Di dalam kaitannya dengan pengelolaan lahan kota dapat diamati bahwa sektor
formal kota cenderung untuk menguasai lahan baik di dalam maupun di wilayahwilayah pinggiran kota, dan memasukannya ke dalam 'pasar lahan' yang formal
pula. Proses-proses informal dalam pembentukan permukiman berpendapatan
rendah seperti yang semula sudah ada di perkampungan kota terdesak ke luar
dan membentuk pola-pola permukiman baru yang lebih tidak
(uncontrolled urban development). Keadaan inilah yang biasanya
terkendali
kemudian
?ituding' sebagai keadaan yang 'tidak atlas' ('aman-tertib-lancar-sehat)'.
Mengingat di Indonesia ini jumlah penduduk kota dan mobilitasnya yang bisa
Oipaitikln akan meningkat terus dihari depan khususnya dalam rangka
industrialisasi dan pembangunan umumnya, di mana justru lapisan penduduk
berpenghasilan rendah merupakan bagian terbesar, maka akan dibutuhkan
terobosln-terobosan dalam pengelolaan lahan sepefti yang diuraikan diatas.
Konsepsi ini pada dasarnya adalah operasionalisasi dari pembangunan kota
dengan pemerataan melalui paftisipasi masyarakat sebagai subyek dalam
pembangunan kota tersebut. Kemantapan dan komitmen politis untuk
melaksanakan pembangunan dengan pemerataan dan membangun masyarakat
seutuhnya dan masyarikat seluruhnya sudah tidak perlu diragukan' Yang dicari
adalah operasionalisasi implementasinya secara teknis.
D-9
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
RENCANA KOTA DAN KONSEP KONSOLIDASI LAHAN
RENCANA TATA RUANG
KOTA (RTRWK
PEMILIHAN LOKASI
UNTUK PEMBANGUNAN
PERUMAHAN DENGAN
RENCANA TATA RUANb
BAGIAN WII-AYAH KOTA
(RENCANA PERUNTUI(AN)
DASI I-AHAN
RENCANA TATA RUANG
WILAYAH RINCI
RENCANA TATA I.AHAN
UNTUK PELAKSANMN
PEMBANGUNAN KAWASAN
PROSES TEKNIS KONSOLIDASI UIHAN
URUTAN PROSES TEKNIS
I.ANGKAH
Identifikasi peruntukan wilayah pembangunan
untuk perumahan terutama di bagian wilayah
oinoqiran
LANGKAH I
kota
I
Prioritas pelaksanaan pembangunan
nerumahan denoan Konsolidasi Lahan
Survey kelayakan wilayah yang akan
dikembanokan sebaqai Derumahan
Inventarisasi wilayah perencanaan :
-Lokasi dan batas Pemilikan lahan
-Ukuran luas lahan milik
-Keadaan fisiografi s wilayah perencanaan
-Analisis Derencanaan
-Analisis Tapak di wilayah perenca-
naan
LANGKAH
II
I-ANGKAH
III
I
Perencanaan pembagian persil (sub division)
dan rencana tata letak
D- to
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Rujukan
1.
2.
3.
4.
Haim Darin Drabkin Land Poticy and Urban Growth, Pergamon
Press,
Oxford 1980.
John Ratcf iffe , Land Economics, Hutchinson, London, 1990
strong , Anna Louise, 'Land Banking in the stockholm Region" Paper on
the Conference of New Town Development, IFHP, Amsterdam, 1975'
Woodroff, et.al. Land for the Cities of Asia: A Study of Urban Solutions
and tlrban Finance, Papers presented at the International Seminar on Land
Use Policy, Taxation and Economic Development, Singapore University Press,
Singapore1975.
5,
Wiliiam Doebele, Land Readjustmez4 Lincoln Institute, Harvard University,
6.
Stuart bhapin, ltrban Land ttse Planning, University of Illinois Press, Urbana
Boston, 1991.
7.
Campaign, 1980.
suatu Model
Djoko sujarto, Konsolidasi Lahan Perkotaan '
iengetotian Lahan Kota, Mimeograf, Jurusan Teknik Planologi, FTSP,
Bandung, Bandung 1990.
Institut Teknologi
-Urban
Land Consolidation - An Experimental Exercise in
Djoko Sujarto,
the Uuiicipatity of Bandung fndonesia, Paper presented at the Seminar
on Urban Lind Oevelopment, Center for South and Southest Asian Studies,
University of California at Berkeley, 1989.
9. Undang Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman
10. Lokakarya Nasional Perumahan dan Permukiman 1992
11. Undang Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok PokokAgraria
12. Berbagai UU dan Peraturan Pertanahan
B.
D-tt
Oisfusi terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
UJI COBA PENERAPAN KONSOLIDASI LAHAN
DI KOTA BANDUNG
Perkembangan kota pada menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan lahan
sebagai ruang dimana manusia hidup dan menyelenggarakan berbagai kegiatan
usahinya yang kemudian menjadi dasar permasalahan mengapa selalu terjadi
ketidak seimbangan antara yang lahan yang tersedia dengan kebutuhan. Dalam
keadaan di mana kota kota kita sekarang cenderung untuk tumbuh ke arah
pinggiran disamping perkembangan intensif dibagian tengah kota, maka
peningkatan harga dan nilai lahan di wilayah pinggiran kota tidak dapat
dielakln.Dengan dasar ini pula maka terobosan-terobosan dalam cara pengelolaan
lahan akan menjadi salah satu penentu untuk meningkatkan
keefektifan
pengendalian pertumbuhan dan perkembangan kota secara berencana.
Terobosan yang perlu dikembangkan meliputi pemantapan peran pemerintah,
pengikutsertaan masyarakat dan sektor swasta di dalam perencanaan dan
pelaksanaan pembangunan kota.
Salah satu pendekatan pengelolaan lahan kota yang boleh dikatakan sebagai suatu
bentuk 'model pembangunan kota' inkonvensional (paling tidak untuk Indonesia)
tetapi yang inovatif yang dapat mengarah kepada tujuan tersebut adalah
Konsolidasi Lahan.
PENERAPAN KONSOUDASI IAHAN DI KOTAMADYA BANDUNG
Pada tahun 1984, dalam upaya mengembangkan penerapan Konsolidasi Lahan di
dalam pengembangan Kotamadya Bandung, maka pada tahun 1984 telah
dilakukan suatu Penelitian Penerapan Konsolidasi Lahan oleh suatu Kerjasama
Penelitian Pusat Penelitian Pertanahan, Badan Litbang Depatemen Dalam Negeri,
FTSP Institut Teknologi Bandung dan Kotamadya Bandung. Penelitian ini
merupakan suatu action research yang diujicobakan di wilayah Babakan Surabaya
yang berlokasi di wilayah pingiran kota Bandung bagian Timur (Lihat Peta 1).
Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang Kota Bandung, maka bagian wilayah ini
termasuk wilayah yang direncanakan untuk kawasan permukiman. Wilayah uji
coba ini di Kelurahan Babakan Surabaya ini luasnya 7,6 Hektar yang terdiri dari 85
persil tanah meliputi 78 pemilik (Lihat Peta 2).
D-12
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Peta 1 Lokasi Wilayah Proyek Uji Coba Konsolidasi Lahan di Kelurahan
Babakan Surabaya, KodYa Bandung
WII,AYAH UJI LIEA.
BABAI(A,\ SURABAYN RIY
KOTA BA"IiDUNO
I
1-!
D- t3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
.I
d
Peta
2
Wilayah Konsotidasi Lahan - Sebelum dan sesudah Konsolidasi.
lvl LAYAH XONSoUOASI l3Hiq'N
TATA I-AHA\
sETErsH KONSOU9ASI
t4HAti
Sl ,'ry
FiEl LrrF sx:La:-i,'.ti
E=
!!*
lra^vi?An
ru.... a-F:ltlrt6tr^i
rtrt.!l
r€rt:'.'.u
t^x?,,.3.'l
-
D- l4
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pada saat awal lahan ini merupakan tanah sawah sebesar 860/o; 12,5olo tanah
tegalan; dan 1,5olo terdiri dari tanah dengan bangunan rumah temporer atau semi
permanen sebanyak 15 buah. Luas persil berkirsar antara 36 m2 yang terkecil
hingga L4420 m2 yang terbesar dan dimiliki dalam bentuk persil terpisah pisah
oleh satu orang pemilik.
Dengan mendasarkan kepada perhitungan nilai reduksi dengan komponen reduksi
untuk biaya konstruksi, pengadaan sarana dan prasarana lingkungan yang
besarnya berkisar antara L4o/o sampai 38,27o/o. Lahan milik yang dapat
diredistribusikan setelah dikurangi untuk TPBP, prasarana dan sarana lingkungan
adalah seluas 5,6 Hektar (Lihat Tabel 1).
Mengingat hasil reduksi ini tidak sesuai dengan biaya konstruksi dan pengadaan
sarana, prasarana lingkungan, maka sebagian dibiayai oleh APBD Kotamadya
Bandung.
Dari harga lahan di wilayah ini sebelum konsolidasi yang rata-rata sebesar
Rp 22.900 per m2 pada tahun 1985 setelah konsolidasi yang memakan waktu 1
sampai 2 tahun diperkirakan akan naik antara 10 sampai 13olo.
Tabel 1. Konsolidasi Lahan di Kelurahan Babakan Surabaya, Kotamadya
Bandung
No.
Nomor
Urut
Persil
3
1B
1C
ZA
4
z6
5
2C
6
7
8
9
3
1
2
10
11
t2
13
t4
4
Nama Pemilik
Persil
Luas Asal
Reduksi
rM2)
(o/o)* )
22,79
19,93
Idrus
Idrus
Idrus
229
2t,6t
r79,5L
331
280
20,38
266,35
222,93
A.Hidayat
Sukaenih
420
435
t8,54
342,t3
18,41
354,90
296,0L
422,02
235,56
Empi
384
Atikah
Nandang Juanda
s32
7
8
E.Chadori
15-16
L7
18
L4-L7
19
t2B
20
21
22
23
24
13A',
11
724
13A
138
13C
13D
150,56
244,22
195
305
5
15
16
(M2)x)
Chandra S.Tatang
Endang D
6A
6B
9
10
Luas Baru
313
285
Agus Gunadji
Asep Gaos
Kono Sutono
Kono Sutono
Demry Oemar
Demry Oemar
Dit.Geologi
Dit Geologi
Adang
Adang
Adang
Adang
Adano
1q q?
22,91
20,67
24,74
20,28
227,t9
733
16,97
968
24,44
18,40
831,69
469,84
362,56
312,50
608,62
73L,38
356,60
L9,49
t6t2,59
20,06
25,49
23,72
24,70
24,L3
378,9t
16,41
995
570
444
17,57
18,34
396
2r,09
437
2003
474
1109
840
756
t27r
D- r5
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
826,34
640,79
569,27
964.27
No.
Nomor
Urut
Persil
Nama Pemilik
Persil
25
26
18
Adang
1q
27
28
20A
Suradimat/Onah
E.Djuhaeni
208
20c
A.Juarsih
29
30
21
Odah
22
Supyati
32
33
34
35
z5A
36
37
38
39
42
43
44
49
24
Maun
Maun
Maun
Maun
M.Sujai
238
23C
23D
25A
1058
1239
1
0q1
Abid
642
Rohati
Dep.PU
Adang
7t5
34A
34C
52
53
54
55
34D
34E
34F
34G
35
36
37A',
37A
378
61
62
63
64
65
38A/B/C
38D
66
38H
38E
38F
38c
67
38iJ
68
38K
381
70
39
/I
40
72
73
74
75
76
77
78
79
4l
BO
42
43
44
45
46A-81E
468
590
445
1523
1926
5270
Adang
Adang
Adang
Adang
2193
1793
836
Adang
Adang
Bochim
Lie Nyuk Tang
879
156
1660
1350
1365
1551
1
Nyauw Hidayat
Nyauw Hidayat
LSutriawan
Idrus
s86
225
320
324
Saut Marpaung
Tati Abas
Drs.Rohayat
D.Syahrulrodi
Suhawan
S.Nataniel
Suparman
Nyauw Hidayat
Andi
Emur
Siron
225
2360
400
404
651
93
39
40
36
Cece
468
Udjang
Suhanda/Erda
Komar
H.Suripto
F.F.Safahouwakan
46C
Kassunarno
4-7
Ninino Suharni
2r8,76
23,t9
26,00
24,37
25,66
18,26
27
28
29
29,35
28,97
23,25
19,63
20,37
28,08
27,47
26,45
25,26
24,63
23,20
Drs.Medi
51
67
47
964
344
s60
2060
(M2)*)
an1 q4
848,48
zLL,>J
2470
2t37
Luas Baru
28,17
25,24
3462
zsclD
51
60
t404
L4t4
Dwijono
B.Sutriawan
348
57
58
59
(o/o)*)
25B
qn
56
Reduksi
(M2)
559
1135
300
300
308
Dadang
31
Luas Asal
2t1,95
t077,5t
1086,02
782,92
937,03
811,02
2829,72
1985,12
1701,60
336,60
427,93
472,2t
534,36
335,41
7769,64
2t,46
t5t2,75
17,27
4359,88
1740,08
1399,52
678,L9
664,80
857,17
1286,28
20,65
21,95
24,86
24,37
25,85
22,5t
24,27
24,L7
23,00
?q aq
38,27
20,24
28,03
27,89
27,70
14,86
14,86
t022,34
1035,11
720L,99
433,72
138,90
2L9,39
223,79
138,90
1882,27
287,90
291,3t
14,86
470,67
14,86
14,86
14,86
14,86
14,86
14,86
14,86
79,t8
33,2t
22,58
27,50
28,L4
20.58
D- t6
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
34,06
30,65
43,42
57,04
40,02
746,36
249,4t
402,39
16?6_04
No.
Nomor
Urut
Persil
62
B1A/B
81
82
d5
84
85
*)
8lC
BlD
108
Nama Pemilik
Persil
Luas Asal
(M2)
Koko S
U.Muchtar
Atisah
SofinalDjohan
Ohan S/Aous
1
150
128
280
710
115
Luas Baru
Reduksi
(M2)*)
(o/o)* )
20,99
25,3L
30,38
25,34
1
18,52
842,52
!94,92
530,10
97.9r
14,86
Nilai reduksi dihitung sebagai suatu alternatif berdasarkan Index Reduksi
sebesar 0,2 dengan formqla :
Lp - Luas Persil; Lj - Luas lahan untuk
(0,2 x Lp) - (Lj + Lop +
jalan; Lrt - Luas Lahan untuk ruang terbuka; Lr - Luas Lahan untuk
saluran sanitasi dan drainase (Dinur Krismasari, 19BB)
Lr)
PERMASALAHAN DAN PROSPEK KONSOUDASI
Dari hasil tersebut maka secara sosial maupun ekonomis sebenarnya hasil
konsolidasi lahan di wilayah Babakan Surabaya, Kotamadya Bandung ini sangat
menguntungkan bagi masyarakat pemilik lahan. Suatu penelitian pasca konsolidasi
lahan yang dilakukan kemudian pada tahun 1990 menunjukkan adanya beberapa
penyimpangan dari tujuan pokok konsepsi konsolidasi lahan tersebut. Hampir 620lo
yaitu atau sekitar 52 dari 85 persil asal telah dipindahkan kepemilikannya kepada
orang lain. Dengan demikian maka dalam jangka waktu 5 tahun sejak selesainya
konsolidasi lahan tersebut telah terjadi pembangunan perumahan yang bukan
dilakukan oleh pemilik asal. Bahkan perkembangan ini terjadi pada saat sebelum
seluruh prasarana dan sarana lingkungan dilengkapi seluruhnya.
Tabel
No.
Urut
2
Kepemilikan Setelah Konsolidasi Lahan
Nomor
Persil
Nama Pemilik
Persil
Luas Lahan
Setelah
Konsolidasi
(M2)
Chandra S.Tatang
Endang D
150,56
244,22
I79,5L
2C
Idrus
Idrus
Idrus
3
A.Hidayat
4
I
1B
2
3
1C
ZA
4
ZB
5
6
7
B
5
Sukaenih
Empi
9
10
6A
6B
Atikah
Nandang Juanda
11
7
E.Chadori
L2
13
B
T4
10
15
15-16
Agus Gunadji
Asep Gaos
Kono Sutono
Kono Sutono
9
266,35
222,93
342,13
354,90
296,0t
422,02
Pemilikan
Lahan Setelah
Konsolidasi *)
tetap
baru
baru
tetap
tetap
tetap
baru
baru
baru
baru
235,56
227,L9
tetap
831,69
baru
469,84
362,56
tetap
tetap
312,50
baru
D- 17
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan
Urut
Nomor
Persil
16
11
t7
14-t7
No.
1B
tzA
Demry Oemar
Demry Oemar
Dit.Geologi
19
LzB
Dit Geologi
20
13A',
Adang
21
13A
22
23
24
25
26
27
138
13C
Adang
Adang
Adang
13D
Adang
20A
z8
208
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
1B
19
20c
2L
22
2'3A
238
23C
z3D
24
25A
258
zsclD
26A
Luas Lahan
Nama Pemilik
Persil
Setelah
Konsolidasi
608,62
baru
731,38
tetap
tetap
tetap
356,60
1672,59
378,9L
826,34
640,79
569,27
964,27
Adang
SuradimaVOnah
E,Djuhaeni
Pemilikan
Lahan Setelah
Konsolidasi x)
baru
tetap
baru
baru
tetap
40r,54
baru
B4B,4B
zLL,95
tetap
tetap
211,95
baru
218,76
Dadang
A.Juarsih
Odah
7077,5t
baru
baru
Supyati
1086,02
tetap
Maun
Maun
Maun
Maun
M.Sujai
782,92
baru
937,03
tetap
tetap
811,02
2829,72
Dwijono
B.Sutriawan
Drs.Medi
Ebo
baru
1985,12
1701,60
baru
baru
336,60
427,93
2709,67
tetap
tetap
tetap
baru
268
tDo
27
28
29
34F
Abid
Rohati
Dep.PU
843,37
472,21
534,36
335,41
tetap
tetap
tetap
Adang
Adang
678,t9
baru
34G
664,80
35
36
Bochim
Lie Nyuk Tang
baru
baru
baru
37A',
374
378
Nyauw Hidayat
Nyauw Hidayat
B.Sutriawan
38A/B/C
Idrus
38D
Saut Marpaung
3BE
Tati Abas
38F
Drs.Rohayat
D.Syahrulrodi
3BG
3BH
38IJ
3BK
857,L7
L2B6,Z8
102,2,34
1035,11
L20L,99
433,72
138,90
2r9,39
223,t9
138,90
7882,27
287,90
29L,3L
Suhawan
S.Nataniel
Suoarman
tetap
tetap
tetap
baru
baru
baru
tetap
baru
baru
baru
baru
D- ra
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Nama Pemilik
Persil
Luas Lahan
Urut
Nomor
Persil
b9
70
3BL
Nyauw Hidayat
39
Andi
7t
40
Emur
33,2t
4L
42
Siron
43
44
34,06
30,65
43,42
57,04
40,02
No.
72
73
74
75
76
77
Cece
7B
468
Udjang
Suhanda/Erda
Komar
H.Suripto
F.F.Safahouwakan
79
80
46C
Kassunarno
82
83
47
62
B1A/B
81C
B4
B1D
85
108
Nining Suharni
Koko S
U.Muchtar
Atisah
SofinalDjohan
Ohan S/Agus
BI
45
46A-81E
Setelah
Konsolidasi
470,67
79,18
746,36
249,4t
402,39
1636,04
118,52
842,52
L94,92
530,10
97,9L
Pemilikan
Lahan Setelah
Konsolidasi x)
baru
tetap
baru
baru
baru
baru
tetap
baru
baru
baru
tetap
tetap
baru
baru
baru
baru
baru
x) Berdasarkan penelaahan pada pasca konsolidasi Tanah (Djoko Sujarto, 1993)
Dari pengalaman skala kecil tersebut tampaknya terobosan ini masi
belum
sepenuhnya efektif mencapai kelompok sasaran pembangunan kota yaitu para
pemilik lahan sendiri, mengingat beberapa hal berikut :
O Konsepsi konsolidasi lahan masih perlu diterapkan
dalam suatu sistem
pertanahan yang sesuai dengan jiwa konsolidasi lahan tersebut. Dengan sistem
kepemilikan tanah sebagaimana yang diatur di dalam sistem pedanahan
Indonesia maka peluang untuk melakukan spekulasi lahan (land hoarding)
melalui konsolidasi lahan masih sangat besar. Dengan sistem ini pula masing
terbuka peluang bagi pemilik lahan peserta konsolidasi lahan untuk setiap saat
mentransaksikan lahannya yang sudah matang dengan harga yang lebih tinggi
kepada pihak lain.
n
itu bagi kebanyakan masyarakat kita, sasaran dan tujuan
yang harus dilihat dalam perspektif masa depan yang jauh
lahan
konsolidasi
juga
kurang
rupanya
menarik ketimbang transaksi lahan yang dirasa bisa lebih
cepat menghasilkan uang (quick yielding).
n
Di dalam keseluruhan proses dari mulai penetapan wilayah perencanaan
Disamping
sampai kepada implementasinya akan diperlukan suatu 'sistem pendekatan'
dan'sistem komunikasi' yang tepat.
tr
Yaitu suatu diseminasi mengenai manfaat dan esensi konsolidasi lahan untuk
tujuan jangka panjang. Kurang tanggapnya masyarakat kepada gagasan
D- 19
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan
konsolidasi lahan sebagaimana yang terjadi di beberapa tempat disebabkan
karena mungkin masih belum mengenanya 'sistem pendekatan' dan 'sistem
komunikasi' yang digunakan..
n
yang penting didalam upaya melaksanakan konsolidasi lahan ini adalah bahwa
motivasi 'dari bawah' seharusnya menjadi landasan pertimbangan utama.
Mekanisme pelaksanaan, pembangunan serta pengendalian hasil konsolidasi
lahan seyogyanya dilakukan oleh masyarakat sendiri melalui suatu lembaga
atau organisasi masyarakat pemilik lahan sendiri. Dalam hal ini pemerintah
dapat bertindak sebagai fasilitator.
Rujukan
1. R.W.Archer , Land Consolidation for lJrban Development
in fndonesia,
Makalad disampaikan pada EvaluasiTraining Tanah Perkotaan, Bali 1986
Doebele, Land Readiustment : A Different Approach To
Financing tlrbanization, Harvard University, Lexington Books, DC Heath &
2. William
3.
4.
Co., 1982
The Ministry of Construction, Land Readjustment Division, Bureau of Cities,
Kakaku Seiri -Land Readiustment in Japan, Nagoya, 1982
, Depdagri, FTSP-ITB, Kotamadya Bandung,
Penetitian Konsolidasi Lahan di Kelurahan Babakan Surabaya,
Puslitbang Pertanahan, Balitbang
Kotamadya Bandung, Bandung 1984.
5, Djoko sujarto, Konsotidasi Lahan Perkotaan - sebagai
6.
7.
Pengelolaan Lahan, Mimeograf Fakultas Teknik Sipil dan
Institut Teknologi Bandung, 1988.
Model
Perencanaan,
Directorate General of Agrarian Affairs, Department of Interior,
fmplementation of Town Land Consolidation in fndonesia, Jakarta,
1985
Dinur Krismasari, Studi Penelaahan Sistem Pelaksanaan Konsolidasi
Tanah Perkotaan di Babakan Surabaya Kotamadya Bandung, Tugas
Akhir Jurusan Teknik Planologi, FTSP, ITB, Bandung 19BB
D.20
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
fci';i.JM[.NT,\$t &,1\[1St$)
mA,ffi'rulu$\,1
.
/3h/
As
"
zacr?
, .li't;iyi
'
..i{:,.f
:..f,,lle:n-
ASPEK PERENCAN A./AN DAN PEM BIAYA./AN
KONSOLIDASI TANAH DALAM PENATA./AN
RUANG KAWASAN PERKOTfuAN
Ngakan Putu Giripati, S.H
I.
PENDAHULUAN
perencanaan Tata Ruangffata Guna Tanah sangat diperlukan sekali sebagai
arahan pemanfaatan tanah untuk menjamin agar ruang/tanah dapat
dimanfaatkan secara efisien ditinjau dari segi fungsi dan sosial ekonomis.
Konsolidasi Tanah Perkotaan selain merupakan instrumen Rencana Umum
Tata Ruang Kota/Perkotaan juga merupakan instrument penyediaan tanah.
Tanah yang tersedia melalui instrument ini antara lain :
Tanah untuk prasana lingkungan antara lain untuk jalan, jembatan,
-
drainase, sewerage.
Tanah untuk sarana lingkungan, antara lain sekolah, tempat ibadah, klinik,
pasar, balai rakyat, banjar.
Tanah untuk pengganti biaya pembangunan (TPBP). Biaya pembangunan
ini meliputi persiapan, perencanaan, pelaksanaan, administrasi termasuk
administrasi perta nahan.
Oleh karena itu konsolidasi pada dasarnya merupakan konsep pembangunan
melalui swadaya dan swadana para pemilik tanah, maka konsep konsolidasi ini
adalah konsep yang sering disebut self help dalam artian sedapat mungkin
pembangunan kawasan/lingkungan tersebut diusahakan oleh para pemilik
tanah itu sendiri sehingga tidak diperlukan/meringankan subsidi dari pihak
Pemerintah ataupun Pemerintah Daerah.
Peranan Pemerintah Daerah dalam hal ini adalah sebagai pengarah dan
pengawas proses pelakanaan konsolidasi. Seperti pemberian izin, memeriksa
pemilihan lokasi apa sesuai dengan kriteria, antara lain dengan kesesuaian
dengan RUTRK, memeriksa design, standard, dan mengawasi pelaksanaan
pembangunan, dan sebagainYa.
Pelaksanaan program Konsolidasi Tanah Perkotaan (KfP) itu sendiri
sebetulnya bukan merupakan sesuatu hal yang baru. Pengalaman
pelaksanaan program konsolidasi tanah perkotaan seperti yang pernah
dilaksanakan di Bali ataupun daerah-daerah lainnya merupakan pengalaman
yang sangat berharga untuk lebih menyempurnakan pelaksanaan program
konsolidasi tanah perkotaan ini didalam penerapannya pada kota-kota lainnya
dilndonesia.
Karakteristik dasar dari suatu pelaksanaan konsolidasi tanah
perkotaan (KfP) ditandai dengan ciri-ciri pokok yaitu :
- Konsisten dengan rencana Tata Ruang Kota.
E-t
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
-
Dilaksanakan pada daerah/kawasan dimana bentuk-bentuk persil yang
tidak teratur dengan tingkat efisiensi pemanfaatan ruangnya
-
sangat
rendah dan dekat pada akses pengembangannya'
Jumlah pemilik tanah pada calon lokasi harus cukup banyak agar manfaat
konsolidasi dapat dinikmati secara luas.
Pelibatan/partisipasi para pemilik tanah melalui kontribusi tanah yang
diberikan oleh pemilik tanah secara proporsional untuk pengadaan
prasarana dan sarana kota.
II.
ASPEK PERENCANAAN KONSOLIDASI TANAH DAI.AM PENATAAN
RUANG KAWASAN PERKOTAAN
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Aspek Perencanaan Konsolidasi Tanah
dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan.
1. Pra Study Kelayakan
2. Study Kelayakan
3. Pemilihan calon lokasi dikaitkan dengan Desain Tata Ruang
4. Penetapan Lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan.
Pra Study Kelayakan
Dirasakan sangat perlu menyusun pra studi kelayakan pada masing-masing
calon lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan untuk melihat mana yang paling
menguntungkan dengan skala prioritas, maka pekerjaan ini harus dimasukkan
dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). Disamping itu Rencana
Teknik Ruang Kota (RTRK) juga memegang peranan dalam penetapan
kriteria/standar teknik ruang yang berkaitan dengan peruntukan tapak dan
prasarana/ utilitas kota.
2. Study Kelayakan
Study kelayakan suatu keharusan.
Tuiuan Makro
Tujuan studi ini adalah untuk memastikan secara makro bahwa lokasi terpilih
adalah Layak Hukum dan Layak Fisik.
Ada tiga azas dalam meninjau kelayakan lokasi makro yaitu
1. Azas kesesuaian, a.l. sesuai dengan RUTR.
2. Azas kesempatan, a.l. potensi berkembang.
3. Azas berlanjut, a.l. tidak terpisah dengan program lain.
:
Interaksi sebagai wujud dari aspek sinergi wilayah, antara lain berupa
keterkaitan dan atau ketergantungan yang mendorong arus kegiatan manusia,
peftukaran barang maupun jasa adalah penjabaran dari ide dasar yang
dimaksud. Oleh karena itu ada 3 prinsip untuk mengantisipasi lokasi dalam
meninjau kelayakan, yaitu :
1. Adanya kebutuhan (needs) dari masyarakat.
2. Adanya pertumbuhan dan perubahan (growth & change).
3.
Adanya konsideransi lingkungan
E-2
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
Analisis dari parameter kelayakan makro yang meliputi parameter untuk lavak
hukum dan lavak fisik adalah :
Analvsis Lavak Hukum
:
Parameter analisis layak hukum yang ditinjau adalah
:
Adanya permintaan penduduk, kesesuaian terhadap RUTR, tidak adanya
sengketa perdata/pemilikan tanah, adanya penyampaian informasi study
planologi terhadap masyarakat, kesesuaian terhadap hukum nasional, adanya
Perda, adanya Badan Pengelola, adanya peraturan redistribusi tanah yang
telah berubah bentuk
Analvsis Lavak Fisik
:
Parameter yang ditinjau pada analisis ini adalah :
Analisis ekonomi untuk melihat pertumbuhan ekonomi pada wilayah yang
lebih luas (Kabupaten/Kotamadya), kecenderungan pengembangan sektor
yang kesemuanya akan memberikan dampak pada kenaikan harga tanah'
1.
2.
Analisis kesesuaian pembiayaan program terhadap implementasi site plan.
Analisis ini diarahkan kepada kualitas dan kuantitas dari fasilitas dan
utilitas umum yang akan disediakan oleh program dikaitkan dengan luas
tanah yang disediakan untuk biaya (CEL).
3.
Analysis Sistem Hubungan dan Aksebilitas, digunakan untuk melihat
keterlibatan diantara satuan-satuan perencanaan. Sistem keterlibatan ini
berperan penting dalam pembangunan (regional) yang lebih luas karena
regional terbangun melalui pertumbuhan dan diversifikasi aktivitas. Analisis
aksebilitas diarahkan untuk kesempatan fasilitas umum/pelayanan yang
belum menjamin akses yang efektif kedaerahan populasi sekitarnya.
4.
Analisis luas pemilikan, jumlah pemilikan, persentase kontribusi tanah,
penetapan prediksi harga tanah (minimum) setelah program dan
kepadatan bangunan.
Hasil dari kedua analisis tersebut ditujukan apakah pemilihan lokasi sudah
tepat atau belum, sekaligus juga untuk melihat program penataan
tanah/ruang ini mendukung program wilayah yang lebih luas atau tidak.
Jaminan kepastian hukum dan kepastian peningkatan kualitas
kehidupan/lingkungan merupakan salah satu kesimpulan dari kedua
analisis tersebut yang akan dipergunakan sebagai bahan pada tujuan
mikro berikut.
Tuiuan Mikro
Seperti di negara Korea, Taiwan, Jepang yang telah sukses menerapkan
program konsolidasi tanah, tinjauan mikro berupa analisis dari tapak justru
merupakan pendorong keberhasilan program. Kepercayaan masyarakat
terhadap program itu sangat tergantung kepada kekuatan dalam menganalisis
tapak, bahwasannya masyarakat pemilik tanah tidak akan dirugikan tapi
bahkan akan diuntungkan dikemudian hari adalah sasaran tinjauan ini.
E.3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
3.
Pemilihan Calon Lokasi dikaitkan dengan Desain Tata Ruang
Aspek pemilihan lokasi pada program konsolidasi tanah merupakan aspek
terpenting, Mengapa? Karena aspek ini menentukan program konsolidasi tanah
menjadi layak atau tidak yang pada akhirnya menyebabkan sukses atau tidak.
Pelaksanaan Konsolidasi Tanah diperlukan berbagai model persiapan sosial dan
pelembagaan peran-serta masyarakat dan dalam kaitannya dengan Tata Ruang
salah satu kunci penentu agar pelaksanaan ini mempunyai multiplier effect
tinggi maka pemilihan lokasi harus dilakukan secara cermat, baik secara makro
maupun mikro.
Oleh karena itu, kriteria dari setiap parameter pemilihan lokasi menjadi
penting. Pemilihan parameter lokasi yang berwawasan Tata Ruang adalah
perekayasaan suatu strategi integrasi dalam ketataruangan yang memberi afti
sebaga i bagian integral dari strategi umum pembangunan wilayah/daerah.
Tata ruang sebagai wujud visual manajemen wilayah, dimana
program
Konsolidasi Tanah adalah (salah satu) alat implementasi, maka manajemen
program juga diperlukan.
Permasalahan fundamental pada pemilihan lokasi adalah berada pada
bagaimana meramal (prediksi) bahwasanya lokasi terpilih akan berkembang
sesuai dengan arah dan tujuan dari program Konsolidasi Tanah sepefti yang
digariskan pada peraturan Ka.BPN No. 4/1991.
Kendala waktu yang (cukup) panjang pada pelaksanaan program merupakan
permasalahan fundamental, artinya bukan hanya konsepsi dari pemilihan lokasi
yang harus kuat tetapi sisi operasionalisasi dikemudian waktu juga harus tetap
dikendalikan.
Konsepsi pemilihan lokasi yang berasaskan pada azas kesesuaian (suitability),
kesempatan (oportunifl dan berlanjut (sustainability) adalah konsepsi makro
yang mengacu pada tiga hal, yaitu : adanya kebutuhan (need1 masyarakat
berkecenderungan tinggi berkembang, dan adanya konsideransi lingkungan,
adalah peluang pendekatan suatu strategi pemilihan lokasi alternatif.
Dalam rangka memilih calon konsolidasi maka perlu mempelajari data awal
sesuai dengan kriteria yang telah ditentukan dalam pemilihan calon lokasi.
Data awal tersebut adalah sebagai berikut :
a. RIK/RUTR/RTRIVRBWIVatau unsur-unsur kebijaksanaan pembangunan
perkotaan lainnya.
b.
Peta dan data Tata Guna Tanah.
Peta dan data pemilikan tanah.
c.
d.
Peta dan data kondisi bangunan.
e.
Peta dan data kelas jalan.
f.
9.
Data sosial, ekonomi dan budaya.
Dan lain-lain.
E-4
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan
di atas dipilih beberapa calon
Terhadap calon-calon
instansi
terkait.
lokasi dengan berkonsultasi dengan
pengamatan
membuat catatanuntuk
lapangan
lokasi yang terpilih, dilakukan
kelayakannya,
ditelaah
catatan mengenai keadaan lapangan. Kemudian
(baik
perhitungan
kelayakan
perhitungan rencana biaya pelaksanaannya, dan
yang
lokasi
fisik, sosial maupun ekonomi) sehingga dapat ditetapkan calon
paling layak. Kelayakan pelaksanaan proyek merupakan penilaian keuntungan
secara ekonomis dan berkeadilan.
Layak tidaknya calon lokasi yang akan dikonsolidasikan, harus
memenuhi syarat sebagai berikut :
Berdasarkan data dan/atau peta-peta tersebut
a.
b.
c.
Bagi kepentinoan oemilik tanah
Nilai total pemilikan tanah yang akan didistribusikan kembali kepada
pemilik semuta, harus lebih besar atau sama dengan nilai total pemilikan
tanah sebelum konsolidasi.
Baoi keoentinoan develoPer
Biaya untuk pematangan tanah/konstruksi harus lebih kecil atau sama
dengan harga jual tanah pengganti biaya pembangunan proyek
(rPBP/CEL).
Baoi kepentinoan Pemerintah
Konsolidasi tanah harus menunjukkan pertumbuhan pada lokasi yang
dikonsolidasikan. Berafti nilai seluruh pemilikan tanah sesudah
dikonsolidasikan ditambah pengganti biaya pembangunan proyek harus
lebih besar atau sama dengan harga tanah sebelum dikonsolidasikan
ditambah biaya untuk pembangunan proyek.
Peranan Tata Ruano Dalam KonsolidasiTanah Perkotaan (KTP)
Peranan tata ruang kota dalam persiapan, perencanaan dan pelaksanaan
Konsolidasi Tanah Perkotaan secara singkat dapat dijelaskan yaitu sebagai
berikut :
a.
Dalam Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan/Kota (RUTRP/ RUTRK)
Peranan RUTRP/RUTRK didalam konsolidasi tanah perkotaan adalah dalam
penentuan/penetapan kebijaksanaan/strategi pengembangan pembangun-
an kota maupun didalam memberikan arahan pemanfaatan ruang seta
penyusunan programnya.
b.
Dalam Rencana DetailTata Ruang Kota (RDTRK)
Peranan RDTRK di dalam penyiapan pelaKanaan konsolidasi tanah
perkotaan adalah didalam memberikan arahan pemanfaatan ruang
terincinya dan penetapan alternatif calon rencana lokasi konsolidasi tanah
perkotaan seta penyiapan pelaksanaan programnya. Kriteria didalam
pemilihan lokasi konsolidasi tanah perkotaan tersebut, antara lain :
1. Kualitas lingkungan (perumahan) yang rendah dengan bentuk/batas
persil yang tidak teratur.
2. Jumlah pemilikan tanah yang relatif cukup banyak.
E-5
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
3.
Bangunan yang ada relatif sedikit/jarang dan semi permanen serta
tidak merupakan tanah sengketa,
Lahannya mempunyai akses yang baik.
4.
5. Sesuai dengan rencana tata ruang detailnya.
Untuk mempertajam sasaran dalam penentuan/pemilihan lokasi konsolidasi
tanah perkotaan (KTP) tersebut, maka masing-masing calon rencana lokasi
KTP perlu ada pra-studi kelayakan (prafeasibility study) untuk melihat
mana yang paling menguntungkan untuk dilaksanakan sesuai dengan skala
prioritas.
c.
Dalam Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK)
Peran RTRK didalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan adalah
didalam penetapan kriteria/standar teknik ruang yang berkaitan dengan
peruntukan tapak dan prasarana/utilitas kota antara lain yaitu
1. Rencana tapak lokasi pemanfaatan ruang.
Pra rencana teknik jaringan jalan.
Pra rencana teknik jaringan air hujan (drainase).
Pra rencana teknik jaringan air bersih, dan lain-lain.
:
2.
3.
4.
Mekanisme Penyusunan Desain Tata Ruang (DTR) dalam
Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan ( KfP)
|*;,*,*l
I Data
t
t- ^"'*
I
Pelaksanaan
l
Pembangunan
-T-
T_P_
Persiapan
- Penyuluhan
- Program
- Konstruksi
[_Grr^n*
I
Rencana
I
l(
I
- Sertifikasi
E-6
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
4.
Penetapan Lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan
Setelah semua ketentuan pada point 1, 2, 3 dipenuhi, maka pelaksana
operasional dilakukan oleh tim teknis yang terdiri dari komponen instansi
terkait, dimana lokasi dari program konsolidasi tanah ditetapkan oleh
Bupati/Walikota pada Rencana Tata Ruang Daerah.
Dalam menetapkan lokasi Program Konsolidasi Tanah Perkotaan ada beberapa
kriteria, yaitu :
-
III.
Kawasan Pemukiman Kumuh
Kawasan yang perkembangan fisik terbangunnya tumbuh pesat.
Kawasan yang mulaitumbuh dan direncanakan menjadi pemukiman baru.
PEMBIAYAAN.
Bila diperlukan prinsip-prinsip yang dikembangkan dalam konsolidasi tanah,
seyogyanya biaya pelaksanaan program dimaksud adalah tanggung jawab dari
masyarakat itu sendiri. Biaya pembangunan tersebut didapat dari hasil
sumbangan pemilik tanah dalam bentuk tanah yang lazim disebut tanah
penganti biaya pembangunan (TPBP). Dengan cara mengurangi tanah yang
dimiliki, namun tidak mengurangi nilai jual tanah dimakud setelah
dikonsolidasi. Adapun biaya pembangunan dimaksud adalah merupakan biaya
untuk berbagai macam kegiatan. Konsolidasiyang meliputi :
-
Instansi yang menangani Di TK.
Kegiatan
IIr
Bappeda
Bappeda
Bappeda / Dinas Tata Kota
Bappeda / Dinas Tata Kota
Kantor Pertanahan
Pemilihan lokal
Studi Kelayakan
Pra Rencana
Rencana Detail
Rencana Teknis/ RePloting
Design
Assisten I Sekwilda
Dinas PU
PBB / Panitia
Penyuluhan
Design Prasarana
Perincian Tanah Sebelum &
Sesudah Konsolidasi
Pembangunan
Peta Tataguna Tanah & PETA
Kadaster
Sertifikasi
Bagian Pembangunan & Dinas
Kantor Pertanahan
PU
Kantor Pertanahan
Pada prinsipnya konsolidasi tanah adalah pembangunan melalui swadaya dan
swadana para pemilik tanah, dalam arti kata sedapat mungkin pembangunan
kawasan lingkungan tersebut diusahakan oleh para pemilik tanah itu sendiri,
Dengan demikian maka subsidi dari pemerintah ataupun pemerintah
daerah tidak terlalu besar bahkan dihilangkan terutama di wilayah kota-kota
yang strategis, sehingga peranan pemerintah daerah dalam hal ini adalah
sebagai pengarah dan pengawas proses pelaksanaan konsolidasi. Namun
E-7
Diskusi Teffokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
perlu disimak bahwa program konsolidasi tanah ini belum begitu populer
dikalangan masyarakat dan dalam praktek pelaksanaan konsolidasi tersebut
memerlukan dana awal untuk melakukan phase persiapan seperti pemilihan
lokasi/tapak termasuk didalamnya studi [elayakan dan penyuluhan awal. Dana
awal ini tidak mungkin diharapkan dari TPBP, karena TPBP itu sendiri belum
direncanakan dan dirancang,
Sehubungan dengan hal di atas, maka peranan Pemerintah dan Pemerintah
Daerah sangat dibutuhkan untuk mengarahkan dan mengawasi serta
membiayai kegiatan awal komolidasi tanah dimaksud.
Dana awal dapat diperoleh dari sumber-sumber dana seperti dana Inpres
Penunjangan Jalan Kabupaten atau Propinsi dengan petunjuk penggunaannya
dari Menteri Dalam Negeri sebagai dasar penggunaan dana tersebut untuk
keperluan konsolidasi. Selain dana tersebut, dapat juga digunakan dana yang
bersumber dari SDO (Subsidi Daerah Otonom).
Dalam phase pelaksanaan pematangan tanah dan pembangunan infrastruktur
serta proses administrasi pertanahan juga diperlukan dana yang tidak
mungkin menunggu hasil jual TPBP terlebih dahulu, karena kemungkinan
penjualannya akan memakan waktu yang relatif lama. Untuk sumber
pembiayaannya dapat dilakukan melalui beberapa alternatif yaitu :
a. Sumber dana dari APBD termasuk Inpres dan SDO
Dana untuk kegiatan pembangunan prasarana dan biaya proses
administrasi peftanahan terlebih dahulu ditanggulangi oleh Pemerintah
Daerah dan sebagai imbalannya, Pemerintah Daerah mendapatkan
TPBP dimaksud yang kemudian dapat dimanfaatkan ataupun d'tjual
b.
c.
d.
kepada pihak ketiga sesuai dengan kebutuhan PEMDA.
Melalui pinjaman Bank (BTN dan BPD)
Hal ini masih perlu dipelajari terlebih dahulu temasuk dalam
hal
menyusun mekanismenya lebih lanjut, agar mekanisme tersebut dapat
menyakinkan pihak BANK sehingga mereka dapat memberikan
penghargaan yang sama antara pembangunan melalui konsolidasi dan
melalui developer swasta investor.
Developer / investor
Developer atau investor dapat diharapkan pula untuk membiayai
pembangunan kawasan yang dikonsolidasi (mulai dari biaya persiapan
s/d pelaksanana administrasi pertanahan dan penyuluhan-penyuluhan
kepada masyarakat pemilik tanah) dengan imbalan bahwa developer
akan mendapatkan keuntungan dari TPBP. Dalam hal ini perhitungan
studi kelayakan awal harus benar-benar dapat menyakinkan developer
sehingga teftarik untuk berperan sefta dalam proses pelaksanaan
konsolidasi tanah tersebut.
Sumber dana lainnya dapat juga dimungkinkan melalui koperasi
ataupun yayasan-yayasan yang bergerak dalam bidang pembangunan
perumahan dan pemukiman.
E-a
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
IV. KESIMPUI.AN
1.
Untuk memilih lokasi konsolidasi tanah perlu dilakukan studi kelayakan
yang mencakup analisis secara makro dan mikro. Analisis makro
bertujuan untuk menilai potensi lokasi tersebut kaitannya dengan
pembangunan wilayah secara keseluruhan, sedangkan analisis mikro
bertujuan untuk menilai lokasi itu sendiri secara sosial, ekonomi,
2.
3.
4.
budaya dan kelestarian lingkungan.
Pada tahap analisis mikro, faktor yang paling menentukan berhasilnya
konsotidasi tanah adalah desain Tata Ruang Rinci yang merupakan
dasar penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah dari
keadaan sebelumnya. Desain Tata Ruang Tanah tersebut merupakan
produk kebersamaan haruslah mencerminkan akan adanya
peningkatan nilai tambah.
Faktoi utama yang menentukan kelayakan suatu lokasi untuk
diterapkan Konsolidasi Tanah adalah : kesesuaiannya dengan rencana
Tata Ruang, dilewati atau berdekatan dengan jalan penghubung,
adanya rencana pembangunan jalan dan utilitas lainnya di lokasi
tersebut, adanya kesediaan para pemilik tanah untuk ikut Konsolidasi
Tanah sefta adanya prospek kenaikan harga yang cukup tinggi setelah
dilakukan konsolidasi.
Pemilihan lokasi perupakan salah satu faktor penting bagi keberhasilan
Konsotidasi Tanah. Karena lokasi menentukan layak tidaknya progam
Konsolidasi Tanah baik layak fisik sosial, ekonomi, budaya maupun
layak hukum.
Pemilihan lokasi Konsolidasi Tanah dalam rangka pelaksanaan Rencana
Tata Ruang tersebut untuk daerah perkotaan adalah wilayah yang
mengalami perkembangan fisik cepat dan wilayah yang mulai tumbuh
sefta direncanakan untuk pemukiman baru.
Hal lain yang perlu diperhatikan dalam memilih alternatif calon lokasi
Konsolidasi Tanah Perkotaan adalah agar tidak berdekatan dengan
program lainnya yang sangat berbeda, seperti adanya ganti rugi tanah,
dana bantuan dari pemerintah yang dapat mengakibatkan terjadinya
5.
kecemburuan sosial.
Karena program Konsolidasi Tanah Perkotaan dipersiapkan sejak
Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) maka pemerintah harus
memberi perhatian khusus dalam pekerjaan RDTRK ini. Hal ini
dimaksudkan agar tujuan dan manfaat konsolidasi Tanah Perkotaan ini
dapat dicapai semaksimal mungkin.
Dalam pelaksanaan Konsilidasi Tanah Perkotaan harus mengacu
kepada Rencana Kota yang telah ada baik Rencana Umum Kota
(RUTRP/ RUTRK) rencana detail (RDTRK) ataupun rencana teknis
(RrRK).
E-9
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
(UMII{TASI &
3
'AFl$lF
A f,p es $t i\'il ,s* s
i{PL
tlt(
!{I}vy
'I{.;
1.;,]-*tri,
...
ASPEK HUKUM KONSOLIDASI TANAH
DALAM PEMANFA.ATAN RUANG KAWASAN
PERKOTAAN
Oloan Sitorus, S.H., M.S.')
Dengan mengacu pada rumusan konsolidasi tanah sebagaimana terdapat
pasal
pada
t Uutir 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya
disingkat BPN) No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanahr, maka secara
kons6ptual dapat dirumuskan bahwa Konsolidasi Tanah Perkotaan (selanjutnya
disingi<at KTPj adalah keb'rjakan pertanahan di wilayah perkotaan (urban) dan
pingiiran kota (urban fringe) mengenai penataan kembali penguasaan dan
p"n-g-gunuun tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruangr serta usaha pengadaan
ianun untuk kepentingan pembangunan3 guna peningkatan kualitas lingkungan
hidup dengan partisipasi masyarakat.
Melihat ide dasar tersebut kiranya tidak berlebihan jika Kepala BPN melalui
suratnya No. 410-4245 tanggal 7 Desember 19914 menyatakan konsolidasi tanah
')
Dosen Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN) Yogyakarta.
t pasal 1 butir
adalah
I peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 merumuskan bahwa konsolidasi tanah
pengadaan
usaha
serta
penggunaan
tanah
penguasaan
dan
penataan
kembali
mengenai
kebijakan
tanjh untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan
sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi masyarakat.
2 pasal
4-6 UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang (UUPR) menyatakan bahwa setiap orang
peran serta itu akan
mempunyai hak dan kewajiban untuk berpLran serta dalam penataan ruang dan
diatur dengan peraturan pemerintah. PP No. 69 Tahun 1996 tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban
perintah
serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang merupakan
jelas
pasal
PP
tersebut
19
16
dan
penataan
Di
dalam
ruang.
pengaturan partisipasi masyarakat dalam
bentuk
salah
satu
merupakan
pemanfaatan
tanah)
(konsolidasi
tanah
konsolidasi
bahwa
dlny-atakan
partisipasi masyarakat dalam pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten/Kota dan ruang kawasan di
wilayah Kabupaten/Kota.
3 pasal 22, ZS, Zg,32 UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman (selanjutnya disingkat
pengadaan tanah bagi
UUpp) pada intinya mengatakan bahwa konsolidasi tanah merupakan intrumen
pemb'angunan perumahan dan permukiman. Selanjutnya, Pasal I butir 13, L7, dan 18 PP 80 Tahun
iggg tentang tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun (selanjutnya disingkat
KASIBA dan LIStBnl, lebagai salah satu peraturan pelaksanaan UUPP, menyatakan bahwa konsolidasi
partisipatif bagi
tanah adalah salah satu sJrana penyelesaian untuk perolehan hak atas tanah secara
LISIBA.
menyiapkan
pada
akan
waktu
LISIBA,
Penyelenggara
Badan Pengelola dan
a Surat Kepala BPN tanggal 7 Desember 1991 No. 4LO-4245 perihal Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi
Tanah adalah pelaksanJan dari Peraturan Kepala BPN No. 4 tahun 1991. Menurut Surat Kepala BPN
tersebut, Jenii Konsolidasi Tanah terdiri atas Konsolidasi di Pedesaan dan Konsolidasi Tanah di
perkotaan. Dalam kenyataannya, Konsolidasi Tanah
Perdesaan dilaksanakan unfuk tujuan
mengoptimalkan tanah pertanian (termasuk perkebunan), sedangkan Penataan melalui Konsolidasi
tanah di perkotaan (termasuk di pinggiran kota) ditujukan untuk mempersiapkan tanah permukiman
yang optimal.
di
F-l
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
sebagai perwujudan keinginan membangun "dari masyarakat, oleh masyarakat,
Oan intuf maiyarakat". bengan perkataan lain, secara asumtif dapat dikatakan
bahwa partisipasi masyarakal adalah kunci keberhasilan penyelenggaraan KTP'
Keyakinan Pemerintah terhadap paftisipasi masyarakat sebagai kunci sukses
penyelenggaraan konsolidasi tanah, termasuk KTP, tampak pada sikap yang hanya
memilih metode sukarela (voluntary methodf sebagai metode pelaksanaan
Tahun
konsolidasi tanah di Indonesia. Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No' 4
sekurangapabila
dilakukan
dapat
baru
tanah
konsolidasi
bahwa
fggi r"nyutakan
kurangnya 85o/o dari pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi sekurangkuraninya B5o/o dari luas seluruh areat tanah yang akan dikonsolidasi, menyatakan
persetujuannya.
(dua)
Kalau dicermati dengan seksama, ketentuan di atas mengandung 2
implikasi yuridis. Peftama, letentuan itu merupakan pedoman untuk menentukan
'ketayakan hukum' suatu iokasi yang direncanakan. Artinya, jika di suatu lokasi
yang direncanakan telah diperoleh persetujuan dari 85% pemilik tanah yang
*"ti.rititi sekurang-kurangnya B5o/o dari seluruh areal yang akan dikonsolidasi, maka
lokasi tersebut secara nukum layak sebagai lokasi konsolidasi tanah' Kedua,
oersetuiuan para pemilik tanah itu sekaligus merupakan dasar hukum materiel
konsolidasi tanah
TsubstintUe'lawf' pelaksanaan konsolidasi tanah. Tegasnya,
memberikan
jika
telah
pemiliknya
baru bisa dilaksjnakan di atas tanah seseorang
bahwa
dipungkiri
dapat
tidak
yang
itu,
seperti
persetujuan. Dengan pemahaman
pelaksanaan
menentukan
peserta
sangat
KTP
persetujuan pemilik tanah sebagai
kegiatan penataan tersebut'
Menurut Indroharto, sekarang ini ada kalanya untuk mencapai tujuan
lebih menyukai penggunaan lembaga-lembaga hukum
pemerintahan, pemerintah
'dalam
suasana hukum perdata dengan segala macam bentuk
yang tersedia
varilsinya. Karena dengan sarana jalur-jalur yang terbuka dalam suasana hukum
perdata terutama lembaga kebebasan berkontrak banyak sekali kemungkinan
i<ebijakan yang dapat direalisasikan lebih efektif daripada kalau harus dilakukan
menurut ketentuan perundang-undangan hukum publik yang bersifat sepihakT'
s perhatikan peter C.R. Hsieh, .4 studyon the urban Land Consolidation,Paerbit landreform Training
Pelaksanaan
Institute-'l'aoyuan, Taiwan 1986, hlm. 5, yang menyatakan ada 2 (dua) macam metode
KTP, yakni: metode wajib (compulsory Method) dan metode sukarela (voluntary Method). &lam
metodi sukarela, pelaksanaannya berdasarkan persetujuan pemilik tanah; sedangkan metode wajib
perundang-undangan
dilaksanakan apabiia inisiatif datang dan Pemerintah dan berdasarkan peraturan
yang berlaku. iinat 1r9a Maria S.W.Sumardjono, Aspek Yuridis dan Sosial Ekonomi dalam pelaksanaan
'Koinlidasi pertanahah,
yang
dalam Kumpulan Makalah lokakarya Regional Konsolidasi Tanah Perkotaan
dilaksanakan di Semarang tanggal 12-13 Desember 1990, Penerbit Direktorat Pengaturan Penguasaan
Tanah Badan pertanahan Nasi6ial, 1994, hlm. 51 yang menyatakan bahwa metode sukarela dilakukan
berdasarkan persetujuan pemilik tanah, sedangkan dalam metode wajib KTP dilaksanakan apabila
inisiatif datang dari pLmerintah dan Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku'
6 Hendry Campbell Black, Black Law Dictionary Definition of the Terms and Pharases of Amarican and
English Jurisprudence, Ancient and Modem, Penerbit West Publishing Co, United States of America,
1990, him. 1429, menyatakan bahwa substantive law adalah "that paft of law which creates, defrnet
and regulates
ight'.
Indroharto, lJsaha Memahami tlndang-undang, tentang Peradilan Tata lJsaha Negara Negara, Penerbit
Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 1991, hlm. 51-52.
7
F-2
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pertanyaannya, apakah pelaksanaan KTP sebagai kebijakan publik
di bidang
pertanahan semata-mata tunduk pada Hukum- Perdata, dalam hal ini Hukum
Perikatan ? Mendeskripsikan karakter. hukum8 KTP di Indonesia sekarang ini
kiranya dapat membantu pencarian jawaban atas pertanyaan tersebut.
Dasar Hukum KTP
Di dalam Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No' 4 Tahun 1991e
dinyatakan bahwa konsolidasi tanah baru dapat dilakukan apabila telah mendapat
persetujuan dari sekurang-kurangnya B5o/o pemilik tanah yang luas tanahnya
meliputi sekurang-kurangnya B5o/o dari luas seluruh areal tanah yang akan
dikonsolidasi. Sebagaimana dikemukakan di atas, salah satu implikasi yuridis dari
ketentuan ini adalah bahwa pelaksanaan KTP secara materiel tunduk pada Hukum
Perikatan, dalam hal ini yang berasal dari perjanjian yang dibuat oleh Badan
Pertanahan Nasional (BPN) tepatnya Kantor Pertanahan sebagai pelaksana KTP dan
para empunya tanah secara individual sebagai pesefta KTP. Dengan perkataan
lain, keabsahan atau ketidakabsahan dari pelaksanaan KTP diukur dari ada tidaknya
persetujuan dari para empunya tanah.
Tegasnya, hukum materiel dari KTP tidak serta merta dapat ditemukan
dalam Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991. Peraturan Kepala BPN No. 4
Tahun 1991, termasuk segala Keputusan, Surat, Surat Edaran, dan Edaran, Yang
dibuat oleh Kepala BPN dan atau Menteri Negara Agraria/Kepala BPN sebagai
penjabaran dari Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tersebut hanya berfungsi
sebagai ketentuan yang bersifat intern administratif, yakni sebagai perintah bagi
8 Makna kata karaKer dikaitkan dengan hukum juga
digunakan oleh Mariam Darus Badrulzam,
Peqanjian Kerdit Bank, Penerbit Alumni, Bandung Cetakan IV, 1989, hlm. 44, 89, 94, L79,345, untuk
mengekspresikan maksud dari sifat atau watak atau tanda-tanda pokok yang membuat norma hukum
tertentu mempunyai identitas tersendiri. Bandingkan dengan pengertian karakter dalam kamus hukum
yang ditulis Sudarsono, Kamus Hukum. Penerbit Rineka Cipta, Jakarta, Cetakan Kedua 1999, hlm 213,
yang mengartikan karakter sebagai sifat kejiwaan, akhlak atau budi pekerti yang membedakan
seseorang dari yang lain. Hendry Campbell Black, Black's Law Dictionary. Penerbit St. Paul Minn' West
Publishing Co, 1990, hlm 232 menyatakan bahwa dapat dibedakan. Jelasnya Campbell mengatakan :
"Character" is what a man i5 and "reputation" is what he is supposed to be in what people say he is.
"Character"depends on attibutes possessed, and "reputation"on attributes whlch otherc believe one to
posses. -bhn Bouvier, Bouvier Dictionary Penerbit Kansas City, Mo Vemon law Book company dan St.
Pul Minn. West Pubfishing Company, 1914, him. 457, menandaskan bahwa kata "character" lebih
ekspresif bemuansa hukum daripada kata "reputafibn'i Selanjutnya, Moh. Mahfud MD, Politik Hukum
di Indonesia, Penerbit LP3S bekerjasama dengan UI Press, Cetakan Pertama, 1998, hlm' 19,
menyatakan banyak identifikasi yang dapat diberikan sebagai sifat atau karakter hukum, seperti
memaksa, tidak berlaku surut, dan umum. Dengan memperhatikan pendapat-pendapat di atas, penulis
mengartikan karaKer hukum fiP dalam tulisan ini adalah sifaVwatak dari hukum KTP, apakah murni
sebagai hukum perdata atau hukum perdata yang di sana sini bernuansa administrasi negara.
e Meskipun peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah dipandang belum
memberikan landasan yang komprehensif mengenai segi-segi yuridis dari pelaksanaan KTP di Indonesia,
namun kehadirannya dapat dikatakan sebagai peningkatan political will untuk melaksanakan KTP. Oleh
karena sebelumnya, produk perundang-undangan yang digunakan sebagal landasan pelaksanaan KTP
hanya dengan Surat Edaran Menteri Dalam Negeri tanggal 9 Oktober 1985 Nomor 590/5648/A9r perihal
Petunjuk Teknis/Pedoman Pelaksanaan Konsolidasi Pertanahan dan tanggal 22 Desember 1986 Nomor
59216365lAgr Perihal Peningkatan dan Pemantapan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan.
F-3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan
jajaran BPN selaku administrasi negara yang memiliki otoritas untuk melaksanakan
rrP10.
Konsekuensi logisnya, segala ketentuan-ketentuan yang terdapat pada
Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 dan segenap ketentuan penjabarannya
tidak merupakan ketentuan yang bersifat imperatif kepada para pesefta KTP.
Norma hukum yang mengikat para peserta KTP adalah persetujuan yang
ditandatanganinya, yang menyatakan kesediaannya sebagai pesefta KTP. Dalam
pada itu, kekuatan mengikat dari persetujuan itu tunduk pada prinsip umum
itukum Perikatan yang terdapat pada Pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-undang
Hukum Perdata (KUH Perdata) yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang
membuatnya.ll
Karakter hukum KTP
Outam praktek pelaksanaannya, terwujudnya perikatan karena perjanjian
ini lebih merupakan "sikap proaktif dari pihak pelaksana. Pihak pelaksana, dalam
hal ini BpN memberikan blangko Surat Pernyataan/Persetujuan tentang Rencana
KTp, yang intinya berisi pernyataan persetujuan pemilik tanah untuk melaksanakan
t<oniotiOasi tanah, dengan kesanggupan memberikan Sumbangan Tanah
Untuk Pembangunan (STUP). Tegasnya, persetujuan yang diberikan oleh
si
empunya tanah sebagai calon peserta KTP pada waktu menandatangani Surat
Pernyataan Persetujuan tentang Rencana KTP itu menyangkut mengenai dlq na],
yaitui persetujuan sebagai peserta KTP dan persetujuan untuk menyerahkan"
STUP untuk kepentingan pelaksanaan KTP tersebut."
Persetujuan lainnya yang diberikan si empunya tanah dalam pelaksanaan
KTp adalah sebagaimana tertera dalam Surat Pernyataan Pelepasan Hak Dalam
Rangka Pelaksanaan KTP, yang intinya menyatakan: "melepaskan hak penguasaan
tanahnya kepada Pemerintah (BPN) untuk ditata dengan ketentuan bahwa
ro Bahkan KetetaDan MPR No. III/MPR/2000 tentang Sumber Hukum dan Tata Urutan Peraturan
perundang-undangan sudah tidak lagi menjadikan Peraturan Menteri sebagai salah bentulVjenis
peraturan perundang-undangan di Indonesia.
11
Selanjutnya ayat (2) dan ayat (3) dari pasal 1388 KUHP menyatakan : " Persetujuan-persetujuan itu
$dak djpat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang
oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan
itikad baik."
12 perlu mendapatkan perhatian untuk ditekankan bahwa kontribusi tanah peserta KTP sebesar 20olo
dihitung dari luas tanah yang dimilikinya sebelum KTP sesuai hasil pengukuran rincikan, bukan
dihitung dari luas lebih kurang dari "bukti-buku penguasaan fisik atau bukti-bukti penguasaan lainnya"
yang bersifat sementara
t3 Untuk lebih jelasnya, sebagai contoh Surat Pernyataan/Persetujuan tentang Rencana KTP ini, dibawah
ini diberi kutipan Surat Pernyataan/Persetujuan tentang Rencana KTP di Propinsi Bali, yaitu atas nama
I Wayan Wira pada pelaksanaan KTP di Subak Panjer Kota Denpasar pada tanggal 28 Februari 1994,
yang antara lain menyatakan:"Dengan ini menyatakan setuju terhadap rencana pemeintah untuk
melaksanakan konsolidasi atas tanah milik kami tersebut diatat dengan kesanggupan memberikan
kontribusi ,/ peran serta untuk jalan dan prasarana umum lainnya sebesar 20 o/o dari tanah yang
dimilikinya"
F-4
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Pemerintah (BPN) akan memberikan kembali dengan hak atas tanah dan
penggunaan tanah yang sudah tertata".la Dengan demikian, pengertian pelepasan
hak-dalam hal ini tidak sama dengan pelepasan hak dalam proses pengadaan
tanah. Kalau dalam proses pengadaan tanah, fungsi pelepasan hak sebagai
instrumen untuk mengakhiri hak si empunya tanah dengan menjadikannya terlebih
dahulu sebagai tanah negara untuk kemudian dimohon oleh pihak yang melakukan
pengadaan [anah sebagai tanah hak, maka dalam KTP pelepasan hak itu hanya
bersifat "sementara" dan berfungsi hanya untuk memberikan keleluasaan kepada
pemerintah untuk melakukan penataan di atas tanah yang melepaskan. Jika selesai
ditata, tanah tersebut kembali kepada yang empunya tanah semula.
Jika konstruksi hukum materiel KTP ditampilkan secara visual skematis,
gambarannya tampak lebih kurang pada ragaan sebagai berikut.
Peserto KTP
Secorq
Irdividuol
PERJANIJIAN
Pelcksonoon KTP
I
Y
1. Pernyotoan Persetuju,on
Pelqksorun
KTP;
2. Peleposon Fhk untuk KTP.
HAK
&
KEWAfiBAN
Untuk mengetahui karakter hukum KTP terlebih dahulu kiranya diketahui
pasti
pengeftian dan lingkup kegiatan dari KTP itu sendiri. Berdasarkan
secara
rumusan dan lingkup kegiatan konsolidasi tanah sebagaimana dimaksudkan pada
Pasal I butir 1 dan Pasal 3 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, dapat
1a
Sebagai contoh dibawah ini dicuplik dari salah satu contoh isi dari Surat Pernyataan Pelepasan Hak
Dalam Rangka Pelaksanaan KTP yang juga ditandatangani I Wayan Wira tanggal 28 Februari 1994,
antara lain disebutkan : " Dengan ini menyatakan melepaskan hak penguasaan garapan, hak nililg hak
guna bangunan, hak pakai (dicoret yang tidak perlu:penulis) atas tanah kami tercebut diatas kepada
pemerintah untuk ditata dalam rangka pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan (Tahap
II)
sebagaimana yang telah disepakati dalam surat pernyataan/persetujuan tentang rencana Konsolidasi
tanah perkotaan tanggal....dengan ketentuan/sebagai beikut :
Pemenntah dalam hal ini BPN akan memberikan kembali tanahnya (redistibusi) kepada saya
dengan hak milik pada lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan dengan luas dan letak yang sesuai
dengan tata ruang Konsolidasi Tanah Perkotaan yang disepakatr bercama.
Sertifikat dibeikan dengan Cuma-Cuma (biaya ditanggung proyek)
Bersedia membeikan/menyerahkan kontribusi peran serta berupa sebagian tanah sebesar 20 o/o.
Bercedia membayar/tidak membayar (dicoret yang tidak perlu: penu/is) uang pemasukan kepada
l.
2.
3.
4.
negara atas pembeian hak atas tanahnya."
diketahui bahwa hal-hal yang dilakukan dalam KTP meliputi: penataan penguasaan
dan penggunaan tanah; penyediaan tanah untuk pembangunan prasarana jalan
dan fasilitas umum; dan denoan dilenqkapi prasarana jalan, irigasi, fasilitas
lingkungan dan atau fasilitas penunjang lainnya' Pernyataan "dengan dilengkapi
prJrura-nu jalan, irigasi, fasilitas lingkungan dan atau fasilitas penunjang lainnya" ini
memberi kesan seolah-olah pembangunan prasarana jalan dan fasilitas lingkungan
lainnya itu bukan sesuatu yang wajib melekat pada suatu kegiatan KTP. Apalagi
jujur
Soni Harsono (pada waktu itu Menteri Negara Agraria/Kepala BPN) secara
penataan
mengakui bahwa kadangkala praksis pelaksanaan KTP hanya mencakup
kemSali pemilikan dan peruntukan tanahnya, sedangkan pengerasan badan
jalannya kadang-kadang baru dilaksanakan setelah beberapa tahun kemudian'"
Selanjulnya, jikl dicermati tahapan kegiatan KTP sebagaimana dijelaskan
dalam Surat fepjla BPN No. 410-4245 tanggal 7 Desember 1991, produk akhir dari
kegiatan KTp adalah pensertipikatan tanah, akan tetapi sertipikat itu baru diberikan
reieluh dilakukan 'konstruksi/pembentukan badan jalan, dan lain-lain'. Surat Edaran
ini tampak lebih tegas menyatakan bahwa sebelum dikeluarkan sertipikat hak atas
tanah datam kegiatan ffiP, harus terlebih dahulu
diselesaikan
'konstruksi/pembentukan badan jalan, dan lain-lain'.
Jika dilakukan analisis semantik terhadap Peraturan Kepala BPN No. 4
Tahun 1991 dan Surat Edaran Kepala BPN No. 410-4245 tanggal 7 Desember 1991,
terutama mengenai kata-kata: "ditengkapi dengan prasarana jalan' irigasi,
fasilitas lingkungan dan atau fasilitas penunjang lainnya" (Pasal 3 ayat (2)
Peraturan Klpala BPN No. 4 Tahun 1991) dengan "konstruksi/pembentukan badan
jalan, dan lain-lain" (Surat Edaran Kepala BPN No. 4t0-4245 tanggal 7 Desember
iSSf1, akan dihasilkan kesimpulan yang membingungkan mengenai produk akhir
dari i<egiatan KTP. Apakah produk akhir pelaksanaan KTP hanya pada sertipikat
atau sertipikat setelah dilengkapi dengan pembangunan prasarana jalan dan
fasilitas umum lainnYa.
Meskipun terdapat ketidakjelasan ketentuan mengenai hasil akhir dari
kegiatan KTP, namun pada tingkat pelaksanaan hukum terdapat persepsi bahwa
kegiatan KTP sesungguhnya berakhir sampai pada pembangunan prasarana jalan
dan fasilitas umum sefta fasilitas lingkungan lainnya. Hanya saja harus diakui
bahwa kewenangan BPN terbatas pada pemberian sertipikat, setelah dibentuk
badan jalan (bulian jalan yang sudah dalam kondisi teraspal sampai pada jalan
afteri din jalan jaringan dan jalan lingkungan). Oleh karena itu, adalah tanggung
jawab Pemda (Kabupaten/Kota) setempat untuk menindaklanjuti pembangunan
jalan dan fasilitas umum lainnya itu. Apalagi suatu kegiatan KTP yang didanai oleh
Lnggaran Pemerintah Daerah (yang dalam banyak hal motivasinya lebih
dikarenakan ingin memperoleh tanah untuk prasarana jalan, tanpa melakukan
pembebasan tanah). Demikian pula di pihak peserta KTP, para pesefta KTP
beranggapan bahwa produk akhir dari kegiatan KTP adalah sertipikat dan
prasarEtna jalan yang sudah teraspal dengan baik seta pembangunan fasilitas
ls Soni Harsono, Penggunaan Konsolidasi Tanah Dalam Pembangunan Perkotaan, Pidato Utama Menteri
Negara Agraria lKepala BPN pada Lokakarya Konsolidasi Tanah Perkotaan (Kerjasama BPN dengan ITB)
pada tanggal 15 Oktober 1997 di Bandung.
F -b
umum lainnya. Persepsi yang semacam ini terjadi karena penyuluhan dari pihak
pelaksana memang seringkali menjanjikan hal yang demikian.
persepsi pinat pllaksana dan para peserta KTP yang menganggap hasil
kegiatan KTP adalah sertipikat dan badan jalan yang sudah dibangun
dari
akhir
(minimal diperkeras) tampaknya beralasan. Oleh karena dilihat dari maksud
penyerahan STUP oleh setiap peserta KTP memang sebagian diperuntukkan bagi
pembangunan prasarana jalan. Tentu dirasakan tidak adil jika dari peserta KTP
diminta untuk menyerahkan STUP, sementara kewajiban dari badan penyelenggara
untuk membangun jalan yang tanahnya sudah disediakan peserta KTP tidak
ditunaikan.
Sebagai perbandingan peraturan hukum KTP yang sudah mengatur hak dan
kewajiban peserta dan penyelenggara KTP secara seimbang dapat dilihat di
:epang. UU f,lo. 119 Tahun 1954 yang ditetapkan tanggal 20 Mei 1954 dan terakhir
diama-ndemen pada tanggal 31 Maret 1999, dalam hal ini Pasal 2 ayat (2)
menyatakan: 'Land readjustment projects include projects such as to construct,
manage and remove stuctures and other necessary establishments or to fill the
land to assist such pro;ect" (Proyek KTP mencakup berbagai proyek dalam upaya
untuk membangun, mengelola dan memindahkan beberapa struktur bangunan
maupun benda-latn atau untuk pengurugan tanah demi pelaksanaan proyek). Di
dalam ketentuan tersebut dapat dilihat bahwa pembangunan hal-hal yang
berkaitan dengan sarana dan prasarana lingkungan perumahan yang baik
merupakan bagian melekat (inherent) dari kegiatan KTP.
peraturan perundang-undangan dan kebijakan mengenai KTP di Indonesia,
belum ada yang mengatur atau memberi petunjuk mengenai rincian hak dan
kewajiban peserta dan badan penyelenggara KTP secara seimbang. Keseimbangan
kedudukan, hak dan kewajiban ini penting diperhatikan jika administrasi negara
yang secara fungsional melaksanakan KTP konsisten untuk melaksanakan kegiatan
itu dengan
menggunakan norma-norma Hukum
penyelenggaraan KTP dengan
maksud
Ferdata' (Hukum Perikatan), sehingga
KTP lebih dapat diterima
kegiatan
yakni
agar
metode sukarela (voluntary method)
oleh masyarakat daPat terwujud.
oengan demikian, dilihat dari kepentingan peserta KTP, karafter hukum
KTP masih lemah: belum dapat memberi kedudukan hukum yang memadai bagi
peserta KTP untuk memperoleh haknya dalam suatu pelaksanaan KTP 'Surat
pernyataan Pelepasan Hak Dalam Rangka Pelaksanaan KTP' dan'Surat Pernyataan
Pelepasan Hak Dalam Rangka Pelaksanaan KTP' yang ditandatangani oleh pesefta
KTP hanya untuk menekankan kewajiban para pesefta KTP, sedangkan kewajiban
Badan Penyelenggara KTP tidak tampak secara eksplisit ruang lingkupnya.
Lemahnya posisi peserta KTP ini diperkuat oleh kealpaan peraturan perundangundangan mengenai KTP untuk memberi ruang gerak kepada peserta KTP
mengaJukan keluhannya selama dan atau setelah proses pelaksanaan, jika ada
dirasakan hal-hal yang kurang sesuai dengan ketentuan dan jiwa pelaksanaan KTP.
Kesempatan pengajuan keluhan ini dipandang penting, terutama dilihat dari segi
efisiensi, sebelum suatu permasalahan disampaikan pada tingkat pengadilan.
Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, kelemahan karakter hukum dari sisi
pesefta KTP ini berasal dari kekaburan peraturan perundang-undangan mengenai
lingkup kegiatan KTP, sehingga penyelenggara KTP tidak mengetahui secara pasti
buOtit< penataan peftanahan
rincian kewajibannya dalam suatu kegiatan KTP. Dalam ketidakjelasan seperti.ini,
sudah menjadi "naiuri-alamiah" pengemban kewajiban untuk cenderung melalaikan
perbaikan balam merinci kewajibannya itu sendiri. Dalam jangka panjang dan
untuk kepentingan yang lebih besar, koreksi terhadap ketidakjelasan pengaturan
kewajiban penyetenggala ini akan berdampak lebih positif jika dilakukan oleh
badan penyelenggara KTP itu sendiri. Namun di atas segala upaya koreksi itu,
akan le'bih ideal lagi jika lemahnya karakter hukum KTP dari sisi peserta KTP itu
dilakukan datam penyusunan 'Undang-undang tentang Konsolidasi Tanah' sebagai
produk hukum yang bersifat mengikat bagi semua pihak: penyelenggara, peserta,
dan pihak lain Yang terlibat.
'
Kelemahan karakter hukum KTP juga dapat dilihat dari sisi pihak
penyelenggara KTP itu sendiri. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN
No.'q Tahun 1991 yang menerapkan metode sukarela (voluntary method) dalam
pelaksanaan KTP di Indonesia, tidak bisa menjawab permasalahan terkendalanya
icelangsungan KTP karena egoisme individual yang tidak rasional dari
Ueber-apa/iebagian kecil anggota masyarakat (di areal yang sudah ditunjuk sebagai
lokasi tCde) yang tidak mau lt<ut sebagai peserta KTP. Dalam pelaksanaan KTP di
Propinsi Sufiweg Tengah, misalnya, solusi yang diambil adalah dengan mengisolasi
bidang tanah yang pemiliknya tidak bersedia sebagai peserta KTP itu. Namun
kasus-yang pernah terjadi di Propinsi Sumatera Barat, ada suatu letak tanah
tertentu yang strategis yang tidak mungkin lagi diisolasi dari kegiatan KTP. Artinya,
meskipun tiJak ikui sebagii peserta KTP, ia tetap akan menikmati naiknya nilai
tanah karena pelaksanaan KTP di lokasi itu.
Dari ketentuan Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991
yang menyatakan bahwa konsolidasi tanah dapat dilakukan jika telah disetujui
iekJrang-kurangnya 850/o dari 'pemilik tanah yang luas tanahnya sekurangjelas
kurangnla B5Vodiri luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasi, secara
atau
peraturan-peraturan
oleh
menyisaican pertanyaan yang belum dapat dijawab
dilakukan
yang
akan
tindakan
Apakah
kebijakan mengenai KTP pada umumnya.
t<epiOa para cllon peserta KTP yang dengan alasan tidak rasional, tidak mau
sebagai peserta KTP tersebut? Sepanjang studi literatur yang dilakukan penulis,
belum ada peraturan mengenai KTP yang memberi jalan keluar. Draft Rancangan
peraturan Pemerintah tentang Konsolidasi Tanah yang dibuat oleh BPN Tahun 2000
(DRPPKT Thn 2000), tepatnya Pasal 15 ayat (3) secara tegas memberi jalan keluar
iebagai berikut: 'mengalihkan hak atas tanahnya kepada pihak lain yang
menyetujui rencana pelaksanaan KTP (seperti jual-beli, hibah, dll), memberi ganti
kerugian oleh pihak pelaksana, tukar-menukar, dan cara lainnya.
solusi yang diambil oleh DRPPKT Thn 2000 tampaknya tetap ingin
mempetahankan pelaksanaan KTP dengan metode sukarela. Artinya,
permasalahan ketidaksetujuan para pemilik tanah di lokasi pelaksanaan. KTP
sebagai pesefta KTP masih tetap belum terpecahkan. Pandangan Peter H. Shieh'o
mengatakan bahwa solusi terhadap pemilik tanah di lokasi KTP yang telah
ditetipkan yang tidak setuju terhadap pelaksanaan KTP mengikuti prinsip
Wawancara penulis dengan pakar konsolidasi tanah ini dilakukan pada tanggal 8 November 2000 di
6 Intemational Seminar on Land Readjustment and Urban
Denpasar, Bali ketika berlangsung 10
Development Denpasar-Bali, tanggal 7-9 November 2000.
15
demokrasi sebagaimana dalam Pemilihan Umum, yakni bahwa pihak minoritas
harus mengikuti-dan menghargai pihak mayoritas. Peter H. Shieh mencontohkan di
Negara Taiwan bahwa apabill 51olo dari pemilik tanah di lokasi yang ditetapkan
yang
suiah menyetujui, maka KTP tetap bisa berlangsung. Tegasnya, peserta
lebih kecil jumllhnya tidak bisa menginterupsi pelaksanagn KTP, bahkan mereka
harus ikut pada kegiatan itu. Hal senada juga dikemuka.kan oleh Tadashi Morita
dengan menyatakan bahwa sekarang ini, Jepang sudah lebih. cenderung menganut
met6de KTP yang disebut sebagai 'Compulsory method in democratic way" dalam
arti bahwa secara teoritis, lfiP
memang seharusnya dilaksanakan dengan
peserta, namun proyek KTP tidak bisa
seluruh
dari
yang
lengkap
persetujuan
alasan yang rasional dan dapat diterima
tanpa
individual
diinterupsi otitr Jgoisme
akal (rational and reasonable basis).r7
Perlu ditegaskan bahwa piinsip yang dikemukakan Peter H. Shieh dan
metode "CompuEory method in democratic way" yang dikemukakan oleh Tadashi
Moritas, ini hanya mungkin diterapkan jika basis hukum pelaksanaan KTP sudah
yang menolak
ada dalam bentuk undaig-undang iact), "Paksaan" terhadap peserta
teoritis hanya
secara
rasional,
tidak
alasan
persetujuan
liarena
untuk memberikan
produk
sebagai
(acfl.
Artinya,
bisa dilakukan dengan disar undang-undang
hak
dari
pembatasan
sebagian
legislatif para wakil rakyat telah mlnyetujui
pendapat
dengan
itu
selaras
sepefti
*irounequru vanO diwakilinya. Pandangan
goeii Flirsonot8 dan A.P. P'arlindungante yang menyatakan bahwa pengurangan
kewenangan atau peniadaan hak seseorang melalui sistem.hukum Indonesia harus
diberl laidasan hukum berupa peraturan perundang-undangan yang berbentuk
undang-undang.
jifa
sotusi 'isolasi' sudah tidak memadai dilakukan dalam menyelesaikan
permasalahan yang timbul akibat ketidaksetujuan atau penolakan atau pencabutan
yang demikian
kembali persetujuJn KTP dari calon pesefta KTP, maka dalam kasus
yang sebagian
pemilik
tanah
paksa"
agar
tampaknya dibuluhkan semacam "upaya
alternatif yang
Berbagai
tanah.
kecii tersebut ikut serta sebagai peserta konsolidasi
kiranya dapat ditempuh adalah sebagai berikut.
instansi
1. Fenyelenggara adminstrasi pertanahan, dalam hal ini BPN sebagai
tetap
ffi,
pelaksanaan
fungsional- yang beftanggungjawab atas
17
Tadashi Morita, Considertion and Recommendation for Urban Land Consolidation, Laporan Akhir 27
Juli 1991, 1991, hlm 26.
tB Boedi Harsono, Pemanbpan Perencanaan Tata Guna Tanah dalam nngka Pembangunan, Makalah
pada Laporan Hasil Diskuii DireKorat Jenderal Agraria-Departemen Dalam Negeri tanggal 10-11
Februari 1988, di Jakarta 1988, hlm 131, menyatakan bahwa pengurangan kewenangan dalam
menggunakan hak dan pembebanan kewajiban kepada rakyat, melalui sistem hukum Indonesia harus
dibeilandasan hukum berupa peraturan perundang-undangan yang berbentuk undang-undang.
le Ap parlindungan, Suatu Bandingan dari Makalah Sdr Indrohafto dan Paulus Effendie Lofulung yang
berjudul "Melalui penenpan Pendilan Tata Usaha Negan Kita Ikut Mengusahakan Tercipbnya Apantur
pemennbh yang &rsii dan Eerwibawaj makalah dipresentasikan pada Seminar Nasional " Aspekaspek pendilanlata Usaha Negara dalam Negara Hukumi tanggal 11 Januari 1992 di Fakultas Hukum
UiU, Medan 1992 hlm 5. mengltakan bahwa pengurangan ataupun peniadaan hak seseorang haruslah
dengan suatu undang-unclan9.
F-9
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
2.
3.
pada si
melaksanakan KTP, meskipun status pemilikan tanahnya tetap berada
pemilik tanah.
Membuat norma hukum bahwa minoritas yang tidak memberi persetujuan
dari
harus menundukkan diri pada kemauan sebagian besar (katakanlah 85o/o)
pemilik tanah yang sudah memberi persetujuan'
Mencabut hak
atis tanah yang dimiliki oleh mereka yang tidak
memberi
persetujuan.
hukum, solusi Poin 1 dan 2 hanya bisa dijadikan sebagai
Dalam perspektif
'yang
dikemas dalam bentuk 'undang-undan9" Idealnya 'norma
norma hukum
khusus
hukum memaksa' itu menjadi muatan undang-undang yang memang secara
tetapi'
Akan
tanah'
konsolidasi
mengatur
untuk
Jun-f.otpt"hensif dimaksudkan
penyelesaian
melanjutkan
tetap
akan
tanah
iika kebUikan pengaturan konsolidasi
itancangin pp ten[ang Konsolidasi Tanah yang tengah dipersiapkan, maka semua
pelaksanaan
norma-iorma hukurn- yang bersifat memaksa berkaitan dengan
UUPA"
Penyempurnaan
"Undang-undang
konsolidasi tanah harui ai-muat dalam
yang kini sedang disusun rancangannya. selanjutnya, solusi Poin
3 hanya
Hak
membutuhkan akses untuk menerafkan Undang-undang tentang Pencabutan
perlu
du.lu
yang
lebih
refleftif
Atas Tanah (UU No. 20 Tahun 1961). Pertanyaan
pelaksanaan
JUiwaU, tennasuk dalam pengeftian 'kepentingan umum' kah
konsolidasi tanah itu?
F- to
Oist<usi
terfotus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
ilill(LJ il\4[:t'JT,q.til
&
ffi,4PPHIN
AmS]p
ASPEK HUKUM DAN KELEMBAGfu\N
DALAM KONSOLIDASI TANAH'
Ir. Ruchyat Deni Dj.,
I.
M.Eng
Pengantar
dan
Berdasarkan Pasal 20 PP No. 80/1999 Tentang Kawasan Siap Bangun
diartikan
Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, konsolidasi tanah dapat
kepemilikan
sebagai suatu upaya ienat'aan Xembali penguasaan, periggunaan, dan
dan
Pertanahan
Ekonomi
yang
Politik
berjudul
bukunya
daiam
tanafi. Sementara
yang
lebih
Struktur Perpajakan Atas Tanah-crraizi Nasucha memberikan pengeftian
(Nasucha,
1995):
berikut
sebagai
lahan,
konsolidasi
komprehensif [entang
a.
b.
suatu model pembangunan yang berkaitan dengan masalah kebijaksanaan
yang
pengadaan lahan untuk kepentingan jalan dan prasarana umum lainnya,
meiupakan salah satu unsur dalam pembangunan tersebut'
yang semula
suatu model pembangunan yang mengatur semua bentuk lahan
lahan-lahan
menjadi
yang
teratur,
tidak
terpecah-pecah dan J"ngun-bentut
yang bentuknya dan lata letaknya teratur melalui: pergeseran letak,
pen6gaUungan, pemecahan, penukaran, penataan letak, penghapusan'
pembangunan .fasilitas
i"n6rU.f'.n, dan disempurnaian dengan adanyasehingga menghasilkan
jalur
sebagainya,
dan
hijau
Lr,i," seperti
pemanfaatan lahan yang lebih baik.
II.
Konsolidasi Tanah dalam Perspektif Penataan Ruang
ini
Menilik pengalaman Indonesia dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, sejauh
wilayah
permukiman
di
pada
lahan-lahan
p"n.rupin irodel ini masih terbatas
perkotaan sehubungan
b"rf.otJun. Hal ini berkaitan dengan masalah-masalah
suplai lahan untuk
keterbatasan
dungun peningkatan jumlah penJuduk dan
proses
mengakibatkan
lahan
permintaan
atas
perriufiman penduduli. nngginya
dan
tinggi
intensitas
dalam
penduduk
berlangsung
pertukaran hak atas tanah o'[Jh
lebih
Hal
serupa
beraturan.
yang
tidak
["rif.nir pada terbentuknya peisil-persil
tidak
terlihat pada lingkungan permukiman yang menempati tanah negara, dimana
penduduk'
oleh
i"t:iJi d"'trtcaran tral namun terjadi pertukaran "penguasaan"
Tidak beraturannya persil-persil lahan permukiman sangat menyulitkan dalam
penyediaan sarana d'an piasarana. Akibatnya, lingkungan permukiman dengan
beniut< lahan yang tidak beraturan cenderung berkembang menjadi lingkungan
p"r*ukirun yang-tidak sehat (kumuh). Permasalahan ini dirasakan sangat sulit
1
Ruang Kawasan Perkotaan,
Disampaikan dalam Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dan Penataan
Bappenas, 7 Agustus 2001
G- |
oistusi rerroius: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
untuk diatasi hingga diperkenalkannya model konsolidasi tanah pada akhir tahun
1970-an.
di kawasan perkotaan tercermin dari
yang
menempati hunian yang kurang
perkotaan
jumlah
penduduk
tingginya
perkotaan
di Jawa Barat (termasuk
tangga
rumah
memadai. Dari 4.600.000
permasalahan perumahan dan permukiman
Banten), terdapat 42o/o yang menempati hunian dengan luas la.ntai kurang !1i Sp
m2. Ba'hkan terdapat 7olo rUmdh tangga dengan luas hunian kurang dari 19 m''
Meskipun tidak teidapat kajian spesifik tentang faktor yang mempengaruhi kondisi
tersebut, dapat dipastikan bahwa keterbatasan lahan di kawasan perkotaan
merupakan satu faktor kunci. Gambaran kondisi tersebut merupakan tantangan
beral dalam mewujudkan lingkungan permukiman yang menunjang produktivitas
masyarakat. Untuk itu diperlukan langkah-langkah inovatif yang dapat diterima
oleh seluruh unsur pelaku pembangunan.
Dalam perspektif penataan ruang, konsolidasi tanah merupakan suatu alternatif
dalam upaya meniiptakan pemanfaatan lahan yang efisien, dalam arti memberikan
kontribusi optimal bagi peningkatan produktivitas masyarakat. Ilustrasi kondisi
gambar di
sebelum dan sesudah-konsolidasi yang diharapkan dapat dilihat pada
halaman berikut.
Dengan demikian penyelenggaraan konsolidasi tanah harus dipandang sebagai
perhatian
Uag'rin tak terpisahkan-dari pioses penataan ruang. Untuk itu diperlukan
terhadap hal-hal berikut:
Rencana tapak lokasi konsolidasi lahan merupakan bentuk penjabaran dari
a.
(Rencana Tata Ruang Wilayah
yang
sebagai penjabaran dari
disusun
rinci
Kabupaten/Kota dan rencana
rencana
tata ruang yang lebih makro
RTRWK).
b.
Peruntukan lahan hasil konsolidasi tanah harus sesuai dengan arahan
ditetapkan dalam RTRWK. Dengan demikian
peruntukan
'batas-batas lahan sebagaimana
lokasi koniolidasi tanah harus disesuaikan dengan batas-batas
peruntukan (fungsional).
c.
Konsolidasi tanah diselenggarakan dengan memperhatikan ketentuanketentuan yang diatur dalam UU Nomor 24lt99} tentang Penataan Ruang dan
peraturan pelaksanaanYa.
d.
Pelaksanaan konsolidasi tanah merupakan suatu bentuk upaya pengendalian
pemanfaatan ruang agar tetap sesuai dengan norma-norma penataan ruan9.
Sebagai bagian dari proses penataan ruang, penyelenggaraan konsolidasi tanah
tidak dapaf dipandang sebagai upaya penyelesaian permasalahan pertanahan
(cadastraly semata. Dengan kata lain, penyelenggaraannya bukan semata-mata
sebagai upaya pembenahan administrasi pertanahan (sertifikasi) tetapi sebagai
upayl dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan kualitas lingkungan
niOJp. Persepsi ini mempunyai implikasi hukum dan kelembagaan yang akan
dibahas secara lebih mendalam pada bagian selanjutnya.
G-2
Oiskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
III.
Aspek Hukum dalam Konsolidasi Tanah
Pembahasan aspek hukum konsolidasi tanah akan dikaitkan dengan proses
penataan ruang. Berkaitan dengan fungsi konsolidasi tanah sebagai alat
(tooll
dalam
Sebelum
Konsolidasi Tanah
t+dst.u$d-re
lfib|f*|fu
lbaUFbt.td9rFlh.
Yl;fi,
tt '! :;
*+
v4
t:e\ r+
4 4\
.+. "
*. 41
t:9 +':t \
..
"'t
t"\
\i
4\
Setelah
Konsolidasi Tanah
G-3
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
penyelenggaraan penataan ruan9, maka hal yang perlu diperhatikan adalah
pembagian kewenangan, hak, dan kewajiban para pelaku pembangunan dalam
pelaksaiaan konsolidasi tanah. Sebagaimana ditetapkan dalam peraturan
perundang-undangan, penyelenggaraan penataan ruang harus melibatkan seluruh
pelaku iembangunan. derdasarkan pandangan tersebut,
penyelenggaraan
juga
konsolidasi lahan bukan semata-mata hak dan kewajiban pemerintah, tetapi
merupakan hak dan kewajiban dari pelaku pembangunan lainnya (swasta dan
masyarakat).
A.
PembagianKewenangandalamKonsolidasiTanah
permasalahan
Mengingat konsolidasi tanah sebagai upaya penanganan
iingt"rnlun (dan administrasi pertaninan) yang bersifat lokal, maka sudah
Pemerintah
seiayat<-nya bilu ke*enungan pelaksanaannya berada di tangan
Kabupaten/Kota. pelaksanaan konsolidasi tanah oleh Pemerintah Kabupaten/
(NSPM)
Kota harus berpedoman pada norma, standar, prosedur, dan manual
Pusat.
Pemerintah
tangan
di
berada
yang kewenangan penyusunannya
dengan
yang
terkait
kewenangan
memiliki
bementara Penierintah Fropinsi
yang ada di
koordinasi pelaksanaan pembangunan antar kabupaten/kota
wilayahnya. Keterlibatan secara langsung Pemerintan Propinsi dan
pemerintah pusat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah dimungkinkan
apabila terdapat permintaan dari Pemerintah Kabupaten/Kota sebagai
bentuk bantuan teknis kepada Pemerintah Daerah di bawahnya.
peraturan
Pengaturan kewenangan pelaksanaan ini perlu ditegaskan dalam
tanah'
konsolidasi
pelaksanaan
perundang-undangan yang menjadi dasar
dapat
kewenangan
tindih
i{al ini dimaksudlian agar permasalahan tumpang
terjadi
yang
mungkin
dihindarkan. Suatu co-nton bentuk tumpang tindih
pada kebutuhan
adalah pelaksanaan konsolidasi tanah yang tidak didasarkan
pada level di
pemerintah
setempat, tetapi karena telah diprogramlian oleh
atasnya (propinsi dan atau pusat).
B.
Hak Masyarakat dalam KonsolidasiTanah
Bila dikaitkan dengan tujuannya, maka konsolidasi tanah dapat dipandang
yang lebih
sebagai hak masya-rakat dalam'memperoleh tingkat kesejahteraan
berbeda-beda
yang
baik"
lebih
"kesejahteraan
pengertian
baik. Mengingat
antara satu individu dengan yang lainnya, maka prinsip menghargai hak
masyarakat merupakan suatu hal yang harus benar-benar diperhatikan
pelaksanaan konsolidasi tanah. Atinya, masyarakat (individu)
Jatam
mempunyai hak untuk berpandangan bahwa konsolidasi tanah bukan
merupakan suatu upaya untuk meningkakan kesejahteraannya. Bahkan,
masyarakat (individu) memiliki hak untuk berpandangan bahwa konsolidasi
tana'h, sebiliknya, merupakan hal yang dapat menurunkan tingkat
kesejahteraannya. Hal ini dimungkinkan apabila setelah pelaksanaan
konsolidasi tanah yang bersangkutan tidak mendapatkan "ruang yang
cukup" untuk beraktivitas, karena sebagian tanahnya digunakan sebagai
kompensasi biaya konsolidasi tanah.
G-4
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
perundang-undangan yang
Berkaitan dengan hal tersebut di atas, peraturan
perlu
mencantumkan ketentuan
mendasari pelaksanaan konsolidasi tanah
dilaksanakan apabila
dapat
bahwa pelaksanaan konsolidasi tanah hanya
konsolidasi' Dalam
lokasi
orcn sJuruh (100o/o) pemilik tanah di
disetujui
peraturan fepata BPN No. 4 iahun 1991 disebutkan bahwa konsolidasi
85o/o
tanah dapat dilaksanakan bila disetujui oleh sekurang-kurangnya
tanah
seluruh
luas
peserta konsolidasi tanah dengan luas minimal 85o/o dari
ketentuan ini adalah anggota
V..g. if.r dikonsolidasi. Iniplikasi dari
masyarakatyungtiout.setujudengankonso|idasitanah(jum|ahdan|uas
Aftinya
tanahnya t<drarig dari 15o;) harus tunduk pada kesepakatan'
akan
anggota ,uryurik.t yang mlyakini .bahwa tingkat kesejahteraannya
Agar
lain'
menurun harus "merela-kan diri" demi kesejahteraan orang
penye|esaianmasa|ahinimencapaihasi|terbaik,diusuIkanmekanisme
berikut:
a.Pengecualiantanahmi|ikanggotamasyarakatyangtidakmenyetujui
tanah-tanah
konsolidasi tanah dari kegiatin konsolid'asi tanah, apabila
untuk
tersebut terletak dalam satu hamparan (masif) atau dimungkinan
dikecualikan.
b.
yang
Melakukan pembinaan secara terus menerus kepada masyarakat
merubah
tidak menyetujui konsolidasi tanah, hingga yang bersangkutan
ini harus
Upaya
tanah.
program
konsolidasi
keputusan uniuf mengikuti
diimbangidenganlaminanpeningkatan(sekurang-kurangnyatidak
mengalami pu'nutrnun) kesejahteraan apabila yang bersangkutan
mengikuti program konsolidasi tanah'
Agar mekanisme tersebut dapat dilaksanakan secara efektif, harus
disediakan*urtuyangcukupsebelumkeputusanuntukmelaksanakan
waktu yang
konsolidasi tanah diam-bil. Hai ini dimaksudkan agar tersedia
peserta
calon
masyarakat
cukup untuk meyakinkan seluruh anggota
dalam
eksplisit
secara
konsolidasi tanatr.' Hal ini pun harus dinyatakan
peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar pelaksanaan konsolidasi
tanah.
Permasa|ahanyangtidakkalahpentingnyaadalahhakmasyarakatpesefta
-untuk
mendapatkan lingkungan yang lebih baik setelah
konsolidasi tanah
pelaksanaan konsolidasi tanah (lingkungan yang dilengkapi dengan sarana
dan prasarana). Hal ini meiuplkan konsekuensi dari cara pandang
upaya dalam peningkatan kesejahteraan
konsolidasi tanah sebagai
-lingkungan
hidup. Hak ini perlu dilindungi oleh
masyarakat dan kualitas
'petu-ndang-undangan.
yang mengikat dan
suatu produk peraturan
hak'
pelanggaran
memungkinkan penerapan sanksi atas terjadinya
C.
Kewajiban Pelaku Pembangunan dalam KonsolidasiTanah
Kewajiban pelaku pembangunan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah
,angit terkait dengan aspek kewenangan dan hak masyarakat sebagaimana
G-5
Perkotaan
DiskrJst Tefokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan
telah disampaikan di atas. Berikut akan disampaikan kewajiban-kewajiban
pemerintah dan masyarakat dalam pelaksanaan konsolidasi lahan:
a.
Kewajiban Pemerintah:
-
yang
menyiapkan norma, standar, prosedur, dan. manual (NSPM)
dibutuhkan bagi pelaksanaan konsolidasi tanah (pusatl
melakukan koordinasi petaksanaan pembangunan antar
kabupaten/kota,agarpelaksanaankonsolidasitanahdisuatu
lintas
kabupaten/kota' selaras dengan pelaksanaan pembangunan
b.
ka bu
Paten/k ota (ProP ins r)
menyelenggarakin administrasi peftanahan (kabupaten/kota)
menyelenilaratcan penyediaan sarana dan prasarana lingkungan,
baik deng."a-n atau tanpa metibatkan peran swasta dan masyarakat
(kabuPaten/ kota)
Penegakan hukum
perlindungan hak-hakmasyarakat'
Kewaiiban swasta dan masYarakat:
mematuhi segala ketentuan pelaksanaan konsolidasi tanah
yang
memberikan kontribusi dalam penyediaan lahan dan atau biaya
dibutuhkan dalam pengembangan sarana dan prasarana lingkungan
_
mendukung upaya femerintlh dalam penegakan hukum dan
Perlindungan hak masYarakat'
mengatur kewajiban para pelaku pembangunan
Berbagai ketentuan yang
-harus
dinyatakan secara eksplisit dalam peraturan
dalam-konsolidasi tanah
petrnoang-undangan yang mendasari pelaksanaan konsolidasi tanah.
Badan
Dengan memperhatikan hal-hal tersebut di atas, Peraturan Kepala
pertinahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 dipandang tidak cukup kuat sebagai
konsolidasi tanah. Untuk itu peraturan pelaksanaan konsolidasai
dasar pelaksanaan
'pettu
yang
ditingkatkan menjadi produk peraturan perundang-undangan
tanan
atas
hukum
penerapan
sanksi-sa.nksi
bersifat mengika[ dan memungkinkan
tanah'
konsolidasi
pelaksanaan
dalam
yang
terjadi
pelanggaran-p-elanggaran
Nasional Nomor 4
birrui1-un agar subitansi Keputusan Kepala Badan Pertanahan
substansi produk
dijadikan
penyempurnaan,
Tahun 1991-, setelah melalui tahap
peraturan perundang-undangan (undang-Undang atau Peraturan Pemerintah)'
IV,
KelembagaanKonsolidasiTanah
aspek
Dalam membahas kelembagaan, hal utama yang harus diperhatikan adalah
(pusat,
pemerintahan
tingkatan
kewenangan yang dimiliki-oleh masing-masing
propinsi,'dan' kabupaten/kota). sebagaimana ditetapkan dalam uu 221t999
["niung' Pemerintahan Daerah dan peraturan pelaksanaannya, kewenangan
pemerintah Pusat terbatas pada bidang-bidang tertentu dan kebijaksanaan
pembangunan yang bersifat makro. Sementara kewenangan Pemerintah Propinsi
iebih pa-da koordinasi pelaksanaan lintas kabupaten/kota' Adapun pelaksanaan
G-6
Perkotaan
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawaon
pembangunan yang langsung bersentuhan dengan masyarakat merupakan
kewenangan Pemerintah Kabupaten/Kota.
yang
Konsolidasi tanah adalah suatu upaya dalam menangani permasalahan
Pemerintah
tangan
bersifat lokal, sehingga kewenangan pelaksanaannya berada di
KabupateniKota. Dingan demikian kelembagaan dalam pelaksanaan konsolidasi
tanah terletak di tingkat kabupaten/kota.
Berkaitan dengan cara pandang konsolidasi tanah sebagai bagian dari penataan
ruang dan seb-agai upaya peningkatan kesejahteraan masyarakat dan lingkungan
hidui, maka kilembagaan konsolidasi tanah harus mampu mewadahi peran
setuiun pelaku pembangunan. Hal ini mengingat konsolidasi tanah bukan sematamata urusan pemerintah, tetapi merupakan urusan seluruh pelaku pembangunan
perlu
termasuk swasta dan masyarakat. Dalam merumuskan tatanan kelembagaan,
diperhatikan hal-hal berikut:
a.
Tatanan kelembagaan harus memberikan kesempatan kepada masyarakat
untuk mengambil inisiatif dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Dalam hal ini,
harus disediakan mekanisme bagi pelaksanaan konsolidasi tanah yang
dilaksanakan secara swadaya oleh masyarakat.
b.
Tatanan kelembagaan harus memberikan kesempatan yang luas bagi pihak
swasta untuk a6ii terlibat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Pembahasan
lebih lanjut tentang peran swasta dan masyarakat dalam konsolidasi tanah
akan dibahas pada bagian selanjutnya.
c.
Karena pelaksanaan konsolidasi tanah merupakan kewenangan penuh
Pemerintah Kabupaten/Kota, maka konsolidasi tanah harus merupakan
keputusan Pemerintah Kabupaten/Kota (mengikat seluruh perangkat
pemerintahan) yang didasarkan pada kebutuhan setempat. Dengan
memperhatikan tujuan konsolidasi tanah sebagai upaya meningkatkan
kesejahteraan misyarakat dan kualitas lingkungan hidup, maka
penanganannya harus melibatkan instansi-instansi terkait agar dapat
mengh-asilkan produk akhir yang memenuhi semua kriteria teknis yang telah
ditetlpkan tepat pada waktunya. Dengan demikian tidak akan ditemukan lagi
kasuslkasus dimana pembangunan perumahan dan prasarana lingkungan
serta seftifikasi lahan dilaksanakan jauh setelah pelaksanaan konsolidasi.
V.
Peran Swasta dan Masyarakat dalam Pelaksanaan Konsolidasi
Tanah
penting
1r-dak dapat dipungkiri bahwa swasta dan masyarakat memegang peranan
dalam pelaksanaan pembangunan. Kondisi ini cenderung meningkat
sejalan
dengan peningkatan kebutuhan pembangunan yang tidak mungkin diimbangi oleh
kemampuan pemerintah dalam memenuhinya. Sebagai bagian dari upaya
pencapaian tujuan-tujuan pembangunan, pelaksanaan konsolidasi tanah perlu
memperhitunglan kemampuan yang dimiliki oleh swasta dan masyarakat sebagai
potensi yang daPat dimanfaatkan.
G-7
Diskusi Terfokus:-Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
tanah harus
Keterlibatan swasta dan masyarakat dalam pelaksanaan konsolidasi
bersama' Untuk
dipandang sebagai usaha bersama dalam mencapai keuntungan
dan masyarakat
swasta,
pemerintah,
antara
bersama
nu pertu liUuat kesepakatan
masingkewajiban
hak.dan
pembagian
dengan
yang
berkaitan
mengenai hal-hal
garis
seCara
disampaikan
pihak
dapat
masing-mising
,nusi'ng pihak. Keuntu-ngan
besar sebagai berikut:
a.
permukiman yang
Masyarakat mendapatkan keuntungan berupa lingkungan
tertita dengan kelengkapan sarana dan prasarana. Namun perlu dipikirkan
yang
agar masyarakat tidal membayar terlalu tinggi dalam arti luas lahan
luas
(pengurangan
A-imititi seielah konsotidasi tidak berkurang terlalu banyak
lahan merupakan biaya yang harus dibayar masyarakat)
b.
tempat
Investor diuntungkan berupa kemudahan dalam mendapatkan lahan
tanah
konsolidasi
untuk
usaha. Dalam fial ini biaya yang dikeluarkan
dikompensasi dengan, misalnya, alternatif berikut:
c.
sebagian atau seluruh lahan yang dibutuhkan .untuk kegiatan usahanya'
Besainya kompensasi (luas lahan yang dialokasikan untuk kegiatan usaha
pihak investorj hurrr disepakati oleh masyarakat dengan bantuan fasililasi
dari Pemerintah.
Ijin pembebasan/pengelolaan lahan untuk suatu kegiatan tertentu
(permukiman, industri, perkebunan, dan sebagainya)'
yang dibutuhkan
Pemerintah mendapat keuntungan berupa penghematan dana
dan prasarana
sarana
pembangunan
penataan lingkungan dan
untuk
permukiman.
pelaksanaan kerjasama antara pemerintah, swasta, dan masyarakat dapat
dijelaskan Pada contoh berikut:
A.
Pelaksanaan KonsolidasiTanah di Pusat Kota
Terbatasnya lahan di kawasan pusat kota merupakan masalah dalam
pengembangan kegiatan non-permukiman. Di sisi lain, keterbatasan lahan
jugi tehn henim-bulkan permasalahan lingkungan berupa permukimanmasalah ini digabungkan,
bjrmutciman yang tidak tertata baik. Apabila kedua
pemerintah, tercipta
kemampuan
keterbatasan
masalah
ditambah dengai
peluang peme-han masalah melalui konsolidasi tanah'
perlu membuat
Dalam contoh kasus ini, pemerintah, swasta, dan masyarakat
tentang penyediaan lahan untuk kegiatan komersial yang
kesepakatan
dibutuhkan investoi
'dan
penataan lingkungan permukiman'
Hasil
kesepakatan yang diharapkan adalah:
-
yang
Masyarakat bersedia untuk melepaskan hak atas. sebagian tanah
untuk
dan
lingkungan
dimiliki untuk pengembangan sarana-prasarana
lokasi usaha investor.
G-a
olsrrrsi rertokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
-
-
Investor bersedia untuk menanggung sebagian atau seluruh biaya yang
diperlukan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, termasuk biaya yang
dibutuhkan untuk pembangunan sarana dan prasarana lingkungan. Bila
dipertukan, investor juga bersedia untuk memberikan kompensasi
tambahan berupa uang kepada masyarakat'
pemerintah bertindak sebagai fasilitator serta melakukan supervisi agar
seluruh proses yang terjadi sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
di
Dalam pelaksanaannya, perlu dipertimbangkan masalah kepemilikan la.han
persil-persil
mencakup
kawasan pusat kota ying pada umumnya hanya
tanah dengan luasan terOitas. Maksudnya agar pengurangan luasan lahan
sebagai kompensasi dalam konsolidasi tanah tetap menjamin ketersediaan
..ruang yang memadai' bagi masyarakat. untuk itu pemanf;aatan lahan
permJt<iman secara intentif (pembangunan rumah susun, misalnya)
dijadikan sebagai alternatif yang ditawarkan kepada masyarakal
B.
Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Dalam Rangka Pengelolaan Lahan
Skala Besar
Pengelolaan lahan skala besar sangat menonjol justru di dalam atau sekitar
kota-kota yang memiliki keterbatasan lahan. Hal ini dapat dilihat dari
pemberian ijin lokasi untuk berbagai kegiatan yang me.ncakup lahan yang
sangat luas. sebagai contoh, ijin lokasi untuk pengembangan perumahan
skala besar dengai luasan mulii dari 500 hektar hingga ribuan hektar telah
dikeluarkan di iekitar Jakarta; antara lain Lippo Gkarang (5.400 ha.),
Legenda (2.OOO ha.), BSD (6.000 ha.), Kapuk, Xa93 (8'000 ha'), Jonggol
(gi.OoO ha!), Lippo Karawaci (2.600 ha.), dan sebagainya'
Mengingat lokasi ijin tokasi skala besar ini pada umumnya adalah di kob-
kota- yang memiiiki permasalahan ketersediaan lahan, tidak teftutup
yang
kemungkirian bahwa kawasan di sekitarnya mempunyai permasalahan
dapat Jitangani metatui kegiatan konsolidasi tanah. Agar di masa mendatang
permasalahln
di
sekiwnya tidak berdampak buruk pada
lokasi
pengembangan, maka permasalahan tersebut perlu ditangani dari awal
melalui konsolidasi tanah.
Dalam kasus ini, pelaksanaan konsolidasi tanah dapat dijadikan syarat bagi
pemberian ijin lokasi yang luasannya disesuaikan dengan luasan ijin lokasi.
bebksanaan konsolidasi tanah semacam ini akan memberikan keuntungan
bagi semua pihak sebagaimana disebutkan di atas. Khusus untuk pemegang
akan membatasi penetrasi
Uiri lokasi, konsolidasi ianah di sekitar lokasi ijin
pengembangan.
permasalahan ke dalam lokasi
Meskipun kebutuhan pembangunan sedemikian tinggi dan kemampuan pemerintah
temaiin tidak mampu mengimbangi tuntutan yang ada, pelibatan swasta dalam
pelalsanaan pembangunan, termasukakonsolidasi tanah, harus memperhatikan
lapangan yang terkait
kemampuan swasta. Hal ini didasarkan pada data empirik di
yang dimiliki'
dengan kemampuan swasta dalam memanfaatkan ijin lokasi
swasta dalam
Berdasarkan data pembangunan perumahan yang ada, kemampuan
unit rumah alas ijin'lokasi yang diberikan di Jawa. Barat dan Banten
membangun
-kecil.
Rara-rata kemampuan pembangunan. unit rumah untuk
sangat
per tahun atau hanya
meiealisasikan target ijin lokasi yang diberikan hanya !,5o/o
10o/o dalam jangka waKu 5 - 8 tahun'
VI.
PenutuP
dala'm konsolidasi tanah
Dari deskripsi di atas jelaslah bahwa permasalahan hukum
yang mendasari
perundang-undangan
peraturan
pada bentuk
tidaf terUitas
p"rurrunuun konsolidasi tanah. substansi pengaturan .yang terkait .dengan
dan kewajiban serta mekanisme
iemoangian kewenangan, pengaturan . hakpengaturan lebih lanjut' Pengaturanmemerlukan
masih
p"i.G*un di lapangJn
yang
ffi;;t6 ini pertu-Oituangkan ke dalam peraturan perundang-undangan
atas pelanggaranme;gikat dan memungkinkan bagi diterapkannya sanksi hukum
pelanggaran yang mungkin terjadi.
pemikiran berkaitan
sebagai penutup, kami juga akan menyampaikan tambahan
sebagai berikut:
yang
datang,
akan
masa
di
tanah
dengan pelaksanaan tconioliaasi
a.
di dua
Pelaksanaan konsolidasi tanah di kawasan yang terletak
kewenangan
kabupaten/kota yang berbatasan, dengan tetap mgletakkan
dengan
berkaitan
H.a.l
kabupaten/kota.
pemerintah
pelaksanaannya iaOi
.ini
sebagai
beraturan
yang
tidak
permukiman
keberadaan kawasan-kawasan
penyediaan lahan
akibat dari perkembangan kota yang tidak diimbangidengan
mlmadai. (onslkuensi dari pemikiran ini adalah perlunya
permukiman
kabupaten/kota'
ke6asama sating menguntungkan antara dua pemerintah
juga
merupakan
tanah
konsolidasi
oengan demikiJn bm-Uaga ielaksana
propinsi
dapat
pemerintah
ini,
hal
Dalam
lembaga lintas Gbupatei/tota.
pusat
berperan
dapat
propinsi
dan
Pemerintah
berperin sebagai fasilitator.
oleh
lanisung Aafarn-'pefarc.n.un konsolidasi'tanah hanya apabila diminta
t*tu
pemerintah kabuPaten/kota.
b.
permukiman'
Penerapan model konsolidasi tanah pada lahan-lahan non
tanah lebih
penerapan
model^konsolidasi
Menilik pengalaman di masa lalu,
mod.el ini
Sesungguhnya
perkotaan.
kawasan
di
difokuskan iada lahan-lahan
juga dapat diterapkan di kawasan perdesaan untuk menangani lahan-lahan
peftanian vung-drp"iah-pecah dan [idar beraturan. Melalui konsolidasi tanah,
menjadi satu
iahan-lahan milik satu petani dapat "digeser" ke satu lokasi
diharapkan
demikian
Dengan
yang
optimum.
jarak
tempuh
hamparan dengan
kat'
masyara
produKivitas
akan terjadi pening katan
G-
lo
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Daftar Bacaan:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
g.
9.
Kelompok Kerja Manajemen lahan. Konsep Penataan Ruang yang
Tanggap Terhadap Dinamika Pembangunan Kota, Dit. Tata Kota dan
Tata Daerah, Dep. Pekerjaan Umum, Jakarta, 1990'
Nasucha, Chaizi. Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas
Tanah, Kesaint Blanc Indah Corp. Jakafta, 1995.
Sumardjono, Maria S.W. Kebiiakan Pertanahan: Antam Regulasi dan
Implementasri Kompas Media Nusantara, Jakafta, 2001'
Pemerintah Republik Indonesia. UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, Jakarta 1960.
pemerintah Republik Indonesia. uu No. 56lPrplt960, Jakafta, 1950.
Pemerintah Repubtik Indonesia. UU No. 41L982 tentang KetentuanKetentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup, Jakafta, 1982'
Pemerintah Republik Indonesia. UU No. 2411992 tentang Penataan
Ruang, Jakarta, 1992.
pemerintah nepublii< Indonesia. PP No. 69/1996 tentang Pelaksanaan Hak
dan Kewiliban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat
dalam Penataan Ruang, Jakarta, 1996.
Pemerintah Republik Indonesia. PP No. 80/1999 tentang Kawasan Siap
Bangun d-an Lingkungan siap Bangun yang Berdiri sendiri, Jakarta,
1999.
Peraturan Kepala BPN No.
tentang Konsolidasi Tanah Perkotaan, Jakarta, 1991'
10. Badan Pertanahan Nasional.
G-
11
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
4 Tahun 1991
Diskusi Tefokus Konsolidasi Tanah dalam
Penataan Ruang Kawasan Perkotaan
Susunan Acara
Pelaku
Acara
Waktu
09.50 - 10.00
Registrasi
10.00 - 10.15
Pembukaan
PaniUa
Dr.
Ir. Sujana RoYat
Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan
Ungkungan Hidup
10.15 - 10.50
Topik
I
Topik
II
"Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah
dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"
Ir. Gembin
Peranginangin
Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung
"Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah
dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"
Penyaji
Aspek Perencanaan dan
Pembiayaan Konsolidasi
Tanah dalam Penataan Ruanq
Kawasan Perkotaan
Moderator
Dr. Ir. Herry Darwantq
Ir. Yuswanda A.7., CE DE4
Direkfur Pengaturan Penguasaan Tanah, BPN
Dr.
Pembahas
MSc.
DirekhJr Permukiman dan
Perkotaan, Bappenas
10.50 - 11.25
MSc.
Direktur Permukiman dan
Perkotaan, Bappenas
I
Prof. Djoko Sujafto
Guru Besar Teknik Planologi ITB
"Konsolidasi Lahan dan Bank Lahan sebagai
Manajemen Lahan Kota dalam Pembangunan
Eerencana"
Penyaji
II
Ngakan Putu Giripati Natayasa, S.H.
Kantor Pertanahan Kabupaten Badung
"Perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah
dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"
11.25 - 12.30
Diskusi
Seluruh peserta
12.30 - 13.15
Makan Siang
Seluruh peserta
13.15 - 13.50
Topik
III
Aspek Hukum dan
Kelembagaan Konsolidasi
Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan
13.50 - 14.30
| 14.30 - 14.45
BaPpenas
Penyaji
Aspek Pelaksanaan dan
Pembiayaan Konsolidasi
Tanah dalam Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan
Moderator
Dr. Ir. Herry Danvantq
-
Penyaji
Oloan Sitoru, SH,
STPN Yogyakarta
l'ls
"Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam
Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan"
Pembahas
Moderator
Dr. Ir. Sujana Royat
Ir. Ruchyat Deni Dllakapermana, M.Eng
Direktur Penataan Ruang,
Pertanahan dan LH, Bappenas
"Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam Konsolidasi
Diskusi
Seluruh peserta
Penutup
Direktur Penataan Ruang Nasional, Dep. Kimprasrwil
Tanah"
Dr.
Ir. Sujana Royat
Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan
Ungkungan Hidup
-
BapPenas
H-l
Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan