DIKTAT KULIAH Manaj.Investasi Pertemuan 8

BAB VII
INVESTASI SAHAM & PENILAIAN SAHAM BIASA
( Pertemuan ke-8 & 9 )
Pembahasan Mengenai:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Sifat Dasar Saham
Aspek-aspek Saham
Nilai Saham
Deviden
Perpajakan
Jenis dan Penggunaan Saham
Strategi Investasi
Penilaian Harga Saham
1. SIFAT DASAR SAHAM
Saham (common stock) menarik bagi investor karena berbagai alasan. Diantaranya untuk
mendapatkan kekayaan besar (capital gains) dengan relatif cepat, dan memberikan
penghasilan berjalan berupa dividen.
Sifat dasar investor saham adalah memberikan peran serta bagi investor dalam laba
perusahaan.
Pemegang saham adalah pemilik residual dari perusahaan. Artinya : mereka berhak atas
bagian penghasilan perusahaan hanya setelah seluruh kewajiban perusahaan dipenuhi ,
dan tidak ada jaminan bahwa mereka akan memperoleh hasil investasi.
2. ASPEK-ASPEK SAHAM
Saham merupakan suatu bentuk modal penyertaan (equity capital) atau bukti posisi
kepemilikan dalam suatu perusahaan. Saham yang dikenal sebagai emisi yang
diperdagangkan secara umum (publicly traded issues) , yaitu saham yang tersedia bagi
masyarakat umum, dan di beli serta dijual di pasar terbuka. Berbagai aspek saham :
Jenis emisi. Saham bisa dikeluarkan dengan berbagai cara , yaitu :

Penawaran umum (public offering) , dimana perusahaan emiten, bekerjasama dengan
underwriter, melakukan penawaran sejumlah saham tertentu pada harga tertentu
kepada masyarakat investor

Penawaran hak (rights offering), dimana pemegang saham yang ada diberi hak pertama
untuk emisi baru dengan membeli saham baru secara proporsional dengan
kepemilikannya di perusahaan saat itu.
1
Saham penyertaan yang ditangguhkan (deffered equity securities), dimana pemegang
warrant diberi hak untuk sejumlah saham tertentu, sedang pemegang saham konvertibel
diberi hak untuk menukarnya dengan sejumlah saham biasa tertentu
Stock split : perusahaan dapat meningkatkan jumlah saham yang beredar dengan
mengumumkan bahwa setiap saham yang beredar dapat ditukarkan dengan sejumlah
saham baru. Misalnya : stock split 2 untuk 1 berarti dua saham baru ditukar dengan setiap
saham lama.
Treasury stock : saham yang telah dikeluarkan dan kemudian dibeli kembali oleh
perusahaan emiten.
Biaya transaksi : biaya traksaksi pembelian atau penjualan saham terdiri dari dua
komponen utama. Yaitu : pertama fee perantara yang trgantung dari jumlah dan harga
saham yang diperdagangkan, rata-rata antara 1% sampai 3% dari traansaksi. Kedua. Fee
transfer dan pajak yang dikenakan pada penjual sekuritas yang jumlahnya relatif kecil
dibanding komisi broker.
Keuntungan dan kerugian pemilikan saham :
Keuntungan / kemanfaatan pemilikan saham :




Peluang memperoleh hasil yang cukup besar berupa capital gain
Penghasilan berjalan dari pembayaran dividen
Investasi saham cukup likuid dan mudah dipindah tangankan
Unit biaya saham biasanya cukup rendah
Kelemahan pemilikan saham :
 Risikonya yang cukup tinggi
 Sangat sulit menilai saham dan memilih saham yang berprestasi karena banyaknya
unsur yang mempengaruhi perkiraan dan harapan tentang arah dari harga saham
dimasa depan.
 Penghasilan berjalan dari saham relatif rendah dibandingkan dengan bunga obligasi,
sehingga dividen yield dari saham lebih rendah dari current yield dari obligasi
Hak Suara
Pemegang saham memiliki hak suara yang dapat ikut menentukan hal-hal yang
mempengaruhi jalannya perusahaan.
2
3. NILAI SAHAM
Nilai par (par value) : digunakan untuk menunjukkan nilai tertera (stated value) atau
nominal (face value). Nilai ini sebenarnya tidak mengukur apa-apa, kecuali untuk akuntansi
yang semula menjadi dasa penilaian kewajiban hukum pemegang saham
Nilai buku (book value) : menunjukkan besarnya penyertaan pemegang
saham
(stockholders' equity) di perusahaan.
Nilai Likuidasi (liquidation value) : merupakan indikasi mengenai nilai lelang perusahaan
bila terpaksa ditutup dan berhenti beroperasi.
Nilai pasar (market value) : harga pasar dari suatu emisi saham , dan merupakan petunjuk
bagaimana para pelaku pasar secara keseluruhan mengukur nilai dari saham itu.
Nilai investasi (investment value) : merupakan indikasi nilai yang diberikan oleh investor
terhadap saham yang didasarkan atas perkiraan serta harapannya tentang perilaku hasil
dan risiko dari suatu saham
4. D E V I D E N.
Deviden merupakan salah satu dari dua sumber penghasilan bagi investor dari pemilikan
saham bahkan sebagian investor, dividen merupakan sumber penting atau satu-satunya
sumber penghasilan
KEBIJAKSANAAN DEVIDEN
Kebijaksanaan Dividen Regular : didasarkan atas pembayaran dalam rupiah tetap setiap
periode. Tujuannya menjamin tingkat deviden yeng teratur dan konsisten, maksudnya,
memperbesar kepercayaan investor.
Kebijaksanaan Dividen Ekstra : dimana perusahaan secara periodeik mengumumkan
deviden ekstra bila tingkat laba lebih tinggi dari normal, dan perusahaan memiliki cadangan
dana yang besar untuk membayar dividen.
Kebijaksanaan Payout Ratio Tetap : yang menjaga agar persentase setiap rupiah dari laba
yang dibagikan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen tunai dapat konstan
5. PERPAJAKAN
Pajak senantiasa merupakan faktor yang harus diperhitungkan dalam penghasilan dividen.
3
6. JENIS DAN PENGGUNAAN SAHAM
Blue chips : saham yang tak tertandingi dalam mutu dan mempnyai pengalaman yang
panjang dan stabil dalam laba dan dividen
Saham penghasilan (income stock) : saham yang memiliki pengalaman yang panjang dan
berkelanjuatan dalam pembayaran dividen di atas rata-rata secara regular.
Saham pertumbuhan (growth stock) : saham yang telah ( dan diharapkan terus )
mengalami laju pertumbuhan yang tinggi secara konsisten dalam operasi dan laba.
Saham spekulatif
(speculative stock) : saham yang menawarkan harapan bahwa
harganya akan naik.
Saham Siklikal (cyclicak stock) : saham yang penghasilannya berhubungan erat dengan
tingkat kegiatan usaha umum.
Saham defensif (defensive stock) : saham yang harganya tetap stabil ( atau malahan
meningkat ) bila kegiatan ekonomi menurun
7. STRATEGI INVESTASI
Pada dasarnya , saham dapat digunakan untuk mencapai tiga tujuan investasi utama :
Sebagai gudang nilai : berati investor mengutamakan keamanan prinsipal, sehingga mereka
akan mencari saham blue chips dan saham nonspekulatif lainnya
Untuk pemupukan modal, berarti investor mengutamakan invetasi jangka panjang,
sehingga mereka akan mencari saham pertumbuhan untuk memperoleh capital gain atau
saham penghasilan untuk mendapatkan dividen
Sebagai sumber penghasilan, berarti mereka akan mencari saham penghasilan yang
bermutu-baik dan hasil tinggi
Berbagai strategi investasi dikembangkan untuk mencapai tujuan-tujuan
investasi tsb :
Beli dan tahan (buy and hold) : dengan menempatkan uang pada wahana investasi yang
aman, dan melihatnya berkembang dari waktu ke waktu.
Penghasilan tinggi (higt income) : dimana investor mengejar tingkat penghasilan berjalan
yang tinggi, dengan saham yang memberikan deviden yang terus meningkat dimasa depan.
Pertumbuhan jangka panjang yang bermutu (quality long-term growth) : yang
mengejar capital gain sebagai sumber hasil yang utama.
Manajemen saham agresif (aggressive stock management): merupakan strategi mencari
penghasilan melalui manajemen portofolio dan perdagangan saham yang agresif untuk
mendapatkan dividen dan capital gain.
4
Spekulasi dan perdagangan jangka pendek (speculation and short-term trading) :
menganut strategi yang spekulatif dengan tujuan semata-amta untuk mendapatkan capital
gain dalam jangka pendek.
8. PENILAIAN HARGA SAHAM
Laba Per Saham atau Earning Per Share ( EPS ):
Merupakan ratio yang menunjukkan berapa besar keuntungan (return) yang diperoleh
investor atau pemegang saham per saham. Semakin tinggi nilai EPS tentu saja
menggembirakan pemegang saham karena semakin besar laba yang disediakan untuk
pemegang saham
Laba bersih
EPS = --------------------Jumlah Saham
Price Earning Ratio ( PER )
Menggambarkan apresiasi pasar terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan
laba. PER dihitung dalam satuan kali
Harga Saham
PER = -------------------EPS
Jumlah saham
= modal ditempatkan & disetor penuh : nilai nominal
Laba bersih per saham = laba bersih : jumlah saham
Nilai Buku (Book Value / BV)
Menggambarkan perbandingan total modal ( ekuitas ) terhadap jumlah saham.
Total Ekuitas
BV = --------------------------------Jumlah Saham Beredar
Price to Book Value / PBV
Menggambarkan seberapa besar pasar menghargai nilai buku saham suatu peruahaan.
Makin tinggi ratio ini berarti pasar percaya akan prospek perusahaan.
5
Harga saham
PBV = --------------------------Nilai Buku Saham
Divident Payout Ratio / DPR
Persentase tertentu dari laba perusahaan yang dibayarkan sebagai dividen kas kepada
pemegang saham
CONTOH LEMBAR SAHAM :
--===0===-
BAB VIII
PENENTUAN HARGA “OPSI”
( Pertemuan ke-10 )
6
Pembahasan Mengenai:
1. Opsi Beli (Call Option)
2. Opsi Jual (Put Option)
Opsi (option) sesungguhnya merupakan kontrak yang memberikan hak kepada pemilik atau
pemegangnya (option buyer, option holders) untuk membeli atau menjual sejumlah tertentu
saham opsi (Optioned Stock) suatu perusahaan tertentu dengan harga tertentu (exercise price,
contract price, striking price) dalam waktu atau tanggal jatuh tempo tertentu (expiration date).
Karena merupakan hak, maka pemegang opsi dapat menggunakannya atau tidak.
Berdasarkan periode waktu penggunaannya, opsi dibedakan menjadi 2 yaitu:
1. Opsi tipe Eropa (European Option) adalah opsi yang dapat digunakan hanya pada tanggal
jatuh tempo.
2. Opsi tipe Amerika (American Option) adalah opsi yang dapat digunakan sebelum tanggal
atau pada tanggal jatuh tempo.
Berdasarkan jenis hak yang diberikan kepada pemegangnya, opsi dapat dibedakan menjadi 2,
yaitu:
1. Opsi Beli (Call Option) adalah opsi yang member hak kepada pemegangnya untuk membeli
sejumlah tertentu saham suatu perusahaan tertentu dari penerbit opsi pada harga tertentu
setiap waktu sampai suatu tanggal tertentu (tanggal jatuh tempo).
2. Opsi Jual (Put Option) adalah opsi yang memberi hak kepada pemegangnya untuk menjual
sejumlah tertentu saham suatu perusahaan tertentu kepada penerbit opsi pada harga
tertentu setiap waktu sampai suatu tanggal tertentu (tanggal jatuh tempo).
Dengan demikian ada 4 pihak yang terlibat dalam transaksi opsi, yaitu :
1. Pembeli atau pemegang opsi beli (call holder): memiliki hak untuk membeli sejumlah
tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu.
2. Penerbit atau penjual opsi beli (call writer): menerima pembayaran dan berjanji
menyerahkan sejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu.
3. Pembeli atau pemegang opsi jual (put holder): memiliki hak untuk menjual sejumlah
tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu.
4. Penerbit atau penjual opsi jual (put writer): menerima pembayaran dan berjanji untuk
membeli ejumlah tertentu saham dengan harga tertentu dan dalam waktu tertentu.
1. OPSI BELI (CALL OPTION)
Ada 4 hal penting yang perlu diperhatikan dalam kontrak opsi beli, yaitu:
1. Perusahaan yang sahamnya akan dibeli.
2. Jumlah saham yang dapat dibeli.
3. Harga pembelian atau harga penyerahan (exercise price) saham tersebut.
4. Tanggal berakhirnya hak membeli (tanggal jatuh tempo)
Contoh kasus:
7
Pada tgl 10 Juni 2010 harga pasar saham PT. A adalah Rp. 2.100 per-lembar. Pada tanggal
tsb B melakukan transaksi opsi beli saham PT. A seharga Rp.2.000 per-lembar hingga
tanggal 10 Agustus 2010. Harga opsi beli tersebut adalah Rp.300 per-lembar.
Dalam contoh tsb, harga penyerahan adalah Rp.2.000, tanggal jatuh tempo adalah 10
Agustus 2010, dan premi opsi adalah Rp. 300 per-lembar. Jika B melaksanakan hak opsi
yang dimilikinya, maka ia harus membayar Rp.2.000 per-lembar saham, terlepas berapapun
harga pasar saham PT. A saat itu dan memperoleh saham opsi tersebut dari penerbit opsi
beli.
Keputusan melaksanakan opsi beli atau tidak, ditentukan oleh harga pasar saham opsi dan
harga penyerahannya. Untuk lebih jelasnya diberikan contoh berikut ini:
Penghitungan Laba(Rugi) Opsi Beli
HARGA PASAR
(1)
Rp. 1.300
1.500
1.700
2.000
2.100
2.300
2.500
HARGA
PENYERAHAN (2)
NILAI
OPSI BELI (3)
Rp. 2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
Rp.
0
0
0
0
100
300
500
PREMI OPSI
(4)
Rp. 300
300
300
300
300
300
300
LABA(RUGI)
(5)=[3]-[4]
Rp. (300)
(300)
(300)
(300)
(200)
0
200
Pada tabel diatas tampak bahwa kerugian maksimal dari sebuah opsi beli adalah sebesar
harga opsi tersebut atau sebesar premi opsi yang telah dibayarkan kepada penerbit opsi.
Kerugian tersebut akan dapat diminimalkan jika harga saham di pasar lebih tinggi dari harga
eksekusi. Semakin tinggi harga pasar saham, maka keuntungan pemegang opsi akan
semakin besar.
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa:
1. Pada saat harga pasar saham lebih rendah dari harga penyerahan, maka opsi beli
bernilai 0 (nol) dan pemegang opsi beli tidak akan menggunakan haknya dan ia akan
mengalami kerugian sebesar premi opsi yang telah dibayarkan kepada penerbit opsi.
Opsi ini disebut “Out of The Money”.
2. Pada saat harga pasar saham jauh lebiih tinggi dari harga penyerahan, maka opsi beli
bernilai (+) dan pemegang opsi beli akan menggunakan haknya karena ia akan
memperoleh keuntungan. Opsi ini disebut dengan “In The Money”.
3. Pada saat harga pasar saham sama dengan harga penyerahan, maka opsi beli berbilai 0
(nol) dan pemegang opsi beli tidak akan menggunakan haknya, karena ia akan
mengalami kerugian sebesar premi opsi yang telah dibayarkan kepada penerbit opsi.
Opsi ini disebut “At The Money”.
2. OPSI JUAL (PUT OPTION)
Ada 4 hal penting yang perlu diperhatikan dalam kontrak opsi beli, yaitu:
1. Perusahaan yang sahamnya akan dijual.
8
2. Jumlah saham yang dapat dijual.
3. Harga penjualan atau harga penyerahan (exercise price) saham tersebut.
4. Tanggal berakhirnya hak menjual (tanggal jatuh tempo)
Contoh kasus:
Pada tgl 10 Juni 2010 harga pasar saham PT. A adalah Rp. 2.100 per-lembar. Pada tanggal
tsb B melakukan transaksi opsi jual saham PT. A seharga Rp.2.000 per-lembar hingga
tanggal 10 Agustus 2010. Harga opsi jual tersebut adalah Rp.300 per-lembar.
Dalam contoh tsb, harga penyerahan adalah Rp.2.000, tanggal jatuh tempo adalah 10
Agustus 2010, dan premi opsi adalah Rp. 300 per-lembar. Jika B mengeksekusi opsi yang
dimilikinya, maka ia akan menerima Rp.2.000 per-lembar saham, terlepas berapapun harga
pasar saham PT. A saat itu dan menyerahkan saham opsi ke penerbit opsi beli.
Keputusan melaksanakan opsi jual atau tidak, ditentukan oleh harga pasar saham opsi dan
harga penyerahannya. Untuk lebih jelasnya diberikan contoh berikut ini:
Penghitungan Laba(Rugi) Opsi Jual
HARGA PASAR
(1)
HARGA
PENYERAHAN (2)
NILAI
OPSI BELI (3)
PREMI OPSI
(4)
Rp. 1.300
1.500
1.700
2.000
2.100
2.300
2.500
Rp. 2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
Rp.
Rp. 300
300
300
300
300
300
300
700
500
300
0
0
0
0
LABA(RUGI)
(5)=[3]-[4]
Rp.
400
200
0
(300)
(300)
(300)
(300)
Pada tabel diatas tampak bahwa kerugian maksimal dari sebuah opsi jual akan terjadi pada
saat harga pasar saham opsi bernilai nol Keuntungan maksimal tersebut akan identik
dengan besarnya harga penyerahan. Sedangkan kerugian maksimal dari opsi jual adalah
sebesar harga opsi tersebut. Kerugian ini terjadi pada saat harga pasar saham sama dengan
atau lebih tinggi daripada harga penyerahan.
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa:
1. Pada saat harga pasar saham opsi jauh lebih rendah dari harga eksekusi, maka opsi jual
bernilai positif dan pemegang opsi jual akan menggunakan haknya. Opsi ini disebut “In
The Money”. Dalam hal ini opsi jual merupakan selisih antara harga penyerahan dengan
harga pasar saham.
2. Pada saat harga pasar saham opsi lebih tinggi dari harga penyerahan, maka opsi jual
bernilai 0 (nol) dan pemegang opsi jual tidak akan menggunakan haknya, karena ia bisa
menjual sahamnya dengan harga yang lebih tinggi dari harga penyerahan pasar.
Kerugian maksimal yang di derita pemegang opsi jual (karena tidak menggunakan
haknya) akan identik dengan premi opsi yang telah dibayarkan kepada penerbit opsi.
Opsi ini disebut “Out of The Money”.
9
3. Pada saat harga pasar saham sama dengan harga penyerahan, maka opsi jual bernilai 0
(nol) dan pemegang opsi jual akan menanggung kerugian sebesar premi opsi yang telah
dibayarkan kepada penerbit opsi. Opsi ini disebut “At The Money”.
--===0===-
BAB IX
INVESTASI REAL ESTATE
( Pertemuan ke-11 )
10
Pembahasan Mengenai:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Sifat-sifat Investasi Real Estate
Tujuan dan Kendala
Lingkup Analisa
Determinan Nilai
Perkiraan Nilai Pasar
Prakiraan Hasil Investasi
Nilai Sekarang Aliran Tunai dan Perkiraan Hasil
1. SIFAT-SIFAT INVESTASI REAL ESTATE.
Investasi dalam real estate berbeda dengan efek atau sekuritas, karena dalam real estate
investor dapat mengendalikannya, sedang dalam sekuritas investor tergantung sama sekali
dari pasar, yang sebagian terbesar di luar kekuasaan untuk mengendalikannya. Dalam real
estate, investor harus dapat melakukan manajemen dengan baik. Investor menjadi manajer
yang harus membuat keputusan, seperti: berapa sewa yang harus dikenakan, berapa besar
biaya pemeliharaan dan perbaikan, bagaimana syarat-syarat perjanjian pembelian,
penjualan atau sewa-menyewa.
Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam :
(a) Jenis-jenis properti,
(b) Posisi kepemilikan atau hutang,
(c) Investasi kelompok atau individual.
Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga golongan, yaitu:
a. Tempat tinggal pribadi (personal residence), berupa rumah keluarga, kondominium,
rumah-susun yang dimiliki dan menjadi tempat-tinggal keluarga.
Jenis ini merupakan investasi yang paling aman. Rumah tinggal-pemilik umumnya
mengandung risiko hilang modal rendah dan memberi potensi apresiasi/kenaikan
harga.
b. Properti penghasilan (income property), yaitu properti yang disewakan, seperti gedung
apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan.
Kemungkinan kerugian lebih besar, akibat dari kecerobohan penyewa, kelebihan unit
persewaan yang saling bersaing, atau manajemen yang jelek. Tetapi potensi laba juga
lebih besar dan pertumbuhan kebutuhan ruangan, kenaikan sewa, dan apresiasi harga.
c. Properti spekulatif (speculative property), seperti: tanah, bangunan, pompa bensin.
Peluang untuk mendapat keuntungan besar terbuka lebar, tetapi kemungkinan
menderita rugi besar juga tinggi. Sifat spekulatif timbul dan ketidak-pastian yang besar.
Misalkan: kabar akan dibangunnya kompleks perumahan di suatu kawasan, bisa
menimbulkan spekulasi pembelian tanah untuk nantinya dijual kembali.
Investasi real estate bisa dilakukan dengan posisi sebagai pemilik (equity) atau sebagai
debitur (debt). Investasi dalam bentuk hutang real estate dapat berupa hipotek
11
(mortgage) dan perjanjian trust (deeds of trust). Investasi hutang ini memberikan
keamanan hasil, jika peminjam diharuskan untuk menanggung setidak-tidaknya 20%
dalam posisi kepemilikan dalam hipotek properti (tidak lebih dari 80% rasio pinjaman
terhadap-nilai properti).
Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan individual, trust, tate, atau
firma terbatas. Investasi dengan kepemilikan property individual memberikan
kekuasaan pengendalian yang besar, tetapi kelemahannnya meñyangkut terbatasnya
modal perorangan untuk pengadaan property. Trust investasi real estate (real estate
investment trust) adalah perusahaan investasi yang menanam modal (yang diperoleh
melalui penjualan sahamnya kepada investor) dalam hipotek dan berbagai jenis
instrumen investasi real estate. Firma terbatas (limited partnership) adalah bentuk
organisasi di mana beberapa partner tertentu menjadi partner terbatas (limited
partner) yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya, sedang
partner umum (general partner) menjadi manajer (managing partner) yang mempunyai
tanggung jawab penuh dan membuat sebagian besar keputusan.
2. TUJUAN DAN KENDALA
Dalam investasi real estate terdapat beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini, perlu
ditetapkan kendala dan tujuan baik yang finansial maupun yang nonfinansial.
Kendala atau batasan finansial menyangkut :
(a) Hubungan risiko-hasil (risk return relationship) yang dapat diterima
(b) Jumlah modal (tertentu) yang ingin atau mampu disediakan oleh real estate.
Sedangkan tujuan finansial sering dinyatakan dalam:
1. Nilai-sekarang bersih (net present-value)
2. Perkiraan hasil (approximate yield)
3. Periode pembayaran kembali (payback period)
4. Rasio perlindungan pajak (tax shelter ratio)
Keberhasilan investasi real estate memerlukan investor untuk menyusun kriterianya sendiri
berdasar kebutuhannya dan kondisi pasar setempat.
Meskipun investor melakukan investasi real estate untuk memperoleh hasil finansial,
namun demikian, investor juga menghadapi faktor-faktor non finansial, karena itu investor
perlu menentukan kendala / batasan dan tujuan yang bersifat nonfinansial juga.
3. LINGKUP ANALISA
Lingkup analisa investasi real estate menyangkut empat faktor utama, yaitu: faktor-faktor
fisik, hak, waktu, dan geografi.
1. Fisiknya properti. Bila investor membeli real estate, harus dipastikan bahwa ía
mendapatkan baik kuantitas maupun kualitas properti yang diinginkan. Masalah akan
timbul bila investor tidak dapat memperoleh hasil survai lapangan; ukuran yang tepat;
atau hasil inspeksi mengenai kerusakan, seperti rayap, kebocoran, kelistrikan. Selain itu,
transaksi real estate tidak selalu meliputi properti pribadi, yaitu properti yang tidak
12
melekat relatif tetap pada real estate. Investor mengira pembeliannya termasuk juga
unit AC, gorden, kulkas, ternyata keliru. Oleh karena itu, dalam menandatangani
kontrak pembelian real estate, harus dipastikan seluruh bagian properti yang
diharapkan investor.
2. Hak atas properti. Dalam pembelian real estate, investor sebenarnya tidak membeli fisik
properti. Apa yang dibeli investor adalah satu paket hak legal yang tidak hanya
membatasi cara-cara memanfaatkan properti, tetapi juga membebani kewajibankewajiban tertentu. Hak dan kewajiban mi terkandung dalam sifat, kegunaan, dan
batasan legal atas real estate. Sering investor membeli real estate ternyata tidak
memperoleh hak yang sempurna, atau tidak bisa menggunakannya sesuai maksud
tujuannya. Oleh karena itu diperlukan penelitian legal oleh ahli properti.
3. Jangka-waktu investasi. Harga real estate bisa naik dan turun. Kekuatan pasar bisa
menariknya ke atas, tetapi di waktu lain harga bisa nierosot. Namun dalam menilai
apresiasi dan depresiasi investasi real estate, perlu ditentukan kerangka jangkawaktunya. Investor yang melakukan investasi jangka-panjang, praktis akan
mengabaikan perubahan harga dan bulan ke bulan. Sedangkan investor yang spekulatif
akan menginginkan laba yang cepat. Investor jangka-pendek memperhatikan setiap
perubahan kekuatan pasar, sedangkan investor jangka-panjang mempertimbangkan
potensi pertambahan penduduk.
4. Wilayah geografis. Real estate adalah komoditi tempat; nilainya berhubungan langsung
dengan apa yang terjadi di lingkungannya. Beberapa properti, wilayahnya hanya
menyangkut beberapa ratus meter, seperti toko atau warung barang-barang kebutuhan
sehari-hari. Properti lainnya, wilayahnya menyangkut beberapa kilometer, seperti pusat
perbelanjaan. Oleh karena itu investor properti perlu menentukan batas-batas
wilayahnya dalam menganalisa investasinya.
4. DETERMINAN NILAI
Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu: permintaan,
penawaran, properti itu sendiri dan proses pengalihan properti.
1. Permintaan, adalah keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau menyewa
suatu properti tertentu. Umumnya, permintaan berasal dan tiga sumber pokok, yaitu:
a. Dasar ekonomis. Dalam pasar real estate, sumber daya-belinya berasal dari
pekerjaan. Nilai properti akan naik bila kesempatan kerja meningkat, dan
sebaliknya. Oleh karena itu untuk memperkirakan permintaan realestate, perlu
diteliti perkiraan akan lapangan kerja di wilayah pasar itu.
b. Sifat kependudukan. Analisa permintaan akan properti harus diarahkan pada
demografi dan psikografi. Demografi menyangkut hal-hal seperti: ukuran besarnya
rumah tangga, struktur umur, jenis pekerjaan, jenis kelamin, dan status perkawinan.
Psikografi rnenyangkut sifat mental masyarakat, seperti kepribadian, gaya hidup,
dan selera.
c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing). Kenaikan suku bunga dan pengetatan
pinjaman hipotik mengakibatkan turunnya permintaan dan harga real estate, dan
sebaliknya. Saat mi, pemberi pinjaman atau bank hipotik menawarkan berbagai
jenis instrumen hipotil yang menyangkut variasi dalam suku bunga dan pembayaran
cicilannya.
13
2. Penawaran. Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian
atas persaingan. Oleh karena dalam menjual properti, pembeli hanya akan membayar
harga sebagaimana yang ditawarkan oleh pesaing dan / atau properti lain yang serupa.
Dalam bidang real estate, persaingan tercermin dalam bentuk properti serupa yang
ditawarkan. Misalnya: investor yang menjual rumah, persaingannya adalah rumah lain
yang dijual di sekitar itu.
3. Properti. Nilai jual atau sewa dan suatu properti tidak hanya ditentukan oleh
permintaan dan penawaran atau oleh kebutuhkan dan harga. Dalam real estate,
properti itu sendiri merupakan faktor yang berdiri sendiri, karena memiliki nilai
kegunaan dan kemanfaatan sendiri. Keunggulan nilai dan keunggulan kompetitif dari
suatu properti dipengaruhi oleh lima faktor, yaitu:
a. Restriksi penggunaan. Hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai peraturan
membatasi penggunaan properti,seperti: ijin membuat bangunan (1MB),
persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan penghunian kondominium atau
rumah susun, perjanjian sewa-menyewa. Oleh karena itu, investasi real estate harus
disesuaikan penggunaannya dengan hukum dan peraturannya.
b. Analisa lingkungan. Lokasi merupakan salah satu faktor terpenting yang
menentukan nilai real estate, dalam arti lokasi yang baik akan meningkatkan potensi
investasi properti. Lokasi yang baik memiliki dua dimensi yaitu:
 Kemudahan (convenience), yaitu jangkauan suatu properti terhadap tempattempat yang sering dikunjungi oleh para pemilik atau penyewa properti, yaitu:
sekolah, sarana rekreasi, kantor/tempat kerja, tempat ibadah, dan pusat
perbelanjaan.
 Lingkungan (environment), yiitu berbagai aspek di sekeliling property baik fisik
maupun non fisik yang membenikan kemanfaatan pada properti, yaitu
lingkungan:
o alam, seperti: penghijauan, kebebasan polusi
o estetika, seperti: ketertiban bangunan dan arsitektur
o sosio ekonomis seperti: sifat dan gaya hidup mereka yang tinggal atau
bekeija di situ.
o legal, seperti: berba’ni restriksi yang membatasi penggunaan properti.
o fiskal, seperti: kewajiban membayar pajak (PBB) dan hak atas keamanan,
kebersihan (dan aparat setempat).
c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dan properti yang menjadi kepentingan investor
menyangkut:
 ukuran luas properti: untuk rumah tinggal ada yang menghendaki halaman yang
luas dan ada yang tidak menghendakinya; untuk bangunan komersial,
diperlukan tempat parkir.
 kualitas properti, seperti kesuburan tanah untuk penghijauan, ketinggian tanah
dan drainase untuk menghindari banjir.
d. Perbaikan. Dalam real estate, perbaikan berarti tambahan-tambahan pada properti,
seperti: kebun, lantai parkir, trotoar. Selain itu, harus dilakukan pengaturan
ruangan, pemenuhan perlengkapan ruangan, penyediaan jalan antar ruangan, dan
sebagainya.
e. Pengelolaan properti (property management). Investasi properti tidak secara
otomatis selalu memberikan aliran penghasilan dengan sendirinya. Real estate atau
14
properti harus dikelola dengan baik dan benar. Manajemen properti pada pokoknya
berfungsi untuk mendapatkan tingkat kemanfaatan yang optimal dan suatu
properti, dan menggunakannya dengan biaya serendah mungkin. Fungsi tersebut
termasuk kegiatan sehari-hari seperti: penagihan sewa, pemeliharaan dan
perbaikan, pencatatan dan pembukuan keuangan, serta kegiatan yang menyeluruh,
seperti: peningkatan dan pengembangan mutu properti, perlindungan terhadap
bahaya kebakaran, kebanjiran, kecunian, dan sebagainya.
4. Proses transfer properti. Pasar properti tidak bisa disebut efisien karena kurangnya
aliran dan pertukaran informasi yang baik antara pembeli dan penjual, dan antara
penyewa dan yang menyewakan; selain itu sebagian besar keputusan berada di tangan
pemilik properti sendiri. Oleh karena itu, untuk memperbaiki proses jual-beli,
pengalihan atau transfer properti perlu dilakukan peningkatan promosi dan perbaikan
negosiasi.
 Promosi properti dilakukan melalui ikian, pameran, diskon serta hadiah, dan
penjualan perorangan.
 Negosiasi memerlukan keakhlian!keterampilan untuk mendapatkan harga dan
persyaratan yang baik.
5. PERKIRAAN NILAI PASAR
Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena berbagai
alasan.
1. Setiap properti itu unik.
2. Syarat dan kondisi penjualan sangat beraneka-ragam.
3. Informasi pasar tidak sempurna.
4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi penjual tidak
mempunyai cukup waktu.
5. Pembeli juga harus bertindak cepat.
Oleh karena itu, nilai pasar yang sebenarnya dan properti tidak bisa diketahui dengan pasti,
sehingga banyak properti dijual dengan harga yang lebih tinggi atau lebih rendah dari
perkiraan nilai pasar.
Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal tiga pendekatan, yaitu :
a. Pendekatan biaya, didasarkan atas pemikiran bahwa investor tidak perlu membayar
harga properti yang lebih besar daripada biaya untuk membangunnya lagi dengan
harga-harga tanah, tenaga, dan bahan bangunan saat mi. Pendekatan mi hanya cocok
untuk bangunan relatif baru, karena untuk properti lama menghadapi komplikasi dan
penyusutan, keausan, bahan. dan desain lama.
b. Pendekatan penjualan komparatif, menggunakan harga-harga jual dan properti yang
serupa sebagai vaniabel masukan pembanding. Namun karena setiap properti bersifat
unik, maka jika investor bisa mengetahui setidaktidaknya satu properti yang terjual
lebih tinggi dan satu yang lebih rendah dan properti yang dikehendaki, maka kedua
harga jual itu bisa menjadi batas perkiraan nilai pasar dan properti yang bersangkutan.
c. Pendekatan penghasilan, menggunakan pninsip kapitalisasi yang secara teknis berarti
mengubah aliran penghasilan mendatang ke dalam nilai-sekarang (present value).
15
6. PRAKIRAAN HASIL INVESTASI
Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai-pasar
dan analisa investasi. Kedua konsepsi tersebut memang berbeda, sehingga penggunaannya
secara bersamaan akan memberikan gambaran yang lebih baik apakah suatu properti
tertentu akan memenuhi tujuan investasi bagi investor.
Perbedaan antara konsepsi nilai-pasar dan analisa investasi yang akan saling melengkapi
tersebut menyangkut empat faktor :
a. Retrospektif dan prospektif. Pendekatan nilai-pasar bersifat retrospektif dengan
melihat harga jual properti serupa yang baru lalu untuk memperkirakan harga dan suatu
properti tertentu di masa mendatang. Sedangkan analisa investasi memperkirakan
berbagai determinan nilai seperti ekonomi; kependudukan, daya-beli, dan potensi
sumber persaingan yang akan datang.
b. Impersonal dan personal. Pendekatan nilai-pasar memperkirakan harga properti
berdasarkn analisa pasar secara umum. Namun sebenarnya setiap pembeli dan penjual
properti mempunyai kebutuhan masing-masing yang unik, sehingga setiap transaksi
real estate selalu dipengaruhi oleh keinginan untuk memenuhi kebutuhan masingmasing individu tersebut. Dalam hal itu, analisa investasi berusaha membuat penilaian
setiap transaksi properti berdasarkan tujuan dan kendala pribadi dan pihak penjual dan
pembeli.
c. Transaksi tunai dan transaksi pembelanjaan. Konsepsi nilai-pasar atau pendekatan
penghasilan menggunakan asumsi pembelian tunai (unleverage). Alternatif cara
pembelian lain adalah dengan menggunakan cara pembelanjaan (financing atau
leverage). Penggunaan leverage mengandung dimensi risiko-hasil yang berbeda, dalam
arti:
 Risiko investasi bertambah karena dana yang dipinjam harus dibayar kembali atau
pembayaran cicilan harus dilunasi.
 Hasil investasi bisa positif bila lebih besar daripada biaya dana pinjaman (positive
leverage), atau negatif bila hasilnya lebih rendah daripada biaya dana pinjaman
(negative leverage ).
d. NOI dan aliran tunai. Konsepsi nilai-pasar menggunakan pendekatan penghasilan
berdasar kapitalisasi penghasilan operasi neto. Tetapi, investor real estate sering
menggunakan cara pembelanjaan dalam pembelian properti. Cara pembelanjaan
tersebut menghitung hasil investasi berdasar diskon/nilai-sekarang dan aliran tunai
(discounted cash flow) atau perkiraan hasil (approximate yield) untuk menentukan
kelayakan suatu investasi real estate yang direncanakan.
7. NILAI SEKARANG ALIRAN TUNAI DAN PERKIRAAN HASIL
Dengan menggunakan teknik nilai-sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan suatu
invetasi properti. Asumsinya adalah bahwa properti dipegang untuk beberapa tahun, dan
dalam masa (holding period) tersebut properti memberi hasil (misalnya sewa), setelah akhir
masa itu properti dijual; dapat juga selama holding period, properti tidak memberi hasil
tetapi memerlukan pengeluaran biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitungan
sebagai berikut:
a. Aliran tunai sesudah pajak tahunan (annual after tax cash flow) dan nilai sekarang aliran
tunai tersebut (present value).
16
b. Hasil penjualan sesudah pajak (after tax proceed of sale) dan nilai-sekarang hasil
penjualan tersebut (present value)
BAB X
EMAS & INVESTASI TAMPAK LAINNYA
( Pertemuan ke-12 )
Pembahasan Mengenai:
1. Pengertian
2. Sifat - Sifat
3. Investasi Emas
17
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Emas sebagai Wahana Investasi
Investasi Tampak Lainnya
Perak
Logam Strategis
Berlian
Barang Koleksi
1. PENGERTIAN.
Pada dasarnya, investasi dapat dibedakan dalam dua jenis utama, yaitu:
a. Investasi-tampak (tangible investment), ialah investasi yang dapat dilihat dan diraba,
serta memiliki bentuk atau substansi nyata, seperti: real estate, emas, perak, berlian,
benda seni, barang antik, dan koleksi.
b. Aktiva finansial (financial asset), ialah surat berharga yang membuktikan hak,
kepemilikan, atau opsi untuk memperoleh kepentingan atas kekayaan yang tampak
atau tidak tampak, seperti saham, obligasi, opsi.
2. SIFAT-SIFAT
Investasi-tampak memiliki sifat-sifat tertentu yang mengandung kemanfaatan sekaligus
kelemahan dibanding investasi lainnya.
a. Kelas Investasi Tersendiri
 Sebagian investasi-tampak, seperti emas dan berlian bersifat portabel (dapat
dibawa), sedangkan sebagian lainnya, seperti tanah dan bangunan tidak portabel.
Sifat tersebut mempengaruhi perilaku harganya.
 investasi portabel dipilih dalam masa kondisi nasional atau internasional tidak stabil,
karena investasi tersebut dapat dibawa atau dipindahkan jika keadaan memburuk.
 investasi yang tidak portabel dikehendaki dalam masa inflasi tinggi dan kondisi
politis yang stabil karena nilainya meningkat.
 Selain itu, pasar investasi-tampak juga sangat bervariasi. Berlian dan barang koleksi
menghadapi pasar yang tidak likuid dan terpecah, dengan biaya transaksi yang
tinggi. Sedangkan, pasar untuk emas dan perak cukup likuid dengan biaya transaksi
moderat
b. Bentuk-bentuk yang Populer
Berbagai jenis investasi-tampak termasuk:
 Metal berharga, yaitu emas dan perak
 Metal strategis, yaitu cobalt, chromium, gallium, germanium, indium, magnesium,
rhodium, dan titanium
 Batu berharga, yaitu berlian, rubi, dan emerald
 Barang koleksi, yaitu perangko, koin, benda seni, dan benda antik.
Satu sifat umum dan jenis investasi tersebut adalah nilai kelangkaannya sehingga
menarik para investor.
c. Kemanfaatan
18
Satu-satunya sumber hasil investasi dan investasi- tampak adalah apresiasi harga atau
capital gain. Kecuali untuk bangunan yang disewakan (rental properties) yang
memberikan penghasilan sewa periodik, investasi-tampak tidak memberikan
penghasilan-berjalan seperti bunga, dividen, dan sewa. Di lain pihak, investasi-tampak
sering membutuhkan pengeluaran biaya untuk penjagaan, pemeliharaan (tanah,
bangunan), dan asuransi (metal dan batu berharga serta barang koleksi).
3. INVESTASI EMAS
Sejak ratusan bahkan ribuan tahun, manusia telah tertarik pada emas. Saat in kepemilikan
emas masih merupakan kebutuhan bagi banyak investor. Motivasi untuk investasi dalam
emas didorong oleh dua faktor utama, yaitu tingginya laju inflasi serta instabilitas nasional
dan internasional secara umum, selain faktor psikologis investor yang menyertainya.
Investasi emas bisa dalam berbagai bentuk:
1. Balok Emas (gold bullion)
2. Perhiasan Emas (gold jewelry)
3. Keping Emas (gold coins)
4. Sertifikat Emas (gold certificates)
5. Emas-mendatang (gold futures)
4. EMAS SEBAGAI WAHANA INVESTASI
Emas merupakan wahana investasi yang cukup spekulatif di mana harganya dapat
berfluktuasi. Sumber hasil potensial dan emas hanya berupa apresiasi harga, maka investasi
emas hanya menguntungkan pada saat laju inflasi tinggi dan atau instabilitas politis.
Biaya transaksi dalam emas berupa komisi, mark up, dan pajak. Tetapi biaya transaksi
berbeda tergantung dan jenis emas dan kuantitasnya. Sertifikat emas mengandung biaya
komisi dan mark up yang rendah, serta tidak terkena pajak penjualan. Màkin besar
kuantitas yang diperdagangkan, makin rendah biaya transaksinya.
Biaya penyimpanan emas juga bervariasi tergantung jenis emas. Keping,- balok, dan
perhiasan emas dapat dengan mudah disimpan di kotak penyimpanan (safe deposit box) di
bank dengan biaya relatif renah. Sertifikat emas juga dapat disimpan di bank dengan biaya
penyimpanan (storage fee) kurang dari 1% nilainya setahun.
5. INVESTASI TAMPAK LAINNYA
Investasi-tampak lainnya meliputi logam berharga, batu berharga, dan barang koleksi. Jenis
investasi mi berbeda dengan emas (dan perak) dalam hal rendahnya likuiditas. Selain itu,
investasi tersebut memerlukan biaya-biaya lain yang tidak dibutuhkan pada saham dan
obligasi, yaitu asuransi dan biaya penyimpanan. Masalab lain menyangkut kemungkinan
pemalsuan, seperti pada benda seni.
6. PERAK (SILVER)
Investasi perak mengandung risiko. Pertama, berbeda dengan emas, perak mempunyai
banyak penggunaan industrial, khususnya dalam produk-produk fotografi; jika perak tidak
lagi dibutuhkan oleh industri foto, harganya akan merosot. Kedua, perak dalam kuantitas
yang besar ditimbun di berbagai tempat di seluruh dunia; jika harga perak meningkat, dapat
mengakibatkan pelepasan perak yang ditimbun ke pasar, sehingga menyebabkan harga
perak merosot
19
Berbagai bentuk investasi perak, termasuk: balok perak, kepingan perak, dan perdagangan
perak mendatang. Secara keseluruhan, perak merupakan investasi yang lebih spekulatif
daripada emas, penlaku harganya sangat fluktuatif, mengandung unsur risiko relatif tinggi,
dan tidak sebaik emas sebagai alat menanggulangi inflasi (inflation hedge).
7. LOGAM STRATEGIS (STRATEGIC METALS)
Logam strategis adalah logam-logam pertambangan yang dibutuhkan untuk produksi
barang, meliputi cobalt, chromium, gallium, germanium, indium, magnesium, rhodium, dan
titanium.
8. BERLIAN (DIAMONDS)
Berlian diminati oleh investor karena beberapa alasan. Pertama, berlian sangat langka dan
kerak bumi dan sangat mahal untuk mendapatkannya; nilai kelangkaannya menarik
investor-kolektor maupun pencinta perhiasan. Kedua, selama bertahun-tahun, pemasaran
batu yang belum dipotong dan tambang hampir sepenuhnya dikendalikan oleh satu
perusahaan, yaitu Perusahaan Tambang De Beers dan Afrika Selatan.
Namun di masa datang, produksi berlian dan Zaire, Brazil, dan Rusia diperkirakan akan
meningkat sehingga akan menurunkan kekuasaan De Beers.
Oleh karena setiap berlian itu unik, maka kejernihan, warna, potongan, dan berat karatnya
(satu karat berat ‘142 ounces) mempengaruhi nilainya. Kebanyakan investor harus
menggantungkan pada gemologist yaitu ahli penilai berlian untuk mengetahui kualitas
berlian.
9. BARANG KOLEKSI (COLLECTIBLES)
Barang koleksi mempunyai nilai karena daya tariknya bagi kolektor, seperti uang logam dan
perangko yang langka, benda seni, dan barang antik. Namun barang koleksi bisa meliputi
juga botol dan keramik kuno, karpet kuno, bahkan buku komik lama.
Investasi barang koleksi mengandung kerugian dan keuntungan tertentu. Kerugiannya,
barang koleksi merupakan investasi yang sangat. tidak likuid, pasaran penjualannya lambat,
dan biaya transaksinya tinggi dalam bentuk mark up dealer, komisi, dan pajak
Keuntungannya, barang koleksi bisa menjadi pelindung inflasi (inflation hedge), dapat
digunakan untuk dekorasi ruangan tempat tinggal dan kantor, serta memberikan
kesenangan dalam mengkoleksikan.
1. Koleksi perangko (philateli)
2. Koleksi uang logam (numismatics)
3. Benda seni (artwork)
4. Barang antik (antiques)
20
DAFTAR REFERENSI
1.
Sentanoe Kertonegoro, Analisa dan Manajemen Investasi, Widya Press
Jakarta, 1995
2.
Abdul Halim, Analisis Investasi, Salemba Empat, Jakarta, 2003.
3.
Frank J. Fabozzi, Manajemen Investasi, Salemba Empat, Jakarta, 1999.
21
4.
Bodie / Kane / Marcus, Investments Buku 2, Salemba Empat, Jakarta, 2006.
5.
David Sukardi Kodrat, Kurniawan Indonanjaya, Manajemen Investasi, Graha
Ilmu, Yogyakarta, 2010
22