SPI 306 - Portal Tata Ruang dan Pertanahan

01
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
02
Pendahuluan
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum
Pendahuluan (UU No. 2/2012)


03
Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin
tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum
dan pendanaannya.
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
diselenggarakan sesuai dengan:
Rencana Tata Ruang Wilayah;
a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;
b. Rencana Strategis; dan
c. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan
tanah.
Definisi (UU No. 2/2012)



04
Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah
dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan
adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)
Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil
kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan
tanah (pasal 1 butir 10).
Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai,
adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian
secara independen dan profesional yang telah
mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan
dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan
untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah
(pasal 1 butir 11).
Definisi (UU No. 2/2012)



05
Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau
memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).
Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas
tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda
yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat
dinilai (Pasal 1 butir 4).
Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa,
negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh
pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
06
Penerapan Penilaian
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum
Objek Ganti Kerugian (UU No.
2/2012)

•
•
•
•
•
07
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai
dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:
tanah;
ruang atas tanah dan bawah tanah;
bangunan
tanaman
Benda yang berkaitan dengan tanah;
dan/atau
• Kerugian lain yang dapat dinilai
kerugian non
fisik/tdk langsung
kerugian
fisik/langsung
atas real
properti
Kerugian Fisik/Langsung
08
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
 Tanah;
- dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian,
pemukiman, industri atau komersial
 Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna
Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat
pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas
bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna
Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang
merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun
dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas
bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
Kerugian Fisik/Langsung

09
Bangunan;
- dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
 Tanaman;
- dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau
tanaman keras
 Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan
sarana pelengkap bangunan.
Kerugian nonfisik (Penjelasan
UU)

10
Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat
dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan
dengan nilai uang, misalnya :
 kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan,
 biaya pemindahan tempat,
 biaya alih profesi, dan
 nilai atas properti sisa.
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung
11
Kerugian non fisik meliputi:
1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya
pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan
premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal
sebagai berikut :
 kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan
kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha
atau kehilangan pekerjaan
 biaya alih profesi (bila ada)
 kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan
adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya
dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang
digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung
12
2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana
yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan
waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat
pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah
tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya,
maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan
bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan
biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana
mestinya.
Nilai Pengganti Wajar/NPW (SPI*)


13
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan
pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan
Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan
unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang
diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti
dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai
Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012.
”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah
dari Nilai Pasar Properti”
Pemahaman NPW



14
Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat
diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan,
keuntungan dari suatu properti;
Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar
dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data
pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data
pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data
pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan
dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;
Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan
objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan
perundangan yang berlaku;
Pemahaman NPW (samb)


15
Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik
dan/atau
premium
yang
disebabkan
adanya
keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan
haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah
kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan
sebagaimana dimaksud dalam
SPI 306 ini dan
peraturan pelaksanaan lainnya;
kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada
kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada
penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh
peraturan perundangan yang berlaku.
Kerugian Fisik (langsung) = “Nilai
Pasar”
16
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
 Tanah;
 Ruang atas tanah dan bawah tanah;
 Bangunan;
 Tanaman;
 Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan
sarana pelengkap bangunan.
Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”
Kerugian Non Fisik (Tidak
Langsung)
17
Kerugian non fisik meliputi:
1. Penggantian
terhadap kerugian akibat adanya
pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan
premium (P) :
 kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian
rumah tinggal
 kerugian
yang berkaitan dengan kehilangan
pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih
profesi (bila ada)
2. Biaya transaksi (T),
3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B),
4. Kerugian sisa tanah (K),
5. Kerusakan fisik lain (R),
Komponen dasar penentuan NPW (draft
SPI)
NP
P
T
B
K
R
NP
W
• Atas dasar Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang
wajar
• Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi
• Biaya pindah, perizinan dan pajak
• Kompensasi masa tunggu (bunga)
• Kerugian sisa tanah
• Kerusakan fisik lain
• Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian
lainnya
18
Persyaratan Penilaian
19
Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang
memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut :
 Dilakukan
oleh Penilai yang kompeten dalam
pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan
tanah
 Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang
jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara
pemberi tugas dan Penilai
 Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan
yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang
sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada
Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI)
Format Perhitungan*
Objek Penilaian
Basis Inputan
20
Metode
Keterangan
Fisik :
• Tanah
Pasar dan non
Pasar
• Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pendapatan
• Bangunan
Biaya Penggantian
Baru
• Metode DRC
• Tanaman
Pasar
• Pend. Pendapatan/DCF
-
“Satu siklus”
• Pendekatan Data Pasar
-
Untuk tanaman non
komersial, dengan
menggunakan rujukan
dari instansi terkait
• Pendekatan Biaya
-
Untuk tanaman belum
menghasilkan
Format Perhitungan*
Objek Penilaian
21
Basis Inputan
Metode
Keterangan
Penggantian
terhadap kerugian
pelepasan hak dari
pemilik tanah yang
akan diberikan
dalam bentuk uang
(premium) khusus
bagi peruntukan
rumah tinggal
Tambahan yang
dihitung
berdasarkan bobot
persentase dari
nilai kerugian fisik.
Contoh :
20% - 30% dari
nilai ganti kerugian
fisik
-
Berdasarkan peraturan
perundanganundangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat dan
disetujui oleh para
pihak
Biaya transaksi
1. Biaya
pemindahan
2. Biaya
pengosongan
3. Biaya pajak
terkait
4. Biaya PPAT
Pendekatan
Biaya
Berdasarkan kajian
sosial ekonomi yang
dilakukan oleh
konsultan ahli dan/atau
peraturan perundangundangan yang berlaku
Kerugian :
Format Perhitungan*
Objek Penilaian
Basis Inputan
Metode
22
Keterangan
Kerugian :
Kompensasi masa
tunggu
Berdasarkan bunga bebas resiko atau
bunga deposito
bank pemerintah
Berdasarkan peraturan
perundanganundangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat
Kerugian sisa
tanah
Pasar
Pendekatan
Pasar dan
Biaya
Berdasarkan peraturan
perundanganundangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat
Kerusakan fisik
lainnya
Biaya Perbaikan
Pendekatan
Biaya
Berdasarkan peraturan
perundanganundangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat
23
Profesi Penilai
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum
Pendahuluan
24
Penilai dari masa ke masa
10-an
00-an
90-an
Perbankan, Pajak,
Pasar Modal,
Pelaporan Keuangan
Perbankan, Pajak & & Pengadaan Tanah
Pasar Modal
Perbankan, Pajak &
Pasar Modal
80-an
Penilai Properti & Bisnis
Perbankan dan Pajak
Penilai Properti
Dimana ’Nilai’ dibutuhkan?
Laporan
Keuangan
UU
PBB/BP
HTB/PD
RD
Ketentuan
Pengadaa
n Tanah
Kompensasi
Tanah
Standar
Akuntan
si
25
Pasar Modal
NILAI
Ekonomi
Pajak Tanah
& Bangunan
Peratura
n
OJK/Bap
epam
Agunan
Peratura
n BI/OJK
Siapa Penilai?
26

Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah :
 Seorang
yang
memiliki
kualifikasi,
kemampuan
dan
pengalaman
untuk
melakukan penilaian.

Anggaran Dasar MAPPI adalah :
 Penilai adalah seseorang yang berdasarkan
pendidikan, keterampilan dan pengalaman
yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi
untuk mengestimasi nilai ekonomis.
Siapa Penilai?

27
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008
:
Penilaian,
adalah
proses
pekerjaan
untuk
memberikan estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai
dengan SPI
 Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan penilaian.
 Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari
Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur
dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai
eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di
bidang Kekayaan Negara dan Lelang

Peraturan Terkait

28
Peraturan dan perundangan yang terkait dengan
Penilaian seperti pada :
 Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995
 PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN
 Permendagri No.17/2007 ttg BMD
 Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012
 Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah
 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008
 Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008
 Dan ketentuan lainnya yang terkait.
Penilai Publik
29
Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) :
 Klasifikasi Penilai Publik :
 Penilaian Properti (P)
 Penilaian Bisnis (B)
 Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai
Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)
 Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) :
 Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2);
 Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3)
 Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)
Lingkup Jasa Penilaian Properti
30
Bidang jasa Penilaian Properti meliputi :
a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta
pengembangan lainnya atas tanah
b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu
kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan
dalam proses produksi
c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat
kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan
dan perabotan kantor dan peralatan militer
d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan
kehutanan
e. Pertambangan
Lingkup Jasa Penilaian Bisnis

31
Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Entitas bisnis
Penyertaan
Surat berharga termasuk derivasinya
Hak dan kewajiban perusahaan
Aktiva tidak berwujud
Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu
kegiatan atau peristiwa tertentu (economic
damage) untuk mendukung berbagai tindakan
korporasi atau atas transaksi material
g. Opini kewajaran
Lingkup Jasa Lainnya

Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Konsultasi pengembangan properti
Desain sistem informasi aset
Pengelolaan properti
Studi kelayakan usaha
Jasa agen properti
Pengawasan pembiayaan proyek
32
Basis Kompetensi Penilai
33
Dalam pengembangan basis kompetensinya
seorang Penilai Profesional harus memiliki dan
dapat mengembangkan :






Kemampuan melakukan analisis dan riset
Kemampuan personal
Kemampuan berkomunikasi
Kemampuan dalam penggunaan teknologi
Manajemen proyek
Kemampuan memberikan pendapat profesional
METODE PENILAIAN :
1. PENDEKATAN DATA PASAR
(Market Data Approach)
2. PENDEKATAN BIAYA
(Cost Approach)
3. PENDEKATAN PENDAPATAN
(Income Approach)
34
Harga, Biaya dan Nilai
35
Harga
• dapat merupakan implikasi dari suatu
perubahan
yang ditawarkan dan
diterima oleh penjual dan pembeli dari
suatu penawaran atau transaksi yang
terjadi
Biaya
• digunakan dalam hubungannya dengan
suatu perolehan atau produksi, bukan
sebagai suatu perubahan (exchange).
Biaya lebih ditentukan sebagai fakta
atau estimasi saat ini
Nilai
• adalah konsep ekonomi yang merujuk
kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari
suatu barang atau jasa yang tersedia
untuk
dibeli
namun Nilai
bukan
merupakan fakta
Basis Kompetensi Penilai
Untuk memenuhi tingkat kompentensi
profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :
1.
2.
3.
4.
5.
36
yang
Pendidikan (education),
Pengalaman (experience)
Etika (ethics)
Continuing Professional Development (CPD)
Ujian (examination) dan Sertifikasi
Designasi Penilai Profesional
PDP +
PLP/Unive
rsity
Degree
Structured
training in
ethic &
standard
Profession
al Valuer
Work
experienc
e
Continuin
g
education
Licensing
Profession
al exam
(USP)
37
Penilai Publik (Persyaratan)
Designasi P
Designasi T
Designasi S
Serifikasi P (S1
Sertifikasi T (S2
Penilaian atau
lulus PDP)
Penilaian atau
lulus PLP)
Ujian
Sertifikasi
Penilai
Anggota
MAPPI - P
Anggota
MAPPI - T
38
(USP)
Anggota
MAPPI - S
Penilai
Publik
Perkembangan Anggota MAPPI
Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981 2012
4,000
800
3,500
600
3,000
400
2,500
2,000
200
1,500
1,000
(200)
500
-
(400)
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
MAPPI berdiri
pada tahun 1981
dengan jumlah
anggota dari
tahun ketahun
mengalami
peningkatan.
Hingga akhir
2012, jumlah
anggota MAPPI
tercatat sebesar
3.500 orang
dengan jumlah
Penilai Publik
sebanyak 370
orang
39
Jumlah Anggota
Penambahan
40
Kantor Sekretariat MAPPI PUSAT
Jl. Kalibata Raya No. 11 -12E
Jakarta 12740
Telepon: 021-7949079
Fax: 021-79181706
Email:[email protected]
Website:
www.mappi.or.id
Penilai Di Kancah Internasional
Negara
Australia
Canada
China
Hongkong
Indonesia
Japan
Malaysia
New
Zealand
Singapore
South
Korea
Taiwan
Thailand
USA
Asosiasi
Tahun
Berdiri
Jumlah
Anggota
Populasi
(jiwa)
Income per
Kapita (USD)
41
Penilai
per 1 juta
Australian Property Institute (API)
1926
8.600
22,3
43.740
385
Appraisal Institute of Canada (AIC)
1938
4.500
34,2
46.215
132
-
21.668
1.338,3
4.260
16
1929
7.300
7,0
32.900
1.043
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI)
The Japanese Association of Real
Estate Appraisal
Royal Institution of Surveyors Malaysia
(RISM)
The New Zealand Institute of Valuers
(NZIV)
Singapore Institute of Surveyors and
Valuers (SISV)
The Korea Association of Property
Appraisers (KAPA)
Real Estate Appraisers Association of
ROC Taiwan
Thai Valuers Association
1981
3.400
242
3.500
14
1965
5.900
127,4
42.150
46
1961
1.200
27,9
7.900
43
1948
2.800
4,4
32.145
636
1968
1.350
5,1
40.920
265
1989
3.000
48,9
19.890
61
2005
322
23,2
18.458
14
1996
1.200
68,1
4.210
18
Appraisal Institute (AI)
1932
24.436
309,7
47.140
79
China Real Estate Valuers Association
(CREVA)
Hongkong Institute of Surveyor (HIS)
MAPPI di Kancah Internasional
Organisasi Penilai
Tahun Mulai
Internatioal Valution
Standards Council (IVSC)
World Association of Valuer
Organization (WAVO)
Pan Pacific Congress (PPC)
The Asean Valuers
Association (AVA)
42
1981
Jumlah Angota
(Negara)
54
Frekwensi
Pertemuan
2 tahunan
2002
11
2 tahunan
1956
11
2 tahunan
1981
8
2 tahunan
43
TERIMA KASIH
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI)
Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740
Telepon: 021-79181706
Fax: 021-79181706
Email: [email protected]
Website: www.mappi.or.id
Jakarta,
BP/MAPPI/XI/2013