PROPERTI DAN UNTUK INVESTASI

PENILAIAN ASET DAN
PENILAIAN BISNIS
DI INDONDONESIA
DASAR HUKUM
 PMK
 SPI
101/PMK/2014
2013
 PERATURAN
LAINNYA YANG
RELEFAN DENGAN UNIT ATAU OBJEK
PENILAIAN DAN TUJUAN PENILAIAN
DISIPLIN ILMU DALAM PENILAIAN
HUKUM
TEHNIK SIPIL
PERTANIAN
PERKEBUNAN
TEHNIK
MESIN
MANAJEMEN
ILMU
SPESIFIK
OBJEK
PENILAIAN
INVESTASI,
TEHNIK
INDUSTRI
PLANOLOGY
ILMU
EKONOMI ,
MAKRO,MIKRO
,MONETER,
FISKAL
GEODESI
AKUNTANSI
PERTAMBANGAN
ILMU
PENILAIAN
PERBANKAN
MAKRO MIKRO
INDUSTRI
OBJEK
PERKAPALAN
BEBERAPA PERMASALAHAN YANG SERING
TIMBUL DALAM PENILAIAN
– PENILAIAN TIDAK INDEPENDEN
(INTERVENSI PARA PIHAK)
– SALAH LOKASI
– SALAH KONSEP
(PRINSIP PENILAIAN)
– KESALAHAN TEHNIK
(TEHNIK PERHITUNGAN)
– PENILAI KURANG KOMPETEN
DAN PEMAHAMAN KARAKTER OBJEK)
(KETELITIAN
POTENSI SALAH LOKASI
POTENSI SALAH LOKASI
OBJEK PENILAIAN
 ASET,
 REAL PROPERTY,
PERSONAL PROPERTY,
=> DILAKUKAN PENILAI PROPERTY
 USAHA,
 BISNIS,
SAHAAM,MEREK,INTANGIBLE ASET
= DILAKUKAN O PENILAI BISNIS
LAPORAN PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
 PENILAIAN
RUMAH TINGGAL
TANAH KOSONG
RUKO
KEBUN
TAMBANG
PESAWAT
SAHAM
PERUSAHAAN
MEREK DLL
TENTANG PROPERTY


PROPERTY BERMAKNA PENGUASAAN ATAS
BENDA ATAU YANG DAPAT DI
PERSAMAKAN DENGAN BENDA
JENIS – JENIS PROPERTY
–
–
BERWUJUD BENDA ( REAL PROPERTY, REAL
ESTATE, REAL ASSET) VS TIDAK BERWUJUD
BENDA, ( SAHAM, HAK CIPTA, MEREK
DAGANG,)
TANGGIBLE ASSET vs INTANGIBLE ASSET
Siklus Usaha Properti (Property Business Cycle)
TOP
RISING
DECLINING
RISING
BOTTOM
NILAI PASAR & NILAI LIKWIDASI
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil
penukaran suatu aset atau leabilitas, (pasar persaingan sempurna)
26 – 40%
Nilai Likwidasi : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari
hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, dimana salah satu pihak
tidak berniat membeli atau terpaksa menjual...
20 – 30%
Nilai pinjaman / Kredit
Resiko Likwidasi
Cara Pembayaran
5 – 10 %
Asimetri Informasi
5 – 10%
Biaya Pengosongan
7 - 10%
Biaya Lelang, pajak Penjualan dan
Pembelian
9 -10%
Total
26 – 40%
Resiko Penjualan (20 – 30%)
 Jenis
Propoteri (tanah kosong,
rumah tinggal)
 Waktu Penawaran
 Lokasi Properti (tengah kota,
pinggiran dan pedesaan)
 Ukuran, Nilai dan Refrensi Konsumen
NILAI PASAR & NILAI LIKWIDASI
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil
penukaran suatu aset atau leabilitas, (pasar persaingan sempurna)
30%
Nilai Likwidasi : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari
hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, dimana salah satu pihak
tidak berniat membeli atau terpaksa menjual...
20 %
Nilai pinjaman / Kredit
100 jt
70 jt
56 jt
FAKTOR PENENTU NILAI
PROPERTY

PERMINTAAN DAN PENAWARAN

FAKTOR FISIK PROPERTY TERSEBUT

FAKTOR LOKASI DAN PERLETAKAN

FAKTOR KEBANGSAAN/POLITIK
4 VARIABEL PENTING BIDANG
PROPERTI
– KEBUTUHAN DASAR, UTILITY –
BENEFITS – KEPUASAN
– DEMAND TERSEDIA – PERTUMBUHAN
KOTA, KAWASAN, LINGKUNGAN, DAN
SUMBER DAYA POPULASI
– SCARCITY – RELATIFITAS PASOKAN –
KELANGKAAN
– TRANSFERABILITY – PEMINDAHAN
HAK ( BISA DI WARISKAN)
PERMINTAAN DAN
PENAWARAN
BANYAK DI PENGARUHI OLEH

–
–

JUMLAH PENDUDUK, STRUKTUR PENDUDUK,
PERSEBARAN PENDUDUK, SUMBER DAYA
POPULASI, - TINGKAT KEMAMPUAN
FINANSIAL PASAR
PERTUMBUHAN KOTA, REGULASI
PEMERINTAH,
PERUBAHAN CITA RASA
( RUMAH TUNGGAL – BERTINGKATAPARTEMEN-KONDOMENEIUM)

PERKEMBANGAN TEKNOLOGI
PEMBANGUNAN
FAKTOR FISIK PROPERTI

JENIS DAN KEGUNAAN PROPERTY
(MEMPENGARUHI PEMBELI POTENSIAL)

UKURAN DAN BENTUK
(LUAS,FRONTAGE, TOPOGRAFI,)
 DESAIN
DAN KONSTRUKSI
BANGUNAN
(SELERA, TREND, KUALITAS
KONSTRUKSI)
FAKTOR PERLETAKAN
DAN LOKASI

PERLETAKAN
– POJOK, DI GUNUNG, TEBING, LEMBAH,
(MEMPENGARUHI NILAI SESUAI
DENGAN PERUNTUKANNYA DAN BIAYA
UNTUK MENWUJUDKAN PERUNTUKAN
TERSEBUT)
 LOKASI
– SEBAGAI FAKTOR TERKUAT,
– REKOMENDASI TEORI LOKASI (PUSAT
KOTA, PENYANGGA DAN LUARKOTA)
FAKTOR POLITIK/KENEGARAAN

SISTEM TATA NEGARA, PEREKONOMIAN
DAN POLITIK DALAM DAN LUAR NEGERI
– KEBIJAKAN FISKAL, MONETER, KEPEMILIKAN
OLEH ORANG ASING SERTA KEBIJAKAN
PERTANAHAN, TERMASUK PEMBATASAN
LUASAN KEPEMILIKAN TANAH OLEH WARGA
NEGARA

Z0NING DAN FAKTOR PERENCANAAN
KOTA
JENIS INVESTASI DLM
PROPERTI

INVESTASI JANGKA PANJANG
PEMILIKAN DAN ATAU PENGUASAAN ASET DALAM JANGKA
PANJANG UNTUK MENDAPATKAN RITERN SETIAP BULAN
/SETIAP TAHUN (PENGUASAAN SATU UNIT ATAU SATU
JENIS PROPERTI UNTUK DI SEWAKAN KEPADA PIHAK LAIN)

INVETASI JANGKA PENDEK
PENGUASAAN ASET UNTUK MENDAPATKAN RITERN SATU
PERIODE INVESTASI
PENGEMBANGAN PERUMAHAN, ATAU JUAL BELI PROPERTI

INVESTASI SPEKULATIF
TAHAPAN INVESTASI
MEMPERHATIKAN SEGMENTASI PASAR
PEMILIHAN LOKASI
PEMILIHAN DESAIN
PRA KOSTRUKSI
PEMILIHAN KONTRAKTOR
PROPORSAL PERMOHONAN KREDIT
PENYUSUNAN FS
PENILAIAN ASSET (JAMINAN)
PEMASARAN, PENGAWASAN DAN
ADMINISTRASI UMUM
PENENTUAN SEGMENTASI
PASAR
 TINGKAT
PENDAPATAN RATA-RATA
 JARAK TEMPUH KE/DARI TEMPAT
KERJA
 JUMLAH ANGGOTA KELUARGA
 ASPEK SOSIAL DEMOGRAFI
PEMILIHAN LOKASI










ASPEK PERUNTUKAN LAHAN DAN KAWASAN.
MEMPERHATIKAN SEGMENTASI PASAR
ASPEK SOSIAL DEMOGRAFI
AKSESIBILITAS (ASPEK JALAN, LEBAR JALAN,STATUS,)
PERKEMBANGAN KAWASAN DAN TINGKAT PERTUMBUHAN
KAWASAN
FASILITAS SOSIAL EKONOMI YANG TELAH TERSEDIA
(INVESTASI DOMINAN)
TOPOGRAFI DAN SANITASI
RESIKO BENCANA ALAM,
ASPEK EXSTERNALITAS
BENTUK TANAH, LEBAR DEPAN DAN JENIS TANAH
PEMILIHAN DESIGN
 REFRENSI
KONSUMEN
 EFEKTIF DAN EFESIEN (ekonomis)
 ITEM DEFRESITION TERENDAH
 BIAYA PEMELIHARAAN
 DESIGN TERKINI DAN KONSISTEN
PEMILIHAN KONTRAKTOR
 BERPENGALAMAN
 REFRESI
DARI PROYEK-PROYEK
YANG PERNAH DI KERJAKAN
 MENGANGKAT SATU PENGAWAS
PROYEK (SKALA KECIL)
PROPORSAL PERMOHONAN
KREDIT
 DESIGN
PENGEMBANGAN
 DESIGN UNIT PROPERTI
 STUDY KELAYAKAN
 PENILAIAN KAWASAN DAN ATAU
PROPERTI LAIN SEBAGAI JAMINAN
 LAPORAN AUDITOR (LAPORAN
KEUANGAN)
 SEJUMLAH PERSYARATAN LAIN
YANG DI MINTA OLEH BANK
PENYUSUNAN FS DAN
APPRAISAL
DIPERHATIKAN WAKTU PENGEMBANGAN
 NILAI JUAL PROPERTI SEJENIS
 TINGKAT DAYA SERAP PASAR
 DISIMPULKAN LAYAK / TIDAKNYA PROYEK
DI LAKUKAN DENGAN REKOMENDASI
DARI NILAI BCR, IRR, NPV, PBP,
 APPRAISAL LEBIH BANYAK DENGAN
METODA PENGEMBANGAN KAWASAN

PEMASARAN
 PEMASARAN
LANGSUNG
 MELALUI PROPERTI AGENT
 KERJASAMA DENGAN ORGANISASI
CALON USER,
 MELALUI PERUSAHAAN , ORGANIASI
PERUSAHAAN, DAN MANAJEMEN
PROPERTY NASIONAL
/INTERNATIONAL.
AKTOR UTAMA DALAM
INVESTASI PROPERTI

PENJAMIN KREDIT
– BANK (LEMBAGA KEUANGAN), PERORANGAN,
ASURANSI, REI

INVESTOR
– PERORANGAN, PERUSAHAAN, KOPERASI

USER
– PENYEWA, PEMBELI, ATAU TUJUAN KHUSUS

PEMERINTAH,
– PEMERINTAH PUSAT DAN DAERAH
KONSEP BIAYA, HARGA DAN
NILAI


BIAYA : SEGALA PENGELUARAN UTK
MEMPRODUKSI SATU UNIT PROPERTI
HARGA (NILAI TUKAR RIIL) : SEJUMLAH
UANG YANG HARUS DI KELUARKAN
UNTUK MENDAPATKAN UNIT PROPERTI
HARGA : NILAI TUKAR YANG DI SETUJUI

NILAI : APA YANG SEPATUTNYA DI BAYAR
OLEH SEORANG PEMBELI ATAU YANG
SEPATUTNYA DI TERIMA PEMILIK
PENILAIAN

PENILAIAN : GABUNGAN ANTARA ILMU
PENGETAHUAN DAN SENI DALAM
MENGESTIMASI NILAI DARI SEBUAH
KEPENTINGAN YANG TERDAPAT DALAM
SUATU PROPERTI UNTUK TUJUAN
TERTENTU, DALAM WAKTU TERTENTU,
DENGAN MEMPERTIMBANGKAN SEGALA
KARAKTERISTIK YANG ADA PADA
PROPERTI TERSEBUT TERMASUK JENISJENIS INVESTASI YANG DI MUNGKINKAN
JENIS JENIS NILAI PROPERTI












NILAI MODAL : NILAI UNTUK MENDAPATKAN HAK MILIK (BARANG
MODAL)
NILAI PASAR – TRANSAKSI PASAR WAJAR
NILAI SEWA : NILAI UNTUK MENDAPATKAN HAK PENGGUNAAN
NILAI PENJUALAN
NILAI POTENSI : MENENUKAN POTENSI PENDAPATAN DARI PROPERTI
NILAI SPEKULASI : NILAI BERDASARKAN PREDIKSI NILAI DI MASA YANG
AKAN DATANG
NILAI PENGGUNAAN, NILAI ATAS BARANG BAGI ORANG YANG MEMANG
PERLU MENGGUNAKAN
NILAI PERTUKARAN (BARANG VS BARANG)
NILAI SENTIMENTAL ( NILAI UNTUK BARANG YANG SANGAT DI SAYANGI
PEMILIKNYA)
NILAI SALVAGE: NILAI BARANG YANG DI JUAL PERKOMPONEN SECARA
PARSIAL
NILAI SISA : NILAI BANGUNAN TUA, FUNGSINYA SUDAH TIDAK ADA, =
NILAI LAIN YANG MEMUNGKINKAN
NILAI JUALPAKSA, JUAL CEPAT, LIQDWIDASI = 70 % - 60 % DARI NILAI
PASAR
TUJUAN PENILAIAN PROPERTI








PEMILIK INGIN MENJUAL PROPERTI
PEMILIK INGIN MENGETAHUI BERAPA NILAI DARI PROPERTI
PEMBELI INGIN MENAKSIR NILAI PROPERTI YANG AKAN DI BELINYA
PEMEGANG SAHAM INGIN MENGETAHUI PROPORSI SAHAM
DI PERUSAHAANYA
PENILAIAN UNTUK KEPENTINGAN PERUSAHAAN (DARI PRIBADI KE
PERUSAHAAN)
PENILAIAN UNTUK MENENTUKAN NILAI GANTI ASURANSI
PENILAIAN UNTUK GANTI PENGGUSURAN OLEH PEMERINTAH (
TERMASUK BENCANA LAPINDO)
PENILAIAN UNTUK PEMBAGIAN WARISAN
 UNTUK



KREDIT DI BANK
PENILAIAN UNTUK PENGEMBANGAN LAHAN
PENILAIAN UNTUK KEPENTINGAN PAJAK PERUSAHAAN
UNTUK PBB, PBHTB,
METODA PENILAIAN PROPERTY

METODA PENDEKATAN DATA PASAR

MEDODA MENDEKATAN PENDADAPATAN

METODA PENDEKATAN BIAYA
Metode Penilaian
1
Pendekatan Pasar
(Market Data Approach)
2
- Metode Tambah Kurang
- Metode Jumlah Rupiah
- Metode Persentase
Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
-
Metode Survey Kuantitas
Metode Unit Terpasang
Metode Meter Persegi
Metode Indeks Biaya
Pendekatan Pendapatan
(Income Approach)
-
Gross Income Multipier
Direct Capitalization Method
Discounted Cash Flow
Residual Technique
3
37
Pilihan Metoda
Apakah ada data pasarnya
Ya Pendekatan Data Pasar
Tidak
Apakah Menghasilkan Income
Ya,  Pedekatan Pendapatan
Tidak
Pendekatan Cost
DESKRIPASI PENILAIAN
 DESK.
HIGHEST AND BEST USE
 DESKRIPSI KAWASAN, ZONING
 DESKRIPSI LAHAN DAN
PENGGUNAANYA, UKURAN DAN
BENTUK
 DESKRIPSI BANGUNAN, ELEMEN
BANGUNAN DAN PENGGUNAANYA
 ASPEK PENYUSUTAN BANGUNAN
PROSES PENILAIAN
IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN
o Maksud / Tujuan Penilaian
o Tanggal Penilaian
o Identifikasi Properti
o Batasan dan Dasar Nilai
o Identifikasi Legalitas
o Asumsi dan Hipotesis
PENETAPAN PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN
PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN
o Orientasi Pendahuluan
o Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan Data
o Daftar dan Jenis Data Diperlukan
o Sumber Data
o Perencanaan Tenaga Kerja
PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN
DATA DAN INSPEKSI UMUM
DATA DAN INSPEKSI KHUSUS
- Faktor Geografi : Daerah, Kota, Lingkungan Objek Dinilai : Lokasi, aksesibilitas
legalitas, karakteristik fisik
- Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti Perbandingan : penjualan, pembuatan baru,pendapatan
- Highest and Best Use
ANALISIS DAN PENAFSIRAN DATA
- Review Pasar Properti
- Penyesuaian Terhadap Pendekatan
PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN
o Perbandingan Data Pasar
o Kalkulasi Biaya
o Kapitalisasi Pendapatan
REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN AKHIR
PENETAPAN NILAI
PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN
40
ISI LAPORAN PENILAIAN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Alamat yang dituju
Penugasan dan Asumsi Khusus
Tujuan Penilaian
Tanggal Penilaian
Dasar Penilaian
Asumsi-asumsi
Identifikasi Properti dan Deskripsi
Informasi terkait lainnya
Opini tentang Nilai
Tanggal Laporan
Lampiran-lampiran
42
Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai
Tujuan penilaian
Dasar nilai
Rujukan SPI
Penjaminan hutang
Nilai Pasar
Spi 101
Laporan keuangan
Nilai pasar dalam
penggunaan
Nilai Dalam
Penggunaan
SPI 102
Jual Beli
Nilai Pasar
SPI 101
Nilai Investasi
SPI 102
Tujuan Khusus
Nilai Sinergy
Nilai Khusus
SPI 102
Lelang
Nilai Liqwidasi
SPI 102
43
PRINSIP PENILAIAN











Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan
Terbaik)
Suplai & Demand (Penawaran & Permintaan)
Pengganti (Substitution)
Antisipasi (Anticipation)
Perubahan (Change)
Penyesuaian (Conformity)
Persaingan (Competition)
Keseimbangan (Increasing & Decreasing
Return/Balance)
Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)
Eksternalitas (Externalities)
Konstribusi (Contribution)
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh
faktor manfaat, kelangkaan, keinginan dan daya beli.

Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk
fungsi adalah :
V = F (D, V, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
V = Utility (manfaat)
S = Scancity (kelangkaan)
T = Transtenability (kemudahan peralihan hak)
45
KEDUDUKAN PENILAI
DALAM PENILAIAN
 Kualifikasi Penilai
 Penilai Berizin : adalah penilai bersertifikat yang memiliki
izin penilai yang berlaku dari pemerintah sesuai
dengan keputusan menteri dari departemen terkait. Hanya
penilai berizin yang berhak menanda tangani laporan
penilaian.
 Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki
sertifikat penilai dari asosiasi profesi penilai yang diakui
Pemerintah
untuk
melaksanakan
penilaian
sesuai
keahliannya.
 Penilai Terdaftar : penilai yang menjadi anggota asosiasi
profesi penilai yang diakui Pemerintah.
 Penilai Asing : penilai bukan anggota asosiasi penilai
Indonesia, mempunyai izin praktek dari negaranya, serta
menjadi anggota asosiasi penilai yang menjadi anggota dari
Komite Standar Penilaian Internasional.
46
SEKIAN DAN TERIMAKASI