i PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA
advertisement
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANGUNDANG HUKUM PERDATA Penulisan Hukum (Skripsi) Disusun dan diajukan untuk Melengkapi Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun Oleh : Christanty Triwulan Ningrum NIM.E0005125 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA commit to user 2012 i perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANGUNDANG HUKUM PERDATA Penulisan Hukum (Skripsi) Disusun dan diajukan untuk Melengkapi Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun Oleh : Christanty Triwulan Ningrum NIM.E0005125 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA commit to user 2012 ii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id PERSETUJUAN PEMBIMBING Penulisan Hukum (Skripsi) PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA Oleh : Christanty Triwulan Ningrum NIM. E0005125 Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum (Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Pembimbing I Pembimbing II Ambar Budi. S., S.H., M.Hum. Tuhana, S.H., M.Si. NIP.19571112 198303 2001 NIP.19690322 199702 1001 commit to user iii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id PENGESAHAN PENGUJI Penulisan Hukum (Skripsi) PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA Oleh : Christanty Triwulan Ningrum NIM. E0005125 Telah diterima dan disahkan oleh Tim Penguji Penulisan Hukum ( Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Pada : Hari : Rabu Tanggal : 1 Februari 2012 DEWAN PENGUJI 1. Djuwityastuti, S.H., M.H. Ketua : ............................................ 2. Tuhana, S.H., M.Si Sekretaris : ............................................ 3. Ambar Budi S, S.H., M.Hum Anggota : ............................................ MENGETAHUI Dekan, Prof. Dr. Hartiwiningsih, commit to userS.H., M.Hum NIP. 19570203 19852001 iv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id PERNYATAAN Nama NIM : Christanty Triwulan Ningrum : E 0005125 Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (Skripsi) berjudul: PELAKSANAAN SURAKARTA SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi) dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini. Surakarta, 13 Januari 2012 Yang membuat pernyataan, Christanty Triwulan Ningrum NIM. E0005125 commit to user v perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id ABSTRAK Christanty Triwulan Ningrum. E0005125. 2012. PELAKSANAAN SEWAMENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Tujuan penelitian ini adalah mengetahui pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan kendala-kendala apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan sewamenyewa rumah susun beserta upaya-upaya apa saja yang dilakukan dalam menyelesaikan berbagai kendala tersebut. Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif. Jenis data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Teknik pengumpulan data yang dipergunakan yaitu melalui wawancara dengan staff Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta dan juga studi kepustakaan. Teknik analisis data yang dipergunakan adalah teknik analisis data kualitatif dengan analisis model interaktif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yang dibuat oleh Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta meskipun tidak dibuat di dalam sebuah akta perjanjian tetapi memenuhi ketentuan yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata baik mengenai unsur-unsur perjanjian (Pasal 1313 KUH Perdata), syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUH Perdata), unsur-unsur dalam pengertian sewa-menyewa (Pasal 1548 KUH Perdata), hak dan kewajiban para pihak (Pasal 1550-1552 bagi pihak yang menyewakan dan Pasal 1560 bagi pihak penyewa), serta dengan jangka waktu tertentu (Pasal 1570 KUH Perdata). Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dalam pelaksanaannya pada dasarnya mengacu pada tata tertib rumah susun yang dibuat oleh pihak pengelola yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. Permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yaitu kondisi masyarakat yang terkadang tidak mau tahu dan juga penyewa yang tidak tertib administrasi yaitu terlambat dalam pembayaran uang sewa. Upaya yang dilakukan untuk menghadapi permasalahan tersebut adalah dengan meningkatkan kesadaran penghuni rumah susun untuk mentaati tata tertib yang berlaku serta memberikan peringatan kepada penghuni rumah susun yang melanggar tata tertib atau tidak memenuhi kewajibannya, dan apabila masih melakukan pelanggaran atau tidak mau memenuhi kewajibannya, maka pihak pengelola rumah susun akan mencabut Surat Ijin Penghunian (SIP) penghuni yang bersangkutan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Kata Kunci : sewa-menyewa, rumah susun, UPTD Rumah Sewa commit to user vi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id ABSTRACT Christanty Triwulan Ningrum. E0005125. 2012. IMPLEMENTATION LEASE FLATS SURAKARTA CITY IN PERSPECTIVE OF THE CODE OF CIVIL LAW. Faculty of Law Sebelas Maret University of Surakarta The purpose of this study was to determine the lease arrangement flats in the city of Surakarta when viewed from the Code of Civil Law and any problems encountered in the implementation of an apartment lease also efforts made in completing it. The study is an empirical legal research is descriptive. The type of data used are the primary data and secondary data. Data collection techniques used trough interviews with staff of the Technical Region Implementation Unit (TRIU) Rental Houses Public Works Department Goverment of Surakarta and also bibliography study Data. Data analysis techniques used is the qualitative data analysis with interactive model analysis. The results showed that the lease arrangement flats in the city of Surakarta made by the Technical Region Implementation Unit (TRIU) Rental Houses Public Works Department Goverment of Surakarta although not made in an agreement official document, the term legitimate elements of agreement (article 1313 the Code of Civil Law), legal requirement of agreement (article 1320 the Code of Civil Law), the elements meaning of lease (article 1548 the Code of Civil Law), right and duty of party ( article 1550-1552 the Code of Civil Law for rental and article 1560 the Code of Civil Law for renter), and periode of certain time ( article 1570 the Code of Civil Law). Rental flats in the city of Surakarta in its implementation basically refers to flats order made by the manager of the TRIU Rental Houses Public Works Department Goverment of Surakarta. Problem face in the implementation of lease flats in the city of Surakarta, a condition that sometimes people do not want to know as well as tenants who are not in the orderly administration of the late payment of rent. Efforts are being made a dealing with these problem is to in crease awareness of flats residents to obey an order applies, and give warning to flats residents who violate the discipline or not fulfilling its obligations, and if still violation or unwilling to meet its obligation manager will revoke Occupied Permit residents concerned in accordance with applicable regulations. Keyword: rent, flats, TRIU House Rental commit to user vii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id KATA PENGANTAR Segala Pujian, Hormat, Syukur dan Kemuliaan hanya bagi Tuhan Yesus Kristus, atas berkat Kasih karunia dan penyertaan-Nya yang melimpah kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan studi dan penulisan hukum (skripsi) yang berjudul “PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA”. Adapun penulisan hukum (skripsi) ini merupakan rangkaian persyaratan dan tugas yang harus dipenuhi untuk memperoleh derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis menyadari penyusunan penulisan hukum (skripsi) ini dapat terselesaikan berkat bantuan dari para pihak yang selalu memberikan bimbingan, dukungan, semangat, motivasi dan berbagi pengetahuan kepada penulis. Untuk itu dalam kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terimakasih yang sedalam-dalamnya kepada : 1. Ibu Prof. Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum. , selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Ibu Djuwityastuti, S.H., M.H., selaku Ketua Bagian Hukum Perdata. 3. Bapak Lego Karjoko S.H., M.H., selaku pembimbing akademik penulis. 4. Ibu Ambar Budi S., S.H., M.Hum., selaku pembimbing skripsi yang telah memberikan bimbingan, arahan, masukan, pengetahuan dan semangat kepada penulis dengan penuh kesabaran sehingga penulisan hukum (skripsi) ini dapat terselesaikan. 5. Bapak Tuhana, S.H., M.si., selaku dosen Co. Pembimbing penulis. Terima kasih untuk kesabaran dalam memberikan bimbingan, arahan, masukan, pengetahuan, dan semangat kepada penulis dalam penyusunan penyelesaian penulisan hukum (skripsi) ini. 6. Bapak dan Ibu dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta commit to user yang telah mendidik dan mengajar penulis, memberikan bekal ilmu kepada viii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id penulis selama penulis belajar di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 7. Pengelola Penulisan Hukum (PPH) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang banyak berperan di dalam proses penulisan hukum ini dari awal sampai selesai. 8. Bapak Drs. Agus Djoko Witiarso, S.T., M.Si., selaku Kepala Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta yang telah memberikan ijin untuk penulis melakukan penelitian dan memperoleh data-data yang diperlukan. 9. Bapak Toto Jayanto, S.H., M.Hum., selaku Kepala Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta, Ibu Sri Ratnartiningsih, S.H., selaku Kepala Sub Bagian Tata Usaha Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta beserta seluruh staff Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta yang telah banyak membantu penulis selama penelitian ini berlangsung. Terima kasih telah meluangkan waktu untuk wawancara sehingga penulis dapat memperoleh informasi dan juga datadata yang dibutuhkan dalam penulisan hukum (skripsi) ini. 10. Keluargaku terkasih, Bapak, Ibu, serta saudara-saudaraku yang terkasih. Terima kasih atas kasih sayang, doa, perhatian, dukungan, kesabaran dan motivasi yang selalu diberikan kepada penulis sehingga pada akhirnya penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (skripsi) ini. 11. Keluarga Besar PMK UNS, terutama sahabat-sahabat dalam pelayanan bersama di PMK UNS, untuk doa dan semangat yang senantiasa diberikan kepada penulis sampai saat ini. 12. Keluarga Besar Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta angkatan 2005 yang tidak bisa disebutkan satu-persatu. 13. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu, yang turut memberikan bantuan kepada penulis, baik moril maupun materiil di dalam commit to user penyusunan penulisan hukum (skripsi) ini. ix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Penulis menyadari bahwa penulisan hukum (skripsi) ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan. Akhir kata, penulis berharap semoga tulisan ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak yang berkepentingan dan menambah wawasan bagi pembaca. Surakarta, Januari 2012 Penulis commit to user x perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id DAFTAR ISI HALAMAN HALAMAN JUDUL.......................................................................................... i HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING............................................. ii HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI........................................................ iii HALAMAN PERNYATAAN........................................................................... iv ABSTRAK.......................................................................................................... v ABSTRACT....................................................................................................... vi KATA PENGANTAR...................................................................................... vii DAFTAR ISI..................................................................................................... x DAFTAR GAMBAR........................................................................................ xiii BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah............................................................................ 1 B. Rumusan Masalah.................................................................................... 6 C. Tujuan Penelitian...................................................................................... 7 D. Manfaat Penelitian................................................................................... 8 E. Metode Penelitian..................................................................................... 8 F. Sistematika Penulisan Hukum................................................................. 14 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Kerangka Teori....................................................................................... 16 1. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian................................................. 16 a. Pengertian Perjanjian.................................................................... 16 b. Unsur-unsur Perjanjian.................................................................. 16 c. Syarat Sahnya Perjanjian .............................................................. 18 d. Asas-asas Perjanjian ...................................................................... 21 e. Pelaksanaan Perjanjian................................................................... 23 f. Hapusnya Perjanjian...................................................................... 24 2. Tinjauan Umum Tentang Sewa-menyewa......................................... 24 a. Pengertian Sewa-menyewa............................................................ 24 b. Unsur-unsur Dalam Sewa-menyewa............................................. 25 commit to user xi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id c. Subyek dan Obyek Sewa-menyewa............................................... 25 d. Bentuk dan Substansi Sewa-menyewa ........................................ 25 e. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Sewa-menyewa............... 26 f. Risiko atas Musnahnya Barang dalam Sewa-menyewa ............... 28 g. Berakhirnya Sewa-menyewa ..................................................... 29 3. Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun............................................ 30 a. Pengertian Rumah Susun............................................................. 30 b. Landasan dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun.................... 32 c. Pembangunan Rumah Susun........................................................ 33 d. Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun.................................... 35 e. Pengelolaan Rumah Susun............................................................. 35 B. Kerangka Pemikiran................................................................................ 37 BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Deskripsi Lokasi..................................................................................... 39 1. Keadaan Umum Kota Surakarta ........................................................ 39 2. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta...................................................... 41 a. Deskripsi Umum Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta......... 41 b. Visi dan Misi Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta................ 41 c. Tugas Pokok dan Fungsi Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta...................................................................................... 42 d. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta...... 42 e. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta....................................... 45 f. Tugas Pokok dan Fungsi Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta............................ 46 g. Struktur Organisasi Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta...................................... 46 3. Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) di Kota Surakarta....... 51 a. Latar Belakang Pembangunan di Kota Surakarta...... commit to Rusunawa user 51 xii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id b. Tujuan Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta.................... 53 c. Potensi Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta................... 55 d. Sumber Dana Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta......... 56 e. Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta............................... 57 f. Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta................................... 58 g. Kontribusi Rusunawa Terhadap Pemerintah Kota Surakarta...... 59 B. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta ditinjau berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.............. 59 1. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan Pengaturan Perjanjian di dalam KUH Perdata................................. 61 2. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan Pengaturan Sewa-menyewa di dalam KUH Perdata......................... 65 C. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta, Permasalahan yang Dihadapi dan Upaya Penyelesaiannya................... 72 1. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta........ 72 a. Persyaratan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta..... 72 b. Prosedur Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta......... 73 c. Hak dan Kewajiban Para Pihak Serta Larangan bagi Penyewa Rusunawa..................................................................................... 75 2. Permasalahan yang Dihadapi dalam Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun dan Upaya Penyelesaiannya...................................... 79 BAB IV PENUTUP A. Simpulan................................................................................................ 83 B. Saran...................................................................................................... 85 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN commit to user xiii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Model Analisis Interaktif................................................................ 13 Gambar 2. Kerangka Pemikiran........................................................................ 37 Gambar 3. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta......................................................................................... 44 Gambar 4. Stuktur Organisasi UPT Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta............................................................. commit to user xiv 47 perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id BAB I. PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Indonesia merupakan negara hukum yang berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Sebagai negara hukum, Indonesia harus dapat menjamin terpenuhinya hak-hak asasi manusia bagi setiap warga negaranya, sebagaimana tertuang dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945 alinea IV (empat). Alinea tersebut memuat tujuan Pembangunan Nasional, yaitu melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia, memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa, dan ikut serta melaksanakan ketertiban dunia yang berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial. Memajukan kesejahteraan umum berarti mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata, sebagai salah satu usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Upaya dalam mewujudkan tujuan nasional tersebut dilaksanakan melalui pembangunan, yaitu suatu perubahan yang terencana dari suatu keadaan nasional tertentu menuju pada keadaan yang lebih baik. Melalui pembangunan, kita bermaksud meningkatkan kemakmuran masyarakat secara bertahap dan berkesinambungan. Bagi bangsa Indonesia, pembangunan nasional pada hakekatnya merupakan pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan pembangunan masyarakat Indonesia seluruhnya. Pembangunan harus dilaksanakan secara merata dan menyeluruh di tanah air, tidak hanya diberlakukan bagi beberapa golongan tertentu atau sebagian masyarakat tertentu saja. Pembangunan secara merata dan menyeluruh ini dilakukan dalam rangka untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur yang merata secara materiil dan spirituil berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar tahun 1945 dalam wadah Negara Kesatuan Republik Indonesia. commit to user xv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan akan papan atau perumahan, yang termasuk dalam kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan, bagi setiap warga negara Indonesia dan juga keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia. Perumahan atau pemukiman tidak hanya dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi lebih jauh adalah proses bermukim manusia dalam rangka menciptakan tatanan hidup untuk masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri. Salah satu upaya yang dilakukan oleh pemerintah di dalam usaha mewujudkan kesejahteraan masyarakat tersebut adalah pembangunan perumahan sebagai strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas dalam bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi, dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. Pengaturan perihal pentingnya pembangunan perumahan dan pemukiman ini telah menjadi agenda pemerintah dengan menekankan pentingnya upaya untuk meningkatkan dan memperluas adanya pemukiman dan perumahan yang layak bagi seluruh masyarakat dan karenanya dapat terjangkau seluruh masyarakat. Terjangkau bagi seluruh masyarakat berarti juga pemerintah harus mampu menyediakan perumahan atau tempat tinggal bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah, dengan tetap memperhatikan unsur kelayakan tempat tinggal dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata, serta mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian bangsa Indonesia. Seiring perkembangan kehidupan manusia, keterbatasan lahan sebagai area tempat tinggal menjadi salah satu kendala utama dalam kegiatan pembangunan perumahan yang dilakukan oleh pemerintah. Keterbatasan lahan ini terjadi bukan karena penyusutan terhadap jumlah tanah yang tersedia, melainkan karena manusia yang membutuhkan tanah semakin hari semakin bertambah jumlahnya. Bertambahnya jumlah manusia yang membutuhkan tanah tidak diimbangi dengan bertambahnya jumlah tanah sehingga terjadi ketimpangan terhadap struktur pemilikan tanah, baik yang terjadi di pedesaan berkaitan dengan tanah pertanian, commit to user xvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id maupun di daerah perkotaan berkaitan dengan tanah untuk mendirikan rumah sebagai tempat tinggal. Keterbatasan lahan ini kemudian menuntut pemerintah untuk mengadakan, mendapatkan serta menyiapkan tanah untuk keperluan pembangunan berdasar pada prinsip kebijakan pemerintah bahwa tanah harus dipergunakan sebesarnya untuk kemakmuran rakyat, dengan mengingat Indonesia sebagai negara agraris yang sebagian besar rakyatnya menggantungkan kesejahteraan hidupnya pada tanah, sehingga dengan demikian tanah menjadi salah satu kebutuhan dasar bagi masyarakatnya. Dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan pemukiman, serta meningkatkan efektifitas dalam penggunaan tanah terutama pada lingkungan atau daerah yang padat penduduknya, maka perlu dilakukan penataan atas tanah sehingga pemanfaatan dari tanah betul-betul dapat dirasakan oleh masyarakat banyak. Berkaitan dengan keterbatasan lahan dan juga upaya peningkatan efektifitas penggunaan tanah serta pemenuhan terhadap kebutuhan akan tempat tinggal bagi masyarakat, pemerintah mulai berpikir untuk melakukan pembangunan suatu bangunan yang digunakan untuk hunian dan kemudian atas bangunan yang dimaksud dapat digunakan secara bersama-sama dengan masyarakat lainnya. Pemikiran tersebut kemudian menghasilkan suatu konsep terbentuknya rumah susun. Konsep pembangunan yang dilakukan atas rumah susun ini yaitu dengan bangunan bertingkat, yang dapat dihuni bersama, dimana satuan-satuan dari unit dalam bangunan dimaksud dapat dimiliki secara terpisah yang dibangun baik secara horisontal maupun secara vertikal, yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Konsep ini kemudian dituangkan dalam sebuah UndangUndang, yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang dalam pelaksanaannya mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pembangunan rumah susun ini diharapkan dapat mengatasi permasalahan keterbatasan lahan yang ada, karena dengan commit to useradanya rumah susun dalam satu xvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id wilayah dapat memberikan tempat tinggal yang layak bagi beberapa keluarga dengan tidak menggunakan tanah dan tempat yang banyak, mengingat bentuk bangunan dari rumah susun yang bertingkat. Adanya pembangunan rumah susun ini juga sebagai upaya untuk mengurangi pemukiman kumuh yang diakibatkan sebagai ketidakmampuan masyarakat dalam membangun rumah sebagai tempat tinggal. Adanya rumah susun ini diharapkan juga akan membuat tata ruang kota menjadi lebih terbuka sehingga menjadi lebih lega, dan dalam hal ini juga membantu adanya peremajaan kota, pengurangan pemukiman kumuh, dan selanjutnya menjadi daerah yang rapi, bersih, dan teratur, mengingat pembangunan rumah susun ini memang diperuntukkan bagi masyarakat kurang mampu dengan biaya yang terjangkau untuk masyarakat golongan ini. Pada dasarnya upaya pemenuhan terhadap hak-hak masyarakat ini dilakukan oleh pemerintah dan merupakan kewenangan pemerintah pusat. Dengan adanya asas tugas pembantuan dan otonomi daerah, maka terdapat beberapa tugas dan kewenangan pemerintah pusat yang kemudian dilimpahkan pada pemerintah daerah untuk mempercepat usaha peningkatan kesejahteraan masyarakat di daerah secara merata. Demikian halnya dalam pembangunan rumah susun ini, sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun yang menyatakan bahwa Pemerintah dapat menyerahkan kepada pemerintah daerah untuk melaksanakan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan rumah susun, baik mengenai penyusunan rencana jangka panjang dan jangka pendek dengan berdasarkan kebijaksanaan dan pedoman dari Pemerintah Pusat. Kota Surakarta merupakan salah satu kota yang ada di wilayah Provinsi Jawa Tengah yang juga dikenal sebagai salah satu kota budaya di Indonesia. Meski demikian kota Surakarta termasuk kota yang cukup terbuka dan mau menerima perubahan tanpa meninggalkan adat istiadat dan budaya, sehingga berbagai pengaruh positif yang masuk dalam kehidupan masyarakat kota commit to user Surakarta membuat kehidupan masyarakatnya juga berkembang dengan sangat xviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id pesat. Selain sebagai bagian dari wilayah Provinsi Jawa Tengah, secara administratif Kota Surakarta juga termasuk dalam wilayah Karesidenan Surakarta, yang wilayahnya meliputi Kabupaten Karanganyar, Sragen, Boyolali, Wonogiri, Klaten, dan Kota Surakarta sendiri sebagai pusatnya. Berbagai latar belakang tersebut, menjadikan Kota Surakarta menjadi pusat dari daerah-daerah yang ada disekitarnya dan menjadi penopang dalam berbagai bidang, khususnya yang berkaitan dengan kehidupan ekonomi dari masyarakat sekitarnya. Hal ini kemudian memicu terjadinya urbanisasi, yang kemudian juga memacu terjadinya peningkatan terhadap kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat yang harus mendapat perhatian khusus dari pemerintah, yaitu Pemerintah Kota Surakarta. Pemerintah Kota Surakarta dalam upaya membantu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal juga menghadapi permasalahan keterbatasan lahan, namun hal ini tidak menghalangi Pemerintah Kota Surakarta untuk membantu masyarakatnya. Dengan mengacu pada Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun serta adanya program “ Pembangunan Sejuta Tower” dari Pemerintah Pusat yang implementasinya adalah pembangunan rumah susun di seluruh Indonesia, maka Pemerintah Kota Surakarta kemudian mengadakan pembangunan rumah susun melalui dinas terkait yaitu Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. Pada dasarnya rumah susun ini terdiri dari dua bagian, yaitu rumah susun sederhana milik dan rumah susun sederhana sewa. Dalam praktek di lapangan dengan melihat kemampuan yang dimiliki oleh masyarakat dan juga tujuan utama dari pembangunan rumah susun itu sendiri, yaitu ditujukan bagi masyarakat golongan menengah ke bawah, sebagian besar rumah susun yang dibangun pemerintah adalah rumah susun sewa yang dalam proses penyerahannya dilaksanakan dengan disewakan kepada masyarakat luas melalui prosedur dan persyaratan-persyaratan yang telah ditetapkan. Rumah susun yang disewakan ini sendiri kemudian dikenal dengan sebutan rumah susun sederhana sewa atau commit to user disingkat menjadi Rusunawa . xix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Kitab Undang-undang Hukum Perdata merupakan sumber hukum dalam hukum perdata yang secara tegas mengatur segala ketentuan umum mengenai orang, benda, perikatan, serta pembuktian dan daluarsa. Sewa-menyewa sebagai perjanjian nominat, merupakan salah satu jenis perjanjian yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Ketentuan umum mengenai sewamenyewa diatur mulai dari Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 Kitab UndangUndang Hukum Perdata. Pelaksanaan sewa-menyewa sendiri juga bukan suatu hal yang mudah dan ada kemungkinan muncul kendala-kendala serta hambatan, baik mengenai pemenuhan hak dan kewajiban antara para pihak maupun ketentuanketentuan lain yang harus dilaksanakan oleh para pihak yang terlibat. Para pihak dalam sewa-menyewa rumah susun ini yaitu pengelola, yang dalam hal ini adalah Unit Pengelolaan Teknis (UPT) Rumah Sewa yang termasuk dalam Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta dan penyewa yaitu penghuni rumah susun. Berdasarkan uraian di atas, penulis tertarik untuk mengkaji lebih dalam mengenai rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) khususnya yang ada di Kota Surakarta, dan untuk itu penulis memilih judul pada penulisan ini yaitu : “PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA”. B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis merumuskan masalah sebagai berikut : 1. Bagaimanakah pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata? 2. Bagaimana pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta, adakah permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa menyewa tersebut dan upaya apa yang dilakukan dalam menyelesaikannya? commit to user xx perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id C. Tujuan Penelitian Suatu penelitian harus mempunyai tujuan, yang pada prinsipnya mengungkapkan apa yang hendak dicapai oleh peneliti itu sendiri sebagai pemecahan terhadap permasalahan yang diteliti. Adapun tujuan dari penelitian ini adalah : 1. Tujuan Obyektif a. Mengetahui pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila ditinjau berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. b. Mengetahui pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta, permasalahan apa saja yang dihadapi dan upaya-upaya apa saja yang dilakukan dalam menyelesaikan permasalahan tersebut. 2. Tujuan Subyektif a. Menambah wawasan dan pengetahuan penulis mengenai pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. b. Membandingkan teori-teori hukum yang diterima penulis selama masa perkuliahan dengan praktek di lapangan. c. Menerapkan ilmu-ilmu dan teori hukum yang telah penulis peroleh agar dapat memberi manfaat bagi penulis sendiri khususnya, dan masyarakat pada umumnya. d. Memperoleh data yang cukup dan relevan sebagai bahan penulisan hukum guna memenuhi syarat akademis untuk mencapai gelar kesarjanaan di bidang ilmu hukum di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret, Surakarta. commit to user xxi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id D. Manfaat Penelitian Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah : 1. Manfaat Teoritis a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan landasan teoritis bagi pengembangan disiplin ilmu hukum, khususnya hukum perdata. b. Dapat menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat digunakan untuk melakukan kajian dan penulisan ilmiah bidang hukum perdata selanjutnya. 2. Manfaat Praktis a. Dapat digunakan sebagai informasi bagi masyarakat pada umumnya tentang pelaksanaan sewa-menyewa rumah di Kota Surakarta. b. Memberikan sumbangan pemikiran bagi para pihak yang terkait dalam menyelesaikan kendala-kendala yang timbul dalam pelaksanaan sewamenyewa rumah susun. c. Pelaksanaan penelitian ini dapat meningkatkan dan mengembangkan pengetahuan serta pengalaman penulis dalam bidang hukum perdata khususnya mengenai sewa-menyewa. E. Metode Penelitian Metode adalah pedoman cara seorang ilmuwan mempelajari dan memahami lingkungan-lingkungan yang dihadapi (Soerjono Soekanto, 2006 : 6). Penulisan skripsi ini bisa disebut sebagai suatu penelitian ilmiah dan dapat dipercaya kebenarannya apabila menggunakan metode yang tepat. Adapun metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini dapat dijelaskan sebagai berikut : 1. Jenis Penelitian Jenis penelitian yang penulis pergunakan adalah penelitian empiris, commit to user yaitu penelitian yang dilakukan di lapangan. Di dalam melakukan penulisan xxii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id hukum ini, penulis melakukan penelitian dan memperoleh informasi yang berkaitan dengan materi penulisan dari bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. 2. Sifat Penelitian Ditinjau dari sifatnya, penelitian hukum ini termasuk dalam penelitian deskriptif. Penelitian deskriptif bertujuan menggambarkan secara tepat sifatsifat suatu individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu, atau untuk menentukan penyebaran suatu gejala, atau untuk menentukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala dengan gejala lain dalam masyarakat. Penelitian ini dapat berawal dari hipotesis yang kemudian membentuk teori-teori baru atau memperkuat teori yang sudah ada (Amiruddin dan Zainal Asikin, 2006 : 25-26). Penelitian yang dilakukan penulis bersifat deskriptif karena penelitian ini bertujuan untuk memberikan gambaran mengenai bagaimana pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. 3. Lokasi Penelitian Dalam penelitian ini penulis memilih lokasi penelitian di bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. Lokasi tersebut dipilih karena berbagai keistimewaan yang dimiliki Kota Surakarta sebagai kota yang sedang mengalami perkembangan dalam berbagai bidang dan mulai dikenal masyarakat luas baik lokal maupun internasional. UPTD Rumah Sewa sendiri merupakan Unit Pelaksana Teknis yang terdapat pada Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta yang bertugas untuk melaksanakan pengelolaan terhadap semua Rusunawa yang ada di Kota Surakarta. 4. Pendekatan Penelitian Pendekatan penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan kualitatif. Menurut Soerjono Soekanto, pendekatan kualitatif merupakan tata cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif, yaitu apa yang dinyatakan responden secara commit tertulis to user atau lisan, dan perilaku nyata xxiii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id (Soerjono Soekanto, 2006 : 32). Pendekatan penelitian kualitatif ini dipilih karena penulis melaksanakan penelitian yang akan menghasilkan data deskriptif, yaitu apa yang dinyatakan oleh para responden secara tertulis maupun lisan, yang berasal dari pihak Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. 5. Jenis Data Jenis data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah : a. Data Primer Data primer adalah data yang langsung dan segera diperoleh dari sumber data untuk tujuan penelitian dan mendapat hasil yang sebenarnya pada obyek yang diteliti, yaitu dengan melakukan wawancara terhadap bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. b. Data Sekunder Data sekunder adalah data yang tidak diperoleh secara langsung dari lapangan, melainkan diperoleh dari studi kepustakaan yang berupa berbagai buku, arsip, dokumen, peraturan perundang-undangan, hasil penelitian ilmiah dan bahan-bahan kepustakaan lainnya yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti. 6. Sumber Data Sumber data adalah sumber dimana data dapat diperoleh dan digunakan untuk penelitian. Dalam penelitian ini sumber data meliputi : a. Sumber data primer Sumber data primer mencakup para pihak yang terkait langsung dengan permasalahan yang diteliti yang diperoleh dari lokasi penelitian, yakni staf bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. commit to user xxiv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id b. Data sekunder Data sekunder digunakan untuk melengkapi dan mendukung sumber data primer, meliputi dokumen, arsip, laporan, buku-buku, peraturan perundang-undangan, hasil penelitian, serta bahan kepustakaan lain yang menunjang penelitian ini. 7. Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data merupakan cara atau teknik tertentu guna memperoleh data yang berkaitan dengan masalah yang diteliti. Teknik pengumpulan data yang digunakan yakni : a. Wawancara Wawancara adalah situasi peran antar pribadi dengan bertatap muka ketika seorang pewawancara, yang dalam hal ini adalah peneliti mengajukan pertanyaan-pertanyaan yang dirancang untuk memperoleh jawaban yang relevan dengan permasalahan yang diteliti kepada seorang responden (Amiruddin dan Zainal Asikin, 2006:82). Dalam melakukan wawancara ini penulis menggunakan teknik wawancara dengan menggunakan pedoman wawancara secara terstuktur. Pedoman wawancara digunakan agar proses wawancara berjalan secara lebih terarah dan mencapai tujuan dari apa yang diinginkan sehingga data yang diperoleh akan lebih jelas. Wawancara terstuktur ini dilakukan penulis dengan Kepala Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta dan Kepala Subbagian Tata Usaha Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. b. Studi dokumen Studi dokumen berguna untuk mendapatkan landasan teori mengkaji substansi atau isi suatu bahan hukum yang berupa buku, peraturan perundang-undangan, dokumen, dan bahan pustaka lainnya yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti, antara lain Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 commit to user xxv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id tentang Rumah Susun, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, dan lain-lain. 8. Teknik Analisis Data Teknik analisis data dalam suatu penelitian merupakan hal yang sangat penting untuk menguraikan dan memecahkan masalah yang diteliti berdasarkan data-data yang sudah dikumpulkan. Penulis dalam penelitian ini menggunakan teknik analisis data kualitatif, yaitu dengan mengumpulkan data, mengkualifikasikannya kemudian menghubung-hubungkannya dengan teori yang berkaitan dengan masalahnya dan akhirnya menarik kesimpulan untuk menentukan hasilnya. Menurut H. B Sutopo dalam proses analisis terdapat tiga komponen utama, yaitu : a. Reduksi Data Reduksi data merupakan komponen pertama dalam analisis yang merupakan proses seleksi, pemfokusan, penyederhanaan, dan abstraksi data dari fieldnote. Reduksi data juga merupakan bagian dari proses analisis yang mempertegas, memperpendek, membuat fokus, membuang hal-hal yang tidak penting, dan mengatur sedemikian rupa sehingga kesimpulan dapat dilakukan. b. Sajian Data Sajian data merupakan suatu rakitan organisasi, deskripsi dalam bentuk narasi yang memungkinkan kesimpulan penelitian dapat dilakukan. Sajian data harus mengacu pada rumusan masalah sehingga dapat menjawab permasalahan yang diteliti. Sajian data selain dalam bentuk narasi kalimat, juga dapat meliputi berbagai jenis matriks, gambar/skema, jaringan kerja kaitan kegiatan, dan juga tabel sebagai pendukung narasinya. c. Penarikan Kesimpulan dan Verifikasi Dari awal pengumpulan data, peneliti sudah harus memahami apa arti dari berbagai hal yang ia temui dengan melakukan pencatatan peraturanperaturan, pola-pola, pernyataan-pernyataaan, konfigurasi yang mungkin, commit to user xxvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id arahan sebab akibat, dan berbagai proposisi. Kesimpulan perlu diverifikasi agar cukup mantap dan benar-benar bisa dipertanggungjawabkan. Penulis menggunakan model analisis interaktif dalam penelitian ini, yang dapat digambarkan sebagai berikut : Pengumpulan data Reduksi Data Sajian Data Penarikan Kesimpulan / verifikasi Gambar 1. Model Analisis Interaktif Proses analisa interaktif dimulai dengan pengumpulan data penelitian. Pengumpulan data ini disertai dengan reduksi data dan sajian data. Setelah pengumpulan data selesai, tahap selanjutnya peneliti mulai menarik kesimpulan dengan memverifikasi berdasarkan apa yang terdapat dalam sajian data. Aktifitas yang dilakukan dengan suatu siklus antara komponen-komponen tersebut akan didapatkan data-data yang benar-benar mewakili dan sesuai dengan masalah yang diteliti. Berdasarkan kesimpulan yang diperoleh tersebut, apabila kemudian dirasa kurang karena kurangnya rumusan dalam reduksi maupun sajian datanya, maka peneliti wajib kembali melakukan kegiatan pengumpulan data yang sudah terfokus untuk mencari pendukung kesimpulan yang ada dan juga bagi pendalaman data (H.B. Soetopo, 2002:91-96). commit to user xxvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id F. Sistematika Penulisan Hukum (Skripsi) Untuk memberikan gambaran secara menyeluruh mengenai sistematika penulisan hukum (skripsi), serta untuk mempermudah pemahaman mengenai seluruh isi penulisan hukum (skripsi) ini, maka penulis menyajikan sistematika penulisan hukum (skripsi) ini yang terdiri dari 4 (empat) bab. Adapun sistematika penulisan hukum (skripsi) ini adalah sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN Dalam bab ini, penulis mengemukakan mengenai latar belakang masalah yang merupakan hal-hal yang mendorong penulis untuk mengadakan penelitian; perumusan masalah yang merupakan inti permasalahan yang akan diteliti; tujuan penelitian yang berisi tujuan dari penulis dalam mengadakan penelitian; manfaat penelitian yang merupakan hal-hal yang diambil dari hasil penelitian; metode penelitian berupa jenis penelitian, jenis data, sumber data, teknik pengumpulan data, dan teknik analisis data; dan sistematika penulisan hukum (skripsi) yang merupakan kerangka atau susunan isi penelitian. BAB II TINJAUAN PUSTAKA Bab ini penulis penulis menguraikan dua hal yaitu kerangka teori dan kerangka pemikiran. Kerangka teori berisi mengenai teori-teori kepustakaan yang melandasi penelitian serta mendukung dalam memecahkan masalah yang diangkat dalam penulisan hukum ini yaitu : pertama, mengenai tinjauan umum tentang perjanjian yang diantaranya meliputi pengertian perjanjian, unsur-unsur dalam perjanjian, syarat sahnya perjanjian, asas-asas perjanjian. Kedua, mengenai tinjauan umum tentang sewa-menyewa yang diantaranya meliputi pengertian sewa-menyewa, unsur-unsur dalam sewamenyewa, subyek dan obyek dalam sewa-menyewa. Ketiga, mengenai tinjauan umum tentang rumah susun yang antara lain meliputi pengertian rumah susun, landasan dan tujuan rumah susun, commit to user pengelolaan rumah susun. Kerangka pemikiran berisikan alur xxviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id pemikiran yang hendak ditempuh penulis yang dituangkan dalam bentuk skema bagan. BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Dalam bab ini penulis akan memaparkan pembahasan mengenai hasil dari penelitian yang dilakukan, yaitu hasil analisis tentang pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta berdasarkan aspekaspek hukum yang terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dan permasalahan apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan sewamenyewa rumah susun beserta dengan upaya untuk menyelesaikan permasalahan yang terjadi tersebut. BAB IV PENUTUP Bab ini merupakan bagian akhir dari penelitian yang berisikan simpulan dan saran berdasarkan hasil penelitian. DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN commit to user xxix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id BAB II. TINJAUAN PUSTAKA A. Kerangka Teori 1. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian a. Pengertian Perjanjian Perjanjian secara umum diatur dalam Buku III KUH Perdata. Ketentuan perjanjian dalam Pasal 1313 KUH Perdata dinyatakan bahwa : “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih” (Pasal 1313 KUH Perdata). Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian, adalah suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum (Salim HS, 2006 : 161). b. Unsur-unsur Perjanjian Unsur-unsur perjanjian yang terkandung dalam pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUH Perdata, yaitu (Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004 : 7) : 1) Adanya suatu perbuatan; 2) Antara sekurangnya dua orang (jadi dapat lebih dari dua orang); 3) Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Sementara menurut Salim HS berdasarkan teori lama, unsur-unsur perjanjian terdiri dari (Salim HS, 2006 : 161) : 1) Adanya perbuatan hukum; 2) Persesuaian penyataan kehendak dari beberapa orang; 3) Persesuaian kehendak ini harus dipublikasikan dinyatakan; commit to user 4) Perbuatan hukum itu terjadi karena kerjasama dua orang atau lebih; xxx perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 5) Pernyataan kehendak (wilsverklaring) yang sesuai itu harus saling bergantung satu sama lain; 6) Kehendak itu ditujukan untuk menimbulkan akibat hukum; 7) Akibat hukum itu kepentingan yang satu atas beban yang lain atau timbal balik; 8) Persesuaian kehendak itu harus dengan mengingat peraturan perundang-undangan. Berdasarkan perkembangan ilmu hukum, dikenal adanya tiga unsur perjanjian, antara lain (Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004 : 8590) : 1) Unsur Esensialia Unsur esensialia adalah unsur yang wajib ada dalam suatu perjanjian, bahwa tanpa keberadaan unsur tersebut, maka perjanjian yang dimaksudkan untuk dibuat dan diselenggarakan oleh para pihak dapat menjadi berbeda, dan karenanya menjadi tidak sejalan dan sesuai dengan kehendak para pihak. Unsur esensialia pada umumnya dipergunakan untuk memberikan rumusan, definisi, atau pengertian dari suatu perjanjian. 2) Unsur Naturalia Unsur naturalia adalah unsur yang pasti ada dalam suatu perjanjian tertentu, setelah unsur esensialia-nya diketahui secara pasti. Misalnya dalam perjanjian yang mengandung unsur esensialia jual beli, pasti terdapat unsur naturalia berupa kewajiban dari penjual untuk menanggung kebendaan yang dijual dari cacat-cacat tersembunyi. 3) Unsur Aksidentalia Unsur aksidentalia adalah unsur pelengkap dalam suatu perjanjian, yang merupakan ketentuan-ketentuan yang dapat diatur secara menyimpang oleh para pihak, yang merupakan persyaratan commit to user xxxi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id khusus yang ditentukan secara bersama-sama oleh para pihak. Misalnya dalam jual beli unsur aksidentalia adalah ketentuan mengenai tempat dan saat penyarahan kebendaan yang dijual atau dibeli. c. Syarat Sahnya Perjanjian Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata, untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu : 1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya Kata sepakat berarti terdapat kesesuaian pernyataan kehendak antara satu orang atau lebih dengan pihak lainnya. Kesepakatan kehendak dimulai dari adanya unsur penawaran (offer) oleh salah satu pihak, diikuti dengan penerimaan penawaran (acceptance) dari pihak lainnya ( Munir Fuady, 2001 : 35). Sepakat dalam mengadakan perjanjian, berarti pula kedua belah pihak haruslah mempunyai kebebasan berkehendak tanpa ada paksaan. Hal ini disebutkan dalam Pasal 1321 KUH Perdata, bahwa: ”Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan”. Kekhilafan, paksaan dan penipuan diatur dalam Pasal 1322-1328 KUH Perdata. Kekhilafan dibedakan dalam kekhilafan mengenai orangnya (error in persona) dan mengenai hakikat barang yang menjadi pokok perjanjian (error in substantia). Paksaan ialah kekerasan jasmani atau ancaman dengan sesuatu yang diperbolehkan hukum yang menimbulkan ketakutan kepada seseorang sehingga ia membuat perjanjian. Penipuan merupakan suatu alasan untuk pembatalan perjanjian, apabila tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, adalah sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain tidak telah membuat perikatan itu jika tidak dilakukan tipu muslihat tersebut. commit to user xxxii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan Pada prinsipnya setiap orang dinyatakan cakap untuk membuat perjanjian, jika ia oleh undang-undang tidak dinyatakan tak cakap (Pasal 1329 KUH Perdata). KUH Perdata tidak mengatur lebih lanjut mengenai siapa-siapa yang cakap bertindak. Pasal 1330 KUH Perdata menyebutkan mereka yang tidak cakap untuk membuat perjanjian, yaitu : a) Orang-orang yang belum dewasa Belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 (dua puluh satu) tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin (Pasal 330 KUH Perdata). b) Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan Orang-orang yang ditaruh dibawah pengampuan adalah setiap orang dewasa, yang selalu berada dalam keadaan dungu, sakit otak atau mata gelap dan boros (Pasal 433 KUH Perdata). Dalam hal ini mereka dipandang tidak mampu menyadari tanggung jawabnya dan karena ia tidak cakap untuk mengadakan perjanjian, maka yang mewakili adalah pengampunya. c) Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-undang, dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat persetujuan-persetujuan tertentu. Khusus mengenai orang-orang perempuan ini, dalam Pasal 31 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, menyebutkan bahwa : (1). “Hak dan kedudukan istri adalah seimbang dengan hak dan kedudukan suami dalam kehidupan rumah tangga dan pergaulan hidup bersama dalam masyarakat.” (Pasal 31 ayat (1) Undang-Undang Nomor Perkawinan) commit to user xxxiii 1 Tahun 1974 tentang perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id (2). “Masing-masing pihak berhak untuk melakukan perbuatan hukum.” (Pasal 31 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan) Dengan adanya aturan tersebut, maka untuk saat ini ketentuan yang terdapat dalam KUH Perdata mengenai orang perempuan yang dianggap termasuk tidak cakap hukum secara otomatis tidak berlaku lagi, dan setiap perempuan yang telah menikah dianggap cakap hukum sehingga dapat melakukan perbuatan hukum. 3) Suatu hal tertentu Suatu hal tertentu artinya apa yang telah diperjanjikan dalam suatu perjanjian, haruslah suatu hal atau suatu barang yang cukup jelas atau tertentu. Suatu perjanjian haruslah mempunyai obyek tertentu yang menjadi pokok suatu perjanjian, sekurang-kurangnya dapat ditentukan bahwa obyek tertentu itu dapat berupa benda yang sekarang ada dan nanti akan ada. Syarat tentang barang yakni barang itu adalah barang yang dapat diperdagangkan, dapat ditentukan jenisnya, dan barang yang baru akan ada di kemudian hari. 4) Suatu sebab yang halal Undang-undang tidak memberikan pengertian mengenai sebab (oorzaak, causa). Menurut yurisprudensi yang ditafsirkan dengan kausa adalah isi atau maksud dari perjanjian itu sendiri. Pembentuk undang-undang mempunyai pandangan bahwa perjanjian mungkin juga diadakan tanpa sebab atau dibuat karena suatu sebab yang palsu atau terlarang. Yang dimaksud dengan sebab terlarang adalah sebab yang dilarang oleh undang-undang atau berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum (Pasal 1337 KUH Perdata). Menurut Pasal 1335 KUH Perdata, perjanjian yang dibuat dengan sebab demikian commit to user xxxiv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id tidak mempunyai kekuatan hukum (Mariam Darus Badrulzaman, 2001 : 73-82). d. Asas-asas Perjanjian Di dalam hukum perikatan dikenal tiga asas penting, yaitu (Salim HS, 2006 : 157-158) : 1) Asas Konsensualisme Asas ini sesuai dengan Pasal 1320 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan, “ Salah satu syarat sahnya perjanjian adalah kesepakatan kedua belah pihak.” Setiap orang diberi kesempatan untuk menyatakan keinginannya menciptakan perjanjian, ada kemauan untuk saling mengikat diri. Konsensualisme adalah kesepakatan, maka asas ini menetapkan terjadinya suatu perjanjian setelah tercapainya kata sepakat kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian. Dengan tercapainya kata sepakat telah menunjukkan pada saat itu perjanjian mulai berlaku dan mengikat para pihak. 2) Asas Pacta Sunt Servanda Asas Pacta Sunt Servanda berhubungan dengan akibat perjanjian. Hal ini dapat disimpulkan berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang berbunyi: “Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pembuatnya”. Akibat hukum suatu perjanjian yaitu adanya kepastian hukum yang mengikat dan berlaku bagi para pihak yang membuat perjanjian. 3) Asas Kebebasan Berkontrak Asas kebebasan berkontrak diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata. Asas kebebasan berkontrak berkaitan erat dengan isi perjanjian, yaitu kebebasan untuk membuat atau tidak membuat perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapa pun, menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya; serta menentukan bentuk to user perjanjian itu tidak bertentangan perjanjian tertulis atau commit lisan, asalkan xxxv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id dengan kepatutan, kebiasaan, dan undang-undang. Asas ini berhubungan dengan asas konsensualisme dan asas kekuatan mengikat. Disamping ketiga asas tersebut dalam lokakarya Hukum Perikatan yang diselenggarakan oleh Badan Pembinaan Hukum Nasional, Departemen Kehakiman tanggal 17-19 Desember 1985 telah berhasil dirumuskan delapan asas hukum perikatan nasional yaitu (Salim HS, 2006 : 158-160) : 1) Asas Kepercayaan Asas kepercayaan mengandung pengertian bahwa setiap orang yang akan mengadakan perjanjian akan memenuhi setiap prestasi yang diadakan diantara mereka di kemudian hari. 2) Asas Persamaan Hukum Asas persamaan hukum adalah bahwa subyek hukum yang mengadakan perjanjian mempunyai kedudukan, hak, dan kewajiban yang sama dalam hukum tanpa membeda-bedakan pihak yang satu dan yang lainnya. 3) Asas Keseimbangan Asas keseimbangan menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian yang telah dibuat khususnya mengenai prestasi yang harus dipenuhi dan dilaksanakan oleh para pihak dengan iktikad baik. 4) Asas Kepastian Hukum Perjanjian sebagai figur hukum harus mengandung kepastian hukum. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikatnya perjanjian, yaitu sebagai undang-undang bagi yang membuatnya. 5) Asas Moral Asas moral ini mengandung maksud bahwa seseorang dalam commit to user membuat suatu perjanjian harus dengan sukarela tanpa paksaan dari xxxvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id pihak manapun untuk meneruskan dan menyelesaikan perbuatannya. Selain itu, asas moral juga dapat berarti bahwa faktor-faktor yang memberikan motivasi pada yang bersangkutan untuk melakukan perbuatan hukum itu berdasarkan pada kesusilaan sebagai panggilan hati nuraninya. 6) Asas Kepatutan Asas ini berkaitan dengan ketentuan mengenai isi perjanjian seperti yang tertuang dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang bunyinya: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan undang-undang.” 7) Asas Kebiasaan Asas ini dipandang sebagai bagian dari perjanjian. Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk apa yang diatur, namun juga halhal yang menurut kebiasaan lazim berlaku. 8) Asas Perlindungan Asas perlindungan mengandung pengertian bahwa antara debitur dan kreditur harus dilindungi oleh hukum, khususnya perlindungan bagi debitur karena biasanya berada dalam pihak yang lemah. e. Pelaksanaan Perjanjian Pelaksanaan perjanjian ialah realisasi atau pemenuhan hak dan kewajiban yang telah diperjanjikan para pihak supaya perjanjian tersebut mencapai tujuannya. Tujuan perjanjian tidak akan terwujud tanpa adanya pelaksanaan perjanjian. Masing-masing pihak harus melaksanakan perjanjian dengan sempurna dan tepat seperti apa yang telah disetujui untuk dilakukan (Abdulkadir Muhammad, 1982 : 102). commit to user xxxvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id f. Hapusnya Perjanjian Menurut Salim HS, berakhirnya suatu perikatan karena undangundang adalah konsignasi, musnahnya barang yang terutang, dan daluarsa. Sedangkan berakhirnya perikatan karena perjanjian yaitu pembayaran, pembaruan utang, kompensasi, pencampuran utang, pembebasan utang, kebatalan atau pembatalan, serta berlakunya suatu syarat batal. Disamping ketujuh cara tersebut, dalam praktek dikenal pula cara berakhirnya perjanjian yaitu (Salim HS, 2008 : 165) : 1) Jangka waktunya berakhir. 2) Dilaksanakan obyek perjanjian. 3) Kesepakatan kedua belah pihak. 4) Pemutusan secara sepihak oleh salah satu pihak. 5) Adanya putusan pengadilan. 2. Tinjauan Umum Tentang Sewa-menyewa a. Pengertian Sewa-Menyewa Sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUH Perdata. Sewa-menyewa ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 KUH Perdata). Definisi lain menyebutkan bahwa perjanjian sewa-menyewa adalah persetujuan untuk pemakaian sementara suatu benda, baik bergerak maupun tidak bergerak, dengan pembayaran suatu harga tertentu. (Salim H.S, 2008 : 58) Sewa-menyewa seperti halnya dengan jual-beli dan perjanjianperjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual. Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat commit yaitu to user mengenai unsur-unsur pokoknya, barang dan harga. xxxviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id b. Unsur-unsur dalam Sewa-menyewa Berdasarkan definisi dari sewa-menyewa, dapat dikemukan unsurunsur yang tercantum dalam perjanjian sewa-menyewa adalah (Salim H.S., 2008 : 59) : a Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. b Adanya konsensus antara kedua belah pihak. c Adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak. d Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda. e Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan. c. Subyek dan Obyek Sewa-menyewa Pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa-menyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan (Salim H.S., 2008 : 59). Yang menjadi obyek dalam perjanjian sewa-menyewa adalah barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban, dan kesusilaan (Salim H.S., 2008 : 59) . Barang yang menjadi obyek sewa-menyewa tersebut dapat berupa barang bergerak maupun barang tidak bergerak. d. Bentuk dan Substansi Sewa-menyewa Di dalam KUH Perdata tidak ditentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa-menyewa yang dibuat oleh para pihak. Oleh karena itu, perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis dan lisan. Dalam perjanjian sewa-menyewa bangunan, khususnya dalam commit to dan userisi perjanjian itu telah dirumuskan praktik dibuat dalam bentuk tertulis xxxix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id oleh para pihak, dan atau notaris. Akan tetapi yang paling dominan dalam menentukan substansi kontrak adalah dari pihak yang menyewakan, sehingga pihak penyewa berada pada posisi yang lemah. Dengan demikian, semua persyaratan yang diajukan oleh pihak yang menyewakan tinggal disetujui atau tidak oleh pihak penyewa (Salim H.S., 2008 : 59-60). e. Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Sewa-menyewa 1) Hak dan Kewajiban Pihak yang Menyewakan. Hak yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan. Sedangkan kewajiban dari pihak yang menyewakan, yaitu : a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata). b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata). c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata). d. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata). e. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata). Kewajiban memberikan kenikmatan tenteram kepada si penyewa dimaksudkan sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi atau menangkis tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga, yang misalnya membantah hak si penyewa untuk memakai barang yang disewanya. Namun kewajiban tersebut tidak termasuk pengamanan terhadap gangguan-gangguan yang bersifat fisik. Gangguan-gangguan yang bersifat fisik tesebut harus to user (Subekti, S.H., 1995 : 42). Hal ditanggulangi sendiri commit oleh si penyewa xl perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id ini sesuai dengan Pasal 1556 KUH Perdata, yang berbunyi : “Pihak yang menyewakan tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa terhadap rintangan-rintangan dalam kenikmatannya yang dilakukan oleh orangorang pihak ketiga dengan peristiwa-peristiwa tanpa memajukan sesuatu hak atas barang yang disewa; dengan tidak mengurangi hak si penyewa untuk menuntut sendiri orang itu”. 2) Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa. Hak yang dimiliki pihak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara itu yang menjadi kewajiban pihak penyewa, yaitu : a) Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat 1e KUH Perdata). Memakai barang sewaan sebagai seorang bapak rumah yang baik artinya dia berkewajiban untuk memakainya seakan-akan barang itu adalah kepunyaannya sendiri. b) Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 ayat 2e KUH Perdata). Selain kedua kewajiban utama tersebut, apabila yang disewa adalah rumah kediaman maka si penyewa juga diwajibkan memperlengkapi rumah itu dengan perabot rumah secukupnya; jika tidak, ia dapat dipaksa untuk mengosongkan rumah itu, kecuali jika ia memberikan cukup jaminan untuk pembayaran uang sewanya (Pasal 1581 KUH Perdata). Perabot rumah ini dimaksudkan sebagai jaminan untuk pembayaran uang sewa. Kewajiban lain yang menjadi tanggung jawab pihak penyewa to user yaitu melakukan pembetulanrumah atau tempatcommit kediaman xli perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id pembetulan kecil dan sehari-hari. Jika tidak ada persetujuan, maka dianggap sebagai demikian pembetulan-pembetulan pada lemarilemari toko, tutupan jendela, kunci-kunci dalam, kaca-kaca jendela, baik di dalam maupun diluar rumah dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut kebiasaan setempat. Meskipun demikian, pembetulan-pembetulan tersebut harus dipikul oleh pihak yang menyewakan, apabila pembetulan-pembetulan itu terpaksa dilakukan karena keadaan rusak dari barang yang disewa atau karena keadaan memaksa (Pasal 1583 KUH Perdata). f. Risiko atas Musnahnya Barang dalam Sewa-menyewa Risiko adalah suatu ajaran yang mewajibkan seseorang untuk memikul suatu kerugian, jikalau ada suatu kejadian di luar kemampuan salah satu pihak yang menimpa benda yang menjadi obyek perjanjian (Salim H.S., 2008 : 62). Dalam perjanjian sewa-menyewa ini, barang itu berada pada pihak penyewa. Ketentuan dalam Pasal 1553 KUH Perdata menyatakan, “ Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan persetujuannya sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itupun ia berhak atas suatu ganti-rugi”. Berdasarkan pasal tersebut, maka dalam hal musnahnya barang obyek sewa dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu musnah secara total dan musnah sebagian dari obyek sewa. 1) Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara keseluruhan di luar kesalahannya pada masa sewa, perjanjian sewamenyewa itu gugur demi hukum dan yang menanggung risiko atas musnahnya barang tersebut adalah pihak yang menyewakan. Artinya, pihak yang menyewakan akan memperbaikinya dan menanggung segala kerugiannya. commit to user xlii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 2) Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa dapat memilih menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga sewa atau akan meminta pembatalan perjanjian sewa-menyewa. Pada dasarnya pihak penyewa dapat menuntut kedua hal ini, namun ia tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang menyewakan. g. Berakhirnya Sewa-menyewa Secara umum berakhirnya sewa-menyewa selain dikarenakan oleh musnahnya barang yang disewakan karena suatu sebab yang tak disengaja yang dapat membuat suatu perjanjian sewa-menyewa itu gugur demi hukum sebagai suatu resiko yang harus ditanggung oleh pemilik barang, suatu perjanjian sewa-menyewa juga dapat berakhir apabila : 1) Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu (Pasal 1570 KUH Perdata). 2) Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggangtenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571 KUH Perdata). Pada dasarnya sewa-menyewa dilakukan dalam waktu tertentu, sedangkan sewa-menyewa tanpa waktu tertentu tidak diperkenankan. Maksud dari kata “waktu tertentu” tidaklah lain daripada untuk mengemukakan bahwa pembuat undang-undang memang memikirkan pada perjanjian sewa-menyewa dimana waktu sewa ditentukan, misalnya untuk enam bulan, untuk dua tahun, dan sebagainya. Pasal 1579 KUH Perdata berbunyi : “Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewanya dengan menyatakan hendak memakai sendiri barangnya yang commit to user sebaliknya”. Pasal ini ditujukan disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan xliii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id dan juga hanya dapat dipakai terhadap perjanjian sewa-menyewa dengan waktu tertentu, sehingga sudah selayaknya bahwa seorang yang sudah menyewakan barangnya misalnya untuk lima tahun, tidak boleh menghentikan sewanya kalau waktu tersebut belum habis dengan dalih bahwa ia ingin memakai sendiri barang yang disewakan itu (Subekti, 1995:40-41). Persewaan juga tidak berakhir dengan meninggalnya orang yang menyewakan atau penyewa. Begitu juga karena barang yang disewakan dipindahtangankan. Di sini berlaku asas bahwa jual-beli tidak memutuskan sewa-menyewa. Hal ini sesuai dengan Pasal 1576 KUH Perdata yang berbunyi, “Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”. Pasal ini bermaksud untuk melindungi si penyewa terhadap si pemilik yang baru, apabila barang yang sedang disewa itu dipindahtangankan. Dapat diartikan pula bahwa bukan hanya melalui jual-beli saja perpindahan tangan pemilik barang ini bisa terjadi, tetapi juga peristiwa-peristiwa lain yang memungkinkan terjadinya perpindahan lainnya, misalnya melalui tukarmenukar, penghibahan, pewarisan dan lain-lain (Subekti, 1995:48). 3. Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun a. Pengertian Rumah Susun Pengertian Rumah menurut Pasal 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Pengertian rumah susun menurut Pasal 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal commitsatuan-satuan to user maupun vertikal dan merupakan yang masing-masing dapat xliv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanahbersama. Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Jalan umum ini dimaksudkan agar setiap penghuni mempunyai akses ke luar tanpa mengganggu dan tidak boleh melalui satuan rumah susun lain milik orang lain. Lingkungan adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas, yang diatasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman. Bagian-bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Contoh bagian-bersama antara lain pondasi, kolom, balok, dinding, lantai,atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluransaluran, pipa-pipa, jaringan-jaringan listrik,gas, dan telekomunikasi, serta ruang untuk umum. Benda-bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh benda-bersama ini antara lain tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir, yang sifatnya terpisah dari stuktur bangunan rumah susun. Tanah-bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dimaksud tanah bersama ini adalah sesuai dengan ketentuan Pasal 6 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria bahwa, “semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”. commit to user xlv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id b. Landasan dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun 1) Landasan Pembangunan Rumah Susun Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum, keadilan, dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan (Pasal 2 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun). Asas kesejahteraan dipergunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945, melalui pemenuhan akan kebutuhan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya. Asas keadilan dan pemerataan memberikan landasan agar pembangunan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan tiaptiap warga negara dapat menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan yang layak. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara kepentingankepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial. 2) Tujuan pembangunan rumah susun. Berdasarkan Pasal 3 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pembangunan rumah susun bertujuan untuk : 1. (a). Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya. commit to user xlvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id (b). Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang. 2. Memenuhi kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat (1) huruf a. Perumahan yang layak bagi rakyat adalah perumahan yang memenuhi syarat-syarat teknik, kesehatan, keamanan, keselamatan, dan norma-norma sosial budaya. Dalam hal peningkatan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan harus sesuai dengan tata ruang kota dan tata daerah, serta tata guna tanah demi keserasian dan keseimbangan. Disamping itu pembangunan rumah susun untuk kepentingan bukan hunian, harus mendukung berfungsinya pemukiman, dan dapat memberikan kemudahan-kemudahan bagi kehidupan masyarakat. c. Pembangunan Rumah Susun Pembangunan rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah, baik mengenai jumlah, kualitas bangunan, lingkungan maupun persyaratan dan tata cara untuk memperolehnya serta diusahakan untuk mewujudkan lingkungan pemukiman sesuai dengan tujuan pembangunan rumah susun. Pembangunan rumah susun sendiri dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu, maupun swadaya masyarakat dengan berpedoman pada asas pemerataan dan keterjangkauan (Pasal 5 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun). Pembangunan rumah susun sendiri berdasarkan Pasal 6 UndangUndang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif yang ketentuan-ketentuan pokoknya commit to user xlvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id diatur dalam Peraturan Pemerintah. Persyaratan teknis yang dimaksudkan antara lain mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan. Persyaratan administratif yang dimaksudkan antara lain mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya, serta perizinan mendirikan bangunan (IMB). Berdasarkan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan. Ketentuan ini dimaksudkan untuk melindungi para pembeli satuan-satuan rumah susun. Pasal 7 ayat (3) Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun menyatakan bahwa penyelenggaraan pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian-bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas : 1) batas satuan yang dapat dipergunakan-secara terpisah untuk perseorangan; 2) batas dan uraian atas bagian-bersama dan benda-bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan; 3) batas dan uraian tanah-bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing commit satuan. to user xlviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id d. Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun Berdasarkan Pasal 4 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pengaturan dan pembinaan rumah susun dilakukan oleh pemerintah yang dalam hal ini adalah pemerintah pusat, yang dilakukan secara terus-menerus dan berkesinambungan dalam arti yang seluas-luasnya terhadap pembangunan rumah susun dan pengembangannya. Kewenangan tersebut ada pada pemerintah pusat agar terdapat keseragaman dalam pengaturannya dan pembinaannya. Pemerintah pusat dapat menyerahkan sebagian urusan ini kepada pemerintah daerah dalam kaitannya yang menyangkut pengaturan rumah susun yang mempunyai karakteristik lokal, berhubungan dengan tata kota dan tata daerah, misalnya mengenai pemberian izin lokasi, izin mendirikan bangunan, izin kelayakan untuk dihuni, dan juga melalui kegiatan konkrit berupa pembimbingan, penyuluhan, dan pemberian kemudahan- kemudahan. Penyerahan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan kepada pemerintah daerah sesuai dengan Asas Desentralisasi sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah, yang pelaksanaannya diatur dalam Peraturan Pemerintah. e. Pengelolaan rumah susun Satuan rumah susun yang merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus dilakukan dan diatur oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab untuk hal ini. Oleh karena itu penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni rumah susun yang mempunyai tugas dan wewenang mengelola dan memelihara rumah susun beserta lingkungannya, dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata commit to user tertib penghunian. xlix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Perhimpunan penghuni oleh undang-undang diberi kedudukan sebagai badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga sehingga dapat bertindak ke dalam dan ke luar atas nama pemilik dan dengan wewenang yang dimilikinya dapat mewujudkan ketertiban dan ketentraman dalam lingkungan rumah susun. Perhimpunan penghuni dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian-bersama, benda-bersama, tanah-bersama, dan pemeliharaan serta perbaikannya. Dana yang dipergunakan untuk membiayai pengelolaan dan pemeliharaan rumah susun, diperoleh dari pemungutan iuran dari para penghuni rumah susun. commit to user l perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id B. Kerangka Pemikiran Agar penelitian ini dapat dilaksanakan dengan lancar dan mengarah pada tujuan yang dituju, maka perlu dikembangkan kerangka pemikiran yang digunakan dalam penelitian ini. Secara singkat kerangka pemikiran dalam penelitian ini dapat digambarkan dengan skema sebagai berikut : Pemerintah Kota Surakarta Masyarakat Penyewa Rumah Susun Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Rumah Susun Sewa (Rusunawa) Rumah Susun Milik (Rusunami) Pengaturan Sewamenyewa berdasarkan KUH Perdata Pelaksanaan Sewamenyewa Rumah Susun Terdapat Permasalahan Tidak Terdapat Permasalahan Upaya Penyelesaian Permasalahan commit to user Gambar 2. Kerangka Pemikiran li perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Sebagai perwujudan peningkatan kesejahteraan masyarakat, Pemerintah Kota Surakarta mendirikan rumah susun yang dalam pelaksanaannya mengacu pada Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dalam pelaksanaan penyerahan rumah susun kepada masyarakat ini sendiri dilaksanakan dengan sistem sewa, yang mana dalam sewa-menyewa ini disusun suatu aturan yang dibuat oleh Pemerintah Kota Surakarta mengenai segala hal yang berkaitan dengan sewa-menyewa ini, antara lain mengenai syarat-syarat yang harus dipenuhi calon penyewa rumah susun, sistem pembayaran sewa, jangka waktu sewa, dan ketentuan-ketentuan umum lainnya yang menyangkut kepentingan, hak, serta kewajiban bagi para pihak. Sewa-menyewa sebenarnya merupakan salah satu perjanjian nominaat, atau perjanjian yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata sehingga pembuatan perjanjian ini harus disesuaikan dengan ketentuan-ketentuan dan syarat yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Namun sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta belum dibuat dalam sebuah akta perjanjian. Segala hal yang berkaitan dengan persyaratan maupun ketentuan lain ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surakarta yang kemudian para penyewa rumah susun hanya memberikan pernyataan persetujuan atas semua persyaratan yang ditetapkan tersebut. Untuk itulah penulis akan mengkaji pengaturan sewamenyewa rumah susun di Kota Surakarta jika dikaitkan dengan ketentuan yang terdapat dalam dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata khususnya ketentuan mengenai perjanjian dan sewa-menyewa. Dalam sewa-menyewa rumah susun ini, dikarenakan tidak ada akta perjanjian maka pada saat penyewa memberikan pernyataan persetujuannya atas semua ketetapan dan peraturan yang dibuat oleh pemerintah kota, pada saat itulah sewa-menyewa mulai terlaksana dan semua peraturan serta ketetapan tersebut mengikat para pihak. Pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun ini juga akan dikaji oleh penulis, dan juga permasalahan apa saja yang dihadapi beserta dengan upaya-upaya yang dilakukan dalam penyelesaian permasalahan tersebut. commit to user lii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Deskripsi Lokasi 1. Keadaan Umum Kota Surakarta Kota Surakarta merupakan salah satu kota di Jawa Tengah yang berupa dataran rendah dengan ketinggian kurang lebih 93-95 meter dari permukaan laut, terletak di antara Sungai Pepe, Sungai Jenes dan Sungai Bengawan Solo serta dikelilingi oleh Gunung Merbabu dan Gunung Merapi di bagian barat dan Gunung Lawu di bagian Timur. Kota Surakarta terletak antara 110 45’ 15” Bujur Timur – 110 45’ 35” Bujur Timur dan antara 7 36’ 00” Lintang Selatan – 7 56’ 00” Lintang Selatan, dengan batas-batas administratif : a. Sebelah Utara Berbatasan dengan Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali. b. Sebelah Timur Berbatasan dengan Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar. c. Sebelah Selatan Berbatasan dengan Kabupaten Sukoharjo. d. Sebelah Barat Berbatasan dengan Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar. Menurut klasifikasi iklim Koppen, Kota Surakarta memiliki iklim muson tropis. Sama seperti kota-kota lain di Indonesia, musim hujan di Kota Surakarta terjadi pada bulan Oktober hingga Maret, dan musim kemarau bulan April hingga September. Rata-rata curah hujan di Kota Surakarta adalah 2.200 mm, dan curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Desember, Januari, dan Februari. Suhu udara relatif konsisten sepanjang tahun, dengan suhu rata-rata 30 derajat Celcius. Suhu udara tertinggi adalah 32,5 derajat Celcius, sedangkan suhu udara terendah adalah 21,0 derajat Celcius. Rata-rata tekanan udara adalah 1010,9 MBS dengan kelembaban udara 75%. Kecepatan commit to user angin 4 Knot dengan arah angin 240 derajat. liii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Eksistensi kota ini dimulai di saat Kesultanan Mataram memindahkan kedudukan raja dari Kartasura ke Desa Sala, di tepi Bengawan Solo. Secara resmi, keraton mulai ditempati tanggal 17 Februari 1745. Akibat perpecahan wilayah kerajaan, di Solo berdiri dua keraton Kasunanan Surakarta dan Praja Mangkunegara, menjadikan kota Solo sebagai kota dengan dua administrasi. Kekuasaan politik kedua kerajaan ini dilikuidasi setelah berdirinya Republik Indonesia pada 17 Agustus 1945. Selama 10 (sepuluh) bulan, Solo berstatus sebagai daerah setingkat provinsi, yang dikenal dengan sebutan Daerah Istimewa Surakarta (DIS). Namun dalam perkembangannya muncul gerakan antimonarki, sehingga pada tanggal 16 Juni 1946 Pemerintah Republik Indonesia membubarkan Daerah Istimewa Surakarta (DIS) dan secara de facto maka terbentuk Pemerintah Daerah Kota Surakarta yang berhak mengatur serta mengurus rumah tangganya sendiri sekaligus menghapus kekuasaan Kerajaan Kasunanan dan Mangkunegaran. Secara yuridis Kota Surakarta terbentuk berdasarkan Penetapan Pemerintah Tahun 1946 Nomor 16/SD, yang diumumkan pada tanggal 15 Juli. Berdasarkan pertimbangan faktor-faktor historis tersebut, kemudian tanggal 16 Juni 1946 ditetapkan sebagai hari jadi Pemerintah Kota Surakarta. Sebutan Kota Surakarta sendiri dimulai sejak Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1965 tanggal 1 September 1965 dan Ketetapan MPRS Nomor XX/MPRS/1965. Kota Surakarta memiliki semboyan "Berseri", akronim dari "Bersih, Sehat, Rapi, dan Indah", sebagai slogan pemeliharaan keindahan kota. Untuk kepentingan pemasaran pariwisata, Kota Surakarta atau yang juga dikenal dengan sebutan Kota Solo mengambil slogan pariwisata Solo, The Spirit of Java (Jiwanya Jawa) sebagai upaya pencitraan kota Solo sebagai pusat kebudayaan Jawa. Dengan luas wilayah 44,04 Km2 (kilometer persegi), Kota Surakarta memiliki lima kecamatan yang masing-masing dipimpin oleh seorang camat, dengan jumlah keseluruhan 51 kelurahan yang masing-masing dipimpin oleh commit to user seorang lurah. Lima kecamatan yang terdapat di Kota Surakarta adalah liv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Kecamatan Laweyan (11 kelurahan), Kecamatan Banjarsari (13 kelurahan), Kecamatan Jebres (11 kelurahan), Kecamatan Pasar Kliwon (9 kelurahan), dan Kecamatan Serengan (7 kelurahan). Dalam suatu daerah, perkembangan penduduk yang dipengaruhi oleh jumlah kelahiran, kematian dan migrasi memegang peranan penting dalam kehidupan dan pelaksanaan pemerintahan. Pertumbuhan penduduk disatu pihak dapat menambah jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan, namun di lain pihak dapat menimbulkan permasalahan-permasalahan sosial, ekonomi, budaya dan pendidikan. 2. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta a. Deskripsi Umum Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Peraturan formal yang menjadi dasar Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta adalah : 1) Peraturan Daerah nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta. 2) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta. b. Visi dan Misi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Visi dari Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta adalah menyelenggarakan prasarana pekerjaan umum yang mampu melayani kebutuhan masyarakat dalam mendukung pengembangan Surakarta sebagai Kota Budaya. Misi dari Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta, yaitu: 1) Meningkatkan kualitas dan kuantitas prasarana transportasi yang dapat commit to user memberi rasa aman dan nyaman bagi pemakai jalan. lv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 2) Mewujudkan penataan sarana dan prasarana pemukiman yang layak dan terjangkau. 3) Meningkatkan kualitas dan kuantitas sarana drainase yang mampu memutuskan genangan kota. 4) Meningkatkan layanan bagi masyarakat. c. Tugas Pokok dan Fungsi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta mempunyai tugas pokok membantu Walikota dalam menyelenggarakan urusan bidang pekerjaan umum. Untuk menyelenggarakan tugas pokok tersebut, Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta mempunyai fungsi sebagai berikut : 1. Perumusan kebijakan teknis bidang pekerjaan umum. 2. Perencanaan program kerja bidang pekerjaan umum. 3. Penyelenggaraan urusan pemerintahan dan pelayanan umum bidang pekerjaan umum. 4. Pembinaan dan fasilitasi bidang pekerjaan umum lingkup Kota Surakarta. 5. Pelaksanaan tugas di bidang pekerjaan umum. 6. Pemantauan, evaluasi dan pelaporan bidang pekerjaan umum. 7. Pelaksanaan kesekretariatan Dinas Pekerjaan Umum. 8. Pelaksanaan tugas lain yang diberikan oleh walikota sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya. d. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Berdasarkan Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta, susunan organisasi Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta adalah sebagai berikut commit: to user lvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 1) Kepala Dinas. 2) Sekretariat, terdiri dari : a) Sub Bagian Perencanaan, Evaluasi dan Pelaporan; b) Sub Bagian Keuangan; c) Sub Bagian Umum dan Kepegawaian. 3) Bidang Bina Marga, terdiri dari : a) Seksi Pembangunan Jalan dan Jembatan; b) Seksi Pemeliharaan Jalan dan Jembatan. 4) Bidang Drainase, terdiri dari : a) Seksi Pembangunan Drainase; b) Seksi Operasi dan Pemeliharaan Drainase. 5) Bidang Cipta Karya, terdiri dari : a) Seksi Gedung Pemerintahan dan Rumah Dinas; b) Seksi Perumahan dan Pemukiman. 6) Bidang Pemadam Kebakaran, terdiri dari : a) Seksi Manajemen Penanggulangan Kebakaran; b) Seksi Peralatan. 7) Unit Pelaksana Teknis (UPT). 8) Kelompok Jabatan Fungsional. commit to user lvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Kepala DPU Sekretaris Kelompok Jabatan Fungsional Sub.Bag Perencanaan, evaluasi,& pelaporan Sub. Bag Keuangan Bidang Bina Marga Bidang Drainase Bidang Cipta Karya Seksi Pembangunan Jalan dan Jembatan Seksi Pembangunan Drainase Seksi Gedung Pemerintahan dan Rumah Dinas seksi Pemeliharaan Jalan dan Jembatan Seksi Operasi dan Pemeliharaan Drainase Seksi Perumahan dan Pemukiman Sub. Bag Umum & Kepegawaia n Bidang Pemadam Kebakaran Seksi Manajemen dan Penanggulangan Kebakaran Seksi Peralatan UPTD Rumah Sewa Sub. Bag Tata Usaha Gambar 3. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta commit to user lviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id e. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Peraturan formal yang menjadi dasar UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta adalah : 1) Peraturan Daerah nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta. 2) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta. 3) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta. 4) Peraturan Walikota Surakarta 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum. Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa adalah Unit Pelaksana Teknis (UPT) pada Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta yang dipimpin oleh seorang Kepala Rumah Sewa yang berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab kepada Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta (Pasal 3 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta). Dengan kata lain, Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa membantu pelaksanaan teknis operasional maupun teknis penunjang pada Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta khususnya yang berkaitan dengan rumah sewa, rumah susun sederhana sewa dan rumah sosial. commit to user lix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id f. Tugas Pokok dan Fungsi Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Berdasarkan Pasal 4 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta, UPTD Rumah Sewa mempunyai tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan teknis operasional dan atau kegiatan teknis penunjang Dinas Pekerjaan Umum di bidang penanganan kegiatan teknis di UPTD Rumah Sewa sesuai dengan kebijakan Teknis yang ditetapkan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud diatas, sesuai dengan Pasal 5 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta, UPTD Rumah Sewa mempunyai fungsi sebagai berikut : 1) Penyusunan rencana teknis operasional bidang penanganan kegiatan teknis di rumah sewa. 2) Pelaksanaan kebijakan teknis operasional bidang penanganan kegiatan teknis di rumah sewa. 3) Pemantauan, evaluasi dan pelaporan bidang penanganan kegiatan teknis di rumah sewa. 4) Pengelolaan ketatausahaan. 5) Pelaksanaan tugas lain yang diberikan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sesuai dengan tugas dan fungsinya. g. Struktur Organisasi UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Susunan organisasi UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta menurut Pasal 2 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 20 Tahun 2009 tentang Pedoman commit to user Uraian Tugas Jabatan Struktural lx perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta, terdiri dari: 1) Kepala; 2) Subbagian Tata Usaha. Kepala UPTD Rumah Sewa Toto Jayanto S.H., M.Hum Kepala Subbagian Tata Usaha Sri Ratnartiningsih S.H. S T A F Gambar 4. Struktur Organisasi Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta Tugas jabatan Struktural sesuai dengan Bab III Peraturan Walikota Surakarta Nomor 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta adalah : 1) Kepala UPTD Rumah Sewa Kepala UPTD Rumah Sewa mempunyai tugas melaksanakan sebagian kegiatan teknis operasional dan / atau kegiatan teknis penunjang Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta di bidang penanganan kegiatan teknis di Rumah Sewa sesuai dengan kebijakan teknis yang ditetapkancommit oleh to Kepala user Dinas Pekerjaan Umum Kota lxi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Surakarta. Uraian tugas Kepala UPTD Rumah Sewa adalah sebagai berikut : a) Menyusun rencana kerja UPT Rumah Sewa berdasarkan rencana strategis Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta. b) Memberi petunjuk, arahan dan mendistribusikan tugas kepada bawahan. c) Mempelajari, menelaah peraturan perundang-undangan, keputusan, petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis program kegiatan Dinas Pekerjaan Umum sesuai dengan bidang tugas. d) Menyusun kebijakan teknis penyelenggaraan rumah sewa. e) Menyusun laporan hasil pelaksanaan rencana strategis, rencana kerja, LAKIP, LKPJ, LPPD dan EKPPD UPT Rumah Sewa. f) Melaksanakan monitoring, evaluasi dan pelaporan untuk pengendalian pelaksanaan rencana strategis dan rencana kerja UPT Rumah Sewa. g) Melaksanakan evaluasi dan analisis hasil kerja guna pengembangan rencana strategis dan rencana kerja UPT Rumah Sewa. h) Melaksanakan pelayanan administrasi Rumah Sewa, Rumah Susun Sederhana Sewa dan Rumah Sosial. i) Melaksanakan pengelolaan Rumah Sewa, Rumah Susun Sederhana Sewa dan Rumah Sosial. j) Melaksanakan pemantauan dan evaluasi penyelengaraan Rumah Sewa, Rumah Susun Sederhana Sewa dan Rumah Sosial. k) Melaksanakan pengelolaan ketatausahaan Rumah Sewa. l) Melaksanakan pemungutan retribusi daerah di bidang Rumah Sewa. m) Melaksanakan penyusunan indikator dan pengukuran kinerja penyelenggaraan Rumah Sewa. n) Melaksanakan sosialisasi di bidang Rumah Sewa. o) Memeriksa dan menilai hasil kerja bawahan secara periodik. p) Memberikan usul dan arahantokepada commit user atasan. lxii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id q) Melaporkan hasil pelaksanaan tugas kepada atasan sebagai pertanggungjawaban pelaksanaan tugas. r) Melaksanakan tugas lain yang diberikan oleh atasan. 2) Kepala Subbagian Tata Usaha Kepala Subbagian Tata Usaha UPTD Rumah Sewa mempunyai tugas melaksanakan administrasi umum, kepegawaian dan keuangan sesuai dengan kebijakan teknis yang telah ditetapkan oleh Kepala UPTD. Uraian tugas Kepala Subbagian Tata Usaha adalah sebagai berikut : a) Menyusun rencana kerja berdasarkan rencana strategis UPT Rumah Sewa. b) Memberi petunjuk, arahan dan mendistribusikan tugas kepada bawahan. c) Mempelajari, menelaah peraturan perundang-undangan, keputusan, petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis program kegiatan Dinas Pekerjaan Umum sesuai dengan bidang tugas. d) Melakukan penyiapan bahan perumusan kebijakan teknis penyelenggaraan Rumah Sewa. e) Menghimpun, mengolah, menyajikan data dan informasi untuk menyusun rencana strategis, rencana kerja dan penetapan kinerja UPT Rumah Sewa. f) Menyiapkan bahan monitoring, evaluasi dan pelaporan untuk pengendalian pelaksanaan rencana strategis dan rencana kerja UPT Rumah Sewa. g) Menyiapkan bahan evaluasi dan analisis hasil kerja guna pengembangan rencana strategis dan rencana kerja UPT Rumah Sewa. h) Menyiapkan bahan hasil pelaksanaan rencana strategis, rencana kerja, LAKIP, LKPJ, LPPD dan EKPPD UPT Rumah Sewa. commit to user lxiii perpustakaan.uns.ac.id i) digilib.uns.ac.id Menyiapkan bahan penyusunan rencana anggaran dalam bentuk Rencana Kerja Anggaran (RKA) sesuai dengan rencana strategis dan rencana kerja Dinas Pekerjaan Umum. j) Melakukan pengawasan laporan administrasi keuangan bendahara. k) Menyiapkan bahan usulan perubahan anggaran. l) Menyiapkan bahan perhitungan anggaran. m) Melakukan administrasi pembukuan, pertanggungjawaban dan laporan keuangan. n) Mengelola administrasi surat menyurat, peralatan dan perlengkapan kantor, rumah tangga, dokumentasi dan informasi hukum, kearsipan dan perpustakaan. o) Melakukan pengadaan dan pemeliharaan perlengkapan kantor. p) Menyiapkan bahan penyusunan rencana kebutuhan pegawai. q) Menyiapkan bahan usulan yang meliputi pengangkatan, kenaikan pangkat, perpindahan, pemberhentian, pensiun, kenaikan gaji berkala dan tunjangan. r) Mengelola data dan dokumentasi pegawai. s) Merencanakan dan mengusulkan kebutuhan jenis pendidikan dan pelatihan, calon peserta pendidikan dan pelatihan serta calon peserta ujian dinas pegawai. t) Mengusulkan permohonan izin dan tugas belajar. u) Menyiapkan bahan Daftar Urutan Kepangkatan (DUK). v) Menyiapkan bahan permohonan cuti, dan mengusulkan permohonan kartu pegawai, kartu istri/kartu suami, kartu tabungan asuransi pensiun, kartu asuransi kesehatan dan tabungan perumahan (BAPERTARUM). w) Menyiapkan bahan Daftar Penilaian Pelaksanaan Pekerjaan (DP3) Pegawai dan Laporan Pajak-Pajak Pribadi (LP2P). x) Menyiapkan bahan laporan perkawinan, izin perkawinan dan perceraian. commit to user lxiv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id y) Menyiapkan bahan usulan pemberian tanda penghargaan/tanda jasa dan sanksi. z) Mengelola presensi atau daftar hadir pegawai. aa) Memeriksa dan menilai hasil kerja bawahan secara periodik. bb) Memberikan usul dan saran kepada atasan dalam rangka kelancaran pelaksanaan tugas. cc) Melaporkan hasil pelaksanaan tugas kepada atasan sebagai pertanggungjawaban pelaksanaan tugas. dd) Melakukan tugas lain yang diberikan oleh atasan. 3. Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) di Kota Surakarta a. Latar Belakang Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta dilatarbelakangi oleh hal-hal sebagai berikut, yaitu : 1) Kebijakan pemerintah dalam penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Kebutuhan tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan pokok yang harus terpenuhi, namun tidak dapat dipungkiri kebutuhankebutuhan pokok lainnya yang lebih penting dan mendesak untuk dipenuhi dalam keseharian hidup masyarakat membuat tempat tinggal kurang menjadi prioritas, khususnya bagi masyarakat yang berpenghasilan minim atau rendah. Karena latar belakang inilah. kemudian membuat pemerintah berupaya untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah dapat mempunyai rumah sendiri melalui kebijakan-kebijakan yang berkaitan dengan hal ini. 2) Pemenuhan kebutuhan rumah tinggal yang bersih, sehat, rapi dan indah. Berbagai latar belakang kehidupan masyarakat membuat keberagaman dalam sikap hidup termasuk dalam hal penataan tempat commit to user lxv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id tinggal yang menyangkut kebersihan, kesehatan, kerapian dan keindahan. Kebanyakan dari masyarakat kita diakui maupun tidak, karena keterbatasan pengetahuan juga membuat sebagian besar masyarakat kurang mempedulikan hal-hal tersebut. Kebanyakan dari masyarakat memaknai tempat tinggal hanya sebatas sebagai tempat untuk berlindung dari panas terik matahari maupun dari hujan dan juga sebagai tempat beristirahat tanpa memperhatikan unsur kebersihan, kesehatan, kerapian dan keindahan. 3) Keterbatasan lahan untuk pemukiman dan perumahan. Salah satu upaya pemerintah di dalam pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal bagi masyarakat adalah melalui pembangunan perumahan dan pemukiman, namun upaya pemenuhan tersebut terkendala oleh terbatasnya lahan yang tersedia. Pembangunan rumah susun diharapkan dapat menjadi jalan keluar bagi permasalahan ini, karena lahan yang digunakan menjadi lebih efektif mengingat dalam pembangunan rumah susun ini dibangun secara vertikal atau dalam bentuk bertingkat sehingga unit satuan yang bisa dibangun jumlahnya lebih banyak dibanding apabila hanya dibangun dalam bangunan yang berbentuk horisontal. 4) Masih adanya lahan hak pakai milik Pemerintah Kota Surakarta yang belum dimanfaatkan. Lahan hak pakai milik Pemerintah Kota Surakarta banyak yang belum dimanfaatkan oleh karena itu apabila dimanfaatkan untuk pembangunan rumah susun, selain dapat membantu mewujudkan kebijakan pemerintah untuk penyediaan tempat tinggal bagi masyarakat juga akan memberikan kontribusi bagi Pemerintah Kota Surakarta sendiri yaitu menjadi salah satu pemasukan atau pendapatan asli daerah. commit to user lxvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 5) Pencegahan hunian tak berijin. Hunian tak berijin timbul sebagai akibat dari keterbatasan kemampuan masyarakat di dalam memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal. Adanya lahan yang kosong, tidak dimanfaatkan ataupun tempat-tempat yang dianggap bisa dimanfaatkan untuk membangun tempat tinggal, misalnya lahan bekas pemakaman, bantaran sungai, bawah jembatan, dan lain sebagainya, membuat mereka berfikir dapat menggunakan tempat-tempat tersebut untuk mendirikan bangunan yang dalam hal ini dimanfaatkan sebagai tempat tinggal. Mereka membangun rumah dengan seadanya atau yang biasa disebut dengan bangunan semi permanen, dan dapat dipastikan bahwa bangunanbangunan tersebut tidak mempunyai ijin dalam pendiriannya. 6) Penataan pemukiman kumuh Keterbatasan kemampuan masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal selain menimbulkan hunian tak berijin sebagai efek lanjutannya adalah memunculkan adanya pemukiman yang kumuh. Saat ada satu orang yang membangun tempat tinggal di tempat-tempat yang tidak seharusnya, maka akan menarik masyarakat lainnya untuk melakukan hal yang sama apalagi apabila di desak untuk memenuhi kebutuhan. Mereka membangun tempat tinggal dengan seadanya tanpa memperhatikan unsur tata kota, kerapian, keindahan, dan kebersihan sehingga hal ini dapat menimbulkan pemukiman kumuh. b. Tujuan pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta Tujuan dari pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta, yaitu : 1) Memberikan solusi atas kebutuhan perumahan sederhana dan sehat. Pembangunan rumah susun diharapkan dapat memberikan pemenuhan terhadap kebutuhan tempat tinggal yang sederhana namun layak, bersih, sehat, rapi dan toindah commit user bagi masyarakat sehingga secara lxvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id tidak langsung juga akan meningkatkan kualitas hidup masyarakat yang tinggal di lingkungan tersebut. 2) Merupakan kebijakan Pemerintah Kota Surakarta dalam rangka penyediaan rumah sederhana dan sehat untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) Kota Surakarta. Keberadaan rumah susun merupakan salah satu upaya pemerintah dalam membantu masyarakat berpenghasilan rendah untuk memenuhi kebutuhan mereka akan tempat tinggal yang layak. Adanya rumah susun sendiri merupakan salah satu kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Surakarta dalam rangka penyediaan rumah sederhana dan sehat untuk masyarakat Kota Surakarta yang memiliki penghasilan yang rendah. 3) Diperuntukkan bagi penataan wilayah kumuh di Kota Surakarta, sehingga tempat-tempat kumuh di Surakarta dapat berkurang. Pembangunan rumah susun diharapkan dapat menata pemukiman khususnya untuk wilayah pemukiman kumuh dengan lebih baik, sehingga wilayah-wilayah kumuh yang ada di Kota Surakarta menjadi berkurang dan kemudian dapat menjadikan Kota Surakarta menjadi lebih rapi, indah dan bersih mengingat semboyan dari Kota Surakarta yaitu “berseri” yang juga akan mendukung program Pemerintah Kota Surakarta sebagai salah satu daerah tujuan wisata untuk menarik minat wisatawan. 4) Meminimalkan hunian tak berijin di bantaran sungai, sepanjang rel kereta api dan tempat-tempat terlarang lainnya. Dengan masyarakat adanya rumah berpenghasilan susun rendah yang yang dapat tidak membantu mempunyai kemampuan untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal yang layak, diharapkan dapat mencegah adanya hunian tak berijin di tempat-tempat yang commit tidak to seharusnya, seperti bantaran sungai, user lxviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id sepanjang rel kereta api, bekas pemakaman dan tempat-tempat terlarang lainnya yang sewaktu-waktu bisa dibongkar oleh pihak yang berwenang. c. Potensi Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta Potensi pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta, yaitu : 1) Adanya Program Pembangunan “Sejuta Tower” dari Pemerintah Pusat. Program pembangunan “Sejuta Tower” merupakan salah satu kebijakan yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat pada Periode 20092014. Program ini merupakan program yang dimiliki oleh pemerintah pusat untuk penyediaan rumah sehat bagi masyarakat. Implementasi pembangunan “Sejuta Tower” yaitu dengan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) di seluruh Indonesia. Hal ini menjadi potensi bagi Kota Surakarta untuk melaksanakan pembangunan Rusunawa, karena selain mendukung program dari Pemerintah Pusat, dengan adanya Program Pembangunan “Sejuta Tower” dari pemerintah Pusat, maka dapat dipastikan terdapat anggaran dana yang disediakan oleh pemerintah untuk pelaksanaan programnya. 2) Adanya Hak Pakai Pemerintah Kota Surakarta yang belum dimanfaatkan secara optimal. Banyaknya lahan kosong yang merupakan Hak Pakai Pemerintah Kota Surakarta menjadi salah satu potensi bagi pembangunan Rusunawa di Kota ini. Dengan banyaknya hak pakai yang belum dimanfaatkan secara optimal, maka Pemerintah Kota Surakarta dapat memanfaatkannya untuk pembangunan rusunawa. Apabila dikaitkan dengan Program Pembangunan Sejuta Tower dari Pemerintah Pusat, maka terdapat keterkaitan yang saling commit to user mendukung. Pada satu sisi Pemerintah Kota Surakarta mempunyai lxix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id banyak lahan hak pakai yang belum dimanfaatkan secara optimal, namun untuk membangun rumah susun Pemerintah Kota Surakarta terkendala dengan dana yang diperlukan untuk membangun rumah susun. Sementara disisi lain Pemerintah Pusat mempunyai dana untuk pelaksanaan programnya, namun terkendala dengan tidak adanya lahan yang dapat dimanfaatkan untuk membangun rumah susun. Dengan demikian, apabila Pemerintah Kota Surakarta berkoordinasi dengan Pemerintah Pusat maka pembangunan rumah susun ini akan dapat terlaksana. 3) Besarnya minat warga Kota Surakarta untuk tinggal di Rusunawa. Meskipun pada awalnya penduduk Kota Surakarta kurang berminat untuk tinggal di Rusunawa, namun seiring berjalannya waktu hal ini berubah. Minat warga Kota Surakarta untuk tinggal di Rusunawa sekarang ini menjadi besar mengingat banyaknya keuntungan yang mereka peroleh apabila tinggal di Rusunawa sementara di sisi lain mereka tidak perlu mengeluarkan biaya yang tinggi untuk mendapat tempat tinggal yang layak meskipun sederhana. Hal ini menjadi potensi bagi pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta, karena dengan minat warga yang besar tersebut maka pembangunan Rusunawa ini pada akhirnya tidak akan menjadi sia-sia, namun dapat sangat bermanfaat bagi penduduk Kota Surakarta yang membutuhkan tempat tinggal. d. Sumber Dana Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta Sumber dana pembangunan Rusunawa di Surakarta berasal dari : 1) Anggaran Pengeluaran dan Belanja Negara (APBN) melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Kementerian Perumahan Rakyat. 2) Anggaran Pengeluaran dan Belanja Daerah (APBD) Provinsi Jawa Tengah. 3) Anggaran Pengeluarancommit dan Belanja to userDaerah (APBD) Kota Surakarta. lxx perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id e. Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta Rusunawa di Kota Surakarta yang pertama kali di bangun adalah Rusunawa Begalon yang berlokasi di Kelurahan Panularan, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta dengan memanfaatkan lahan bekas makam. Di Begalon sendiri dibangun 2 Rusunawa. Dengan adanya Program Sejuta Tower dari Pemerintah Pusat, Pemerintah Kota Surakarta kemudian membangun Rusunawa di tempat-tempat lainnya, antara lain di kelurahan Semanggi, Kecamatan Pasar Kliwon, Surakarta dan Jurug, Kecamatan Jebres, Surakarta. Sampai saat ini sudah terdapat 7 Rusunawa yang berhasil dibangun oleh Pemerintah Kota Surakarta, dan 6 diantaranya sudah beroperasi dalam artian rumah susun sudah siap pakai dan penyewa sudah ada. Masing-masing dari rusunawa tersebut memiliki 98 unit satuan rumah susun, dibangun dalam 4 (empat) lantai dengan sistem twin blok yang terdiri dari : 1) Lantai Difabel : 2 Satuan Unit Rumah susun 2) Lantai I : 24 Satuan Unit Rumah susun 3) Lantai II : 24 Satuan Unit Rumah Susun 4) Lantai III : 24 Satuan Unit Rumah Susun 5) Lantai IV : 24 Satuan Unit Rumah Susun Fasilitas yang diberikan kepada setiap penyewa yaitu : 1) Satuan unit rumah susun seluas 24 meter persegi. 2) Ruang tamu. 3) Dapur. 4) Kamar mandi. 5) Tempat parkir. 6) Listrik. 7) Air bersih. 8) Aula/ruang pertemuan. 9) Mushola. commit to user lxxi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Tarif sewa Rusunawa sendiri berdasarkan Peraturan Daerah Surakarta Nomor 7 Tahun 2009 tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah adalah sebagai berikut : 1) Lantai Difabel : Rp 100.000,-/ bulan 2) Lantai 1 : Rp 100.000,-/ bulan 3) Lantai 2 : Rp 90.000,-/ bulan 4) Lantai 3 : Rp 80.000,-/ bulan 5) Lantai 4 : Rp 70.000,-/ bulan f. Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta 1) Dasar Hukum Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta Dasar hukum pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta oleh UPTD Rumah Sewa, yaitu : a) Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta. b) Peraturan Daerah Nomor 8 Tahun 2009 tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah. c) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta’ d) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta. e) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta. 2) Pola Pengelolaan Rusunawa Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta dilaksanakan dengan memperhatikan hal-halcommit berikutto: user lxxii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id a) Berkontribusi pada Pemerintah Kota Surakarta yaitu sebagai penyumbang Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surakarta. b) Mandiri dalam operasional. g. Kontribusi Rusunawa terhadap Pemerintah Kota Surakarta Keberadaan Rusunawa di Kota Surakarta secara langsung maupun tidak langsung mampu memberikan kontribusi terhadap Pemerintah Kota Surakarta dalam beberapa aspek, antara lain : 1) Aspek Psikologis a) Mengangkat harkat dan martabat dalam berumah tangga. b) Meningkatkan etos hidup penyewa. c) Menekan tindakan mengkavling tanah negara untuk hunian tidak berijin. 2) Aspek Finansial a) Memberikan kontribusi terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surakarta. b) Alokasi anggaran penataan perumahan dan pemukiman kumuh Kota Surakarta dapat dihemat. 3) Aspek Sosiologis a) Meminimalkan daerah kumuh. b) Mengubah perilaku masyarakat dalam menjalani kehidupan rumah tangga yang lebih tertib dan teratur. c) Meningkatkan kualitas berumah tangga. B. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta Ditinjau berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Sewa-menyewa Rusunawa di Kota Surakarta tidak dibuat dalam sebuah perjanjian seperti pada umumnya dimana para pihak secara bersamasama menuangkan segala kesepakatan commit todalam user sebuah akta tetapi hanya melalui lxxiii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id kesepakatan yang dilakukan oleh para pihak dengan jalan penyewa Rusunawa menandatangani pernyataan tertulis dan persetujuan yang dibuat oleh pihak pengelola yaitu UPTD Rumah Sewa. Berdasarkan wawancara penulis dengan Bapak Toto Jayanto S.H., M.Hum selaku Kepala UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta alasan tidak dibuatnya kesepakatan antara pihak penyewa dan pengelola dalam sebuah akta perjanjian, meskipun dalam Undang-undang diamanatkan untuk membuat kesepakatan dengan pihak penyewa rumah susun ini dalam sebuah perjanjian, adalah antara lain karena : 1. Menjaga Kepraktisan Dibuatnya kesepakatan dalam bentuk pernyataan persetujuan terhadap semua peraturan yang telah dibuat oleh pihak pengelola yang dalam hal ini adalah UPTD Rumah Sewa dimaksudkan untuk membuat perjanjian itu lebih praktis, tanpa harus melalui prosedur yang terlalu panjang mengingat juga dalam perjanjian harus dibuat dalam tahapantahapan dengan memperhatikan keseimbangan hak dan kewajiban di antara kedua pihak sampai akhirnya tercapai kesepakatan yang kemudian kesepakatan tersebut dituangkan dalam sebuah perjanjian. 2. Latar belakang pendidikan dan pekerjaan penyewa Rusunawa Tanpa memandang rendah latar belakang para penyewa rumah susun, namun dalam kenyataannya sebagian besar penyewa adalah masyarakat dengan latar belakang pendidikan yang rendah dengan pekerjaan yang sederhana. Ketika kesepakatan itu dituangkan dalam sebuah pernyataan tertulis, mereka akan lebih mudah memahami maksud dari aturan-aturan yang tercantum di dalamnya dibanding apabila di buat dalam bentuk perjanjian belum tentu mereka dapat memahaminya. Bagi penyewa ketika mereka sudah menandatangi surat pernyataan bermeterai, maka secara otomatis aturan-aturan yang terdapat didalamnya harus dipatuhi dan jika melanggar harus siap dengan konsekuensi yang harus dia commit to user tanggung. lxxiv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 3. Mempermudah upaya penyelesaian apabila terjadi permasalahan Dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun seperti halnya kesepakatan atau perjanjian yang melibatkan dua atau lebih pihak didalamnya tentu dalam pelaksanaannya ada kalanya menimbulkan permasalahan yang bisa diakibatkan oleh pelanggaran terhadap ketentuanketentuan yang berlaku maupun karena hal-hal lain yang dilakukan oleh salah satu pihak. Tidak dibuatnya perjanjian dalam sewa-menyewa Rusunawa juga untuk lebih mempermudah upaya penyelesaian apabila dikemudian hari didalam pelaksanaan sewa-menyewa Rusunawa ini terjadi permasalahan tanpa harus melalui proses hukum yang panjang dan biaya yang banyak mengingat juga sebagian besar penyewa Rusunawa adalah masyarakat dengan latar belakang pendidikan dan pekerjaan yang sederhana dapat dipastikan pula para penyewa pun lebih memilih penyelesaian yang cepat tanpa mengeluarkan banyak biaya dan waktu Perikatan dalam sewa-menyewa Rusunawa ini meski tidak dibuat dalam akta perjanjian seperti pada umumnya dan hanya dituangkan dalam sebuah pernyataan tertulis bermeterai dari penyewa, berdasarkan prosedur dan juga segala peraturan serta ketetapan lain yang berlaku baik bagi penyewa maupun pengelola, penulis meninjau pengaturan-pengaturan tersebut berdasarkan ketetapan yang terdapat pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). 1. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan Pengaturan Perjanjian di dalam KUH Perdata Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan bahwa, “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Berdasar pengertian perjanjian menurut KUH Perdata tersebut maka dapat disimpulkan unsur-unsur yang terdapat dalam perjanjian antara lain : adanya suatu perbuatan, antara sekurangnya 2 (dua) orang atau dapat pula lebih, perbuatan tersebut commit to user melahirkan perikatan diantara para pihak-pihak yang berjanji tersebut lxxv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id (Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004:7). Perikatan di dalam sewamenyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak tertuang dalam akta perjanjian, akan tetapi apabila dikaitkan dengan unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian perjanjian menurut KUH perdata, maka : a. Adanya suatu perbuatan Unsur perbuatan dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah pihak penyewa melakukan suatu perbuatan yaitu memberikan pernyataan persetujuan terhadap segala ketentuan yang ditetapkan oleh pihak lainnya, yaitu pengelola rusunawa. b. Antara sekurangnya dua orang (dapat lebih dari dua orang) Sewa-menyewa rumah susun ini terjadi antara 2 (dua) orang atau pihak seperti yang terdapat dalam perjanjian di dalam KUH Perdata, yaitu pihak penyewa dan pihak pengelola yang dalam hal ini adalah masyarakat penyewa rumah susun sebagai pihak penyewa dan UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak yang menyewakan sekaligus mengelola Rusunawa yang ada di Kota Surakarta. c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut Perbuatan yang dilakukan oleh penyewa rumah susun menghasilkan perikatan di antara penyewa dan juga pengelola rumah susun, karena secara tidak langsung ketika penyewa memberikan pernyataan atau persetujuannya terhadap segala ketetapan yang berlaku, semua ketetapan tersebut mengikat tidak hanya bagi penyewa namun juga bagi pengelola. Berdasarkan ketiga hal tersebut maka dapat disimpulkan bahwa perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak dibuat dalam sebuah akta perjanjian, akan tetapi secara tidak langsung unsur yang terkandung dalam pernyataan tertulis dari pihak commit to user penyewa rumah susun telah memenuhi unsur-unsur yang termuat di dalam lxxvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUH perdata, yaitu adanya suatu perbuatan, antara sekurangnya 2 (dua) orang, dan perbuatan tersebut melahirkan perikatan diantara para pihak yang berjanji tersebut. Selain unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian perjanjian, tinjauan mengenai perjanjian juga memperhatikan syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH perdata. Syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu : a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. b. Cakap untuk membuat perikatan. c. Suatu hal tertentu. d. Suatu sebab yang halal. Perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila dikaji menurut syarat sahnya perjanjian di dalam Pasal KUH Perdata tersebut, maka : a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak dibuat dalam akta perjanjian, pernyataan tertulis dari pihak penyewa secara tidak langsung merupakan bentuk perikatan bagi para pihak, dan hal itu secara tidak langsung pula merupakan bentuk kesepakatan dari para pihak terhadap sewa-menyewa rumah susun. Hal ini dikarenakan ketika pernyataan tertulis tersebut ditandatangani oleh penyewa, pada saat itu pula semua hak dan kewajiban telah mengikat para pihak, baik itu penyewa maupun pengelola. b. Cakap untuk membuat perikatan KUH Perdata tidak menyebutkan siapa saja yang cakap melakukan perbuatan hukum atau dalam hal ini membuat perjanjian atau perikatan, namun dalam Pasal 1330 KUH Perdata hanya menyebutkan mereka yang dinyatakan tidak cakap melakukan commit to user perbuatan hukum. Salah satu yang dianggap tidak cakap adalah mereka lxxvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id yang belum dewasa. Pasal 330 KUH Perdata menyatakan bahwa mereka yang belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 (dua puluh satu) tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin. Dengan kata lain, mereka yang sudah mencapai umur genap 21 tahun dan atau belum mencapai umur genap 21 tahun tetapi telah menikah dianggap sudah dewasa dan cakap melakukan perbuatan hukum. Kecakapan dalam sewa-menyewa ini ditunjukkan dengan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi oleh penyewa, yaitu penyewa haruslah orang yang sudah menikah dan hal ini harus dibuktikan oleh penyewa dengan menyerahkan fotokopi surat nikah. c. Suatu hal tertentu Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit rumah susun beserta dengan segala fasilitas serta sarana dan prasarana yang terdapat dalam rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta yang dapat dipakai oleh masyarakat sebagai tempat tinggal melalui sistem sewa-menyewa. Selain obyek, dalam sewa-menyewa rumah susun ini juga diatur mengenai segala hak dan kewajiban bagi para pihak, baik Pemerintah Kota Surakarta melalui pengelola yaitu UPTD Rumah Sewa sebagai pemilik dan juga penghuni Rusunawa sebagai penyewa yang tertuang di dalam tata tertib Rusunawa. d. Suatu sebab yang halal Kesepakatan atau perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun ini berisi dengan hal yang halal, dalam artian tidak bertentangan dengan undang-undang maupun kesusilaan karena yang menjadi pokok atau obyek di dalam perikatan ini adalah rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta yang disewakan kepada warga masyarakat Kota Surakarta yang membutuhkan dan telah memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh UPT Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta yang merupakan pihak yang berwenang di dalam pengelolaan dan segala hal yang berkaitan dengan to user sewa-menyewa rumah commit susun di Kota Surakarta. Selain perikatan itu lxxviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id sendiri, dengan mengingat maksud serta tujuan pembangunan rumah susun oleh Pemerintah Kota Surakarta, segala ketentuan dan hal yang diatur dalam sewa-menyewa rumah susun ini tidak mengandung unsur yang terlarang, tidak dilarang oleh undang-undang dan tidak bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan. Berdasarkan hasil tinjauan terhadap pengaturan perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dengan ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata, maka dapat disimpulkan bahwa perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini meskipun tidak dibuat dalam sebuah akta perjanjian dapat dikatakan telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata mengenai syarat sahnya perjanjian, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, dilakukan oleh para pihak yang cakap untuk membuat perikatan, merupakan suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal, tidak bertentangan dengan Undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. 2. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan Pengaturan Sewa-Menyewa di dalam KUH Perdata Pengertian sewa-menyewa berdasarkan Pasal 1548 KUH Perdata ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Berdasarkan definisi tersebut, maka unsur-unsur yang terdapat didalamnya yaitu adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa; adanya konsensus diantara kedua belah pihak; adanya obyek sewa-menyewa yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak; adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda; serta adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan. commit to user lxxix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Unsur-unsur tersebut apabila dikaitkan dengan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta, maka : a Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini yaitu Pemerintah Kota Surakarta melalui Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak yang berwenang sebagai pengelola rumah susun yang terdapat di Kota Surakarta. Pihak penyewa yaitu warga masyarakat Kota Surakarta yang menyewa rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta tersebut. b Adanya konsensus antara kedua belah pihak. Kesepakatan di antara pihak penyewa dan yang menyewakan di dalam sewa-menyewa rumah susun ini ditandai dengan pernyataan tertulis dari pihak penyewa yang mana dalam pernyataan tersebut merupakan tanda persetujuan dari pihak penyewa atas segala ketentuan yang sudah ditetapkan oleh pihak yang menyewakan. Dengan adanya pernyataan kesepakatan tersebut juga menjadi tanda bagi kedua belah pihak bahwa segala ketentuan tersebut sudah mengikat para pihak khususnya menyangkut hak dan kewajiban. c Adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak. Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit rumah susun beserta dengan segala fasilitas, sarana dan prasarananya baik yang terdapat dalam bagian satuan unit rumah susun itu sendiri sebagai bagian dari hak masing-masing penyewa, maupun juga bagian bersama dan benda bersama yang dipakai oleh para penghuni rumah susun secara bersama-sama di dalam rumah susun tersebut. commit to user lxxx perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id d Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda. Kewajiban dari pihak yang menyewakan yang dalam hal ini yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sebagai pengelola rumah susun di Kota Surakarta termuat di dalam tata tertib rusunawa diantaranya adalah menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap satuan unit Rusunawa, melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dari kewajiban-kewajiban tersebut terlihat bahwa pada dasarnya pengelola mempunyai kewajiban untuk menyerahkan kenikmatan kepada penyewa Rusunawa. e Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan. Tata tertib Rusunawa selain memuat kewajiban pengelola juga memuat kewajiban-kewajiban penyewa Rusunawa. Kewajiban tersebut antara lain membayar biaya sewa dan segala biaya yang ditetapkan oleh pengelola, membayar pemakaian listrik dan air bersih. Berdasarkan kewajiban-kewajiban tersebut dapat terlihat bahwa penyewa rusunawa berkewajiban menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan melalui pengelola Rusunawa. Pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila dikaitkan dengan unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian sewamenyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata, dapat disimpulkan bahwa pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yang terdapat dalam pernyataan penyewa rumah susun maupun tata tertib Rusunawa, telah memenuhi unsur-unsur pengertian sewa-menyewa di dalam Pasal 1548 KUH Perdata. Pasal 1550-1552 KUH Perdata memuat mengenai kewajiban dari commit to user pihak yang menyewakan, sementara mengenai haknya sudah termuat di lxxxi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id dalam pengertian sewa-menyewa itu sendiri dalam Pasal 1548 KUH Perdata, yaitu menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dalam sewamenyewa rumah susun di Kota Surakarta ini, salah satu hak dari pengelola Rusunawa yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sebagai pihak yang menyewakan rumah susun di Kota Surakarta adalah menarik uang sewa, rekening air, listrik, dan biaya lainlain yang telah ditetapkan oleh pengelola dengan kata lain maka pengelola menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dengan demikian maka hak yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan telah memenuhi ketentuan hak dari pihak yang menyewakan dalam Pasal 1548 KUH Perdata. Disamping memiliki hak, pengelola rumah susun di Kota Surakarta juga memiliki kewajiban yang termuat di dalam tata tertib Rusunawa. Kewajiban-kewajiban tersebut apabila dikaitkan dengan kewajiban pihak yang menyewakan dalam KUH Perdata, maka : a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata). Dalam sewa-menyewa rumah susun ini pihak pengelola menyerahkan satuan unit rumah susun kepada penyewa sesuai dengan satuan unit yang menjadi hak penyewa yang bersangkutan. b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata). Salah satu kewajiban pengelola yang terdapat dalam tata tertib Rusunawa yaitu melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dengan demikian maka jelas bahwa pengelola berkewajiban untuk melakukan pemeliharaan terhadap rumah susun yang disewakan sehingga rumah susun tersebut dapat digunakan oleh penyewa rumah susun dengan baik. commit to user lxxxii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata). Menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap Satuan Unit Rusunawa; mewujudkan lingkungan yang bersih dan teratur serta lestari; menjaga keamanan lingkungan bekerjasama dengan penyewa dan aparat keamanan, merupakan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh pengelola sebagai upaya yang dilakukan oleh pengelola dalam memberikan hak pada penyewa untuk menikmati rumah susun yang disewanya dengan baik. d. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata). Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan khususnya dalam hal melakukan perbaikan menyatakan bahwa kewajiban pengelola adalah melakukan pembetulan-pembetulan terhadap sarana rumah susun yang disewakan apabila terdapat kerusakan atau hal-hal lainnya yang membutuhkan perbaikan. e. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata). Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan, secara tidak langsung dalam hal melakukan pemeriksaan juga menyatakan bahwa pengelola menanggung apabila terdapat suatu hal yang cacat mengenai satuan unit rumah susun yang disewakannya tersebut dan berupaya untuk memperbaiki hal yang cacat tersebut sehingga kemudian dapat dipergunakan oleh penyewa dengan sebagaimana mestinya. Berdasarkan kelima hal tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa kewajiban pihak pengelola Rusunawa commit to useryang juga merupakan pihak yang lxxxiii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id menyewakan rumah susun di Kota Surakarta telah memenuhi ketentuan kewajiban dari pihak yang menyewakan yang terdapat dalam KUH Perdata, yaitu : menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata), memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata), memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata), melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata), dan menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata). Seperti halnya pihak yang menyewakan, pihak penyewa juga mempunyai hak dan kewajiban. Hak yang dimiliki oleh penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara itu sesuai dengan Pasal 1560 KUH Perdata, kewajiban utama seorang penyewa yaitu : a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata). Kewajiban penyewa rumah susun di Kota Surakarta yang termuat dalam tata tertib Rusunawa diantaranya adalah memelihara sarana Rusunawa yang disewa dengan sebaik-baiknya. Hal ini menunjukkan bahwa salah satu kewajiban penyewa rumah susun atau penghuni Rusunawa adalah harus bertindak sebagai seorang bapak-rumah yang baik, yaitu menggunakan segala sarana dan prasarana yang ada di rumah susun seakan-akan itu adalah miliknya sendiri. Selain dalam kewajiban, ketentuan mengenai hal ini juga dijabarkan dalam larangan bagi penyewa yang juga termuat dalam tata tertib commit to user Rusunawa, diantaranya adalah dilarang melakukan tindakan merusak lxxxiv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id atau melakukan tindakan yang dapat menimbulkan pencemaran terhadap fasilitas bersama yang ada di lingkungan Rusunawa, dan dilarang merusak instalasi listrik, air, lampu taman dan lampu penerangan di komplek Rusunawa. b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 ayat (2)e KUH Perdata). Kewajiban ini terdapat dalam tata tertib Rusunawa yang menyatakan bahwa kewajiban penyewa atau penghuni Rusunawa adalah membayar sewa dan segala biaya yang ditetapkan pengelola dan juga membayar Pemakaian listrik dan air bersih setiap bulannya. Dalam pernyataan yang dibuat penyewa, salah pernyataannya adalah sanggup dan bersedia membayar sewa sesuai tarif antara tanggal 1 sampai dengan 10 setiap bulannya. Berdasar kedua hal di atas, maka dapat disimpulkan bahwa kewajiban yang dimiliki oleh penyewa rumah susun di Kota Surakarta telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata mengenai kewajiban penyewa sebagai bapak rumah yang baik terhadap barang yang disewanya dan juga kewajiban untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan sesuai dengan Pasal 1560 ayat (2)e KUH Perdata. Dalam sewa-menyewa, ketentuan menurut Pasal 1553 KUH Perdata menyatakan, “ Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan persetujuannya sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itupun ia berhak atas suatu ganti-rugi”. Dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ketentuan mengenai resiko ini tidak diatur, commit to user sehingga apabila sewaktu-waktu terjadi hal yang menyebabkan musnahnya lxxxv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id rumah susun karena suatu kejadian yang tidak disengaja, para pihak dapat melihat ketentuan umum mengenai resiko di dalam sewa-menyewa yang terdapat dalam Pasal 1553 KUH Perdata tersebut. Pada dasarnya sewa-menyewa dibuat dengan jangka waktu tertentu sesuai dengan Pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi, “Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu”. Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta juga dibuat dengan jangka waktu tertentu yaitu 12 (dua belas) bulan. Hal ini dinyatakan di dalam salah satu pernyataan penyewa bahwa penyewa menyetujui jangka waktu sewa satuan unit Rusunawa adalah selama 12 (dua belas) bulan terhitung sejak berlakunya sampai dengan berakhirnya Surat Ijin Penghunian (SIP). Dengan demikian maka ketentuan mengenai jangka waktu sewa rumah susun ini telah memenuhi ketentuan di dalam Pasal 1570 KUH Perdata. C. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta, Permasalahan yang Dihadapi dan Upaya Penyelesaiannya 1. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta a. Persyaratan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta Syarat-syarat yang harus diperhatikan dan dipenuhi oleh calon penyewa rumah susun, yaitu : 1) Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) Surakarta. Hal ini untuk menjamin bahwa calon penyewa rumah susun adalah benar-benar penduduk Kota Surakarta, mengingat pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta merupakan kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Surakarta dengan tujuan dan sasaran untuk membantu penduduk commit di wilayah to user Kota Surakarta yang belum lxxxvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id mempunyai tempat tinggal sehingga yang menjadi sasaran program ini tentu adalah penduduk Kota Surakarta. 2) Sudah menikah. Persyaratan ini ditetapkan untuk lebih mengutamakan warga masyarakat yang sudah berkeluarga, dengan pertimbangan bahwa orang yang sudah menikah dan berkeluarga lebih membutuhkan tempat tinggal dibandingkan mereka yang belum menikah atau berkeluarga. 3) Belum mempunyai rumah. Sesuai dengan tujuan pembangunan rumah susun yaitu untuk membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal, sehingga yang menjadi sasaran utama dalam pembangunan Rusunawa ini adalah masyarakat yang belum mempunyai tempat tinggal sendiri. Bagi masyarakat yang akan menyewa Rusunawa, hal ini harus dibuktikan dengan adanya surat keterangan tidak mempunyai rumah dari kelurahan setempat. 4) Berpenghasilan antara Rp 750.000,- s/d Rp 2.500.000,- setiap bulannya. Mengingat Rusunawa adalah rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta yang disewakan, bukan rumah sosial yang diberikan dengan cuma-cuma, maka penghasilan juga menjadi pertimbangan dalam menyewakan Rusunawa ini. Hal ini untuk menjamin ke depannya penyewa tersebut tetap mempunyai kemampuan untuk memenuhi salah satu kewajiban pokoknya, yaitu membayar uang sewa. Hal ini juga sesuai dengan sasaran dari pembangunan rumah susun yaitu diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. Pembuktian terhadap hal ini yaitu dengan adanya keterangan penghasilan per bulan dari tempat penyewa bekerja atau dari kelurahan. b. Prosedur Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta Prosedur dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta commit to user adalah sebagai berikut : lxxxvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 1) Pendaftaran. Dalam pendaftaran ini calon penyewa rumah susun mengajukan permohonan menyewa rumah susun yang ditujukan kepada Kepala UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. Selain mengisi formulir pengajuan menyewa Rusunawa, calon penyewa Rusunawa juga melengkapinya dengan bukti-bukti dari persyaratan yang harus dipenuhi diatas yang terdiri dari : a) Fotokopi Kartu Keluarga (KK). b) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP). c) Fotokopi Surat Nikah. d) Keterangan tidak mempunyai rumah dari kelurahan. e) Keterangan penghasilan per bulan. f) Pas photo Suami/istri pemohon. 2) Seleksi Administratif Seleksi administratif ini dilakukan oleh pihak pengelola yang dalam hal ini yaitu UPTD Rumah Sewa untuk menyeleksi kelengkapan administratif dari calon penyewa Rusunawa yang sudah mengajukan permohonan. Seleksi ini juga untuk menentukan calon penyewa yang lebih berhak menyewa Rusunawa dengan memperhatikan pertimbangan-pertimbangan lain mengingat banyaknya masyarakat berpenghasilan rendah yang belum mempunyai tempat tinggal dan berminat untuk menyewa Rusunawa. 3) Pengisian Lembar Pernyataan oleh Penyewa Rusunawa. Terhadap calon penyewa Rusunawa yang sudah memenuhi persyaratan dan lolos dalam tahap seleksi administratif akan diberikan pemberitahuan dan pemanggilan kepada pihak yang bersangkutan untuk kemudian mengisi dan menandatangani pernyataan tertulis sebagai tanda persetujuan atau kesepakatan terhadap semua aturan yang telah dibuat oleh pihak pengelola Rusunawa yaitu UPTD Rumah Sewa. commit to user lxxxviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Selain mengisi surat pernyataan, penyewa juga membayar uang sewa selama 3 bulan. Uang sewa 2 bulan yang dibayarkan di muka tersebut digunakan sebagai jaminan. 4) Pemberian Surat Ijin Penghunian (SIP), penetapan nomor unit Rusunawa dan penyerahan kunci kepada penyewa. Setelah memenuhi semua persyaratan, penyewa Rusunawa akan mendapatkan Surat Ijin Penghunian (SIP) serta kunci dari Satuan Unit Rumah Susun yang menjadi haknya untuk ditempati dan juga dapat menggunakan semua fasilitas yang sudah disediakan oleh pengelola Rusunawa. Satuan unit rumah susun yang menjadi hak penyewa ini ditentukan dengan melalui undian untuk menentukan nomor satuan unit rusun yang akan ditempati, penyewa hanya menentukan di lantai berapa penyewa tersebut ingin tinggal. Hal ini untuk menerapkan asas keadilan bagi para penyewa Rusunawa dan juga menentukan besarnya tarif sewa yang harus dibayarkan penyewa. c. Hak dan Kewajiban Para Pihak serta Larangan bagi Penyewa Rusunawa Secara umum dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta, hak dan kewajiban bagi para pihak yang dalam hal ini adalah hak dan kewajiban penyewa rumah susun serta pengelola termuat di dalam tata tertib Rusunawa. Tata tertib inilah yang menjadi acuan di dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. Dengan demikian maka bagi para pihak segala ketentuan dan peraturan yang ditetapkan oleh pengelola dalam tata tertib rusunawa ini akan mengikat mereka semenjak penyewa menandatangani pernyataan tertulis bermaterai yang dibuat oleh pengelola Rusunawa. Tata tertib Rusunawa di Kota Surakarta adalah sebagai berikut : commit to user lxxxix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id 1) Hak dan kewajiban pengelola a) Hak pengelola : (1) Menarik uang sewa, rekening air, listrik dan beaya-beaya lain yang ditetapkan pengelola. (2) Mengenakan sanksi atas pelanggaran penghunian oleh penyewa. (3) Melaksanakan penertiban penghuni. (4) Melaksanakan pemutusan sewa apabila penyewa melalaikan kewajibannya. b) Kewajiban pengelola : (1) Menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap Satuan Unit Rusunawa. (2) Melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. (3) Mewujudkan lingkungan yang bersih dan teratur serta lestari. (4) Menjaga keamanan lingkungan bekerjasama dengan penyewa dan aparat keamanan. (5) Memberikan informasi kepada penyewa atas kebijakankebijakan pengelola yang akan ditetapkan. (6) Memberikan pemberitahuan kepada Penyewa atas kegiatankegiatan berkaitan dengan pemeliharaan dan atau perbaikan Rusunawa. 2) Hak dan kewajiban penyewa a) Hak penyewa : (1) Menempati Satuan Unit Rusunawa untuk keperluan tempat tinggal. (2) Menggunakan fasilitas umum dan fasilitas sosial dalam lingkungan Rusunawa. (3) Mengajukan keberatan atas pelayanan yang kurang baik oleh Pengelola Rusunawa. commit to user xc perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id (4) Mendapatkan penjelasan, pelatihan dan bimbingan tentang pencegahan, pengamanan dan penyelamatan terhadap bahaya kebakaran. (5) Memanfaatkan bagian bersama. (6) Memanfaatkan benda bersama. (7) Memanfaatkan tanah bersama yang didasarkan atas luas sarana Rusunawa. b) Kewajiban penyewa : (1) Membayar sewa dan segala biaya yang ditetapkan pengelola. (2) Membayar Pemakaian listrik dan air bersih (3) Membuang sampah di tempat yang telah ditentukan/ disediakan dengan menggunakan pembungkus secara rapi dan teratur tidak berserakan. (4) Memelihara sarana Rusunawa yang disewa dengan sebaikbaiknya. (5) Mematuhi ketentuan tata tertib tinggal di sarana Rusunawa yang ditetapkan oleh pengelola dan yang ditetapkan secara bersama antara pengelola dan penyewa. (6) Mengikuti kegiatan yang dilakukan warga Rusunawa. 3) Larangan bagi penyewa/pemegang ijin sewa a) Bidang administrasi : (1) Tidak Menempati Satuan Unit Rusun (SUR) Yang Disewa. (2) Menyewakan/memindahtangankan sarana Rusunawa kepada pihak lain. (3) Menyewa lebih dari satu Satuan Unit Rusunawa. (4) Dilarang menggunakan Satuan Unit Rusunawa sebagai tempat usaha. commit to user xci perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id b) Fasilitas rusunawa : (1) Dilarang melakukan tindakan merusak atau melakukan tindakan yang dapat menimbulkan pencemaran terhadap fasilitas bersama yang ada di lingkungan Rusunawa. (2) Dilarang memasang tambahan instalasi listrik atau air, menggali jalan, taman dan lain-lain tanpa seijin pengelola. (3) Dilarang memasang alat pendingin (AC) tanpa ijin pengelola. (4) Dilarang merusak instalasi listrik, air, lampu taman dan lampu penerangan di komplek Rusunawa. (5) Dilarang memasang antene rig, radio cb maupun alat komunikasi radio lainnya selain yang disediakan oleh pengelola. c) Konstruksi bangunan : (1) Penyewa dilarang melakukan perubahan atau perombakan bangunan Rusunawa dalam bentuk apapun tanpa persetujuan tertulis dari pengelola. (2) Penyewa dilarang membuat bangunan tambahan. (3) Penyewa dilarang memaku atau melubangi dinding. (4) Penyewa dilarang membongkar langit-langit dan menyimpan barang di langit-langit. (5) Penyewa dilarang membawa, meletakkan, menaruh benda/barang yang beratnya melampaui batas kekuatan/ daya dukung lantai yang ditentukan. d) Ketertiban : (1) Penyewa dilarang memelihara binatang peliharaan kecuali ikan hias di dalam akuarium. (2) Penyewa dilarang membuang benda/ sampah dari atas ke bawah. (3) Penyewa dilarang melakukan kegiatan yang menimbulkan suara bising/ keras, bau menyengat dan lainnya. (4) Penyewa cilarang melakukan perbuatan yang dapat mengganggu keamanan, ketertiban dan kesusilaan. Perbuatan tersebut antara commit to user xcii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id lain berjudi, menjual/ memakai narkoba, minuman keras, berbuat maksiat dan lain sebagainya. (5) Penyewa dilarang menyimpan, meletakkan barang/ benda di koridor, tangga stau tempat yang dapat mengganggu/ menghalangi kepentingan bersama. (6) Penyewa dilarang menjemur pakaian selain di tempat yang telah disediakan. Dalam hal menyangkut pengawasan terhadap ketertiban dan juga sosialisasi kemasyarakatan para penghuni Rusunawa sendiri dilaksanakan dengan pembentukan kepengurusan Rukun Tetangga (RT). Pengurus RT di Rusunawa mengurusi masalah administrasi kependudukan dan sosialisasi warga di Rusunawa itu sendiri, sementara yang menyangkut masalah bangunan, fasilitas, dan sewa-menyewa menjadi tanggung jawab dari pihak pengelola Rusunawa. Namun dalam hal menyangkut ketertiban umum, hal tersebut menjadi tanggung jawab bersama antara pengurus RT dan juga pengelola sehingga apabila terjadi pelanggaran yang mengganggu ketertiban umum di Rusunawa tersebut, pengurus RT memberikan laporan pada pihak pengelola, kemudian pihak pengelola yang akan melakukan tindak lanjut dengan meminta pertanggungjawaban dari penghuni yang bersangkutan, memberikan peringatan dan apabila masih melakukan pelanggaran maka Surat Ijin Penghunian (SIP) dari penghuni yang bersangkutan akan dicabut oleh pihak pengelola. 2. Permasalahan yang Dihadapi dalam Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun dan Upaya Penyelesaiannya Meskipun dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun sudah diatur dalam tata tertib yang harus ditaati para pihak, namun tidak dapat dipungkiri dalam pelaksanaannya masih terjadi hal-hal yang tidak sesuai dengan tata tertib tersebut. Berdasarkan hasil wawancara penulis dengan Bapak Toto Jayanto S.H., M.Hum Kepala UPTD Rumah Sewa Dinas commitselaku to user xciii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Pekerjaan Umum Kota Surakarta dan juga Ibu Sri Ratnartiningsih S.H Kepala Sub Bagian Tata Usaha UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta, kendala-kendala yang dihadapi oleh pihak pengelola Rusunawa antara lain, yaitu: a. Kondisi masyarakat yang terkadang tidak mau tahu. Latar belakang pendidikan, sosial, ekonomi sangat mempengaruhi pola pikir yang dimiliki dalam menjalani kehidupan sehari-hari. Latar belakang penghuni rusunawa yang rata-rata berpendidikan rendah dan juga pekerjaan yang mereka miliki terkadang menjadi kendala tersendiri di dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. Tata tertib dan juga ketentuan-ketentuan lain yang seharusnya mereka patuhi terkadang menjadi terabaikan, meskipun sebenarnya mereka tahu akan tetapi dengan pola pikir yang mereka miliki, mereka menjadi seolah tidak mau tahu dengan kondisi di sekelilingnya. b. Kurang tertib administrasi. Dalam bidang administrasi yang sering menjadi kendala yaitu adanya penghuni Rusunawa yang tidak tertib administrasi. Tidak tertib administrasi disini yaitu tidak memenuhi kewajiban membayar uang sewa dan juga biaya-biaya lain setelah menempati rusunawa. Meskipun demikian hal ini juga tidak menjadi kesalahan mereka sepenuhnya karena mengingat latar belakang pekerjaan mereka yang rata-rata juga berpenghasilan tidak menentu dan hal ini juga disadari oleh pihak pengelola. Seperti halnya yang terjadi di Rusunawa Semanggi, dimana terdapat penghuni yang tidak bisa membayar uang sewa karena istri dari penyewa sakit keras dan harus dirawat di rumah sakit sementara sang suami terkena PHK dari tempatnya bekerja dan bekerja serabutan dengan penghasilan yang tidak menentu. Upaya-upaya yang dilakukan dalam menghadapi kendala-kendala tersebut di atas, yaitu : commit to user xciv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id a. Meningkatkan tingkat kesadaran penghuni rusunawa untuk mematuhi segala tata tertib yang ada di rusunawa baik melalui pendekatan persuasif secara berkelompok maupun pendekatan pribadi. Apabila terdapat penghuni yang melakukan pelanggaran terhadap tata tertib maka akan diberikan peringatan baik oleh RT rusunawa setempat maupun pihak pengelola langsung. Namun apabila penghuni tersebut tetap melakukan pelanggaran maka Surat Ijin Penempatan dari yang bersangkutan akan di cabut oleh pihak pengelola. b. Dalam menghadapi penghuni rusunawa yang kurang tertib administrasi atau terlambat dalam pembayaran uang sewa, pihak pengelola rusunawa yang dalam hal ini UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta cenderung lebih memperhatikan latar belakang mengapa penghuni tersebut tidak bisa membayar. Karena ada penghuni yang memang benar-benar tidak mampu tetapi ada juga yang karena alasanalasan lain seperti malas atau menyepelekan kewajiban untuk membayar uang sewa. Untuk penghuni yang tidak bisa membayar karena memang benar-benar tidak mampu membayar uang sewa, pengelola tetap memperhatikan unsur kemanusiaan dengan memberikan kelonggaran waktu pembayaran namun tetap memberikan peringatan kepada penyewa tersebut, mengingat tujuan dari pembangunan Rusunawa ini adalah untuk membantu masyarakat yang berpenghasilan rendah mempunyai tempat tinggal yang layak. Namun, apabila penghuni memang terbukti benarbenar menyepelekan kewajibannya untuk membayar uang sewa, maka pengelola akan bertindak lebih tegas dengan memberikan peringatan secara lebih keras dan apabila tetap tidak mau memenuhi kewajibannya, maka pihak pengelola akan langsung mencabut Surat Ijin Penghunian (SIP) bagi penghuni yang bersangkutan sesuai dengan tata tertib yang berlaku. commit to user xcv perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id BAB IV. PENUTUP A. Simpulan 1. Pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila ditinjau berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), maka telah memenuhi ketentuan menurut : a. Unsur-unsur perjanjian dalam Pasal 1313 KUH Perdata, yaitu adanya suatu perbuatan, antara sekurangnya dua orang (dapat lebih dari dua orang), dan perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. b. Syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, cakap untuk membuat perikatan, suatu hal tertentu, serta suatu sebab yang halal. c. Unsur-unsur sewa-menyewa dalam Pasal 1548 KUH Perdata, yaitu adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, adanya konsensus antara kedua belah pihak, adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak, adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda, dan adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan. d. Hak dan kewajiban para pihak 1) Menurut hak dan kewajiban pihak yang menyewakan (Pasal 1548 KUH Perdata serta Pasal 1550-1552 KUH Perdata) Hak dan kewajiban dari pihak yang menyewakan (pengelola Rusunawa) termuat dalam tata tertib Rusunawa. Salah satu hak pengelola yaitu menerima harga sewa yang telah ditentukan dan hal ini sesuai dengan hak yang dimiliki pihak yang menyewakan seperti yang termuat dalam ketentuan Pasal 1548 KUH Perdata. Selain itu, kewajiban dari pihak yang menyewakan juga memenuhi ketentuan dalam Pasal 1550-1552 KUH Perdata, yaitu : menyerahkan barang yang disewakan kepada si commit to user xcvi perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata), memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata), memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata), melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata), serta menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata). 2) Menurut hak dan kewajiban pihak penyewa. Hak yang dimiliki oleh penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara yang menjadi kewajiban penyewa yang termuat dalam tata tertib Rusunawa juga telah memenuhi ketentuan menurut Pasal 1560 KUH Perdata, yaitu : memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat 1e KUH Perdata) serta membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 ayat 2e KUH Perdata). e. Jangka waktu sewa (Pasal 1570 KUH Perdata) Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dibuat dengan jangka waktu tertentu yaitu 12 (dua belas) bulan terhitung sejak berlakunya sampai dengan berakhirnya Surat Ijin Penghunian (SIP) dan hal ini memenuhi ketentuan dalam Pasal 1570 KUH Perdata. 2. Pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta secara umum berpedoman pada tata tertib Rusunawa yang di dalamnya memuat semua hak dan kewajiban bagi para pihak serta peraturan atau larangan khususnya bagi penghuni Rusunawa. Permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan sewamenyewa rumah susun di Kota Surakarta, antara lain : a. Kondisi masyarakat yang terkadang tidak mau tahu. b. Kurang tertib administrasi. commit to user xcvii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Upaya-upaya penyelesaian dalam menghadapi permasalahan tersebut, yaitu : c. Meningkatkan kesadaran penghuni Rusunawa untuk mematuhi segala tata tertib yang ada di Rusunawa baik melalui pendekatan persuasif secara berkelompok maupun pendekatan pribadi secara berkesinambungan. d. Memberikan peringatan kepada penghuni Rusunawa yang melanggar tata tertib, dan apabila tetap melanggar atau tidak memenuhi kewajibannya, maka pihak pengelola akan langsung mencabut Surat Ijin Penghunian bagi penghuni yang bersangkutan sesuai dengan tata tertib yang berlaku. B. Saran Berdasarkan simpulan di atas, maka dapat disampaikan beberapa saran antara lain : 1. Untuk memberikan jaminan hukum yang lebih pada para pihak khususnya bagi masyarakat penyewa rumah susun, pemerintah sebaiknya mengkaji kembali peraturan yang ada mengenai petunjuk pelaksanaan serta pengaturan rumah susun khususnya yang menyangkut rumah susun sewa dengan tetap memperhatikan kondisi masyarakat di lapangan, sehingga apabila terdapat pengaturan yang jelas, maka dalam pengaturan sewa-menyewa rumah susun di lapangan juga menjadi jelas apakah melihat pada aturan khusus tersebut atau melihat pada pengaturan sewa-menyewa secara umum yang terdapat di dalam KUH Perdata. 2. UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak pengelola rumah susun di Kota Surakarta sebaiknya mengadakan sosialisasi dan pengawasan secara berkesinambungan kepada semua penghuni rumah susun secara bersama-sama untuk meningkatkan kesadaran para penghuni terhadap tata tertib yang ada di Rusunawa. Selain itu, pengelola Rusunawa sebaiknya mengadakan seleksi yang lebih ketat terhadap calon penyewa rumah susun untuk mengurangi resikocommit yang harus dihadapi di kemudian hari. to user xcviii perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id DAFTAR PUSTAKA Dari Buku Abdulkadir Muhammad. 1982. Hukum Perikatan. Bandung : PT. Alumni. Amirudin dan Zainal Asikin. 2006. Pengantar Metode Penelitian Hukum. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. H. B. Sutopo. 2002. Metodologi Penelitian Kualitaif. Surakarta : Sebelas Maret University Press. Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2004. Perikatan yang Lahir dari Perjanjian. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. Mariam Darus Badrulzaman. 1994. Aneka Hukum Bisnis. Bandung : PT. Alumni. --------, dkk. 2001. Kompilasi Hukum Perikatan. Bandung : PT. Citra Aditya Bakti. Munir Fuady. 2001. Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis). Bandung : PT. Citra Aditya Bakti. Salim HS. 2002. Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW). Jakarta : Sinar Grafika. --------. 2004. Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta : Sinar Grafika. Soerjono Soekanto. 1986. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press Subekti. 1995. Aneka Perjanjian. Bandung : PT. Citra Aditya Bakti. Subekti dan Tjitrosudibyo. 2004. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. commit to user Jakarta : PT. Pradnya Paramita. xcix perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Dari Peraturan Perundang-undangan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Peraturan Daerah nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta Peraturan Daerah Surakarta Nomor 7 Tahun 2009 tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta Peraturan Walikota Surakarta 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Dari Artikel atau Jurnal Endang Pandamdari. 2008. “Perpanjangan Atas Tanah Bersama Dalam Pemilikan Satuan Rumahcommit Susun”.toJurnal user Hukum. 1(1) : 38-45 c perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id Nur Hayati dan Sudjito. 2004. “Penyediaan Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa di Surakarta”. Mimbar Hukum, 2004 : 100-112 Sandi Murdoch, Neil Crosby. 1994. “ The Legal Implications of Rent-free Periods at Rent Review”. Journal of Property Valuation and Investment. Vol.12(2) : 43-50 Mats Wilhelmsson, Roland Andersson, Kerstin Klingborg. 2011. “ Rent Control and Vacancies in Sweeden”. International Journal of Housing Markets and Analysis. Vol 4(2) : 105-129 Dari Internet http:id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surakarta. Diakses tanggal 13 April 2011 Pukul 18.15 WIB. http://vibiznews.com/2010/03/08. propertynews-syarat sewa rumah susun diusulkan dipermudah. Diakses tanggal 19 April 2011 Pukul 14.16 commit to user ci
