Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar

VII. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN
Model yang digunakan dalam menduga faktor-faktor yang mempengaruhi
harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kepulauan Riau adalah
model double log. Model double log digunakan karena adanya ketimpangan data
yang terlalu besar antara dependent variable dengan independent variable. Data
yang memiliki nilai-nilai besar adalah pada variabel harga lahan (Y), luas lahan
(X1), jarak bidang tanah ke bandara (X2) dan jarak bidang tanah ke jalan raya
terdekat (X3). Sementara data yang memiliki nilai kecil, yaitu berkisar antara 0
dan 1 adalah pada variabel status jalan (D4), bentuk lahan (D5) dan topografi lahan
(D6). Selain itu, model double log digunakan karena penelitian yang dilakukan
memiliki batasan dalam hal cakupan lokasi lahan yang diteliti. Hasil pengolahan
data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar
Bandara Raja Haji Fisabilillah dapat dilihat pada Tabel 7.
Tabel 7. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Sebelum dan
Setelah Pengembangan Bandara
No
Nama Variabel
Notasi
Sebelum Pengembangan
koefisien
p-value
VIF
Setelah Pengembangan
koefisien
p-value
VIF
1
2
3
Intersep
Luas lahan
Jarak bidang tanah
Β
X1
X2
11,172
-0,0334
-
0,003
0,951
-
1,2
-
13,673
0,000
0,5024 0,084**
-0,6344 0,001*
1,2
1,7
4
ke bandara
Jarak bidang tanah
X3
-0,2037 0,071**
1,4
-0,1091 0,069**
1,3
5
ke jalan raya terdekat
Status jalan
D4
0,8174
0,005*
1,2
0,1303
0,527
1,2
6
7
Bentuk lahan
Topografi lahan
D5
D6
0,4509
0,6085
0,140
0,032*
1,4
1,1
-0,0794
-0,0709
0,673
0,716
1,3
1,3
R2
2
adj-R
Ket
70,30 %
69,20 %
58,90 %
53,90 %
: taraf nyata * dan ** masing-masing 5 % dan 10 %
Sumber: Data Primer Diolah (2011)
52
Berdasarkan hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang
mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum
dilakukan pengembangan diperoleh nilai R2 sebesar 70,30 %. Hal ini mempunyai
arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah
sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dijelaskan oleh variabel bebas
yang dimasukkan ke dalam model sebesar 70,30 % dan sisanya sebesar 29,70 %
dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil
pendugaan model, faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar
Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan adalah
variabel jarak bidang tanah ke jalan raya (X3), status jalan (D4) dan topografi
lahan (D6). Variabel-variabel bebas tersebut mempengaruhi variabel tidak
bebasnya pada taraf nyata 10 %.
Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum
pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut:
Ln Y = 11,2 - 0,204 Ln X3 + 0,817 D4 + 0,608 D6
Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.12 Tabel 5) yang berada di
sekitar bandara berada 3 meter dari jalan arteri dan bertopografi datar, maka harga
lahan tersebut adalah sebagai berikut:
Ln Y = 11,2 - 0,204 Ln (3) + 0,817 (1) + 0,608 (1)
Ln Y = 12,40
Harga Lahan = exp (12,40)
Harga Lahan = Rp 243.016 per m2
Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat
disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 194.413 – Rp 291.619
53
per m2. Jika dilihat pada sampel no.12 pada Tabel 5, harga lahan adalah sebesar
Rp 234.742 per m2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan
variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan
pengembangan.
Sementara
itu,
dari
hasil
pendugaan
model
faktor-faktor
yang
mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah
pengembangan bandara dilakukan diperoleh nilai R2 sebesar 69,20 %. Hal ini
mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji
Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan dapat dijelaskan oleh variabel bebas
yang dimasukkan ke dalam model sebesar 69,20 % dan sisanya sebesar 30,80 %
dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil
pendugaan model diperoleh tiga variabel yang berpengaruh nyata terhadap harga
lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan dilakukan.
Variabel-variabel bebas yang berpengaruh nyata tersebut adalah luas lahan (X1),
jarak bidang tanah ke bandara (X2) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat
(X3). Variabel-variabel tersebut berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %.
Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah
pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut:
Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln X1 - 0,634 Ln X2 - 0,109 Ln X3
Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.10 Tabel 6) yang berada di
sekitar bandara memiliki karakteristik dimana luas lahan adalah sebesar 300 m2,
jarak bidang tanah ke bandara adalah 250 meter dan jarak bidang tanah ke jalan
raya terdekat adalah 100 meter, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut:
54
Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln (300) - 0,634 Ln (250) - 0,109 Ln (100)
Ln Y = 12,56
Harga Lahan = exp (12,56)
Harga Lahan = Rp 285.138 per m2
Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat
disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 199.597 – Rp 370.680 per
m2. Jika dilihat pada sampel no.10 pada Tabel 6, harga lahan adalah sebesar
Rp 281.690 per m2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan
variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan
pengembangan.
Untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas sacara serempak
berpengaruh nyata pada variabel tidak bebasnya, maka dilakukan uji F terhadap
kedua pendugaan model. Nilai p-value pada tabel ANOVA yang dihasilkan dari
pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar
Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan dilakukan
masing-masing adalah sebesar 0,004 dan 0,013 (Lampiran 2 dan Lampiran 4).
Nilai tersebut lebih kecil dari taraf nyata 10 %. Berdasarkan uji F jika nilai
p-value < α (taraf nyata 10 %), maka tolak H0. Sehingga dapat dikatakan bahwa
variabel-variabel bebas yang terdapat di dalam model secara serempak
berpengaruh nyata terhadap harga lahan atau model regresi ini dapat menerangkan
keragaman Y.
Hasil regresi dengan menggunakan bantuan software Minitab 14
menunjukkan tidak terjadi masalah normalitas pada data. Hal tersebut dapat
dilihat pada grafik normal probability plot of the residuals (Lampiran 2 dan
55
Lampiran 4). Berdasarkan grafik uji normalitas diketahui bahwa serangkaian data
mendekati distribusi normal.
Untuk menguji apakah pada pendugaan model terjadi multikolinieritas
atau tidak, maka peneliti menggunakan nilai VIF (Variance Inflation Factor).
Suatu model dikatakan terjadi mulitikolinieritas apabila nilai VIF > 10.
Berdasarkan data pada Tabel 7, diketahui bahwa nilai VIF yang dihasilkan dari
pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan sebelum
pengembangan dilakukan berkisar antara 1,1 sampai 1,4. Sementara itu nilai VIF
dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan setelah
pengembangan dilakukan berkisar antara 1,2 sampai 1,7. Hal ini menunjukkan
tidak terjadi multikolinieritas pada kedua pendugaan model tersebut.
Sementara itu, untuk menguji apakah terjadi masalah heteroskedastisitas,
dapat dilihat berdasarkan grafik residual versus the fitted values pada Lampiran 2
dan Lampiran 4. Pada grafik terlihat bahwa titik sebarannya acak, sehingga dapat
disimpulkan bahwa tidak terdapat masalah heteroskedastisitas. Hasil perhitungan
data dengan menggunakan model double log dengan bantuan software Minitab 14
dapat dilihat pada Lampiran 2 dan Lampiran 4.
Berdasarkan hasil pengujian model, dapat disimpulkan bahwa model yang
diperoleh sudah memenuhi kriteria pokok pengujian baik kriteria ekonomi,
statistik maupun ekonometrika. Dengan demikian, model ini sudah memenuhi
kriteria kebaikan model untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi
harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah
pengembangan bandara dilakukan. Berikut ini pembahasan faktor-faktor yang
berpengaruh nyata dan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar
56
Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara
dilakukan:
7.1
Luas Lahan
Luas lahan yang dimaksud adalah luas obyek bidang tanah yang dijadikan
sampel. Berdasarkan hasil pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga
lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan
dengan model double log diperoleh nilai p-value dari variabel luas lahan sebesar
0,951. Hal ini menunjukkan bahwa luas lahan tidak berpengaruh nyata terhadap
harga lahan pada taraf nyata 10 %. Berbeda dengan hasil pendugaan faktor-faktor
yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah
dilakukan pengembangan. Nilai p-value variabel luas lahan diperoleh sebesar
0,084. Hal ini memiliki arti bahwa variabel luas lahan mempengaruhi harga lahan
secara nyata pada taraf nyata 10 %.
Berdasarkan nilai elastisitas luas lahan pada pendugaan faktor-faktor yang
mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah
pengembangan bandara dilakukan diketahui bahwa luas lahan memiliki hubungan
positif dengan harga lahan. Secara teoritis, semakin luas lahan permukiman yang
ditransaksikan, maka harga lahan per m2 akan semakin meningkat. Hal ini tidak
sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Hal ini dapat disebabkan karena
terbatasnya jumlah kavlingan lahan yang memiliki ukuran yang lebih luas. Pada
umumnya, transaksi jual beli lahan di lokasi penelitian berdasarkan kavlingan
lahan yang umumnya memiliki ukuran 20 x 15 meter. Oleh karena itu, jumlah
lahan kavlingan dengan ukuran yang lebih luas terbatas sehingga harga lahan
tersebut menjadi lebih tinggi.
57
7.2
Jarak Bidang Tanah ke Bandara
Jarak bidang tanah ke bandara dihitung berdasarkan jarak tempuh dari
bidang tanah menuju gerbang masuk ke bandara. Hasil analisis model double log
menunjukkan bahwa setelah pengembangan bandara dilakukan, jarak bidang
tanah ke bandara berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %.
Dari nilai elastisitas diketahui bahwa jarak bidang tanah ke bandara memiliki
hubungan negatif dengan harga lahan. Secara teoritis menunjukkan bahwa jika
jarak bidang tanah semakin dekat dengan gerbang masuk bandara, harga lahan
akan semakin meningkat. Sebaliknya, semakin jauh jarak bidang tanah ke gerbang
masuk bandara, harga lahan menjadi lebih rendah.
Pada awalnya, bandara ini merupakan bandara perintis. Layanan
penerbangan yang tersedia hanya beberapa hari sekali. Bandara ini juga digunakan
sebagai kawasan lalu lintas penerbangan bagi TNI AU dalam melakukan patroli
wilayah. Selain itu, akses menuju bandara juga terbatas. Setelah diresmikan
menjadi Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah, penerbangan antar daerah
mulai dilayani. Setelah dilakukan pengembangan bandara, jarak bidang tanah ke
bandara mulai menjadi pertimbangan dalam menentukan harga lahan di sekitar
Bandara Raja Haji Fisabilillah.
Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah memberikan kemudahan dan
kelancaran transportasi antar wilayah. Disamping itu, keberadaan bandara ini juga
menimbulkan eksternalitas negatif berupa kebisingan lingkungan. Eksternalitas
negatif merupakan pengaruh negatif yang dirasakan oleh pihak yang berada di
luar sistem. Kebisingan tersebut dirasakan oleh penduduk yang bermukim di
sekitar kawasan bandara. Kebisingan dirasakan terutama pada saat pesawat
58
melakukan take off maupun landing. Namun demikian, meskipun keberadaan
bandara menimbulkan eksternalitas negatif berupa kebisingan lingkungan, hal ini
dapat dikompensasi oleh faktor aksesibilitas yang lebih baik terhadap fasilitas
sekitar.
Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah memicu perkembangan ruang
di sepanjang akses menuju bandara, seperti semakin baiknya kondisi sarana dan
prasarana jalan raya di sekitar bandara. Jalan raya merupakan kebutuhan dasar
yang harus dipenuhi demi menjaga kelancaran lalu lintas menuju bandara.
Keberadaan jalan raya juga memudahkan akses menuju sarana lain yang berada di
sekitar lingkungan tempat tinggal. Selain itu, eksternalitas negatif tersebut juga
dapat dikompensasi oleh terciptanya peluang usaha yang besar. Keberadaan
Bandara
Raja
Haji
Fisabilillah
dapat
meningkatkan
pertumbuhan
dan
perkembangan bisnis dan perekonomian wilayah sehingga dapat menciptakan
peluang besar bagi penduduk yang sedang mengembangkan usahanya maupun
bagi penduduk yang sedang membangun usaha. Hal inilah yang menjadi insentif
bagi penduduk dan pemilik lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah.
7.3
Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya Terdekat
Jarak bidang tanah ke jalan raya merupakan jarak ke jalan raya terdekat,
baik jalan arteri maupun jalan lainnya. Hasil regresi pada model double log pada
kedua pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar
Bandara Raja Haji Fisabilillah menunjukkan bahwa jarak bidang tanah ke jalan
raya terdekat berpengaruh nyata terhadap harga lahan. Variabel tersebut
berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Nilai elastisitas jarak bidang tanah ke
jalan raya terhadap harga lahan menunjukkan hubungan negatif. Hal ini memiliki
59
arti bahwa ketika jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat semakin kecil, maka
harga lahan akan semakin meningkat.
Jalan raya sebagai akses utama menuju lahan menjadi pertimbangan dalam
menetapkan harga suatu lahan. Jalan raya juga berfungsi sebagai penghubung
lahan dengan sarana di sekitarnya. Lahan yang berada dekat dengan jalan raya
menunjukkan bahwa lahan tersebut memiliki akses yang baik ke sarana di
sekitarnya. Dengan demikian, lahan yang memiliki jarak semakin dekat dengan
jalan raya memiliki harga yang yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang
berada cukup jauh dari jalan raya.
7.4
Status Jalan
Status jalan merupakan status jalan raya terdekat yang berada di sekitar
lahan. Status jalan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah apakah jalan
terdekat dari bidang tanah merupakan jalan arteri atau jalan lainnya. Berdasarkan
model double log, sebelum pengembangan bandara dilakukan, status jalan
memiliki pengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Berdasarkan
nilai elastisitasnya diketahui bahwa status jalan memiliki hubungan positif dengan
harga lahan. Hal ini sesuai dengan hipotesis awal penelitian.
Secara teoritis, jika status jalan terdekat dari bidang tanah merupakan jalan
arteri, maka harga lahan akan lebih tinggi. Sebaliknya, jika status jalan terdekat
dari bidang tanah bukan merupakan jalan arteri, maka harga lahan akan lebih
rendah dibandingkan harga lahan yang berada dekat dengan jalan arteri. Hal ini
dapat menunjukkan bahwa jalan arteri memberikan insentif kepada pemilik lahan
seperti akses yang lebih mudah dan memiliki peluang dalam menunjang kegiatan
lainnya.
60
Pada pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan
setelah pengembangan bandara dilakukan, status jalan tidak berpengaruh nyata
terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini dapat
dilihat dari nilai p-valuenya yaitu sebesar 0,527 sehingga dapat disimpulkan
bahwa status jalan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata
10 %. Hal ini tidak sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Kondisi ini dapat
disebabkan oleh pembangunan yang dilakukan terus menerus oleh pemerintah
Kota Tanjungpinang. Pembangunan kota semakin baik dan meningkat dari tahun
ke tahun. Hal ini dapat dilihat dari semakin baiknya kondisi jalan raya dan
ketersediaan sarana transportasi di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur.
Dengan semakin baiknya kondisi jalan dan ketersediaan sarana transportasi, status
jalan tidak lagi mempengaruhi harga lahan secara nyata.
7.5
Bentuk Lahan
Dalam penelitian ini bentuk lahan dibedakan menjadi dua yaitu segiempat
dan bentuk lainnya. Berdasarkan hasil perhitungan dengan model double log,
diketahui bahwa pada kedua pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi
harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah menunjukkan bahwa bentuk
lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan. Nilai p-value variabel bentuk
lahan pada masing-masing hasil pendugaan model adalah sebesar 0,140 dan
0,673. Nilai p-value tersebut menunjukkan bahwa variabel bentuk lahan tidak
berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Secara teoritis, hal ini juga
menunjukkan bahwa bentuk lahan bukan merupakan faktor yang mempengaruhi
penetapan harga lahan secara nyata di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah,
Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dapat disimpulkan juga bahwa dalam menjual
61
maupun membeli lahan, penjual maupun pembeli lahan tidak terlalu
memperhatikan bentuk lahan yang mereka jual maupun beli.
7.6
Topografi Lahan
Dalam penelitian ini, topografi lahan dibedakan menjadi dua yaitu lahan
dengan topografi datar dan topografi lainnya. Berdasarkan hasil pendugaan faktorfaktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah
sebelum pengembangan bandara dilakukan dengan menggunakan model double
log diperoleh nilai p-value variabel topografi lahan adalah sebesar 0,032. Hal ini
menunjukkan bahwa topografi lahan berpengaruh nyata terhadap harga lahan di
sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan
pada taraf nyata 10 %. Dari nilai elastisitasnya diketahui bahwa topografi lahan
memiliki hubungan positif dengan harga lahan.
Secara teoritis, hal tersebut menunjukkan bahwa lahan yang bertopografi
datar memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang tidak
bertopografi datar. Berbeda dengan hasil pendugaan model faktor-faktor yang
mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah
pengembangan bandara dilakukan. Nilai p-value variabel topografi lahan
diperoleh sebesar 0,716. Hal ini menunjukkan bahwa topografi lahan tidak
berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf 10 %. Hal ini dapat
diakibatkan karena tingkat kebutuhan lahan yang terus meningkat sementara
jumlah lahan bersifat terbatas sehingga pembeli maupun penjual lahan tidak lagi
memperhatikan kondisi topografi lahan.
62