BAB 2 LANDASAN TEORI

Tugas Akhir
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka
Secara umum setiap proyek harus dianalisis dari berbagai aspek. Maksud dari analisis
proyek adalah untuk memperbaiki pemilihan investasi. Pemilihan berbagai macam
proyek perlu diadakan karena sumber daya yang tersedia bagi pembangunan terbatas.
Kesalahan dalam memilih proyek dapat mengakibatkan pengorbanan dari sumber daya
yang langka, maka perlu diadakan perhitungan hasil dari berbagai alternatif dengan jalan
menghitung biaya dan kemanfaatan yang dapat diharapkan dari masing-masing proyek.
(Kadariyah,dkk.1978:1)
Analisis finansial menyangkut terutama perbandingan antara pengeluaran uang dengan
proyeksi pedapatan dari proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang dibutuhkan,
apakah proyek akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan
berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri. Analisis
finansial proyek memperhatikan modal saham yang ditanam dalam proyek disebut juga
private return. Misalnya hasil yang diperoleh langsung oleh pengusaha, perusahaan
swasta, suatu badan pemerintah, atau siapa saja yang berkepentingan dalam
pembangunan proyek. (Kadariyah,dkk.1978:2)
Analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya
suatu investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi pembangunan
proyek. Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana
dengan harapan mendapatkan keuntungan bertahun-tahun dalam jangka panjang,
seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan.
(Imam Soeharto,1995:394)
Dian Haryanto (I8712014)
4
Tugas Akhir
5
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
Fitz Gerald (1978) menyatakan bahwa investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan
usaha penarikan sumber-sumber untuk dipakai mengadakan barang modal pada saat
sekarang ini dan dengan barang modal tersebut akan dihasilkan aliran produk baru di
masa yang akan datang.
Proyek investasi akan mempergunakan sumber-sumber yang ada pada saat sekarang ini
dengan harapan bahwa pemakaian sumber-sumber tersebut mampu menyumbangkan
manfaat ekonomis yang lebih besar di masa yang akan datang.
(Salim Basalamah,dkk.1988:8)
2.2. Landasan Teori
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek ( biasanya
merupan proyek investasi ) dilaksanakan dengan berhasil .
(Suad Husnan & Suwarsono,1993:4)
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan
Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman
modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.
(Suad Hasnan & Suwarsono,1993:6)
Manfaat studi kelayakan menurut Kasmir & Jakfar (2003:12) adalah :
1. Mengatasi risiko kerugian di masa yang akan datang karena masa yang akan
datang ada semacam kondisi ketidak pastian.
2. Mempermudah dalam melakukan perencanaan dan hal-hal apa saja yang perlu
direncanakan.
3. Memudahkan pelaksanaan setelah di lakukan perencanaan yang baik dan matang.
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
6
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
4. Memudahkan pengawasan serta pengendalian atas penyimpangan yang mungkin
bisa terjadi.
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan
Menurut Kasmir & Jakfar (2003:14), ada beberapa aspek dalam evaluasi proyek, yaitu
aspek hukum, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek teknis, aspek
manajemen dan organisasi, aspek ekonomi sosial, dan aspek dampak social.
1). Aspek hukum
Aspek teknis meliputi tentang masalah kelengkapan dan keabsahan dokumen
perusahaan mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin yang di miliki.
2). Aspek pasar dan pemasaran
Aspek ini meninjau dari segi pasar dan pemasaran memiliki peluang pasar yang di
inginkan atau tidak.
3). Aspek keuangan
Didalam aspek ini di lakukan untuk menilai biaya –biaya apa saja yang akan di
keluarkan dan seberapa besar biaya-biaya yang akan di keluarkan
4). Aspek teknis/operasi
Aspek ini akan di teliti adalah mengenai lokasi usaha, baik kantor pusat,cabang,
pabrik, atau gudang. Kemudian penentuan layout ruangan sampai ke pada usaha
perluasan selanjutnya.
5). Aspek manajemen/organisasi
Pada aspek ini, menilai para pengelola usaha dan struktur organisasi apakah dapat
berhubungan antara masing-masing wewenang (authority) dan tanggung jawab
(responsibility) dapat diketahui dengan jelas.
6). Aspek ekonomi sosial
Menyelidiki apakah proyek itu akan memberikan sumbangan atau mempunyai
peranan yang cukup besar dalam pembangunan ekonomis seluruhnya, dan melihat
pengaruh yang di timbulkan jika proyek tersebut di jalankan.
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
7
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
7). Aspek dampak lingkungan
Merupakan analisis yang paling di butuhkan saat ini, karena setiap proyek yang
dijalankan akan sangat besar dampak terhadap lingkungan di sekitarnya.
2.2.4. Analisa keuangan (finansial) dalam studi kelayakan.
Analisa keuangan (finansial) berangkat dari tujuan yang umumnya dimiliki oleh
perusahaan yaitu berkepentingan untuk menjamin kontinuitas dan kelancaran uasha yang
di rencanakan (Yacob Ibrahim,1998:133).
Menurut Kasmir & Jakfar (2003:85), studi mengenai aspek keuangan (finansial) harus
menjawab dengan menyelesaikan masalah yang menyangkut :
1. Jumlah dana yang diperlukan, baik untuk keperluan investasi awal maupun untuk
kebutuhan modal kerja.
2. Sumber dana, biaya modal dan rancangan struktur modal yang layak.
3. Proyeksi anggaran kas yang merinci perkiraan arus kas masuk dan arus kas
keluar. Proyeksi arus kas ini berguna untuk melaksanakan analisa kelayakan
finansial dengan menggunakan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Indeks (PI).
4. Pembuatan laporan keuangan pertama, analisa sumber dan penggunaan dana,
serta analisa titik impas (BEP).
2.2.5. Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan
Aspek ekonomi suatu proyek tidak hanya memperhatikan manfaat yang di nikmati dan
pengorbanan yang di tanggung oleh perusahaan, tetapi oleh semua pihak dalam
perekonomian. Disini digunakan pendekatan analisa Cost And Benefit & Cost
Effectiveness (Suad Husnan & Suwarsono Muhammad,1994:313).
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
8
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
Menurut Kasmir & Jakfar (2003:194), aspek ekonomi harus bisa menyelesaikan :
1. Dapat meningkatkan ekonomi rumah tangga.
2. Kegunaan umum yang disumbangkan kepada masyarakat seperti jalanan,
penerangan listrik, dan fasilitas lainnya.
3. Sumbangan proyek terhadap perluasan kesempatan kerja, serta proses alih
teknologi.
4. Meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional.
5. Hubungan proyek dengan proyek lainnya, khususnya hubungan input-output,
apakah proyek menjadi pembekal dengan proyek lainnya (industri hulu) atau
pasar dari proyek lainnya (industri hilir).
2.2.6. Rumus atau persamaan yang digunakan
Menurut Robert J.K (1995:22), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisa
ekonomi proyek yang berdasarkan / menggunakan bunga berganda (interest compound)
dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding) :
1) Future Value (Harga yang akan datang)
F = P(1+i)n
atau
F = P(F/P,i%,n)
(2.1)
P = F(P/F,i%,n)
(2.2)
A = F(A/F,i%,n)
(2.3)
2) Present Value (Harga sekarang)
P=
atau
3) Sinking Fund (Penanaman sejumlah uang)
A=
atau
4) Capital Recovery (Pemasukan kembali modal)
A=
atau
A = P(A/P,i%,n)
(2.4)
atau
F = A(F/A,i%,n)
(2.5)
5) Future Value dari Annual
F=
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
9
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
6) Present Value dari Annual
P=
atau
P = A(P/A,i%,n)
(2.6)
atau
A = X(A/G,i%,n)
(2.7)
7) Uniform dari Gradient Series
A= G
8) Net Present Worth
NPV = Pwpendapatan - PWpengeluaran
PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I
9) Net Annual Worth
NAV = Pwpendapatan - PWpengeluaran
AWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
AWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I
(2.8)
(2.9)
Pada umumnya semua persoalan dan permasalahannya, juga periode waktunya,
dikonversikan berdasarkan tahunan, sehingga istilah A, i, dan n juga berdasarkan periode
tahunan. Dalam suatu persoalan pinjaman, misalnya dipakai periode bulan, maka rumus
dan tabel dapat langsung memakai dasar tahunan. Hanya saja perhitungannya adalah
discrete compounding dengan memakai laju bunga nominal. Sebagai contoh : seseorang
meminjam sejumlah uang dengan waktu pengembalian 2 tahun dan dilakukan dengan
mengangsur tiap bulan dengan bunga i % per bulan. Maka dapat diartikan bahwa A
adalah pembayaran bulanan dengan n adalah 24. Demikian pula untuk periode lainnya,
misalnya harian, mingguan, triwulan dan sebagainya, selama konversinya dari periode
diaplikasikan secara langsung.
Untuk memperkecil tingkat kesalahan bila persoalan menjadi kompleks dan sulit, sangat
dianjurkan selalu menerjemahkan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram.
Penerjemahan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram dapat dijelaskan dalam
Gambar 2.1
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
10
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
P
i=%
A
1
2
3
4
5
6
F
Gambar 2.1
Penerjemahan masalah ke dalam diagram
2.3. Besaran Tekno Ekonomi
2.3.1
Biaya Modal (Capital Cost)
Yacob ibrahim, definisi biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan
mulai dari pra studi sampai selesai dibangun. Bunga modal dibagi menjadi dua bagian
yaitu :
1. Biaya langsung (direct cost).
Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya
langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan tanah dan konstruksi.
Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa
berasal dari sewa / sewa beli. Jika berasal dari sewa maka bangunan berikut tanahnya
tetap menjadi pemilik pengusaha bangunan, jika berasal sewa beli maka bangunan
menjadi milik penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya
menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan.
2. Biaya tidak langsung (indirect cost)
Biaya ini mencakup tiga komponen yaitu :
a. Biaya kemungkinan / hal yang tidak terduga dari biaya langsung
Kemungkinan / hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu :
1) Biaya / pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti
2) Biaya yang timbul namun belum terlihat
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
11
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
3) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang
(misal kemungkinan adanya kenaikan harga).
Biaya ini merupakan suatu angka prosentase dari biaya langsung misal 5%, 10%
ataupun 15% sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1995). Hal ini tergantung
dari pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana,
besarnya prosentase ini lebih kecil.
b. Biaya teknik
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya
perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan
berdasarkan prosentase dari biaya langsung atau ditentukan besarnya harga yang
pasti.
c. Biaya bunga
Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik
sehingga harus diperhitungkan selama masa konstruksi.
2.3.2
Biaya tahunan (Annual cost)
Umur ekonomi proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa
konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur
proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya
tahunan terdiri dari :
1). Biaya operasinal dan pemeliharaan
Biaya operasional dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai
yang direncanakan pada detail desain.
Kelompok ini terdiri dari :
1. Biaya pemeliharaan gedung
2. Biaya listrik, telepon, dan AC
3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
12
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
4. Asuransi rumah dan peralatan
5. Biaya personal dari pengelola rumah
2). Biaya bunga
Biaya ini menyebabkan terjadinya penambahan biaya modal karena adanya tingkat suku
bunga selama umur proyek. Besarnya diperhitungkan terhadap biaya modal.
Biaya bunga = F x (A / P, i%, n) -
xF
(2.10)
Dengan F = Biaya modal x (F / P, i%, n)
(2.11)
Keterangan :
F
: perkembangan modal selama masa konstruksi
i
: Interest (bunga), yaitu besarnya suku bunga tahunan (%)
n
: periode waktu
3). Biaya pajak
Dalam analisa proyek ini, besarnya pajak PPN sebesar 10 % dari pendapatan kotor
setelah dikurangi :
1. Pembayaran biaya operasi dan pemeliharaan
2. Pembayaran modal pinjaman
3. Penyusutan gedung
4). Pengembalian modal sendiri
Setiap penanaman modal pasti mengharap modalnya kembali berikut keuntungan yang
prosentasenya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang atau modal, sebab setiap
investasi mengandung resiko (investment risk).
Pengembalian modal sendiri =
Dian Haryanto (I8712014)
xF
Tugas Akhir
13
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
2.3.3
Masa Konstruksi
Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan
bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi diusahakan
sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur
umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama
masa konstruksi (grace periode). Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran
pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.
2.3.4
Masa pelunasan proyek (pay out time)
Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.
Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek.
2.4. Nilai Jual Minimum
Seseorang / investor yang membangun suatu tempat pemukiman / perumahan, orang
tersebut dapat menjual kepada orang lain dengan harga tertentu baik secara kontan
maupun secara kredit, yang sudah memperhitungkan bila dijual secara kontan ataupun
secara bertahap dalam jangka waktu tertentu. Investasi yang ditanamkan dalam proses
tersebut diharapkan dalam jangka waktu tertentu dapat kembali dengan mendapatkan
keuntungan yang sesuai dengan suku bunga tertentu. Di dunia perdagangan juga ada
sistem penawaran barang kepada konsumen dengan cara membayar cicilan (kredit) dan
umumnya dalam transaksi seperti ini pembeli dikenakan biaya uang muka (Down
Payment) yang mengikat perjanjian antara penjual dan konsumen.
Pada pembangunan proyek ada beberapa tahapan kegiatan yang harus dilalui dan
semuanya itu membutuhkan investasi (biaya). Biaya yang sudah dikeluarkan disebut
biaya modal (Capital Cost) yang terdiri dari perencanaan fisik serta biaya pelaksanaan.
Untuk jenis proyek yang memberikan jasa maka biaya operasi & pemeliharaan harus
dimasukkan sesuai umur proyek yang telah direncanakan & menjadi tanggung jawab
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
14
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
pihak pengelola / pemilik proyek, sehingga biaya ini dimasukkan dalam unsur tambahan
biaya modal (Robert J.K, 1995:59).
Nilai jual minimal dapat diperoleh dari :
Pendapatan = Pengeluaran
Bila nilai jual minimal yang didapat lebih rendah dari pasaran nilai jual pada suatu waktu,
berarti proyek sangat fisibel dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor.
Bila nilai jual yang didapatkan dengan perhitungan lebih tinggi dari pasaran nilai jual,
maka dapat diadakan perhitungan ulang dengan perubahan-perubahan / penekanan :
1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur di tinjau kembali / dan hal-hal
lain yang dapat menekan biaya).
2. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.
3. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman & modal sendiri
diperpanjang.
4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan
atau teknik membangun.
5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pendapatan bangunan yang masuk, agar
tidak terjadi bunga-berbunga yang terlalu besar, sehingga perkembangan kredit
proyek lebih besar.
2.5. Teknik-Teknik Penilaian Investasi
Pembahasan kriteria penilaian investasi di dahului oleh konsep equivalent yang mencoba
memberikan bobot kuantitatif faktor waktu terhadap nilai uang seperti bunga dan
rendemen (rate of return). Ini selanjutnya dipakai sebagai kaidah pokok dalam
perhitungan dan analisa masalah finansial dan ekonomi. Pembahasan konsep equivalent
dimaksudkan sebagai persiapan menyusun kriteria penilaian dan mengadakan analisa
biaya. Kriteria penilaian atau kriteria profitabilitas merupakan alat bantu bagi manajemen
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
15
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
untuk membandingkan dan memilih alternatif investasi yang tersedia. Adapun yang tidak
memperhitungkan konsep tersebut adalah periode pengembalian dan return on investment
(roi) (Imam Soeharto, 1995:426).
Dalam analisa proyek ada beberapa kriteria yang dipakai untuk diterima tidaknya sesuatu
usulan proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek.
Dalam semua kriteria itu baik benefit (keuntungan) maupun biaya dapat dinyatakan
dalam the present value-nya. Masing-masing kriteria ada kebaikan dan kelemahannya.
(Kadariyah, 1986:14)
Adapun kriteria yang biasa dipakai dalam pelaksanaan studi awal :
2.5.1
Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio)
Benefit Cost Ratio (BCR) digunakan untuk mengkaji kelayakan proyek yang
menggambarkan besarnya resiko proyek. Rasio atau perbandingan ini harus lebih besar
selisihnya terhadap satu. Makin besar selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek
/ resiko investasi. Penggunaanya amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk
kepentingan umum atau sektor publik. Dalam hal ini penekanannya ditujukan kepada
manfaat (benefit) bagi kepentingan umum dan bukan kepentingan finansial perusahaan.
BCR =
(2.12)
Dimana :
BCR
= Benefit Cost Ratio yaitu Perbandingan Manfaat dan Biaya
PV.P
= Nilai Sekarang Pendapatan
PV.OP
= Nilai Sekarang Operasional
PV.B
= Nilai Sekarang Bunga
PV.PJ
= Nilai Sekarang Pajak
C
= Biaya Modal
Dian Haryanto (I8712014)
Tugas Akhir
16
Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan
BAB II LANDASAN TEORI
Adapun kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut :
BCR > 1 usulan proyek diterima
BCR < 1 usulan proyek ditolak
BCR = 0 Netral
Kenyataan yang ada di lapangan, nilai yang dipakai adalah BCR karena sesungguhnya
biaya operasi dan pemeliharaan merupakan biaya dari biaya keseluruhan proyek yang
harus dikeluarkan.
2.5.2 Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)
IRR  iNPV  
NPV 
(iNPV   iNPV  )
NPV   NPV 
Dian Haryanto (I8712014)
(2.12)