tesis pengaturan pembangunan perumahan dengan luas tanah
advertisement
TESIS PENGATURAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DENGAN LUAS TANAH UKURAN KECIL BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH OLEH BADAN HUKUM I GEDE PUTU YUDI KHARISMA NIM. 1292461014 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 i PENGATURAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DENGAN LUAS TANAH UKURAN KECIL BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH OLEH BADAN HUKUM Tesis ini dibuat sebagai salah satu syarat untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana I GEDE PUTU YUDI KHARISMA NIM. 1292461014 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 ii Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL: 5 OKTOBER 2016 KOMISI PEMBIMBING Pembimbing I Pembimbing II Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH. NIP. 19650221 199003 1 005 Dr. Made Udiana, SH., MH. NIP. 19550925 198610 1 001 Mengetahui: Ketua Program Magister Kenotariatan Direktur Program Pascasarjana Program Pasca Sarjana Universitas Udayana Universitas Udayana Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum NIP. 19640402 198911 2 001 iii Prof. Dr.dr. A.A.Raka Sudewi. Sp.S (K) NIP. 19590215 198510 2 001 TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL : 4 AGUSTUS 2016 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor : 3897/UN14.4/HK/2016 Tanggal : 3 Agustus 2016 Ketua : Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH. Anggota : 1. Dr. Made Udiana, SH., MH. 2. Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH. 3. Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum. 4. Dr. I Gusti Putu Anom Kerti, SH., M.Kn. iv PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa: Nama : I Gede Putu Yudi Kharisma NIM : 1292461014 Program Studi : Magister Kenotariatan Judul Tesis : Pengaturan Pembangunan Perumahan Dengan Luas Tanah Ukuran Kecil Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Oleh Badan Hukum Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, Yang Membuat Pernyataan, (I Gede Putu Yudi Kharisma) v UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat Asung Kerta Wara Nugraha - Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (tesis) dengan judul : “PENGATURAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DENGAN LUAS TANAH UKURAN KECIL BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH OLEH BADAN HUKUM”. Penulisan tesis ini bertujuan untuk melengkapi tugas akhir sebagai syarat memperoleh gelar Magister pada Program Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana Denpasar. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Bapak Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH, selaku Pembimbing I yang telah membimbing penulis dengan sepenuh hati diselasela kesibukan Beliau, memberikan nasehat serta memberikan kepercayaan bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini. Terima kasih sebesar-besarnya pula penulis sampaikan kepada Bapak Dr. Made Udiana, SH., MH, selaku Pembimbing II yang telah sabar dan telah memberikan bimbingan, nasehat, motivasi demi kemajuan penulis, dan juga berbagi cerita pengalaman yang dapat membangkitkan semangat penulis. Ucapan yang sama juga ditujukan kepada Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD, KEMD atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga ditujukan vi kepada Ibu Direktur Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K), selaku Direktur Program Pasca Sarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister Kenotariatan pada Program Pasca Sarjana Universitas Udayana. Terima kasih yang sebesar-besarnya juga ingin penulis tujukan kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH, atas segala dukungan dan izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana Ibu Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum, atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana. Selanjutnya penulis mengucapkan terima kasih banyak kepada Bapak dan Ibu Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana atas ilmu yang diberikan, serta Bapak/Ibu staff dan karyawan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah banyak membantu kelancaran proses administrasi. Terima kasih tidak terhingga pula saya sampaikan kepada kedua orang tua saya, Ayahanda I Gede Ketut Wanugraha, SH dan Ibunda Made Yulindri, SH, istri dan anak tercinta saya dr. Ni Made Sintia Anggia Sari, S.Ked dan I Gede Putu Praditya Arganta Kharisma dan kedua adik saya Made Ayu Winda Savitri dan Komang Nindya Ayu Wulandari atas doa, inspirasi dan dorongan bagi penulis untuk menyelesaikan karya tulis ini. Kepada semua keluarga yang tidak dapat diucapkan satu persatu untuk doa dan vii dukungannya. Terima kasih sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada sahabat Gde Rahadi Wiguna, SH., M.Kn, Andika Prayojana, SH, Gung Oka, SH. M.Kn, Etha, SH., M.Kn, Eka Rachman, SH., M.Kn, Rico Puryatma, SH., M.Kn, Andreas, SH, Satugus, SH, Prita Atmaja, SH., M.Kn, Semilir Susila, SH., M.Kn, Vera Diana, SH., M.Kn, Wulan Savitri, SH., M.Kn, Arindi Ayudia, SH., M.Kn, serta untuk semua teman-teman seperjuangan Angkatan IV Mandiri Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas dukungannya selama ini. Penulis menyadari bahwa tesis ini masih sangat jauh dari sempurna, maka dari itu saran dan kritik yang membangun dari pembaca sangat diharapkan dalam penyempurnaan tesis ini. Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan Rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini. Akhir kata, penulis memohon maaf apabila dalam penulisan tesis ini banyak terdapat kesalahan, harapannya semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Denpasar, April 2016 Penulis viii ABSTRAK PENGATURAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DENGAN LUAS TANAH UKURAN KECIL BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH OLEH BADAN HUKUM Dalam ketentuan Pasal 146 ayat (2) Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dinyatakan bahwa: “Dalam hal pembangunan perumahan untuk MBR dengan kaveling tanah matang ukuran kecil, larangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan”. Dalam ketentuan Pasal 146 ayat (2) ini tidak dijelaskan lebih lanjut mengenai kriteria dari MBR dan kaveling tanah matang ukuran kecil sehingga terjadi kekaburan dan kekosongan norma hukum. Oleh karena itu adapun permasalahan yang diangkat di dalam tesis ini adalah syarat-syarat apa yang harus dipenuhi untuk dapat dikualifikasikan sebagai kriteria MBR dan kaveling tanah matang ukuran kecil berdasarkan Pasal 146 ayat (2) Undang-undang Perumahan dan Permukiman dan bilamanakah badan hukum dapat membangun pembangunan lingkungan siap bangun bagi MBR dengan kaveling tanah matang ukuran kecil. Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif, yang berangkat dari kekaburan dan kekosongan norma hukum terkait dengan ketentuan Pasal 146 ayat (2) Undang-undang Perumahan dan Permukiman. Pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan juga pendekatan konseptual (conceptual approach). Sumber bahan hukum yang dipergunakan adalah sumber bahan hukum primer, sumber bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier. Untuk menganalisis bahan-bahan hukum yang telah terkumpul digunakan beberapa teknik analisis, seperti: deskripsi, interpretasi, kontruksi, evaluasi, argumentasi, dan sistematisasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk dapat dikualifikasikan sebagai MBR diatur pada Pasal 6 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 20/PRT/M/2014, berdasarkan batasan penghasilan perbulan yakni paling banyak empat juta rupiah. Selanjutnya mengenai Kaveling Tanah Matang Ukuran Kecil, diatur pada Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor: 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH), yakni dengan luas lahan 60 M2. Kualifikasi badan hukum yang dapat membangun lisiba berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 32/PERMEN/M/2006 tentang Petunjuk Teknis Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri yakni Badan Usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman, yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, atau Badan Usaha asing di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang berkedudukan di Indonesia. Kata Kunci : Perumahan, Masyarakat Berpenghasilan Rendah, Kaveling Tanah Matang, Ukuran Kecil. ix ABSTRACT REGULATING HOUSING CONSTRUCTIONS WITH SMALL SCALE AREA FOR LOW-INCOME PEOPLE BY THE LEGAL ENTITY In the provision of Article 146 paragraph (2) of Law No. 1 of 2011 on Housing and Settlement Area, it is stated that: "In the case of the construction of housing for low-income people (LIP) with developed lots of small scale area, the prohibition referred to in paragraph (1) is excluded". In the provision of Article 146 paragraph (2) is not further described on the criteria of LIP and small sized developed lots resulting in vagueness and emptiness of legal norms. Therefore, as for the issues raised in this thesis are the conditions must be met to qualify as criteria of LIP and developed lots of small scale area based on Article 146 paragraph (2) of the Law of Housing and Settlements and when that legal entities can build construction ready to build low-income neighborhood with small sized developed lots. This study used normative legal research methods, which departed from the vagueness and emptiness of legal norms relating to the provision of Article 146 paragraph (2) of the Law of Housing and Settlement. The approach used in this study was statute approach and also the conceptual approach. Legal material sources used were the source of primary, secondary, and tertiary legal materials. Analyzing the legal materials that had been collected used several analytical techniques, such as: description, interpretation, construction, evaluation, argument, and systematization. The results showed that the conditions that must be met to qualify as the LIP is regulated on Article 6 of the Regulation of the Minister of Public Works and Housing of the Republic of Indonesia No. 20/PRT/M/2014, classified on a limited monthly income most widely four million rupiah. Furthermore, regarding Developed Lots of Small Scale Area, governed by the Regulation of Minister of Settlement and Regional Infrastructure No. 403/KPTS/M/2002 on Technical Guidelines for Development for Simple Healthy House (RSH), with the land area of 60 M2. Qualifications legal entity that can build Lisiba (environment ready for constructions) by the Regulation of the Minister of Housing of the Republic of Indonesia Number 32 / PERMEN / M / 2006 on Technical Guidelines of Kasiba (Site ready for constructions) and Lisiba that Stand Independently is Business Entity in the field of work in housing construction and settlement, established under the laws of Indonesia and domiciled in Indonesia, or foreign Business Entity in the field of work in housing construction and settlement domiciled in Indonesia. Keywords: Housing, Low-Income People, Developed Plots, Small Scale Site. x RINGKASAN Judul dari penelitian ini adalah “Pengaturan Pembangunan Perumahan Dengan Luas Tanah Ukuran Kecil Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Oleh Badan Hukum”. Pada bab I yang merupakan bab pendahuluan menguraikan mengenai latar belakang masalah yang melandasi lahirnya penelitian terhadap permasalahan dalam tesis ini, dimana berdasarkan Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945, yang menyatakan bahwa “setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat”. Salah satu upaya untuk menjalankan Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 ini adalah dengan dibuatlah Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Undang-undang Perumahan dan Permukiman ini memiliki semangat untuk mensejahterakan masyarakat khususnya bagi MBR, hal ini tercermin dalam salah satu tujuan diselenggarakannya perumahan dan kawasan Permukiman yang dinyatakan dalam Pasal 3 huruf b, yang menyatakan “mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan Permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi MBR”, salah satu wujud pelaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman ini adalah dengan diadakankannya Kasiba dan Lisiba, namun pada Pasal 146 ayat (1) dinyatakan bahwa “Badan hukum yang membangun Lisiba (lingkungan siap bangun) dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah”. Selanjutnya dalam Pasal 146 ayat (2) dinyatakan bahwa “Dalam hal pembangunan perumahan untuk MBR dengan kaveling tanah matang ukuran kecil, larangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan”, namun tidak ada tolak ukur yang jelas mengenai MBR dan kaveling tanah matang ukuran kecil. Berdasarkan pemaparan tersebut, maka permasalahan yang akan diteliti dalam tesis ini akan meliputi 2 (dua) hal yakni tentang syarat-syarat apa yang harus dipenuhi untuk dapat dikualifikasikan sebagai kriteria masyarakat berpenghasilan rendah dan kaveling tanah matang ukuran kecil berdasarkan Pasal 146 ayat (2) Undang-undang Perumahan dan Permukiman dan bilamanakah badan hukum dapat membangun pembangunan lingkungan siap bangun bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan kaveling tanah matang ukuran kecil oleh badan hukum. Disamping latar belakang dan rumusan masalah, pada bab I juga diuraikan mengenai tujuan dan manfaat penelitian, landasan teoritis yang akan digunakan dalam mengkaji sesuai dengan permasalahan yang akan dibahas, metode penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini, sumber-sumber bahan hukum yang menunjang pembahasan permasalahan, teknik pengumpulan bahan hukum serta tehnik pengolahan dan analisa bahan hukum. Bab II tentang tinjauan pustaka, pembahasan dalam bab ini dibedakan menjadi 2 (dua) pokok pembahasan, yaitu tinjauan mengenai perumahan dan kawasan permukiman dan tinjauan mengenai pengembang perumahan (developer) dan lingkungan siap bangun. Bab III tentang pembahasan, dikemukakan hasilhasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan, yang dibahas dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, normatif, untuk menemukan jawaban dari rumusan masalah pertama terkait dengan syarat-syarat apa yang harus dipenuhi xi untuk dapat dikualifikasikan sebagai kriteria masyarakat berpenghasilan rendah dan kaveling tanah matang ukuran kecil berdasarkan Pasal 146 ayat (2) Undangundang Perumahan dan Permukiman. Bab IV, sama halnya dengan Bab III, bab ini berisikan tentang pembahasan, hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan yang dibahas dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, normatif, untuk menemukan jawaban dari rumusan masalah kedua terkait dengan bilamanakah badan hukum dapat membangun pembangunan lingkungan siap bangun bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan kaveling tanah matang ukuran kecil oleh badan hukum. Bab V sebagai bab penutup tesis ini dikemukakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan hasil pembahasan yang dilakukan pada Bab III dan Bab IV. Adapun kesimpulan atas kedua permasalahan yang dibahas yakni kriteria masyarakat berpenghasilan rendah dan kaveling tanah matang ukuran kecil dijumpai pada Pasal 6 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 20/PRT/M/2014, yang kemudian dijabarkan dalam Lampiran I Peraturan Menteri tersebut dimana kriteria masyarakat berpenghasilan rendah digolongkan berdasarkan batasan penghasilan perbulan paling banyak Rp 4.000.000,00 (empat juta rupiah), yang juga tergolong kedalam kelompok sasaran KPR sejahtera tapak. Pengaturan mengenai Kaveling Tanah Matang Ukuran Kecil, dijumpai pada Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor: 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH), yakni dalam table 2 dengan luas lahan 60 M2. Mengenai kualifikasi badan hukum yang dapat membangun Lisiba diatur pada Pasal 7, 8 dan 13 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 32/PERMEN/M/2006 Petunjuk Teknis Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Kualifikasi yang dimaksudkan adalah Badan Usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman, yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia atau asing dan berkedudukan di Indonesia, memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi dan harus bekerjasama dengan BUMD atau Badan lain yang terkait. xii DAFTAR ISI Halaman SAMPUL DEPAN SAMPUL DALAM………………………………………………………… i PERSYARATAN GELAR………………………………………………… ii LEMBAR PENGESAHAN…………………......………………………….. iii PENETAPAN PANITIA PENGUJI……………………………………….. iv PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT…………………………………….. v UCAPAN TERIMA KASIH………..……………………………………... vi ABSTRAK………………………………………………………………… ix ABSTRACT………………………………………………………………… x RINGKASAN……………………………………………………………... xi DAFTAR ISI……………………………………………………………… xiii BAB I PENDAHULUAN……………………………………………… ...... 1 1.1. Latar Belakang Masalah ................................................................. 1 1.2. Rumusan Masalah ........................................................................... 13 1.3. Originalitas ....................................................................................... 13 1.4. Tujuan Penelitian ............................................................................. 16 1.4.1. Tujuan Umum ....................................................................... 16 1.4.2. Tujuan Khusus ...................................................................... 17 1.5. Manfaat Penelitian .......................................................................... 17 1.5.1. Manfaat Teoritis ................................................................... 17 1.5.2. Manfaat Praktis ..................................................................... 18 1.6. Landasan Teoritis ............................................................................ 19 1.6.1. Teori Negara Hukum ............................................................ 19 1.6.2. Teori Perundang-Undangan .................................................. 26 xiii 1.6.3. Teori Kepastian Hukum ....................................................... 32 1.7. Metode Penelitian ........................................................................... 36 1.7.1. Jenis Penelitian .................................................................... 36 1.7.2. Jenis Pendekatan ................................................................... 37 1.7.3. Sumber Bahan Hukum ......................................................... 37 1.7.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum .................................... 41 1.7.5. Teknik Analisis Bahan Hukum ............................................ 42 BAB II PERUMAHAN DAN LINGKUNGAN SIAP BANGUN .…… ..... 43 2.1. Tinjauan Mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman............ 43 2.1.1. Pengertian Perumahan Dan Permukiman ............................. 43 2.1.2. Pengaturan Pembangunan Perumahan Dan Permukiman Oleh Pemerintah Daerah .................................................... 53 2.2. Tinjauan Mengenai Pengembang Perumahan (Developer) Dan Lingkungan Siap Bangun……………………… ............................ 56 2.2.1. Pengertian Developer ............................................................ 56 2.2.2. Hak, Kewajiban Dan Tanggung Jawab Developer................ 57 2.2.3. Lingkungan Siap Bangun ...................................................... 59 BAB III MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DAN KAVELING TANAH MATANG UKURAN KECIL ................. 67 3.1. Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah ................................. 67 3.2. Syarat-Syarat Dalam Penentuan Kaveling Tanah Matang Ukuran Kecil ................................................................................................ 88 BAB IV PERUMAHAN BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH……………………………… ......................................... 94 4.1. Perolehan dan Peralihan Perumahan Bagi MBR Dengan Kaveling Tanah Ukuran Kecil………………………………….. 94 4.1.1. Perolehan Perumahan Bagi MBR Dengan Kaveling Tanah Ukuran Kecil……………………………………………… 94 4.1.2. Peralihan Perumahan Bagi MBR Dengan Kaveling Tanah Ukuran Kecil……………………………………………… 112 xiv 4.2. Kualifikasi Badan Hukum Yang Dapat Membangun Lisiba Bagi MBR Dengan Kaveling Tanah Matang Ukuran Kecil .................... 115 4.3. Hak Dan Kewajiban MBR atas Perumahan Dengan Kaveling Tanah Matang Ukuran Kecil……………………... ........................ 122 BAB V PENUTUP…………………………………………………….......... 136 5.1. Simpulan…………………………………………………… .......... 136 5.2. Saran………………………………………………………. ........... 137 DAFTAR PUSTAKA……………………………………………………….. 140 xv
