perhitungan tingkat pengembalian investasi

KERANGKA ACUAN KERJA PEMBAHASAN TUGAS BESAR
TEKNO EKONOMI BANGUNAN KELAS B
SEMESTER GANJIL 2014 – 2015
DOSEN PEMBINA: BETA SURYOKUSUMO
Jenis Tugas:
Tugas satu : UTS, presentasi masing-masing mahasiswa dengan judul/kasus/topik bahasan Desain
arsiktektur 4 dan Desain arsitektur sebelumnya
Tahap-tahap Pengembangan Usaha
Pengembangan suatu usaha biasanya terdiri dari tahapan-tahapan
sebagai berikut:
1. Pengkonsepsian proyek usaha
Dimulai dengan penyelidikan mengenai kebutuhan yang diperlukan suatu aktivitas,serta pemilihan caracara untuk memenuhi kebutuhan tersebut.
2. Perumusan proyek usaha
Memuat uraian mengenai tujuan usaha serta cara atau metode yang hendak dipilih untuk melaksanakan
usaha tersebut.pemilihan cara atau metode pelaksanaan usaha hendaknya didasarkan atas erbandingan
yang optimal antara biaya dan hasil yang hendak diperoleh.
3. Pemutusan ataupun pengesahan proyek usaha
Apabila perencanaan proyek usaha telah disahkan,berarti dapat diputuskannya atau disahkan
enggunaan sarana-sarana yang diperlukan termasuk didalamnya pembiayaan.
1. Persiapan dan pembangunan proyek usaha
Merupakan tahapan dari unsur-unsur pokok investasi yang dilaksanakan guna mencapai tujuan proyek
usaha yang telah dierencanakan dan disahkan.
5. Pelaksanaan usaha
Tahapan dari suatu usaha yang telah mulai menghasilkan barang dan/atau jasa.
JUDUL TUGAS
KATA PENGANTAR
DAFTAR ISI
BAB I. PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
SASARAN
RUMUSAN MASALAH
TUJUAN
GAGASAN
BAB II. DESKRIPSI PROYEK
1. TINJAUAN ( APARTEMEN, MIX USE BUILDING DLL)
2. TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI)
3. PENJELASAN PROYEK
4. TINJAUAN TAPAK
BAB III. STUDI KELAYAKAN, ASPEK PASAR DAN ASPEK TEKNIK
ASPEK-ASPEK YANG DIKAJI DALAM KEGIATAN STUDI KELAYAKAN
1. MEMANTAU PELUANG .
a. MAKRO. (KONDISI EKONOMI INDONESIA DAN INVESTASI)
2. MELIHAT KEPERLUAN
a. MIKRO. (PERTUMBUHAN TINGKAT BISNIS PARIWISATA DI TINGKAT PROPINSI –
PROSPEK)
b. TREN PERTUMBUHAN MIX-USE BUILDING
c. KEBUTUHAN AKAN FASILITAS – PERKEMBANGAN KOTA
3. PENGKAJIAN PENDAHULUAN
Dalam identifikasi atau pengkajian pendahuluan dilakukan:
a. PENJABARAN GARIS BESAR GAGASAN
b. IDENTIFIKASI DAN FORMULASI GAGASAN.
i. PENGAMATAN, KEPERLUAN, KESEMPATAN
ii. MANFAAT
iii. KEMUNGKINGAN BESAR MENGHASILKAN KEUNTUNGAN
iv. MEMILIKI WAWASAN TERHADAP DUNIA USAHA.
c. IDENTIFIKASI LINGKUP KERJA (ASPEK PASAR, ASPEK TEKNIS, ASPEK EKONOMI, DAN
ASPEK FINANSIAL.
d. MENINJAU PERMASALAH DAN HAMBATAN
4. KERANGKA ACUAN (TERM OF REFERENCE). HAL 538
a. MEMUAT LATAR BELAKANG PROYEK
b. MEMUAT TUJUAN DAN KELUARAN KONSULTASI
c. MENJELASKAN LINGKUP JASA KONSULTASI
d. DATA DAN FASILITAS YANG DIBERIKAN PEMILIK PROYEK
5. STUDI KELAYAKAN
a. ASPEK PASAR
b. ASPEK TEKNIK
c. JADWAL DAN BIAYA
d. AMDAL
BAB IV. BESARAN FISIK TEKNOLOGIS
1. LUAS LANTAI KOTOR [GROSS]
2. LUAS LANTAI BERSIH (NETTO)
3. LUAS LANTAI NETTO PER ORANG
4. EFISIENSI LANTAI (FLOOR EFFICIENCY)
5. TINGGI LANTAI KE LANTAI (FLOOR TO FLOOR HEIGHT)
6. JUMLAH LANTAI
7. KEPADATAN BANGUNAN (BUILDING DENSITY), KOEFESIEN DASAR BANGUNAN
8. PERBANDINGAN LUAS LANTAI TERHADAP LUAS TAPAK (FLOOR AREA RATIO) , KOEFESIEN LANTAI
BANGUNAN (KLB).
9. FAKTOR BEBAN PUNCAK LIFT WAKTU PERJALANAN BOLAK BALIK ELEVATOR (ROUND TRIP
TIME)KAPASITAS ELEVATOR, KECEPATAN ELEVATOR, JUMLAH ELEVATOR, WAKTU MENUNGGU
ELEVATOR (INTERNAL, WAITING TIME)
10. BEBAN TENAGA/ ENERGI LISTRIK
BAB. V. BESARAN TEKNO EKONOMI.
1. HARGA SATUAN TANAH
2. HARGA SATUAN GEDUNG
3. BIAYA BANGUNAN
4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)
5. BIAYA INVESTASI TOTAL
6. MODAL SENDIRI (EQUITY)
7. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)
8. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY RATIO)
9. SUKU BUNGA
10. MASA KONSTRUKSI
11. MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)
12. SEWA GEDUNG (LEASE RATE)
13. SEWA DASAR (BASE RATE)
14. FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)
15. PENDAPATAN BANGUNAN
16. PENGELUARAN BANGUNAN
17. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG
18. PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)
19. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN
20. PAJAK PERSEROAN
21. CASH- FLOW
VI. ANALISA TEKNO EKONOMI
1. SURVEY DAN PENGKAJIAN
a. KONDISI LOKASI (TAPAK). HAL-HAL YANG BERHUBUNGAN DENGAN TOPOGRAFI,
KEADAAN TANAH, KETERSEDIAAN AIR BERSIH, ASPEK SOSIAL DAN EKONOMI.
(MISALNYA DENGAN PENEYEDIAAN TENAGA KERJA, TANGGAPAN MASYARAKAT,
PEMBEBASAN TANAH DLL).
b. LOGISTIK DAN KOMUNIKASI
i. LOGISTIK
ii. TRANSPORTASI
iii. GUDANG PENYIMPANAN BARANG
iv. PEMBUNGKUSAN (PENYIMPANAN PERALATAN UTAMA0
v. KOMUNIKASI
c. AKOMODASI DAN FASILITAS SEMENTARA
i. TENGA KERJA KONSTRUKSO
ii. PERALATAN KONSTRUKSI
iii. FASILITAS PABRIKASI
2. DATA
3. BIAYA PROYEK
4. PEMBIAYAAN PROYEK
5. Perkiraan biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan proyek. Pada taraf
pertama dipergunakan untuk mengetahui beberapa besar biaya yang diperlukan untuk
membangun proyek atau investasi (hal 126)
6. BIAYA PROYEK ATAU INVESTASI = MODAL TETAP + MODAL KERJA
7. BIAYA (MODAL) PROYEK ATAU TOTAL BIAYA PROYEK
MODAL TETAP (FIXED CAPITAL)
a. BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST)
Adalah biaya untuk segara sesuatu yang akan menjadi komponen permanen hasil
akhir proyek
i. PENYIAPAN LAHAN (SITE PREPARATION) DAN PEMBEBASAN TANAH
ii. PENGADAAN PERALATAN UTAMA (SARANA UTILITAS DAN OFF SITE)
iii. PEMASANGAN PERALATAN
iv. BIAYA KONSTRUKSI DAN FASILITAS PEMBANGUNAN
v. BIAYA MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL.
b. BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)
Biaya tidak langsung adalah pengeluaran untuk manajemen, supervisi dan
pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan
menjadi instralasi atau produk permanen, tetapi diPerlukan dalam rangka proses
pembangunan proyek.
i.
MANAJEMEN DAN PENYELIA, DESAIN ENGINEERING.
ii.
BIAYA PEMBELIAN PERALATAN, DAN PEMBANGUNAN FASILITAS
SEMENTARA
iii.
BIAYA PERSEWAAN ATAU PEMBELIAN PERALATAN KONSTRUKSI (NON
CONSUMABLE DAN TOOLS.
iv.
PENGELUARAN UMUM, CONSUMABLE DAN TOOLS
v.
KONTINGENSI LABA ATAU FEE (UNTUK MENUTUPI BIAYA YGN TIDAK PASTI).
vi.
OVERHEAD DAN ADMINSTRASI (BIAYA PEMASARAN, ADVERTENSI, GAJI
EKSEKUTIF, SEWA KANTOR DLL).
vii.
UPAH TENAGA KERJA
viii.
BIAYA SUB-KONTRAK
ix.
PAJAK, PUNGUTAN, SUMBANGAN, BIAYA IZIN, PPN, PPH
c. MODAL KERJA (WORKING CAPITAL).
Modal kerja diperlukan untuk menutupi kebutuhan pada tahap awal operasi
i. BIAYA PERSEDIAAN (INVENTORY), BAHAN DAN UPAH TENAGA KERJA PADA
AWAL OPERASI.
ii. BIAYA PEMBELIAHN BAHAN, MATERIAL UNTUK TAHAP AWAL OPERASI.
iii. PEMBELIAN SUKU CADANG UNTUK OPERASI SELAMA SATU TAHUN.
iv. PENGELUARAN
d. BIAYA PEMILIK, BIAYA KONTRAKTOR, DAN BIAYA LINGKUP KERJA PEMILIK.
Bila implementasi fisik proyek diserahkan kepada kontraktor, maka anggaran proyek
untuk maksud perencanaan dan pengendaliandisamping pengelompokan di
kelompokan menjadi sbb.
i.
BIAYA PEMILIK (OWNER COST)
a. BIAYA ADMISTRASI, PENGELOLAAN PROYEK, ADMINISTRASI
PINJAMAN (LOAN ADMINSTRATION), PERJALANAN DINAS DARI
PEMILIK PROYEK
b. PEMBAYARAN KEPADA KONSULTAN, ROYALTI, PATENT, IZIN
BERKAITAN PROYEK (IMB), DEPNAKER
c. PEMBAYARAN PAJAK
d. MENYIAPKAN OPERATOR DAN MEKANIK INSTALASI HASIL
PROYEK
e. PENDANAAN
ii.
BIAYA KONTRAKTOR
Biaya yang dibebankan oleh kontraktor kepada pemilik atas jasas yang
telah diberikan (kontrak), untuk jenis kontak harga tetap.
iii.
BIAYA LINGKUP KERJA PEMILIK (OWNER SCOPE)
Pengelompokan anggaran yang ditangai oleh tim pemilik proyek.
Ownwe scope adalah biaya untuk menutup pengeluaran bagi
pelaksanaan pekerjaan fisik yang secara administrasi ditangani oleh
pemilik (tidak diberikan kepada kontraktor).
8. PENDAPATAN PROYEK
9. PENGELUARAN PROYEK
10.PERHITUNGAN NILAI SEWA – BELI MINIMUM (INVESTASI TOTAL)
11.PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN
ON INVESTMENT)
a. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK (RATE OF
RETURN BEFORE TAX)
b. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK (RATE OF
RETURN AFTER TAX)
12.ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE –COST
RATIO)
13.ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON
EQUITY)
14.ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT
ANALYSIS)
KESIMPULAN
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN TABEL
LAMPIRAN GAMBAR