SISTEMATIKA PEMBAHASAN TUGAS BESAR TEKNO EKONOMI BANGUNAN SEMESTER GANJIL 2013 – 2014 DOSEN PEMBINA: BETA SURYOKUSUMO, ALI SOEKIRNO, DAN ARY DEDY PUTRANTO ASISTEN: JUDUL TUGAS KATA PENGANTAR DAFTAR ISI BAB I. PENDAHULUAN LATAR BELAKANG SASARAN RUMUSAN MASALAH TUJUAN GAGASAN BAB II. DESKRIPSI PROYEK 1. TINJAUAN ( APARTEMEN, MIX USE BUILDING DLL) 2. TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI) 3. PENJELASAN PROYEK 4. TINJAUAN TAPAK BAB III. STUDI KELAYAKAN, ASPEK PASAR DAN ASPEK TEKNIK ASPEK-ASPEK YANG DIKAJI DALAM KEGIATAN STUDI KELAYAKAN 1. MEMANTAU PELUANG . a. MAKRO. (KONDISI EKONOMI INDONESIA DAN INVESTASI) 2. MELIHAT KEPERLUAN a. MIKRO. (PERTUMBUHAN TINGKAT BISNIS PARIWISATA DI TINGKAT PROPINSI – PROSPEK) b. TREN PERTUMBUHAN MIX-USE BUILDING c. KEBUTUHAN AKAN FASILITAS – PERKEMBANGAN KOTA 3. PENGKAJIAN PENDAHULUAN Dalam identifikasi atau pengkajian pendahuluan dilakukan: a. PENJABARAN GARIS BESAR GAGASAN b. IDENTIFIKASI DAN FORMULASI GAGASAN. i. PENGAMATAN, KEPERLUAN, KESEMPATAN ii. MANFAAT iii. KEMUNGKINGAN BESAR MENGHASILKAN KEUNTUNGAN iv. MEMILIKI WAWASAN TERHADAP DUNIA USAHA. c. IDENTIFIKASI LINGKUP KERJA (ASPEK PASAR, ASPEK TEKNIS, ASPEK EKONOMI, DAN ASPEK FINANSIAL. d. MENINJAU PERMASALAH DAN HAMBATAN 4. KERANGKA ACUAN (TERM OF REFERENCE). HAL 538 a. MEMUAT LATAR BELAKANG PROYEK b. MEMUAT TUJUAN DAN KELUARAN KONSULTASI c. MENJELASKAN LINGKUP JASA KONSULTASI d. DATA DAN FASILITAS YANG DIBERIKAN PEMILIK PROYEK 5. STUDI KELAYAKAN a. ASPEK PASAR b. ASPEK TEKNIK c. JADWAL DAN BIAYA d. AMDAL BAB IV. BESARAN FISIK TEKNOLOGIS 1. LUAS LANTAI KOTOR [GROSS] 2. LUAS LANTAI BERSIH (NETTO) 3. LUAS LANTAI NETTO PER ORANG 4. EFISIENSI LANTAI (FLOOR EFFICIENCY) 5. TINGGI LANTAI KE LANTAI (FLOOR TO FLOOR HEIGHT) 6. JUMLAH LANTAI 7. KEPADATAN BANGUNAN (BUILDING DENSITY), KOEFESIEN DASAR BANGUNAN 8. PERBANDINGAN LUAS LANTAI TERHADAP LUAS TAPAK (FLOOR AREA RATIO) , KOEFESIEN LANTAI BANGUNAN (KLB). 9. FAKTOR BEBAN PUNCAK LIFT WAKTU PERJALANAN BOLAK BALIK ELEVATOR (ROUND TRIP TIME)KAPASITAS ELEVATOR, KECEPATAN ELEVATOR, JUMLAH ELEVATOR, WAKTU MENUNGGU ELEVATOR (INTERNAL, WAITING TIME) 10. BEBAN TENAGA/ ENERGI LISTRIK BAB. V. BESARAN TEKNO EKONOMI. 1. HARGA SATUAN TANAH 2. HARGA SATUAN GEDUNG 3. BIAYA BANGUNAN 4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST) 5. BIAYA INVESTASI TOTAL 6. MODAL SENDIRI (EQUITY) 7. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN) 8. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY RATIO) 9. SUKU BUNGA 10. MASA KONSTRUKSI 11. MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME) 12. SEWA GEDUNG (LEASE RATE) 13. SEWA DASAR (BASE RATE) 14. FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR) 15. PENDAPATAN BANGUNAN 16. PENGELUARAN BANGUNAN 17. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG 18. PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX) 19. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN 20. PAJAK PERSEROAN 21. CASH- FLOW VI. ANALISA TEKNO EKONOMI 1. SURVEY DAN PENGKAJIAN a. KONDISI LOKASI (TAPAK). HAL-HAL YANG BERHUBUNGAN DENGAN TOPOGRAFI, KEADAAN TANAH, KETERSEDIAAN AIR BERSIH, ASPEK SOSIAL DAN EKONOMI. (MISALNYA DENGAN PENEYEDIAAN TENAGA KERJA, TANGGAPAN MASYARAKAT, PEMBEBASAN TANAH DLL). b. LOGISTIK DAN KOMUNIKASI i. LOGISTIK ii. TRANSPORTASI iii. GUDANG PENYIMPANAN BARANG iv. PEMBUNGKUSAN (PENYIMPANAN PERALATAN UTAMA0 v. KOMUNIKASI c. AKOMODASI DAN FASILITAS SEMENTARA i. TENGA KERJA KONSTRUKSO ii. PERALATAN KONSTRUKSI iii. FASILITAS PABRIKASI 2. DATA 3. BIAYA PROYEK 4. PEMBIAYAAN PROYEK 5. Perkiraan biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan proyek. Pada taraf pertama dipergunakan untuk mengetahui beberapa besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi (hal 126) 6. BIAYA PROYEK ATAU INVESTASI = MODAL TETAP + MODAL KERJA 7. BIAYA (MODAL) PROYEK ATAU TOTAL BIAYA PROYEK MODAL TETAP (FIXED CAPITAL) a. BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST) Adalah biaya untuk segara sesuatu yang akan menjadi komponen permanen hasil akhir proyek i. PENYIAPAN LAHAN (SITE PREPARATION) DAN PEMBEBASAN TANAH ii. PENGADAAN PERALATAN UTAMA (SARANA UTILITAS DAN OFF SITE) iii. PEMASANGAN PERALATAN iv. BIAYA KONSTRUKSI DAN FASILITAS PEMBANGUNAN v. BIAYA MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL. b. BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST) Biaya tidak langsung adalah pengeluaran untuk manajemen, supervisi dan pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi instralasi atau produk permanen, tetapi diPerlukan dalam rangka proses pembangunan proyek. i. MANAJEMEN DAN PENYELIA, DESAIN ENGINEERING. ii. BIAYA PEMBELIAN PERALATAN, DAN PEMBANGUNAN FASILITAS SEMENTARA iii. BIAYA PERSEWAAN ATAU PEMBELIAN PERALATAN KONSTRUKSI (NON CONSUMABLE DAN TOOLS. iv. PENGELUARAN UMUM, CONSUMABLE DAN TOOLS v. KONTINGENSI LABA ATAU FEE (UNTUK MENUTUPI BIAYA YGN TIDAK PASTI). vi. OVERHEAD DAN ADMINSTRASI (BIAYA PEMASARAN, ADVERTENSI, GAJI EKSEKUTIF, SEWA KANTOR DLL). vii. UPAH TENAGA KERJA viii. BIAYA SUB-KONTRAK ix. PAJAK, PUNGUTAN, SUMBANGAN, BIAYA IZIN, PPN, PPH c. MODAL KERJA (WORKING CAPITAL). Modal kerja diperlukan untuk menutupi kebutuhan pada tahap awal operasi i. BIAYA PERSEDIAAN (INVENTORY), BAHAN DAN UPAH TENAGA KERJA PADA AWAL OPERASI. ii. BIAYA PEMBELIAHN BAHAN, MATERIAL UNTUK TAHAP AWAL OPERASI. iii. PEMBELIAN SUKU CADANG UNTUK OPERASI SELAMA SATU TAHUN. iv. PENGELUARAN d. BIAYA PEMILIK, BIAYA KONTRAKTOR, DAN BIAYA LINGKUP KERJA PEMILIK. Bila implementasi fisik proyek diserahkan kepada kontraktor, maka anggaran proyek untuk maksud perencanaan dan pengendaliandisamping pengelompokan di kelompokan menjadi sbb. i. BIAYA PEMILIK (OWNER COST) a. BIAYA ADMISTRASI, PENGELOLAAN PROYEK, ADMINISTRASI PINJAMAN (LOAN ADMINSTRATION), PERJALANAN DINAS DARI PEMILIK PROYEK b. PEMBAYARAN KEPADA KONSULTAN, ROYALTI, PATENT, IZIN BERKAITAN PROYEK (IMB), DEPNAKER c. PEMBAYARAN PAJAK d. MENYIAPKAN OPERATOR DAN MEKANIK INSTALASI HASIL PROYEK e. PENDANAAN ii. BIAYA KONTRAKTOR Biaya yang dibebankan oleh kontraktor kepada pemilik atas jasas yang telah diberikan (kontrak), untuk jenis kontak harga tetap. iii. BIAYA LINGKUP KERJA PEMILIK (OWNER SCOPE) Pengelompokan anggaran yang ditangai oleh tim pemilik proyek. Ownwe scope adalah biaya untuk menutup pengeluaran bagi pelaksanaan pekerjaan fisik yang secara administrasi ditangani oleh pemilik (tidak diberikan kepada kontraktor). 8. PENDAPATAN PROYEK 9. PENGELUARAN PROYEK 10.PERHITUNGAN NILAI SEWA – BELI MINIMUM (INVESTASI TOTAL) 11.PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN ON INVESTMENT) a. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK (RATE OF RETURN BEFORE TAX) b. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK (RATE OF RETURN AFTER TAX) 12.ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE –COST RATIO) 13.ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON EQUITY) 14.ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT ANALYSIS) KESIMPULAN DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN TABEL LAMPIRAN GAMBAR