1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Harga tanah adalah

BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Harga tanah adalah penilaian atas nilai tanah yang diukur berdasarkan harga nominal
dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasaran lahan. Harga tanah
merupakan salah satu refleksi dari nilai tanah dan sering digunakan sebagai indeks
bagi nilai. Nilai tanah itu sendiri mempunyai pengertin yaitu suatu penilaian atas
lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya
dengan produktivitas dan strategi ekonominya.
Harga sebidang tanah ditentukan oleh jenis kegiatan yang ditempatkan diatasnya, dan
terwujud dalam bentuk penggunaan tanah. Suatu bidang tanah yang berpotensi tinggi
untuk menghasilkan produksi yang tinggi, misalnya untuk penempatan industri, pusat
perdagangan, perkantoran, akan dinilai lebih tinggi dari tanah yang dipakai untuk
aktivitas yang kurang produktif. Apabila pola ini mengikuti kecenderungan tersebut,
maka keadaan itu akan menunjukkan pola tingkatan harga tanah yang semakin tinggi
kedaerah yang mendekati lokasi aktivitas-aktivitas produksi.
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, sesuai dengan mandat yang
diberikan oleh Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006, menyelenggarakan
kebijakan dan pengelolaan pertanahan secara nasional, regional dan sektoral,
termasuk di dalamnya dalam hal pelaksanaan survey dan pemetaan potensi tanah.
Persoalan riil di lapangan yang dihadapi adalah masih terdapat berbagai masalah
dalam masyarakat dan penyelenggaraan administrasi negara yang berkenaan dengan
nilai dan penilaian aset, baik aset privat maupun publik, yaitu belum adanya sistem
penilaian tanah dan atau properti yang mencerminkan nilai atau harga pasar nyata,
sehingga menciptakan pasar tanah dan properti yang sehat dan transparan dan
mencerminkan
keadilan dalam memperoleh “penilaian” atas kepemilikan tanah
secara obyektif dan transparan, baik untuk transaksi-transaksi pertanahan (jual beli,
agunan, asuransi, sewa-kontrak, dan sebagainya), pembayaran pajak, maupun dalam
perolehan kompensasiatau ganti kerugian akibat pengadaan tanah untuk kepentingan
umum.
1
Metode penilaian tanah yang digunakan oleh Badan Pertanahan Nasional untuk
pembuatan Peta Zona Nilai Tanah adalah metode penilaian tanah secara massal
untuk tanah yang belum terbangun atau tanah yang dapat dipertimbangkan sebagai
tanah kosong dengan menggunakan prosedur perbandingan penjualan (sales
comparison). Dengan metode ini cara penentuan nilai tanah dilakukan dengan
membandingkan antara objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis di
sekitarnya yang telah diketahui nilai jualnya dengan memberikan penyesuaian atas
perbedaan kondisi yang diperbandingkan yang dipandang perlu. Besarnya nilai yang
diberikan untuk penyesuaian dalam disiplin ilmu penilaian dikenal sebagai nilai
adjustment.
Selain metode penilaian massal pendekatan data pasar untuk penilaian tanah juga
dapat dilakukan dengan menggunakan metode penilaian otomatis, seperti dengan
menggunakan regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan. Regresi berganda
merupakan metode penilaian otomatis yang didasarkan pada uji statistik, sedangkan
jaringan syaraf tiruan digunakan untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai tanah. Jaringan syaraf tiruan lebih ditujukan untuk melakukan pendekatan pola
dalam memecahkan masalah yang berkaitan dengan nilai tanah karena salah satu
karakteristik dari jaringan syaraf tiruan adalah dapat menyelesaikan permasalahan
yang tidak memiliki formula matematis pasti.
Mengingat bahwa karakteristik nilai tanah cenderung tidak linier dan mempunyai
multikolinieritas yang tinggi, model nilai tanah dengan metode jaringan syaraf tiruan
dimungkinkan tidak dapat mewakili kenyataan di lapangan secara akurat.
1.2
Perumusan Masalah
1.2.1
Identifikasi Masalah
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia selaku lembaga yang melakukan
pengelolaan pertanahan secara nasional, regional dan sektoral, termasuk di dalamnya
dalam hal pelaksanaan survey dan pemetaan potensi tanah.menggunakan metode
penilaian massal untuk membuat peta zona nilai tanah yang merupakan gmbaran dari
nilai dan potensi tanah di suatu wilayah. Namun metode penilaian massal ini belum
2
mampu untuk memberikan nilai harga tanah secara akurat yang mewakili nilai tanah
secara riil.
Jaringan Syaraf Tiruan (JST) memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah
yang
mengandung
ketidakpastian,
ketidaktepatan
dan
kebenaran
parsial
(Kusumadewi, 2006). Komputasi JST menggunakan pendekatan pengenalan pola
dalam memecahkan masalah. Salah satu sifat JST adalah tidak linier dan dapat
menyelesaikan permasalahan yang tidak memiliki formula matematis pasti. Metode
JST telah dikembangkan di berbagai bidang, seperti Ekonomi dan Bisnis,
manajemen, analisis data saham, dan lain sebagainya. Dalam penelitian ini metode
JST digunakan untuk pemodelan nilai tanah sebagai salah satu alternatif metode
penilaian tanah otomatis untuk melengkapi metode penilaian massal yang digunakan
oleh Badan Pertanahan Nasional.
Dalam penilaian tanah, faktor lokasi adalah variabel yang sangat mempengaruhi nilai
tanah. Variabel lokasi merupakan letak relatif suatu bidang tanah terhadap suatu
acuan tertentu, seperti pusat perdagangan, fasilitas umum, jalan utama, dan lain-lain.
Letak relatif tersebut dapat didefinisikan sebagai jarak suatu bidang tanah terhadap
acuan tersebut. Untuk melakukan pengukuran jarak bidang tanah ke suatu acuan
tertentu sebagai variabel utama dalam pemodelan nilai tanah dapat dilakukan dengan
memanfaaatkan Teknologi Sistem Informasi Geografis (SIG) menggunakan fasilitas
analisis spasial. Analisis spasial untuk variabel lokasi tersebut secara otomatis dapat
dilakukan dengan menggunakan bantuan komputer dengan teknologi SIG.
Mengingat karakteristik nilai tanah yang bersifat multikolinier dan tidak linier, maka
metode Jaringan Syaraf Tiruan yang memiliki keunggulan dalam menyelesaikan
masalah yang tidak linier dengan pendekatan pengenalan pola diusulkan sebagai
alternatif untuk melengkapi metode penilaian massal yang saat ini digunakan.
3
Kualitas dari Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan dari pemodelan penilaian tanah
dengan metode Jaringan Syaraf Tiruan ini akan dipengaruhi oleh:
1. Kualitas hasil dan keakuratan dari setiap tahap pemodelan yang dilakukan, yaitu
meliputi:
a. Tahap penentuan variabel yang digunakan
b. Tahap pengukuran variabel
c. Tahap pemodelan dan analisis model
2. Ketepatan pemilihan variabel yang digunakan.
Variabel yang digunakan harus lengkap dapat merepresentasikan seluruh
karakteristik sistem yang dimodelkan dan dapat terukur dengan baik.
3. Kualitas dari model Jaringan Syaraf Tiruan (JST) yang digunakan.
Dalam penelitian ini model Jaringan Syaraf Tiruan menggunakan pendekatan
adaptif dengan cara memberikan umpan balik kesalahan untuk merumuskan
hubungan
antara variabel input dengan
variabel
outputnya.
Beberapa
karakteristik metode jaringan syaraf tiruan adalah sebagai berikut:
a. JST bersifat adaptif, mempunya kemampuan untuk belajar ketika informasi
baru diberikan.
b. JST dapat mengenal pola data yang sulit, samar-samar dan tidak menyentuh.
c. Kompleksitas proses dalam jaringan, terutama pada lapisan tersembunyi.
1.2.2
Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Variabel nilai tanah yang digunakan untuk pemodelan dibatasi pada variabel
lokasi sebagai variabel eksogen yang meliputi jarak bidang tanah ke jalan,
jarak bidang tanah ke fasilitas umum, dan jarak bidang tanah ke pusat
perdagangan. Variabel nilai tanah lainnya adalah variabel yang bersifat
endogen, yaitu lebar sisi depan bidang tanah, lebar jalan di depan bidang
tanah dan luas bidang tanah.
2. Dalam penelitian ini pemodelan nilai tanah dilakukan menggunakan metode
regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan.
4
3. Wilayah studi kasus penelitian adalah meliputi wilayah Kota Bandung,
Kecamatan Regol yang terdiri dari 7 (tujuh) kelurahan, yaitu:
1) Kelurahan Pasirluyu
2) Kelurahan Ciseureuh
3) Kelurahan Cigereleng
4) Kelurahan Ciateul
5) Kelurahan Pungkur
6) Kelurahan Balonggede
7) Kelurahan Ancol
4. Kecamatan Regol dipilih sebagai wilayang studi karena beberapa
pertimbangan praktis sebagai berikut:
1) Secara geografis Kecamatan Regol terletak di pusat Kota Bandung, jadi
dimungkinkan nilai tanah lebih variatif
2) Pertimbangan kemudahan pengambilan sampel data yang dibutuhkan.
1.2.3
Perumusan Masalah Penelitian
Berdasarkan identifikasi masalah dan batasan masalah di atas maka dirumuskan
masalah penelitian sebagai berikut:
1. Bagaimana karakterisitik nilai tanah terhadap variabel lokasi meliputi jarak
bidang tanah ke jalan, jarak bidang tanah ke fasilitas umum, dan jarak bidang
tanah ke pusat perdagangan serta karakteristik nilai tanah terhadap variabel
endogen yang meliputi lebar sisi depan bidang tanah, lebar jalan di depan bidang
tanah dan luas bidang tanah dan berapa nilai signifikansi masing-masing variabel
tersebut?
2. Bagaimana model regresi berganda dan model jaringan syaraf tiruan
merepresentasikan nilai tanah di Kecamatan Regol?
3. Bagaimana hasil penerapan model regresi berganda dan model jaringan syaraf
tiruan untuk memprediksi nilai tanah di Kecamatan Regol dalam pembuatan Peta
Zona Nilai Tanah berdasarkan analisis secara visual.
5
1.3
Tujuan Penelitian
1. Tujuan penelitian ini yaitu menghasilkan model nilai tanah menggunakan
regresi berganda dan jaringan syaraf tiruan.
2. Membandingkan modelnilai tanah regresi berganda dengan model jaringan
syaraf tiruan dalam memprediksi nilai tanah di Kecamatan Regol.
1.4
Manfaat Penelitian
1. Metode penilaian tanah menggunakan JST yang telah dikembangkan dalam
penelitian ini diharapkan mampu memberikan alternatif sebagai metode
penilaian tanah untuk melengkapi metode penilaian massal.
2. Metode pemodelan nilai tanah otomatis menggunakan JST diharapkan
mampu menghasilkan prediksi nilai tanah yang lebih mewakili harga pasar.
3. Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan dengan menggunakan pemodelan
penilaian tanah dengan metode jaringan syaraf tiruan diharapkan mampu
memberikan gambaran nilai tanah yang lebih mendekati kenyataan di
lapangan.
1.5
Metodologi
Metodologi penelitian secara garis besar dapat dilihat pada Gambar I-1 dengan
penjelasan sebagai berikut:
1. Persiapan
Tahap persiapan meliputi antara lain studi literatur yakni mengumpulkan dan
mendapatkan informasi yang dibutuhkan berkenaan dengan topik penelitian
dan penelitian sejenis sebelumnya. Disamping itu juga dilakukan pengadaan
peralatan berupa perangkat keras dan lunak serta peralatan pendukung
lainnya. Selanjutnya dilakukan penentuan lokasi penelitian dan variabel yang
berpengaruh terhadap nilai tanah berdasarkan hasil studi literatur.
2. Pengumpulan Data
Jenis data yang diperlukan dalam penelitian ini sesuai dengan variabel yang
digunakan dalam pemodelan antara lain data nilai tanah, jarak centroid dari
variabel penelitian ke data sampel, jarak buffer, lebar jalan, lebar sisi depan
dan luas tanah yang dieroleh dengan melakukan analisis spasial. Data
6
penelitian ini sebagian besar diperoleh dari peneliti sebelumnya (Nur'aini,
2011) dan juga dari Kantor Pertanahan Kota Bandung.
3. Pengolahan Data
Pengolahan dibagi menjadi dua bagian yaitu pengolahan data dengan metode
regresi berganda dan pengolahan data dengan jaringan syaraf tiruan. Tahapan
pengolahan data yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1. Pemodelan
Tahapan pemodelan ini diawali dengan seleksi variabel yang signifikan
mempengaruhi nilai tanah dan selanjutnya dilakukan serangkaian
pengujian model untuk mendapatkan model yang akurat untuk
memprediksi nilai tanah di wilayah penelitian.
2. Validasi Model Nilai Tanah
Model nilai tanah dari kedua metode kemudian diterapkan pada data uji
dan dilakukan perhitungannilai Price Related Differential (PRD) dan
Coefficient of Dispertion (COD) yang merupakan parameter validasi
model nilai tanah dalam penelitian ini.
3. Penerapan model nilai tanah
Model nilai tanah dari kedua metode kemudian diterapkan untuk
membuat Peta Zona Nilai Tanah (ZNT).
4. Analisis hasil penelitian
Analisis dilakukan dengan cara membandingkan model nilai tanah regresi
berganda dengan model nilai tanah jaringan syaraf tiruan.
5. Kesimpulan
Pada tahap akhir dilakukan pengambilan kesimpulan yang merupakan
perumusan hasil penelitian. Selain itu disampaikan saran-saran perbaikan di
masa mendatang.
7
Gambar I-1Metodologi Penelitian
8
1.6
Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini akan menjelaskan latar belakang penelitian, perumusan masalah, tujuan
penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan.
BAB IITINJAUAN PUSTAKA
Bab ini berisi tinjauan literatur tentang penelitian sejenis yang pernah dilakukan,
konsep nilai tanah, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah, dan metode
penilaian tanah otomatis menggunakan regresi linier berganda dan jaringan syaraf
tiruan.
BAB III PELAKSANAAN PENELITIAN
Bab ini akan membahas proses kegiatan yang dilakukan dalam penelitian yang
mencakup tahapan penelitian dan penjelasan proses yang dilakukan pada tiap
tahapan kegiatan tersebut beserta hasil yang diperoleh pada setiap tahapan kegiatan
tersebut.
BAB IVANALISIS
Pada bab ini akan dipaparkan hasil dan analisis hasil pemodelan nilai tanah
menggunakan metode regresi linier berganda dan jaringan syaraf tiruan.
BAB VKESIMPULAN DAN SARAN
Bab ini berisi kesimpulan dari penelitian ini berdasarkan hasil pengolahan dan
analisis yang telah didapatkan dan saran-saran yang berkaitan dengan pelaksanaan
penelitian yang dapat dijadikan pertimbangan untuk penelitian selanjutnya.
9