1 BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang

BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pemenuhan kebutuhan masyarakat dapat dikatakan tidak lepas dari uang, baik
untuk konsumsi, investasi, atau modal usaha. Dalam pemenuhan kebutuhan itu,
seringkali masyarakat kekurangan dana sehingga bank menjadi salah satu pilihan
masyarakat untuk mendapatkan dana dengan cara meminjam. Bank menurut
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 merupakan badan usaha yang menghimpun
dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada
masyarakat dalam bentuk kredit atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Kredit berasal dari bahasa latin “credere”
yang artinya percaya. Maksudnya pemberi kredit percaya pada penerima kredit
bahwa kredit yang disalurkan akan dikembalikan sesuai perjanjian. Sedangkan
penerima kredit menerima kepercayaan sehingga mempunyai kewajiban membayar
kembali pinjamannya sesuai jangka waktunya (Kasmir,2002:101).
Dalam memberikan kredit, banyak sekali kemungkinan adanya gagal kredit
dan resiko kredit lainnya. Untuk itu, bank harus melakukan analisis kredit sebelum
mengeluarkan pinjaman seperti latar belakang nasabah, prospek usaha, jaminan
yang diberikan, serta faktor lainnya. Namun, sebaik apapun analisis kredit yang
dilakukan, resiko kredit macet tidak dapat dihindari. Sehingga dalam praktik,
biasanya bank melakukan pengamanan kredit dengan jaminan yang diberikan
nasabah. Barang yang dapat dijadikan jaminan adalah tanah, bangunan, kendaraan
1
bermotor, surat-surat berharga dan saham, mesin pabrik, pesawat udara, kapal laut,
barang dagangan, dan lainnya (Kasmir,2002: 113). Jaminan yang diberikan harus
bernilai ekonomis lebih tinggi dari besar pinjaman, memiliki kepemilikan yang
dapat dipindahtangankan, dan dapat dimiliki secara sempurna berdasarkan hukum.
Jaminan berfungsi sebagai pelindung kredit dari resiko kerugian, baik disengaja
maupun tidak disengaja (Kasmir,2002:113). Sehingga apabila nasabah tidak dapat
melunasi kewajibannya dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, bank berhak
melelang jaminan yang telah dijaminkan pada bank untuk menutup kewajiban
nasabah.
Dengan adanya jaminan, bank akan lebih percaya pada nasabah dan kredit
yang diberikan cenderung lebih aman dibandingkan dengan kredit tanpa jaminan.
Masyarakat yang membutuhkan danapun, khususnya wirausaha akan lebih
memilih kredit dengan jaminan karena akan memberikan pinjaman yang sesuai
dengan kebutuhan dan senilai paling tidak 60-70% dari nilai jaminannya. Hal ini
dibuktikan dengan perkembangan kredit dengan jaminan pada bank konvensional
di Indonesia yang memiliki angka yang terus naik setiap bulan per tahunnya secara
nasional. Di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, kredit untuk modal usaha pada
tahun 2016 mencapai Rp1.346.611.723,-, 6% lebih tinggi dari tahun 2015 (Bank
Indonesia, 2017). Dari empat kabupaten dan satu kota, Kabupaten Sleman
merupakan kabupaten yang memiliki jumlah kredit terbanyak berdasarkan jenis
penggunaannya.
2
Tabel 1.1 Tabel Perkembangan Kredit pada Bank Konvensional di Propinsi DIY
Kabupaten
Bantul
Gunungkidul
Kulonprogo
Sleman
Kota
Yogyakarta
2012
167.003.297
127.562.187
101.281.362
347.704.234
2013
204.029.319
157.081.809
120.768.243
387.424.086
120.221.897
166.950.621
Jumlah Kredit (Rp)
2014
229.777.181
178.511.051
137.499.446
408.110.760
204.538.326
2015
293.919.486
191.977.925
154.848.058
411.597.911
2016
315.597.577
197.210.268
155.820.808
421.283.617
215.176.140
256.699.453
Sumber : Bank Indonesia, 2017
Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa kredit di empat kabupaten dan satu
kota di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta meningkat setiap tahunnya. Dari
kabupaten dan kota di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Kabupaten Sleman
merupakan kabupaten yang memiliki perkembangan kredit yang tinggi. Jumlah
kredit pada tabel di atas merupakan jumlah kredit berdasarkan penggunaanya untuk
modal usaha.
Pertumbuhan kredit yang baik, tidak terlepas dari prosedur pemberian kredit
yang baik pula. Meskipun nasabah memberikan jaminan, bank masih tetap harus
merasa yakin bahwa kredit yang diberikan akan benar-benar dikembalikan. Untuk
itu, sebelum fasilitas kredit diberikan bank akan melakukan penilaian terhadap
jaminan yang diberikan nasabah. Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor
17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan To Value atau Rasio Financing To Value untuk
Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan
Kendaraan Bermotor tanggal 18 Juni 2015, nilai agunan ditetapkan berdasarkan
nilai taksiran yang dilakukan penilai internal Bank atau penilai independen terhadap
properti yang menjadi agunan. Dengan adanya penilaian yang dilakukan oleh
seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman dalam
melakukan praktik penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan
3
bidang keahlian yang dimiliki, nilai kredit tidak akan melebihi nilai pasar jaminan
sehingga tidak akan menimbulkan kerugian pada bank apabila terjadi kredit macet.
1.2. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas dapat dirumuskan masalah yaitu harus
dilakukannya penilaian terhadap ruko yang dijaminkan agar diperoleh Nilai Pasar
dan Indikasi Nilai Likuidasi ruko di Jalan Ringroad Utara, Condongcatur, Depok,
Sleman, DIY.
1.3. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini bermaksud untuk menghasilkan opini Nilai Pasar dan Indikasi
Nilai Likuidasi untuk tujuan penjaminan hutang.
1.4. Manfaat
1) Bagi mahasiswa, memberikan referensi pengetahuan bagaimana
melakukan penilaian ruko untuk tujuan penjaminan hutang.
2) Bagi bank, laporan ini dapat dijadikan tambahan informasi pada bank
untuk pertimbangan pemberian kredit.
4
1.5. Kerangka Penulisan
1.
2.
Latar Belakang
Tingginya jumlah kredit pada bank konvensional di Kabupaten Sleman
Untuk keperluan penjaminan utang, dibutuhkan penilaian properti
Rumusan Masalah
Belum adanya Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi ruko di Jalan Ringroad Utara, Condongcatur,
Depok, Sleman, Yogyakarta untuk kepentingan penjaminan utang
Pengumpulan Data
1. Inspeksi Lapangan
2. Wawancara
3. Studi Kepustakaan
Data Umum
1. Lokasional
2. Ekonomi
1.
2.
Alat Analisis
1. HBU
2. Pendekatan Pasar
3. Pendekatan Biaya
Rekonsiliasi Nilai
Kesimpulan
NILAI PASAR dan INDIKASI
NILAI LIKUIDASI
Bagan 1.1 Bagan Kerangkan Penulisan
5
Data khusus
Data Properti Subyek
Data Properti Pembanding