analisis kelayakan usaha pendirian rumah makan ” ibu sri”

ANALISIS KELAYAKAN USAHA
PENDIRIAN RUMAH MAKAN ” IBU SRI”
Radityo Kusumo Hikmah Adi Nugroho
Jurusan Teknik Industri
Universitas Gunadarma
Jl. Margonda Raya No. 100, Pondok Cina, Depok
E-mail : [email protected]
Dosen Pembimbing : 1. Dr. rer. pol. Sudaryanto, MSc
2. Ir. Ina Siti Hasanah, MT
ABSTRAKSI
Penulisan tugas akhir ini tentang analisis kelayakan usaha pendirian rumah
makan “Ibu Sri” di Jln. Keadilan, Depok Timur. Karena studi kelayakan merupakan
aspek yang sangat penting dalam hal pendirian atau pengembangan suatu usaha. Studi
kelayakan adalah suatu studi yang mempelajari tentang layak atau tidaknya suatu usaha
dapat didirikan atau dikembangkan.
Berkaitan dengan hal tersebut diatas, penulis ingin mengetahui berbagai aspek
studi kelayakan pada pendirian rumah makan “Ibu Sri” serta layak atau tidaknya usaha
dilaksanakan. Aspek-aspek tersebut adalah aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan
teknologi, aspek keuangan, aspek sosial dan ekonomi, aspek manajemen dan sumber
daya manusia, aspek hukum, aspek dampak lingkungan. Dalam hal ini alat analisa data
yang digunakan adalah metode payback period (PP), yaitu suatu metode yang
mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Metode net present value (NPV), yaitu
metode yang menghitung selisih nilai dengan penerimaan kas bersih dimasa yang akan
datang. Metode Internal rate of return (IRR), yaitu untuk mencari tingkat bunga.
Metode profitability index (PI), yaitu untuk mencari nilai keuntungan dan metode
average rate of return (ARR), yaitu cara untuk mengukur rata-rata pengembalian bunga
dengan cara membandingkan antara rrta-rata laba sebelum pajakdengan rata-rata
investasi. Dari hasil perhitungan dengan menggunakan metode PP memperoleh hasil,
yaitu 3 tahun 8 bulan, lebih cepat dari umur ekonomis usaha selama 5 tahun. NPV
bernilai positif, yaitu Rp. 264.791.967. IRR bernilai 28,730% lebih besar dari tingkat
bunga yang telah ditetapkan yaitu 28%. PI lebih besar dari 1,00 yaitu 1,67 menyatakan
bahwa setiap Rp. 1 yang di investasikan menghasilkan RP 1,67 dan ARR bernilai 6,8%.
Kata Kunci : Kelayakan Usaha.
1.
PENDAHULUAN
Ditengah-tengah kondisi perekonomian yang serba sulit ini, peluang untuk
mendapatkan pekerjaan menjadi tambah sulit. Berbagai cara ditempuh orang agar
mereka tidak menjadi pengangguran. Salah satu alternatifnya adalah memulai sebuah
bisnis baru. Ada banyak peluang yang bisa dilakukan dan semuanya ada di depan mata
kita, tetapi masalahnya adalah cara kita memaksimalkannya peluang bisnis tersebut.
Mungkin modal merupakan salah satu alasan utama untuk memulai sebuah bisnis baru.
Rumah makan merupakan bisnis usaha yang menjanjikan. Bisnis usaha seperti
ini bila dikembangkan dengan teknik dan pendekatan pasar yang benar akan
mendatangkan keuntungan yang besar bagi pemiliknya, oleh sebab itu tidak sedikit para
pengusaha yang melirik bisnis ini, termasuk salah satu perusahaan atau jenis usaha yang
baru akan didirikan, yaitu Rumah Makan Ibu Sri yang akan mencoba memulai usaha
bisnis rumah makan.
Berdasarkan hal-hal tersebut maka dilakukan penelitian tentang studi
kelayakan bisnis terhadap Rumah Makan Ibu Sri yang bergerak di bidang usaha bisnis
rumah makan yang ditinjau dari aspek-aspek yang terkait dengan studi kelayakan.
Rumah Makan Ibu Sri adalah suatu jenis usaha yang bergerak dalam bidang
bisnis makanan atau kuliner yang akan direncanakan berada di daerah Depok Timur.
Sebelum jenis usaha ini berdiri perlu dilakukan suatu studi kelayakan mengenai jenis
usaha yang akan dijalankan. Maksud dilakukannya studi kelayakan ini, yaitu apa yang
menyebabkan usaha itu semakin lama semakin berkembang, apakah investasi pada
pendirian “Rumah Makan Ibu Sri” layak untuk dilaksanakan dan dalam jangka waktu
berapa lama usaha Rumah Makan ini dapat mengembalikan investasinya
Untuk itu perlu dilakukannya suatu penelitian tentang studi kelayakan bisnis
yang akan ditinjau dari berbagai aspek yang terkait. Studi kelayakan ini untuk
mengetahui besarnya dana investasi yang dibutuhkan, market pasar yang ada, dan
kendala apa saja yang mungkin terjadi dalam proses mendirikan jenis usaha rumah
makan Adapun tujuan yang ingin dicapai dari hasil penelitian ini adalah untuk
melakukan analisa kelayakan usaha pendirian rumah makan “Ibu Sri” ditinjau dari
berbagai aspek, yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek
keuangan, aspek sosial dan ekonomi, aspek manajemen dan sumber daya manusia,
aspek hukum, aspek dampak lingkungan.
2.
LANDASAN TEORI
2.1
Pengertian Studi Kelayakan Bisnis
Ada beberapa definisi dari pengertian Studi Kelayakan Bisnis menurut
beberapa ahli. Berikut ini definisi dari pengertian studi kelayakan bisnis, yaitu kegiatan
untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu
kegiatan usaha atau proyek.
Maksud dari sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh disini adalah pada
akhir-akhir ini telah banyak dikenal oleh masyarakat, terutama masyarakat yang
bergerak dalam bidang dunia usaha. Bermacam-macam peluang dan kesempatan yang
ada dalam kegiatan dunia usaha, telah menuntut perlu adanya penilaian sejauh mana
kegiatan atau kesempatan tersebut dapat memberikan manfaat bila diusahakan.
Dengan demikian studi kelayakan yang juga sering disebut dengan feasibility
study merupakan bahan pertimbangan dalam mengambil suatu keputusan, apakah
menerima atau menolak dari suatu gagasan usaha atau proyek yang direncanakan.
Pengertian layak dalam penilaian ini adalah kemungkinan dari gagasan usaha atau
proyek yang akan dilaksanakan memberikan manfaat, baik dalam arti manfaat finansial
maupun dalam arti manfaat sosial. Layaknya suatu gagasan usaha atau proyek dalam
arti manfaat sosial tidak selalu menggambarkan layak dalam arti manfaat finansial, hal
ini tergantung dari segi penilaian yang dilakukan (Ibrahim, 2003).
2.2
Fungsi Studi Kelayakan Bisnis
Dilihat dari segi perbankan dan lembaga keuangan lainnya, peranan studi
kelayakan bisnis menjadi lebih penting lagi untuk mengadakan penilaian terhadap
gagasan usaha atau proyek yang mempunyai sumber dana dari lembaga tersebut.
Dengan adanya studi kelayakan dalam berbagai kegiatan usaha atau proyek dapat
diketahui sampai seberapa jauh gagasan usaha yang dilaksakan mampu menutupi segala
kewajiban-kewajiban serta prospeknya di masa yang akan datang. Berdasarkan pada
hasil penilaian ini pula, para pihak perbankan akan menyetujui atau tidak terhadap
permintaan kredit dari usaha atau proyek yang diusulkan. Perlu juga diketahui,
penentuan kredit bukan hanya tergantung pada studi kelayakan yang diajukan, tapi juga
tergantung pada jaminan kredit, koneksi, atau hubungan antara pihak pengusaha dengan
pihak perbankan disamping bonafide tidaknya pengusaha tersebut namun demikian
peranan studi kelayakan mempunyai andil yang cukup besar dalam mendapatkan kredit.
Bagi penanam modal, studi kelayakan merupakan gambaran tentang usaha
atau proyek yang akan dikerjakan dan melalui studi kelayakan mereka akan dapat
mengetahui prospek perusahaan dan kemungkinan-kemungkinan keuntungan yang
diterima. Dengan studi kelayakan mereka akan dapat mengetahui jaminan keselamatan
dari modal yang ditanam dan berdasarkan studi kelayakan ini pula mereka akan
mengambil keputusan terhadap investasi.
Berdasarkan pada uraian ini, peranan studi kelayakan dan analisis proyek dalam
kegiatan pembangunan cukup besar dalam mengadakan penilaian terhadap kegiatan
usaha atau proyek yang akan dilaksanakan. Demikian pula terhadap para pengusaha
ekonomi lemah, pada umumnya masalah yang dihadapi para pengusaha, selain
keterbatasan modal, juga keterbatasan sumber daya dalam melihat prospek usaha atau
proyek yang dikembangkan. Hal ini merupakan masalah baru yang memerlukan
pemecahan secara terpadu untuk pengembangan usaha. Bertitik tolak pada
permasalahan di atas, untuk meningkatkan peranan para pengusaha ekonomi lemah
dalam perekonomian nasional, selain mengatasi masalah permodalan juga diperlukan
peningkatan sumber daya melalui penataran, terutama dalam hal studi kelayakan bisnis
(Ibrahim, 2003).
2.3
Tujuan Studi Kelayakan Bisnis
Tujuan dilakukan studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran
penanaman
modal
yang terlalu besar untuk kegiatan
yang ternyata tidak
menguntungkan, untuk menghindari resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut
investasi dalam jumlah besar (Husnan dan Suwarsono, 2000).
2.4
Aspek-aspek Studi Kelayakan Usaha
Aspek-aspek yang dinilai dalam studi kelayakan bisnis meliputi aspek pasar
dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek keuangan, aspek sosial ekonomi,
aspek manajemen dan sumber daya manusia, aspek hukum, dan aspek dampak
lingkungan (Ibrahim, 2003).
2.4.1
Aspek Pasar dan Pemasaran
Aspek pasar dan pemasaran adalah inti dari penyusunan studi kelayakan .
Kendatipun secara teknis telah menunjukkan hasil yang feasible untuk dilaksanakan,
tapi tidak ada artinya apabila tidak dibarengi dengan adanya pemasaran dari produk
yang dihasilkan. Oleh karenanya, dalam membicarakan aspek pemasaran harus benarbenar diuraikan secara baik dan realitis baik mengenai masa lalu maupun prospeknya di
masa yang akan datang, serta melihat bermacam-macam peluang dan kendala yang akan
dihadapi.
Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan satu
sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi dan
saling mempengaruhi satu sama lainnya. Dengan kata lain, setiap ada kegiatan pasar
selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk mencari atau
menciptakan pasar.
Pengertian pasar dapat diartikan sebagai suatu mekanisme yang terjadi antara
pembeli dan penjual atau tempat pertemuan antara kekuatan-kekuatan permintaan dan
penawaran (Kasmir dan Jakfar, 2003).
Pemasaran dapat diartikan sebagai upaya untuk menciptakan dan menjual
produk kepada berbagai pihak dengan maksud tertentu. Pemasaran berusaha
menciptakan dan mempertukarkan produk baik barang maupun jasa kepada konsumen
di pasar (Kasmir dan Jakfar , 2003).
2.4.1.1
Strategi Lokasi dan Distribusi
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan dan penentuan lokasi adalah
dengan pertimbangan sebagai berikut, yaitu dekat dengan kawasan industri, dekat
dengan lokasi perkantoran, dekat dengan lokasi pasar, dekat dengan pusat
pemerintahan, dekat dengan lokasi perumahan atau masyarakat, mempertimbangkan
jumlah pesaing yang ada di suatu lokasi, sarana dan prasarana, seperti jalan, pelabuhan,
listrik, dan lain-lain (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.1.2
Tujuan Kegiatan Pemasaran Suatu Produk atau Jasa
Tujuan kegiatan pemasaran suatu produk atau jasa secara umum adalah
sebagai berikut memaksimalkan konsumsi atau dengan kata lain memudahkan dan
merangsang konsumsi, memaksimalkan kepuasan konsumen, memaksimalkan pilihan
(ragam produk), memaksimalkan mutu hidup (kualitas, kuantitas, ketersediaan, harga
pokok barang, mutu lingkungan kultur), meningkatkan penjualan barang dan jasa, ingin
menguasai pasar dan menghadapi pesaing, memenuhi kebutuhan akan suatu produk
maupun jasa, memenuhi keinginan para pelanggan akan suatu produk atau jasa
(Ibrahim, 2003).
2.4.2
Aspek Teknis dan Teknologis
Aspek teknis dan teknologis dibahas setelah usaha atau proyek tersebut dinilai
layak dari aspek pemasaran. Aspek teknis atau operasi juga dikenal sebagai aspek
produksi. Penilaian kelayakan terhadap aspek ini sangat penting dilakukan sebelum
perusahaan dijalankan. Faktor-faktor yang perlu diuraikan adalah yang menyangkut
lokasi usaha atau proyek yang direncanakan, sumber bahan baku, jenis teknologi yang
digunakan, kapasitas produksi, jenis dan jumlah investasi yang diperlukan di samping
membuat rencana produksi selama umur ekonomis proyek.
Jadi, analisis dari aspek teknis dan teknologi adalah untuk menilai kesiapan
perusahaan dalam menjalankan usahanya dengan menilai ketetapan lokasi, luas
produksi dan tata letak serta kesiagaan mesin-mesin yang akan digunakan. Secara
keseluruhan aspek teknis dan teknologi ini dinilai bekerja secara efisien atau tidak,
karena pada akhirnya efisiensilah yang akan menentukan salah satu faktor besar
kecilnya laba yang akan diperoleh perusahaan (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.2.1
Tujuan Aspek Teknis dan Teknologis
Secara umum ada beberapa hal yang hendak dicapai dalam penilaian aspek
teknis dan teknologis, yaitu agar perusahaan dapat menentukan lokasi yang tepat, baik
untuk lokasi pabrik, gudang, cabang, maupun kantor pusat, agar perusahaan dapat
menentukan tata letak yang sesuai dengan proses produksi yang dipilih, sehingga dapat
memberikan efisiensi, agar perusahaan bisa menentukan teknologi yang paling tepat
dalam menjalankan produksinya, agar perusahaan bisa menentukan metode persediaan
yang paling baik untuk dijalankan sesuai dengan bidang usahanya, agar dapat
menentukan kualitas tenaga kerja yang dibutuhkan sekarang dan di masa yang akan
datang (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.2.2 Strategi Lokasi Usaha
Prioritas utama aspek teknis dan teknologis adalah menganalisis masalah
penentuan lokasi. Pemilihan lokasi
sangat penting mengingat apabila salah dalam
menganalisis akan berakibat meningkatnya biaya yang akan dikeluarkan nantinya.
Secara umum pertimbangan dalam menentukan letak suatu lokasi adalah
sebagai berikut jenis usaha yang dijalankan, apakah dekat dengan pasar atau konsumen,
apakah dekat dengan bahan baku, apakah tersedia tenaga kerja, tersedia sarana dan
prasarana (tranportasi, listrik, dan air), apakah dekat dengan pusat pemerintahan,
apakah dekat dengan lembaga keuangan, apakah berada di kawasan industri,
kemudahan untuk melakukan ekspansi atau perluasan, kondisi adat istiadat atau budaya
dan sikap masyarakat setempat, hukum yang berlaku di wilayah setempat (Kasmir dan
Jakfar, 2003).
2.4.2.3 Metode Pemilihan Lokasi
Penentuan suatu lokasi bukanlah pekerjaan yang mudah. Untuk menilai lokasi
yang sesuai dengan keinginan perusahaan dapat digunakan berbagai metode sesuai
dengan kebutuhan perusahaan.
Paling tidak ada tiga metode yang dapat digunakan dalam menilai suatu lokasi
sebelum diputuskan, yakni metode penilaian hasil, metode perbandingan biaya, metode
analisis ekonomi. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam metode penilaian
hasil antara lain adalah pasar, bahan baku, transportasi, tenaga kerja, dan pertimbangan
lainnya. Sedangkan faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam metode
perbandingan biaya adalah bahan baku, bahan bakar, listrik, biaya operasi, biaya umum,
dan biaya lainnya.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam metode analisis ekonomi
adalah biaya sewa, biaya tenaga kerja, biaya pengangkutan, biaya bahan bakar, biaya
listrik, pajak, perumahan, sikap masyarakat, dan lainnya.
(Kasmir dan Jakfar, 2003)
2.4.2.4
Pemilihan Teknologi
Yang menjadi perhatian disini adalah seberapa jauh derajat mekanisasi yang
diinginkan dan manfaat ekonomi yang dikerjakan. Jadi yang perlu diperhatikan dalam
pemilihan teknologi adalah ketepatan teknologi dengan bahan bakunya, keberhasilan
teknologi di tempat ini, pertimbangan teknologi lanjutan, besarnya biaya investasi,
biaya pemeliharaan, kemampuan tenaga kerja dan kemungkinan pengembangan,
pertimbangan pemerintah dalam hal tenaga kerja, dan sebagainya (Kasmir dan Jakfar,
2003).
2.4.3
Aspek Keuangan
Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis (usaha), sudah barang
tentu memerlukan sejumlah modal (uang), disamping keahlian lainnya. Modal yang
digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari biaya pra-investasi, biaya investasi
dalam aktiva tetap, hingga modal kerja.
Untuk pertama kali modal digunakan untuk membiayai pra-investasi dan
seperti pengurusan izin-izin dan pembuatan studi usaha. Kemudian selanjutnya yang
harus dikeluarkan adalah untuk pembelian aktiva tetap seperti pembelian tanah,
pendirian bangunan atau gedung, pembelian mesin-mesin, dan aktiva tetap lainnya.
Modalnya juga digunakan pada saat bisnis tersebut dijalankan, misalnya untuk biaya
bahan baku, gaji, dan biaya operasi lainnya. Besarnya modal untuk investasi yang
diperlukan tergantung dari jenis bisnis (usaha) yang akan digarap. Perhitungan terhadap
besarnya kebutuhan investasi perlu dilakukan sebelum investasi dilaksanakan.
Semua ini tentunya menggunakan asumsi-asumsi tertentu yang akhirnya akan
dituangkan dalam aliran kas perusahaan selama periode usaha. Dengan dibuatnya aliran
kas perusahaan, kemudian dinilai kelayakan investasi tersebut melalui kriteria
kelayakan investasi. Tujuannya adalah untuk menilai apakah investasi ini layak atau
tidak dijalankan dilihat dari aspek keuangan. Alat ukur untuk menentukan kelayakan
suatu usaha berdasarkan kriteria investasi dapat dilakukan melalui pendekatan periode
pengembalian investasi (PP), nilai bersih sekarang (NPV), tingkat pengembalian hasil
internal (IRR), rata-rata pengembalian bunga (ARR), indeks keuntungan (PI).
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa aspek keuangan merupakan aspek yang
digunakan untuk menilai keuangan perusahaan secara keseluruhan. Aspek ini sama
pentingnya dengan aspek lainnya, bahkan ada beberapa pengusaha menganggap justru
aspek inilah yang paling utama untuk dianalisis karena dari aspek ini tergambar jelas
hal-hal yang berkaitan dengan keuntungan perusahaan, sehingga merupakan salah satu
aspek yang sangat penting untuk diteliti kelayakannya (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.3.1
Sumber-sumber Dana
Untuk mendanai suatu kegiatan investasi maka biasanya diperlukan dana yang
relatif cukup besar. Perolehan dana dapat dicari dari berbagai sumber dana yang ada
seperti modal sendiri atau dari modal pinjaman atau keduanya. Pilihan apakah
menggunakan modal sendiri atau modal pinjaman atau gabungan dari keduanya
tergantung dari jumlah modal yang dibutuhkan dan kebijakan pemilik usaha.
Pertimbangannya tidak lain adalah untung ruginya jika menggunakan salah satu modal
atau dengan modal gabungan (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.3.2 Biaya Kebutuhan Investasi
Investasi merupakan penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki
jangka waktu relatif panjang dalan berbagai bidang usaha. Jangka waktu investasi
biasanya lebih dari satu tahun, terutama digunakan untuk pembelian aktiva tetap.
Komponen yang terkandung dalam biaya kebutuhan investasi biasanya
disesuaikan dengan jenis usaha yang akan dijalankan. Secara garis besar biaya
kebutuhan investasi meliputi sebagai berikut biaya pra-investasi, yang terdiri dari biaya
pembuatan studi, biaya pengurusan izin-izin. Biaya aktiva tetap dibagi menjadi dua,
yaitu aktiva tetap berwujud antara lain tanah, mesin-mesin,bangunan, peralatan,
investasi kantor. Aktiva tetap tidak berwujud antara lain good will, hak cipta, lisensi,
dan merek dagang. Biaya Operasional, yang terdiri dari upah atau gaji karyawan, biaya
listrik, biaya telepon, biaya air, biaya pemeliharaan, pajak, premi asuransi, biaya
pemasaran dan biaya lain-lainnya (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.3.3
Arus Kas
Arus kas adalah jumlah uang yang masuk dan keluar dalam suatu perusahaan
atau usaha mulai dari investasi dilakukan sampai dengan berakhirnya investasi tersebut.
Dalam hal ini bagi investor yang terpenting adalah berapa kas bersih yang diterima dari
uang yang diinvestasikan di suatu usaha. Pentingnya kas akhir bagi investor jika
dibandingkan dengan laba yang diterima perusahaan dikarenakan kas diperlukan untuk
memenuhi kebutuhan uang tunai sehari-hari, kas digunakan untuk membayar semua
kewajiban yang jatuh tempo, kas juga digunakan untuk investasi kembali.
Jenis-jenis arus kas yang dikaitkan dengan suatu usaha terdiri dari kas awal
yang merupakan pengeluaran-pengeluaran pada awal periode untuk investasi. Contoh
biaya pra-investasi adalah pembelian tanah, gedung, mesin peralatan dan modal kerja,
operasional arus kas merupakan kas yang diterima atau dikeluarkan pada saat operasi
usaha, seperti penghasilan yang diterima dan pengeluaran yang dikeluarkan pada suatu
periode. Terminal cash flow merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha tersebut
berakhir (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.3.4
Pengertian Investasi
Investasi merupakan penanaman modal atau dana dalam investasi, piutang dan
lainnya dengan harapan bahwa investasi ini akan dapat memperoleh kembali dana yang
telah diinvestasikan dalam aktiva-aktiva tersebut.
Pada dasarnya kriteria penilaian investasi dapat digolongkan menjadi 2
golongan, yaitu sebagai berikut pertama kriteria yang didasarkan pada konsep
keuntungan pemasukan tingkat rata-rata pengembalian bunga (ARR) dan kedua kriteria
investasi yang mendasarkan pada konsep aliran kas dapat dirinci sebagai berikut konsep
aliran kas tidak memperhatikan nilai waktu uang dan uang faktor diskonto yaitu metode
periode pengembalian investasi (PP) dan konsep aliran kas yang memperhatikan nilai
sekarang bersih (NPV), indeks keuntungan (PI), tingkat pengembalian hasil internal
(IRR) (Riyanto, 1997).
2.4.3.5 Periode Pengembalian Investasi (PP)
Metode periode pengembalian investasi (PP) merupakan teknik penilaian
terhadap jangka waktu (periode) pengembalian investasi suatu proyek atau usaha.
Perhitungan ini dapat dilihat dari perhitungan kas bersih (proceed) yang diperoleh setiap
tahun. Nilai kas bersih merupakan penjumlahan laba setelah pajak ditambah dengan
penyusutan yaitu dengan catatan jika investasi 100% menggunakan modal sendiri
(Kasmir dan Jakfar, 2003).
Periode pembayaran kembali adalah suatu periode yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas bersih
(Riyanto, 1997).
Periode pembayaran kembali adalah menghitung seberapa cepat investasi yang
dilakukan bisa kembali (Husnan dan Pudjiastuti, 1994).
Kriteria dalam menerima atau menolak, melibatkan apakah periode
pembayaran kembali dari proyek kurang dari atau sama dengan periode pembayaran
maksimum yang diinginkan perusahaan.
Kriteria menerima atau menolak proyek, yaitu menerima jika pembayaran
kurang dari periode pembayaran kembali maksimal yang diterima dan menolak jika
pembayaran kembali lebih besar dari periode pembayaran kembali maksimal yang
diterima atau
jika periode pembayaran kembali tersebut lebih cepat dari nilai
maksimum, berarti proyek tersebut diterima.
Rumus :
PP 
JumlahInvestasi
x12bulan ..........................................................(1)
JumlahAliranKasBersih
Untuk menilai apakah usaha layak diterima atau tidak dari segi PP, maka hasil
perhitungan tersebut harus sebagai berikut PP sekarang lebih kecil dari umur investasi,
dengan membandingkan rata-rata industri unit usaha sejenis, sesuai dengan target
perusahaan (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.3.6 Tingkat Rata-rata Pengembalian Bunga (ARR)
Tingkat rata-rata pengembalian bunga (ARR) merupakan cara untuk mengukur
rata-rata pengembalian bunga dengan cara membandingkan antara rata-rata laba
sebelum pajak (EAT) dengan rata-rata investasi.
Rumus untuk menghitung ARR adalah sebagai berikut :
Rata  rataEAT 
Total EAT
...…………………………………...…(2)
UmurEkonomis (n)
Rata  rataInvestasi 
ARR 
Investasi
..........……………………………………….(3)
2
Rata  rata EAT
…..........………………………………………..(4)
Rata  rata Investasi
Jadi dari rumus diatas dapat diambil kesimpulan sebagai berikut, pertama
dengan mencari rata-rata EAT-nya terlebih dahulu kemudian dapat dicari ARR-nya
(Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.3.7 Nilai Bersih Sekarang (NPV)
Nilai bersih sekarang (NPV) merupakan perbandingan antara nilai sekarang
kas bersih dengan nilai sekarang investasi selama umur investasi. Selisih antara nilai
kedua tersebutlah yang kita kenal dengan nilai bersih sekarang (NPV).
Untuk menghitung NPV, terlebih dahulu kita harus tahu berapa PV kas
bersihnya. PV kas bersih dapat dicari dengan jalan membuat dan menghitung dari arus
kas perusahaan selama umur investasi tertentu (Kasmir dan Jakfar, 2003).
Nilai bersih sekarang menunjukkan berapa nilai uang pada saat ini untuk nilai
tertentu dimasa yang akan datang (Riyanto, 1997).
Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai
berikut :
NPV  PVAliranKasBersih  PVInvestasi .......................................................(5)
Setelah memperoleh hasil-hasil yang dengan NPV positif, maka investasi
diterima, dan jika NPV negatif, sebaliknya investasi ditolak dan jika nilai bersih
sekarang nol, maka proyek tersebut memberikan pengembalian yang sama dengan
tingkat yang disyaratkan dan harus diterima.
2.4.3.8
Tingkat Pengembalian Hasil Internal (IRR)
Tingkat pengembalian hasil internal (IRR) merupakan alat untuk mengukur
tingkat pengembalian hasil internal.Ada dua cara yang digunakan untuk mencari IRR,
yaitu :
Cara pertama untuk mencari IRR adalah dengan menggunakan rumus sebagai berikut
IRR  i1 
NPV1
x(i2  i1 ) ……………………………………………(6)
NPV1  NPV2
Dimana :
i1
= tingkat bunga tahun 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1)
i2
= tingkat bunga tahun 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2)
NPV1 = Net Present Value tahun ke 1
NPV2 = Net Present Value tahun ke 2
Cara yang kedua adalah dengan menggunakan rumus sebagai berikut :
IRR  P1  C1 x
P2  P1
………………………………………………………...(7)
C2  C1
Dimana :
P1
= tingkat bunga tahun ke 1
P2
= tingkat bunga tahun ke 2
C1
= NPV ke 1
C2
= NPV ke 2
Jika perhitungan dengan cara TRIAL and ERROR, maka IRR dapat dicari
sebagai berikut :
Mencari NPV positif dan NPV negatif terlebih dahulu, sampai diperoleh
dengan menggunakan tingkat suku bunga tertentu.
Kesimpulan :
Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima.
Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka ditolak.
2.4.3.9 Indeks Keuntungan (PI)
Indeks keuntungan (PI) merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai sekarang
penerimaan bersih dengan nilai sekarang pengeluaran investasi selama umur investasi.
Rumus yang digunakan untuk mencari PI adalah sebagai berikut :
PI 
 PVArusKasBersih ...............................................................................(8)
 PVInvestasi
Keputusan :
Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima dan apabila PI lebih kecil (<) dari 1
maka ditolak (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.4
Aspek Sosial dan Ekonomi
Setiap usaha yang dijalankan, tentunya akan memberikan dampak positif dan
negatif. Dampak positif dan negatif ini akan dapat dirasakan oleh berbagai pihak, baik
bagi pengusaha itu sendiri, pemerintah, ataupun masyarakat luas. Dalam aspek sosial
dan ekonomi dampak positif yang diberikan dengan adanya investasi lebih ditekankan
kepada masyarakat khususnya dan pemerintah pada umumnya.
Dampak positif dari aspek sosial bagi masyarakat secara umum adalah
tersedianya sarana dan prasarana yang dibutuhkan, seperti pembangunan jalan,
jembatan, listrik, dan sarana lainnya. Sedangkan dampak negatifnya yaitu terjadinya
perubahan gaya hidup, budaya, adat istiadat dan struktur sosial lainnya. Kemudian bagi
pemerintah dampak negatifnya adalah adanya perubahan demografi di suatu wilayah,
perubahan budaya dan kesehatan masyarakat.
Jadi, secara garis besar apabila aspek ekonomi dan sosial dijalankan
berdasarkan usaha atau proyek akan memberikan manfaat secara ekonomi dan sosial
kepada berbagai pihak atau sebaliknya. Oleh karena itu, aspek ekonomi dan sosial ini
perlu dipertimbangkan, karena dampak yang akan ditimbulkan nantinya sangat luas
apabila salah dalam melakukan penilaian.
Diharapkan dari aspek ekonomi dan sosial, yang akan dijalankan akan
memberikan dampak yang positif lebih banyak. Artinya, dengan berdirinya usaha atau
proyek secara ekonomi dan sosial lebih banyak memberikan manfaat dibandingkan
kerugiannya (Kasmir dan Jakfaar, 2003).
2.4.4.1 Peningkatan Pendapatan Nasional
Ditinjau dari aspek ekonomi salah satu kelayakan usaha atau dapat dilihat dari
kemampuan investasi tersebut dalam meningkatkan pendapatan nasional atau daerah
melalui peningkatan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) dan Pendapatan Asli
Daerah (PAD). Artinya, dengan adanya usaha atau investasi akan berpengaruh terhadap
peningkatan pendapatan secara nasional dan pendapatan daerah di mana investasi
tersebut dilakukan. Kemudian kelayakan lainnya adalah naiknya income per capita
masyarakat melalui peningkatan pendapatan seiring dengan tumbuhnya sektor ekonomi
demikian sebaliknya.
Dengan metode perhitungan seperti yang telah dikemukakan, maka kegiatan
proyek atau investasi yang dilaksanakan dapat diketahui sumbangan atau perannya
dalam pendapatan nasional, seperti meningkatnya produksi atau output diberbagai
sektor, dimana investasi tersebut ditanam pada khususnya dan sektor lain pada umunya.
Dari segi pendapatan, dengan adanya investasi tersebut dapat dihitung
seberapa besar peningkatan pendapatan yang diterima oleh berbagai golongan
masyarakat, sehingga dapat meningkatkan tingkat kesejahteraannya. Begitu juga disisi
pengeluaran yang dilakukan oleh berbagai golongan masyarakat, sehingga dapat
mendongkrak kegiatan perekonomian lainnya (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.5
Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Aspek manajemen merupakan aspek yang cukup penting dianalisis untuk
kelayakan suatu usaha. Karena walaupun suatu usaha telah dinyatakan layak untuk
dilaksanakan tanpa didukung dengan manajemen dan organisasi yang baik, bukan tidak
mungkin akan mengalami kegagalan.
Baik menyangkut masalah SDM maupun menyangkut rencana suatu usaha
secara keseluruhan haruslah disusun dengan tujuan suatu usaha. Tujuan suatu usaha
akan lebih mudah tercapai jika kaidah-kaidah atau tahapan dalam proses manajemen.
Proses manajemen atau kaidah ini akan tergambar dari masing-masing fungsi yang ada
dalam manajemen.
Masing-masing fungsi tidak dapat berjalan sendiri-sendiri, akan tetapi harus
dilaksanakan secara berkesinambungan, karena kaitan antara satu fungsi dengan fungsi
lainnya sangat erat. Apabila salah satu fungsi tidak dijalankan secara baik, maka jangan
diharapkan tujuan suatu usaha dapat tercapai. Untuk keperluan studi kelayakan bisnis
yang perlu di analisis adalah bagaimana fungsi-fungsi manajemen seperti perencanaan,
pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan diterapkan secara benar.
2.4.5.1 Manajemen Sumber Daya Manusia
Manajemen sumber daya manusia merupakan suatu konsep yang bertalian
dengan kebijaksanaan, prosedur dan praktik bagaimana mengelola atau mengatur orang
dalam suatu usaha untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan.
Manajemen sumber daya manusia dapat dijabarkan dalam fungsi manajerial
yang meliputi perencanaan, pengorganisasian, pengarahan, pengawasan dan fungsi
operatif yang meliputi pengadaan, kompensasi, pengembangan, integrasi, pemeliharaan
dan pemutusan hubungan kerja (Kasmir dan Jakfar,2003).
2.4.5.2 Pengadaan Sumber Daya Manusia
Setelah struktur organisasi terbentuk, uraian jabatan dan persyaratan jabatan
tersedia, serta jumlah sumber daya manusia telah direncanakan, maka langkah
selanjutnya adalah mencari tenaga kerja untuk mengisi jabatan yang tersedia sesuai
dengan rencana atau kebutuhan suatu usaha tersebut.
Pengadaan tenaga kerja merupakan upaya untuk memperoleh jumlah dan jenis
tenaga kerja yang tepat untuk memenuhi kebutuhan organisasi untuk mencapai tujuan
yang telah ditentukan. Pengadaan tenaga kerja meliputi penarikan, seleksi dan
penempatan.
2.4.5.3 Kompensasi
Program kompensasi penting diperhatikan oleh pemilik usaha dalam rangka
mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Kompensasi adalah penghargaan atau imbalan
yang diterima para tenaga kerja atas kontribusinya dalam mewujudkan tujuan
perusahaan.
Pada umumnya kompensasi dapat berupa kompensasi dan non finansial.
Kompensasi finansial terdiri dari upah, gaji, komisi, bonus dan asuransi. Kompensasi
non finansial berupa rasa aman, pengembangan diri, fleksibilitas karier, peluang
kenaikan penghasilan, simbol status, pujian dan pengakuan, kenyamanan tugas dan
persahabatan (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.5.4 Pemeliharaan
Pihak manajemen harus terus berupaya memelihara karyawannya dengan
berbagai upaya nyata agar mereka tetap betah dan merasa dihargai dalam organisasi.
Hal itu dapat dilakukan dengan melakukan pembinaan bagi karyawan yang tidak
disiplin melalui saluran komunikasi yang efektif. Selain itu, juga perlu memerhatikan
masalah keselamatan dan kesehatan kerja mereka.
Keselamatan dan kesehatan kerja menunjuk kepada kondisi-kondisi fisik dan
mental karyawan yang diakibatkan oleh lingkungan kerja. Kondisi fisik meliputi
penyakit dan kecelakaan kerja seperti kehilangan nyawa, cacat anggota tubuh, kanker
paru-paru. Sedangkan kondisi psikologis atau mental meliputi penyakit yang
diakibatkan oleh stres dan kehidupan kerja yang berkualitas rendah, contohnya
ketidakpuasan, sikap apatis, bimbang, dan lain-lain.
Manfaat yang diperoleh perusahaan dari lingkungan kerja yang aman dan
sehat adalah meningkatkan produktivitas karena menurunnya jumlah hari kerja yang
hilang, meningkatnya efisiensi, kualitas kerja, menurunnya biaya-biaya kesehatan,
asuransi, fleksibilitas yang besar (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.5.5 Pemutusan Hubungan Kerja
Pemutusan hubungan kerja bisa disebabkan oleh berbagai alasan atau sebab
yang alamiah seperti tibanya masa pensiun, permintaan pengunduran diri karena alasan
pribadi dan pemecatan karena melakukan kesalahan.
(Kasmir dan Jakfar, 2003)
2.4.6
Aspek Hukum
Bagi penilai studi kelayakan bisnis, dokumen yang perlu diteliti adalah
mengenai keabsahan, kesempurnaan dan keasliannya meliputi badan hukum, izin-izin
yang dimiliki, sertifikat tanah atau dokumen lainnya yang mendukung kegiatan usaha
tersebut. Kegagalan dalam penelitian aspek ini akan berakibat tidak sempurnanya hasil
penelitian, dengan kata lain apabila ada dokumen yang tidak sah atau tidak sempurna
pasti akan menimbulkan masalah di kemudian hari.
Tujuan dari aspek hukum adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan dan
keaslian dari dokumen-dokumen yang dimiliki (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.6.1 Jenis-jenis Izin Usaha
Kegiatan usaha dimana pun selalu memerlukan berbagai dokumen penunjang
usaha beserta izin-izin yang diperlukan sebelum menjalankan kegiatannya. Dokumen
dan izin-izin ini diperlukan bertujuan guna melindungi kepentingan perusahaan itu
sendiri dari berbagai hal. Kemudian dokumen dan izin-izin ini juga diperlukan bagi
instansi tertentu sebagai data untuk melakukan berbagai penyimpangan yang mungkin
terjadi. Oleh karena itu bagi pembuat studi kelayakan bisnis, masalah izin-izin perlu
segera diurus sebelum usaha dijalankan.
Dalam praktiknya terdapat beragam izin. Banyaknya izin dan jenis-jenis izin
yang dibutuhkan tergantung dari jenis usaha yang dijalankan. Adapun izin-izin yang
dimaksud adalah Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP),
Izin-izin Usaha, Sertifikat Tanah atau surat-surat berharga yang dimiliki.
Izin-izin perusahaan lainnya yang harus segera diurus bagi pemilik usaha dan
yang harus dinilai oleh penilai adalah yang sesuai dengan jenis bidang usaha perusahaan
tersebut. Izin-izin tersebut antara lainnya Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Surat
Izin Usaha Industri (SIUI), Izin Usaha Tambang, Izin Usaha Perhotelan dan Pariwisata,
Izin Usaha Farmasi dan Rumah Sakit, Izin Domisili dimana perusahaan atau lokasi
proyek berada, Izin Gangguan, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Izin Tenaga Kerja
Asing jika perusahaan menggunakan tenaga kerja asing.
Disamping keabsahan dokumen diatas yang tidak kalah pentingnya adalah
penelitian dokumen lainnya, yaitu Bukti Diri (KTP atau SIM), Sertifikat Tanah, Bukti
Kepemilikan Kendaraan Bermotor (BPKB), serta Surat-surat atau sertifikat lainnya
yang dianggap perlu (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.4.7
Aspek Analisis Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL)
Sebelum suatu usaha atau proyek dijalankan maka sebaiknya dilakukan
terlebih dahulu studi tentang dampak lingkungan yang bakal timbul, baik dampak
sekarang maupun di masa datang. Studi ini di samping untuk mengetahui dampak yang
bakal timbul, juga mencarikan jalan keluar untuk mengatasi dampak tersebut. Studi
inilah yang kita kenal dengan nama Analisis Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL).
Pengertian Analisis Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) menurut
PP
No. 27 Tahun 1999 Pasal 1 adalah telaah secara cermat dan mendalam tentang dampak
besar dan penting suatu rencana usaha dan kegiatan. Arti lain analisis dampak
lingkungan hidup adalah teknik untuk menganalisis apakah proyek yang akan
dijalankan, akan mencemarkan lingkungan atau tidak dan jika ya, maka diberikan jalan
alternatif pencegahannya.
Dewasa ini penelitian terhadap AMDAL suatu usaha sebelum dijalankan
sangat penting. Masyarakat semakin sadar akan pentingnya lingkungan yang sehat, baik
terhadap manusia, hewan dan tumbuh-tumbuhan. Pada akhirnya jika aspek lingkungan
dinyatakan tidak layak untuk dijalankan, maka sebaliknya dibatalkan karena akan
memperoleh kerugian lebih besar daripada manfaatnya.
Bahkan analisis mengenai dampak lingkungan hidup sudah merupakan bagian
kegiatan studi kelayakan rencana usaha dan kegiatan yang harus dijalankan. Hasil studi
kelayakan ini nantinya akan sangat berguna untuk para perencana, serta juga bagi
pengambilan keputusan (Kasmir dan Jakfar, 2003).
3.
Metodologi Penelitian
3.1
Diagram Alir Metode Penelitian
Diagram alir metode penelitian merupakan kerangka berpikir yang terdiri
langkah-langkah penelitian yang disusun sebagai acuan penelitian. Diagram alir
diperlukan agar penyusunan laporan mempunyai alur yang terarah dan sistematis.
Adapun langkah-langkah yang dilakukan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut
langkah awal dengan menentukan arah tujuan penelitian, adapun tujuan dari penelitian
adalah menilai kelayakan usaha pendirian rumah makan terutama dari segi aspek
finansial (keuangan).
Setelah penulis menentukan arah tujuan penelitian, langkah yang kedua adalah
menetapkan masalah yang akan dipecahkan. Ini dilakukan untuk menghilangkan
keragu-raguan, sehingga masalah harus didefinisikan secara jelas.
Adapun permasalahan yang terdapat pada penelitian ini adalah sebagai berikut
bagaimana prospek kedepan dari usaha rumah makan ini, menentukan aspek-aspek apa
saja yang terkait langsung dengan studi kelayakan, menganalisa investasi yang harus
dikeluarkan untuk memulai usaha pendirian rumah makan.
Langkah ketiga, yaitu tinjauan pustaka. Tinjauan pustaka bertujuan untuk
mengumpulkan informasi atau teori-teori yang berhubungan dengan penelitian ini.
Penelitian ini dilakukan dengan mempelajari buku-buku atau literatur-literatur yang
berkaitan dalam penelitian ini.
Isi dari tinjauan pustaka pada penelitian ini adalah teori studi kelayakan dan
aspek-aspeknya, analisis mengenai perencanaan pendirian rumah makan serta
permasalahan yang berkaitan.
Langkah keempat, yaitu pengumpulan data terkait aspek yang dibahas. Pada
langkah ini penulis menyiapkan dan mengumpulkan data-data ini menyangkut aspek
yang akan dibahas, yaitu Aspek Pasar dan Pemasaran meliputi perkiraan permintaan,
penawaran, peluang pasar serta program pemasaran yang tergabung dalam bauran
pemasaran. Aspek Teknis dan Teknologis meliputi penentuan dan pemilihan lokasi
usaha, tata letak bangunan serta peralatan yang digunakan. Aspek keuangan meliputi
kebutuhan modal atau investasi, aliran kas, pemilihan investasi. Aspek manajemen dan
sumber daya manusia meliputi perkiraan jumlah tenaga kerja, serta struktur organisasi
yang digunakan. Aspek sosial dan ekonomi pengaruh usaha terhadap masyarakat
sekitar, pengaruh terhadap pendapatan Negara dan pengaruh terhadap sektor usaha lain.
Aspek hukum meliputi izin dari pemerintah daerah setempat serta perjanjian sewa
lokasi. Aspek amdal meliputi limbah apa saja yang dihasilkan dan dampak bagi
lingkungan sekitar dan cara mengatasinya.
Langkah kelima, yaitu pengolahan data terkait aspek yang dibahas. Pada
tahap pengolahan data terkait aspek yang dibahas dari data yang telah diperoleh pada
langkah sebelumnya dan akan diolah pada tahap ini. Adapun proses pada tahap ini
adalah analisis pasar meliputi permintaan, penawaran, peluang pasar dan program
pemasaran
Penentuan peralatan produksi dan teknologi menggunakan analisis kebutuhan
peralatan dan analisis teknologi tepat guna. Sedangkan penentuan lokasi usaha
menggunakan metode pembobotan kriteria lokasi usaha yang mungkin.
Kebutuhan modal atau investasi menggunakan analisis kebutuhan investasi.
Untuk aliran kas digunakan metode akutansi biaya. Pemilihan investasi digunakan
metode perhitungan periode pengembalian investasi (PP), metode perhitungan nilai
bersih sekarang (NPV), metode perhitungan tingkat pengembalian hasil internal (IRR),
metode perhitungan tingkat rata-rata pengembalian bunga (ARR), metode indeks
keuntungan (PI).
Pada tahap ini, peneliti sudah menyelesaikan proses pengolahan data. Maka
pada tahap ini akan dilakukan proses penganalisaan berdasarkan masing-masing aspek
yang dikaji.
Langkah terakhir atau langkah penulis menarik kesimpulan dari permasalahan
yang dibahas dengan menjawab tujuan dilakukannya penelitian ini, serta memberi saran
untuk penelitian berikutnya.
4.
Hasil dan Pembahasan
4.1
Analisis Aspek Teknis dan Teknologis
Dalam aspek teknis dan teknologi ini membahas mengenai penentuan dan
pemilihan lokasi usaha rumah makan, desain interior rumah makan, konsep rumah
makan serta peralatan-peralatan yang dibutuhkan dengan tujuan untuk menarik minat
konsumen.
4.1.1
Penentuan dan Pemilihan Lokasi Usaha
Untuk menentukan lokasi usaha yang strategis banyak faktor yang harus
dipertimbangkan. Paling tidak ada tiga metode yang dapat digunakan dalam menilai
suatu lokasi sebelum diputuskan, yakni metode penilaian hasil, metode perbandingan
biaya, metode analisis ekonomi. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam
metode penilaian hasil antara lain adalah pasar, bahan baku, transportasi, tenaga kerja,
dan pertimbangan lainnya.
Sedangkan
faktor-faktor
yang
menjadi
pertimbangan
dalam
metode
perbandingan biaya adalah bahan baku, bahan bakar, listrik, biaya operasi, biaya umum,
dan biaya lainnya.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam metode analisis ekonomi
adalah biaya sewa, biaya tenaga kerja, biaya pengangkutan, biaya bahan bakar, biaya
listrik, pajak, perumahan, sikap masyarakat, dan lainnya (Kasmir dan Jakfar, 2003).
Dalam pemilihan lokasi usaha yang cocok untuk usaha rumah makan, yaitu
dengan menggunakan metode penilaian hasil dan faktor-faktor yang dipertimbangkan
adalah harga sewa lahan, letak pasar yang dituju, bahan baku, sarana transportasi,
ketersediaan tenaga kerja, ketersediaan tenaga listrik, air dan telepon, serta fasilitas
pendukung lainnya.
Dalam melakukan pembobotan nilai, penulis memberikan bobot tertinggi pada
biaya sewa lahan yaitu sebesar 35 point, faktor yang kedua yaitu letak pasar yang dituju
sebesar 20 point, faktor ketiga adalah ketersediaan bahan baku sebesar 10 point, faktor
keempat adalah sarana transportasi sebesar 10 point, faktor kelima adalah ketersediaan
tenaga kerja sebesar 10 point, faktor keenam adalah tenaga listrik, air dan telepon
sebesar 5 point, faktor ketujuh mengenai segi lingkungan sosial sebesar 5 point, dan
faktor kedelapan adalah fasilitas pendukung lainnya sebesar 5 point.
Berikut beberapa pertimbangan penentuan lokasi usaha berdasarkan metode
penilaian hasil yang dapat dilihat pada tabel 4.1 dibawah ini :
Tabel 4.1 Pemilihan Lokasi dengan Metode Penilaian Hasil
No
1
2
3
4
5
6
7
8
Faktor-faktor
yang Dipertimbangkan
Biaya sewa lahan
Letak pasar yang dituju
Ketersediaan bahan baku
Sarana transportasi
Ketersediaan tenaga kerja
Tenaga listrik, air
Lingkungan sosial
Fasilitas pendukung lainnya
Total
Nilai Lokasi Depok
Margonda
yang Ideal Timur
35
30
20
20
20
17
10
10
8
10
9
10
10
10
10
5
5
5
5
5
5
5
4
5
100
93
80
Kelapa
Dua
25
18
9
9
9
5
5
5
85
Sumber : Pengolahan Data Aspek Teknis dan Teknologis
Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
4.1.2
Desain dan Konsep Rumah Makan “Ibu Sri”
Desain interior pada rumah makan ini direncanakan sederhana saja mengingat
luas ruangan hanya 20 m2, maka rumah makan ini hanya menyiapkan 6 meja yang
masing-masing meja berukuran 1,5m x 1,5m. Untuk dekorasi rumah makan ini
memakai konsep tradisional atau natural dengan memasang atau menempelkan bilikbilik bambu di setiap dinding yang dibuat dengan bahan-bahan alami. Rumah makan ini
sangat sederhana karena tidak dilengkapi dengan peralatan elektronik yang modern
seperti AC melainkan kipas-kipas yang tergantung di atap tepat diatas masing-masing
meja agar terlihat tradisional selain itu rumah makan ini berkonsep lesehan sehingga
para pengunjung atau konsumen benar-benar dimanjakan dengan situasi seperti berada
dirumah sendiri.
Secara teknik dalam pembuatan semua masakan ini tidak menggunakan mesinmesin atau peralatan yang modern karena proses pembuatannya lebih banyak
menggunakan mesin-mesin atau peralatan yang sederhana agar mendapat cita rasa yang
khas dari setiap masakan itu sendiri.
Untuk menu utama rumah makan ini adalah gudeg, dan sambal goreng krecek.
Selain menu utama tersebut, disajikan menu masakan lain yaitu opor ayam dan rawon
serta minuman utama yang menyehatkan yaitu wedang jahe dan kelapa bakar dan
minuman lainnya seperti jeruk panas maupun memakai es dan teh panas maupun
memakai es.
4.2
Analisis Aspek Pasar dan Pemasaran
Rumah makan “Ibu Sri” adalah contoh dari salah satu usaha yang akan
didirikan di daerah Depok Timur yang menjual makanan khas Jawa, yaitu gudeg Jogja.
Berdasarkan survey yang dilakukan pihak rumah makan “Ibu Sri” saat ini di Depok
Timur baru ada satu rumah makan yang menjual gudeg, yaitu rumah makan “Mas
Arie”, yang mempunyai segmen menengah keatas karena rumah makan tersebut
menjual gudeg dengan harga Rp. 18.000,- sampai Rp 30.000,-. Jadi menurut konsumen
yang berada di Depok Timur dan sekitarnya dengan harga tersebut teerbilang cukup
mahal.
Model masakan atau makanan yang dijual di rumah makan “Mas Arie” hampir
sama dengan masakan yang akan dijual di rumah makan “Ibu Sri” hanya saja rumah
makan “Ibu Sri” tidak hanya menyediakan gudeg lengkap tetapi gudeg dapat di jual
secara terpisah. Untuk mengatasi persaingan dengan rumah makan di sekitar Depok
Timur maka rumah makan “Ibu Sri” mempunyai strategi seperti yang telah disebutkan
diatas, yaitu gudeg bisa dijual secara terpisah dan rasa yang lezat dengan harga hemat
dan minuman yang menyehatkan yaitu wedang jahe, kelapa bakar, teh manis panas
maupun memakai es serta jeruk panas maupun memakai es selain itu ada rawon dan
opor ayam yang membedakan antara rumah makan “Ibu Sri” dengan rumah makan
“Mas Arie”. Untuk itu pihak rumah makan “Ibu Sri” mengadakan survey ke berbagai
rumah makan yang berada di sekitar Depok dan sekitarnya, dengan tujuan melakukan
survey harga, rasa, desain tempat, dan lain-lain.
Mengenai harga, rumah makan “Ibu Sri” tidak menetapkan harga terlalu tinggi
karena tidak menutup kemungkinan harga tersebut dapat berubah sesuai dengan harga
bahan baku dan banyaknya permintaan atau pemesanan. Dikarenakan harga yang cukup
terjangkau, pihak rumah makan “Ibu Sri” menginginkan semua kalangan baik dari
kalangan menengah ke bawah sampai menengah atas dapat menikmati semua masakan
dan minuman. Rumah makan ini akan melayani konsumen mulai pukul 11.00 s/d 21.30
WIB.
Pemilihan lokasi yang cukup strategis dan jauh dari pesaing yaitu di jalan
Keadilan dekat dengan pemukiman penduduk serta letak lokasi usaha berada di pinggir
jalan sehingga banyak dilalui oleh warga sekitar yang tentunya diharapkan dapat
memberikan keuntungan bagi pihak rumah makan “Ibu Sri”.
4.3
Analisis Aspek Hukum
Rumah makan “Ibu Sri” adalah usaha perorangan yang akan dibuka di daerah
Depok Timur, yang tentunya sudah memiliki izin dari pemerintah daerah setempat
sehingga rumah makan ini hanya melakukan kesepakatan untuk menyewa kios setiap
bulannya dengan harga yang telah ditentukan. Selain itu pemilik rumah makan “Ibu Sri”
telah mendapatkan SIUP dari Pemerintah daerah setempat.
4.4
Analisis Aspek Ekonomi dan Sosial
Pengaruh aspek ekonomi rumah makan ini terhadap peningkatan penghasilan
Negara yaitu adanya pembayaran pajak, walaupun tidak secara tidak langsung dibayar
oleh pihak “Rumah Makan Ibu Sri” tetap setidaknya rumah makan ini sudah membayar
sewa kepada pihak penyewa yang harus membayar kepada pemerintah. Selain itu rumah
makan ini dapat memberikan lapangan pekerjaan bagi orang-orang yang memiliki
kemampuan yang sesuai dengan usaha bidang masakan atau makanan, apalagi jika
usaha ini berkembang sehingga dapat melakukan ekspansi ke daerah lain.
4.5
Analisis Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Karena usaha rumah makan ini masih skala kecil dengan satu toko dan
operasional toko dilakukan secara kekeluargaan maka, struktur organisasinya masih
sangat sederhana yaitu terdiri dari 5 orang karyawan yang akan bertugas sebagai koki
dan pelayan yang melayani pembeli dan pembayaran secara bergantian. Berikut adalah
struktur organisasi dari “Rumah Makan Ibu Sri” :
Gambar 4.1 Struktur Organisasi Rumah Makan “Ibu Sri”
Sumber : Pengolahan Data Aspek Manajemen dan SDM, 2009
Berikut ini adalah uraian mengenai tugas dari struktur organisasi rumah makan
“Ibu Sri” pemilik dari rumah makan “Ibu Sri” ini adalah Ibu Sri dan Ibu Sri sebagai
pembuat masakan yang dibantu oleh 5 orang karyawannya yang juga bekerja dan
tinggal dirumahnya sehingga memudahkan untuk membuat masakan apalagi jika sedang
banyak pesanan. Koki 1 bertugas membantu Ibu Sri membuat masakan sedangkan koki
2 dan koki 3 bertugas merajang bahan-bahan masakan baik bumbu maupun sayurmayur. Pelayan 1 dan pelayan 2 bertugas melayani pembeli serta bergantian bertugas
melayani pembayaran yang bekerja dari pukul 11.00 WIB sampai 21.30 WIB.
Untuk biaya upah para pekerja disini penulis menggunakan asumsi dan
dibedakan menjadi 2 kategori, yaitu upah untuk koki dan upah untuk pelayan. Biaya
upah untuk semua para pekerja pada tahun 0 sampai tahun ke-2 sebesar Rp 4.784.000,dan dirasa cukup modal pihak rumah makan “Ibu Sri” akan menaikkan upah tenaga
kerja sebesar 10% pada tahun ke-3. Perincian mengenai jenis tenaga kerja, tenaga kerja,
waktu, dan biaya upah tenaga kerja dari tahun 0 sampai tahun ke-2 dapat dilihat pada
tabel 4.7 :
Tabel 4.7 Perincian Tenaga Kerja dan Upah Tahun 0 sampai dengan Tahun ke-2
di Rumah Makan "Ibu Sri"
No
Jenis Pekerjaan
1
Koki
2
Pelayan
Jumlah
Tenaga Kerja
3
Lama Kerja
(hari)
26
2
26
Biaya (Rp)
(per orang/hari)
40.000
Total Biaya
(Rp)
3.120.000
32.000
1.664.000
Total biaya tenaga kerja tahun 0 - tahun ke-2
Sumber : Pengolahan data Aspek Manajemen dan SDM, 2009.
4.784.000
Pada tahun ke-3 biaya upah tenaga kerja menggunakan asumsi kenaikan
sebesar 10% dari tahun 0 sampai tahun ke-2, yaitu sebesar Rp 5.262.400,-. Perincian
kenaikan upah pada tahun ke-3 dapat di lihat pada tabel 4.8 :
Tabel 4.8 Perincian Tenaga Kerja dan Upah Tahun 3 Mengalami Kenaikan 10%
di Rumah Makan "Ibu Sri"
No
Jenis Pekerjaan
1
Koki
2
Pelayan
Jumlah
Tenaga Kerja
3
Lama Kerja
(hari)
26
2
26
Biaya (Rp)
(per orang/hari)
44.000
Total Biaya
(Rp)
3.432.000
35.200
1.830.400
Total biaya tenaga kerja tahun 3
5.262.400
Sumber : Pengolahan data Aspek Manajemen dan SDM, 2009.
Biaya upah tenaga kerja pada tahun ke-4 dan tahun ke-5 tidak mengalami
perubahan dari tahun ke-3, yaitu sebesar Rp 5.262.400,-.
4.6
Analisis Aspek Lingkungan Hidup (AMDAL)
Untuk aspek dampak lingkungan hidup, rumah makan “Ibu Sri” sangat peduli
sekali terhadap keadaan lingkungan sekitar. Oleh karena itu setiap selesai mengolah
semua masakannya dan toko tutup, pihak rumah makan “Ibu Sri” langsung membuang
sampah atau limbah dari hasil olahan masakannya ke tempat pembuangan sampah
(TPS) sehingga kebersihan dapur dan rumah makan terjaga dari bau sampah yang
menumpuk.
4.7
Analisis Aspek Keuangan
Dalam analisis aspek keuangan ini, untuk memperoleh nilai dari kebutuhan
biaya investasi, penentuan nilai bersih sekarang (NPV), tingkat pengembalian internal
(IRR), periode pengembalian (Payback Period), indeks keuntungan (Profitability
Index), tingkat pengembalian rata-rata bunga (ARR), analisis rugi-laba, aliran kas,
terlebih dahulu harus menentukan asumsi kebutuhan biaya investasi.
4.7.1
Penentuan Kebutuhan Biaya Investasi
Biaya investasi usaha rumah makan “Ibu Sri” ini dapat dilihat pada tabel 4.7
yang rencananya akan menggunakan 3 pola dalam pembiayaan investasi. Berikut
penjelasan dari 3 pola pembiayaan investasi : Pola investasi 1, menggunakan modal
pinjaman sebesar 50% dan modal sendiri sebesar 50%, pola ini dianggap memungkin
kan oleh pihak bank. Pola investasi 2, yaitu modal pinjaman sebesar 25% dan modal
sendiri sebesar 75%, pola investasi 2 ini untuk mengantisipasi apabila pihak bank tidak
sanggup memberi pinjaman yang lebih besar. Pola investasi 3, yaitu investasi dengan
menggunakan 100% modal pribadi.
Tiga pilihan pola investasi ini dimaksudkan untuk melihat keterkaitan antara
persentase modal pribadi dengan tingkat keuntungan yang akan diperoleh, mengatasi
masalah kekurangan modal pribadi, dan dapat memilih dengan benar investasi yang
dikeluarkan dari kantong pribadi. Modal pinjaman diperoleh dari bank dengan 3 pilihan
bunga pinjaman sebesar 12%, 15%, dan 18% per tahun dari masing-masing pola
investasi, kecuali untuk pola investasi 3 karena pola investasi ini tidak meminjam pada
bank. Bunga 12% adalah bunga pinjaman terendah pada saat penulis menyusun analisis
kelayakan usaha ini, untuk bunga 18% adalah bunga pinjaman tertinggi yang mungkin
dikeluarkan oleh pihak bank saat penulis menyusun analisis kelayakan usaha ini.
Sedangkan untuk bunga 15% adalah bunga rata-rata antara bunga terendah dan
tertinggi.
Nilai penyusutan pertahun aktiva tetap diperoleh dari nilai ekonomis dibagi
dengan umur proyek dari aktiva tetap tersebut. Syarat aktiva yang harus disusutkan
adalah yang bernilai jual tinggi dan sangat memerlukan penggantian aktiva jika umur
nilai ekonomisnya habis, perincian aktiva tetap dapat dilihat pada tabel 4.9.
Tabel 4.9 Investasi Dalam Aktiva Tetap Rumah Makan "Ibu Sri"
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Nama Investasi
Etalase
Meja makan
Meja kasir
Papan panggung
Kompor gas
Tabung gas (12 kg)
Tabung gas (10 kg)
Motor niaga
Rice cooker
Lemari es
11
Kalkulator
12
Jumlah
1
6
1
6
4
4
3
2
2
2
Umur
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
Harga/Unit (Rp)
2.500.000
350.000
450.000
275.000
250.000
450.000
250.000
11.800.000
550.000
1.500.000
Nilai (Rp)
2.500.000
2.100.000
450.000
1.650.000
1.000.000
1.800.000
750.000
23.600.000
1.100.000
3.000.000
Susut/th (Rp)
500.000
420.000
90.000
330.000
200.000
360.000
150.000
4.720.000
220.000
600.000
35.000
1
5
175.000
175.000
Sendok
100
-
2.000
200.000
-
13
Garpu
100
-
2.000
200.000
-
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Gelas
Piring
Pisau daging
Pisau
Sodet
Talenan besar dan kecil
Frypan besar
Frypan kecil
Panci besar dan kecil
Rice box
Piring oval besar
Kipas angin
Blender
Baskom/ember besar dan
kecil
Sapu
100
100
3
10
7
10
3
3
10
3
5
3
3
5
5
3.000
5.000
75.000
20.000
25.000
80.000
250.000
150.000
350.000
250.000
25.000
275.000
250.000
300.000
500.000
225.000
200.000
175.000
400.000
750.000
450.000
1.750.000
750.000
125.000
825.000
750.000
-
12
-
57.500
332.500
-
4
-
15.000
60.000
-
2
-
15.000
30.000
46.147.500
27
28
29
Alat pembersih lantai
Total biaya (Rp)
165.000
150.000
7.940.000
Pola Investasi 1 (50% : 50%)
23.073.750
23.073.750
Modal pinjam 50% (Rp)
Modal pribadi 50% (Rp)
Pola Investasi 2 (25% : 75%)
Modal pinjam 25% (Rp)
Modal pribadi 75% (Rp)
11.536.875
34.610.625
Pola Investasi 3 (0%:100%)
Modal pinjam 0% (Rp)
Modal pribadi 100% (Rp)
46.147.500
Sumber : Pengolahan Data Aspek Keuangan Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
Total biaya modal kerja pada tabel 4.9 diperoleh dari total biaya tetap tahun 0
ditambah total biaya variabel tahun 0. Untuk menentukan besarnya pinjaman dalam
membayar modal kerja juga digunakan 3 pola investasi dengan alasan yang sama.
Peminjaman biaya tetap dan modal kerja kepada bank hanya dilakukan pada tahun 0
saja, tujuannya untuk mengurangi biaya bunga yang tinggi.
Dikarenakan proyek ini adalah usaha rumah makan yang pastinya harga di
pasar tak menentu sehingga penulis membuat asumsi pada biaya variabel tahun 1
sampai dengan tahun ke 5 mengalami kenaikan sebesar 10%. Perincian proyeksi biaya
variabel dan biaya tetap dapat dilihat pada tabel 4.10.
Untuk modal kerja tahun-tahun berikutnya diperoleh dari keuntungan
penjualan dari semua jenis makanan dan minuman. Untuk memperkirakan hasil
penjualan gudeg, dilakukan dengan meneliti data dari pesaing yang telah buka lebih
dulu sekitar 2 tahun. Berikut adalah proyeksi hasil penjualan gudeg tahun 1 (tabel 4.11)
dan pada tahun 2 mengalami kenaikan sebesar 10% dan pada tahun ke 3 sampai dengan
tahun ke 5 mengalami kenaikan sebesar 20% (tabel 4.12) untuk rumah makan “Ibu Sri”
berdasarkan data dari pesaing, yaitu rumah makan “Mas Arie” :
Tabel 4.11 Proyeksi Penjualan Gudeg Rumah Makan "Ibu Sri"
Periode Bulan Desember 2009 sampai dengan Nopember 2010
Periode
Desember
Januari
Februari
Maret
April
Mei
Juni
Juli
Agustus
September
Oktober
Nopember
Total
Pendapatan (Rp)
27.953.500
29.952.200
31.685.800
33.945.500
35.547.600
37.782.500
39.872.400
41.998.600
43.798.500
45.856.200
46.898.900
48.489.500
463.781.200
Sumber : Pengolahan Data Aspek Keuangan
Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
Tabel 4.12 Proyeksi Hasil Penjualan Gudeg (Rp)/ Tahun
Tahun
1
2
3
4
5
Pendapatan (Rp)
463.781.200
510.159.320
612.191.184
734.629.421
881.555.305
Sumber : Pengolahan Data Aspek Keuangan
Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
Asumsi : Pendapatan tahun ke 2 mengalami kenaikan 10% dan pada tahun 3 sampai
dengan tahun ke 5, mengalami kenaikan sebesar 20%.
4.7.2
Penentuan Aliran Kas Usaha
4.7.2.1 Aliran Kas Pola Investasi 1, Bunga 12%
Setiap pola investasi dan bunganya harus diketahui aliran kasnya agar dapat
menghitung NPV, IRR, periode pengembalian, indeks keuntungan dan tingkat
pengembalian rata-rata bunga. Dari perhitungan aliran kas kas awal pola investasi 1
dengan bunga 12 %. Hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel berikut :
4.7.3
Penilaian Pola Investasi
Berdasarkan Pada tabel 4.9 dan tabel 4.10 bisa dilihat pilihan pola investasi,
bunga, serta nilai penjualan mana yang paling menguntungkan untuk usaha rumah
makan ini. Periode pengembalian dikatakan layak jika pengembalian modal berada
dalam masa proyek, nilai bersih sekarang (NPV) dikatakan layak jika bernilai positif.
Untuk tingkat pengembalian internal (IRR) jika nilainya lebih besar dari tingkat suku
bunganya, maka investasinya dapat dikatakan layak dan untuk indeks keuntungan
biasanya mengikuti nilai NPV, jika nilai NPV negatif maka nilai indeks keuntungannya
di bawah satu sebaliknya jika nilai indeks keuntungannya bernilai di atas satu maka
nilai NPV akan bernilai positif.
4.7.3.1
Penilaian Pola Investasi 1
Tabel 4.27 Penilaian Pola Investasi 1 (50 % : 50 %)
Keterangan Analisis
12%
Bunga
15%
18%
Perkiraan modal kembali (tahun & bulan)
3,8
3,8
3,8
NPV (Rp)
203.443.855
150.842.716
264.791.967
IRR (%)
28,730
28,944
29,176
Indeks Keuntungan (%)
1,67
1,51
1,40
ARR (%)
6,8
6,6
6,5
Sumber : Pengolahan Data Aspek Keuangan Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
Perkiraan modal kembali pada semua tingkat bunga dalam pola investasi 1
sama, yaitu sekitar 3 tahun 8 bulan, dikarenakan nilai kas operasional dari tahun 1
sampai dengan tahun ke-5 sama pada semua tingkat bunga. Nilai NPV positif pada
semua tingkat bunga, maka investasi ini dapat dikatakan layak. Besarnya tingkat bunga
mempengaruhi nilai NPV karena semakin besar tingkat bunga semakin kecil nilai NPVnya. Nilai IRR yang terbesar dihasilkan pada tingkat bunga 18 % sebesar 29,176 %
berarti investasi ini layak karena nilai IRR lebih besar dari tingkat bunga yang di
syaratkan. Dikarenakan nilai IRR lebih besar pada tingkat bunga 18 %, yaitu sebesar
29,176 % berarti pemilik rumah makan dalam meminjam bunga tidak boleh menerima
bunga melebihi 29,176 % jika tidak ingin merugi. Dilihat dari indeks keuntungan (PI),
nilai PI terbesar dihasilkan oleh bunga 12% dan semua tingkat bunga dalam pola
investasi ini memberikan hasil yang layak, karena nilai indeks keuntungan di atas satu
pada semua tingkat bunga. Perhitungan ARR pada semua tingkat bunga memberikan
hasil yang layak dan ARR terbesar dihasilkan pada tingkat bunga 12 % sebesar 6,8.
4.7.3.2 Penilaian Pola Investasi 2
Tabel 4.28 Penilaian Pola Investasi 2 (25 % : 75 %)
Bunga
12%
15%
18%
Perkiraan modal kembali (tahun & bulan)
3,10
3,10
3,10
NPV (Rp)
241.955.804
179.873.797
126.015.585
IRR (%)
23,174
23,180
23,185
Indeks Keuntungan (%)
1,62
1,46
1,34
ARR (%)
7,1
7,0
6,9
Sumber : Pengolahan Data Aspek Keuangan Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
Keterangan Analisis
Perkiraan modal kembali pada semua tingkat bunga dalam pola investasi 2
sama, yaitu sekitar 3 tahun 10 bulan, dikarenakan nilai kas operasional dari tahun 1
sampai dengan tahun ke-5 sama pada semua tingkat semua tingkat bunga. Nilai NPV
positif pada semua tingkat bunga, maka investasi ini dapat dikatakan layak. Nilai IRR
yang terbesar dihasilkan pada tingkat bunga 18 % sebesar 23,185 % berarti investasi ini
layak karena nilai IRR lebih besar dari tingkat bunga yang di syaratkan. Dikarenakan
nilai IRR lebih besar pada tingkat bunga 18 %, yaitu sebesar 23,185 % berarti pemilik
rumah makan dalam meminjam bunga tidak boleh menerima bunga melebihi 23,185 %
jika tidak ingin merugi. Dilihat dari indeks keuntungan (PI), semua tingkat bunga dalam
pola investasi ini memberikan hasil yang layak dan PI yang terbesar terdapat pada
bunga 12%, karena nilai indeks keuntungan di atas satu pada semua tingkat bunga.
Perhitungan ARR pada semua tingkat bunga memberikan hasil yang layak dan ARR
terbesar pada tingkat bunga 12 % sebesar 7,1 %.
4.7.3.3
Penilaian Pola Investasi 3
Tabel 4.29 Penilaian Pola Investasi 3 (100 %)
Keterangan Analisis
Bunga 0 %
Perkiraan modal kembali (tahun & bulan)
4
579.322.537
NPV (Rp)
22,911
IRR (%)
2,47
Indeks Keuntungan (%)
ARR (%)
7,4
Sumber : Pengolahan Data Aspek Keuangan
Rumah Makan “Ibu Sri”, 2009.
Untuk pola investasi 3 (menggunakan 100% modal sendiri) sama, yaitu sekitar
4 tahunan. Nilai NPV sebesar Rp. 579.322.537. IRR yang dihasilkan, yaitu sebesar
22,911 %, nilai indeks keuntungannya (PI) sebesar 2,47 dan nilai ARR sebesar 7,4 %.
Pada ketiga pola investasi ini, semua parameter penilaian investasi memberikan hasil
yang menyatakan bahwa investasi layak
Dari ketiga pola investasi dengan tingkat bunga yang berbeda pada setiap pola
investasi, kecuali pada pola investasi 3 diketahui bahwa semakin besar tingkat bunga
semakin kecil nilai NPV dan nilai indeks keuntungannya. Untuk nilai IRR semakin
besar tingkat pinjaman ke bank, nilai IRR-nya semakin besar pula. Untuk periode
pengembalian modal, semakin besar tingkat pinjaman akan semakin cepat waktu
pengembalian investasinya. Sedangkan untuk ARR semakin besar tingkat pinjaman ke
bank, nilai ARR-nya semakin kecil.
5
Kesimpulan dan Saran
5.1
Kesimpulan
Dari hasil analisis terhadap kelayakan usaha penjualan gudeg pada rumah
makan “Ibu Sri” di Depok Timur, maka penulis mengambil kesimpulan sebagai berikut
Aspek pasar dan pemasaran, dilihat dari lokasi usaha cukup strategis mengingat di
sepanjang jalan Keadilan hingga jalan Bahagia baru ada 1 usaha yang sama jadi belum
banyak pesaing. Aspek teknis dan teknologis, dipertimbangkan dari harga sewa lahan,
bahan baku, sarana transportasi, ketersediaan tenaga kerja, sarana dan pra sarana serta
fasilitas pendukung lainnya telah memenuhi syarat yang telah ditentukan. Aspek
manajemen dan SDM, dilihat dari segi usaha, usaha ini masih skala kecil atau
menengah dan operasional dilakukan secara kekeluargaan, sehingga tidak masalah jika
karyawannya hanya 5 orang dan struktur organisasinya masih sederhana. Aspek hukum,
karena usaha ini adalah usaha perorangan yang tidak berbadan hukum, maka
memudahkan pihak rumah makan “Ibu Sri” untuk mengambil keputusan dalam
menjalankan kegiatan operasional rumah makan. Aspek ekonomi dan sosial, usaha ini
dapat menciptakan lapangan pekerjaan terutama bagi mereka yang memiliki
kemampuan yang sesuai dengan usaha gudeg ini. Aspek amdal, cara mengatasi masalah
ini yaitu dengan membuang langsung sampah atau limbah hasil dari olahan masakan ke
tempat pembuangan sampah (TPS) sehingga kebersihan rumah makan tetap terjaga dan
tidak bau sampah. Aspek Keuangan, dari semua perhitungan dapat diketahui bahwa
nilai NPV terbesar dihasilkan oleh pola investasi 3, yaitu Rp. 579.322.537. Dengan
indeks keuntungan sebesar 2,47 dan lama modal kembali sekitar 48 bulan. Pemilihan
pola investasi bukan berdasarkan nilai NPV tetapi berdasarkan total aliran kas yang
masuk dalam waktu 5 tahun. Berdasarkan total kas yang masuk, maka investasi yang
sebaiknya dipilih adalah pola investasi 1. Karena pola investasi ini memberikan hasil
operasional kas atau kas masuk yang terbesar selama 5 tahun, yaitu sebesar Rp.
695.268.815. Jika dilihat dari total keuntungan juga sebaiknya memilih pola investasi 1
(bunga 12%), yang menghasilkan total keuntungan sebesar Rp. 595.204.599.
5.2
Saran
Dari beberapa saran yang penulis ajukan ini semoga dapat memberikan
manfaat bagi rumah makan “Ibu Sri” maupun bagi pihak lain yang membutuhkannya,
yaitu sebagai berikut :
Karena usaha ini menjual makanan maka kebersihannya lebih di jaga dan di
perhatikan agar dapat menarik minat pembeli.
Sebaiknya dilakukan promosi yang lebih efektif mengingat rumah makan ini
masih baru, agar lebih dikenal masyarakat dan untuk mencapai proyeksi yang sudah
direncanakan.
Pelayan yang ramah dan cepat merupakan salah satu cara untuk menarik
pembeli, hal ini sebaiknya diterapkan oleh pihak rumah makan “Ibu Sri”.
DAFTAR PUSTAKA
Endah, P, Lucia., P. Syari., Sukses Mengelola Usaha Warung Makan, Cetakan Pertama,
Transmedia, Jakarta, 2007.
Ibrahim, Yacob, Studi Kelayakan Bisnis Edisi Revisi, Rineka Cipta, 2003.
Husnan, Suad dan Pudjiastuti, Studi Kelayakan Proyek, 1994.
Husnan, Suad dan Suwarsono, Studi Kelayakan Proyek : Konsep, Teknik dan
Penyusunan Laporan, UPP AMP YKPN, Yogyakarta, 2000.
Kasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis Edisi Kedua, Cetakan ke-4, Kencana
Prenada Media Group, 2003.
Riyanto, Bambang, Dasar-dasar Pembelanjaan Perusahaan Edisi 4, Universitas Gadjah
Mada Yogyakarta, 1997.
http://www.bi.go.id/Suku+bunga/Suku+Bunga+SBI.html, 19 November 2008
http://library.gunadarma.ac.id.html 29 September 2009