Potensi DIRE di Kota Surabaya

MINAT PENGEMBANG
TERHADAP DIRE
Oleh
Eddy Hussy
Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat
Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia
2016
DIRE & REAL ESTAT
Dana Investasi Real Estat disebut DIRE
adalah wadah yang dipergunakan untuk
menghimpun dana dari masyarakat
pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan
pada aset Real Estat, Aset yang berkaitan
dengan Real Estat dan/atau kas dan setara
kas.
 Real Estat adalah tanah secara fisik dan
bangunan yang ada di atasnya, yang
menghasilkan pendapatan yang
berkesinambungan (recurring income).

Manfaat DIRE
Bagi pengembang, merupakan salah satu
sumber alternatif pembiayaan untuk
properti dari pasar modal.
 Bagi investor, bisa memberikan imbal hasil
(yield) yang kompetitif.
 Bagi pembangunan kota, DIRE bisa
menjadi ikut mendorong pembangunan
proyek-proyek properti baru.

Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE
Stamp Duty (Sisi
Pembeli)
VAT Atas Transfer
Asset
Pajak Dari Sisi
Penjual
Pajak Pendapatan
Atas Sewa
Indonesia
Singapura
Malayasia
Berdasarkan PMK 200
Dalam RPP
Lebih kecil dari 5%,
Selama 10 tahun (2005sempat
Dibebaskan stamp duty
BPHTB sebesar 5%
2015) dibebaskan stamp
diwacanakan di
jika dijual ke REITs
duty.
bawah 1%.
Setelah berkembang pesat
dan besarnya kapitalisasi
pasar REITS dikenakan
Stamp duty 3%
PPN 10% dengan
PPN 10% dengan
7% GST dikenakan tetapi di
6% GST
restitusi
restitusi
restitusi
Dibebaskan dari pajak
Tidak ada
Tidak Ada
Tidak Ada
keuntungan penjualan
properti
PPh Final 10%
PPh 0,5%
Bebas Pajak
Pajak Atas Dividen
Tidak Menjadi objek Tidak Menjadi Objek
yang Dibagikan ke
Tidak Dikenakan Pajak
pajak
Pajak
Pemegang Unit
Bebas Pajak
Untuk individu atau non
corporate investor
(termasuk institusional
investor) dikenakan
witholding tax 10%
Non Resident corporate
investor dikenakan
witholding tax 25%
Resident corporate
investor tidak dikenakan
witholding tax
Hong Kong
Maksimal 8,5%
Tidak Ada
Tidak Ada
16,5% corporate tax
Tidak ada witholding
tax
Contoh Properti Indonesia yang di
DIRE kan di Singapura

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.

FIRST REITs
Siloam Sriwijaya
Siloam Hospital Purwakarta
Siloam Hospital Bali
Siloam Hospital TB. Simatupang
Siloam Hospital Manado dan Hotel
Aryaduta Manado
Siloam Hospital Makasar
Mochtar Riadi Comprehensive Cancer
Centre
Siloam Hospital Lippo Cikarang
Siloam Hospital Lippo Village
Siloam Hospital Kebon Jeruk
Siloam Hospital Surabaya
Imperial Aryaduta Hotel and Country Club
Nilai Aset : ± 1 miliar SGD (± Rp.
10,4 triliun)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Lippo Mall Indonesian Retail
(LMIR) Trust
Sun Plaza
Bandung Indah Plaza
Cibubur Junction
Ekalokasari Plaza
Gajah Mada Plaza
Mall Lippo Cikarang
Plaza Semanggi
Plaza Medan Fair
Pluit Village
Taman Mini Square
Kramat Jati Indah Plaza
Palembang Square
Palembang Square
Extention
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Pejaten Village
Binjai Supermall
Lippo Mall Kemang
Palembang Icon
Lippo Plaza batu
Mal WTC Matahari
Metropolis Town
Square
Depok Town Square
Java Supermall
Malang Town Square
Plaza Madiun
Grand Paladium
Medan
Lembang Square
Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD
(± Rp. 19,15 triliun)
Total Nilai Aset Properti Indonesia yang di DIRE kan di Singapura mencapai Rp 29,55 triliun. Jika
dipindahkan ke Indonesia ada potensi penerimaan BPHTB sebesar Rp 295 miliar.
Potensi DIRE di Surabaya
Kota Surabaya terus bertumbuh, dan saat ini
tercatat sebagai kota terbesar kedua setelah
Jakarta Raya.
Potensi BPHTB dari KIK-DIRE Ruang Perkantoran, Ritel atau Mal dan Hotel di Surabaya
Objek DIRE
Luasan/Kamar
Asumsi Harga per
Meter
Total Nilai
Potensi BPHTB
(Tarif 1%)
Ruang Perkantoran
269252 m2
40 juta
Rp10,77 triliun Rp 107,70 miliar
Ruang Ritel atau Mall
971288 m2
50 juta
Rp 48,56 triliun Rp 485,64 miliar
Hotel
Bintang 3
4813 Kamar
Rp 500 juta
Rp 2,41 triliun
Bintang 4
3124 Kamar
Rp 1,5 miliar
Rp 4,69 triliun
Bintang 5
2224 Kamar
Rp 3 miliar
Rp 6,67 triliun
Sub-Total Hotel
Rp 13,72 triliun
Rp 137 miliar
Total
Rp 73,05 triliun Rp 730,34 miliar
Sumber : Colliers International Indonesia, Diolah dengan asumsi harga yang digunakan pengembang.
Berdasarkan data-data ruang Perkantoran,
Apartemen, Ruang Ritel dan Hotel yang ada
di Surabaya, potensi proyek untuk KIKDIRE sangat besar.
Anggota REI yang Siap DIRE
Beberapa anggota REI memiliki sejumlah
proyek di Surabaya, yang meliputi ruang
perkantoran, ruang ritel dan hotel yang
tertarik menerbitkan DIRE, seperti :
 Ciputra
 Intiland
 Pakuwon
 Lippo
 dll
Kesimpulan




Pengembang yang tergabung dalam REI sangat berminat untuk
menerbitkan KIK-DIRE skema pajaknya kompetitif.
Penyesuaian tarif BPHTB untuk KIK-DIRE tidak mengurangi
Pendapatan Asli Daerah (PAD). Justru ada tambahan pendapatan,
karena pengembang yang selama ini tidak tertarik menerbitkan
instrumen ini karena pajak tinggi, akhirnya menerbitkan KIK-DIRE
karena tarif pajak lebih kompetitif.
Pemerintah Kota akan mendapat tambahan BPHTB dengan tarif
sesuai Perda, jika ada proyek baru yang dananya berasal dari
penerbitan KIK-DIRE.
Dana yang diperoleh pengembang dari KIK-DIRE akan dialokasikan
untuk pengembangan usaha, tidak diendapkan. Tentu hal tersebut
akan membuat multiplier effect yang luas, ada proyek baru, lapangan
kerja baru dan pemasukan BPHTB dari pembangunan proyek baru
tersebut sesuai dengan aturan BPHTB yang berlaku di daerah.