analisa cluster dalam penentuan nilai ganti rugi tanah

ANALISIS CLUSTER
DALAM PENILAIAN HARGA TANAH
Studi Kasus
Pengadaan Tanah Jalan Lintas Utara Kabupaten Bekasi Tahap II
Andu Nusantara
3108 207 006
Dalam pengadaan tanah untuk pembangunan jalan, obyek (persil tanah) yang
akan dibebaskan memiliki jumlah yang besar. Kondisi semacam ini
menimbulkan permasalahan dalam menetapkan nilai tanah untuk masingmasing persil, dimana setiap persil tanah dapat memiliki nilai yang sama atau
berbeda tergantung pada besaran variabel.
Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum
(Peraturan Kepala BPN 3/2007), Tanah di atas 1 Ha
•
•
•
•
•
•
•
•
Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah (P2T)
Penyuluhan
Identifikasi dan Inventarisasi
Penunjukan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah
Penilaian
Musyawarah
Pembayaran Ganti Rugi
Pelepasan Hak
BAGAN ALIR
KEGIATAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
INSTANSI YANG MEMERLUKAN
TANAH
BUPATI/WALIKOTA,
GUBERNUR
PANITIA PENGADAAN TANAH
RUTR
2
6a
RENCANA
PEMBANGUNAN
Rekomendasi
Pertanahan
SK Penetapan Lokasi
Berkas Rencana
Pengadaan Tanah
11
Pengukuran
Permohonan
Pengukuran
Inventarisasi pemilikan
bangunan, tanaman dan
benda-benda lain
Sesuai
13
12a
14
12c
Penitipan Gani
Rugi
Pengumumam
15
Peta Keliling dan Peta
Rincikan
Daftar pemilikan bangunan,
tanaman dan benda-benda
lainnya
A
7a Y
Penyuluhan
10
Kesediaan Masyarakat Menerima
Rencana Pembangunan
6b
7b T
PENGADILAN NEGERI
Persiapan
12b
3
PEMEGANG/PEMILIK TANAH,
BANGUNAN, TANAMAN DAN
BENDA-BENDA
Penelitian Aspek
Fisik Pertanahan
9
PROSES PERENCANAAN :
(Survey, Anggaran, Lokasi,
Pembangunan, Fisik)
Permohonan
Penerimaan Permohonan
Pengadaan Tanah
Berkas Permohonan
Penetapan Lokasi
1
Badan Pertanahan Nasional
4
5
Mulai
LEMBAGA / TIM PENILAI
HARGA TANAH
25c
16
Sidang
Penetapan PN
8
Ada Keberatan?
T
17b
25d
Y
17a
Penetapan PN
25b
Pengesahan Daftar
Nominasi
B
28a
25e
18
Berita Acara Pengadaan Tanah
- Kuitansi
- Surat Pernyataan Pelepasan Hak
- Dokumen Tanah Asli
29
T
19b
B
Penitipan GR
Ada LPT
Y
19a
22
19c
Penaksiran Nilai
Bangunan, tanaman dan
benda-benda lainnya
Penunjukan LPT
Independen
Musayawarah
Ganti Rugi
20
Penaksiran Nilai
Tanah
25f
Pembayaran GR
Permohonan HAT
Taksiran Nilai Tanah
19d
SKPHAT
Taksiran Nilai Bangunan, Tanaman
dan Benda-benda lainnya
21
23
26
Proses Penetapan
Hak Atas Tanah
32
T
24b
Permohonan
Pendaftaran HAT
25a
Y
24a
C
Sertipikat HAT
Pemberkasan
Pengadaan Tanah
35
28b
Selesai
Sepakat?
Penetapan Gani Rugi
27 - Kuitansi
- Surat Pernyataan Pelepasan Hak
- Dokumen Tanah Asli
D
30
31
33
34
Proses
Pendaftaran Hak
Atas Tanah
Dalam penilaian harga tanah Lembaga Penilai Harga
Tanah atau Tim Penilai Harga Tanah, berdasar pada:
• Nilai jual obyek pajak (NJOP)
• Nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP
Tahun berjalan, dan dapat berpedoman pada variabel:
– lokasi dan letak tanah,
– status tanah,
– peruntukan tanah,
– sarana dan prasarana
– dan faktor lainnya
Selanjutnya hasil penilaian harga tanah tersebut oleh
P2T dipergunakan sebagai dasar dalam musyawarah
nilai ganti rugi.
Perumusan Masalah
• Bagaimana kelompok persil tanah yang
terbentuk berdasarkan variabel nilai tanah pada
pengadaan tanah untuk pembangunan jalan
lintas utara di Kabupaten Bekasi tahap II.
• Berapa harga tanah berdasarkan NJOP, nilai
pasar, dan permintaan masyarakat pada setiap
kelompok.
• Berapa penilaian (taksiran) harga tanah tiap
kelompok berdasarkan NJOP, nilai pasar dan
harga permintaan masyarakat.
Tujuan Penelitian
• Mengetahui jumlah dan profil setiap kelompok
obyek tanah yang terbentuk berdasarkan
variabel nilai tanah pada pengadaan tanah
untuk pembangunan jalan lintas utara di
Kabupaten Bekasi tahap II.
• Mengetahui harga tanah berdasarkan NJOP,
nilai pasar dan harga permintaan masyarakat
dari setiap kelompok yang terbentuk.
• Mengetahui taksiran harga tanah untuk tiap
kelompok berdasarkan NJOP, nilai pasar dan
harga permintaan.
Rancangan
Penelitian
Analisis Cluster
• Tujuan analisis cluster adalah untuk mengelompokkan
obyek-obyek persil tanah yang memiliki kesamaan.
• Analisis cluster yang digunakan adalah Hierarchial
Clustering Analysis (HCA). Dalam analisis ini proses
pengelompokkannya dilakukan secara bertahap. Dua
obyek yang memiliki jarak terdekat akan membentuk
cluster, selanjutnya obyek ketiga akan bergabung
dengan cluster tersebut atau membentuk kelompok
sendiri. Dalam metode ini dibentuk kontruksi hirarki
yang digambarkan dalam bentuk dendogram.
• Metoda clustering yang digunakan adalah nearest
neighbor methode dan pengukuran jarak dengan
euclidian distance
• Penetapan kelompok didasarkan pada jarak antar
obyek persil tanah sama dengan nol.
Analisis Nilai Pasar
• Tujuan analisis ini untuk mengetahui gambaran nilai
tukar yang mungkin disetujui, jika tanah ditawarkan di
pasar terbuka.
• Dalam mengestimasi nilai pasar digunakan “Metode
perbandingan penjualan (sales comparison)” dengan
cara pembandingan data pasar.
• Dalam metode ini, penilaian tanah dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan data harga
tanah yang sejenis (data pembanding). Data
pembanding yang diambil minimal 3 (tiga) data.
Selanjutnya dilakukan penyesuaian berdasarkan faktorfaktor pembanding. Rumusan yang digunakan adalah:
Nilai tanah = nilai data pembanding ± penyesuaian
Analisis Statistik Deskriptif
• Tujuan analisis ini untuk mendeskripsikan atau
menggambarkan data.
• Dalam analisis
dilakukan; perhitungan rata-rata
serta penyajian data melalui tabel dan grafik,
• Analisis ini untuk mengetahui rata-rata dari NJOP
dan harga permintaan masyarakat berdasarkan dari
data yang diperoleh.
• Analisis
juga
digunakan
untuk
mengetahui
perbandingan harga berdasarkan; NJOP, nilai pasar,
dan harga permintaan.
Gambaran Umum Wilayah Penelitian
• Wilayah penelitian terletak di Kabupaten Bekasi,
Propinsi Jawa Barat.
• Jalan lintas utara menghubungkan DKI Jakarta – Kab
Bekasi – Kab Karawang dengan panjang sekitar 21 Km
dan ROW 34 meter.
• Trase jalan berdasarkan pada Surat Keputusan
Penetapan
Lokasi
Nomor:
050.13/Kep25B/Bapeda/2005
• Perolehan tanah sampai saat ini sekitar 3,56 Km di
Desa Bunibakti dan Muarabakti, Kecamatan Babelan
• Pengadaan tanah tahap II berada di Desa Pantaihurip
dan Sukatenang sepanjang 2,5 Km yang dimulai dari
Km + 6.500 sampai + 9.000
Lokasi Studi
Lokasi Studi
Foto Lokasi
Peta Bidang Tanah
Bidang Tanah yang akan Dibebasakan
• Jumlah persil bidang tanah adalah sebanyak 115 persil tanah; 87
persil bidang tanah berada di Desa Pantaihurip dan 28 persil bidang
tanah berada di Desa Sukatenang.
• 14 persil tanah di Desa Pantaihurip dan 1 persil tanah di Desa
Sukatenang merupakan tanah negara yang penggunaannya
sebagai jalan, saluran air, tanggul dan bangunan sekolah. Jadi
terdapat 15 persil tanah berupa tanah negara.
• 100 persil tanah merupakan tanah masyarakat yang memiliki bukti
kepemilikan berupa girik dan AJB. Jumlah luas dari 100 persil tanah
ini adalah 75.483,94 m2.
• Dari 100 persil tanah dimiliki oleh 82 pemilik tanah, 65 pemilik
tinggal di sekitar lokasi sedangkan 27 pemilik lainnya berada di luar
lokasi.
• Bukti kepemilikan sebanyak 52 persil berupa girik (52%) dan 48
berupa akte jual beli (AJB).
• NJOP tanah berkisar antara Rp. 10.000,-- sampai dengan Rp.
48.000,--
Hierarchial Clustering Analysis
Profilisasi Cluster
Analisis Harga
berdasarkan
NJOP
Analisis Harga berdasarkan Nilai Pasar
Harga
berdasarkan
nilai pasar
Harga Permintaan
Harga NJOP, Nilai pasar dan Permintaan
Perbedaan Nilai Pasar terhadap NJOP
dan Harga Permintaan
Taksiran Harga Tanah
• NJOP di wilayah penelitian
sudah tidak menggambarkan
nilai pasar lagi, hal ini terlihat
dari selisih dan variasi NJOP
dengan nilai pasar.
• Adanya keinginan masyarakat
agar harga tanah di atas harga
pasar, hal ini terlihat dari
kenaikan
harga
tanah
berdasarkan permintaan.
• Berdasarkan hal di atas, harga
tanah berdasarkan nilai pasar
(indikasi terendah) dan nilai
pasar
ditambah
kenaikan
terendah sebesar Rp. 15.500,(indikasi tertinggi)
Pengelompokkan Persil Tanah
Bobot Cluster
Kesimpulan
• Dalam pengadaan tanah, jalan lintas utara Kab Bekasi tahap II,
terdapat 115 persil tanah yang akan terkena pembebasan. 100
persil tanah masyarakat dan 15 persil tanah negara. Dari 100 persil
tanah, berdasarkan variabel; lokasi, letak, kondisi fisik, surat tanah,
peruntukan, sarana dan prasarana, dengan menggunakan
hierarchial clustering analysis (HCA) menghasilkan 19 cluster.
• Harga tanah per m2 berdasarkan NJOP, berkisar Rp. 20.000,-- s/d
Rp. 48.000,-- yang diperoleh dari rata-rata NJOP dari setiap cluster.
Harga tanah per m2 berdasarkan nilai pasar berkisar Rp.34.000,-s/d Rp. 105.590,-- yang diperoleh dengan cara perbandingan data
transaksi. Sedangkan berdasarkan permintaan masyarakat berkisar
Rp. 55.000,-- s/d Rp. 150.000,--, yang diperoleh dari rata-rata
permintaan dari setiap cluster.
• Indikasi harga tanah terendah didasarkan pada nilai pasar,
mengingat NJOP sudah tidak menggambarkan harga pasar saat ini.
Sedangkan indikasi harga tanah tertinggi didasarkan pada nilai
pasar ditambah dengan kenaikan terkecil antara harga permintaan
terhadap nilai pasar.
Saran
• Penentuan jumlah kelompok didasarkan pada kesamaan
karakteristik fisik persil tanah menghasilkan jumlah cluster yang
banyak. Untuk memudahkan dalam taksiran harga tanah jumlah
kelompok seharusnya tidak terlalu banyak. Pada saat ini, belum
terdapat penelitian tentang jumlah kelompok yang tepat. Di sisi lain
penelitian tentang jarak antar obyek yang menggambarkan
kemiripan obyek persil tanah juga belum dilakukan.
• Data pembanding dalam melakukan analisis perbandingan data
penjualan (sales comparison) sebaiknya untuk setiap cluster
menggunakan data pembanding yang memiliki kesesuaian dengan
cluster. Dengan demikian dalam menentukan nilai pasar dari setiap
cluster tidak banyak perbedaan antara karakteristik cluster yang
dinilai dengan karakateristik tanah sebagai data pembanding
sehingga tidak perlu dilakukan banyak penyesuaian.
• Dalam melakukan penyesuain elemen-elemen data pembanding,
masih sulit didapat data-data yang valid serta belum terdapat
penelitian yang membahas tentang cara-cara penyesuaian elemen
pembanding dari setiap perbedaan antara elemen cluster yang
dinilai dengan elemen data pembanding. Dengan demikian
peneletian tentang cara penyesuaian perbandingan data penjualan
dan pendataan nilai penyesuaian masih sangat dibutuhkan.
TERIMA KASIH