sertipikat hak milik atas tanah sebagai

Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
BANK TANAH:
ANTARA CITA-CITA DAN UTOPIA
Oleh:
CUT LINA MUTIA
Dosen Fakultas Hukum Universitas Indonusa Esa Unggul
ABSTRAK
Tanah merupakan salah satu elemen penting dalam kehidupan manusia. Tidak
hanya berfungsi sebagai faktor ekonomis, tetapi tanah juga berperan sebagai
faktor produksi yang mendukung serta memungkinkan pemilik dan/atau pihak
yang menguasai tanah tersebut melakukan segala hal yang berhasilguna.Dalam kerangka tinjauan yang lebih luas lagi, kepemilikan atau
penguasaan atas tanah juga berhubungan dengan peningkatan strata sosial
seseorang dalam hubungannya dengan lalu-lintas kehidupan bermasyarakat.
Kedudukan tanah akan terlihat jelas sangat penting apabila melihat kondisi
geografis negara kita sebagai negara agraris. Sebagai negara agraris, jelas
tanah mempunyai kedudukan yang sangat fundamental. Melihat fungsi tanah
yang begitu penting, maka diperlukan sebuah perangkat peraturan yang jelas
dan tegas yang mengatur tentang tanah sehingga tidak terjadi kasus-kasus atau
sengketa mengenai tanah.
Key Words: Bank Tanah, Hukum Agraria
seseorang dalam hubungannya dengan
Pendahuluan
Tanah merupakan salah satu
elemen
penting
dalam
lalu-lintas kehidupan bermasyarakat.
kehidupan
Kedudukan tanah akan terlihat
manusia. Tidak hanya berfungsi sebagai
jelas sangat penting apabila melihat
faktor ekonomis, tetapi tanah juga
kondisi geografis negara kita sebagai
berperan sebagai faktor produksi yang
negara agraris. Sebagai negara agraris,
mendukung
jelas tanah mempunyai kedudukan yang
serta
memungkinkan
pemilik dan/atau pihak yang menguasai
tanah tersebut melakukan segala hal
yang berhasil-guna.
sangat fundamental.
Melihat
fungsi
tanah
yang
begitu penting, maka diperlukan sebuah
Dalam kerangka tinjauan yang
perangkat peraturan yang jelas dan tegas
luas
atau
yang mengatur tentang tanah sehingga
penguasaan atas tanah juga berhubungan
tidak terjadi kasus-kasus atau sengketa
dengan
mengenai tanah.
lebih
lagi,
kepemilikan
peningkatan
strata
sosial
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
109
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
Sejarah telah mencatat bahwa
hak atas sebagian tertentu permukaan
Republik ini telah mampu menghasilkan
bumi, yang berbatas, berdimensi dua
sebuah produk undang-undang yang
dengan ukuran panjang dan lebar.
mengatur tentang pokok-pokok agraria
Hak atas tanah ini memberikan
yang di dalamnya mengatur tentang
wewenang
untuk
mempergunakan
tanah.
sebagian tertentu permukaan bumi yang
Tanggal 24 September 1960
bersangkutan termasuk tubuh bumi yang
disahkan oleh Presiden Soekarno sebuah
ada di bawahnya dan air serta ruang
masterpiece,
yang ada di atasnya (lihat Pasal 1 ayat
yaitu
Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar
Pokok-Pokok
Agraria
(selanjutnya akan ditulis UUPA).
Pemberlakuan
(4) jo Pasal 4 ayat (2) UUPA)
Dengan
memperhatikan
konsepsi dan isi yang termuat dalam
UUPA
me-
UUPA,
khususnya
yang
berkaitan
rupakan sebuah perubahan dan/atau
dengan tanah, maka secara tegas dapat
reformasi yang fundamental terhadap
dinyatakan bahwa segala pengaturannya
segala bentuk peraturan di bidang
tersebut bertujuan untuk mewujudkan
agraria yang sebelumnya dibuat dan
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
diberlakukan oleh Pemerintah Kolonial
Namun demikian, apabila kita cermati
Belanda. Bahwa UUPA merupakan
fenomena mengenai segala hal yang
suatu perangkat hukum yang sesuai
berkaitan dengan tanah, yang terjadi
dengan kepentingan rakyat Indonesia
dalam prakteknya memunculkan suatu
seiring
ironi.
perkembangan
zaman
guna
mewujudkan apa yang digariskan dalam
amanat Pasal 33 UUD 1945.
Pengertian
Setiap kali berbicara mengenai
tanah,
agraria
dalam
maka
pemikiran
yang
kita
adalah
sekumpulan
masalah
luas, yaitu meliputi: bumi, air dan
diketemukan
kekayaan yang terkandung di dalamnya,
tanah, penyerobotan tanah, alih fungsi
bahkan meliputi juga ruang angkasa.
tanah pertanian yang masih produktif
Bumi
seolah
dalam
UUPA dipakai dalam arti yang sangat
Pengertian
yang
terbersit
solusinya.
tidak
dapat
Penggusuran
meliputi
menjadi lahan non-pertanian, jual beli
permukaan bumi yang disebut dengan
tanah oleh pihak yang tidak berhak,
tanah. Dengan demikian pengertian
sertifikat ganda dan/atau sertipikat aspal,
tanah secara yuridis adalah permukaan
pemusatan penguasaan tanah pada satu
bumi. Sedangkan hak atas tanah adalah
individu atau golongan tertentu, dll,
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
110
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
adalah beberapa contoh konkrit masalah
tanah
yang
sangat
akrab
dalam
kehidupan kita sehari-hari.
Semua
penulisa,
itu,
terjadi
Diskursus baru yang dikemukakan sebagai bagian dari usaha untuk
meminimalisasi
menurut
karena
hemat
terbatasnya
sengketa
pertanahan
atau persoalan keagrariaan di antaranya
adalah
konsep
pembaruan
agraria,
ketersediaan tanah sementara di sisi lain
wacana perubahan UUPA, pembentukan
kebutuhan akan tanah semakin me-
lembaga-lembaga
ningkat dari hari ke hari.
keagrariaan, seperti pembentukan bank
Kondisi ini semakin diperparah
yang
(Orde
keagrariaan.
yang
menitikberatkan
di
bidang
tanah dan/atau pembentukan pengadilan
dengan kebijakan pemerintah masa lalu
Baru)
baru
khusus
menangani
sengketa
kepada orientasi pembangunan dengan
Penulis sendiri lebih tertarik
pertumbuhan ekonomi sebagai tolak
untuk mencoba menganalisa konsep
ukurnya
kenyataannya
bank tanah sebagai suatu jalan keluar
kepentingan
atas persoalan pertanahan yang terjadi
yang
cenderung
pada
mengabaikan
rakyat banyak.
selama ini. Karena lembaga bank tanah
Kebijakan tersebut merupakan
sampai dengan saat ini belum terbentuk,
kebijakan yang sangat kapitalistik yang
maka metode penulisan yang digunakan
semata-mata memberikan kesempatan
adalah
bagi
untuk
pendekatan normatif dengan data utama
sesuai
adalah
para
pemilik
mengeksploitasi
modal
tanah
kepentingan para penguasa yang ber-
pustaka
(data
Dalam hal ini, penulis mencoba
mengenai
menganalisa konsep bank tanah secara
konflik tanah seperti tersebut di atas dan
teoritis dan dengan memperhatikan pula
dalam
konsep
kaitannya
singkat
bahan-bahan
metode
sekunder).
kolaborasi dengan para pemilik modal.
Deskripsi
menggunakan
dengan
angin
bank
tanah
yang
perubahan yang dalam beberapa tahun
diberlakukan di beberapa negara
terakhir berhembus di Republik ini,
tertentu.
sudah
banyak memunculkan wacana-wacana
baru dari kalangan intelektual dengan
Pembahasan
berbagai latar belakang sebagai bentuk
Pasal 1 angka (2) Undang-
kepedulian atas persoalan pertanahan
Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang
maupun persoalan keagrariaan pada
Undang-Undang Perbankan menyatakan
umumnya.
bahwa:
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
111
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
“Bank
adalah
menghimpun
dalam
badan
dana
usaha
dari
bentuk
yang
masyarakat
simpanan
mengarahkan penggunaan tanah dan
mempengaruhi (mengatur) harga tanah.
dan
Pengertian bank tanah umum
masyarakat
(general land banking) adalah kegiatan-
dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-
kegiatan yang dilakukan oleh badan
bentuk
rangka
pemerintah
rakyat
penyediaan, pematangan dan penyaluran
menyalurkannya
kepada
lainnya
meningkatkan
dalam
taraf
hidup
banyak.”
untuk
menyelenggarakan
tanah untuk semua jenis penggunaan
Secara
sederhana
pengertian
tanah publik maupun privat tanpa
harfiah bank sebagaimana dimaksud
ditentukan
dalam Undang-Undang Perbankan dapat
penggunaannya dengan tujuan untuk
juga diterapkan dalam pengertian bank
mengawasi pola perkembangan daerah
pada bank tanah, hanya saja yang
perkotaan dan/atau memperoleh capital
menjadi
gains dari nilai lebih sebagai akibat
obyek
utamanya
bukan
terlebih
berbentuk uang, melainkan berbentuk
investasi
tanah.
penggunaan tanah, termasuk mengenai
Pada dasarnya bank tanah atau
land banking merupakan lembaga yang
menampung
khusus
mengenai
yang
diredistribusikan
akan
kepentingan
umum.
lokasi,
dan/atau
jenis
mengatur
dan
skala
pengertian
bank
pengembangannya.
tanah-tanah
nantinya
untuk
waktu,
publik
dahulu
Sedangkan
tanah khusus (project land banking)
adalah
setiap
kegiatan
meliputi
penyediaan tanah untuk pembaharuan
Prof. Maria S.W. Sumardjono
menyatakan
bahwa
bank
daerah
perkotaan,
pengembangan
tanah
industri, pembangunan perumahan dan
merupakan setiap kegiatan pemerintah
pembangunan berbagai fasilitas umum
untuk menyediakan tanah yang akan
(dikenal dengan istilah advance land
dialokasikan
acquisition).
penggunaannya
di
kemudian hari. Berdasarkan fungsinya,
Mencermati
pengertian
bank
maka bank tanah dibagi dalam 2 (dua)
tanah sebagaimana yang dikemukakan
kategori
umum
oleh Prof. Maria tersebut di atas, maka
(general land banking) dan bank tanah
pemerintah memegang faktor dominan
khusus (project land banking) yang
dalam realisasi pembentukan bank tanah
semuanya itu secara umum bertujuan
secara
yaitu
bank
tanah
konkrit.
Bahkan
menurut
Soedjarwo Soeromihardjo, bank tanah
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
112
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
merupakan suatu lembaga atau Badan
Menjadi
pokok
Usaha Milik Negara (BUMN) yang
selanjutnya
pembentukannya berdasarkan Peraturan
pertanyaan mengenai tanah apa yang
Pemerintah.
akan menjadi obyek pengaturan dan/atau
Sebagai
institusi
yang
me-
rupakan organisasi kekuasaan seluruh
menjalankan
suatu
roda
menjawab
penguasaan dalam ruang lingkup bank
tanah?
rakyat dan menerima mandat dari rakyat
untuk
adalah
analisa
Dalam hemat penulis, untuk
menjawab pertanyaan ini, maka terlebih
pemerintahan, maka negara melalui
dahulu
aparatur pemerintahannya mempunyai
mencermati jenis-jenis hak atas tanah
kewajiban untuk melakukan segala hal
yang diatur dalam UUPA. Dengan
yang bertujuan untuk mewujudkan tata
memperhatikan hak-hak atas tanah yang
susunan kehidupan masyarakat yang adil
diatur dan diakui keberadaannya oleh
dan makmur yang salah satunya adalah
undang-undang, maka akan terdapat
dengan melakukan pengaturan yang baik
kejelasan dan/atau kepastian mengenai
dan benar terhadap tanah sebagai salah
tanah-tanah mana yang akan masuk atau
satu elemen yang sangat vital bagi
tidak akan masuk dalam pengaturan
kehidupan masyarakat.
ruang lingkup bank tanah.
Dengan
harus
melihat
atau
maka
Selain itu, dengan mengetahui
pemerintah mempunyai kewajiban untuk
hak-hak atas tanah, maka kita akan
berusaha membentuk lembaga bank
memahami
tanah yang berfungsi untuk mengatur
memberikan perlindungan kepada setiap
seluruh penyediaan tanah, baik untuk
hak atas tanah yang bersangkutan
kepentingan
sehingga
untuk
demikian,
kita
pembangunan
mematangkan
maupun
tanah
sejauh
setiap
mana
subyek
hukum
hukum
atau
mempunyai alas hak yang jelas sampai
menguasainya yang tujuannya adalah
sejauh mana mempertahankan hak atas
untuk menikmati nilai tambah yang
tanah yang dimilikinya.
tumbuh dan berkembang sebagai akibat
Secara sistematis hak-hak atas
pengaturan dan/atau pengelolaan tanah
tanah yang diatur dalam UUPA adalah
tersebut untuk nanti pada waktunya
sebagai berikut:
disalurkan
kembali
sesuai
dengan
ketentuan yang diamanatkan oleh Pasal
1. Hak
Bangsa
Indonesia
atas
tanah;
33 UUD 1945 jo pasal-pasal yang
2. Hak Menguasai Negara;
terangkum dalam UUPA.
3. Hak-Hak Perorangan atas tanah.
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
113
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
Pembahasan
selanjutnya,
penulis lebih memfokuskan kepada hakhak
perorangan
yang
Perkebunan serta instansi lain yang
memungkinkan.
kemungkinan
Setelah
hasil
menjadi obyek bank tanah. Hak-hak
diketahui,
perorangan
sorotan
mempunyai dasar untuk menetapkan
penulis karena lebih memungkinkan
status tanah yang akan dikategorikan
terjadinya
saat
sebagai obyek yang termasuk dalam
dikategorikan sebagai obyek bank tanah
ruang lingkup bank tanah. Dalam hal ini
bila dibandingkan dengan hak atas tanah
misalnya adalah:
lebih
menjadi
konflik
pada
yang dikuasai oleh negara.
secara
pemerintah
akan
1. Tanah Negara;
Hak-hak perorangan yang dapat
dimiliki
maka
inventarisasi
individual
2. Tanah-Tanah HGU, HGB, Hak
dengan
Pakai, dan Hak Sewa yang tidak
berbagai persyaratannya sebagaimana
diperpanjang
atau
diatur dalam UUPA adalah sebagai
diperbaharui kembali.
berikut:
Hal
terpenting
yang
harus
1. Hak Milik;
dilakukan
pemerintah
dalam
2. Hak Guna Usaha;
melakukan penentuan status
adalah
3. Hak Guna Bangunan;
bahwa
4. Hak Pakai;
dilakukan secara seksama dan harus
5. Hak Sewa.
menghindari pendekatan secara represif
Dengan
memperhatikan
oleh
tidak
penentuan
yang
status
menunjukkan
kesewenang-
pengertian, fungsi dan tujuan bank
wenangan sebagai penguasa.
tanah, maka yang selanjutnya harus
Pendekatan
dilakukan
oleh
secara
persuasif
adalah
dengan selalu memperhatikan hak-hak
persediaan
setiap subyek hukum yang mempunyai
tanah yang ada di seluruh wilayah
hubungan hukum denagn suatu hak atas
Negara Kesatuan Republik Indonesia.
tanah harus dikedepankan.
melakukan
pemerintah
tersebut
inventarisasi
Inventarisasi
ini
harus
Dalam hal penentuan status hak
melibatkan instansi-instansi terkait yang
milik
selama
dengan
pemerintah harus lebih berhati-hati lagi
tanah,
karena biar bagaimanapun juga hak
misalnya: Badan Pertanahan Nasional,
milik merupakan hak turun temurun,
Notaris/PPAT dan juga instansi lain
terkuat
seperti:
dipunyai
ini
pengurusan
berhubungan
atau
pengaturan
Departemen
Pertanian
dan
menjadi
dan
obyek
terpenuh
orang atas
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
bank
yang
tanah,
dapat
tanah dengan
114
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
mengingat ketentuan Pasal 6 UUPA.
oleh pemerintah. Selain itu juga, hal lain
Kesediaan dan/atau kerelaan pemilik
yang dapat dilakukan adalah penertiban
harus benar-benar dihargai. Yang harus
terhadap tanah-tanah absentee, sehingga
diperhatikan oleh pemerintah adalah
dengan
bahwa
para
penumpulan penguasaan tanah oleh
pemilik tanah yang bersifat individual
individu atau golongan tertentu dan juga
atau pribadi tersebut memahami bahwa
dapat dihindari indikasi menjadikan
di dalam haknya tersebut terkandung
tanah
unsur
investasi. Apabila hal ini diterapkan
sejauhmana
kesadaran
kebersamaan
atau
ke-
masyarakatan.
demikian
dapat
semata-mata
dihindari
sebagai
obyek
maka akan terasa sekali sebuah manfaat
Harus diberi kesadaran bahwa
hak atas tanah apapun yang ada pada
dari lembaga yang bernama bank tanah
itu.
seseorang tidaklah dapat dibenarkan
Berdasarkan uraian yang penulis
bahwa tanahnya itu akan dipergunakan
kemukakan diatas, maka secara teoritis
(atau tidak dipergunakan) semata-mata
bank
untuk kepentingan pribadinya, apalagi
menyelesaikan
kalau hal itu menimbulkan kerugian
yang banyak terjadi dalam kehidupan
bagi masyarakat.
masyarakat sehari-hari atau dengan kata
Penggunaan
dapat
berperan
sengketa
untuk
pertanahan
harus
lain pembentukan bank tanah dapat
disesuaikan dengan keadaannya dan
meminimalisasikan sengketa tanah yang
sifat
terjadi .
daripada
bermanfaat
tanah
tanah
haknya
bagi
sehingga
kesejahteraan
pe-
Selanjutnya
adalah
kembali
miliknya dan bermanfaat pula bagi
kepada political will dari para pemegang
masyarakat
kebijakan
demikian
dan
negara.
tidak
seseorang
berarti
akan
Meskipun
kepentingan
terdesak
di
mengkonkritkan
negara
ini
untuk
pembentukan
bank
karena
tanah, setidaknya wacana pembentukan
bagaimanapun juga UUPA memberikan
bank tanah ini harus dijadikan bahan
perlindungan
pertimbangan
dengan
tetap
mem-
perhatikan kepentingan perseorangan.
Penentuan
pemikiran yang komprehensif untuk
kemudian dicoba diterapkan. Karena
menjadi kategori obyek bank tanah akan
bagaimanapun pemerintahan yang baik
menjadi
adalah
efektif
hak
dilandasi
milik
lebih
status
dengan
lagi
apabila
pemerintahan
yang
selalu
Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun
memikirkan nasib rakyat yang telah
1960
memberikan mandat kepadanya dan
benar-benar
diimplementasikan
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
115
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
apabila
pemerintah
benar-benar
spekulasi tanah, sehingga dikenakan
membentuk bank tanah, maka asas
pajak yang sangat tinggi.
keterbukaan dan kemudahan akses bagi
3. Belanda
setiap masyarakat untuk mengetahui
Praktek
segala hal yang mengenai bank tanah
Belanda
harus dibuka lebar-lebar.
kegiatan bank tanah yang bersifat
Sebagai bahan perbandingan,
bank
tanah
lebih
di
negara
condong
pada
umum, yaitu bahwa pemerintah
berikut ini penulis paparkan secara
melakukan
kegiatan-kegiatan
singkat mengenai konsep bank tanah
menyelenggarakan
yang telah diterapkan di berbagai negara
pematangan dan penyaluran tanah
dengan mengutip dari makalah Bapak
publik dan tanah privat dengan
Soedjarwo Soeromohardjo.
ditentukan
1. Guatemala
penggunaannya.
penyediaan,
lebih
dahulu
Pengelolaan bank tanah di negara ini
Gambaran singkat penerapan
dilakukan dengan cara negara atau
bank tanah diberbagai negara tersebut
pemerintah memberikan keringanan
dapat dijadikan acuan oleh pemerintah
pajak kepada setiap pemilik tanah
Indonesia
yang
menerapkan konsep bank tanah ini.
menjual
tanahnya
kepada
dalam
rangka
mencoba
negara, sedangkan apabila tidak
menjual kepada negara maka akan
dikenakan
pajak
yang
Penutup
tinggi.
Sebagai penutup, secara singkat
Selanjutnya pemerintah mengatur
penulis ingin mengemukakan bahwa
mengenai
dengan
pengelolaan
tanah
tersebut.
memperhatikan
pengertian,
fungsi dan tujuan sebuah bank tanah
dalam kaitannya dengan sengketa tanah
2. Jepang
yang
Pemerintah
Jepang
menentukan
seolah
telah
inheren
dalam
kehidupan masyarakat Indonesia, maka
suatu kebijakan bahwa orang yang
pemberlakuan
membeli
dijadikan alternatif solusi atas sengketa
tanah
dan
kemudian
menjual kembali tanah itu dalam
tersebut
dikategorikan
dibeli,
sebagai
maka
kegiatan
tanah
dapat
tanah.
waktu kurang dari 10 tahun sejak
tanah
bank
Terbatasnya ketersediaan tanah
dan
pemerataan
setidaknya
pendistribusiannya
dapat
dilakukan
pengaturannya oleh lembaga bank tanah
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
116
Cut Lina Mutia – Bank Tanah: Antara Cita-Cita Dan Utopia
yang
dalam
operasionalnya
nanti
mengutamakan asas keterbukaan yang
dapat dipertanggungjawabkan. Dengan
demikian, dalam kerangka pemikiran
yang dilandasi rasa optimisme, setiap
masyarakat
akan
memperoleh
kemudahan akses untuk memiliki tanah
yang akan digunakan sebagai asset
untuk menjalani kehidupannya.
DAFTAR PUSTAKA
Boedi
Harsono,
Hukum
Agraria
Indonesia, (Jakarta: Djambatan,
1999), hal.18
Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan
Pertanahan Antara Regulasi &
Implementasi,
(Jakarta:
Kompas, 2000) hal.8
Soedjarwo
Soeromihardjo,
Pokok
“Pokok-
Pikiran
Konsep
Implementasi Bank Tanah Di
Indonesia,”
Makalah
disampaikan
dalam
pada
rangka
yang
seminar
memperingati
HUT UUPA ke-33 di Jakarta
pada
tanggal
28 September
1993.
Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun
1960
merupakan
Undang-
Undang Land Reform Indonesia
yang
mengatur
penetapan
batas
mengenai
maksimum
kepemilikan tanah.
Lex Jurnalica /Vol. 1 /No.2 /April 2004
117