1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Tanah mempunyai nilai

BAB I
PENGANTAR
1.1
Latar Belakang
Tanah mempunyai nilai karena memberikan kegunaan potensial seperti
perumahan, fasilitas rekreasi, pertanian, jalur atau rute transportasi. Kegunaan
dasar dari tanah diikuti oleh beberapa faktor-faktor prinsip yang mempengaruhi
kegunaan potensial dari tanah. Faktor-faktor prinsip tersebut harus diperhatikan
dalam melakukan penilaian suatu bidang tanah (Appraisal Institute, 2008: 331).
Nilai pasar suatu properti atau aset lebih mencerminkan kegunaannya
menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni (Standar Penilaian
Indonesia, KPUP 4.9, 2013). Nilai tanah merupakan suatu pengukuran nilai yang
didasarkan pada kemampuan tanah tersebut secara ekonomis dalam hubungannya
dengan produktifitas dan strategi ekonominya (Omar dan Ismail, 1992: 25). Nilai
tanah terbentuk dari komponen langsung yang bersumber dari „kemampuan‟ tanah
tersebut secara ekonomis yang berhubungan dengan faktor produktifitas.
Faktor lokasi dalam perkembangannya menjadi faktor yang dominan
dalam mempengaruhi nilai tanah. Faktor lokasilah yang dominan pula dalam
menentukan kegunaan atau faktor produktifitas dari tanah tersebut. Variabel
utama yang menentukan nilai tanah adalah kaitan dengan lokasi yang memiliki
aksesbilitas atau jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi (Levy,
1985: 63). Faktor terpenting dari lokasi yang menentukan nilai tanah adalah
seberapa mudah sebuah properti (termasuk tanah/real properti) tersebut dapat
dijangkau (Hidayati dan Harjanto, 2003: 5). Properti di kawasan pusat perkotaan
1
2
relatif lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan kawasan yang berada di luar
kawasan perkotaan karena kemudahan aksesibilitas, sistem transportasi dan
perhubungan. Perkembangan infrastruktur dan sarana prasarana yang lebih baik
yang mengikuti perkembangan kawasan pusat perkotaan juga mempengaruhi nilai
tanah di kawasan tersebut.
Bali merupakan tujuan utama wisatawan, baik wisatawan domestik
maupun mancanegara. Meskipun sempat mengalami penurunan semenjak
peristiwa Bom Bali 1 dan 2, namun daya tarik pulau dewata ini seakan terus
memikat siapapun yang ingin menikmati hari-hari liburnya. Seiring berlalunya
waktu, pulau ini kembali dipadati wisatawan. Sejalan dengan hal tersebut, banyak
penginapan dibangun untuk melayani berbagai macam lapisan wisatawan yang
datang ke Pulau Bali. Pembangunan dimulai dari hotel-hotel berbintang,
condominium,
guest
house,
sampai
dengan
penginapan-penginapan
kecil/sederhana. Sarana prasarana akomodasi penunjang pariwisata terus tumbuh
berkembang mengikuti perkembangan kedatangan wisatawan.
Pulau Bali merupakan pusat pariwisata di Indonesia sehingga pusat
kegiatan ekonomi di Bali adalah pusat pengembangan pariwisata di pulau
tersebut. Terdapat beberapa daerah yang berkembang dalam industri pariwisata di
Pulau Bali yaitu Kuta, Nusa Dua, Sanur, Tanjung Benoa, Seminyak, Jimbaran,
Ubud dan sebagainya.
Pembangunan industri pariwisata menurut Canadian Enviromental
Assessment Review (CEARC, 2012) meliputi aspek-aspek: kependudukan, berupa
imigrasi ke daerah yang berkembang, ekonomi, dengan meningkatnya kegiatan
3
ekonomi yang berdampak pada kenaikan PDRB (Produk Domestik Regional
Bruto), budaya; sumber daya alam dan peningkatan fasilitas.
Aspek perkembangan kawasan wisata daerah industri pariwisata yang
pertama adalah peningkatan infrastruktur dan kemudahan akses (CEARC, 2012).
Kawasan Kuta, Nusa Dua, Sanur dan sebagainya adalah merupakan “Zona Nilai
Tanah” pusat kegiatan perekonomian di Pulau Bali. Kemudahan aksesibilitas pada
properti di kawasan pengembangan pariwisata yang meliputi tersedianya
infrastruktur, seperti sarana transportasi, jalan, jembatan, akomodasi, bandara, dan
sebagainya akan menaikkan nilai tanah di kawasan-kawasan tersebut. Nilai tanah
di suatu kawasan akan terpengaruh oleh perkembangannya, baik menjadi pusat
kota (Central Business District) atau menjadi pusat kegiatan ekonomi/kawasan
wisata utama (Levy, 1985: 63).
Jarak terhadap kawasan wisata (Kuta, Nusa Dua, Sanur, dan sebagainya)
akan mempengaruhi nilai tanah. Nilai tanah di kawasan pusat pengembangan
kawasan wisata tersebut akan menunjukkan nilai yang relatif lebih tinggi
dibandingkan dengan kawasan yang berada di luar kawasan pengembangan
pariwisata. Hal tersebut terjadi karena terdapat kemudahan aksesibilitas, sistem
transportasi, akomodasi dan perhubungan yang berkembang seiring dengan
pengembangan kawasan wisata.
Pengaruh pengembangan pariwisata yang kedua adalah ekonomi (CEARC,
2012). Kegiatan ekonomi yang meningkat akan berdampak pada kenaikan PDRB
(Produk Domestik Regional Bruto). Data Provinsi Bali menunjukkan bahwa
sektor pariwisata khususnya sektor perhotelan dan restoran (PHR) merupakan
4
penyumbang terbesar Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Provinsi, yaitu
32 persen dari PDRB tahun 2012.
Nilai tanah merupakan suatu pengukuran yang didasarkan pada
kemampuan tanah tersebut secara ekonomis dalam hubungannya dengan
produktifitas (Omar dan Ismail, 1992: 25). Penambahan jumlah pasokan kamar
dan tingkat hunian hotel adalah suatu indikator produktifitas ekonomi yang lazim
digunakan dalam industri pariwisata dan hotel (Neely dan Adams, 2000: 33).
Suatu titik pusat pengembangan kawasan pariwisata ditunjukkan oleh faktor
“produktifitas” tanah dari kawasan pariwisata tersebut. Faktor produktifitas tanah
di kawasan pengembangan pariwisata digambarkan dengan penambahan jumlah
pasokan kamar dan tingkat hunian hotel. Semakin produktif atau semakin tinggi
penambahan jumlah pasokan kamar dan tingkat hunian hotel maka permintaan
akan tanah/lahan di daerah pengembangan pariwisata tersebut akan semakin tinggi
dan nilai tanah di kawasan tersebut juga akan semakin tinggi.
Tanah mempunyai
nilai
karena memberikan kegunaan potensial
(Appraisal Institute, 2008: 331). Penambahan jumlah pasokan kamar dan
tingginya tingkat hunian hotel merupakan gambaran kegunaan potensial tanah di
kawasan pariwisata. Prinsip nilai tanah adalah antisipasi, perubahan, penawaran
dan permintaan, subsitusi dan keseimbangan. Antisipasi di sini mengandung
pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan
diterima pada masa yang akan datang (Hidayati dan Harjanto, 2003: 103).
Kegunaan potensial dan harapan keuntungan di masa mendatang yang tinggi akan
menambah permintaan akan tanah di kawasan tersebut. Permintaan yang lebih
5
tinggi tersebut menyebabkan nilai tanah di kawasan sentra tersebut akan
menunjukkan nilai yang relatif lebih tinggi. Penambahan pasokan kamar hotel dan
tingkat hunian hotel merupakan indikator dari kegunaan potensial atau adanya
harapan keuntungan dari industri pariwisata dan hotel (PHR) di kawasan
pengembangan wisata.
Pengaruh pengembangan pengembangan pariwisata yang ketiga adalah
peningkatan fasilitas (CEARC, 2012). Daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua
hal yaitu aksesibilitas/accessibility dan lingkungan/neighbourhood (Lust, 1997:
26). Peningkatan fasilitas lingkungan kawasan (neighbourhood) yang semakin
baik, akan meningkatkan produktifitas lahan tersebut sebagai suatu kawasan.
Peningkatan fasilitas lingkungan kawasan juga meningkatkan daya tarik kawasan
tersebut, sehingga akan menaikan nilai tanah di kawasan tersebut.
Penelitian tentang pengaruh pengembangan kawasan wisata dengan
menggunakan variabel-variabel: jarak terhadap kawasan wisata, penambahan
jumlah pasokan kamar, tingkat hunian hotel dan kelengkapan fasilitas terhadap
nilai tanah di kawasan wisata di Pulau Bali yang merupakan kawasan wisata
utama di Indonesia, tentu saja, merupakan hal yang menarik. Penulis akan
mengetengahkan permasalahan pengaruh pengembangan kawasan wisata terhadap
nilai pasar tanah di Pulau Bali.
Berdasarkan latar belakang permasalahan di atas maka masalah dalam
penelitian adalah: bagaimana pengaruh pengembangan kawasan wisata terhadap
nilai pasar tanah di Pulau Bali? Penelitian tentang pengaruh jarak terhadap
kawasan wisata, penambahan jumlah pasokan kamar di kawasan wisata, tingkat
6
hunian hotel di kawasan wisata serta kelengkapan fasilitas kawasan terhadap nilai
pasar tanah di Pulau Bali ini menggunakan analisis regresi berganda dan analisis
uji statistik.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian dan tulisan terdahulu yang sejenis, beberapa di antaranya dapat
dilihat pada tabel sebagai berikut:
Tabel 1.1 Penelitian Sebelumnya
Penelitian
Metode
Hasil/ Kesimpulan
Cooper, Charlie dkk (2012), Analisa Regresi
The Impact of Tourism on
Resedensial Experience in
Central eastern Europe: The
Development of a New
Legitimation Crisis in Chech
Republic.
Turisme membawa dampak
terhadap perkembangan perumahan di Republik Chech.
Druvic, Ivo, dkk (2007), Analisa Regresi
Tourism, Welfare and Real
Estate Market in Smal Open
Economy, The Case of
Croatia.
Pertumbuhan pasar real estat
di Kroasia dipengaruhi oleh
pertumbuhan sektor pariwisata
(tourism).
Anonymous (2007), Research Analisa Regresi
Market; Russia’s Tourism
Sector Set to Converge and
Be Driven by Leisure
Oriented
Real
Estate
Development.
Terdapat hubungan antara
perkembangan turisme dan
perkembangan real estate di
Rusia.
Seiler, Michael, dkk (2001), Analisa Regresi
The Impact of World Class
Great Lakes Water Views On
Residential Property Values.
Daya tarik pemandangan di
Danau Erie mempengaruhi
nilai properti di daerah
tersebut.
7
Penelitian
Metode
Hasil
Aulia (2003), menulis tentang Analisa Regresi
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah Kajian
Nilai Tanah Lingkungan
Kampus dan di Sekitar
Lingkungan.
Jarak tanah ke kampus
mempengaruhi Nilai tanah di
lingkungan kampus dan di
sekitar lingkungan kampus.
Sapaat, Imam (2010), Perihal Analisa Regresi
pengaruh
pembangunan
Garuda
Wisnu
Kencana
(GWK)
Cultural
Park
terhadap nilai tanah di
sekitarnya.
Terdapat hubungan antara
pembangunan Garuda Wisnu
Kencana dan nilai tanah di
sekitarnya.
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya mencakup ruang
lingkup, waktu pengamatan, data, variabel-variabel yang digunakan serta model
dasar dalam penelitian ini. Ruang lingkup penelitian ini ialah di Pulau Bali, waktu
pengamatan tahun 2013, data yang digunakan ialah data sekunder serta data
primer. Data sekunder meliputi nilai tanah, jarak terhadap kawasan wisata,
penambahan pasokan kamar dan tingkat hunian hotel. Data primer berupa
pengamatan dan eksplorasi data di lapangan. Variabel yang digunakan dalam
penelitian ini adalah nilai (“Nilai Pasar”) tanah, jarak dengan kawasan wisata,
penambahan jumlah pasokan kamar, tingkat hunian hotel dan kelengkapan
fasilitas.
Variabel jarak dipilih karena jarak atau lokasi merupakan variabel dasar
yang mempengaruhi nilai pasar suatu properti. Jarak merupakan salah satu
indikator kemudahan aksesibilitas terhadap kawasan wisata yang merupakan
faktor fundamental yang mempengaruhi suatu nilai properti (Levy, 1985: 63).
8
Variabel jumlah penambahan pasokan kamar dan tingkat hunian hotel dipilih
karena variabel tersebut merupakan indikator utama dalam perhitungan
produktifitas ekonomi pada sektor industri hotel dan pariwisata (Nelly dan
Adams, 2000:33). Variabel fasilitas dipilih karena fasilitas merupakan salah satu
aspek
utama
dalam
mengukur
pembangunan
industri
pariwisata
(CEARC/Canadian Eviromental Assesment Review, 2012)
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Cooper dan Morpeth (2012)
adalah pada variabel-variabel yang dipergunakan yaitu: jumlah turis, jumlah
pengembangan perumahan. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Druzic,
Cavrak dan Tica
(2007), adalah pada titik fokus masalah penelitian yaitu
pertumbuhan pasar real estat di Kroasia dengan mengamati pertumbuhan tingkat
sewa dan tingkat harga real estat baik pada pasar primer mau pun pasar sekunder.
Perbedaan penelitian ini dengan riset pemasaran (Anonymous, 2007) adalah
variabel-variabelnya yaitu: jumlah turis, jumlah pengembangan real estat, nilai
real estat dengan hasil terdapat hubungan yang antara perkembangan turisme dan
perkembangan real estat di Rusia. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian
Seiler et. al. (2001), adalah jenis lokasi penelitian yaitu sekitar Danau Erie,
Amerika Serikat serta variabel-variabel yang digunakan: jumlah kamar, jumlah
kamar mandi, tahun dibangun dan luas tanah. Perbedaan penelitian ini dengan
Aulia (2003), adalah lokasi penelitian yaitu Yogyakarta serta variabel-variabel
yang diteliti meliputi: luas tanah, jarak tanah ke jalan raya, jarak tanah ke kampus
terdekat, jarak tanah ke terminal, kepadatan penduduk, bentuk tanah, lebar jalan,
dan kontur tanah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Supaat (2010) adalah
9
variabel-variabel yang digunakan: jarak ke jalan raya, jarak ke CBD, dummy
lokasi, yaitu kedekatan dengan GWK Cultural Park dan dummy waktu, yaitu
sebelum dan seseudah GWK dibangun.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan penelitian adalah untuk menganalisis pengaruh pengembangan
kawasan wisata terhadap Nilai Pasar tanah di Pulau Bali. Penelitian ini diharapkan
dapat memberikan manfaat:
1.
menambah wawasan keilmuan, baik untuk ilmu ekonomi, yaitu mengetahui
pengaruh faktor-faktor ekonomi terhadap nilai tanah/nilai properti, maupun
dalam pelaksanaan praktek penugasan penilaian, penilaian tanah pada
khususnya dan penilaian properti pada umumnya,
2.
digunakan sebagai bahan masukan bagi Pemerintah Daerah Provinsi Bali dan
pemerintah daerah pada umumnya mengenai dampak pengembangan suatu
kawasan dan hubungannya dengan perkembangan industri unggulan di daerah
tersebut (untuk Provinsi Bali adalah industri pariwisata) terhadap nilai tanah
di kawasan tersebut.
1.4 Sitematika Penelitian
Sistematika penulisan tesis ini disusun menjadi 4 (empat) bagian utama.
Gambaran secara umum isi tulisan dari masing-masing bab secara rinci adalah
sebagai berikut. Bab I. Pengantar, bab ini menguraikan latar belakang, keaslian
penelitian, tujuan dan manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II.
Tinjauan Pustaka, bab ini mencakup tinjauan pustaka, landasan teori, hipotesis
10
dan Metoda Penelitian. Bab III. Hasil Penelitian dan Pembahasan, bab ini
mengetengahkan cara penelitian, data yang dipergunakan, penentuan model,
definisi operasional variabel, hubungan antar variabel, hasil penelitian yang
mencakup penentuan model, analisa regresi berganda, uji kriteria statistik, uji
asumsi klasik, uji kriteria ekonomika, dan pembahasan. Bab IV. Kesimpulan dan
Saran, bab ini berisi kesimpulan dari penelitian ini dan saran.