BAB I PENDAHULUAN 1. 1 Latar Belakang Masalah Suatu aktivitas

BAB I
PENDAHULUAN
1. 1 Latar Belakang Masalah
Suatu aktivitas akan memberikan pengaruh terhadap kawasan di sekitarnya,
salah satu hasil dari pengaruh tersebut adalah perubahan pada harga lahan. Aktivitas
pendidikan, misalnya, memungkinkan perubahan harga lahan melalui beberapa cara.
Pertama, kegiatan tersebut meningkatkan kualitas lingkungan, seperti pembangunan
infrastruktur dan perbaikan kondisi fisik kawasan. Kedua, adanya kegiatan pendidikan
menimbulkan kegiatan ikutan lainnya dalam bentuk forward linkages (Drejer, 2003).
Pada hal yang kedua, peningkatan intensitas aktivitas akan meningkatkan pula
kebutuhan terhadap lahan. Contohnya, aktivitas pendidikan pada suatu kawasan
menimbulkan kegiatan ikutan yang sifatnya mendukung dan melengkapi, seperti:
rumah sewa, rumah makan mahasiswa, dan tempat fotokopi.
Beberapa penelitian mendukung pernyataan di atas. Calder dan Greenstein
(2001) memperlihatkan bahwa universitas akan selalu terlibat dalam perkembangan
kawasan dimana berada dengan alasan faktor perawatan fisik dan pemasaran aktivitas
pendidikan tersebut. Hal ini yang memunculkan suatu keterkaitan antara
pembangunan fasilitas pendidikan dengan peningkatan harga lahan, meskipun dalam
studi yang dikerjakan keduanya dinyatakan secara implisit. Dengan munculnya
aktivitas pendidikan, perbaikan kualitas lingkungan pada akhirnya meningkatkan
harga lahan di kawasan tersebut.
Sementara itu, penelitian yang dikerjakan oleh Sherry (2005) lebih eksplisit
memperlihatkan keterkaitan antara keberadaan fasilitas pendidikan terhadap
munculnya kegiatan lain. Sherry menunjukkan bahwa keberadaan universitas atau
perguruan tinggi di Amerika Serikat memberikan dampak yang signifikan terhadap
pembangunan tempat tinggal oleh para real estate developer. Dalam penelitian
tersebut ditemukan suatu pola antara perguruan tinggi dengan lokasinya yang terletak
suburban, sehingga memberikan penekanan pemenuhan kebutuhan terhadap tempat
tinggal, atau rumah dan kamar sewa yang sangat penting bagi mahasiswa, pengajar,
dan karyawan yang bekerja di sana.
1
Namun demikian kedua penelitian tersebut kurang memberikan penekanan
terhadap pengaruh keberadaan perguruan tinggi terhadap harga lahan. Calder dan
Greenstein (2001) telah memperlihatkan pengaruh aktivitas pendidikan terhadap suatu
kawasan. Sherry pun memperlihatkan adanya keterkaitan dalam bentuk linkages
antara aktivitas pendidikan dengan aktivitas lainnya. Kedua penelitian tersebut
sebenarnya memberikan landasan bagi penelitian lanjutan untuk menemukan adanya
pola hubungan antara aktivitas pendidikan dengan perubahan harga lahan, yang
selama ini sangat jarang dilakukan, terutama di Indonesia.
Beberapa penelitian mengenai aktivitas pendidikan di Indonesia lebih
membahas mengenai pengaruh fasilitas pendidikan terhadap ekonomi lokal, misalnya
penelitian oleh Mardiata (2001). Dalam studi yang dilakukan terhadap kawasan
pendidikan di Jatinangor, aktivitas pendidikan memiliki pengaruh signifikan terhadap
munculnya aktivitas ekonomi yang dikelola masyarakat di sekitar, di antaranya:
kamar sewa, toko, warung, dan lain-lain. Dengan meningkatnya intensitas kegiatan
pendidikan (ditunjukkan dengan jumlah mahasiswa dan jumlah lembaga pendidikan),
maka dampaknya terhadap berkembangnya aktivitas ekonomi dari masyarakat lokal
semakin meningkat.
Fenomena ini dikenal dengan forward linkages yang artinya suatu kegiatan
memberikan pengaruh adanya aktivitas baru yang saling mendukung keberadaannya
(Drejer, 2003). Healy dan Ilberry (1990) pun memberikan penekanan bahwa dengan
akses yang baik dan terjangkau, fenomena linkages ini memberikan pengaruh yang
besar terhadap jenis aktivitas dan lokasi. Hal ini ditunjukkan, misalnya, adanya
fasilitas pendidikan menimbulkan kegiatan pelengkap, seperti rumah sewa yang
lokasinya tersebar pada lokasi-lokasi yang aksesibel (dari segi jarak dan waktu).
Dalam hal ini, secara tidak langsung, dapat dikemukakan bahwa fasilitas pendidikan
meningkatkan ragam dan intensitas aktivitas lain di dalam kawasan yang
meningkatkan pula kebutuhan lahan di sekitarnya. Adanya kebutuhan terhadap
pembangunan fisik oleh aktivitas-aktivitas baru akan menambah kebutuhan akan
lahan.
Salah satu kawasan penting dari kegiatan pendidikan di Kota Bandung adalah
Kawasan Ciumbeluit. Kawasan ini terletak di bagian utara Kota Bandung yang
beriklim sejuk dan sangat tepat digunakan untuk kegiatan belajar. Kehadiran kegiatan
pendidikan ini diinisiasi oleh Universitas Katolik Parahyangan (UNPAR). Sejak tahun
1970-an, keberadaan UNPAR mempengaruhi perkembangan fisik dan ekonomi
2
kawasan. UNPAR mendorong tumbuhnya rumah sewa yang diperuntukkan bagi
mahasiswa-mahasiswa. Begitu juga dengan fasilitas umum (rumah makan, toko,
fotokopi, dll.). Perkembangan ekonomi pun semakin pesat, yang ditunjukkan dengan
peningkatan kesempatan bagi penduduk di dalam maupun luar kawasan untuk bekerja
di dalam kawasan yang tentunya diperuntukkan guna mendukung aktivitas
pendidikan.
Namun, berbeda dengan penelitian-penelitian yang pernah dilakukan
sebelumnya yang lebih menekankan terhadap pengaruf fasilitas pendidikan terhadap
penyediaan fasilitas pendukung dan perkembangannya saja, penelitian ini ingin lebih
menjelaskan lebih dalam lagi antara keterkaitan fasilitas pendidikan dengan
perkembangan harga lahan di sekitarnya. Kawasan Ciumbeluit dapat menjadi suatu
kasus studi yang menarik karena terdapat kecenderungan pertumbuhan mahasiswa
yang semakin tinggi (terutama di dalam kawasan), kemudian meningkatkan
permintaan terhadap berbagai kebutuhan mahasiswa; yang salah satunya adalah kamar
sewa atau rumah kontrakan, bertambahnya permintaan akan kamar sewa dan fasilitas
publik yang lain di dalam kawasan Ciumbuleuit. Peningkatan fasilitas ekonomi ini
ditengarai akan mempengaruhi harga lahan di kawasan tersebut karena kebutuhan
lahan untuk menampung fasilitas tersebut pun meningkat.
1. 2 Perumusan Masalah
Kaitan antara keberadaan fasilitas pendidikan terhadap harga lahan untuk
konteks di Indonesia belum banyak dilakukan studinya. Hal ini menyebabkan
kurangnya kebijakan yang sistematis sebagai antisipasi keberadaan perkembangan
aktivitas pendidikan terhadap munculnya kegiatan lain yang turut menggunakan
lahan. Masalah-masalah yang timbul berkaitan dengan kemunculan kegiatan ikutan
pun tidak jauh dari masalah perubahan harga lahan. Pengetahuan mengenai pengaruh
aktivitas pendidikan terhadap harga lahan menjadi penting, sehingga pemerintah
mampu merencanakan sebuah kawasan dengan kegiatan pendidikan yang dominan
secara memadai, misalnya dalam mewujudkan struktur ruang dan zonasi kawasan
yang tidak menimbulkan konflik antarkegiatan dan mewujudkan tata ruang yang
seimbang antarberbagai aktivitas.
3
Beberapa penelitian yang ada selama ini lebih memfokuskan pada kaitan
antara aktivitas pendidikan sebagai faktor yang menyebabkan munculnya kegiatan
lain (Sherry, 2005, Mardiata, 2001). Padahal, dalam konteks ini terjadi perubahan
lahan yang mengikuti perkembangan aktivitas ikutan dalam bentuk kaitan ke depan
(forward linkages). Dengan peningkatan permintaan terhadap lahan sebagai tempat
berlangsungnya aktivitas ikutan tersebut, nilai lahan pun menjadi tinggi. Hal ini dapat
dijelaskan dengan teori supply – demand (Chapin, 1995), keterbatasan sediaan lahan,
pada kondisi permintaan akan lahan yang meningkat untuk aktivitas, maka nilai lahan
menjadi semakin tinggi. Refleksi dari nilai ini adalah harga lahan di sekitar aktivitas
pendidikan. Terlebih lahan perkotaan memiliki keterbatasan dalam sediaan, kecuali
dilakukan reklamasi atau peristiwa alam yang menambah sediaannya, sehingga
kecenderungannya harga lahan meningkat. Dengan demikian, perlu penelitian yang
lebih secara eksplisit melihat hubungan antara aktivitas pendidikan dengan perubahan
harga lahan ini.
Perkembangan aktivitas yang terjadi di wilayah Ciumbuleuit ini diperkirakan
dipengaruhi oleh kegiatan pendidikan UNPAR yang dirasa cukup dominan. Secara
tidak langsung kondisi fisik di kawasan Ciumbuleuit berubah sejalan dengan kondisi
aktivitas dan memungkinkan terjadinya perubahan penggunaan lahan secara
signifikan. Penelitian yang dikerjakan oleh dosen UNPAR antara tahun 1980-an –
1990-an memperlihatkan pengaruh UNPAR yang signifikan terhadap perkembangan
kegiatan lain di sekitarnya. Tetapi, penelitian tersebut belum memperhatikan perhatian
terhadap perubahan lahan yang menyertai tumbuhnya kegiatan-kegiatan tersebut.
Padahal, sangat penting untuk memperhatikan dinamika harga lahan untuk
mengantisipasi masalah yang telah diungkapkan di atas.
Walaupun ditengarai adanya pengaruh keberadaan UNPAR terhadap
pembangunan yang terjadi dan dinamika harga lahan yang menyertai, namun belum
ada penjelasan yang memadai tentang aktivitas UNPAR terhadap dinamika harga
lahan di kawasan tersebut. Dalam hal ini, penelitian akan memfokuskan pada upaya
untuk menjelaskan pengaruh UNPAR terhadap dinamika harga lahan tersebut.
4
1.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah menjelaskan pengaruh keberadaan UNPAR terhadap
dinamika harga lahan di kawasan Ciumbuleuit.
Untuk mencapai tujuan tersebut, ada beberapa sasaran penelitian:
-
Menjelaskan faktor-faktor penentu harga lahan di wilayah studi, pada waktu
sebelum dan sesudah keberadaan UNPAR.
-
Menjelaskan perubahan yang terjadi pada faktor penentu harga lahan di
kawasan studi, setelah keberadaan UNPAR.
-
Menganalisis pengaruh UNPAR terhadap dinamika harga lahan yang berlaku
di wilayah studi.
1.4 Relevansi Studi
Relevansi studi dapat dibagi menjadi menjadi dua, yaitu: akademis dan
praktis. Secara akademis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi
terhadap metodologi pengumpulan informasi harga lahan. Selain itu, penelitian ini
memberikan pengetahuan mengenai pengaruh aktivitas pendidikan terhadap
perubahan harga lahan yang selama ini belum banyak dikerjakan, seperti yang telah
dikemukakan sebelumnya.
Secara praktis, penelitian ini juga dapat memberikan umpan-balik dalam
kegiatan penataan kawasan Ciumbuleuit dengan memperhatikan perkembangan harga
lahannya. Penelitian ini dapat memberikan masukan bagi penataan kawasan dalam
tahapan perencanaan, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang di
Kawasan Ciumbeleuit. Dalam pemanfaatan ruang di kawasan, misalnya, pengetahuan
mengenai dinamika harga lahan menjadi masukan penting untuk menetapkan atau
merevisi ulang tujuan bagi penataan kawasan yang lebih memperhatikan akses
masyarakat terhadap fasilitas publik, tidak hanya didominasi fasilitas ekonomi semata.
Dalam konteks pemanfaatan ruang, mekanisme insentif dan disinsentif dapat
diterapkan untuk menjaga peruntukan lahan sesuai dengan rencana rinci kawasan
(dalam hal ini RDTRK), sehingga tidak lagi rentan dengan spekulasi lahan yang
hanya menguntungkan sebagian kecil kelompok masyarakat. Penelitian ini juga dapat
memberikan masukan bagi penentuan NJOP suatu kawasan, dikaitkan dengan
aktivitas yang terjadi di kawasan tersebut.
5
1.5 Ruang Lingkup Penelitian
Dalam penelitian ini, lingkup materi dan lingkup wilayah penelitian dibatasi pada
beberapa hal berikut.
I.5.1 Lingkup Wilayah Studi
Lingkup wilayah dari penelitian ini meliputi RW dan RT dari Kelurahan Ciumbuleuit
dan sebagian dari RW di Kelurahan Hegarmanah (alasan pemilihan RW akan
diterangkan dalam Bab III), sedangkan alasan pemilihan dua Kelurahan ini sebagai
lokasi penelitian antara lain:
a. Citra dari Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit sebagai salah
satu kawasan yang cukup diminati di kota Bandung.
b. Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit memiliki potensi untuk
terus berkembang, karena memiliki kondisi fisik yang cukup menunjang.
c. Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit menjadi suatu wilayah
dengan nilai sejarah yang cukup tinggi di Kota Bandung.
d. Karakteristik Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit cukup
mewakili masalah yang terkait dengan kriteria-kriteria yang digunakan dalam
penelitian, misalnya:
•
Dua Kelurahan ini berbatasan dengan keberadaan kampus UNPAR
(Universitas Parahyangan).
•
Terjadi perkembangan harga lahan yang cukup pesat di dalam dua
Kelurahan ini.
•
Keberadaan UNPAR di dalam wilayah studi cukup memiliki peran yang
cukup besar di dalam mempengaruhi aktivitas yang terjadi di dalamnya.
•
Dua Kelurahan ini memiliki batas administratif dan fisik (Sungai) yang
cukup jelas, sehingga dapat membatasi wilayah penelitian dengan baik.
•
Tingginya intensitas pembangunan yang terjadi di dalam dua Kelurahan
tersebut.
e. Alasan lain yang bersifat pribadi seperti kemudahan dalam perolehan data,
pengetahuan peneliti terhadap wilayah studi cukup baik, dan sebagainya.
6
I.5.2 Lingkup Materi
Dalam penelitian ini, ruang lingkup materi yang akan diteliti dibatasi pada beberapa
hal sebagai berikut:
a. Menjelaskan keberadaan fasilitas publik berskala makro dan keterkaitannya
dengan pembangunan dalam suatu wilayah. Menunjukan bahwa dinamika
perubahan yang terjadi di dalam suatu fasilitas publik dengan skala makro ini
akan melahirkan permintaan terhadap pembangunan.
b. Menjelaskan perkembangan harga lahan yang terjadi dikaitkan dengan aspekaspek yang bekerja di dalamnya; menunjukan bahwa aspek-aspek tersebut
akan memberikan pengaruh terhadap permintaan lahan di wilayah studi,
sehingga menghasilkan suatu angka nominal yang merupakan refleksi dari
besarnya permintaan tersebut.
c. Penelitian akan menjelaskan keterkaitan antara keberadaan fasilitas publik dan
pengaruhnya terhadap perkembangan harga lahan. Keberadaan UNPAR
sebagai fasilitas publik dengan dinamika di dalamnya yang melahirkan
permintaan dan akan mendorong terjadinya perkembangan dan pembangunan.
1.6 Kerangka Pemikiran
Kerangka pemikiran dari penelitian ini, merupakan skema dasar yang memberikan
gambaran umum dari penelitian dan menjelaskan pentingnya penelitian ini, dibantu
dengan tingkatan-tingkatan yang dimulai dari latar belakang, tujuan dari penelitian,
analisis yang akan dilakukan, serta tujuan dan rekomendasi yang kelak berguna
ataupun menjelaskan tujuan awal dari penelitian ini. Kerangka pemikiran untuk studi
ini dapat dilihat pada lembar selanjutnya.
I.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan laporan hasil penelitian ini adalah sebagai berikut.
Bab I Pendahuluan
Pada bab ini disampaikan latar belakang penelitian, identifikasi persoalan, tujuan dan
sasaran, ruang lingkup penelitian, relevansi studi, serta sistematika penulisan.
7
•
•
•
•
Keterkaitan antara harga
lahan dan intensitas aktivitas
(Teori Supply and demand,
Chapin, 1979)
Keberadaan fasilitas
pendidikan akan
memberikan efek turunan
(Calder; Greenstein (2001),
Sherry, (2005))
Faktor-faktor dari kesesuaian
suatu harga lahan (Lichfield,
1956)
•
•
•
Fasilitas pendidikan sudah
menjadi salah satu karakteristik
Kota Bandung
Keberadaan UNPAR diduga
memberikan pengaruh terhadap
perkembangan kawasan di
sekitarnya
Kurangnya penelitian yang
menjelaskan hubungan antara
fasilitas pendidikan dan harga
lahan
•
•
Aktivitas pendidikan
menimbulkan permintaan
terhadap fasilitas
pendukung
Perubahan fungsi lahan di
sekitar fasilitas
pendidikan
Harga lahan meningkat
mengikuti kecenderungan
dari tingginya intensitas
aktivitas
Latar Belakang
Teori
Fakta
Walau ditengarai UNPAR memberi
pengaruh terhadap harga lahan di
kawasan Ciumbuleuit, namun pengaruh
tersebut belum terjelaskan dengan baik.
Persoalan Penelitian
menjelaskan pengaruh dari keberadaan
UNPAR terhadap harga lahan di kawasan
Ciumbuleuit
Tujuan Penelitian
Menjelaskan faktor-faktor penentu harga
lahan di wilayah studi, pada waktu
sebelum dan sesudah keberadaan UNPAR
Menganalisis pengaruh UNPAR terhadap
dinamika harga lahan yang berlaku di
wilayah studi
Menjelaskan perubahan yang terjadi pada
faktor penentu harga lahan di kawasan
studi, setelah keberadaan UNPAR
Sasaran
•
•
•
•
Harga lahan di kawasan studi (sebelum dan setelah keberadaan
fasilitas pendidikan)
Perubahan pada variabel fasilitas pendidikan (jumlah mahasiswa)
Forward linkages dari keberadaan fasilitas pendidikan (fasilitas
publik yang bersifat ekonomi)
Perubahan pada faktor-faktor kesesuaian harga lahan
Pendekatan Penelitian
•
•
Perubahan harga lahan pada tahun 1965 – 2005
Perubahan fungsi lahan 1965 – 2005, dan kaitannya dengan harga
lahan
Analisis
Kesimpulan dan rekomendasi terhadap penataan lahan di dalam suatu
kawasan yang mendapat pengaruh fasilitas pendidikan yang cukup
dominan
Kesimpulan dan Rekomendasi
Sumber : Hasil Pemikiran, 2006
Gambar I.1. Kerangka Pemikiran
8
Bab II Tinjauan Pustaka
Pada bab ini dibahas kajian teoritis dari karakteristik lahan dan kaitannya dengan
perkembangan suatu harga lahan. Kemudian menjelaskan karakteristik suatu fasilitas
publik, serta kaitannya dengan perkembangan suatu wilayah, dan bagaimana
Universitas sebagai suatu fasilitas publik akan memberikan pengaruh di dalam
perkembangan yang terjadi di suatu kawasan yang menjadi lokasi dari keberadaan
fasilitas ini berada.
Bab III Desain Riset
Dalam bab ini akan dibahas metodologi penelitian yang digunakan, unit analisis yang
digunakan, data yang mendukung penelitian, pengumpulan data, lokasi penelitian,
pemilihan sampel, metode analisis, serta tahapan-tahapan yang dilalui dalam
penelitian ini.
Bab IV Gambaran Umum Wilayah Studi
Pada bab ini akan dideskripsikan karakteristik wilayah studi seperti sejarah dari
wilayah studi, penjelasan dari dua Kelurahan yang menjadi lokasi dari penelitian,
yaitu Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit, kemudian kondisi fisik,
ekonomi dan sosial, ketersedian serta perkembangan dari sarana dan prasarana
wilayah.
Berikutnya
adalah
penjelasan
umum
dari
UNPAR
(Universitas
Parahyangan), dimulai dari sejarah perkembangannya, baik fisik maupun mahasiswa.
Bab V Perkembangan Harga Lahan dan Kaitannya dengan Forward Linkages dari
Keberadaan Unpar
Pada bab ini pembahasan akan di bagi menjadi dua tahap, sebelum (1965 – 1975) dan
sesudah keberadaan UNPAR (1975 – 2005). Masing-masing dari tahap pembahasan
akan menjelaskan perubahan formasi harga lahan yang terjadi di wilayah studi,
kemudian dikaitkan dengan pembangunan fasilitas-fasilitas publik sebagai forward
linkages dari permintaan yang lahir akibat keberadaan UNPAR dan mahasiswanya.
9
Bab VI Kesimpulan dan Rekomendasi
Pada bab ini dijelaskan hasil dari temuan studi, kesimpulan dari penelitian yang telah
dilakukan di dalam wilayah studi, menjelaskan kelemahan dari studi yang telah
dilakukan, kemudian dimasukan ke dalam implikasi kebijakan terkait dengan tema
penelitian serta saran untuk studi lanjutan.
10