pedoman - Layanan Informasi Investasi dan Infrastruktur PUPR

PEDOMAN
POLA PEMBIAYAAN
INVESTASI INFRASTRUKTUR
DAN OPTIMALISASI ASET
BIDANG PUPR
DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR
DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
PEDOMAN
POLA PEMBIAYAAN
INVESTASI INFRASTRUKTUR
DAN OPTIMALISASI ASET
BIDANG PUPR
DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR
DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DISCLAIMER
Pedoman ini dirancang untuk memberikan informasi tentang ruang lingkup Pola Pembiayaan Investasi
Infrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR saja. Informasi yang diberikan tidak bermaksud untuk
memberikan saran profesional, legal atau lainnya. Dalam hal membutuhkan keahlian semacam itu,
berkonsultasilah kepada profesional yang sesuai. Pedoman ini bukanlah informasi lengkap tentang
masalah tersebut diatas dan hanya berfungsi sebagai panduan umum atau materi pendukung, bukan
sebagai sumber utama informasi subjek.
Pedoman ini diterbitkan pada bulan Juli 2017 dimaksudkan hanya untuk tujuan publikasi pada saat
dicetak. Tim Penyusun tidak bertanggungjawab terhadap perubahan informasi yang diterbitkan
kemudian.
Daftar Isi
4 |
6 |
10 |
13 |
14 |
15 |
Daftar Isi
17 |
18 |
18 |
18 |
19 |
21 |
25 |
26 |
28 |
28 |
29 |
29 |
30 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
I. Pembangunan Infrastruktur 2015-2019
Glossary
Daftar Singkatan
Sambutan Direktur Jenderal Bina Konstruksi
Sambutan Direktur Bina Investasi Infrastruktur
Pengantar Tim Penyusun
II. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
A. Definisi
B. Kerangka Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
1.
Sumber Pembiayaan Investasi Infrastruktur
2.
Media Pembiayaan Investasi Infrastruktur
3.
Pola dan Instrumen Pembiayaan Investasi Infrastruktur
C. Alternatif Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
IV. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR
A.
Definisi
B.
Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur PUPR
1.
Instrumen Pembiayaan: Obligasi/Bond
2.
Instrumen Pembiayaan: Sukuk
3.
Instrumen Pembiayaan: Sukuk Mudharabah
4.
Instrumen Pembiayaan: Saham/Equity
5.
Instrumen Pembiayaan: Kontrak Investasi Kolektif-Efek Beragun Aset (KIK-EBA)
6.
Instrumen Pembiayaan: Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi (EBA-SP)
7.
Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Direct
8.
Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Indirect
9.
Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estate (DIRE) Tanpa Entitas
10. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estate (DIRE) Dengan Entitas
11. Instrumen Pembiayaan: Reksadana Penyertaan Terbatas (RDPT) Utang
12. Instrumen Pembiayaan: Reksadana Penyertaan Terbatas (RDPT) Ekuitas
Daftar Isi
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
46 |
46 |
47 |
47 |
49 |
50 |
50 |
51 |
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
59 |
60 |
61 |
62 |
63 |
5
13. Pola Pembiayaan: Syariah
14. Pola Pembiayaan: Modal Ventura
15. Pola Pembiayaan: Corporate Social Responsibility
16. Pola Pembiayaan: Project Finance
17. Pola Pembiayaan: Corporate Finance (Loan)
C. Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR
1.
Sektor: Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)
2.
Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (Bina Marga)
3.
Sektor: Pengembangan dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman
(Cipta Karya)
4.
Sektor: Penyediaan Perumahan
V. Strategi Optimalisasi Infrastruktur Bidang PUPR
VI. Potensi Dan Optimalisasi Infrastruktur Bidang PUPR
A. Sektor: Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)
B.
Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (Bina Marga)
C. Sektor: Pengembangan dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman (Cipta Karya)
D. Sektor: Penyediaan Perumahan
Lampiran
- Metodologi Pendanaan Proyek Infrastruktur
- Pipeline Alternatif Penyediaan Infrastruktur
- Sumber Pembiayaan vs Instrumen Pembiayaan vs Pipeline
- Lembaga Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri
- Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri Melalui Dana Pensiun
- Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri Melalui Skema Pembiayaan Kolektif
- Pembiayaan Infrastruktur di Malaysia MelaluiTabung Haji
- Pembiayaan Infrastruktur di Tiongkok Melalui Estafet Financing
- Pembiayaan Infrastruktur Melalui Social Finance
Title of the book
Glossary
Efek
dalam istilah bahasa Inggris disebut security adalah suatu surat berharga yang bernilai serta
dapat diperdagangkan . Efek dapat dikategorikan sebagai hutang dan ekuitas seperti obligasi
dan saham. Perusahaan atapun lembaga yang menerbitkan efek disebut penerbit. Efek
tesebut dapat terdiri dari surat pengakuan hutang, surat berharga komersial, saham,
obligasi, unit penyertaan kontrak investasi kolektif (seperti misalnya reksadana, kontrak
berjangka atas efek, dan setiap derivatif dari efek).
Equity
Hak residual atas aset perusahaan setelah dikurangi semua liabilitas.
Fund Manager
Seseorang yang akan mengurus dana investor yang telah terkumpul untuk ditempatkan ke
berbagai instrumen investasi. Fund manager harus mengamati pergerakan pasar – dibantu
oleh Research Analyst. Fund manager akan menyusun strategi investasi yang tepat demi
mencapai target hasil investasi yang diinginkan. Contoh produk yang dikelola oleh Fund
Manager adalah Reksa Dana.
Greenfield
Proyek masih dalam tahap awal eksekusi.
Pemberian (dengan sukarela) dengan mengalihkan hak atas sesuatu kepada orang atau
pihak lain tanpa mengharap balasan.
Hibah
IKNB
Institusi Keuangan Non Bank
Kegiatan jasa keuangan yang disediakan oleh lembaga keuangan selain bank yang
mencakup dana pensiun, lembaga pembiayaan, lembaga penjaminan, pegadaian,
perusahaan perasuransian dan lembaga yang menyelenggarakan jaminan sosial, pensiun
dan kesejahteraan yang bersifat wajib dan industri keuangan nonbank lainnya.
Initial Public Offering (IPO)
adalah penawaran pertama harga oleh perusahaan terbuka yang melantai di bursa saham.
IPO seringkali menjadi solusi yang sangat baik bagi perusahaan-perusahaan swasta baru
dan/atau hanya memiliki modal terbatas yang ingin berkembang dengan tambahan modal
dari publik tersebut, namun belakangan terlihat perusahaan-perusahaan besar juga ikut
melantai di bursa saham.
Investor-Pribadi (individu)
KIK EBA
Individu-individu yang melakukan aktivitas investasi.
Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset
Salah satu alternatif investasi dimana Manajer Investasi menghimpun dana dari masyarakat
kemudian dana tersebut dibelikan aset keuangan yang berupa tagihan seperti tagihan kredit
perumahan (KPR) dari bank yang memberikan KPR.
KPBU
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha/Swasta dalam penyediaan Infrastruktur.
Koperasi
Organisasi ekonomi yang dimiliki dan dioperasikan oleh orang-seorang demi kepentingan
bersama. Koperasi melandaskan kegiatan berdasarkan prinsip gerakan ekonomi rakyat yang
berdasarkan asas kekeluargaan.
Kupon (Coupon )
Bunga yang diterima pemegang obligasi secara berkala (Biasanya kupon akan dibayarkan
setiap 3 atau 6 bulanan). Jatuh Tempo ( Maturity ) adalah tanggal dimana pemegang
obligasi akan mendapatkan pembayaran kembali pokok (nilai nominal) obligasi yang
dimilikinya.
Lembaga Keuangan Syariah
adalah badan usaha yang kegiatannya di bidang keuangan syariah dan asetnya berupa asetaset keuangan maupun non keuangan berdasarkan prinsip syariah dan tidak menyalahi
Dewan Syariah Nasional.
Lembaga Multilateral
Lembaga internasional yang menetapkan aturan perilaku internasional, misalnya Organisasi
Perdagangan Dunia (WTO) dan Dana Moneter Internasional (IMF).
Lembaga Pembiayaan Non
Bank
Semua lembaga (badan) yang melakukan kegiatan dalam bidang keuangan yang secara
langsung atau tidak langsung menghimpun dana dengan cara mengeluarkan surat-surat
berharga, kemudian menyalurkan kepada masyarakat terutama untuk membiayai investasi
perusahaan-perusahaan.
Loan
Pinjaman atau kredit yang diberikan secara bersama oleh lebih dari satu bank atau lembaga
lain kepada debitur tertentu. Kredit yang diberikan secara sindikasi dapat berupa kredit
investasi ataupun kredit modal kerja.
Glossary
Manajer Investasi
adalah manajemen profesional yang mengelola beragam sekuritas atau surat berharga
seperti saham, obligasi dan aset lainnya seperti properti dengan tujuan untuk mencapai
target investasi yang menguntungkan bagi investor. Investor tersebut dapat berupa institusi
( perusahaan asuransi, dana pensiun, perusahaan dll) ataupun dapat juga merupakan
investor perorangan, di mana sarana yang digunakan biasanya berupa kontrak investasi
atau yang umumnya digunakan adalah berupa kontrak investasi kolektif (KIK) seperti
reksadana.
Manajer Properti
adalah manajemen profesional yang berbentuk sekelompok orang atau organisasi dengan
tujuan mengelola harta kekayaan yang terbatas untuk barang berwujud yang dimiliki oleh
perorangan atau perusahaan guna mencapai tujuan yang telah di tentukan.
Modal Ventura
Investasi dalam bentuk pembiayaan berupa penyertaan modal ke dalam suatu perusahaan
swasta sebagai pasangan usaha (investee company) untuk jangka waktu tertentu. Pada
umumnya investasi ini dilakukan dalam bentuk penyerahan modal secara tunai yang ditukar
dengan sejumlah saham pada perusahaan pasangan usaha.
Murabahah Wal-Istishna
Merupakan akad dimana Investor menyediakan barang tertentu dan melakukan kontrak
untuk penjualan kembali ke klien dan perjanjian margin yang disepakati. Pembayaran atas
barangnya dilakukan secara cicilan selama periode pembiayaan.
Musyarakah mutanaqisah
Produk turunan dari akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara
dua pihak atau lebih. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama antara modal
dan keuntungan. Sementara mutanaqisah merupakan musyarakah menurun, yang berarti
mengurangi secara bertahap.
Municipal Development Fund
merupakan suatu perantara pembiayaan (financial intermediary) yang dikhususkan kepada
pembiayaan infrastruktur bagi Pemerintah Daerah. MDF dapat memberikan pembiayaan
berbasis utang maupun hibah, baik dengan cara memberikan pinjaman langsung, tak
langsung, menerbitkan surat utang, maupun meneruskan hibah.
Obligasi
Surat berharga yang menunjukkan bahwa penerbit obligasi meminjam sejumlah dana
kepada masyarakat dan memiliki kewajiban untuk membayar bunga secara berkala dan
kewajiban melunasi pokok utang pada waktu yang telah ditentuan kepada pihak pembeli
obligasi tersebut.
Pasar Modal
adalah sebuah pasar atau instrumen keuangan yang memperjual belikan surat-surat
berharga berupa obligasi dan equitas atau saham untuk jangka panjang yang diterbitkan
oleh pemerintah maupun perusahaan swasta, dan kegiatannya dilaksanakan di bursa
dimana tempat bertemunya para pialang yang mewakili investor. Tidak hanya itu, selain
perusahaan atau pialang, di dalamnya juga termasuk lembaga ataupun institusi yang terkait
dengan efek.
Perbankan
adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank. Dimana pengertian bank adalah
lembaga keuangan yang memiliki wewenang untuk menerima deposito atau tabungan dari
masyarakat (nasabah) serta mengeluarkan kredit atau pinjaman kepada masyarakat
(nasabah).
Pinjaman (Loan)
secara umum adalah dana / uang yang disediakan oleh lembaga keuangan untuk pihak lain
dengan pemberian bunga dalam jumlah tertentu, yang harus dilunasi dengan cara
mengangsur dalam kurun waktu yang telah ditentukan sesuai kesanggupan nasabah.
PINA
Pembiayaan Investasi Non Anggaran (Non Anggaran Pemerintah)
Mekanisme pembiayaan proyek investasi prioritas yang dananya bersumber selain dari
Anggaran Pemerintah yang didorong dan difasilitasi oleh Kementerian PPN/Bappenas.
Project Finance
Pembiayaan proyek jangka menengah sampai panjang dengan agunan proyek yang
dibiayai, dan sumber pelunasan berasal dari cash flow yang dihasilkan oleh proyek yang
dibiayai. Ukuran feasibility proyek ditentukan oleh instrumen yang terdapat dalam proyek itu
sendiri.
PSN
Proyek Strategis Nasional
Dalam Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 3 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan
Proyek Strategis Nasional, disebutkan, Proyek Strategis Nasional adalah proyek yang
dilaksanakan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau badan usaha yang memiliki
sifat strategis untuk peningkatan pertumbuhan dan pemerataan pembangunan dalam
rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan pembangunan daerah.
Glossary
RDPT
Reksa Dana Penyertaan Terbatas
Salah satu jenis investasi yang didekasikan untuk menampung dana besar di pasar modal,
terlebih dana investasi asing, sehingga dapat dimanfaatkan untuk mempersiapkan derasnya
aliran dana pemodal asing. Pada RDPT jumlah pihak yang berinvestasi pada reksa dana
tidak boleh lebih dari 50 pihak.
RPJMN
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional
Dokumen perencanaan untuk periode 5 (lima) tahun yang terdiri dari :
RPJM Nasional I Tahun 2005–2009,RPJM Nasional II Tahun 2010–2014, RPJM Nasional III
Tahun 2015–2019, RPJM Nasional IV Tahun 2020–2024. RPJM tersebut kemudian
dijabarkan ke dalam Rencana Kerja Pemerintah (RKP) setiap tahunnya.
RPJPN
Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional
Dokumen perencanaan pembangunan nasional. Dokumen perencanaan pembangunan ini
merupakan bentuk dari penjelasan tujuan dibentuknya pemerintahan negara Indonesia
yang tercantum dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia
Tahun 1945.
adalah surat berharga yang menunjukkan bagian kepemilikan atas suatu perusahaan. Jika
anda membeli saham berarti anda membeli sebagian kepemilikan atas perusahaan tersebut.
Dan anda berhak atas keuntungan perusahaan dalam bentuk dividen, jika perusahaan
membukukan keuntungan.
Proses penjualan aset piutang dari kreditor awal kepada pihak lain (dalam hal ini investor),
sehingga kreditor awal menerima dana segar dari penjualan piutang, dan investor akan
menerima bunga dengan memegang investasi yang berasal dari investasi tersebut.
Saham
Sekuritisasi
SLA
Subsidiary Loan Agreement
adalah pinjaman pemerintah yang bersumber dari pinjaman luar negeri dan
diteruspinjamkan ke BUMN/BUMD/Pemda.
Social Finance
adalah sebuah pendekatan untuk memobilisasi modal swasta yang memberikan bukan
hanya keuntungan ekonomi, tetapi juga sosial dan lingkungan.
SPV
Special Purpose Vehicle
Atau Entitas, adalah sebuah perusahaan yang dibuat dengan tujuan khusus tertentu,
misalnya untuk menyelesaikan project tertentu, dengan tujuan untuk isolate financial risk.
Sukuk
Surat Berharga Syariah Negara Ritel atau biasa disebut Sukuk Ritel merupakan surat
berharga negara yang diterbitkan berdasarkan prisnsip syariah sebagai bukti atas bagian
penyertaan terhadap Aset Surat Berharga Syariah Negara, yang dijual kepada individu
(Ritel) atau perseorangan Warga Negara Indonesia melalui Agen Penjual, dengan volume
minimum yang ditentukan.
Sukuk Mudharabah
Sukuk yang diterbitkan berdasarkan perjanjian atau akad mudharabah, dimana satu pihak
menyediakan modal (rab-al-maal/shahibul maal) dan pihak lain menyediakan tenaga dan
keahlian (mudharib), keuntungan dari kerjasama tersebut akan dibagi berdasarkan proporsi
perbandingan (nisbah) yang disepakati sebelumnya. Kerugian yang timbul akan ditanggung
sepenuhnya oleh pihak penyedia modal, sepanjang kerugian tersebut tidak ada unsur moral
hazard (niat tidak baik dari mudharib).
Sukuk Musyarakah
Sukuk yang diterbitkan berdasarkan perjanjian atau akad musyarakah, dimana dua pihak
atau lebih bekerjasama menggabungkan modal untuk membangun proyek baru,
mengembangkan proyek yang sudah ada, atau membiayai kegiatan usaha. Keuntungan
maupun kerugian yang timbul ditanggung bersama sesuai dengan jumlah partisipasi modal
masing-masing pihak.
Surat Utang
Surat berharga yang berupa surat pengakuan hutang yang pembayaran meliputi bunga dan
pokoknya oleh sesuai dengan masa berlakunya.
Glossary
Syariah
adalah menetapkan norma norma hukum (Islam) untuk menata kehidupan manusia baik
dalam hubungannya dengan Tuhan maupun dengan umat manusia lainnya.
Trust Fund
adalah sejumlah aset finansial yang dapat berupa properti, uang, sekuritas ( Trust ) yang
oleh orang atau lembaga (Trustor/Donor/Grantor) dititipkan atau diserahkan untuk di kelola
dengan baik oleh sebuah lembaga ( Trustee ) dan disalurkan atau dimanfaatkan untuk
kepentingan penerima manfaat ( Beneficiaries ) sesuai dengan maksud dan tujuan yang
dimandatkan.Beberapa bentuk Trust Fund : Endowment Fund (Dana Abadi), Revolving
Fund (Dana Bergulir), Sinking Fund (Dana Menurun), Mixed Trust Fund .
Unit Penyertaan
Satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio
investasi kolektif, seperti Reksa Dana, RDPT, DIRE, DINFRA.
VGF
Viability Gap Fund
Dana talangan yang diberikan oleh pemerintah untuk proyek-proyek infrastruktur. VGF
diberikan untuk proyek infrastruktur yang tidak memiliki keuntungan besar atau memiliki
waktu balik modal yang lama supaya investor masih tetap tertarik untuk mengikuti tender
tersebut.
Daftar Singkatan
ADB
AIIB
AP
APBD
APBN
AusAID
BPJS-TK
BPR
BTS
BUMD
BUMN
CSR
Dapen
DINFRA
DIRE
EBA SP
EBRD
EIB
ESDM
IDB
IKNB
IPA
IPAL
IPLT
JICA
JV
KIK EBA
K/L
Asian Development Bank
Asian Infrastructure Investment Bank
Availability Payment
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional
Australian AID
Badan Penyelenggara Jaminan Sosial Ketenagakerjaan
Bank Pengkreditan Rakyat
Base Transceiver Station
Badan Usaha Milik Daerah
Badan Usaha Milik Negara
Corporate Social Responsibility
Dana Pensiun
Dana Investasi Infrastruktur
Dana Investasi Real Estate
Efek Beragun Aset Surat Partisipasi
European Bank for Reconstruction and Development
European Investment Bank
Energi Sumber Daya Mineral
Islamic Development Bank
Institusi Keuangan Non Bank
Instalasi Pengolahan Air
Instalasi Pengolahan Air Limbah
Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja
Japan International Coorporation Agency
Joint Venture
Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset
Kementerian/Lembaga
Daftar Singkatan
Kemenkominfo
KSO
KSP
KSPI
KPBU
KPR
KPS
KRS
LKNB
MBR
MDF
MoU
Monev
MTN
MUI
Munas
Perpres
Permen
PINA
PJPK
PK
PLTA
PLTMH
PLTS
PLTSa
PP
PSN
PUPR
RDPT
Rp
Kementerian Komunikasi dan Informatika
Kerja Sama Operasioanal
Kerja Sama Pemanfaatan
Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha
Kredit Pemilikan Rumah
Kerja Sama Pemerintah Swasta
Kredit Rumah Susun
Lembaga Keuangan Non Bank
Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Municipal Development Fund
Memorandum of Understanding
Monitor dan Evaluasi
Medium Term Notes
Majelis Ulama Indonesia
Musyawarah Nasional
Peraturan Presiden
Peraturan Menteri
Pembiayaan Investasi Non Anggaran (Non Anggaran Pemerintah)
Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
Pemegang Konsesi
Pembangkit Listrik Tenaga Air
Pembangkit Listrik Tenaga Mini Hidro
Pembangkit Listrik Tenaga Surya
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
Peraturan Pemerintah
Proyek Strategis Nasional
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Reksa Dana Penyertaan Terbatas
Rupiah
Daftar Singkatan
RPJMN
RPJPN
Rusun
SBS
SDA
SLA
SPAM
SPC
SPV
TA
TOD
TPA
PMN/D
PMV
PPP
PT SMI
PT Taspen
UP
UU OJK
VGF
WTR
ZIS
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional
Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional
Rumah Susun
Sindikasi Bank Syariah
Sumber Daya Air
Subsidiary Loan Agreement
Sistim Penyediaan Air Minum
Special Purpose Company
Special Purpose Vehicle
Tahun Anggaran
Transit Oriented Development
Tempat Pembuangan Akhir
Penanaman Modal Negara/Daerah
Perusahaan Modal Ventura
Public Private Partnership
PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)
PT Tabungan dan Asuransi Pensiun (Persero)
Unit Penyertaan
Undang-undang Otoritas Jasa Keuangan
Viability Gap Fund
Waskita Toll Road
Zakat, Infaq dan Sadaqoh
Sambutan
Direktur Jenderal Bina Konstruksi
Pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan infrastruktur
membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Dengan dana pemerintah
yang terbatas, maka diperlukan alternatif pembiayaan investasi
infrastruktur yang dapat digunakan untuk memenuhi pendanaan
infrastruktur, Pemerintah menawarkan solusi alternatif dalam pola
pembiayaan investasi infrastruktur, antara lain dengan Kerjasama
Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).
Solusi pembiayaan alternatif tersebut diharapkan dapat
meningkatkan pertumbuhan pembangunan infrastruktur nasional
dan mampu mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia.
Saya menyambut gembira terbitnya buku “Pedoman Pola
Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset
Bidang PUPR” yang dapat dijadikan rujukan bagi investor dan
masyarakat yang ingin melakukan investasi infrastruktur bidang
PUPR. Semoga pedoman ini dapat direspons dengan baik oleh
investor dan masyarakat sehingga makin banyak pihak yang
berinvestasi di bidang infrastruktur PUPR.
Jakarta, Agustus 2017
Direktur Jenderal Bina Konstruksi
Ir. Yusid Toyib, M. Eng. Sc
Sambutan
Direktur Bina Investasi Infrastruktur
Dalam rangka memenuhi kebutuhan infrastruktur yang sangat besar
Pemerintah Republik Indonesia sedang berupaya keras untuk
mendorong pembangunan infrastruktur di berbagai wilayah.
Program pembangunan infrastruktur tentu membutuhkan dana dan
biaya yang tidak sedikit. Terbatasnya anggaran fiskal pemerintah,
membuat Pemerintah harus menemukan pola-pola pembiayaan
alternatif dalam rangka mendukung program pembangunan
infrastruktur tersebut. Pemerintah pun memiliki aset-aset yang
sebenarnya dapat dioptimalisasi untuk meningkatkan nilai tambah
aset tersebut sekaligus memberikan alternatif solusi bagi pendanaan
proyek-proyek infrastruktur.
Sebagai respons dari kebutuhan alternatif pendanaan tersebut,
Direktorat Bina Investasi Infrastruktur berinisiatif untuk menerbitkan
buku pedoman pola pembiayaan investasi infrastruktur yang dapat
digunakan investor dalam mendorong pembiayaan alternatif non
APBN/D
di
bidang
infrastruktur
di
Indonesia
serta
mengoptimalisasikan aset-aset infrastruktur PUPR.
Saya menyambut baik terbitnya buku “Pedoman Pola Pembiayaan
Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR”.
Semoga buku pedoman ini dapat menjadi rujukan bagi para investor
dan masyarakat yang berminat mendukung Pemerintah dalam
pembiayaan investasi infrastruktur bidang PUPR.
Jakarta, Agustus 2017
Direktur Bina Investasi Infrastruktur
Dr. Ir. H. Masrianto, MT
Pengantar
Tim Penyusun
Puji syukur kehadirat Tuhan yang Maha Esa atas limpahan rahmat dan karunia-Nya sehingga
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR dapat
terselesaikan pada TA 2017. Buku pedoman ini merupakan perwujudan dari tugas yang
diamanatkan oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat kepada Direktorat Jenderal
Bina Konstruksi.
Buku pedoman ini menyajikan informasi tentang ruang lingkup pola pembiayaan investasi
infrastruktur dan optimalisasi aset bidang PUPR yang dihimpun dari berbagai sumber, baik dari unit
kerja di lingkungan Kementerian PUPR maupun dari K/L terkait.
Penyusun menyadari buku pedoman ini masih jauh dari kesempurnaan untuk itu kami mohon maaf
apabila terdapat kekurangan dan kesalahan baik dari segi substansi maupun redaksional. Kritik dan
saran yang membangun akan sangat berguna untuk perbaikan selanjutnya.
Akhir kata kami mengucapkan terima kasih kepada semua narasumber yang telah memberikan
kontribusi pemikiran dan kepada semua pihak yang telah berperan serta dalam menyusun buku ini.
Semoga buku ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak yang membutuhkan.
Jakarta, Agustus 2017
Tim Penyusun
I. Pembangunan Infrastruktur
2015-2019
17
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
II. Pola Pembiayaan Investasi
Infrastruktur
A. Definisi:
Pola Pembiayaan (Financing) Infrastruktur adalah suatu bentuk/model
pembiayaan yang bisa dipakai untuk membuat proyek prasarana yang dapat
memperlancar mobilitas arus barang dan jasa (infrastruktur).
B. Kerangka Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
Keterangan:
- Sumber Pembiayaan disini adalah sumber pembiayaan yang sesuai dengan karakteristik infrastruktur, yaitu jangka panjang;
- Media Pembiayaan adalah media yang digunakan Sumber Pembiayaan ketika akan melakukan investasi infrastruktur;
Contoh: Pasar Modal adalah media yang tepat digunakan bagi IKNB, Investor-Pribadi dan Dana Lain untuk berinvestasi
infrastruktur.
- Skema Pembiayaan adalah skema yang dimungkinkan bagi Media Pembiayaan berinvestasi infrastruktur dengan
menggunakan Instrumen Pembiayaan;
Contoh: Perbankan melakukan sindikasi dengan memberikan Pinjaman (Loan) kepada Entity.
Lembaga Pembiayaan Non-Bank bekerja sama dengan institusi lain (misal: entity, bank) menerbitkan KIK-EBA atau
RDPT
18
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
1. Sumber Pembiayaan Investasi Infrastruktur
1.a. Industri Keuangan Non Bank
Berdasarkan UU OJK, industri keuangan non bank terdiri dari
1.b. Lembaga Keuangan Multilateral
Lembaga internasional yang didirikan oleh lebih dari satu negara dan tunduk di
bawah hukum internasional. Pemilik atau pemegang sahamnya tak hanya pemerintah
negara, tetapi ada juga lembaga internasional dan organisasi lain.
19
Asian Development
Bank (ADB)
Asian Infrastructure
Investment Bank
(AIIB)
European Bank for
Reconstruction and
Development
(EBRD)
European
Investment Bank
(EIB)
International
Finance Corporation
(IFC)
Islamic
Development Bank
(IDB)
World Bank Group
Lembaga Keuangan
Multilateral Lain
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
1.c. Investor Pribadi
Orang
Perorangan
Melakukan
Investasi
Jangka Pendek
Pilihan Jenis
Investasi
Jangka
Panjang
1.d. Dana Hibah
AusAID
JICA
World Bank
ADB
Lembaga
Donor
Verifikasi
Output
Based
Tim
Teknis
PUPR
Hasil kinerja terukur
atas pekerjaan
Hibah
Disetujui
1.e. Corporate Social Responsibility
20
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Masuk Buku Biru
(Blue Book)
Infrastruktur PUPR
f. Sumber Pembiayaan Lain
Dana Haji
Zakat, Infaq, Shadaqah
Setoran awal biaya penyelenggaraan
ibadah haji ditambah nilai manfaat.
Kerjasama
Kementerian
PPN/
Bappenas dengan Majelis Ulama
Indonesia , Badan Amil Zakat Nasional,
dan Badan Wakaf Indonesia
Nota Kesepahaman (MoU) berdasarkan
fatwa MUI nomor 001/ MUNASIX/MUI/2015 tentang pendayagunaan
dana
sosial
keagamaan
untuk
pembangunan sarana air minum dan
sanitasi
Dana Koperasi
Bersifat jangka panjang sesuai dengan
term investasi di sektor infrastruktur
Menghasilkan returns atau keuntungan
di atas 10 tahun
2. Media Pembiayaan Investasi Infrastruktur
2.a. Pasar Modal
Pasar Modal
Instrumen Investasi Infrastruktur
Indeks Harga
Saham Infrastruktur
21
Instrumen Pasar
Modal Lainnya
Initial Public
Offering Perusahaan
Infrastruktur
Surat Hutang
Saham
Sukuk/ Obligasi
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
2.b. Perbankan
Berdasarkan
Fungsinya
Berdasarkan
Kepemilikannya
Berdasarkan Kegiatan
Operasionalnya
Bank Sentral
Bank Pemerintah
Bank
Konvensional
Bank Umum
Bank Swasta
Nasional
Bank Perkreditan
Rakyat
Bank Asing
2.c. Subsidiary Loan Agreement (SLA)
22
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Bank Syariah
2.d. Direct Lending
2.e. Lembaga Pembiayaan Non-Bank
Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur atau Badan Usaha yang
didirikan khusus untuk melakukan pembiayaan dalam bentuk
penyediaan dana pada proyek infrastruktur
PT Sarana Multi
Infrastruktur
(Persero)
23
PT. Sarana
Multigriya
Finansial (Persero)
PT Indonesia
Infrastructure
Finance
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Lembaga
Pembiayaan Non
Bank yang lain
2.f. Lembaga Keuangan Syariah
Bank Syariah
BPR Syariah
Pegadaian
Syariah
Asuransi
Syariah
Baitul Maal
Wattamil
Pasar Modal
Syariah
Reksadana
Syariah
Obligasi
Syariah
Lembaga
Zakat
Koperasi
Syariah
Wakaf Tunai
2.g. Modal Ventura (Venture Capital)
2.h. Dana Amanah (Trust Fund)
Aset Finansial
Trustor/ Donor/
Grantor
•Property
•Uang
•Sekuritas (Trust)
24
•Menitipkan/
Menyerahkan
Aset Finansial
Lembaga Trustee
•Dikelola Dengan
Baik
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Beneficiaries
(Penerima Manfaat)
•Disalurkan dan
Dimanfaatkan
•Sesuai Maksud
Tujuan
3. Pola Dan Instrumen Investasi Infrastruktur
3.a. Surat Utang (Obligasi/ Sukuk) dan Saham
Deskripsi
Sukuk
Obligasi
Saham
Prinsip Dasar
Bukan merupakan surat utang,
melainkan kepemilikan bersama
atas suatu aset proyek
Surat pernyataan utang
dari issuer
Kepemilikan saham dalam
perusahaan
Klaim
Klaim kepemilikan didasari pada
aset/proyek yang spesifik
Emiten menyatakan
sebagai pihak peminjam
Menyatakan kepemilikan
terhadap perusahaan
Penggunaan Dana
Harus digunakan untuk kegiatan
usaha yang tidak bertentangan
dengan prinsip syariah
Dapat digunakan untuk
apa saja
Dapat digunakan untuk
apa saja
Jenis Penghasilan
Imbalan, bagi hasil, margin,
capital gain
Bunga/kupon, capital gain
Dividen/ capital gain
Underlying Asset
Perlu
Tidak perlu
Tidak perlu
3.b. Derivative / Sekuritisasi
Reksadana Penyertaan Terbatas (RDPT)
Efek Bersifat Utang Non Penawaran Umum atau Efek Bersifat Ekuitas Perusahaan Non Tbk dari
Perusahaan Sasaran yang bergerak pada kegiatan sektor riil (produksi barang/penyediaan jasa termasuk
modal kerja yang berkaitan dengan produksi barang/penyediaan jasa)
Efek Beragun Aset (EBA)
efek (surat berharga) yang terdiri sekumpulan aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat
berharga komersial seperti tagihan kartu kredit, pemberian kredit, termasuk kredit pemilikan rumah,
kredit mobil, efek bersifat utang yang dijamin pemerintah, dan arus kas. Dalam prosesnya, kreditor awal
(originator) mengalihkan aset keuangannya kepada para pemegang EBA.
Dana Investasi Real Estat (DIRE)
wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset
yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas.
Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA)
wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset diluar real estat,
dapat di investasikan di luar NKRI (20%), dapat langsung ke proyek infrastruktur atau kepemilikan saham
dan diperbolehkan untuk greenfield project namun dibatasi max. 25%. tuk greenfield project namun
dibatasi max. 25%..
25
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
C. ALTERNATIF POLA PEMBIAYAAN INVESTASI INFRASTRUKTUR
Selain pola-pola pembiayaan yang telah disampaikan sebelumnya, dalam upaya memenuhi
kebutuhan pendanaan investasi infrastruktur, Pemerintah mendorong terciptanya opsi pendanaan
investasi infrastruktur dengan pihak swasta, melalui Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha
(KPBU) dan skema Pembiayaan Investasi Non Anggaran (PINA).
1. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU)
Kerjasama Pemerintah dan Badan
Usaha adalah Sebuah perjanjian kontrak
antara swasta dan pemerintah, yang
keduanya bergabung bersama dalam
sebuah kerjasama untuk menggunakan
keahlian dan kemampuan masingmasing untuk meningkatkan pelayanan
kepada publik di mana kerjasama
tersebut dibentuk untuk menyediakan
kualitas pelayanan terbaik dengan biaya
yang optimal untuk publik
2. Pembiayaan Investasi Non Anggaran (PINA)
PINA adalah “Pembiayaan
Investasi
Non
Anggaran
Pemerintah yang menggalang
sumber pembiayaan alternatif
agar dapat digunakan untuk
berkontribusi
dalam
pembiayaan
proyek-proyek
infrastruktur strategis nasional
yang
mempunyai
nilai
komersial
dan
berdampak
untuk
meningkatkan
perekonomian Indonesia”
26
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
IV. Pola Pembiayaan Investasi
Infrastruktur Bidang PUPR
A. DEFINISI:
Pola Pembiayaan (Financing) Infrastruktur Bidang PUPR adalah suatu
bentuk/model pembiayaan yang dapat dipakai untuk membuat atau menghasilkan
sesuatu, dalam hal ini adalah proyek infrastruktur Bidang Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat yang dilaksanakan oleh Ditjen Sumber Daya Air, Ditjen Bina Marga,
Ditjen Cipta Karya dan Ditjen Penyediaan Perumahan.
Dalam Bab III Pasal 5 Perpres No. 38 Tahun 2015 disebutkan infrastruktur yang dapat
dikerjasamakan berdasarkan Peraturan Presiden ini adalah infrastruktur ekonomi dan
infrastruktur sosial.
Jenis infrastruktur yang termaktub dalam ruang lingkup kerja bidang PUPR sesuai
Perpres no. 38 Tahun 2015, adalah:
1. Bidang Sumber Daya Air (SDA)
2. Bidang Penyelenggaraan Jalan
Nasional (Bina Marga)
3. Bidang Pengembangan dan
Pembinaan Infrastruktur Permukiman
(Cipta Karya)
4. Bidang Penyediaan Perumahan
28
Infrastruktur Jalan, Infrastruktur SDA &
Irigasi, Infrastruktur Air Minum, Infrastruktur
Sistim Pengolahan Air Limbah Terpusat,
Infrastruktur Sistim Pengolahan Air Limbah
Setempat, Infrastruktur Sistim Pengolahan
Persampahan, Infrastruktur Perumahan
Rakyat
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
B. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR
1. Instrumen Pembiayaan: Obligasi/Bond
Sumber: PT SMI, 2017 (dengan modifikasi)
1.
2.
3.
4.
Asuransi/
Dana
Pensiun
/BPJS-TK
(investor)
menginvestasikan sejumlah dana kepada penerbit
Obligasi (Surat Hutang) melalui mekanisme surat hutang/
pinjaman langsung
Penerbit Obligasi meletakkan dana-dana investor pada
proyek-proyek infrastruktur dalam bentuk pinjaman
Proyek-proyek infratsruktur yang sudah menghasilkan
memberikan hasil pengembalian kepada Penerbit
Obligasi.
Penerbit Obligasi memberikan pengembalian investasi
kepada investor beserta hasil investasinya (bunga +
pokok)
Aplikasi OBLIGASI:

 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan air baku & air tanah.
 Bina Marga:

Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol.
29
1.
2.
3.
4.
Asuransi/ Dapen/ BPJS-TK (investor) menginvestasikan
sejumlah dana kepada Pemerintah Daerah melalui
mekanisme Obligasi Daerah (Medium Term Note).
Pemerintah Daerah meletakkan dana obligasi pada
proyek-proyek infrastruktur daerah.
Proyek-proyek infrastruktur menghasilkan aset bagi
Pemerintah Daerah.
Pemerintah Daerah memberikan pengembalian obligasi
kepada investor beserta hasil investasinya (bunga +
pokok)
Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan air
minum.
Perumahan:
Proyek penyediaan rumah susun, rumah MBR.
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
2. Instrumen Pembiayaan: Sukuk
1. Investor (Shohibul Maal) membentuk Entitas atau Special Purpose Vehicle (SPV) , dan meletakkan
sejumlah dana investasi
2. Entitas (SPV) tersebut meletakkan dana-dana investor kepada Penerbit Sukuk (korporat) melalui Sukuk
Musyarakah/ Mudharabah
3. Penerbit Sukuk meletakkan dana Sukuk pada proyek-proyek infrastruktur yang menguntungkan
4. Proyek-proyek infrastruktur yang telah menghasilkan mengembalikan hasil investasi kepada Penerbit
Sukuk
5. Penerbit Investor memberikan dana bagi hasil atas investasi yang ditanamkan oleh entitas SPV yang
dibentuk investor
6. Investor mendapatkan bagi hasil atas saham yang dimiliki pada perusahaan entitas SPV.
Aplikasi SUKUK:
 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan air baku & air tanah.
 Bina Marga:
Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol.
 Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan air minum.
 Perumahan:
Proyek penyediaan rumah susun, rumah MBR.
30
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
3. Instrumen Pembiayaan: Sukuk Mudharabah
Sumber: OJK, 2017
1.
2.
3.
4.
Emiten menerbitkan sukuk sebagai sertifikat kepemilikan atas underlying asset.
Investor menyerahkan dana kepada emiten.
Dana hasil emisi sukuk dipergunakan oleh emiten untuk modal kegiatan usaha.
Dari kegiatan usaha emiten tersebut diperoleh pendapatan yang kemudian didistribusikan sebagai
pendapatan bagi hasil kepada investor dan emiten sesuai dengan nisbah yang disepakati.
5. Pada saat jatuh tempo, emiten membayar kembali modal kepada investor sebesar nilai sukuk pada saat
penerbitan.
Aplikasi SUKUK MUDHARABAH :
 Perumahan :
KPR Rumah Susun, Rumah Tapak
31
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
4. Instrumen Pembiayaan: Saham/Equity
Best Practise:
Semakin banyak BUJT yang dimiliki
oleh Waskita Toll Road (WTR),
semakin besar pula investasi yang
harus dikucurkan. WTR membutuhkan
ekuitas yang kuat
Strategic Investor yang digandeng
WTR
mengerucut
kepada
dua
Lembaga Keuangan Non Bank yaitu
PT Taspen (Persero) dan PT SMI
(Persero). Investasi Taspen dan SMI
tersebut merupakan salah satu
program Pembiayaan Investasi Non
Anggaran Pemerintah (PINA).
Dana hasil PINA itu akan digunakan
untuk pengembangan jalan tol yang
dikelola oleh Waskita Toll Road.
Sumber: PT SMI, 2017
1. Investor (Asuransi/Dapen/BPJS-TK) bersama Lembaga Pembiayaan Infrastruktur (PT SMI) membentuk
sebuah perusahaan (entitas) dan menyetorkan modal sebagai penyertaan langsung atas saham (ekuitas)
perusahaan (entitas) tersebut
2. Dengan modal yang dimiliki, Perusahaan (entitas) tersebut berinvestasi pada proyek-proyek infrastruktur
dan meletakkan modalnya pada proyek-proyek tersebut
3. Setelah proyek berjalan dan menghasilkan keuntungan, perusahaan (entitas) mendapatkan bagi hasil
(dividen) yang didapat dari keuntungan proyek infrastruktur
4. Selanjutnya perusahaan (entitas) tersebut memberikan dividen bagi para pemegang sahamnya, yaitu
Investor (Asuransi/Dapen/BPJS-TK) dan Lembaga Pembiayaan Infrastruktur (PT SMI)
Aplikasi SAHAM/EQUITY:

 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan air baku & air tanah.
 Bina Marga:

Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol.
32
Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan air
Minum.
Perumahan:
Proyek penyediaan rumah susun, rumah MBR.
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
5.
Instrumen Pembiayaan: Kontrak Investasi Efek Beragun Aset (KIK-EBA)
Sumber: OJK, 2017
1.
Manajer investasi membuat KIK EBA dengan mengajak partisipasi investor untuk mengambil efeknya, dan
mengajak bank kustodion sebagai partner usaha.
2.a. KIK EBA menyampaikan efeknya ke investor.
2.b Investor membayarkan atas pembelian efek tersebut.
3.a. KIK EBA membeli protfolio aset keuangan dari Kreditur asal untuk berpindah ke KIK EBA, disimpan di bank
kustodion.
3.b. KIK EBA membayarkan sejumlah dana ke Kreditur asal.
4.
Debitur/obligor membayar bunga dan cicilan pokok ke Penyedia jasa.
5.
Penyedia jasa menyalurkan kembali kepada KIK EBA.
6.
KIK EBA membayarkannya kepada investor.
Aplikasi KIK-EBA
 KPR/ KRS/ KPRSyariah :
Rumah susun (sewa)
33
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
6.
Instrumen Pembiayaan: Efek Beragun Aset Surat Partisipasi (EBA-SP)
Sumber: OJK, 2017
1.
2.
3.
4.a
4.b.
5.
6.
7.
Penerbit mengeluarkan EBA-SP dan mengajak investor untuk berpartisipasi mengambil efek
Investor mendapatkan efek
EBA SP membeli portfolio aset keuangan dari kreditur Asal
Investor membayarkan nilai efek ke Bank kustodian
Bank kustodian menyampaikan uang efek ke kreditur Asal.
Debitur KPR membayar cicilan pokok dan bunga ke Penyedia jasa.
Penyedia jasa membayarkan cicilan pokok dan bunga tersebut melalui Bank kustodion
Bank Kustodion meneruskannya kepada investor
Aplikasi EBA-SP
 KPR/KRS/ KPRSyariah :
Rumah susun (sewa)
34
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
7.
Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Direct
Sumber: OJK, 2017
1.
Manajer Investasi bersama Pemegang UP (Investor) membuat KIK DINFRA dibantu oleh Bank Kustodian
dan Lembaga Penunjang.
2 & 3.
KIK DINFRA membeli Konsesi Proyek Infrastruktur dari Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK.
4
Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK menyerahkan Proyek Infrastruktur kepada KIK DINFRA
5
Pengelola Sarana Infrastruktur mengelola Proyek Infrastruktur, dan memperoleh pendapatan.
6.
Pendapatan atas Sarana Infrastruktur dibayarkan ke Bank Kustodian.
7.
Bank Kustodian membayarkan kepada KIK DINFRA.
8.
KIK DIRE memberikan pembayaran kepada Pemegang UP.
Aplikasi DINFRA Direct
 Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan
air minum
 Perumahan:
Rumah/Apartemen susun (sewa)
35
 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku & Air
tanah
 Bina Marga:
Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol.
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
8.
Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Indirect
Sumber: OJK, 2017
1.
Manajer Investasi bersama Pemegang UP (Investor) membuat KIK DINFRA dibantu oleh Bank Kustodian dan
Lembaga Penunjang.
2 & 3.
KIK DINFRA membeli atau memberi pinjaman kepada Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK atas kepemilikan
Proyek Infrastruktur.
4
Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK mengalihkan Proyek Infrastruktur kepada KIK DINFRA
5
Pengelola Sarana Infrastruktur mengelola Proyek Infrastruktur, dan memperoleh pendapatan.
6.
Pendapatan atas Sarana Infrastruktur dibayarkan ke Bank Kustodian.
7.
Bank Kustodian membayarkan kepada KIK DINFRA.
8.
KIK DIRE memberikan pembayaran kepada Pemegang UP.
Aplikasi DINFRA Indirect
 Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan
air minum
 Perumahan:
Rumah/Apartemen susun (sewa)
36
 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku & Air
tanah
 Bina Marga:
Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
9.
Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estat (DIRE) Tanpa Entitas
Sumber: OJK, 2017
1. Manajer Investasi bersama investor membuat
KIK DIRE.
2. KIK DIRE membeli asset real estate pemilik
properti.
Aplikasi DIRE Tanpa Entitas
 Perumahan:
Rumah/Apartemen susun (sewa)
3. Pemilik properti mentrasfer real estatenya
kepada KIK DIRE.
4. Hasil sewa real estate dibayarkan melalui
bank kustodian.
5. Bank Kustodian membayarkan kepada KIK
DIRE.
6. KIK DIRE memberikan pembayaran berupa
hasil sewa.
37
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
10. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estate (DIRE) Dengan Entitas
Sumber: OJK, 2017
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Manajer Investasi bersama investor membuat KIK DIRE.
KIK DIRE membuat entitas sendiri (SPV) untuk membeli aset properti real estate.
Entitas (SPV) membayar sejumlah dana pembelia real estate.
Pemilik properti mentrasfer asetnya ke Entitas (SPV).
Entitas (SPV) menyampaikan asetnya ke KIK DIRE dan di simpan di bank kustodian.
Hasil sewa real estate dibayarkan melalui bank kustodian.
Bank Kustodian membayarkan kepada KIK DIRE.
KIK DIRE memberikan pembayaran berupa hasli sewa dan atau dividen.
Aplikasi DIRE Dengan Entitas
 Perumahan:
Rumah/Apartemen susun (sewa)
38
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
11. Instrumen Pembiayaan: Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) Utang
Sumber: OJK, 2017
1.
Manajer Investasi membuat KIK RDPT dan
mengundang
investor
untuk
berpartisipasi
mengambil unit penyertaan.
2.a. KIK
RDPT
menyalurkan
uangnya
Perusahaan
Sasaran
(sektor
riil)
pembangunan proyek infrastruktur.
kepada
untuk
2.b. Perusahaan Sasaran mengeluarkan Surat Utang
kepada KIK RDPT.
3.
Perusahaan Sasaran membayarkan bunga dan
cicilan pokok kepada bank Kustodian sebagai
wali amanat.
4.
Bank Kustodian membayarkan bunga dan cicilan
pokok kepada KIK RDPT.
5.
KIK RDPT membayarkan unit penyertaan
Pemegang UP.
39
Aplikasi RDPT Utang/ekuitas
 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku &
Air tanah
 Bina Marga:
Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan
Jembatan tol
 Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah,
penyediaan air minum
 Perumahan:
Proyek penyediaan rumah susun, rumah MBR.
kepada
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
12.
Instrumen Pembiayaan: Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) Ekuitas
Sumber: OJK, 2017
1.
Manajer Investasi membuat KIK RDPT dan mengundang investor untuk berpartisipasi mengambil unit
penyertaan.
2.a. KIK RDPT menyalurkan uangnya kepada Perusahaan Sasaran (sektor riil) untuk pembangunan proyek
infrastruktur.
2.b. Perusahaan Sasaran mengeluarkan Surat ekuitas kepada KIK RDPT.
3.
Perusahaan Sasaran membayarkan deviden kepada bank Kustodian sebagai wali amanat.
4.
Bank Kustodian membayarkan deviden kepada KIK RDPT.
5.
KIK RDPT membayarkan unit penyertaan kepada Pemegang UP.
40
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
13.
Pola Pembiayaan: Syariah
Dalam pembiayaan investasi dengan metode syariah sumber pendanaannya yaitu berasal dari sindikasi
bank berupa penyertaan modal yang diberikan oleh lebih dari satu bank untuk satu objek pembiayaan
tertentu.
Berdasarkan sumber pendanaan, pembiayaan yang layak diberikan kepada nasabah adalah pembiayaan
syariah dengan akad Musyarakah Mutanaqisah,
1. Nasabah (Pemegang Konsesi/ PK) mengajukan
pembiayaan kepada Sindikasi Bank Syariah
(SBS) untuk membeli/membangun infrastruktur
jalan tol.
Aplikasi DINFRA Direct
 Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan
air minum
 Perumahan:
Rumah/Apartemen susun (sewa)
2. PK dan SBS menandatangani kontrak/akad
murabahah wal istishna dengan cara
pembayaran cicilan/angsuran. Barang yang
dibuat berupa infrastruktur jalan tol akan
diserahkan oleh SBS kepada PK apabila telah
selesai dibuat.
3. SBS memberi kewenangan kepada PK untuk
mencari pembuat dan melaksanakan
akad/kontrak untuk pembuatan jalan tol
(Perjanjian Wakala). Dalam hal ini pembuat
(Shani) adalah kontraktor. Dengan sistem
pembayaran
secara
cicilan/angsuran
(Installment). Barang diserahkan kontraktor
apabila barang telah selesai dibuat dan
pembayaran telah 100%.
4. Kontraktor (Shani) mengajukan permintaan
pembayaran dengan melaporkan/menjual
progres pekerjaan bulanan kepada SBS.
5. SBS menjual progres pekerjaan bulanan
sebagai obyek perjanjian jual beli
(Murabahah) kepada PK dengan syarat dan
harga yang telah disepakati.
6. Setelah masa konstruksi, pada masa operasi
PK akan menerima pendapatan dari masa
operasional jalan tol untuk membayar
angsuran pokok dan margin keuntungan
pembiayaan kepada SBS.
 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku & Air
tanah
 Bina Marga:
Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol.
Sumber: Kelompok Keahlian Rekayasa Transportasi, Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB, 2015
41
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Pola Pembiayaan: Modal Ventura
14.
Sumber: OJK, 2016
Dana Ventura adalah kontrak investasi bersama
antara PMV dan Kustodian yang mengikat
investor Dana Ventura
1. PMV dan Kustodian membentuk Dana
Ventura yang mengikat Investor.
2. Investor melakukan investasi pada Dana
Ventura.
3. PMV sebagai Pengelola Investasi melakukan
alokasi dana yang diperoleh dari investor
(Financing) untuk pembelian obligasi,
penyertaan saham atau penyertaan bagi hasil
pada Pasangan Usaha.
4a. Perjanjian Model Ventura;
4b. Kustodian menerima pembayaran bagi
hasil/kupon obligasi dan atau dividen serta
laba/rugi (capital gain/loss) yang diperoleh dari
pengalihan penyertaan saham Pasangan
Usaha.
5. Investor menerima keuntungan dari
perubahan nilai aktiva bersih Dana Ventura.
42
Aplikasi pada MODAL VENTURA
 Sumber Daya Air:
Proyek Penyediaan dan Pengelolaan air baku & Air
tanah
 Bina Marga:
Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan
tol
 Cipta Karya:
Proyek Pengolahan air limbah, sampah,
penyediaan air minum
 Perumahan:
Proyek penyediaan rumah susun, apartemen,
rumah MBR
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
15.
Pola Pembiayaan: Corporate Social Responsibility
Sumber: Cipta Karya, 2012
Aplikasi pada CORPORATE SOSIAL RESPONSIBILITY
 Sumber Daya Air:
Proyek penyediaan & pengolahan air baku dan air tanah,
 Bina Marga:
Jalan arteri, Jalan Lokal
 Cipta Karya:
Prasarana Air Minum, Persampahan, Air Limbah Domestik, Drainase.
 Perumahan:
Pembangunan rumah susun.
43
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
16.
Pola Pembiayaan: Project Finance
Sumber: Weber, B; Alfen, H.W; Infrastructure as an asset class, 2010
1.
2.
3.
4.
5.
5.
Prinsipal/ Inisiator atau Public Entity/ Private
Sponsor mendirikan sebuah perusahaan untuk
mengerjakan sebuah proyek.
Untuk
mengerjakan
proyek
tersebut,
perusahaan memiliki pilihan mendapatkan
pinjaman (debt) atau masuknya investor
berupa kepemilikan saham.
Perusahaan
membayar
kepada
pihak
perusahaan pengadaan proyek
Pihak
perusahaan
pengadaan
proyek
memberikan jasa sesuai kontrak kepada
Perusahaan.
Perusahaan membayar pemberi pinjaman/
pemilik ekuitas.
Project Company memberikan keuntungan
bagi Prinsipal/ Inisiator atau Public Entity/
Private Sponsor
44
Aplikasi pada CORPORATE FINANCE
 Sumber Daya Air:
Proyek penyediaan & pengolahan air baku
dan air tanah,
 Bina Marga:
Jalan bebas hambatan & jembatan tol
 Cipta Karya:
Pengolahan air limbah, pengolahan
sampah, penyediaan air minum
 Perumahan:
Pembangunan rumah susun, rumah umum
dan komersial
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
17.
Pola Pembiayaan: Corporate Finance (Loan)
Sumber: PT SMI, 2013
1.
Perusahaan swasta mendapatkan konsesi dari
pemerintah
2.
Perusahaan swasta melakukan perjanjian dg
lender dan lender mencarikan pinjamannya
3.a. Perusahaan swasta melakukan kontrak kerja
dg kontraktor
3.b. Perusahaan swasta membayar kontrak kerja
kepada kortraktor
4.
Perusahaan swasta memberikan jasa kepada
pengguna
5.
Pengguna
membayarkan
tarif
kepada
perusahaan swasta
6
Perusahaan swasta membayar bunga dan
cicilan kepada lender
45
Aplikasi pada CORPORATE FINANCE
 Sumber Daya Air:
Proyek penyediaan & pengolahan air baku
dan air tanah,
 Bina Marga:
Jalan bebas hambatan & jembatan tol
 Cipta Karya:
Pengolahan air limbah, pengolahan
sampah, penyediaan air minum
 Perumahan:
Pembangunan rumah susun, rumah umum
dan komersial
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
C. PEMBIAYAAN INVESTASI INFRASTRUKTUR BIDANG PUPR.
Sektor: Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)
1.
Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Pengelolaan Sumber Daya Air
(SDA) dapat dijelaskan melalui tabel berikut:
KEGIATAN
KLASIFIKASI
PROYEK
SUMBER
PEMBIAYAAN
INSTRUMEN
PEMBIAYAAN
1 Program Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)
a
Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku
dan Air Tanah
b
Pengelolaan dan konservasi Sungai,
Waduk, Bendungan, Embung, Situ,
serta Bangunan Penampung Air
lainnya.
c
Pembangunan dan Rehabilitasi
Jaringan Irigasi, Rawa dan Tambak
Ekonomi
Sosial
IKNB, Lembaga
Sukuk, Obligasi, Saham,
Multilateral, InvestorLoan, CSR, DINFRA, RDPT
Pribadi, Dana Lain
Investor-Pribadi, Hibah,
CSR, ZIS
Hibah
Konservasi, Pengendalian Banjir, Lahar
d
Gunung Berapi, dan Pengamanan
Pantai
Sektor: Pengembangan Dan Pembinaan Infrastruktur
Permukiman (CIPTA KARYA)
2.
Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Pengembangan dan Pembinaan
Infrastruktur Permukiman (Cipta Karya) dapat dijelaskan melalui tabel berikut:
KEGIATAN
KLASIFIKASI
PROYEK
SUMBER
PEMBIAYAAN
INSTRUMEN
PEMBIAYAAN
3
Program Pengembangan dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman (CIPTA KARYA)
a
Sistem Pengolahan Air Limbah
b
Sistem Pengolahan Sampah
c
Sistem Penyediaan Air Minum
46
Ekonomi
IKNB, Lembaga
Multilateral,
Investor-Pribadi,
CSR, Dana Lain
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Sukuk, Obligasi, Saham,
Loan, CSR, DINFRA,
RDPT
3.
Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (BINA MARGA)
Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Penyelenggaraan Jalan Nasional
(Bina Marga) dapat dijelaskan melalui tabel berikut:
KEGIATAN
2
KLASIFIKASI
PROYEK
SUMBER
PEMBIAYAAN
INSTRUMEN
PEMBIAYAAN
Program Penyelenggaraan jalan nasional (BINA MARGA)
a
Jalan arteri, kolektor, jalan lokal
b
Jembatan Tol
c
Jalan Bebas Hambatan (tol)
4.
Investor-Pribadi,
Hibah, CSR, ZIS
Sosial
Ekonomi
CSR, Hibah
IKNB, Lembaga
Sukuk, Obligasi, Saham,
Multilateral, InvestorLoan, DINFRA, RDPT
Pribadi, Dana Lain
Sektor: Penyediaan Perumahan
Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Pengembangan Perumahan dapat
dijelaskan melalui tabel berikut:
KEGIATAN
4
KLASIFIKASI
PROYEK
SUMBER
PEMBIAYAAN
INSTRUMEN
PEMBIAYAAN
Sosial
Investor-Pribadi,
Hibah, CSR, ZIS
CSR, Hibah
Pengembangan Perumahan
a
Pemberdayaan Perumahan Swadaya
Penyediaan Rumah Khusus dan Pembinaan
b
Rumah Negara
c
Penyediaan Rumah Susun
d
Pembinaan dan Pengembangan Rumah
Umum dan Komersial
47
Ekonomi
IKNB, Lembaga
Sukuk, Obligasi,
Multilateral,
DIRE, EBA, CSR,
Investor-Pribadi,
Loan, DINFRA, RDPT
CSR, Dana Lain
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
V. Strategi Optimalisasi Infrastruktur
Bidang PUPR
Aset infrastruktur PUPR tersebar di 33 Provinsi.
Terdiri dari sektor SDA, Cipta Karya, Bina Marga
dan Perumahan.
Optimalisasi penggunaan lahan/aset pemerintah
perlu dilakukan dalam rangka pengembangan
value atas sebuah infrastruktur, yaitu melalui
opsi strategi disewakan, KSO, bundling, KPBU
dan utilisasi.
Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokan
berdasarkan sektor-sektor unggulan yang
menjadi tumpuan dalam strategi ekonomi
nasional, baik dalam jangka pendek, menengah
maupun jangka panjang.
49
Sedangkan aset yang tidak dapat dioptimalkan,
harus dicari faktor penyebabnya. Apakah faktor
permasalahan legal, fisik, nilai ekonomi yang
rendah atau faktor lainnya.
Hasil akhir dari optimalisasi aset adalah (i)
memaksimalkan ketersediaan aset (maximize
asset availability), (ii)
memaksimalkan
penggunaan aset (maximize aset utilization),
dan
(iii) meminimalkan biaya kepemilikan (minimize
cost of ownership).
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
VI. Potensi dan Optimalisasi
Infrastruktur Bidang PUPR
A. Sektor: Sumber Daya Air (SDA)
Optimalisasi sektor sumber daya air sesuai dengan PermenPUPR Nomor 09 Tahun 2015 tentang
Penggunaan Sumber Daya Air Bab I Pasal 1 ayat 10 difokuskan pada :
1. Penggunaan sumber daya air dan
prasarananya sebagai media;
2. Penggunaan air dan daya air sebagai
materi;
3. Penggunaan sumber air sebagai media;
4. Penggunaan air, sumber air dan/atau daya
air sebagai media dan materi.
No.
Optimalisasi
Mekanisme
1
Pemanfaatan Sumber Daya Air sebagai media untuk
PLTA/ PLTM/ PLTMH
Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha
2
Pemanfaatan Sumber Daya Air sebagai materi untuk
Penyediaan Air Minum
KSP/KSPI
3
Pemanfaatan Ruang pada sumber air berupa Instalasi
Utilitas Jaringan Pipa Gas, Minyak dan Jaringan listrik
Sewa
50
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
B. Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (BINA MARGA)
Fokus optimalisasi pada sektor Bina Marga, yaitu mengoptimalkan penggunaan bagian-bagian jalan
untuk infrastruktur lain. Dengan mempertimbangkan karateristik alamiah jalan yang membentuk jalur
maupun koridor, maka infrastruktur yang memungkinkan untuk dapat memanfaatkan bagian jalan
No.
Optimalisasi
Mekanisme
1
Pemanfaatan jalan untuk instalasi Utilitas Jaringan Pipa
Gas, Minyak, Jaringan Listrik, PLTS
Sewa selama 10 tahun dan
dapat diperpanjang
2
Pemanfaatan jalan untuk Instalasi Jaringan Serat
Optik(data Komunikasi)
Sewaselama 10 tahun dan
dapat diperpanjang
3
Pemanfaatan Ruang Milik Jalan untuk Jalur Rel da Jalur
Khusus Bus
KSPI, KPBU
51
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
C. Sektor: Pengembangan Dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman
(CIPTA KARYA)
Beberapa poin optimalisasi yang masih dapat diupayakan dan dikembangkan bersamaan
dengan fungsi dasar infrastruktur adalah :
 Potensi dibangunnya PLTSa (Pembangkit Listrik Tenaga Sampah) yang merupakan salah
satu bentuk Energi Terbarukan yang saat ini sedang digalakkan oleh Pemerintah. Saat ini
masih menunggu diterbitkannya Juknis mengenai PLTSa.
No.
Optimalisasi
1
Pemanfaatan Energi Terbarukan (gas metana dari
sampah) untuk penyediaan Pasokan Kebutuhan Listrik
52
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Mekanisme
Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha
D. Sektor: Penyediaan Perumahan
Pemanfaatan rumah susun secara optimal sebenarnya dapat dilakukan pada saat awal perencanaan
dilakukan karena terkait dengan pengurusan Izin Mendirikan Bangunan sesuai dengan Blok Plan dan
RTLB yang ditetapkan oleh Pemerintah masing-masing daerah. Identik dengan kondisi
pengembangan sektor sebelumnya, maka optimalisasi Rusun dapat dilakukan dengan dasar
pemanfaatan lokasi yang tidak difungsikan sebagai fasilitas dasar kebutuhan pemukiman.
No.
Optimalisasi
Mekanisme
1
Pemanfaatan Rusun untuk instalasi Utilitas Base
Tranceiver Station (data dan komunikasi)
Sewa selama 10 tahun dan
dapat diperpanjang
2
Transit Oriented Development (TOD)
Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha, EBA, DIRE,
RDPT
53
Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur
dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR
Lampiran
Metodologi Pendanaan
Proyek Infrastruktur
DEFINISI:
Metode Pendanaan Proyek Infrastruktur adalah metode atas sejumlah atau
serangkaian sumber daya yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan penyelenggaraan
proyek infrastruktur, sumber daya meliputi dana, sistim kerjasama, insentif dan daya dukung
untuk kebutuhan pembiayaan.
Sumber: Bappenas, 2017
55
Pipeline Alternatif
Penyediaan Infrastruktur
DEFINISI:
Pipeline Alternatif Penyediaan Infrastruktur adalah rencana induk pembangunan
infrastruktur di Indonesia yang bertujuan untuk mendorong percepatan pemerataan ekonomi
secara nasional, dimana dalam pelaksanaan pembangunan infrastruktur tersebut,
penyediaannya tidak hanya mengandalkan pendanaan dari pemerintah, namun lebih
diprioritaskan menggunakan pendanaan dari non pemerintah.
Terdapat 4 (empat) urutan proses Pipeline Alternatif Pembiayaan Infrastruktur yang berdasar
atas penyedia infrastruktur.
Pipeline 1: dilakukan oleh swasta;
Pipeline 2: dilakukan dengan KPBU;
Pipeline 3: dilakukan dengan penugasan BUMN/D; dan
Pipeline 4: dilakukan secara mandiri oleh Pemerintah.
56
Sumber Pembiayaan vs Instrumen
Pembiayaan vs Pipeline
Proyek-proyek infrastruktur yang masuk dalam pipeline infrastruktur per tahun 2017 memiliki
nilai Rp. 570 triliun (nilai bisa bertambah), yaitu: untuk proyek jalan tol senilai Rp. 300 triliun,
proyek pelabuhan senilai Rp. 70 triliun dan pembangunan kilang minyak senilai Rp. 200 triliun.
Sumber Pembiayaan pipeline infrastruktur, dapat menggunakan berbagai instrumen
pembiayaan yang sesuai dengan karaketeristik iinfrastruktur yang ada.
Keterangan:
- Pipeline 1: Dana Swasta/Orang Perseorangan melalui Pasar Modal dapat dijadikan sebagai Modal Badan Usaha/Sponsor
dalam penyediaan infrastruktur oleh swasta.; sementara Dana Pensiun dapat mengalokasikan sebagian dana kelolaannya
melalui PINA. Sedangkan Dana Perbankan, dapat memberikan pinjaman/loan kepada perusahaan/corporate maupun kepada
project infrastruktur.
- Pipeline 2: APBN/D dengan adanya Dukungan Pemerintah (VGF/Konstruksi) dapat membagi risiko infrastruktur dengan
Badan Usaha (swasta); sementara Dana Pensiun dapat mengalokasikan sebagian dana kelolaannya melalui PINA. Sedangkan
Dana Perbankan, dapat memberikan pinjaman/loan kepada perusahaan/corporate maupun kepada project infrastruktur.
- Pipeline 3: APBN/D menjadi PMN/D bagi BUMN/D sebagai penambah modal usaha BUMN/D yang diberi penugasan oleh
negara dalam penyediaan infrastruktur; sementara Dana Pensiun dapat mengalokasikan sebagian dana kelolaannya melalui
PINA dengan menyertakan equity pada BUMN/D yang menerima Penugasan . Sedangkan Dana Perbankan, dapat
memberikan pinjaman/loan kepada perusahaan/corporate ataupun atas project infrastruktur.
- Pipeline 4: Dana Perbankan/LKNB dapat memberikan Softloan ataupun menyalurkan Dana Hibah kepada Pemerintah RI yang
kemudian masuk dalam anggaran fiskal; sementara Dana Swasta/Dana Orang Perseorangan dapat membeli SBN/Sukuk yang
selanjutnya digunakan dalam pembangunan infrastruktur melalui APBN/D.
57
Lembaga Pembiayaan Infrastruktur
di Negara Lain
KATEGORI
Badan Hukum
BRAZIL
INDIA
MALAYSIA
KOREA
Bank: The Brazilian
Perusahaan Pembiayaan:
Development Bank
India Infrastructure
(BNDES) Pemerintah (PIP) Finance Company Limited
(IIFCL)
Pemerintah
Pemerintah
Bank: Bank Pembangunan Bank: Korea Development
Malaysia atau Malaysian
Bank (KDB)
(BPMB)
Pemerintah
Pemerintah
Tahun
Sektor Prioritas
1952
2006
1973
1954
Selain fokus pada
pembiayaan infrastruktur,
BNDES juga membiayai
sektor lainnya seperti
sektor perdagangan dan
jasa, dan sektor industri
Sejak tahhun 2012
infrastruktur yang akan
dibiayai fokus pada sektor
transportasi, energy, air,
sanitasi, komunikasi, dan
sosial & commercial
infrastructure. IIFCL
memprioritaskan project
PPP.
Bank Pembangunan
Malaysia Berhad
memfokuskan pada sektorsektor infrastruktur,
maritim, teknologi dan
minyak & gas.
Sejak 1990-an bank ini
fokus pada industri
berbasis teknologi, seperti
semikonduktor yang searah
dengan usaha untuk
meningkatkan industri
strategis Korea. Saat ini,
berkembang ke industri
yang berbasis pengetahuan
dan 6T, seperti information
technology, biotechnology,
dan nanotechnology
Struktur
Pendanaan
Sumber pendanaan:
pinjaman pemerintah
(terbesar) dan lainnya
seperti FAT (Dana
Simpanan Pekerja),
pendanaan
bilateral/multilateral, dari
pajak dan worker funds
serta utang yang
diterbitkan dibawah the
Auspices of the Brazilian
Government.
Pemerintah Brazil
memberikan subsidi bunga
kepada BNDES dan
menyediakan subsidi kredit,
tax incentives dan jaminan
asuransi (publiclyguaranteed insurance )
bagi perusahaan yang
investasi bidang
infrastruktur.
Sumber pendanaan IIFCL
diperoleh dari pinjaman
jangka panjang yang
diperoleh dari open market
yang dapat berupa:
pinjaman Rupee, pinjaman
lembaga dana internasional
dan pinjaman mata uang
asing.
Kepemilikan
Dukungan
Pemerintah
58
Ada tax holiday bagi
pemegang proyek
infrastruktur dan membuka
kerjasama melalui KPS,
juga menjamin atas
pinjaman yang diperoleh
IIFCL.
Sumber pendanaan:
permanent government
funding melalui pasar
obligasi domestik, pinjaman
luar negeri, dan fasiltas
dari bank komersil lainnya.
Sejak berdiri KDB
mengeluarkan beberpa
instrumen sebagai sumber
pendanaan.
Privatisasi dengan sistim
BOT, tax holiday dan tax
exemption, serta jaminan
pemerintah atas funding
dan interest compensation
bagi investor swasta untuk
infrastruktur.
Pemerintah menyediakan
pendanaan untuk menutup
kerugian jika dana
cadangan sendiri tidak
cukup, dan menyediakan
jaminan tambahan atas
pinjaman jangka panjang
dalam bentuk currency
sampai jatuh tempo.
Pembiayaan Infrastruktur
di Luar Negeri Melalui Dana Pensiun
Dana Pensiun
Di beberapa negara, Dana Pensiun memiliki ruang gerak yang leluasa dalam hal
penempatan dana kelolaannya. Termasuk salah satunya adalah turut menempatkan dananya
(investasi) di sektor infrastruktur.
59
Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri
Melalui Skema Pembiayaan Kolektif
Skema pembiayaan kolektif (pooled financing arrangements)
adalah
merupakan bentuk credit enhancement karena memberikan portofolio pinjaman yang terdiversifikasi
bagi investor. Skema ini tepat untuk Kota berukuran sedang dan kecil yang kesulitan mengakses
pasar obligasi atau pinjaman. Termasuk dalam skema pembiayaan kolektif adalah bond banks atau
Municipal Development Fund (MDF).
Konsep Bond Banks didasarkan pada
asumsi
bahwa
perantara
yang
kredibel seperti Pemerintah dapat
membentuk
bond
banks
yang
mengumpulkan semua kebutuhan
pinjaman dari Kota dan menerbitkan
suatu obligasi berdasarkan sejumlah
pinjaman dari fasilitas Kota yang
terdiversifikasi. Bond banks diciptakan
untuk
meningkatkan
keahlian
manajemen,
subsidi
dan skala
ekonomi dari Kota [Platz, 2009].
Contoh:
Belgia:
CCB
(Credit
Communal de Belgigue), Rep Ceko:
MUFIS Program
Sumber: YIPD, 2013
60
Bank
Bonds
Konsep
MDF
adalah
mengakses pasar obligasi di
tingkat
nasional
dan
meminjamkannya untuk Kota
atau daerah. Sampai dengan
saat ini lebih dari 60 negara
telah membentuk MDF untuk
menarik
dana
untuk
dipinjamkan
ke
Kota.
Keuntungan dari MDF ini
adalah
terciptanya
skala
ekonomi dan MDF dapat
memberlakukan prasyarat dan
kondisi peminjaman yang lebih
ketat
[Eichler,
2012].
Contoh:Columbia
(MDF):
FINDETER, India (MDF): Tamil
Nadu Urban Development
Project.
Pembiayaan Infrastruktur
di Malaysia Melalui Dana Haji
Lembaga Tabung Haji dibentuk pada tahun 1963. Regulasi terkait lembaga tersebut termaktub
dalam Tabung Haji Act 1969, yang didalamnya terdapat aturan mengenai pengelolaan investasi. Di
masa awalnya Tabung Haji tidak diperbolehkan berinvestasi di sekuritas maupun properti di luar
Malaysia tanpa persetujuan pemerintah. Namun setelah parlemen mengesahkan New Tabung Haji
Act 535 pada tahun 1995, pengelolaan dana didorong untuk berinvestasi baik di wilayah Malaysia
maupun di luar negeri.
Tabung Haji bisa memperluas penempatan investasi demi memaksimalkan return bagi calon jamaah.
Penempatan investasi Tabung Haji pun ditetapkan harus sesuai syariah dan dapat memberikan
keuntungan yang kompetitif, stabil dan berkelanjutan.
61
Pembiayaan Infrastruktur
di Tiongkok Melalui Estafet Financing
Estafet Financing adalah dalam suatu proyek, pada satu persiapan ada pembiayaannya
tetapi begitu selesai persiapan sudah ada yang membeli berikutnya, kemudian di construction
ada tapi sudah ada standby buyer untuk yang di fase berikutnya sampai akhirnya yang benarbenar dana jangka panjang
Institusi keuangan (Asuransi dan Dapen) berpotensi mengisi debt maupun equity side di setiap
fase proyek infrastruktur, yakni planning, construction, operational. Skemanya biasa dilakukan
melalui dua jenis, baik direct investment maupun menggunakan instrumen keuangan itu sendiri.
Pada fase construction, pembiayaan perbankan melalui kredit sindikasi. Kemudian, fase
operational, dapat dilanjutkan dengan project bond.
Skema ini telah digunakan di beberapa negara emerging market dan Tiongkok (China).
62
Pembiayaan Infrastruktur
Melalui Social Finance
Social Finance adalah pembiayaan investasi yang dibentuk untuk berbagai
proyek-proyek sosial yang ditujukan untuk mengatasi kemiskinan,
pengangguran dan pengembangan ekonomi masyarakat atau bisa juga
didefiniskan sebagai sebuah pendekatan untuk memobilisasi modal swasta
yang memberikan bukan hanya keuntungan ekonomi, tetapi juga sosial dan
lingkungan.
Dua instrumen yang dikembangkan oleh OJK untuk mendukung Social Finance
itu ialah pembentukan dana investasi pembiayaan sosial (Social Finance
Investment Fund) dan obligasi berdampak sosial (Social Impact Bonds).
1. Dana investasi pembiayaan sosial ialah dana investasi untuk membiayai
berbagai proyek sosial seperti mengatasi kemiskinan dan pengangguran,
serta mengembangkan ekonomi masyarakat.
2. Obligasi berdampak sosial ialah surat utang yang diterbitkan untuk
membiayai proyek berdampak sosial, seperti bidang kesehatan, pendidikan,
dan lingkungan hidup.
63
Referensi
………………., Brosur “Mengenal Sukuk, Instrumen Berbasis Syariah” Kemenkeu,
Jakarta. 2014
………………., “Efek Beragun Aset”, PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero), Jakarta.
2008
………………., “KIK EBA, Produk Teranyar” Majalah Fokuss Edisi 02 Tahun 2009, PT
Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI), Jakarta. 2009
………………., “Modul Training of Trainer Keuangan Syariah - PASAR MODAL
SYARIAH”, Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Jakarta. 2016
………………., “Strategi Pemerintah Bangun Infrastruktur”, Media Keuangan
VolumeXI/No. 105/Juni 2016, Kemenkeu, Jakarta. 2016
………………., Paparan “Dana Investasi Real Estate (DIRE)”, Otoritas Jasa Keuangan
(OJK), Jakarta. 2016
………………., Paparan “Dukungan Pasar Modal untuk Pembangunan Infrastruktur
Nasional”, OJK, Tangerang. 2017
………………., Paparan “Industri Keuangan Non Bank Syariah”, Otoritas Jasa
Keuangan (OJK), Jakarta. 2016
………………., Paparan “Operasionalisasi Dukungan
Pemerintah
Pembangunan infrastruktur”, Kemenkeu, Bandung. 2017
Dalam
………………., Paparan “Pembiayaan Investasi Non-Anggaran Pemerintah”,
Bappenas, Focus Group Discussion – PUPR:Pedoman Pola Pembiayaan
Infrastruktur, Tangerang. 2017
……………….,“Panduan Penyelenggaraan Kerjasama Pemerintah-Swasta (KPS)
dalam Penyediaan Infrastruktur”, PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero),
Jakarta. 2016
………………., “Katalog: Infrastruktur Bidang Cipta Karya yang Potensial dibiayai
melalui Program CSR”, KemenPU Direktorat Cipta Karya, Jakarta. 2013
Nuris Dian Syah, “Tinjauan Atas Proses Bisnis Penerusan Pinjaman Luar Negeri
Terhadap Permasalahan Yang Muncul Dalam Implementasinya”, Kemenkeu,
Jakarta, 2014
Ciidea, “Alternatif Pembiayaan Infrastruktur”, Jakarta, 2016
Dr. Ayomi Dita Rarasati, Paparan “Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur”, Center For
Sustainable Infrastructure Development (CSID-UI), Focus Group Discussion –
PUPR:Pedoman Pola Pembiayaan Infrastruktur, Bandung. 2017
Darwin Trisna Djajawinata, “Skema Pembiayaan dalam Percepatan Pembangunan
Infrastruktur di Indonesia”, PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero), Jakarta.
2016
64
Referensi
Dr. Ir. Wahyu Utomo, M.S., “Strategi Pembiayaan Dalam Mendukung Pembangunan
Infrastruktur Sebagai Bagian dari Smart City”, Komite Percepatan Penyediaan
Infrastruktur Prioritas (KPPIP), Jakarta. 2016
Dr. B. Raksaka Mahi, Prof. Dr. Wihana Kirana Jaya , dan Dr. Fauziah Zen “Municipal
Development Funds Sebagai Alternatif Pembiayaan Infrastruktur Daerah”,
KemenKeu, Jakarta. 2013
Emma Sri Martini, S.T., “Pembiayaan Investasi Sebagai Upaya Mempercepat
Penyelenggaraan Infrastruktur Berkelanjutan”, PT Sarana Multi Infrastruktur
(Persero), 2011
Erika Sefila Putri, dan Wisudanto, “Struktur Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur di
Indonesia Penunjang Pertumbuhan Ekonomi”, Simposium I Jaringan
Perguruan Tinggi untuk Pembangunan Infrastruktur Indonesia (JPII/UNIID),
Surabaya. 2016
Joko W. Widodo, Paparan “Pembiayaan Infrastruktur Non Anggaran (PINA) Di PT
Waskita Toll Road”, PT Waskita Toll Road, Workshop – PUPR: Pedoman Pola
Pembiayaan Infrastruktur, Tangerang. 2017
Presiden Republik Indonesia, Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 38 Tahun
2015 Tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur, Jakarta. , 2015
Reslian Pardede, “Peluang Pembiayaan Infrastruktur Perkotaan Dari Sumber NonAPBN”, Yayasan Inovasi Pemerintahan Daerah (YIPD), 2013
Riza Azmi, “Direct Lending Kepada BUMN Sebagai Alternatif Pembiayaan
Infrastruktur”, Kemenkeu, Jakarta, 2014
Rudy Hermawan K.,Rodhiatun, Harun Al Rasyid, Idwan Santoso, “Kajian Investasi
Pembangunan Jalan Tol di Indonesia Berdasarkan Sistem Syariah: Studi
Kasus Jalan Tol Cikampek-Palimanan”, Kelompok Keahlian Rekayasa
Transportasi, Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB, Jurnal Perencanaan
Wilayah dan Kota vol. 26, no. 2, hlm. 86-99, Agustus 2015, 2015
Soni Wibowo, Paparan “Pembiayaan dan Optimalisasi Aset Infrastruktur”, PT Bahana
TCW Investment Management, Workshop – PUPR: Pedoman Pola Pembiayaan
Infrastruktur, Tangerang, 2017
Wismana Adi Suryabrata, Paparan “Percepatan Pembangunan Infrastruktur”,
Bappenas, Jakarta. 2016
Wismanto Bimam Kusumaedi, Paparan “Pengelolaan Investasi Pemerintah Pusat”, PT
Sarana Multi Infrastruktur (Persero), Focus Group Discussion – PUPR: Pedoman
Pola Pembiayaan Infrastruktur, Bandung. 2017
Weber, B; Alfen, H.W; “Infrastructure as an asset class”, First edition published 2010.
John Wiley & Sons, Ltd. 2010
65
TIM PENYUSUN
Putut Marhayudi
Merty Kristina Bastari
Dendy Rahadian
Denik Haryani
Erna Verawati Hutagalung
Gigih Adikusuma
Sintha Dailila
Bambang Wijananto
Vicky Hidajat Effendi
Srianto Handoko
DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR
DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Gedung Utama Lt. 13 Jl. Pattimura No. 20, Kebayoran Baru Jakarta 12110. Tlp/Fax. 021-7226356