Selama periode 2006-2008, Marein memperoleh pertumbuhan

Equity Valuation
1 Juli 2013
Intiland Development, Tbk
Laporan Utama
Target Harga
Terendah
710
Tertinggi
1,040
Properti dan Real Estate
Kinerja Saham
Arah Baru yang Menggairahkan
Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Informasi Saham
Rp
Kode saham
DILD
Harga saham per 28 Juni 2013
510
Harga tertinggi 52 minggu terakhir
640
Harga terendah 52 minggu terakhir
275
Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu (miliar)
6.634
Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu (miliar)
2.851
Market Value Added & Market Risk
Sumber:Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Pemegang Saham
(%)
UBS AG Singapore
22,24
Credit Suisse AG Singapore
19,89
Publik (masing-masing di bawah 5%)
57,87
Kontak:
Equity & Index Valuation Division
Phone: (6221) 7278 2380
[email protected]
PT Intiland Development Tbk (DILD), yang didirikan pada bulan Juni 1983,
adalah salah satu pengembang properti terbesar di Indonesia dan
mengkhususkan diri dalam pengembangan, pengelolaan dan investasi bisnis
properti. Portofolio DILD terdiri dari kawasan perumahan dan township kelas
atas, pengembangan mixed-use & bertingkat tinggi (high-rise), kawasan
industri, dan perhotelan. Proyek-proyek Perusahaan terutama berlokasi di
Jabodetabek dan Surabaya, tetapi melalui jaringan hotel Intiwhiz DILD dapat
menjangkau berbagai wilayah di seluruh Indonesia. DILD adalah salah satu
pengembang properti pertama yang tercatat di BEI, namun terpukul oleh Krisis
keuangan Asia tahun 1997/98. Setelah restrukturisasi keuangan pada tahun
2007, DILD telah bertransformasi, dan hal tersebut semakin diperkuat pada
tahun 2010 ketika Perusahaan meningkatkan modal melalui rights issue untuk
meningkatkan basis ekuitas sehingga dapat mengakuisisi lahan dan memulai
proyek pembangunan properti secara ekstensif. Dengan land bank seluas 1.900
hektare (ha), kami percaya bahwa DILD yang memiliki lahan yang cukup untuk
pertumbuhan di masa depan.
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com
Halaman ke 1 dari 16
Intiland Development, Tbk
PARAMETER INVESTASI
Portofolio Proyek yang Terdiversifikasi dan Permulaan Fase Baru
Portofolio proyek DILD terdiversifikasi ke dalam beberapa kategori berikut: townships
and estates, mixed-use & bertingkat tinggi (high-rise), industrial dan hospitality, yang
terutama tersebar di Jabodetabek dan Surabaya. Portofolio DILD saat ini lebih
bervariasi, terutama terkonsentrasi pada proyek-proyek mixed-use & high-rise yang
lebih inovatif. Mengalami tahun yang menggembirakan pada tahun 2012, pendapatan
DILD naik 34% menjadi Rp1,26 triliun. Setelah beberapa tahun datar, pendapatan
melonjak sejak tahun 2010 seiring dengan pengembangan proyek-proyek baru dan
yang masih di dalam perencanaan (pipeline). Tapi meskipun proyek baru
mendominasi selama dua tahun terakhir, Perusahaan memiliki marjin laba kotor yang
tetap kompetitif pada tingkat 38% -39%. Terlebih, marjin laba kotor naik menjadi
47% pada 1Q2013 disebabkan oleh melonjaknya bisnis kawasan industri, menandai
permulaan dari sebuah fase baru yang menguntungkan bagi Perusahaan.
Land Bank yang Memadai, Leverage yang Rendah, Pertumbuhan Masa Depan
yang Kuat
Kami melihat DILD memiliki land bank yang memadai untuk pertumbuhan di masa
depan, dengan saat ini memiliki sekitar 1.900 ha. Terlebih, leverage DILD masih
rendah dengan rasio net-debt to equity hanya 0.2x. Untuk ekspansi lebih lanjut, DILD
merencanakan belanja modal (capex) sekitar Rp1,85 triliun pada tahun ini dan Rp2,61
triliun pada 2014. Dengan luasnya ruang untuk melakukan penambahan hutang,
Perusahaan berencana untuk menerbitkan obligasi pertamanya, senilai Rp500 miliar,
pada 2H13. Kami memandang hal ini tidak akan membebani Perusahaan tetapi akan
menjadi positif bagi diversifikasi hutang sebab DILD masih mengandalkan pinjaman
bank jangka pendek untuk pembiayaannya. Oleh karena itu, kami percaya bahwa
DILD akan tetap tangguh terhadap perubahan ekonomi dan bertumbuh dengan kuat,
didorong oleh pengembangan proyek-proyek baru.
Ekspektasi Pendapatan Berulang yang Lebih Kuat di Masa Depan
Pada tahun 2012, kontribusi pendapatan berulang sebesar 10,7% atau Rp135 miliar,
terutama berasal dari sewa kantor di Intiland Tower Jakarta, Intiland Tower Surabaya,
dan Graha Pratama Jakarta, yang menyumbang 60% dari pendapatan berulang.
Pendapatan berulang dari sewa ruang kantor dari tiga gedung tersebut ditambah dari
pusat olahraga diperkirakan akan datar, tetapi pertumbuhan akan datang dari
jaringan hotel Intiwhiz. Untuk memperkuat pendapatan berulang, DILD merencanakan
beberapa proyeknya (South Quarter, Kebon Melati, 1Park Avenue, dan Praxis)
menjadi penghasil pendapatan berulang di masa depan. Sejak pembukaan hotel
pertamanya pada bulan Oktober 2010, Intiwhiz telah mempercepat pembangunan
hotel lainnya dengan empat hotel saat ini telah beroperasi, satu sedang direnovasi,
dan 22 hotel lainnya diharapkan akan beroperasi pada tahun 2015. Oleh karena itu,
kami memandang positif upaya DILD untuk meperbesar pendapatan berulang.
Prospek Usaha
Selama tiga tahun terakhir industri properti telah tumbuh secara signifikan dengan
didukung oleh rendahnya suku bunga, pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil,
meningkatnya pendapatan dan daya beli, dan kenaikan investasi asing ke negara ini.
Dengan 45 juta orang populasi kelas menengah, 55 juta pekerja, dan pendapatan per
kapita USD3.500, Indonesia adalah tempat yang sangat baik bagi industri properti
untuk bertumbuh. Berfokus pada properti kelas atas, dan dengan proyek-proyek baru
dan menarik di dalam pipeline, kami memandang DILD memiliki prospek yang cerah
di masa depan. Kinerja keuangan DILD selama beberapa tahun terakhir menegaskan
kemampuan Perusahaan untuk mengembangkan usahanya secara sehat dan dikelola
dengan baik dengan tetap menjaga daya saing.
Tabel 1: Ringkasan Kinerja
2010
2011P
2012
2013P
2014P
Pendapatan [Rp miliar]
843
939
1.262
1.524
2.137
Laba sebelum pajak [Rp miliar]
434
199
276
347
502
Laba bersih [Rp miliar]
355
140
181
241
348
34,3
13,5
17,5
23,2
33,6
315,9
(60,6)
29,5
32,7
44,6
12,4
18,9
19,2
22,0*
15,2*
1,2
0,7
0,9
1,3*
1,2*
EPS [Rp]
Pertumbuhan EPS [%]
P/E [x]
PBV [x]*
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Sumber:PT Intiland Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
* Berdasarkan harga saham per 28 Juni 2013 – Rp 510 /saham
Halaman 2 dari 16
Intiland Development, Tbk
GROWTH-VALUE MAP
Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaanperusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu
horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan
dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth
Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham
saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan
dengan nilai buku perusahaan.
Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat kluster, yaitu:
 Excellent value managers (“Q-1”)
Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih
benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.
 Expectation builders (“Q-2”)
Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas
perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki
ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.
 Traditionalists (“Q-3”)
Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaanperusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik
dalam jangka pendek.
 Asset-loaded value managers (“Q-4”)
Pasar memiliki ekspektasi yang rendah
pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.
terhadap
profitabilitas
dan
Gambar 1: Growth-Value Map
(DILD, Industri Properti dan Real Estate)
Sumber:Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Kami mengklasifikasikan DILD di Expectation Builders Cluster (Q-2). Pasar
memiliki ekspektasi laba yang lebih rendah terhadap DILD dibandingkan dengan
benchmark, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang lebih tinggi. Ekspektasi
pasar untuk peluang pertumbuhan di masa depan telah meningkat dibandingkan
dengan laporan kami sebelumnya, sejalan dengan pandangan kami bahwa
Perusahaan akan tumbuh dengan kokoh di masa depan.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 3 dari 16
Intiland Development, Tbk
INFORMASI USAHA
Sekilas tentang DILD
DILD didirikan pada bulan Juni 1983, namun sejarahnya di industri properti telah
dimulai sejak tahun 1970 ketika sang pendiri mengembangkan Cilandak Garden
Housing (Jakarta) dan Darmo Satellite Town (Surabaya). Setelah 40 tahun perjalanan,
saat ini DILD adalah salah satu pengembang properti terbesar di Indonesia dan
mengkhususkan diri dalam pengembangan, pengelolaan dan investasi bisnis properti.
Portofolio DILD terdiri kawasan perumahan dan township kelas atas, pengembangan
mixed-use & high-rise, serta kawasan industri yang terutama berlokasi di Jabodetabek
dan Surabaya. Portofolio Perusahaan juga mencakup bisnis perhotelan di mana DILD
mengembangkan jaringan hotel Intiwhiz dan lapangan golf dan fasilitas olahraga di
beberapa kota di Indonesia.
Gambar 2: Tonggak Sejarah DILD
Sumber:PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
DILD merupakan salah satu pengembang properti pertama yang tercatat di BEI pada
tahun 1991, namun Perusahaan terpukul oleh Krisis Keuangan Asia tahun 1997/1998
dan butuh waktu sekitar satu dekade bagi perekonomian Indonesia untuk pulih.
Langkah pertama transformasi bisnisnya terjadi pada bulan Juli 2007, ketika DILD
melakukan restrukturisasi keuangan melalui konversi hutang Rp 1,1 triliun menjadi
ekuitas baru ditambah dengan perubahan dalam kepemilikan dan manajemen. Antara
2007 dan 2010 Perusahaan berhasil melakukan transformasi bisnis dan juga
memperkuat modal melalui rights issue pada bulan April 2010 yang menghasilkan
Rp2,07 triliun dalam bentuk ekuitas. Sejak itu, DILD aktif membeli tanah dan
mengembangkan proyek-proyek properti secara ekstensif. Dengan land bank seluas
1.900 ha, kami yakin DILD memiliki ruang yang cukup untuk pertumbuhan di masa
depan.
Sebagai pengakuan atas suksesnya transformasi bisnisnya, DILD telah menerima
beberapa penghargaan bergengsi selama beberapa tahun terakhir:
 Penghargaan sebagai Top Ten Developers dari Building and Construction
Interchange (BCI) Asia selama tiga tahun berturut-turut; 2010, 2011 dan
2012.
 Penghargaan Excellence Achievement di Indonesia Best Corporate
Transformation (IBCT) 2012, yang diselenggarakan oleh majalah SWA dan Win
Solution.
 Highly Commended Best Developer di Indonesia, dan proyek hunian bertingkat
tinggi, apartemen 1Park Residences, dianugerahi "Best Condominium" di
Southeast Asia Property Awards 2012.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Perkembangan Industri Properti yang Menggembirakan
Selama tiga tahun terakhir, industri properti telah tumbuh secara signifikan dengan
didukung oleh rendahnya suku bunga, pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil,
meningkatkan pendapatan dan daya beli, dan kenaikan investasi asing ke negara ini.
Konsumsi domestik yang kuat dan gencarnya pembangunan infrastruktur akan
mendukung pembangunan ekonomi yang berkelanjutan di Indonesia. Dengan 45 juta
orang populasi kelas menengah, 55 juta pekerja, dan pendapatan per kapita
USD3.500, industri properti memiliki prospek pertumbuhan yang tinggi dimana
populasi yang besar, tingginya permintaan properti hunian, dan cepatnya
pertumbuhan bisnis akan mendorong ke atas pertumbuhan industri properti. Tahun ini
Jakarta memperoleh predikat sebagai pasar real estate nomor satu di Asia Pasifik dari
Urban Land Institute dan PwC, dan harga properti mewah di Jakarta merupakan yang
tertinggi di Asia selama 1Q13. Selain itu, ketersediaan properti kualitas yang lebih
tinggi di Indonesia telah menyebar ke Surabaya, Bandung, Balikpapan, Makasar dan
kota-kota lainnya.
Halaman 4 dari 16
Intiland Development, Tbk
Tabel 2: Indikator Ekonomi Indonesia
Indikator
PDB (harga berlaku)
Unit
Q4-11
Q1-12
Q4-12
Q1-13
Rp triliun
1.922
1.975
2.096
2.146
Pertumbuhan PDB
% YoY
6,5
6,29
6,11
6,02
Inflasi
% YoY
3,79
3,97
4,3
5,9
9.068
9.180
9.670
9.719
110
110
112
105
Nilai tukar
Rp/USD
Cadangan devisa
USD miliar
Sumber: Bank Indonesia, BPS
Portofolio Proyek yang Terdiversifikasi Luas
Portofolio proyek DILD terdiversifikasi menjadi: townships & estates, mixed-use &
high-rise, kawasan industri, dan perhotelan, yang terutama tersebar di Jabodetabek
dan Surabaya. Proyek-proyek di Jabodetabek berada di lokasi strategis di sepanjang
infrastruktur transportasi utama dan pengembangan yang direncanakan di masa
depan, sedangkan proyek-proyek di Surabaya berpusat di sekitar Surabaya Barat
(daerah favorit pembeli kelas atas) dan di pusat kota. DILD menjangkau area
pelanggan yang lebih luas di seluruh Indonesia melalui bisnis perhotelan dengan
mengembangkan jaringan hotel Intiwhiz. Kami yakin dengan proyek dan portofolio
yang terdiversifikasi dapat membantu menghindari risiko berkonsentrasi di satu
daerah yang dapat membahayakan perusahaan.
Gambar 3: Lokasi-lokasi Proyek di Jabodetabek
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 4: Lokasi-lokasi Proyek di Surabaya
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 5 dari 16
Intiland Development, Tbk
Fokus Pengembangan Proyek
Dalam jangka pendek, DILD akan berfokus pada pengembangan proyek mixed-use &
high-rise seperti 1Park Avenue, South Quarter, Aeropolis, Kebon Melati, sebagai
sumber pendapatan utama dalam waktu dekat.
 1Park Avenue
1Park Avenue adalah proyek DILD berikutnya di Gandaria, Jakarta Selatan
menyusul kesuksesan 1Park Residences. Terletak berdekatan dengan 1Park
Residences dengan luas lahan 2,4 ha, proyek ini terdiri dari tiga menara
kondominium, satu tower apartemen, dan 31 unit rumah. Diluncurkan pada 1H13,
proyek ini diharapkan akan beroperasi pada 4Q15. Kami percaya bahwa 1Park
Avenue akan menuai kesuksesan yang sama seperti 1Park Residences.
 South Quarter
South Quarter merupakan kompleks bisnis terpadu dibagi menjadi dua tahap.
Tahap pertama terdiri dari tiga menara perkantoran dan fasilitas ritel pendukung.
Pengembangan tahap dua masih dalam perencanaan dan belum dapat
dikonfirmasi. Terletak di TB Simatupang dengan luas area 7,1 ha, South Quarter
dapat diakses dari jalan tol TB Simatupang dan jalan Lebak Bulus. Perkembangan
konstruksi saat ini sedang dalam tahap pembangunan pondasi, dan telah
mendapat konfirmasi dari beberapa tenant perusahaan multinasional dan domestik
seperti Santos Oil, Tupperware, Fortice, dan Ranch Market. Sejalan dengan
meningkatnya permintaan dan kekurangan pasokan ruang kantor selama dua
tahun terakhir, kami berharap akan ada respon positif dari pasar.
 Aeropolis
Terletak sekitar 700 meter dari bandara Soekarno-Hatta, Aeropolis adalah zona
terintegrasi 70 ha yang dilengkapi dengan fasilitas modern seperti office park,
pusat bisnis, mal tematik, kawasan komersial, klub olahraga, hotel, dan shuttle
bus ke bandara. Proyek ini telah menerima respon yang sangat positif dari pasar,
apartemen Aeropolis Residence yang diluncurkan pada bulan Desember 2011 dan
November 2012 sudah terjual habis menyusul kesuksesan Aeropolis Commercial
Park (ACP) blok A1 dan blok A2.
 Kebon Melati
Kebon Melati berdekatan dengan kompleks perbelanjaan Grand Indonesia, dekat
dengan Plaza Indonesia dan Grand Hyatt Jakarta. Proyek ini terdiri dari dua
menara kondominium, area ritel, perkantoran, boutique office, hotel, dan serviced
apartments. Konstruksi dijadwalkan akan dimulai pada 1Q14 dan kegiatan
pemasaran di 4Q13.
Tabel 3: Proyek-proyek yang menjadi Fokus Utama
Proyek
1Park Avenue
South Quarter
(Phase 1)
Lokasi
Gandaria, Jakarta
Selatan
TB Simatupang,
Jakarta Selatan
Luas
(ha)
2.4
4.4
Marketing: 3Q12
Konstruksi: 2Q13
Operasional: 4Q15
Townhouse,
31 unit
1 menara Perkantoran
(untuk dijual)
SGA: 39,281 m2
2 menara Perkantoran
(untuk disewa)
SGA: 78,563 m2
Marketing: 4Q12
Konstruksi: 4Q12
Operasional: 1Q15
Aeropolis Residence,
2,244 unit
SGA: 30,038 m2
Aeropolis
(Phase 1)
Tangerang
14
Kebon Melati
(Phase 1)
CBD Jakarta
1.3
Praxis
3 menara
Kondominium, 336 unit
SGA: 52,136 m2
Invst. Pendapatan
Berulang
1 menara Serviced
Apartment, 112 unit
SGA: 18,116 m2
Pengembangan
CBD Surabaya
Aeropolis Commercial
Park, 237 unit
SGA: 17,700 m2
2 menara
Kondominium, 500 unit
SGA: 42,389 m2
Ritel
NLA: 5,689 m2
11
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Ritel
NLA: 10,897 m2
Food Resort (3.1 ha)
Sedang direncanakan
Jadwal
Marketing: 1Q12
Konstruksi: 2Q12
Operasional: 3Q13
Hotel (0.5 ha)
Sedang direncanakan
Ritel
NLA: 5,689 m2
Perkantoran (untuk sewa)
SGA: 8,643 m2
Marketing: 4Q13
Konstruksi: 1Q14
Operational: 1Q16
Marketing: 2Q13
Konstruksi: 1Q14
Operasional: 2Q16
Ritel
NLA: 9,820 m2
Hotel
Kamar: 304
Halaman 6 dari 16
Intiland Development, Tbk
Gambar 5: Fokus Pengembangan Proyek
1Park Avenue
South Quarter
Aeropolis
Kebon Melati
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Pengembangan Proyek Utama di Masa Depan
Untuk pengembangan jangka menengah, DILD telah mempersiapkan proyek-proyek
pengembangan utama yang diharapkan menjadi penghasil pendapatan di masa
depan.
 Beach Terrace Apartments
Terletak di Jakarta Utara, Beach Terrace Apartments akan memperoleh manfaat
dari keberhasilan Pantai Mutiara, salah satu signature project DILD. Terdiri dari
dua menara kondominium dan properti ritel di lahan 4,08 ha, proyek ini
diharapkan dimulai pada 2015.
 Pantai Mutiara (perluasan)
Perusahaan berencana untuk memperluas Pantai Mutiara dengan low-rise, semi
high-rise, dan properti komersial. DILD telah memperoleh izin prinsip untuk
mereklamasi tanah dan merupakan bagian dari proyek Giant Sea Wall milik
pemerintah.
 Westone City
Proyek Westone City terletak di Daan Mogot, Jakarta Barat, dekat Taman Semanan
Indah, salah satu proyek DILD yang telah mature. Dengan luas pengembangan
sebesar 21 ha dan saleable area 16 ha, proyek kerjasama operasi (40%
kepemilikan) ini direncanakan terdiri dari perumahan, ritel, dan area komersial.
Menara-menara apartemen akan dibangun pada tahap pertama, dan proyek ini
akan diluncurkan setelah selesainya Puri Interchange.
Gambar 6: Proyek-proyek Pengembangan Masa Depan
Beach Terrace Apartment
Pantai Mutiara
WestOne City
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Avila
Pinang Residence 2
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 7 dari 16
Intiland Development, Tbk
 Avila
Avila adalah proyek mixed-use & high-rise di Surabaya Barat dekat dengan Graha
Famili, kawasan perumahan premium salah satu signature DILD. Proyek ini terdiri
dari kondotel, perkantoran, dan area ritel dan akan berdiri di atas lahan 6.000 m2.
Konstruksi diharapkan dimulai pada tahun 2015.
 Pinang Residence 2
Pinang Residence 2 adalah proyek terbaru DILD yang terletak di Pondok Pinang,
Jakarta Selatan, menyusul keberhasilan kawasan perumahan eksklusif Pinang
Residence. Proyek ini akan terdiri dari dua menara kondominium dan 25 rumah
eksklusif. Pemasaran dan konstruksi diperkirakan akan dimulai tahun 2016.
Prestasi baik dari Kawasan Industri
Proyek pertama kawasan industri DILD adalah Ngoro Industrial Park 1 (Ngoro 1) pada
tahun 1991. Proyek ini adalah perusahaan patungan dengan RSEA Engineering Corp,
dengan masing-masing pihak memegang 50% saham, dan saat ini hampir seluruhnya
habis terjual. Melanjutkan pengembangan Ngoro 1, Perusahaan saat ini mengelola
Ngoro Industrial Park 2 (Ngoro 2) terletak berdekatan dengan Ngoro 1, dan DILD
memiliki 100% di proyek tersebut. Ngoro 2 sedang dikembangkan pada lahan seluas
225 ha, dengan fase perkembangan terakhir berkonsentrasi pada perluasan lahan dan
pembangunan infrastruktur dasar. Ditargetkan untuk mencapai luas lebih dari 350 ha,
DILD telah berhasil meningkatkan harga jual rata-rata Ngoro 2 dari Rp400rb/m2 pada
tahun 2011 menjadi Rp850rb/m2. Dengan dukungan iklim investasi yang lebih baik,
dan kuatnya kebutuhan perusahaan multinasional dan perusahaan lokal berekspansi
ke Jawa Timur sejak tahun 2010, Ngoro 2 telah menjadi salah satu kontributor utama
terhadap pendapatan DILD sejak tahun 2011.
Gambar 7: Ngoro Industrial Park
Ngoro Industrial Park Location
Ngoro Industrial Park Development Map
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Percepatan Pengembangan Jaringan Hotel Intiwhiz
DILD sedang mengembangkan jaringan hotel miliknya di bawah merek Intiwhiz yang
ditujukan bagi smart travelers yang mencari hotel praktis dan bergaya dengan biaya
terjangkau. Jaringan hotel tersebut dapat memperoleh manfaat dari pertumbuhan
maskapai penerbangan berbiaya rendah dan industri pariwisata sejalan dengan
pertumbuhan populasi kelas menengah. Sejak membuka hotel pertama di bulan
Oktober 2010, Intiwhiz telah mempercepat pembangunan hotel lainnya didalam
jaringan tersebut, dan untuk mempercepat pembukaan hotel, DILD membuka diri
untuk usaha patungan dan waralaba, bukan hanya membangun dari modal sendiri.
Saat ini DILD memiliki empat hotel yang beroperasi (Whiz Yogyakarta, Whiz
Semarang, Grand Whiz Kuta, dan Grand Whiz Kelapa Gading), satu sedang renovasi
(Grand Whiz Nusa Dua), dan 22 lokasi yang telah terkonfirmasi pembangunannya
yang tersebar di seluruh Indonesia.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 8 dari 16
Intiland Development, Tbk
Gambar 8: Hotel-hotel Intiwhiz
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Tabel 4: Rencana Pengembangan Jaringan Hotel Intiwhiz
(Beroperasi, Renovasi, dan Tahap Konstruksi)
Hotel
Nama Jalan
Kota
Kamar
Operasional
% Milik
Status
Whiz
Dagen 8
Yogyakarta
100
Oct 10, 10
100%
Beroperasi
Whiz
Piere Tendean 9
Semarang
148
Nov 21, 11
100%
Beroperasi
Grand Whiz
Kartika Plaza, Kuta
Bali
134
Dec 18, 11
Mgmt. only
Beroperasi
Grand Whiz
Kelapa Gading
Jakarta
324
Dec 12, 12
Mgmt. only
Beroperasi
Grand Whiz
Whiz
Nusa Dua
Kelapa Gading
Bali
Jakarta
126
152
2Q13
3Q13
Mgmt. only
Mgmt. only
Renovasi
Konstruksi
Whiz
Whiz
Cikini
Sudirman 26
Jakarta
Balikpapan
133
168
3Q13
4Q13
100%
100%
Konstruksi
Konstruksi
Whiz
Cikarang
Cikarang
120
2Q14
Mgmt. only
Konstruksi
Whiz
Whiz
Piere Tendean
Cikurai
Manado
Bogor
152
154
2Q14
2Q14
30%
100%
Konstruksi
Konstruksi
Grand Whiz
Gatot Subroto, Denpasar
Bali
90
3Q14
Mgmt. only
Konstruksi
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
KEUANGAN
Sumber Pendapatan Lebih Terdiversifikasi
Pendapatan DILD didorong oleh pengembangan proyek-proyek baru, dengan segmen
houses & land dan segmen apartement merupakan penyumbang terbesar (sekitar
75%-80%). Hal ini mencerminkan keahlian Perusahaan dalam pengembangan
perumahan kelas atas. Walau demikian, portofolio proyek DILD saat ini lebih
menunjukkan keberagaman, terutama tercermin dari proyek-proyek mixed-use &
high-rise yang lebih inovatif, dan proyek-proyek tersebut juga terdapat perkantoran
dan ritel dalam perencanaannya. Pengembangan perluasan kawasan industri Ngoro
juga memberikan hasil sebagai penyeimbang pendapatan dari sektor utama lainnya,
seperti yang terlihat pada pendapatan 1Q13 dimana kawasan industri berkontribusi
25% terhadap pendapatan.
Gambar 9: Segmen Pendapatan
2012
1Q13
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 9 dari 16
Intiland Development, Tbk
Memperkuat Pendapatan Berulang
Selama tahun 2012 pendapatan berulang menyumbang 10,7% atau Rp135 miliar,
terutama dari sewa kantor di Intiland Tower Jakarta, Intiland Tower Surabaya, dan
Graha Pratama Jakarta, yang menyumbang 60% dari pendapatan berulang. Tahun ini
sewa kantor dari gedung-gedung tersebut dan pendapatan dari pusat olahraga
diperkirakan akan datar, tetapi pertumbuhan akan datang dari jaringan hotel Intiwhiz.
Secara keseluruhan, tanpa perkembangan proyek lebih lanjut, kami memperkirakan
pendapatan berulang DILD hanya akan tumbuh sekitar 11% per tahun, namun DILD
memiliki rencana untuk beberapa proyeknya (South Quarter, Kebon Melati, 1Park
Avenue, dan Praxis) menjadi penghasil pendapatan berulang. Kami memperkirakan
pembangunan proyek-proyek tersebut akan lebih memperkuat pendapatan berulang
Perusahaan di masa depan.
Tabel 5: Proyek-proyek Baru yang Menjadi Penghasil Pendapatan Berulang
Proyek
Rerata Tarif Sewa/m2 (dlm Rp)
Luas Disewakan
2
South Quarter
Kantor: 78,563 m
Ritel: 10,897 m2
Kebon Melati I (55%)
Ritel: 5,689 m2
Ritel: 170,000
Kantor: 40,500 m2
Ritel: 7,120 m2
Hotel & Service Apt.: 192 kmr
Kantor: 195,000
Ritel: 181,000
Hotel & Serviced Apt.: 1,300,000
(per kmr per mlm)
1Park Avenue
Service Apt.: 18,116 m2
Service Apt.: 190,000
Praxis
Kantor: 8,643 m2
Ritel: 9,820 m2
Hotel: 304 kmr
Kantor: 130,000
Ritel: 120,000
Hotel: 510,000 (per kmr per mlm)
Kebon Melati II (55%)
Kantor: 180,000
Ritel: 140,000
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Memasuki Zaman Keemasan
Tahun lalu adalah salah satu periode yang menggembirakan, pendapatan DILD
meningkat 34% menjadi Rp1,26 triliun. Setelah beberapa tahun datar, pendapatan
DILD telah meningkat sejalan dengan pengembangan proyek-proyek baru sejak tahun
2010. Modal yang lebih kuat setelah rights issue dan divestasi aset pada tahun 2010
mendorong kinerja Perusahaan, dan DILD telah mempertahankan tren saldo laba
positif sejak itu. Pada tahun 2012, DILD membayar deviden pertamanya dalam
sepuluh tahun dari laba bersih tahun 2011 dengan payout ratio sebesar 22%. Melalui
rencana pengembangan yang agresif dengan belanja modal tahunan rata-rata lebih
dari Rp2 triliun sampai dengan tahun 2014, kami melihat DILD telah memasuki fase
baru dan kami percaya Perusahaan segera memasuki zaman keemasannya. Selain itu,
belajar dari pengalaman selama masa krisis, DILD telah menerapkan manajemen
risiko yang ketat untuk setiap proyek serta pada seluruh portofolionya.
Gambar 10: Ekuitas, Liabilitas, Pendapatan, dan Saldo Laba DILD
Ekuitas dan Liabilitas
Pendapatan dan Saldo Laba
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Menjaga Tingkat Marjin
Meskipun portofolio DILD didominasi oleh proyek-proyek baru selama dua tahun
terakhir, Perusahaan mampu mengelola marjin laba kotor dan tetap kompetitif pada
tingkat 38%-39%. Bahkan, di 1Q13 marjin laba kotor naik menjadi 47%, terutama
disebabkan oleh melonjaknya marjin laba kotor kawasan industri. Dengan
meningkatnya marjin laba kotor pada tahun 2012 dan 1Q13, kami percaya DILD akan
dapat terus mengelola marjin labanya di masa depan dan mengembangkan lebih
banyak proyek dengan profitabilitas yang lebih tinggi.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 10 dari 16
Intiland Development, Tbk
Gambar 11: Marjin Laba DILD
Marjin Laba
Marjin Laba Kotor per Segmen (2012)
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Penerbitan Obligasi dan Diversifikasi Utang
Mengingat pasar obligasi yang kondusif dan yield obligasi yang kompetitif, DILD
berencana menerbitkan obligasi pertama, dengan nilai Rp500 miliar dan tingkat bunga
9,75%-10,00%, di 2H13. Dimaksudkan untuk membiayai ekspansi usaha, obligasi
tersebut memiliki masa jatuh tempo selama tiga hingga lima tahun. Di sisi lain, DILD
merencanakan belanja modal sekitar Rp1,85 triliun tahun ini dan Rp2,61 triliun pada
2014. Dengan rendahnya gearing, rasio net-debt to equity sebesar 0.2x, kami percaya
rencana untuk menerbitkan obligasi senilai Rp500 miliar tidak akan membebani
perusahaan, dan hal tersebut akan berdampak positif bagi diversifikasi hutang sebab
DILD masih mengandalkan pinjaman bank jangka pendek untuk pembiayaannya.
DILD juga mendapatkan keuntungan dari kenaikan uang muka sejak tahun 2010,
yang dapat mengakibatkan biaya hutang yang lebih rendah.
Gambar 12: Hutang dan Uang Muka DILD
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham &
Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 11 dari 16
Intiland Development, Tbk
ANALISIS SWOT
TabeL 6: Analysis SWOT







Strength (Kekuatan)
Pengalaman yang panjang di bisnis
properti.
Land bank yang memadai dan
portofolio proyek yang
terdiversifikasi, terletak sebagian
besar di Jabodetabek dan Surabaya.
Leverage yang rendah diperkuat
dengan uang muka yang lebih tinggi.
Banyaknya proyek yang menarik
dalam pipeline.
Modal yang lebih kuat dan
meningkatnya awareness dari pasar
modal.

Opportunity (Peluang)
Pertumbuhan ekonomi nasional yang
kokoh, meningkatnya pendapatan dan
daya beli, dan naiknya investasi asing
ke negara ini dapat mendorong
perkembangan industri properti.
Industri properti tumbuh secara
signifikan dalam beberapa tahun
terakhir disertai dengan peningkatan
permintaan dan harga properti.


Weakness (Kelemahan)
Membutuhkan lebih banyak proyek
yang lebih beragam di sektor
properti lain selain tetap kuat di
sektor perumahan dan apartemen.
Threat (Ancaman)
Krisis ekonomi global bisa
memburuk dan mengancam
perkembangan bisnis di Indonesia.
Biaya yang lebih tinggi untuk
akuisisi lahan dan bahan
bangunan.
Sumber: Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
PERBANDINGAN INDUSTRI
Tabel 7: Ringkasan Kinerja DILD dan Perusahaan Sejenis per 1Q13
Penjualan bersih [Rp miliar]
Laba kotor [Rp miliar]
Laba operasi [Rp miliar]
Laba bersih [Rp miliar]
Total aset [Rp miliar]
Total kewajiban [Rp miliar]
Total ekuitas [Rp miliar]
DILD
SMRA
CTRA
LPKR
BSDE
419
196
851
524
1.341
641
1.477
713
2.077
1.659
129
80
368
321
418
216
397
252
247
1.243
6.270
11.272
15.638
27.293
2.232
7.134
6.786
15.078
3.953
4.138
8.852
12.215
50,3
4,5
143,0
26,1
159,6
83,5
94,3
46,3
74,5
128,9
164,7
31,1
29,3
232,6
(4,0)
98,9
114,2
159,2
22,6
369,1
46,9
61,6
47,8
48,3
79,9
30,8
43,2
31,2
26,9
11,9
1,7
2,7
3,8
10,3
1,8
3,3
1,2
2,7
9,3
14,0
0,6
1,7
0,8
1,2
0,5
17.806
5.973
11.883
Pertumbuhan YoY
Penjualan bersih [%]
Laba kotor [%]
Laba operasi [%]
Laba bersih [%]
Profitabilitas
Marjin laba kotor [%]
Marjin laba operasi [%]
ROA [%]
ROE [%]
Leverage
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
DER [x]
Sumber: Dari berbagai sumber dikompilasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Halaman 12 dari 16
Intiland Development, Tbk
TARGET HARGA
PENILAIAN

Metodologi Penilaian
Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode
penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah
merupakan faktor utama yang mempengaruhi nilai (value driver) jika
dibandingkan pertumbuhan aset.
Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM)
sebagai metode pembanding lainnya.
Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 28 Juni 2013 dan
Laporan Keuangan per tanggal 31 Maret 2013 sebagai dasar dilakukannya analisis
fundamental.

Estimasi Nilai
Kami menggunakan cost of equity dan cost of capital sebesar 13,5% dan 12,4%
berdasarkan asumsi-asumsi berikut:
Tabel 8: Asumsi
Risk free rate [%]*
7,2
Risk premium [%]*
5,6
Beta [x]*
Cost of Equity [%]
1,1
13,5
Marginal tax rate [%]
25,0
WACC [%]
12,4
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
* per tanggal 28 Juni 2013
Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi
penilaian pada tanggal 28 Juni 2013 adalah sebagai berikut:


Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto
12,4%, adalah sebesar Rp806 – Rp898 per saham.
Dengan menggunakan metode GCM (P/E 21,2x dan P/BV 3,4x) adalah
sebesar Rp493 – Rp1.371 per saham.
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan
rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut
sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM.
Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga Referensi
saham untuk 12 bulan adalah Rp710- Rp1.040 per lembar saham.
Tabel 9: Ringkasan Penilaian dengan Metode DCF
Konservatif
Moderat
Optimis
PV of Free Cash Flows [Rp miliar]
1.470
1.547
1.625
Terminal Value [Rp miliar]
7.614
8.015
8.416
272
272
272
Debt [Rp miliar]
(1.004)
(1.004)
(1.004)
Number of Share [juta saham]
10.366
10.366
10.366
806
852
898
Non-Operating Assets [Rp miliar]
Fair Value per Share [Rp]
Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 13 dari 16
Intiland Development, Tbk
Tabel 10: Perbandingan GCM
DILD
SMRA
CTRA
LPKR
PWON
BSDE
Average
22,7
17,8
26,1
30,5
16,8
13,5
21,2
1,3
4,4
3,2
3,2
5,2
3,3
3,4
P/E [x]
P/BV [x]
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Tabel 11: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM
P/E
Multiple [x]
Est. EPS [Rp]
Est. BV/share [Rp]
21,2
23
-
493
3,4
-
398
1.371
P/BV
Value [Rp]
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Tabel 12: Rekonsiliasi Nilai Wajar
Nilai Wajar per Saham [Rp]
DCF
GCM
Rata-rata
Batas atas
898
1.371
1.040
Batas bawah
806
493
710
Bobot
70%
30%
Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Cat: harga rata-rata dibulatkan sesuai fraksional harga yang berlaku di BEI
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 14 dari 16
Intiland Development, Tbk
Tabel 13: Laporan Laba Rugi
2010
Penjualan
Harga pokok penjualan
(Rp miliar)
2011
2012
2013P
843
939
1.262
1.524
2.137
(436)
(578)
(766)
(907)
(1.282)
2014P
406
361
496
617
855
Beban usaha
(144)
(173)
(193)
(232)
(325)
Laba usaha
263
188
304
384
530
EBITDA
480
271
356
465
637
Pendapatan (beban)
lain-lain
171
11
(27)
(38)
(28)
Laba Kotor
Laba sebelum pajak
434
199
276
347
502
Beban pajak
(59)
(51)
(76)
(87)
(125)
Laba bersih
355
140
181
241
348
Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Tabel 14: Neraca
Gambar 13: P/E dan P/BV
Gambar 14: ROA, ROE dan Assets Turnover
(Rp miliar)
2010
2011
2012 2013P
2014P
Aset
Aset lancar
Kas dan setara kas
89
106
222
562
563
455
227
413
580
Persediaan
1.172
1.579
1.654
1.815
2.339
Uang muka
632
Piutang
294
421
412
408
497
Aset lancar lainnya
39
71
51
61
72
Total aset lancar
2.285
2.624
2.562
3.348
3.917
Property, plant, and
equipment
144
172
278
331
379
Properti investasi
189
185
174
174
174
1.754
2.455
2.836
2.978
3.126
227
257
242
244
246
4.599
5.692
6.092
7.075
7.843
Lahan untuk
dikembangkan
Aset tidak lancar lainnya
Total aset
Sumber: Bloomberg, PT Intiland Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Tabel 15: Rasio-rasio Utama
2010
2011
2012 2013P 2014P
Pertumbuhan [%]
Kewajiban
Hutang usaha
213
308
312
388
544
Hutang jangka pendek
262
1.031
1.013
1.063
1.116
Kewajiban jangka pendek
lainnya
337
377
625
797
1.089
Hutang jangka panjang
1
2
2
502
502
Kewajiban jangka panjang
lainnya
162
175
189
194
199
Total kewajiban
975
1.893
2.141
2.944
3.450
46
83
78
94
112
3.624
3.799
3.951
4.131
4.393
Hak minoritas
Total ekuitas*
* Disajikan kembali dengan merujuk pada PSAK No. 22 (2010 revision)
Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Penjualan
117,9
11,4
34,4
20,8
40,2
Laba usaha
328,4
(28,6)
61,8
26,6
37,9
EBITDA
276,2
(43,4)
31,1
30,7
36,9
1,286,4
(60,6)
29,5
32,7
44,6
Marjin laba kotor
48,2
38,4
39,3
40,5
40,0
Marjin laba usaha
31,2
20,0
24,1
25,2
24,8
Marjin EBITDA
56,9
28,9
28,2
30,5
29,8
Marjin laba bersih
42,1
14,9
14,4
15,8
16,3
ROA
7,7
2,5
3,0
3,4
4,4
ROE
9,8
3,7
4,6
5,8
7,9
Debt to equity
0,3
0,5
0,5
0,7
0,8
Debt to asset
0,2
0,3
0,4
0,4
0,4
Rasio lancar
2,8
1,5
1,3
1,5
1,4
Quick ratio
1,4
0,6
0,5
0,7
0,6
Laba bersih
Profitabilitas [%]
Solvabilitas [x]
Likuiditas [x]
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Sumber: PT Intiland Development Tbk,, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Halaman 15 dari 16
Intiland Development, Tbk
DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber -sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak
bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi,
opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut off date),
dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.
Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi a kibat penggunaan laporan ini.
Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan
rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai
untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun
sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per
tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Pe rseroan yang disajikan
dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin
mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan
sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang
akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian
laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar ma ta uang
tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi
dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi.
Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar,
dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang
berlaku.
Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan
merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat
dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan
dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, bebe rapa pihak, termasuk emiten,
penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan,
dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut,
Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi
terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu
atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan
untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah
bantuan penasehat keuangan.
PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan
untuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam
penyusunan Laporan Target Harga
Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan
proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.
Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing dengan tujuan untuk
meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas
dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi
Saham dan Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp.40.000.000,- dari Perseroan yang dinilai untuk 2
(dua) kali pelaporan
per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di
http://www.pefindo.com
Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini
dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo.com
1 Juli 2013
Halaman 16 dari 16