1 BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 LATAR BELAKANG

BAB 1
PENDAHULUAN
1.1
LATAR BELAKANG
1.1.1
Kebutuhan Kantor
Di era globalisasi sekarang ini, bekerja di gedung perkantoran merupakan
trend bekerja yang ada sekarang. Ada saatnya sebuah perusahaan menghendaki
untuk menempati sebuah bangunan yang baru dan perusahaan-perusahaan yang
barupun memerlukan tempat untuk melaksanakan usahanya.
Untuk itu ada dua pilihan dalam pemenuhan kebutuhan akan tempat yang
dapat dijadikan kantor, yaitu membangun sendiri atau menyewa. Dengan
banyaknya kendala yang dihadapi apabila ingin membangun kantor sendiri, maka
orang akan cenderung memilih untuk menyewa kantor sewa saja daripada
membangun sendiri. Adapun beberapa kendala yang ada antara lain :
1. Sulitnya mencari lokasi yang strategis.
2. Harga tanah yang semakin tinggi.
3. Lamanya pembangunan gedung baru.
4. Mahalnya harga bahan-bahan material.
Pertimbangan akan berbagai kemudahan yang didapatkan bila menyewa
kantor semakin menambah kecenderungan perusahaan untuk menyewa kantor.
Berbagai kemudahan seperti tempat yang strategis dan mudah dijangkau, sarana
atau fasilitas sosial yang sudah tersedia, dan prasarana atau infrastruktur yang juga
sudah dapat ditemui pada kantor sewa. Keputusan untuk menyewa muncul apabila
ternyata dirasa lebih efisien dan menguntungkan.
Sebagai negara yang beriklim tropis, Indonesia memerlukan kantor sewa
yang mampu mewadahi aktifitas didalamnya dan juga dapat bersahabat dengan
lingkungan sekitar baik makro maupun mikro sehingga diharapkan dapat laku
atau disewa oleh perusahaan-perusahaan yang sedang berkembang.
1
1.1.2
Kebutuhan Kantor Sewa di Jogjakarta
Menurut Muh. Irman (2003) ada beberapa kenyataan yang terjadi di
Jogjakarta sehubungan dengan kebutuhan akan tempat yang dapat dijadikan
kantor, antara lain :
1. Seiring pulihnya perekonomian di Indonesia setelah krisis ekonomi tahun
1997, akan lebih banyak muncul perusahaan-perusahaan baru di kota-kota
besar termasuk Jogjakarta sehingga mengakibatkan demand (permintaan)
akan ruang-ruang perkantoran semakin meningkat, sedangkan suplai ruang
perkantoran yang ada sekarang sangat kurang. Untuk memenuhi kebutuhan
tempat untuk kantor mereka, perusahaan-perusahaan baru cenderung akan
menyewa kantor daripada membangun sendiri karena keterbatasan modal
yang dimiliki.
2. Jogjakarta sebagai kota pelajar telah menghasilkan sarjana-sarjana baru.
Tercatat dari 83 perguruan tinggi negeri dan swasta yang ada di Jogjakarta,
pada tahun 2000 terdapat 163.500 mahasiswa (Pusat Data Online Indonesia).
Jumlah ini akan semakin meningkat setiap tahunnya. Sedangkan dari sekian
banyak sarjana baru, ada yang masih tinggal di Jogjakarta dan membuat
usaha-usaha baru sehingga membutuhkan tempat untuk kantor mereka.
3. Perusahaan-perusahaan besar yang berskala nasional maupun internasional
memiliki kantor cabang yang tersebar di Indonesia, terutama di kota-kota
besar termasuk Jogjakarta. Kantor-kantor cabang itu biasanya akan menyewa
tempat untuk kantor mereka.
4. Banyak perusahaan yang sudah ada ingin pindah ke tempat baru yang lebih
layak dan strategis. Untuk itu diperlukan kantor yang memiliki tempat
strategis dan mudah dijangkau, sarana atau fasilitas sosial yang sudah tersedia
dan prasarana atau infrastruktur yang juga sudah siap. Tempat seperti ini
dapat dipenuhi dengan membangun sendiri dengan biaya yang sangat tinggi
atau dengan menyewa kantor.
5. Prospek pasar semakin terbuka dengan mulai banyaknya pelaku bisnis dari
generasi muda yang lebih berani dalam memulai suatu usaha.
2
Berdasarkan pengamatan penulis, pada saat ini di Jogjakarta masih sangat
minim sekali adanya kantor sewa, kalaupun ada merupakan kantor sewa single
tenancy floor yang berarti satu bangunan untuk satu penyewa, misalnya gedung
BCA dengan luas lantai sewa sekitar 5.300 m2. Sedangkan untuk kantor sewa
yang disewakan untuk banyak penyewa (multi occupancy floor) adalah BDNI
yang merupakan pusat handphone (Survey pada tanggal 26 September 2004).
Perhitungan kebutuhan bangunan perkantoran di Kodya Jogjakarta untuk
10 tahun mendatang diperkirakan dengan pendekatan sebagai berikut (Johan
Wahyudin P,2004) :
1. Dilihat dari jumlah penduduk di kodya Jogjakarta
Kebutuhan office space untuk kota metropolitan sebesar 2-15 feet per kapita
(Arthur B. Gallion dan Simon Eisner, 1963). Untuk kota Jogjakarta digunakan
standar terkecil yaitu 2 feet per kapita. Bila jumlah penduduk Kodya Jogjakarta
640.951 jiwa (Badan Pusat Statistik, 2002). Sedangkan kebutuhan office space
adalah sebesar 2 square feet/kapita, didapat kebutuhan office space : 0,641 x
0,43 m2/orang = 275.630 m2.
2. Dilihat dari hasil penelitian di Inggris diperoleh standar bahwa jumlah pegawai
kantor sekitar 10 % sampai 15 % dari jumlah tenaga kerja yang ada (Leonard
Mannaseh Ariba, A.A. dipl and Roger Cunliffe M.A, A.A dipl, 1962). Untuk
kota Jogjakarta diambil standar terkecil 10 % sehingga didapat jumlah pekerja
kantor = 10 % x 384.571 jiwa = 38.457 jiwa.
Kebutuhan ruang kantor untuk tiap pekerja 45-65 square feet atau sekitar 4,9
m2-7 m2 (Leonard Mannaseh Ariba, AA dipl and Roger Cunliffe MA, dipl,
1962). Untuk Kodya Jogjakarta diambil standar terkecil 4,9 m2 sehingga
diperkirakan kebutuhan office space 38.457 x 4,9 m2 = 188.439,3 m2 (M.
Irman, 2003).
1.1.3
Potensi Jogjakarta
Jogjakarta sebagai daerah istimewa kini berpenduduk sekitar empat juta
orang telah tumbuh menjadi daerah yang maju seperti kota propinsi lainnya di
Jawa (Badan Pusat Statistik, 2002). Lokasi wilayah Jogjakarta tidak dapat
3
dipisahkan dari propinsi lain seperti Jawa Tengah, Jawa Timur, Jawa Barat dan
DKI Jakarta.
Jogjakarta termasuk daerah strategis, karena terletak di tengah-tengah
pusat kegiatan ekonomi pulau Jawa, yaitu antara pusat pengembangan daerah
Jawa bagian barat dan timur yang melalui jalur selatan. Kiranya tidak berlebihan
jika propinsi Jogjakarta merupakan daerah yang paling aman saat ini di Indonesia,
meskipun berbagai etnis dan suku menjadi satu di daerah ini. Stabilitas politik dan
keamanan di Jogjakarta secara keseluruhan kondusif bagi pengembangan dunia
usaha.
Kualitas sumber daya manusia yang dimiliki Jogjakarta merupakan potensi
tenaga kerja yang potensial untuk berbagai kegiatan. Hal ini merupakan dampak
yang positif dari banyaknya lembaga pendidikan tinggi seperti universitas,
sekolah tinggi, akademi, termasuk lembaga penelitian yang memadai.
Berdasarkan kenyataan di atas, dengan potensi-potensi yang dimilikinya
sangat layak apabila di Jogjakarta yang merupakan salah satu kota besar di
Indonesia dibangun sebuah kantor sewa yang dapat memenuhi kebutuhan akan
kantor di daerah Jogjakarta dan sekitarnya.
Perekonomian di propinsi DIY terutama di Kodya Jogjakarta didominasi
oleh sektor jasa. Sedangkan untuk sektor perdagangan, hotel, restoran, keuangan
dan jasa perusahaan memberikan kontribusi yang relatif besar. Jogjakarta
merupakan daerah yang potensial untuk pemasaran barang-barang dan jasa. Hal
tersebut didukung dengan besarnya pendatang dari berbagai daerah lain di seluruh
Indonesia yang rata-rata memiliki kemampuan menyerap produk-produk dari
masing-masing sektor tersebut di atas.
Jogjakarta sebagai kota kecil merupakan salah satu kota tujuan bisnis
sehingga memerlukan berbagai fasilitas pendukung untuk mempercepat laju
perekonomian. Investor dari dalam dan luar negeri memerlukan kantor untuk
mewadahi aktivitas komersial dengan jaringan infrastruktur kawasan lengkap
tanpa harus memiliki atau membangun gedung sendiri. Pertimbangan ekonomi
dan efektivitas waktu menjadi alasan perlunya bangunan kantor sewa. Kawasan
jalan Jendral Sudirman merupakan kawasan komersial yang tumbuh pesat dan
4
memiliki jaringan infrastruktur yang lengkap serta berada dipusat kota sehingga
dapat menjadi lokasi terpilih (Survey pada tanggal 26 September 2004).
1.2
Rumusan Masalah
Bagaimana merancang kantor sewa di Jogjakarta yang dapat merespon
kondisi lingkungan disekitarnya dengan optimalisasi pencahayan alami pada
bangunan kantor sewa.
1.3
Tujuan
Merancang kantor sewa di Jogjakarta yang dapat merespon kondisi
lingkungan disekitarnya dengan optimalisasi pencahayaan alami pada bangunan
kantor sewa.
1.4
Sasaran :
1. Melakukan studi tentang kantor sewa.
2. Melakukan studi tentang Jogjakarta.
3. Melakukan studi tentang lingkungan disekitar lokasi.
4. Melakukan studi tentang prinsip-prinsip pencahayaan.
1.5
Lingkup Pembahasan
1. Kantor sewa dibatasi pada kantor sewa fungsi majemuk.
2. Jogjakarta dibatasi pada hal yang berhubungan dengan pemilihan site
untuk kantor sewa.
3. Lingkungan dibatasi pada lingkungan disekitar site.
4. Prinsip-prinsip pencahayaan dibatasi oleh pencahayaan alami.
1.6
Metode Mencari Data
1. Metode mencari data
- Observasi
Pengamatan langsung pada gedung wisma Hartono dan gedung BCA.
5
- Studi putaka / literatur
Mempelajari buku-buku tentang kantor sewa dan pencahayaan alami.
- Studi banding
Melihat dari pustaka bangunan sejenis yang ada di Malaysia (Menara
Mesiniaga).
2. Metode menganalisis data
- Kuantitatif
Menghitung jumlah angkatan kerja, jumlah kantor sewa di Jogjakarta untuk
mencari asumsi kebutuhan kantor sewa di Jogjakarta sehingga akan
diketahui potensi kantor sewa di Jogjakarta.
- Kuantitatif
Dari penghitungan kebutuhan kantor sewa di Jogjakarta dapat diketahui
bahwa Jogjakarta mempunyai potensi yang tinggi untuk pembangunan
kantor sewa.
3. Metode perancangan
Menggunakan prinsip-prinsip pencahayaan alami untuk diterapkan pada
bangunan kantor sewa.
1.7
Sistematika Penulisan
BAB 1.
PENDAHULUAN
Mengungkapkan latar belakang, rumusan masalah, tujuan, sasaran,
lingkup pembahasan, metode mencari data dan sistematika penulisan.
BAB 2.
TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA DI JOGJAKARTA
Mengungkapkan potensi dan jenis kantor sewa di Jogjakarta beserta
segala fasilitas yang menyertainya.
BAB 3.
TINJAUAN TEORITIS OPTIMALISASI PENCAHAYAN ALAMI
Mengungkapkan prinsip-prinsip optimalisasi pencahayaan alami yang
diterapkan pada bangunan kantor sewa.
6
BAB 4.
ANALISIS
MENUJU
KONSEP
PERENCANAAN
DAN
PERANCANGAN KANTOR SEWA
Mengungkapkan proses untuk menemukan ide-ide konsep perencanaan
dan perancangan melalui metode tertentu yang diaplikasikan pada
lokasi atau site tertentu.
BAB 5.
KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR
SEWA
Mengungkapkan konsep-konsep yang akan ditransformasikan dalam
rancangan fisik arsitektural.
7