Kelompok 4 Tugas 2 Formulasi Kebijakan Publik Program Hunian Terjangkau Milik
advertisement
DAFTAR ISI DAFTAR ISI............................................................................................................................................. i DAFTAR GAMBAR............................................................................................................................... iii DAFTAR TABEL ................................................................................................................................... iv BAB I PENDAHULUAN ......................................................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang...................................................................................................................... 1 1.2 Tujuan dan Sasaran ............................................................................................................. 1 BAB II TINJAUAN KEBIJAKAN DAN PUSTAKA .............................................................................. 2 2.1 Tinjauan Kebijakan .............................................................................................................. 2 2.1.1 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.................................................................................................................................. 2 2.1.2 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah ....... 3 2.2 Tinjauan Pustaka ................................................................................................................. 3 2.2.1 Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) ............................................................ 3 2.2.2 Teori Supply Perumahan ............................................................................................ 4 2.2.3 Konsep Keterjangkauan Harga Rumah .......................................................................... 5 2.2.4 Teori Kebijakan Publik ...................................................................................................... 9 3.1 Metode Pengumpulan Data .............................................................................................. 12 3.2 Metode Analisis Data ........................................................................................................ 12 3.2.1 Analisis Deskriptif Kualitatif .................................................................................... 12 3.2.2 Literatur Review sebagai Dasaran Studi Komparatif ............................................ 12 BAB IV GAMBARAN UMUM.............................................................................................................. 14 4.1 Lokasi Studi Program Hunian Terjangkau Milik ........................................................... 14 BAB V HASIL ANALISA ..................................................................................................................... 15 5. 1 Program Hunian Terjangkau Milik .................................................................................. 15 5. 2 Formulasi Kebijakan .......................................................................................................... 21 5. 3 Formulasi Kebijakan Berdasarkan Keseimbangan Supply dan Demand Hunian ..... 50 5.3.1 Keseimbangan Jumlah Antrian Pendaftaran Program dan Supply Hunian ..... 50 5.3.2 Tingkat Keterjangkauan Harga Jual Rumah yang Disediakan Melalui Program Hunian Terjangkau Milik ........................................................................................................... 52 5.3.3 Penentuan Subsidi berdasarkan Keterjangkauan Rasio Cicilan Rumah ........... 56 5.3.4 Penentuan DP Keterjangkauan berdasarkan Rasio Cicilan Rumah .................. 63 BAB VI KESIMPULAN ........................................................................................................................ 97 i 6.1 Kesimpulan ......................................................................................................................... 97 6.2 Lesson Learned ................................................................................................................... 98 DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................................ 99 ii DAFTAR GAMBAR Gambar 1 Ilustrasi Perbandingan Konsep Median Multiple dan Housing Cost Burden Residual Income ................................................................................................................................... 9 Gambar 2 Peta Sebaran Hunian Terjangkau Milik........................................................................ 14 Gambar 3 Grafik Indeks IPM DKI Jakarta ...................................................................................... 17 Gambar 4 Grafik Tingkat Kepemilikan Rumah DKI Jakarta ........................................................ 18 Gambar 5 Grafik Angka Backlog Perumahan DKI Jakarta .......................................................... 19 iii DAFTAR TABEL Tabel 1 Kategori Keterjangkauan Perumahan ................................................................................. 7 Tabel 2 Housing Affordability Ratings by Nation: Major Housing Markets ................................. 8 Tabel 3 Housing Affordability Ratings by Nation: All Markets ...................................................... 8 Tabel 4 Unit Lokasi Program Hunian Terjangkau Milik ................................................................ 14 Tabel 5 Logical Framework Analysis (LFA) .................................................................................... 15 Tabel 6 Ketercapaian Program Hunian Terjangkau Milik............................................................. 19 Tabel 7 Formulasi Kebijakan ............................................................................................................ 21 Tabel 8 Jumlah Unit per Lokasi Hunian dan Ketersediaannya ................................................... 50 Tabel 9 Potensi Demand Hunian Terjangkau Milik ....................................................................... 50 Tabel 10 Persentase Jumlah MBR yang Termasuk dalam Jumlah Demand Efektif ............... 50 Tabel 11 Jumlah Demand Efektif MBR yang Berminat Mengangsur KPR ................................. 51 Tabel 12 Status Keseimbangan Supply-Demand .......................................................................... 51 Tabel 13 Tingkat Keterjangkauan Harga Jual Rumah Program Hunian Terjangkau Milik Berdasarkan Rata-Rata Pendapatan MBR Provinsi DKI Jakarta ................................................. 52 Tabel 14 Tingkat Keterjangkauan Harga Jual Rumah Program Hunian Terjangkau Milik Berdasarkan Pendapatan MBR Tiap Rumah Tangga DKI Jakarta .............................................. 54 Tabel 15 Skenario Subsidi Pemerintah sebesar 0% ...................................................................... 57 Tabel 16 Skenario Subsidi Pemerintah sebesar 10% ................................................................... 59 Tabel 17 Skenario Subsidi Pemerintah sebesar 20% ................................................................... 61 Tabel 18 Perhitungan DP 0% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000............................................................................................................................................. 64 Tabel 19 Perhitungan DP 5% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000............................................................................................................................................. 66 Tabel 20 Perhitungan DP 10% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000............................................................................................................................................. 69 Tabel 21 Perhitungan DP 15% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000............................................................................................................................................. 71 Tabel 22 Perhitungan DP 20% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000............................................................................................................................................. 73 Tabel 23 Perhitungan DP 0% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000............................................................................................................................................. 76 Tabel 24 Perhitungan DP 5% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.00 ............................................................................................................................................... 78 Tabel 25 Perhitungan DP 10% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000............................................................................................................................................. 80 Tabel 26 Perhitungan DP 15% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000............................................................................................................................................. 82 Tabel 27 Perhitungan DP 20% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000............................................................................................................................................. 84 Tabel 28 Perhitungan DP 0% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 .......................................................................................................................................... 87 Tabel 29 Perhitungan DP 5% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 .......................................................................................................................................... 89 iv Tabel 30 Perhitungan DP 10% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 .......................................................................................................................................... 91 Tabel 31 Perhitungan DP 15% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 .......................................................................................................................................... 93 Tabel 32 Perhitungan DP 20% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 .......................................................................................................................................... 95 v BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perumahan merupakan salah satu sektor strategis untuk mendukung pembangunan manusia di Indonesia. Rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia juga berfungsi strategis di dalam mendukung terselenggaranya pendidikan sebuah keluarga, persemaian nilai budaya dan peningkatan kualitas generasi yang akan datang. Sesuai amanat UU No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pasal 5 ayat (1), ”Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah.” Namun kenyataannya, masih terdapat sejumlah permasalahan dalam bidang penyelenggaraan perumahan, salah satunya yakni rendahnya keterjangkauan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), baik dalam membangun ataupun membeli rumah. Ketidakterjangkauan perumahan inilah yang kemudian menyebabkan terjadinya backlog. Di Provinsi DKI Jakarta sendiri, angka backlog perumahan ini mencapai 280.489 pada tahun 2022. Angka backlog yang tinggi tersebut tak lepas dari status DKI Jakarta yang merupakan ibu kota negara Indonesia sehingga memiliki daya tarik demografi tinggi yang menyebabkan persaingan perolehan rumah juga semakin tinggi. Oleh karena itu, pemerintah DKI Jakarta melakukan segenap upaya untuk menyediakan perumahan terjangkau yang layak huni melalui sejumlah program, salah satunya Program DP 0 Rupiah yang saat ini berganti nama menjadi Program Hunian Terjangkau Milik. Pergantian nama tersebut semata-mata hanya untuk mempermudah pemahaman masyarakat dalam mekanisme pemanfaatan program. Hal ini dikarenakan sebagian besar masyarakat sebelumnya mengira bahwa 0 rupiah yang dimaksud hanya untuk uang muka saja. Padahal pada dasarnya terdapat dua skema pembayaran, yaitu uang muka ditanggung sebesar 20 persen dan kepemilikan rumah ditanggung penuh dengan cicilan sesuai tenor yang disepakati. Melalui program tersebut, pemerintah berharap dapat semakin memudahkan masyarakat untuk memperoleh rumah tanpa harus mencari pinjaman kredit dari pihak lain. Sayangnya setelah dilakukan evaluasi ternyata masih terdapat beberapa kekurangan dalam Program Hunian Terjangkau terutama dalam aspek teknis seperti dalam hal penentuan batas maksimal penghasilan calon penerima manfaat, mekanisme perolehan produk hunian, proses permohonan dan verifikasi, penentuan sanksi, dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam hal ini penting untuk dilakukan proses reformulasi program tersebut untuk meningkatkan tingkat efektivitasnya sehingga tujuan absolut kesejahteraan masyarakat dapat tercapai. 1.2 Tujuan dan Sasaran Tujuan formulasi kebijakan untuk merumuskan usulan formulasi kebijakan pada Program Hunian Terjangkau Milik di Provinsi DKI Jakarta. Terdapat beberapa sasaran untuk mencapai tujuan tersebut antara lain : • Identifikasi kebijakan-kebijakan yang mendukung pelaksanaan Hunian Terjangkau Milik • Memformulasikan usualan kebijakan pada Program Hunian Terjangkau Miliki di DKI Jakarta 1 BAB II TINJAUAN KEBIJAKAN DAN PUSTAKA 2.1 Tinjauan Kebijakan 2.1.1 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman memiliki banyak tujuan, salah satunya adalah mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi MBR. Selain itu, penyelenggaraan rumah dan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Dalam hal penyelenggaraan perumahan termasuk kepada perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian perumahan. Dalam undang-undang ini disebutkan bahwa pemerintah daerah wajib memberikan kemudahan perizinan bagi badan hukum yang mengajukan rencana pembangunan perumahan untuk MBR. Kewajiban ini dalam bentuk pembangunan perumahan yang ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan rumah umum. Adanya kemudahan dalam pembangunan dan perolehan rumah bagi MBR menjadi salah satu bagian yang disebutkan dalam undang-undang ini. Pemerintah diwajibkan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR, sehingga wajib memberikan kemudahan Pembangunan dan perolehan rumah melalui program perencanaan Pembangunan perumahan secara berkelanjutan. Adapun dalam sisi kemudahan/bantuan Pembangunan dan perolehan rumah bagi MBR dapat berupa subsidi perolehan rumah, stimulan rumah swadaya, insentif perpajakan, perizinan, asuransi dan penjaminan, penyediaan tanah, sertifikasi tanah, dan/atau PSU. Untuk mendapatkan kemudahan ini, terdapat suatu kriteria untuk MBR dan persyaratan yang perlu dipenuhi bagi MBR. Kriteria dan persyaratan ini diatur dalam Peraturan Menteri. Pendanaan dan sistem pembiayaan pengadaan perumahan permukiman bertujuan untuk memastikan tersedianya dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan agar pemenuhan kebutuhan rumah, perumahan, permukiman, serta lingkungan hunian dapat tercapai. Dana untuk penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman serta kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah bagi MBR dapat bersumber dari APBN, APBD, dan/atau sumber dana lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Kemudahan yang diterima MBR dari segi pembiayaan dapat berupa skema pembiayaan, penjaminan atau asuransi, serta dana murah jangka panjang. untuk penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, pemerintah dan/atau pemerintah daerah diwajibkan untuk mengembangkan sistem pembiayaan yang mencakup lembaga pembiayaan, pengerahan dan pemupukan dana, pemanfaatan sumber biaya, dan kemudahan atau bantuan pembiayaan. Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dilakukan oleh pemerintah dan pemerintah daerah serta dengan mengikutsertakan peran masyarakat. Masyarakat turut berperan dalam pemberian masukan untuk penyusunan rencana, pelaksanaan, 2 pemanfaatan, pemeliharaan dan perbaikan, serta pengendalian. Untuk merealisasikan peran masyarakat dibentuk suatu forum pengembangan perumahan dan kawasan permukiman yang berfungsi dan bertugas dalam menampung dan mennyalurkan aspirasi masyarakat, membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan, meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat, memberikan masukan kepada pemerintah, dan/atau melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang tidak memenuhi ketentuan akan diberikan sanksi administratif yang diatur dalam peraturan pemerintah terkait. 2.1.2 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah dukungan fasilitas pembiayaan perolehan rumah bagi MBR yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk rumah yang layak huni. Fasilitas ini dapat diberikan dalam bentuk kredit/pembiayaan uang muka pemlikian rumah (maksimal 20% dari nilai/harga jual rumah) atau kredit/pembiayaan pemilikan rumah (maksimal 100% dari nilai atau harga jual rumah), yang dananya bersumber dari APBD atau dana lain berdasarkan peraturan perundang-undangan. Adapun menurut Pasal 8 Pergub DKI Jakarta Nomor 14 Tahun 2020, syarat penerima manfaat fasilitas ini adalah: a) Memiliki KTP Elektronik daerah dan KK daerah; b) Belum memiliki rumah yang dibuktikan dengan surat keterangan yang diketahui oleh lurah setempat; c) Tidak sedang menerima subsidi perumahan dari pemerintah pusat atau pemerintah daerah; d) Surat nikah atau akta nikah yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang bagi yang menikah; dan e) Memiliki NPWP. Perolehan rumah bagi MBR ini disediakan oleh pelaku pembangunan, sehingga pelaku pembangunan rumah hunian harus memenuhi persyaratan yang sudah ditetapkan. Pelaku Pembangunan harus sudah terdaftar pada perangkat daerah bidang perumahan serta memenuhi ketentuan batasan luas paling rendah, persyaratan keselamatan bangunan, kesehatan penghuni, dan harga rumah yang ditetapkan oleh Menteri/instansi urusan bidang perumahan. Bagi MBR yang ingin mendapatkan fasilitas pembiayaan ini, terdapat alur permohonan fasilitas yang perlu diikuti. Dimana, calon penerima manfaat perlu untuk mengajukan permohonan kepada perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan bidang perumahan. Pengajuan permohonan ini dapat melalui pelaku Pembangunan, bank pelaksana, dan/atau pemerintah daerah. Selain itu, calon penerima manfaat perlu untuk melampirkan dokumen lampiran dan perlu untuk bertanggung jawab atas kebenaran dokumen dan informasi yang disampaikan. 2.2 Tinjauan Pustaka 2.2.1 Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) Dalam masyarakat, pendapatan rendah sering kali dikaitkan langsung dengan situasi kehidupan tertentu, seperti kemiskinan, tempat tinggal yang lebih padat, kurangnya akses pendidikan dan rekreasi, serta adanya keterbatasan pekerjaan pada jenis pekerjaan manual 3 yang lebih sederhana. Alhasil dari keadaan ini timbul serangkaian kondisi kehidupan yang tidak begitu jelas dan terbagi ke dalam empat batasan umum yang bersifat relatif, seperti penyederhanaan komparatif dari dunia pengalaman, ketidakberdayaan, kekurangan, dan ketidakamanan (Irelan, 1988). Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Masyarakat Berpenghasilan Rendah MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah. Dalam PASAL 54 ayat (1) undang undang tersebut disebutkan bahwa Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR dan pada ayat (2) juga disebutkan bahwa pemerintah dan/atau pemerintah daerah wajib memberikan kemudahan pembangunan dan peroulehan rumah melalui program perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan. Berdasarkan Permen PU Nomor 1 Tahun 2021, terdapat kriteria MBR yang berfungsi sebagai indikator untuk menentukan masyarakat yang termasuk MBR dalam kaitannya dengan pembangunan atau perolehan rumah melalui mekanisme tabungan perumahan rakyat. Kriteria yang terdapat dalam peraturan ini didasarkan pada besaran penghasilan yang ditentukan berdasarkan penghasilan orang perseorangan yang tidak kawin atau kawin. Namun dalam pelaksanaannya, besaran penghasilan ini tetap ditentukan hanya berdasarkan penghasilan satu orang saja, yakni seluruh pendapatan bersih yang bersumber dari gaji, upah, dan/atau hasil usaha sendiri. Adapun dalam Kepmen Nomor 242 Tahun 2020, disebutkan bahwa batasan penghasilan per bulan bagi MBR agar dapat memperoleh fasilitas KPR Bersubsidi ditetapkan sebesar Rp 8.000.000,00 (delapan juta rupiah) untuk KPR Sejahtera Tapak dan KPR Sejahtera Susun baik konvensional maupun syariah yang sekarang dikenal dengan rumah umum tapak / susun . Khusus untuk wilayah Provinsi Papua dan Papua Barat, diberikan skema yang relatif khusus, yaitu batasan penghasilan untuk rumah umum tapak sebesar Rp 8.000.000,00 dan Sarusun umum sebesar Rp 8.500.000,00. Sedangkan suku bunga yang diterapkan adalah sebesar 4% dengan jangka waktu angsuran KPR paling lama 20 tahun. Subsidi bantuan uang muka yang diberikan untuk wilayah tersebut sebesar Rp 10.000.000,00. Kebijakan tersebut khusus diberikan dalam rangka memberikan kesempatan kepada masyarakat papua untuk dapat memanfaatkan KPR bersubsidi. 2.2.2 Teori Supply Perumahan Menurut Roger Le Roy Miller dan Roger E. Meiners (2000), terdapat beberapa variabel yang mempengaruhi penawaran (supply), yakni: • Harga sumber daya yang digunakan untuk menghasilkan produk Apabila satu atau lebih harga input/ material produksi (faktor produksi) yang digunakan menurun maka penawaran akan meningkat, sebaliknya apabila satu atau lebih harga input/ material produksi meningkat maka penawaran akan menurun • Teknologi • Apabila terjadi perubahan teknologi dalam jangka pendek yang melibatkan teknologi lebih murah, maka penawaran terhadap suatu produk akan meningkat • Pajak dan subsidi Dalam hal ini, adanya pemberlakuan pajak seperti pajak penjualan secara efektif akan meningkatkan biaya produksi, sedangkan pemberlakuan subsidi akan menurunkan beban biaya produksi • Dugaan tentang harga 4 Ekspektasi harga suatu produk di masa depan dapat mempengaruhi kesediaan produsen untuk menawarkan barang hasil produksinya dan mempengaruhi konsumen untuk membeli Adapun teori penawaran yang dikemukakan oleh Roger Le Roy Miller dan Roger E. Meiners (2000) ini dapat diturunkan menjadi fungsi berikut: Qx = f (Px, Py, K, T/Tr, E), di mana: Qx : kuantitas barang X yang ditawarkan Px : harga barang X yang ditawarkan Py : harga faktor produksi (biaya input) untuk memproduksi barang X K : teknologi yang digunakan untuk memproduksi barang X T/Tr : pajak atau subsidi yang dikenakan produsen E : ekspektasi harga di masa depan Harga barang yang diproduksi memiliki hubungan positif dengan jumlah barang yang diproduksi untuk dijual. Hal ini berarti jika harga barang/ produk itu meningkat, maka produksi barang tersebut juga akan ikut meningkat dan begitu juga sebaliknya. Alasan penting dibalik ini semua terletak pada fakta hukum hasil yang semakin menurun, yakni jika permintaan suatu produk meningkat, maka akan semakin banyak tenaga kerja yang dipekerjakan pada lahan dengan luasan yang terbatas. Akibatnya, setiap pekerja baru akan semakin sedikit memberikan hasil tambahan yang lebih banyak. Untuk itu, mekanisme harga diperlukan untuk meningkatkan hasil tambahan yang lebih tinggi, yakni produsen bersedia memproduksi dan menjual barang dengan kuantitas yang lebih banyak, dengan catatan konsumen harus rela membeli barang dengan harga yang lebih tinggi. Selain itu, masih terdapat beberapa faktor lain yang turut mempengaruhi perubahan penawaran suatu barang, seperti biaya produksi, teknologi yang digunakan, biaya input/ material, harga barang-barang lain yang merupakan barang komplemen ataupun substitusinya dan organisasi pasar. Di sisi lain, penawaran/ supply perumahan pada persaingan pasar real estate merupakan fungsi dari harga perumahan dan biaya pembangunan unit-unit perumahan baru. Perubahan penawaran pasar perumahan dipengaruhi oleh perubahan faktor sosial, ekonomi, pemerintahan, dan lingkungan. Dalam hal ini, faktor ekonomi yang berpengaruh di antaranya kebijakan pinjaman, tingkat bunga, biaya konstruksi dan lahan kosong, serta ketersediaan dana pinjaman. Faktor sosial yang berpengaruh di antaranya ukuran keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan distribusi umur, serta kepadatan penduduk. Faktor pemerintahan yang berpengaruh adalah zoning dan kode-kode pembangunan. Sementara untuk faktor lingkungan yang berpengaruh terhadap perubahan penawaran (supply) rumah adalah kondisi tanah. Penawaran untuk pasar perumahan dapat kondusif apabila dilakukan analisis berdasarkan atribut-atribut kondisi perumahan, legalitas, finansial, distribusi umur, jenis pekerjaan, tingkat pendapatan, status sosial, pola aktivitas, dan kondisi pasar yang menarik (Karsidi, 2002). 2.2.3 Konsep Keterjangkauan Harga Rumah 2.2.3.1 Prinsip Keterjangkauan Rumah Rumah yang terjangkau adalah tempat hunian di mana total biaya perumahan yang harus dibayar masih dapat dijangkau oleh penghuni rumah (Randy, 2013). Sebenarnya, keterjangkauan merupakan istilah yang relatif. Peneliti, analis kebijakan, dan pejabat publik sering kali mengukur keterjangkauan perumahan dengan membandingkan biayanya dengan 5 sesuatu yang lain. Dalam hal ini, penghasilan menjadi variabel pembanding paling umum yang sering digunakan sebagai tolok ukur (Smith, 2012). Hal ini dikarenakan besaran kemampuan atau keterjangkauan masyarakat dalam memiliki rumah (housing affordability) ditentukan oleh besaran daya beli masyarakat yang sangat dipengaruhi oleh penghasilannya. Oleh karena itu, dapat diketahui bahwa keterjangkauan perumahan dipengaruhi oleh besaran penghasilan dan perkembangan harga rumah. Salah satu faktor yang menjadi penyebab menurunnya keterjangkauan perumahan adalah terjadinya peningkatan harga yang tidak diimbangi dengan peningkatan penghasilan yang memadai (Rostiana, 2011). Kenaikan harga perumahan dapat ditinjau dari sisi permintaan dan sisi penawaran perumahan. Dari sisi permintaan, kenaikan harga perumahan dipengaruhi oleh beberapa hal, seperti: 1. 2. 3. 4. 5. Peningkatan jumlah penduduk; Perkembangan suatu daerah; Perubahan selera; Kebiasaan penduduk; Adanya ekspektasi peningkatan harga perumahan di masa yang akan datang yang menyebabkan peningkatan permintaan perumahan untuk tujuan investasi lebih besar dari permintaan perumahan untuk tujuan konsumsi (Malpezzi, 2003); dan 6. Relatif tingginya suku bunga kredit perumahan dari lembaga penyedia kredit. Sementara dari sisi penawaran, kenaikan harga rumah dipengaruhi oleh kenaikan biaya pembangunan rumah yang terjadi karena kenaikan harga material rumah dan harga tanah terutama di kota-kota besar. Adapun permasalahan penghasilan yang berkaitan dengan keterjangkauan perumahan sering kali dilatarbelakangi oleh kenaikan harga perumahan yang tidak dapat diimbangi oleh kenaikan penghasilan serta distribusi penghasilan yang tidak merata. Selain itu, terdapat juga permasalahan lain seperti masih banyaknya tanggungan pengeluaran rumah tangga untuk kebutuhan dasar di luar perumahan yang harus tetap diperhitungkan, seperti konsumsi makanan, pakaian, biaya sekolah dan biaya hidup sehari-hari lainnya. Jenis kebutuhan ini sangat dipengaruhi oleh jumlah tanggungan anggota rumah tangga. Semakin banyak anggota rumah tangga yang bergantung, maka semakin besar beban biaya konsumsi nonperumahan yang harus ditanggung. Hal ini tentu akan melemahkan kemampuan rumah tangga untuk membiayai biaya perumahan. Seharusnya dengan penghasilan tertentu, setelah membayar biaya perumahan, maka sebuah rumah tangga masih mempunyai uang yang cukup untuk memenuhi kebutuhan pokok lainnya di luar perumahan, biasanya diasumsikan biaya rumah adalah 25-30% dari penghasilan (Burke, 2004). Di Amerika Serikat, sebuah apartemen akan dinilai terjangkau apabila kita membayar tidak lebih dari 30 atau 35% dari penghasilan untuk sewa dan utilitas setiap bulan; atau saat membeli rumah, harga yang dibayarkan tidak lebih dari tiga kali lipat gaji tahunan. Dasar untuk rasio ini biasanya merupakan kombinasi antara tarif rata-rata dan asumsi tentang apa sumber daya yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan dasar lainnya seperti sandang dan pangan. Sebaliknya, sebagian besar ekonom memeriksa keterjangkauan dalam hal permintaan dan penawaran, dengan asumsi bahwa apa pun harga yang dibayarkan untuk suatu barang mencerminkan kemampuan konsumen untuk membelinya dan kemauan untuk membayarnya. Ini berarti beberapa keluarga mungkin bersedia dan mampu membayar lebih 6 atau kurang dari persentase tetap dari pendapatan mereka. Namun, jika barang tidak dinilai dengan benar di pasar, maka harga seharusnya menyesuaikan untuk memenuhi permintaan. Menggunakan logika ini, ketika harga melebihi proporsi pendapatan yang diinginkan orang untuk mampu membayar perumahan, maka dengan adanya kelebihan pasokan harus dapat dilakukan penyesuaian dengan penurunan harga untuk memenuhi permintaan. Ketika pengoptimalan ini tidak dapat terjadi, maka diasumsikan ada beberapa bentuk kegagalan pasar. Dalam analisis produksi perumahan, para ekonom sering menghubungkan kenaikan harga rumah dengan kenaikan harga material dan lahan. Sedangkan penelitian empiris menunjukkan bahwa pengaturan pasar perumahanlah yang menyebabkan harga menjadi lebih tinggi yang mana dalam hal ini sering kali tidak ada kesepakatan yang jelas seperti untuk seberapa 'bebas' pasar seharusnya, dan untuk seberapa banyak perlu diberikan perhatian dalam hal kesehatan, keselamatan, dan privasi. Di sisi lain, biaya perumahan yang lebih rendah ternyata juga dapat menjadi indikasi adanya kenaikan biaya pada item lainnya. Misalnya, keluarga yang mencari rumah murah di pinggiran kota mungkin harus membayar lebih untuk biaya transportasi jika lokasi membutuhkan kendaraan untuk pergi dan pulang baik dari tempat kerja, sekolah, dan belanja (Smith, 2012). 2.2.3.2 Teknik Penghitungan Tingkat Keterjangkauan Hunian Ada banyak indikator untuk mengukur keterjangkauan perumahan, di mana perhitungan ini bervariasi tergantung pada objek. Salah satu indikator yang umum digunakan untuk mengukur keterjangkauan perumahan dalam pasar adalah 'median multiple'. Sesuai namanya, median multiple adalah rasio antara dua median, yakni median harga rumah dan pendapatan rumah tangga rata-rata (Muzafar dan Kunasekaran, 2021). Melalui rasio ini dapat dilakukan penentuan dan perbandingan keterjangkauan pasar perumahan di wilayah perkotaan yang berbeda dengan memperhitungkan variasi di dalam dan di seluruh pasar sambil tetap mempertahankan relativitas pengukuran pendapatan terhadap harga. Beberapa peneliti berasumsi bahwa rasio 3 atau di bawahnya berarti perumahan terjangkau. Adapun terkait pengkategorian keterjangkauan perumahan untuk lebih lengkapnya dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 1 Kategori Keterjangkauan Perumahan Sumber: International Housing Association (IHA)1, 2022 Selama setahun terakhir, telah terjadi moderasi harga rumah di beberapa pasar yang paling tidak terjangkau. Di beberapa pasar, harga telah stabil, sementara di pasar lain terjadi penurunan aktual. Namun, tidak ada penurunan harga yang cukup untuk meningkatkan 1 https://www.internationalhousingassociation.org/page.aspx/generic/sectionID=3015, diakses pada 28 Desember 2023 7 keterjangkauan perumahan secara material. Perkembangan ini, dalam jangka panjang, dapat menjadi indikasi lebih lanjut dari volatilitas harga yang ditunjukkan terkait dengan peraturan penggunaan lahan yang lebih kuat. Dengan menggunakan dasar pengkategorian sebelumnya, menurut data tahun 2018 terdapat 9 pasar perumahan utama yang terjangkau, semuanya di Amerika Serikat, 29 pasar perumahan utama yang sangat tidak terjangkau, yakni 5 di Australia, 1 di Selandia Baru, 1 di China, 13 di Amerika Serikat, 7 di Inggris, dan 2 di Kanada. Di samping itu, pasar perumahan utama yang paling terjangkau berada di Amerika Serikat, dengan median multiple yang cukup tidak terjangkau sebesar 3,9; diikuti oleh Kanada sebesar 4,3; Singapura sebesar 4,6; Irlandia dan Inggris sebesar 4,8; Australia sebesar 6.9; Selandia Baru sebesar 9.0; hingga Tiongkok yang memiliki pasar perumahan paling tidak terjangkau dengan median multiple sebesar 20,9 (Tabel 2 dan 3). Tabel 2 Housing Affordability Ratings by Nation: Major Housing Markets Sumber: International Housing Association (IHA) Survey, 2019 Tabel 3 Housing Affordability Ratings by Nation: All Markets Sumber: International Housing Association (IHA) Survey, 2019 Jelasnya, menggunakan persentase tetap dari pendapatan atau rasio pendapatan untuk harga rumah adalah ukuran buatan yang bersifat dinamis (berubah-ubah) dari sebuah keterjangkauan. Namun, sebagian besar negara maju melihat keterjangkauan dengan cara ini, dan dalam banyak kasus, ambang batas yang ditetapkan tampaknya selaras dengan rata-rata persentase yang harus dibayar. Di Amerika Serikat, keterjangkauan ambang batas hingga 30% dari pendapatan bulanan untuk menutupi sewa atau pembayaran hipotek (atau 8 hingga 35% saat biaya utilitas disertakan), sedangkan standar Inggris lebih rendah yaitu 20% atau kurang untuk pembayaran hipotek dan 25% untuk sewa. Dalam kasus ini, kedua ambang umumnya mencerminkan kondisi rata-rata; perumahan terdiri dari 18,7% dari total konsumsi di Inggris pada tahun 2004 (21,2% di Eropa Union) dan pada tahun 2008 sewa rata-rata yang dibayarkan termasuk utilitas adalah 29,8% dari pendapatan di Amerika Serikat (Smith, 2012). Penting untuk dicatat bahwa median multiple mengisolasi peran pembiayaan dalam perhitungannya, dan hanya memperhitungkan harga dan pendapatan rumah. Untuk itu terdapat metode perhitungan keterjangkauan lain yang juga sering digunakan seperti housing cost burden and residual incomes yang mana dalam langkah-langkahnya juga turut menyertakan elemen pembiayaan (dalam hal ini kemampuan rumah tangga untuk membeli rumah didasarkan pada pinjaman perumahan yang dapat mereka penuhi persyaratannya (Ismail, 2019). Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar berikut: Gambar 1 Ilustrasi Perbandingan Konsep Median Multiple dan Housing Cost Burden Residual Income Sumber: Muzafar dan Kunasakeran, 2021 Masalah memasukkan variabel pembiayaan dalam mengukur keterjangkauan perumahan seringkali tidak dipahami dengan baik di luar sektor keuangan (Demographia, 2020). Kemampuan untuk membayar pinjaman rumah (juga disebut keterjangkauan hipotek) tergantung pada jumlah yang diperlukan untuk uang muka, durasi periode pinjaman dan suku bunga (yang berubah sepanjang periode pinjaman). Misalnya, sebuah rumah di Malaysia seharga RM300k mungkin tampak 'tidak terjangkau' dengan pinjaman 10 tahun, tetapi dapat terlihat 'terjangkau' dengan pinjaman 30 tahun, berdasarkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Selama resesi, rumah dengan harga tinggi bisa tiba-tiba menjadi 'terjangkau' karena suku bunga yang lebih rendah. Masalah lain dengan memasukkan pembiayaan dalam mengukur keterjangkauan adalah kecenderungannya miring pada harga rumah yang lebih tinggi (Muzafar dan Kunasakeran, 2021). 2.2.4 Teori Kebijakan Publik Kebijakan (policy) merupakan sebuah instrumen pemerintahan, yang mana dalam hal ini tidak hanya menyangkut pemerintah sebagai aparatur negara saja, akan tetapi berkaitan juga dengan sistem pemerintahan termasuk pengelolaan sumberdaya publik. Pada dasarnya, kebijakan adalah keputusan atau pilihan tindakan yang mengatur secara langsung terkait pengelolaan dan pendistribusian sumberdaya alam, finansial dan manusia demi kepentingan publik. Di samping itu, kebijakan publik juga diartikan sebagai kewenangan pemerintah dalam membuat suatu kebijakan yang digunakan dalam perangkat peraturan 9 hukum dengan tujuan untuk menyerap dinamika sosial dalam masyarakat, yang akan dijadikan rujukan perumusan kebijakan agar tercipta hubungan sosial yang harmonis (Kawengian, et al. 2018). Terdapat beberapa pendapat dari para ahli terkait kebijakan publik itu sendiri, di antaranya: a) Thomas R. Dye (1981) Thomas R. Dye berpendapat bahwa kebijakan publik adalah ketentuan terkait apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pemerintah. Pengertian yang dikemukakan oleh Thomas R. Dye ini memiliki artian yang sangat luas. Namun, kajiannya hanya terfokus pada negara sebagai pokok bahasan. b) Easton (1969) Easton berpendapat bahwa kebijakan public adalah pengalokasian nilai-nilai kekuasaan untuk seluruh masyarakat yang sifatnya mengikat. Dalam hal ini, hanya pemerintah saja yang dapat melakukan tindakan kepada masyarakat yang mana tindakan tersebut merupakan bentuk dari pengalokasian nilai-nilai yang dilakukan oleh pemerintah kepada masyarakat. c) Dye (1978) Dye mengartikan kebijakan publik sebagai “Whatever governments choose to do or not to do”, yang artinya segala hal yang dipilih untuk dilakukan atau tidak dilakukan oleh pemerintah. Di samping itu, dalam pengertian ini kebijakan publik juga dimaknai sebagai suatu upaya untuk mengetahui apa yang dilakukan oleh pemerintah, alasan mereka melakukannya, dan penyebab mereka melakukannya secara berbeda. Jadi apabila pemerintah hendak melakukan suatu tindakan, maka tindakan tersebut harus memiliki tujuan yang jelas. Kebijakan publik tersebut harus meliputi seluruh tindakan pemerintah, bukan hanya sekadar keinginan pejabat atau pemerintah saja. Selain itu, sesuatu yang tidak dilakukan oleh pemerintah pun termasuk kebijakan publik karena sesuatu yang tidak dilakukan oleh pemerintah tetap mempunyai pengaruh yang sama besar dengan sesuatu yang dilakukan oleh pemerintah. d) David Easton David Easton mengartikan kebijakan publik sebagai “The authoritative allocation of value for the whole society, but it turns out that only the government can authoritatively act on the ‘whole’ society, and everything the government choosed do or not to do result in the allocation of values.”, yang artinya adalah bahwa kebijakan publik tidak hanya berkaitan dengan apa yang dilakukan oleh pemerintah, akan tetapi juga apa yang tidak dilakukan oleh pemerintah karena keduanya sama-sama memiliki keharusan untuk dapat dipertanggungjawabkan. Dari sini, dapat dikatakan bahwa pendapat David Easton ini memiliki kemiripan dengan pendapat Dye (1978). e) Chief J. O. Udoji (1981) Chief J. O. Udoji mengartikan kebijakan publik sebagai “an sanctioned course of action addressed to a particular problem or group of related problems that affect society at large”, yang artinya adalah suatu tindakan bersanksi dengan tujuan tertentu dan diarahkan pada suatu masalah yang saling berkaitan akan mempengaruhi masyarakat secara luas. f) Hakim (2003) 10 Hakim berpendapat bahwa kebijakan publik berkaitan dengan keputusan-keputusan pemerintah dalam menyelesaikan suatu masalah yang menjadi perhatian publik. Dalam hal ini, beberapa permasalahan yang dihadapi oleh Pemerintah seringkali disebabkan oleh kegagalan birokrasi dalam memberikan pelayanan dan menyelesaikan persoalan publik. Terdapat beberapa faktor yang menyebabkan kegagalan tersebut di antaranya information failures, complex side effects, motivation failures, rentseeking, second best theory, dan implementation failures. Berkaitan dengan konteks pembahasan dalam penelitian ini, teori kebijakan publik juga mengemukakan bahwa pemerintah memiliki kepentingan dalam mengatur dan mengawasi kegiatan ekonomi, termasuk BUMN. Oleh karena itu, BUMN dianggap sebagai alat yang penting bagi pemerintah dalam mencapai tujuan-tujuan kebijakan publik (Mariyam, 2007). Dalam konteks ini, BUMN diharapkan untuk beroperasi tidak hanya untuk memperoleh keuntungan semata, tetapi juga untuk memperjuangkan kepentingan umum. BUMN diharapkan dapat membantu pemerintah dalam mencapai tujuan-tujuan sosial, seperti mengurangi kemiskinan, menciptakan lapangan kerja, meningkatkan akses terhadap layanan publik, dan lain sebagainya. 11 BAB III METODE ANALISIS 3.1 Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data adalah cara yang digunakan untuk memperoleh data yang dibutuhkan dalam rangka mencapai tujuan dan sasaran penelitian. Proses pengumpulan data dilakukan dengan cara survei primer dan sekunder. Pengumpulan Data Primer Data primer dalam penelitian ini diperoleh melalui wawancara beberapa perwakilan penghuni produk hunian yang disediakan oleh Program Hunian Terjangkau Milik dengan media telepon. Dalam penelitian ini data primer digunakan untuk memperoleh validasi dan menggali aspirasi dari masyarakat selaku target dari program tersebut terkait formulasi kebijakan yang sedang dibuat. Pengumpulan Data Sekunder Data sekunder dalam penelitian ini diperoleh melalui studi literatur dari berbagai referensi, baik itu berita, jurnal, dan sebagainya. Dalam penelitian ini data sekunder digunakan sebagai input dalam formulasi Program Hunian Terjangkau Milik secara kualitatif melalui analisis deskriptif kualitatif dan literatur review sebagai dasaran studi komparatif. Dengan demikian, eksistensi data sekunder ini diharapkan dapat mendukung peningkatan tingkat efektivitas program tersebut. 3.2 Metode Analisis Data 3.2.1 Analisis Deskriptif Kualitatif Analisis deskriptif digunakan untuk mengidentifikasi kebijakan-kebijakan yang mendukung pertumbuhan ekonomi sektor otomotif. Menurut Sugiyono (2016:9), metode deskriptif kualitatif digunakan untuk meneliti pada kondisi objek yang alamiah dimana peneliti adalah sebagai instrumen kunci teknik pengumpulan data dilakukan secara triangulasi (gabungan). Penelitian deskriptif kualitatif bertujuan untuk menggambarkan, melukiskan, menerangkan, menjelaskan dan menjawab secara lebih rinci permasalahan yang akan diteliti dengan mempelajari semaksimal mungkin seorang individu, suatu kelompok, atau suatu kejadian. Dalam penelitian kualitatif, manusia merupakan instrumen penelitian dan hasil penulisannya berupa kata-kata atau pernyataan yang sesuai dengan keadaan sebenarnya. Berdasarkan pendapat Nasir (Rukajat, 2018:1), jenis penelitian deskriptif adalah penelitian yang berusaha menggambarkan fenomena yang terjadi secara nyata, realistik, aktual, nyata dan pada saat ini karena penelitian ini untuk membuat deskripsi, gambaran atau lukisan secara sistematis, faktual, dan akurat mengenai fakta sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki. Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan kualitatif, yaitu pendekatan penelitian tanpa menggunakan angka statistik tetapi dengan pemaparan secara deskriptif. Metode ini berusaha mendeskripsikan suatu gejala, peristiwa dan kejadian yang terjadi menjadi fokus perhatianya untuk kemudian dijabarkan sebagaimana adanya. 3.2.2 Literatur Review sebagai Dasaran Studi Komparatif Literatur review adalah uraian mengenai sebuah teori, atau temuan yang didapat dari bahan acuan untuk dijadikan sebagai landasan kegiatan penelitian. Analisis ini digunakan untuk mendasari argumentasi yang dibangun melalui studi komparatif. Literature review bisa digunakan untuk menyusun kerangka pemikiran yang jelas dari perumusan masalah yang 12 ingin diteliti. Literature review juga bisa dikatakan sebagai analisis berupa kritik dari penelitian yang sedang dilakukan terhadap topik khusus dalam keilmuan. Metode penelitian berisi ulasan, rangkuman, dan pemikiran penulis tentang beberapa sumber pustaka (artikel, buku, slide, informasi dari internet, dil). Metode komparatif atau perbandingan adalah penelitian pendidikan yang menggunakan teknik membandingkan suatu objek dengan objek lain. Objek yang diperbandingkan dapat berwujud tokoh kelembagaan, pengembangan aplikasi pembelajaran, cendikiawan, maupun aliran pemikiran. Menurut Nazir (2005: 58), penelitian komparatif adalah sejenis penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara mendasar terkait akibat dengan menganalisis faktor-faktor penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu fenomena tertentu. Penelitian jenis ini bersifat membandingkan antara dua kelompok atau lebih dari suatu variabel tertentu. Menurut Hudson (2007: 3), metode komparatif dilakukan untuk membandingkan persamaan dan perbedaan dua atau lebih fakta dan sifat objek yang diteliti berdasarkan kerangka pemikiran tertentu. Dengan menggunakan metode komparatif, peneliti dapat mencari jawaban mendasar tentang sebab akibat dengan menganalisis faktor penyebab atau terjadinya suatu fenomena tertentu. Ciri-ciri metode komparatif yang lain yaitu menentukan mana yang lebih baik atau mana yang sebaiknya dipilih. Rumusan masalah dalam metode komparatif membandingkan keberadaan satu variabel atau lebih pada dua atau sampel dan waktu yang berbeda, membuat generalisasi tingkat perbandingan berdasaran cara pandang atau kerangka berfikir tertentu. Berdasarkan ciri-ciri metode komparatif yang telah dipaparkan, peneliti dapat memahami bahwa ciri-ciri metode komparatif merupakan suatu karakter atau ciri yang signifikan yang dimiliki oleh metode komparatif agar dapat membedakan antara metode komparatif dengan metode penelitian yang lain. 13 BAB IV GAMBARAN UMUM 4.1 Lokasi Studi Program Hunian Terjangkau Milik Program hunian terjangkau milik dikhususkan pada Provinsi DKI Jakarta. Sejak dicetuskan sampai dengan tahun 2023, program Hunian Terjangkau Milik telah memiliki 5 unit lokasi yang tersebar di Jakarta Barat, Jakarta Utara, dan Jakarta Timur. Adapun rincian dari masing-masing unit dan developernya adalah sebagai berikut: Tabel 4 Unit Lokasi Program Hunian Terjangkau Milik Nama Lokasi Developer Tower Bunaken Sentraland Kecamatan Cengkareng, Perum Perumnas Cengkareng Jakarta Barat Blok A4-A5 Bandar Kecamatan Pademangan, Perum Perumnas Kemayoran Jakarta Utara Tower Swasana Nuansa Kecamatan Duren Sawit, Perumda Sarana Jaya Pondok Kelapa Jakarta Timur Tower Samawa Nuansa Kecamatan Duren Sawit, Perumda Sarana Jaya Pondok Kelapa Jakarta Timur Nuansa Cilangkap Kecamatan Cipayung, Perumda Sarana Jaya Jakarta Timur Sumber: Unit Pengelola Dana Perumahan DPRKP DKI Jakarta, 2022 Gambar 2 Peta Sebaran Hunian Terjangkau Milik Sumber: Hasil Analisis GIS, 2023 14 BAB V HASIL ANALISA 5. 1 Program Hunian Terjangkau Milik Berikut merupakan Logical Framework Analysis Program Hunian Terjangkau Milik yang diformulasikan dari rekomendasi hasil evaluasi pada tugas sebelumnya. Di mana pendekatan kerangka logis ini digunakan untuk merancang, memantau, dan mengevaluasi proyek pembangunan ditinjau dari elemen-elemen dari proyek tersebut mulai dari goals, outcomes, outputs, dan activities. Tabel 5 Logical Framework Analysis (LFA) PROJECT SUMMARY INDICATORS MEANS OF VERIFICATION Goal Meningkatkan kesejahteraan masyarakat khususnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) Peningkatan persentase kesejahteraan masyarakat khususnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) Perbandingan antara persentase kesejahteraan masyarakat sebelum dan sesudah implementasi program N/A Outcomes Mewujudkan affordable housing (hunian yang terjangkau) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di Provinsi DKI Jakarta Peningkatan jumlah Hunian Terjangkau bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) Perbandingan antara jumlah penyediaan hunian terjangkau sebelum dan sesudah implementasi program N/A Outputs Menurunnya angka backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta Penurunan angka backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta Komparasi angka backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta sebelum dan sesudah implementasi program Angka backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta menurun Laporan pembangunan hunian oleh instansi pelaksana Terbangunnya kelima unit hunian sesuai dengan target pembangunan Activities 1. Jumlah 1. Pembangunan unit pembangunan hunian tower unit hunian Samawa Nuansa tower samawa Pondok Kelapa nuansa pondok sejumlah 780 unit kelapa 2. Pembangunan unit 2. Jumlah hunian Tower pembangunan Bunaken Sentraland unit hunian Cengkareng tower bunaken sejumlah 166 unit sentraland 3. Pembangunan unit cengkareng hunian blok A4-A5 3. Jumlah 15 RISKS / ASSUMPTIONS PROJECT SUMMARY INDICATORS MEANS OF VERIFICATION RISKS / ASSUMPTIONS bandar kemayoran pembangunan sejumlah 38 unit unit hunian 4. Pembangunan unit blok A4-A5 hunian tower bandar swasana nuansa kemayoran pondok kelapa sejumlah 38 sejumlah 480 unit unit 5. Pembangunan unit 4. Jumlah hunian nuansa pembangunan cilangkap sejumlah unit hunian 868 unit tower swasana nuansa pondok kelapa 5. Jumlah pembangunan unit hunian nuansa cilangkap Sumber : Analisis Penulis, 2023 • Goals Secara sederhana pembangunan dapat dimaknai sebagai usaha atau proses untuk melakukan perubahan kearah yang lebih baik. Pembangunan harus dipandang sebagai suatu proses multidimensional yang mencakup berbagai perubahan mendasar atas struktur sosial, sikap-sikap masyarakat, dan institusi-institusi nasional. Proses pembangunan terjadi di semua aspek kehidupan masyarakat, baik aspek ekonomi, politik, sosial, maupun budaya. Konsep pembangunan manusia muncul untuk memperbaiki kelemahan konsep pertumbuhan ekonomi karena selain memperhitungkan aspek pendapatan juga memperhitungkan aspek kesehatan dan pendidikan. Manusia adalah kekayaan bangsa yang sesungguhnya. Pembangunan manusia menempatkan manusia sebagai tujuan akhir dari pembangunan, bukan hanya alat dari pembangunan. Tujuan utama pembangunan adalah menciptakan lingkungan yang memungkinkan rakyat untuk menikmati umur panjang, sehat, dan menjalankan kehidupan yang produktif (United Nation Development Programme – UNDP). Dari beberapa hasil penelitian menunjukkan bahwa terdapat hubungan antara IPM dan kesejahteraan, terutama hubungan yang signifikan antara salah satu variabel IPM yaitu variabel daya beli dengan tingkat kesejahteraan di suatu wilayah. Berikut ini merupakan indeks pembangunan manusia (IPM) Provinsi DKI Jakarta Tahun 2017-2022: 16 Indeks Pembangunan Manusia DKI Jakarta (poin) 82 81,5 poin 81 80,5 80 79,5 79 Series 1 2017 2018 2019 2020 2021 2022 80 80 81 80,77 81,11 81,65 Gambar 3 Grafik Indeks IPM DKI Jakarta Sumber : Dokumen Potensi Investasi Sektor Properti DKI Jakarta, Laporan Kinerja Instansi Pemerintah DKI Jakarta, dan BAPPENAS Berdasarkan penjelasan di atas, maka indikator yang digunakan untuk memantau tingkat kesejahteraan masyarakat sebagai bentuk penilaian terhada goals dari Program Hunian Terjangkau Milik adalah indeks pembangunan manusia (IPM). Sehubungan dengan hal tersebut, data menunjukkan bahwa indeks pembangunan manusia di Provinsi DKI Jakarta mengalami peningkatan yang signifikan jika dibandingkan pada saat sebelum dan sesudah pelaksanaan program tersebut. Hal tersebut mengindikasikan bahwa goals yang kami tentukan pada tahap formulasi Program Hunian Terjangkau Milik yang berkaitan dengan peningkatan kesejahteraan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sudah tercapai. • Outcomes Outcome adalah dampak, manfaat, serta harapan perubahan dari sebuah kegiatan atau pelayanan suatu program. Dalam formulasi Program Hunian Terjangkau Milik versi kami, pewujudan affordable housing (hunian terjangkau) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di Provinsi DKI Jakarta yang pada versi aslinya merupakan goals kami jadikan sebagai outcome karena pada dasarnya penyediaan hunian terjangkau (affordable housing) merupakan dampak, manfaat, serta harapan perubahan yang bersifat esensial dari implementasi program tersebut (sesuai dengan namanya). 17 Persentase Tingkat Kepemilikan Rumah Provinsi DKI Jakarta (%) 52 51 50 Persentase 49 48 47 46 45 44 43 42 Series 1 2017 2018 2019 2020 2021 2022 48,34 48,85 47,12 45,04 48,48 50,67 Gambar 4 Grafik Tingkat Kepemilikan Rumah DKI Jakarta Sumber : Dokumen Potensi Investasi Sektor Properti DKI Jakarta, Laporan Kinerja Instansi Pemerintah DKI Jakarta, dan BAPPENAS Berdasarkan grafik di atas, dapat diketahui bahwa tingkat kepemilikan rumah di Provinsi DKI Jakarta menunjukkan tren yang fluktuatif (naik-turun). Di mana pada rentang tahun 2017-2018, tingkat kepemilikan rumah di Provinsi DKI Jakarta mengalami peningkatan, kemudian pada rentang tahun berikutnya yakni 2018-2020 terus mengalami penurunan yang diakibatkan oleh pandemi Covid-19, dan meningkat kembali pasca pandemi dalam rentang tahun 2021-2022. Kendati demikian, secara garis besar tingkat kepemilikan rumah di Provinsi DKI Jakarta cenderung mengalami peningkatan selepas dari adanya kejadian Covid-19 yang melanda pada sekitar tahun 2019-2020 yang menyebabkan terjadinya penurunan pada rentang tahun tersebut. Hal tersebut mengindikasikan bahwa Program Hunian Terjangkau Milik dapat dikatakan sesuai harapan karena telah membawa dampak serta manfaat (outcome) yang baik untuk masyarakat sebagai sasaran dari program tersebut. 18 • Output Angka Backlog Perumahan DKI Jakarta 700.000 Sesudah Pelaksanaan Sebelum Pelaksanaan 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Tahun 2014 2015 2017 2018 2019 2021 2022 601.638 593.552 302.319 302.000 298.415 292.153 280.489 Gambar 5 Grafik Angka Backlog Perumahan DKI Jakarta Sumber : Dokumen Potensi Investasi Sektor Properti DKI Jakarta, Laporan Kinerja Instansi Pemerintah DKI Jakarta, dan BAPPENAS Pelaksanaan Program Hunian Terjangkau Milik sudah berjalan dari tahun 2017 dimana pada awalnya bernama Progran DP 0 Rupiah. Hingga pada tahun 2023 berganti nama menjadi Program Hunian Terjangkau Milik. Terlihat pada grafik diatas, sebelum pelaksanan pada tahun 2014 angka backlog di Provinsi DKI Jakarta 601,638 dan tahun 2015 sebesar 593,552. Dimana pada tahun 2017 merupakan tahun pelaksanaan Program ini, angka backlog turun sebesar 49,06%. Secara output dari Program Hunian Terjangkau Milik dalam Logical Framework Analysis (LFA) yang menandakan indikator adanya penurunan angka backlog yang sudah menurun dari sebelum pelaksanan hingga setelah pelaksanaan. Dimana setelah pelaksanaan pada tahun 2017 sampai tahun 2022 angka backlog di Provinsi DKI Jakarta terus menurun perlahan hingga sampai angka 280,489 di tahun 2022. • Activites Tabel 6 Ketercapaian Program Hunian Terjangkau Milik Nama Target Realisasi Tower Samawa Nuansa Pondok Kelapa Blok A4-A5 Bandar Kemayoran Tower Bunaken Sentraland 780 734 Persentase Ketercapaian (%) 94.10 38 166 37 166 97.37 100.00 19 Nama Cengkareng Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa Nuansa Cilangkap Total Target Realisasi Persentase Ketercapaian (%) 480 41 8.54 868 2332 33 1011 3.80 43.35% Sumber: Unit Pengelola Dana Perumahan DPRKP DKI Jakarta 2022, diolah. Berdasarkan activites yang ada pada Program Hunian Terjangkau milik sudah relevan dengan Program Hunian Terjangkau Milik yang dikerjakan yakni berupa spesifikasi lokasi hunian yang ditetapkan sebagai lokasi Program Hunian Terjangkau Milik. Terlihat bahwa pembangunan Program Hunian Terjangkau Milik ditargetkan pada 5 lokasi terpilih, yakni Pembangunan unit hunian tower Samawa Nuansa Pondok Kelapa sejumlah 780 unit, Tower Bunaken Sentraland Cengkareng sejumlah 166 unit, Blok A4-A5 bandar kemayoran sejumlah 38 unit, Swasana nuansa pondok kelapa sejumlah 480 unit. Pembangunan unit hunian nuansa cilangkap sejumlah 868 unit. Dimana kedepannya dimungkinkan adanya penambahan activites yakni pembangunan tower dan unit baru. . 20 5. 2 Formulasi Kebijakan Tabel 7 Formulasi Kebijakan No 1 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Skema Pembiayaan Tertera pada PASAL 4 - Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah bagi MBR sebagaimana dimaksud dalam PASAL 2 diberikan dalam bentuk (a) kredit/Pembiayaan Uang Muka Pemilikan Rumah (b) kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah - Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah bagi MBR diberikan kepada Penerima Manfaat melalui kerjasama daerah dengan Bank Pelaksana dalam bentuk pembiayaan bersama atau bantuan penyaluran Isi Program Review Kebijakan Fasilitas pembiayaan perolehan rumah pada Program Hunian Terjangkau Milik diberikan dalam bentuk kredit pemilikan rumah. Dalam hal ini, Pemprov DKI Jakarta bekerjasama dengan Bank DKI sebagai bank penyalur subsidi DP dan Perusahaan penjaminan sebagai premi penjaminan. Jika seluruh dokumen dan kriteria telah terverifikasi dan dinyatakan dapat menjadi penerima KPR, maka Bank DKI akan menyalurkan KPR kepada penerima KPR dan penerima KPR akan membayar cicilan sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati. Pelaksanaan Program Hunian Terjangkau Milik sudah mengacu pada Pergub DKI Jakarta Nomor 104 Tahun 2018. KPR yang disalurkan berupa FPPR (Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah) dari Pemprov DKI Jakarta yang dilakukan bekerjasama dengan Bank DKI. Melalui skema ini kemudian akan dipakai untuk mendapatkan unit rumah bagi MBR. Adapun untuk perolehan fasilitas pembiayaan ini ada suatu persyaratan dengan batas maksimal penghasilan MBR sebesar Rp14,8 juta. Suatu ketepatan sasaran dari skema KPR ini sangat diperlukan untuk perbandingan potensi MBR dan ketersediaan hunian. Skema yang 21 Sumber Penunjang Review Kebijakan https://jakartamajubersama.c om/program-hunianterjangkau-dan-dp-nol-rupiah Validasi Responden Menurut validasi responden, skema KPR yang diberikan untuk Program Hunian Terjangkau Milik sudah sangat membantu. Hal ini dikarenakan cicilan yang diberikan sudah disepakati kedua belah pihak, artinya, responden menyanggupi dalam membayar cicilan dalam jangka waktu tertentu untuk nominal tersebut dan Bank DKI dapat memastikan kemampuan para responden untuk membayar cicilan. Hanya saja, dengan persyaratan maksimal pendapatan 14,8 juta, beberapa responden mengkhawatirkan bahwa kesempatan mereka untuk mendapatkan hunian lebih rendah (tergantikan dengan orang-orang yang memiliki penghasilan yang No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden menjadi bagian integral dari tinggi dan lebih mampu). Dalam Program Hunian Terjangkau Milik validasi ini pun beberapa ini diharapkan akan memberikan responden mengatakan bahwa akses perumahan yang lebih perlu adanya peninjauan ulang terjangkau bagi MBR. Calon terkait persyaratan maksimal penerima manfaat yang telah 14,8juta ini. Menurut responden, mendapatkan persetujuan dari 14,8 juta sudah jauh diatas upah verifikasi yang dilakukan pihak minimum DKI Jakarta dan lebih bank kemudian menjadi penerima mampu untuk mendapatkan hunian manfaat. dengan skema lain. Alternatif Formulasi Kebijakan Penggunaan skema KPR dalam Program Hunian Terjangkau Milik ini diharapkan dapat memudahkan MBR untuk memeroleh rumah. Maka dari itu, perlu ada suatu penyesuaian skema pembiayaan dalam segi persyaratan perolehan fasilitas pembiayaan perolehan rumah bagi MBR. Angka 14,8 juta perlu untuk dikonsiderasi ulang agar fasilitas pembiayaan yang diberikan tidak salah sasaran. Dalam proses verifikasi agar MBR mendapatkan fasilitas pembiayaan ini juga perlu dilakukan dengan ketat agar meminimalisir terjadinya potensi krisis likuiditas bagi pemberi pinjaman. 22 No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan 23 Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden No 2 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kredit Kepemilikan Rumah Tertera pada PASAL 5 - Kredit/pembiayaan Uang Muka Kepemilikan Rumah diberikan paling besar 20% (dua puluh per seratus) dari nilai atau harga jual rumah Isi Program Review Kebijakan Masyarakat yang dapat memiliki rumah dengan harga terjangkau melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah (FPPR) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) - Terdapat 2 skema pembayaran, yakni (a) uang muka ditanggung sebesar 20 persen (b) kepemilikan rumah ditanggung penuh dengan cicilan sesuai tenor yang disepakati. - Berikut untuk keterangan harga dan tenor pada masing-masing hunian Dalam hal ini Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sudah mengamanatkan dalam PERGUB Nomor 14 Tahun 2020 untuk memberikan fasilitas pembiayaan perolehan rumah bagi MBR dengan Uang Muka yang diberikan paling besar 20% dimana skema yang digunakan adalah skema Kredit Kepemilikan Rumah. Skema Pembayaran sendiri sering menjadi ambiguitas bagi para calon pembeli dimana nama Program DP 0 rupiah sendiri sering disalahartikan DP 0 Rupiah hanya bisa untuk uang muka saja, padahal terdapat 2 pilihan skema pembayaran, yakni uang muka ditanggung 20% atau kepemilikan rumah ditanggung penuh dengan cicilan sesuai tenor yang disepakat. sehingga pada poin Kredit/pembiayaan Uang Muka Kepemilikan Rumah diberikan paling besar 20% sudah sesuai 24 Sumber Penunjang Review Kebijakan https://www.kompas.id/baca/ metro/2023/08/05/otak-atikprogram-hunian-terjangkaumilik Validasi Responden Berdasarkan validasi responden terkait skema kredit kepemilikan rumah hunian pada program ini. Pihak pemerintah dalam hal ini Provinsi DKI Jakarta dalam mensosialisasikan skema kredit. Calon pembeli diharuskan untuk mendapatkan kejelasannya dengan datang ke Dinas Perumkim/Lokasi Developer Terkait. Dimana jika itu tidak dilakukan calon pembeli untuk mengonfirmasi bagaimana cara/skema kredit yang akan dilakukan. Secara penjelasan program, skema kredit dapat dilakukan dengan uang muka sebesar 20 persen ditanggung calon penghuni atau cicilan kepemilikan rumah dapat ditanggung penuh. Dimana skema tersebut tidak semua calon penghuni tahu. Responden berharap adanay skema kredit ini bisa difloorkan oleh pemerintah secara gamblang serta No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan dan dilaksanakan pada program ini dimana Pemerintah memberikan opsi pada skema pembayarannya. Dimana tenor juga diberikan opsi bagi pelunasannya baik 5 sampai 20 tahun pembayaran dimana masyarakat DKI Jakarta dapat mengaksesnya dalam Aplikasi SIRUKIM, namun dalam teknisnya masih banyak terdapat kendala seperti tidak semua unit tertera harga ataupun cicilannya Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden divisualisasikan dalam bentuk yang mudah dipahami. Hal tersebut juga harus diintegrasikan dengan aplikasi SIRUKIM yang digaungkan oleh pemerintah. Alternatif Formulasi Kebijakan Berdasarkan ketentuan dalam PASAL 17 PBI No.18/16/PBI/2016 diatas, pengaturan DP minimal 15% dapat dikesampingkan dalam kaitannya dengan pelaksanaan Perumahan Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah. Dalam arti harus ada jaminan dari Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah baru kemudian diatur skema pembayarannya. Dimana dalam hal ini Program Hunian Terjangkau Milik dapat menerapkan skema pembayaran program baik dengan opsi uang muka ditanggungg 20 persen atau kepemilikan rumah ditanggung penuh dengan cicilan sesuai tenor yang disepakati dimana penjelasan dari 2 skema ini harus jelas terlebih dahulu pada calon pembeli karena nama DP 0 Rupiah bisa multitaifsir bagi calon pembeli. Pemberlakuan Pembayaran Kredit sesuai dengan Tenor yang dipilih yang terinterasi dalam sistem terpusat pada Aplikasi SIRUKIM haruslah bertahap secara jelas dan terdapat kejelasan 25 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Sumber Penunjang Review No Gubernur Nomor 104 Tahun Isi Program Review Kebijakan Validasi Responden Kebijakan 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah pada setiap prosesnya. Selain itu juga diusulkan dimana DP yang diberikan pada awal kredit hunian disesuaikan dengan penghasilkan dari Calon Penghuni. Berdasarkan hasil analisa tingkat keterjangkauan harga rumah yang akan dijelaskan pada subab setelah ini akan dapat terdefinisi jika harga Hunian kurang terjangkau dengan penghasilan rata-rata MBR di Provinsi DKI Jakarta, oleh karena itu skenario strategi yang dapat ditempuh yakni pemerintah dapat memberikan subsidi sebesar 20% dari harga rumah yang ada dimana hal tersebut tentunya berkaitan dengan DP yang akan dapat dijalankan pada range masing-masing pendapatan MBR di Provinsi DKI Jakarta. Berikut untuk detailnya DP yang dapat ditempuh sesuai dengan range penghasilan MBR di Provinsi DKI Jakarta : • Masyarakat dengan penghasilan > 3.000.000 dapat melakukan DP hunian 0%-20%, dengan masa pengambilan tenor 15-20 tahun. Pengambilan tenor pada 5-10 tahun tidak disarankankan dikarenakan unit dengan tenor tersebut melebihi 30% rentang penghasilan untuk cicilan KPR yang sudah ditetapkan Bank Indonesia • Masyarakat dengan penghasilan > 5.000.000 dapat melakukan DP hunian 0%-20%, dengan masa pengambilan tenor 20 tahun. Untuk tenor sebesar 10-15 tahun dapat dilakukan namun hanya pada unit-unit tertentu. Pengambilan tenor pada 5 tahun tidak disarankankan dikarenakan unit dengan tenor tersebut melebihi 30% rentang penghasilan untuk cicilan KPR yang sudah ditetapkan Bank Indonesia • Masyarakat dengan penghasilan > 10.000.000 dapat melakukan DP hunian 0%-20%, dengan masa pengambilan tenor 10-20 tahun. Untuk tenor sebesar 5 tahun dapat dilakukan namun hanya pada unit-unit tertentu. 26 No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan AFTER BEFORE 27 Validasi Responden No 3 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Penerima manfaat Tertera pada PASAL 7 Penerima manfaat Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah merupakan MBR dengan batasan penghasilan sebagaimana yang sudah ditetapkan Gubernur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan Isi Program Review Kebijakan Penerima manfaat dari Program Hunian Terjangkau Milik adalah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di Provinsi DKI Jakarta dengan batasan maksimal penghasilan sebesar Rp. 14,8 juta dengan beberapa persyaratan lain yang turut menyertainya. Merujuk pada keputusan Menteri PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023, masyarakat berpenghasilan rendah adalah masyarakat dengan penghasilan maksimal senilai Rp. 7 juta untuk yang belum kawin dan maksimal senilai Rp. 8 juta untuk yang sudah kawin. Jika mengacu pada peraturan tersebut maka jelas terlihat bahwa batas maksimal penghasilan yang ditetapkan dalam Program Hunian Terjangkau Milik sudah bukan lagi menyasar pada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sehingga secara target program ini sudah tidak tepat sasaran. Oleh karena itu, perlu dilakukan penyesuaian kembali terhadap ketentuan batas maksimal penghasilan penerima manfaat dari program tersebut karena ketepatan target/ sasaran juga berpengaruh terhadap tingkat efektivitasnya. 28 Sumber Penunjang Review Kebijakan https://news.ddtc.co.id/inikriteria-penghasilan-mbryang-berhak-dapatpembebasan-ppn-rumah1795175 Validasi Responden Menurut responden dalam penelitian kami, batasan maksimal penghasilan calon penerima manfaat sebesar 14.800.000 kurang representatif terhadap penghasilan aktual mereka dan dinilai terlalu tinggi sehingga mereka setuju dengan adanya gagasan peninjuan ulang dan penyesuaian kembali terkait batas maksimal penghasilan tersebut. Hal ini dikarenakan meskipun sebenarnya penghasilan mereka tercakup dalam batasan penghasilan yang ditentukan saat ini, akan tetapi dengan tingginya batas tersebut dikhawatirkan dapat disalahgunakan atau diselewengkan (dalam artian dijadikan sebagai ladang bisnis misalnya dikontrakkan atau diperjualbelikan) oleh oknumoknum tertentu (pihak spekulan/ makelar) yang memiliki penghasilan tinggi namun masih masuk dalam No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden rentang 14.800.000 sehingga sebenarnya masih dianggap mampu dan bukan murni MBR (didasarkan juga pada beberapa peraturan seperti Kepmen PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 yang menyebutkan bahwa batasan maksimal penghasilan MBR berada pada kisaran Rp. 7-8 Juta). Dalam hal ini pemerintah Provinsi DKI Jakarta harus secara jelas menyebutkan alasan dari penetapan batas maksimal penghasilan hingga setinggi Rp. 14.800.000 Alternatif Formulasi Kebijakan Sehubungan dengan adanya Kepmen PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 yang sudah mengatur terkait batas maksimal penghasilan MBR dan beberapa referensi yang dijadikan sebagai dasar justifikasi lainnya diketahui bahwa ketentuan terkait batas maksimal penghasilan MBR dalam Program Hunian Terjangkau Milik dinilai terlalu tinggi dan perlu dikaji ulang untuk dilakukan penurunan terhadap batas penghasilan tersebut. Terkait kepastian nominal batas maksimal penghasilan yang baru setelah diturunkan menurut kami akan lebih baik untuk ditangani oleh pemerintah dan beberapa pihak terkait lainnya yang kompeten untuk dilakukan diskusi lebih lanjut serta disepakati. 4 Penerima manfaat Untuk melakukan pendaftaran Hunian Secara garis besar persyaratan https://www.kompas.id/baca/ Menurut responden dalam Tertera pada PASAL 8 Terjangkau Milik terdapat beberapa yang ditetapkan oleh pemerintah metro/2023/08/05/otak-atikpenelitian kami, 2 syarat yang Penerima Manfaat harus persyaratan yang harus dipenuhi, di DKI Jakarta dalam Program program-hunian-terjangkauterdapat dalam PASAL 8 Peraturan memenuhi persyaratan antaranya: Hunian Terjangkau Milik terbilang milik Gubernur Daerah Khusus Ibukota sebagai berikut a. Warga dengan e-KTP dan kartu sudah cukup tepat karena sesuai Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 29 No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah - memiliki Kartu Tanda Penduduk elektronik (e-KTP) Daerah dan Kartu Keluarga Daerah - telah tinggal paling sedikit 5 (lima) tahun pada surat pengajuan permohonan pembiayaan - belum memiliki rumah yang dibuktikan dengan surat keterangan yang diketahui lurah setempat - belum pernah menerima subsis pemilikan rumah dari Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah - surat Nikah atau Akta Nikah yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang bagi yang menikah - memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) - memiliki SPT tahunan PPh Orang Pribadi sesuai peraturan perundang- Isi Program Review Kebijakan keluarga Jakarta b. Belum mempunyai rumah c. Tidak sedang menerima bantuan subsidi perumahan d. Memiliki surat nikah (jika sudah menikah) e. Memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) f. Penghasilan rumah tangga per bulan maksimal Rp. 14,8 juta g. Memenuhi syarat kredit sesuai aturan perbankan dengan ketentuan yang tertera dalam Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Namun lagi-lagi satusatunya yang menjadi concern dalam hal ini adalah ketentuan terkait batas maksimal penghasilan per bulan calon pendaftar yang semula ditetapkan sebesar Rp. 7 juta lalu dinaikkan dua kali lipat menjadi Rp. 14,8 juta. Terkait hal tersebut masyarakat dinilai akan terbebani khususnya yang memiliki gaji di bawah upah minimum Jakarta atau upah berkisar Rp 1 juta sampai Rp 3 juta per bulan. Dengan asumsi cicilan terendah sebesar Rp 1,2 juta, 40-60 persen penghasilan warga akan habis 30 Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden yang tidak tercantum dalam persyaratan Program Hunian Terjangkau Milik saat ini tidak perlu ditambahkan/ diakomodasi karena mereka merasa 2 syarat tersebut akan semakin memberatkan atau menyulitkan mereka dalam perolehan hunian. No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah undangan Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden hanya untuk membayar cicilan rumah. Bagi warga yang telah berkeluarga, hal ini tentu memberatkan. Sementara bagi masyarakat dengan gaji Rp 10 juta sampai Rp 14 juta, program ini juga dinilai kurang tepat sasaran. Warga dengan tingkat upah tersebut mampu mengakses kredit pemilikan rumah komersial yang dianggap lebih baik secara fasilitas. Oleh karena itu perlu dilakukan penyesuaian kembali terkait ketentuan batas maksimal penghasilan calon pendaftar dengan mengacu pada rata-rata pendapatan MBR di Provinsi DKI Jakarta sehingga dapat lebih on point terhadap kondisi masyarakat di sana. Alternatif Formulasi Kebijakan Seperti yang sudah dibahas pada bagian sebelumnya, seharusnya persyaratan terkait batas maksimal penghasilan untuk calon penerima manfaat dari Program Hunian Terjangkau Milik bisa disesuaikan kembali mengacu pada aturan yang tertera dalam Kepmen PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 yakni sebesar Rp. 7 juta untuk yang belum kawin dan Rp. 8 juta untuk yang sudah kawin sehingga dapat lebih tepat sasaran. Selain itu, dari kedua persyaratan dalam Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang belum terakomodasi dalam 31 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Sumber Penunjang Review No Gubernur Nomor 104 Tahun Isi Program Review Kebijakan Validasi Responden Kebijakan 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah persyaratan Program Hunian Terjangkau Milik seperti telah tinggal paling sedikit 5 (lima) tahun pada surat pengajuan permohonan pembiayaan dan memiliki SPT tahunan PPh Orang Pribadi sesuai peraturan perundang-undangan menurut kami yang perlu diakomodasi untuk ditambahkan sebagai persyaratan baru adalah syarat terkait minimal tinggal selama 5 tahun di DKI Jakarta. Meskipun dari hasil validasi responden menyatakan bahwa masyarakat takut malah semakin diberatkan atau disulitkan jika syarat tersebut ditambahkan, akan tetapi di sini kami selaku pembuat kebijakan (policy maker) memiliki kewenangan untuk memberikan pengarahan kepada mereka sesuai bidang keilmuan kami. Hal ini dikarenakan penambahan syarat minimal tinggal 5 tahun tersebut akan berdampak baik jika ditambahkan di mana hak warga asli DKI Jakarta untuk dapat lebih merasakan kemanfaatan Program Hunian Terjangkau Milik akan semakin terjamin dan terlindungi dari para masyarakat pendatang yang baru menjadi warga DKI Jakarta. Sementara untuk syarat satunya yakni kewajiban untuk memiliki SPT Tahunan PPh Orang Pribadi menurut kami tidak perlu untuk ditambahkan sebagai persyaratan baru karena tidak semua masyarakat memiliki dokumen tersebut sehingga tentu akan semakin menyulitkan mereka dalam mekanisme perolehan hunian khususnya untuk masyarakat dengan latar belakang perekonomian yang buruk. 32 No 5 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden Kriteria Rumah Layak Huni Tertera pada PASAL 9 - Pembiayaan Perolehan Rumah diberikan untuk rumah Dalam melakukan pembangunan produk huniannya, pemerintah DKI Jakarta melalui Program Hunian Terjangkau Milik mengikuti kriteria Hunian yang disediakan melalui Program Hunian Terjangkau Milik sudah dapat dikatakan sebagai rumah layak huni karena sudah https://pembiayaan.pu.go.id/f aq/faq/p/82-hal-hal-apa-sajayang-harus-diperhatikanuntuk-menciptakan-rumah- Menurut responden dalam penelitian kami, hunian yang mereka tempati saat ini sudah nyaman dan layak huni sehingga 33 No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang layak huni - Rumah Layak Huni harus memenuhi kriteria antara lain : (a) rumah yang disediakan oleh Pelaku Pembangunan yang terdaftar pada Perangkat Daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintah bidang perumahan (b) batas luas paling rendah, persyaratan keselamatan bangunan, kesehatan penghuni, dan harga rumah sebagaiman ditetapkan Mentri atau instansi yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan (c) telah mendapatkan Sertifikat Layak Fungsi (SLP) yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah Isi Program Review Kebijakan rumah layak huni menurut Kementerian PUPR (Kepmen Kimpraswil 403/2002) di mana secara garis besar terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam penyediaan rumah layak huni, di antaranya: a. Kebutuhan Minimal Masa (penampilan) dan Ruang (luar-dalam) (Kebutuhan luas); b. Kebutuhan Kesehatan dan Kenyamanan; dan c. Kebutuhan Minimal Keamanan dan Keselamatan. mengacu pada kriteria yang ditetapkan oleh Kementerian PUPR dalam Kepmen Kimpraswil 403/2002. Misalnya pada menara Samawa Nuansa Pondok Kelapa dibangun di atas lahan seluas 2,9 hektare (ha). Menara Samawa tersebut memiliki jenis hunian tipe studio, satu kamar tidur dan dua kamar tidur. Selain itu, telah berdiri juga Menara Swasana Nuansa Pondok Kelapa (dengan unit komersil) yang diperuntukkan kepada masyarakat secara luas. Untuk mendukung aktivitas kehidupan dan bisnis para penghuni, Nuansa Pondok Kelapa dilengkapi dengan berbagai fasilitas, di antaranya balai warga, tempat ibadah (musala), kios/warung, Anjungan Tunai Mandiri (ATM) Bersama, Pendidikan Anak Usia Dini (PAUD), taman bermain anak, serta parkir mobil dan motor. 34 Sumber Penunjang Review Kebijakan layak-huni https://www.suara.com/news/ 2023/10/12/140135/saranajaya-dukung-pemprov-dkijakarta-hadirkan-hunianterjangkau-milik-dengancicilan-rp-14-jutabulan Validasi Responden mereka merasa setuju untuk tidak dilakukan perubahan terhadap kriteria kelayakan hunian yang digunakan oleh pemerintah dalam pengembangan produk Hunian melalui Program Hunian Terjangkau Milik. Menurut pendapat mereka dalam hal ini pemerintah hanya perlu melakukan pengecekan (monitoring) secara berkala untuk menjamin serta mempertahankan kualitas hunian seiring berjalannya waktu. No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Lokasi Nuansa Pondok Kelapa sangat strategis, sekitar sepuluh menit ke rumah sakit, pusat pendidikan, serta pusat perbelanjaan modern (Mall POKETS) maupun tradisional (pasar rakyat). Nuansa Pondok Kelapa pun dekat dengan pusat olahraga, serta pusat bisnis dan industri. Hanya beberapa langkah ke terminal Transjakarta (Transmini dan Mikrotrans), lima menit ke Stasiun Klender Baru, tol Jakarta Outer Ring Road (JORR), tol Jakarta-Cikampek, tol BekasiCawang-Kampung Melayu (Becakayu), serta lebih kurang 15 menit ke Bandar Udara Halim Perdana Kusuma. Dengan adanya beberapa keunggulan yang membuat penghuni merasa senang dan nyaman tersebut tentu dapat mengindikasikan kelayakhunian dari produk hunian yang disediakan melalui Program 35 Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden Hunian Terjangkau Milik. Alternatif Formulasi Kebijakan Dikarenakan produk hunian yang disediakan melalui Program Hunian Terjangkau Milik sudah memenuhi kriteria rumah layak huni maka hal selanjutnya yang dapat dilakukan adalah senantiasa melakukan monitoring dan evaluasi untuk dapat terus mempertahankan atau bahkan meningkatkan kualitas dari produk hunian yang disediakan. 36 No 6 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Permohonan Tertera pada PASAL 10 - Permohonan Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah diajukan oleh Calon Penerima Manfaat kepada Kepala Perangkat Daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan bidang perumahan melalui sistem yang ditetapkan Pemerintah Daerah. - Permohonan pendaftaran dapat melalui Pelaku Pembangunan, Bank Pelaksana dan/atau Pemerintah Daerah. - Calon Penerima Manfaat mengajukan permohonan Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah dengan menyertakan dokumen sebagaimana tercantum dalam Lampiran Peraturan Gubernur ini. Isi Program Review Kebijakan - Jika persyaratan umum dan administrasi sudah lengkap, masyarakat bisa mendaftar menjadi peserta penerima rumah subsidi. Pengajuan program ini bisa dilakukan dengan bantuan pengembang perumahan yang sudah bekerja sama dengan pihak bank. - Calon pembeli juga bisa mengurus program ini secara mandiri. (1) Pertama, lengkapi semua berkas dan dokumen yang jadi persyaratan. (2) Setelah itu, pihak bank akan melakukan verifikasi data. Bila tidak punya kredit yang bermasalah, proses pengajuan akan berjalan lebih cepat dan lancar. - Masyarakat juga harus mengikuti instruksi dan proses seleksi bank dengan memenuhi semua persyaratan pengajuan KPR. - Selanjutnya, tunggu informasi dari pihak bank yang akan memberitahu apakah calon pembeli lolos seleksi Tahap permohonan pada PERGUB No 14 tahun 2020 dijelaskan bahwa permohonan Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah diajukan oleh Calon Penerima Manfaat kepada Kepala Perangkat Daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan bidang perumahan melalui sistem yang ditetapkan Pemerintah Daerah dalam permohonan pada Program Hunian Terjangkau Milik diajukan kepada Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta dimana awalnya permohonan dilaksanakan secara mandiri oleh calon pembeli yang bekerja sama dengan pihak bank. Dimana pengurusan secara mandiri ini perlu menjadi kewaspadaan dikarenakan prosesnya cukup panjang dan membutuhkan 37 Sumber Penunjang Review Kebijakan https://www.medcom.id/prop erti/newsproperti/GbmBx89k-programrumah-dp-0-persen-dijakarta-ini-syaratnya https://megapolitan.kompas.c om/read/2022/09/08/162400 71/cara-daftar-jadi-penghunirumah-dp-rp-0-di-cilangkapyang-baru-diresmikan Validasi Responden Menurut responden dalam penelitian kami, mekanisme permohonan program dinilai masih cukup membingungkan karena belum adanya panduan/ guidance yang diberikan oleh pemerintah untuk hal tersebut. Oleh karena itu dalam hal ini, mereka merasa sangat membutuhkan adanya pengarahan/ sosialisasi dari pemerintah mengenai mekanisme detail permohonan program tersebut atau setidaknya pemerintah dapat menyediakan video tutorial yang dapat diakses oleh semua orang secara berulang kali. No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah - Penerima Manfaat wajib bertanggung jawab atas kebenaran dokumen dan informasi yang disampaikan dalam rangka perolehan fasilitas pembiayaan perolehan pemilikan rumah. Isi Program Review Kebijakan penerima rumah DP 0 persen atau tidak - Jika bank sudah setuju, calon pembeli bisa datang ke bank yang bersangkutan untuk akad kredit. Setelah itu, pihak bank akan melakukan serah terima kunci dan penandatanganan. kepemahaman calon pembeli dalam program ini. Dalam hal ini Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sudah mulai mengintegrasikan pendaftaran pada sistem terencana yakni pada Aplikasi SIRUKIM yang sudah gencar dilakukan pada tahun 2023. Namun dalam teknis pelaksanaannya perlu diadakan tutorial step pada Aplikasi SIRUKIM serta tahap apa saja yang akan dilalui hingga sampai Akad kredit pada hunian Saat ini Pemprov DKI sudah mengintegrasikan pendaftaran dalam Aplikasi SIRUKIM (1) Buka aplikasi Sirukim (2) Masukkan e-mail dan password (3) Pilih menu Booking Rumah DP 0 Rupiah (4) Pilih Rumah DP 0 Rupiah yang diinginkan, (5) Pilih opsi Booking Sekarang (6) Siapkan beberapa dokumen penting, seperti KTP, KK, NPWP, surat nikah, dan lain-lain. Lalu, klik opsi Lanjut (7) Isi form booking dan unggah file elektronik dari dokumen yang telah 38 Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program disiapkan. (8) Tunggu proses yang dilanjutkan pada keterangan muncul pada Aplikasi SIRUKIM Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden akan yang Alternatif Formulasi Kebijakan Sesuai dengan apa yang yang sudah diinisaisi Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta dimana pendaftaran secara mandiri oleh pembeli yang dilakukan secara langsung perlu banyak proses yang dipahami sehingga pemerintah mempermudah proses tersebut yang dapat dilakukan melalui Aplikasi SIRUKIM. Perlu banyak sosialisasi serta keterlibatan pengembangan dalam pemasarannya, adanya tutorial dalam bentuk video dapat mempermudah calon pembeli dalam melakukan tahap permohonan dalam program Hunian Terjangkau Milik. Dalam hal ini juga perlu diperhatikan proses dalamnya penghasilan maksimum calon pembeli adalah 14,8 Juta sesuai Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 588 Tahun 2020 tentang Batasan Penghasilan Tertinggi Penerima Manfaat Fasilitas Pembiayaan Perolehan Pumah Bagi Masyarakat Perpenghasilan Rendah. Serta dalam prosesnya yang perlu digaungkan pemerintah dan developer pelaksana adalah proses gratis tanpa dipungut biaya. Bank Pelaksana Bank pelaksana dari Program Hunian Program Hunian Terjangkau Milik https://wartaekonomi.co.id/re Berdasarkan validasi responden, Tertera pada PASAL 11 Terjangkau Milik/DP 0 Rupiah adalah bekerjasama dengan Bank DKI ad503505/milikimereka sangat merasa terbantu - Memiliki nilai kesehatan bank Bank DKI. Dalam hal ini, Bank DKI untuk memberikan kesempatan kemampuan-yang-kuatatas skema KPR yang diberikan paling rendah Peringkat memiliki: MBR memperoleh tempat tinggal peringkat-bank-dki-naikoleh Bank DKI. Komposit Tiga (PK-3) sesuai - Tingkat kesehatan dengan nilai 2 dengan mudah. Pemerintah menjadiaturan perundang-undangan (PK-2) berdasarkan hasil penilaian Provinsi DKI Jakarta sudah idaa#:~:text=Direktur%20Uta - Memilki pengalaman dalam OJK menerapkan ketentuan yang ma%20Bank%20DKI%2C%2 7 penerbitan kredit/pembiayaan - KPR Griya Monas (KPR Bank DKI) tertera pada Pergub DKI Jakarta 0Fidri%20Arnaldy%20menga pemilikan rumah (KPR) paling telah berlangsung sejak 2013 (sudah No. 14 Tahun 2020. Hal ini dapat takan%20naiknya,berdasark sedikit 2 tahun 10 tahun) ditinjau dari Bank DKI yang an%20hasil%20penilaian%2 - Memiliki infrastrukutr dalam memang telah memiliki track 0dari%20Otoritas%20Jasa% rangka pengelolaan kredit record baik yang didukung dengan 20Keuangan%20%28OJK%2 pertumbuhan kinerja Bank DKI 9 yang positif dalam dua tahun 39 No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan terakhir. Bank DKI merupakan bank pembangunan daerah pertama yang lahir di Indonesia. Bank DKI juga telah memperoleh Peringkat Komposit 2 (PK-2) yang artinya kondisi Bank secara umum sehat dan dinilai mampu menghadapi pengaruh negatif yang signifikan dari perubahan kondisi bisnis dan faktor eksternal lainnya. Jika melihat kilas balik, Bank DKI juga telah berpengalaman dalam Kredit Pemilikan Rumah sejak 10 tahun silam. Dalam pengelolaan kredit, Bank DKI telah menggunakan ekosistem digital, seperti JakOne Mobile, JakOne Pay, JakOne Abank, serta aplikasi pengajuan kredit dan pembiayaan secara online melalui e-form Kredit Multiguna (KMG) yang termasuk dalam teknologi infomrasi pengelolaan kredit/pembiayaan pemilikan rumah. 40 Sumber Penunjang Review Kebijakan https://keuangan.kontan.co.id /news/bank-dki-berhasilmenjaga-pertumbuhankinerja-lewat-inovasiprogram-danlayanan#:~:text=Ia%20bilang %2C%20Bank%20DKI%20ju ga%20konsisten%20melakuk an%20kolaborasi,pembiayaa n%20secara%20online%20m elalui%20eform%20Kredit%20Multiguna %20%28KMG%29 Validasi Responden No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden Alternatif Formulasi Kebijakan Pemilihan Bank DKI sebagai bank pelaksana dalam Program Hunian Terjangkau Milik dinilai telah memenuhi kriteria. Dengan track record kinerja Bank DKI yang baik selama berpuluh-puluh tahun serta dengan penerbitan KPR nya yang telah dilaksanakan selama sepuluh tahun, maka dari itu Bank DKI diharapkan dapat membantu Pemerintah DKI Jakarta dalam menyediakan perumahan bagi MBR. Para penerima manfaat pun juga telah merasakan sangat dibantu oleh Bank DKI. Sehingga, dalam hal ini tidak perlu adanya perubahan dalam bank pelaksana. Pemerintah DKI Jakarta dan Bank DKI perlu untuk tetap menjalin hubungan kerja dengan professional dan bersih agar kinerja program ini akan tetap efektif, efisien, dan tepat sasaran yang berimplikasi terhadap pengurangan backlog Provinsi DKI Jakarta. Selain itu, dengan semakin banyaknya pendaftar Program Hunian Terjangkau Milik ini, diharapkan Bank DKI tetap responsif dalam pemberian pendanaan/KPR. 41 No 8 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Verifikasi Tertera pada PASAL 13 - Berdasarkan pengajuan permohonan fasilitas pembiayaan perolehan rumah. Pemerintah Daerah dan Bank Pelaksana melakukan verifikasi bersama kelayakan pembiayaan untuk pemohon - Verifikasi memanfaatkan data yang ada pada Pemerintah Daerah, antara lain : (a) data kependudukan (b) data bantuan sosial (c) data perpajakan (d) data sosial ekonomi lainnya yang terkait - Bank Pelaksana melakukan verifikasi dan analisis kelayakan pemberian kredit/pembiayaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan Isi Program Review Kebijakan Verifikasi yang dilakukan pada Program Hunian Terjangkau Milik meliputi: - Kependudukan = Warga DKI Jakarta (KTP & KK) - Bantuan Sosial = Tidak sedang menerima bantuan subsidi perumahan/fasilitas KMG/KPR di BankDKI - Sosial Ekonomi = Belum memiliki rumah, status pernikahan, penghasilan maksimal - Perpajakan = Kepemilikan NPWP Verifikasi yang dilakukan oleh bank dilakukan melalui pelengkapan berkas KPA. Adapun verifikasi dilakukan untuk meninjau kelengkapan dan kesesuaian dokumen persyaratan pemohon, kesesuaian penghasilan pemohon, kesesuaian harga jual rumah umum tapak atau sarusun umum, dan kemampuan mengangsur pemohon. Jika merujuk pada Pergub DKI Jakarta No 14 Tahun 2020, Program Hunian Terjangkau Milik telah mengikuti pedoman tersebut. Proses verifikasi yang dilakukan Bank DKI juga mengikuti Permen PUPR Nomor 20/PRT/2019. Hanya saja untuk sistem verifikasi yang dilakukan oleh Bank Pelaksana dilakukan dengan tertutup. Para pendaftar tidak mengetahui dokumen apa saja yang sedang dalam tahap verifikasi. Status yang diketahui hanya keterangan dalam tahap verifikasi bank. 42 Sumber Penunjang Review Kebijakan https://eform.bankdki.co.id/c onsumerloan/new/viewForm # Validasi Responden Menurut beberapa responden, dalam proses pendaftaran seringkali terkendala dalam proses verifikasi. Proses verifikasi yang dilakukan oleh Bank DKI tidak diketahui secara jelas dan transparan oleh calon penerima manfaat. Informasi yang didapatkan tidak jelas, mulai dari tahapan verifikasi yang sedang dilakukan dari dokumen-dokumen yang telah diajukan sampai dengan estimasi jangka waktu final keputusan. Padahal, banyak dari mereka yang mendaftar program ini karena belum memiliki hunian, sehingga para pendaftar memiliki perasaan khawatir dengan skema verifikasi yang tidak jelas diketahui, tidak ada notifikasi pemberitahuan, dan memakan waktu sangat lama. No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden Alternatif Formulasi Kebijakan Diperlukan suatu keterangan lebih khusus terkait verifikasi yang dilakukan oleh Bank terhadap dokumen calon penghuni serta estimasi waktu verifikasi pada aplikasi SIRUKIM. Hal ini bertujuan untuk mengutamakan transparansi, memberikan kenyamanan pada calon penghuni terkait dengan status pengajuan mereka, dan estimasi waktu menunggu. Sehingga program ini lebih dinilai komunikatif kepada calon penghuni. Selain itu, waktu proses verifikasi yang terjadi di Program HTM selama ini sangat lama dan tidak menentu, sehingga dengan adanya formulasi verifikasi terbaru ini diharapkan waktu proses verifikasi akan lebih cepat. Cepatnya proses verifikasi dan verifikasi yang transparan berpengaruh terhadap pengurangan tumpukan antrian. Sehingga, supply dari HTM ini akan cepat mengakomodasi demand dari para pendaftar yang eligible. Dengan hal ini, outcome dan output program berupa peningkatan jumlah hunian terjangkau bagi MBR ini akan terealisasikan dengan lebih cepat dan angka backlog perumahan akan semakin turun. Diperlukan suatu keterangan lebih khusus terkait verifikasi yang dilakukan oleh Bank terhadap dokumen calon penghuni serta estimasi waktu verifikasi pada aplikasi SIRUKIM. Hal ini bertujuan untuk mengutamakan transparansi, memberikan kenyamanan pada calon penghuni terkait dengan status pengajuan mereka, dan estimasi waktu menunggu. Sehingga program ini lebih dinilai komunikatif kepada calon penghuni. Selain itu, waktu proses verifikasi yang terjadi di Program HTM selama ini sangat lama dan tidak menentu, sehingga dengan adanya formulasi verifikasi terbaru ini diharapkan waktu proses verifikasi akan lebih cepat. Cepatnya proses verifikasi dan verifikasi yang transparan berpengaruh terhadap pengurangan tumpukan antrian. Sehingga, supply dari HTM ini akan cepat mengakomodasi demand dari para pendaftar yang eligible. Dengan hal ini, outcome dan output program berupa peningkatan jumlah hunian terjangkau bagi MBR ini akan terealisasikan dengan lebih cepat dan angka backlog perumahan akan semakin turun. 43 No 9 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Pembayaran Tertera pada PASAL 17 Isi Program - Pembayaran pada program ini dilakukan kerjasama dengan Bank Review Kebijakan Sebagaimana tertuang pada 44 yang sudah PERGUB DKI Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden https://jakartamajubersama. com/program-hunian- Dalam konteks pembayaran berdasarkan validasi responden No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Penerima Manfaat wajib membayar kembali Dana Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah kepada Pemerintah Daerah melalui Bank Pelaksana sesuai dengan materi muatan yang tercantum dalam perjanjian kredit/pembiaayan antara Bank Pelaksana dan Penerima manfaat Isi Program Review Kebijakan Penyalur yakni Banki DKI. DP 0 Rupiah ini adalah yang diterima oleh konsumen (warga), sementara dari sisi perbankan (Bank DKI), dilakukan pemberian penalangan oleh pemerintah - untuk mendukung akses layanan keuangan bagi para penghuni, tersedia aplikasi JakOne Mobile sebagai solusi perbankan digital. Penghuni Rumah Susun juga bisa menggunakannya untuk bayar bermacam tagihan seperti tagihan listrik, tagihan air, tagihan pajak, sampai dengan pembayaran retribusi daerah dan pajak serta belanja online. Jakarta No 14 Tahun 2020 dimana Penerima Manfaat wajib membayar kembali Dana Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah kepada Pemerintah Daerah melalui Bank Pelaksana sesuai dengan materi muatan yang tercantum dalam perjanjian kredit/pembiaayan antara Bank Pelaksana dan Penerima manfaat dalam hal ini pihak Pemerintah Daerah atau Provinsi DKI Jakarta sudah bekerja sama dengan Bank DKI selaku bank pelaksana. Dalam menjalankan tugasnya sebagai bank pelaksana Program DP 0 rupiah, Bank DKI bertugas menyalurkan fasilitas kredit atau pembiayaan kepada warga DKI yang dianggap memenuhi kriteria perbankan sebagai calon penerima manfaat. Dimana prosesnya Bank DKI akan meminjamkan pinjamannya yang kemundian penalangan 45 Sumber Penunjang Review Kebijakan terjangkau-dan-dp-nolrupiah https://jakone.mobi/ Validasi Responden atau penghuni dalam program ini pada awalnya pembayaran dilakukan ke pihak Bank terkait yakni Bank DKI. Responden menjelaskan bahwa pembayaran dilakukan dengan proses transfer kepada pihak bank. Dimana cara ini dirasa sudah mudah dipahami oleh para penghuni. Saat ini pihak DKI Jakarta juga mengintegrasikan pembayaran dengan Aplikasi JakOne yang dapat didapat melalui Appstore. Dengan adanya integrasi ini pemerintah diharapkan responden mampu menjelaskan secara jelas bagaimana penggunaannya. Proses ini harus ditangani oleh offical dari Pemerintah DKI sendiri karena dapat menghindari terjadinya pungutan liar/penipuan jika tidak didahului oleh Pemerintah Provinsi DKI. No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden pembayaran akan dilakukan oleh Pemerintah. Pembayaran dapat dilakukan secara langsung ke pihak Bank serta dapat dilakukan melalui aplikasi JakOne dimana dapat membayar tagihan secara digital. Namun pelaksanaan pembayaran sama halnya seperti permohonan harus benar-benar ada pada proses yang benar dan perlu sosialisasi dan pemahaman yang lebih mendalam bagaimana jika digital dan tidak dikarenakan rawan akan pungutan liar serta penipuan untuk pembayaran kreditnya. Sosialisasi ini baik untuk Pemerintah DKI Jakarta, pihak JakOne selaku penyedia perbankan digitalnya serta pihakpuhak terkait lainnya Alternatif Formulasi Kebijakan Proses Pembayaran yang sudah inline antara PERGUB DKi Jakarta No 14 tahun 2020 dimana ada Bank Pelaksana yakni Bank DKI. namun yang perlu di garis bawahi adalah proses pembayaran tersebut. Karena adanya keterbaharuan dari yang sebelumnya membayar langsung namun saat ini dapat dibayar secara digital. Dua jenis roses pembayaran 46 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Sumber Penunjang Review No Gubernur Nomor 104 Tahun Isi Program Review Kebijakan Validasi Responden Kebijakan 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah pada kredit program ini perlu diberitahukan secara masif kepada penghuni ataupun calon penghuni agar tidak terjadi penipuan ataupun pengutan liar dalam proses pembayarannya sehingga penghuni ataupu calon penghuni mampu memahami secara baik dua jenis proses pembayaran tersebut. 10 Sanksi - Pada proses seleksi di program ini Proses Sanksi 47 pada Program https://www.jawapos.com/ja Berdasarkan validasi responden No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Tertera pada PASAL 20 - Penerima manfaat kan melakukan pelanggaran atas perjanjian kredit dan/atau melanggar ketentuan terkait pembiayaan perolehan kepemilikan rumah dikenakan sanksi administratif - Pihak lain yang terlibat dalam pelanggaran dapat dikenakan sanksi administratif - Sanksi administratif berupa (a) denda (b) teguran tertulis (c) penghentian fasilitas pembiayaan perolehan rumah (d) pengalihan kepemilikan yang akan ditentukan oleh Pemerintah Daerah Isi Program Review Kebijakan akan dilakukan secara ketat dikawal oleh Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta seleksi juga akan meminimalisir jatuh pada pihak yang tidak tepat. - Sistem jual kembali pada program ini tidak bisa sembarangan. Penghuni harus menjual rumahnya melalui Badan Layanan Umum Daerah (BLUD), tidak bisa langsung kepada pembeli. Nantinya, BLUD yang akan melakukan verifikasi kepada calon pembeli baru. Sehingga program bantuan pemerintah ini tetap bisa ditujukan kepada rakyat kecil. - Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sendiri telah menyiapkan sanksi untuk oknum yang melanggar. Berupa teguran di awal, bila tak diindahkan, bisa berupa pencabutan bantuan program rumah DP 0 Rupiah Hunian Terjangkau Milik dikawal langsung oleh inas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta seleksi juga akan meminimalisir jatuh pada pihak yang tidak tepat. serta penjualan rumah yang sudah dibeli tidak dapat sembarangan hanya pada Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) yang kemudian dilanjutkan pada pembeli baru. Sanksi yang ditetapkan pada PERGUB DKI Jakarta berupa denda, teguran tertulis, penghentian fasilitas pembiayaan hingga pengalihan kepemilikan. Dimana proses itu juga sudah dilakukan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta namun pada praktiknya penindakan akan pelanggaran tidak begitu tegas. Terdapat hunian yang disewakan menjadi kos yang dilatarbelakangi ketidak mampuan membayar unit 48 Sumber Penunjang Review Kebijakan bodetabek/01242879/sanksi -tegas-buat-penjual-rumahdp-0-rupiah https://news.detik.com/berita /d-6789589/pemprov-dkitak-sanksi-pemilik-rumahdp-rp-0-jadi-kosan-inialasannya Validasi Responden proses sanksi tertera mada MoU akad kepemilikan rumah dimana penjelasan terkait sanksi didalamnya. Pengawasan sanksi menurut responden diawasi langsung oleh Pemerintah DKI Jakarta. Proses tersebut yang menurut responden perlu diperbaiki. Banyak penghuni menurut responden yang banyak disalah gunakan. Ada penghuni yang mengalih fungsikan menjadi kontrak ataupun kostan. Hal tersebut perlu dipertegas sanksinya. Responden menakutkan hak tersebut akan dinormalisasi dikalangan penghuni/penerima manfaat dari program ini No Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Isi Program Review Kebijakan Sumber Penunjang Review Kebijakan Validasi Responden tersebut. Pemprov DKI tidak memberikan sanki tegas dimana seharusnya pemberlakukan sanksi tegas ini harus diterapkan agar hal ini tidak dinormalisasi jika terjadi kembali Alternatif Formulasi Kebijakan Proses seleksi pada program Hunian Terjangkau Miliki harus diawasi dan dikawal ketat oleh Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta dimana itu merupakan sebuah keharusan agar penerima manfaat dari program ini jatuh pada orang yang tepat. Proses sebelum dan sesudah akad kredit harus benar-benar dipahami baik oleh Pemerintah ataupun calon penghuni dikarenakan tidak menutup kemungkinan terjadi sesuatu yang diluar dugaan kedepannya. Oleh karena itu penetakan sanksi sangatlah diperlukan dan harus juga diketahui penghuni/calon penghuni. Serta Pemerintah Provinsi DKI perlu menetapkan siapa yang memang berhak untuk mengurus perihal pelanggaran serta sanksi yang akan ditetapkan. Agar pelanggaran kedepannya tidak menjadi sebuah hal normalisasi padahal ini merupakan suatu program yang membantu MBR untuk memiliki rumah dengan harga terjangkau Sumber: Hasil Analisis, 2023 49 5. 3 Formulasi Kebijakan Berdasarkan Keseimbangan Supply dan Demand Hunian Berikut merupakan formulasi kebijakan berdasarkan keseimbangan Supply dan Deman Hunian pada program terjangkau milik yang sekaligus menjadi pendukung dari formulasi kebijakan yang sudah dirumuskan sebelumnya khususnya terkait supply deman antrian pendaftaran program hunian, keterjangkauan harga hunian, dan prosesn skema kredit baik dari subsidi maupun rentang DP yang dapat dipilih sesuai range pendapataan MBR di Provinsi DKI Jakarta. 5.3.1 Keseimbangan Jumlah Antrian Pendaftaran Program dan Supply Hunian Antara ketersediaan unit (supply) dan permintaan (demand) dari suatu hunian menjadi bagian yang krusial dalam suatu hunian, terutama untuk mengatasi backlog yang terjadi. Sejak 2017, Program Hunian Terjangkau Milik telah membangun 5 hunian di beberapa lokasi berbeda dengan rincian jumlah unit yang dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 8 Jumlah Unit per Lokasi Hunian dan Ketersediaannya Tingkat Supply Realisasi Ketersediaan per akhir Lokasi Target Pembangunan 2023 Menara Samawa Pondok Kelapa 780 734 46 Menara Swasana Pondok Kelapa 480 41 439 Menara Kanaya Nuansa Cilangkap 868 33 835 Bandar Kemayoran Blok A4 dan A5 38 37 1 Tower Bunaken Sentraland 166 166 0 Cengkareng Total 1948 1011 1321 Sumber: DPRKP Jakarta, 2023 Pada Program Hunian Terjangkau Milik, proses verifikasi dilakukan sangat ketat. Data terkait verifikasi juga tidak dapat diakses secara bebas. Adapun data yang didapatkan terkait verifikasi yang dilakukan hanya sebatas jumlah pendaftar serta jumlah pendaftar yang berhasil akad di tahun tertentu. Sejak pertama kali program ini berjalan sampai dengan tahun 2022, program ini telah berhasil meraih 55.000 pendaftar. Angka tersebut merupakan jumlah pendaftar secara keseluruhan. Jika meninjau proses verifikasi awal yang dilakukan, jumlah pendaftar berkurang sebanyak 1/3 dari angka awal, yaitu di angka 18.000 pendaftar yang lolos verifikasi awal. Verifikasi awal tidak menajdi jaminan bahwa pendaftar berhak untuk mendapatkan fasilitas ini. Verifikasi dilakukan kembali sampai dengan para pendaftar lolos sistem layanan informasi keuangan (SLIK) Perbankan (BI Checking) yang dilakukan oleh Bank DKI (Tempo, 2023). Dari jumlah pendaftar yang berhasil lolos pada verifikasi administrasi, hanya 1.011 pendaftar yang berhasil sampai pada akad hunian. Hal ini mengindikasikan bahwa dari seluruh pendaftar hanya sekitar 5% yang lolos pada tahap verifikasi perbankan dan memutuskan untuk membeli hunian pada program ini, sisanya tidak lolos seleksi yang dapat terjadi karena bermasalah dalam BI Checking ataupun dokumen lainnya yang tidak sesuai. Dari data tersebut, dapat diperkirakan potensi demand atas hunian terjangkau milik yang diperuntukan bagi MBR. Potensi demand dapat dilihat pada tabel berikut: Keterangan Warga Provinsi DKI Jakarta Tabel 9 Potensi Demand Hunian Terjangkau Milik POTENSI HOUSING DEMAND Jumlah Membeli Angsuran Angsuran Membangun Demand Tunai KPR Non KPR Rumah Sendiri Efektif (orang) (orang) (orang) (orang) (orang) 254.959 229.145 26.223 219.041 729.368 Tidak Ada Rencana (orang) 694.664 Sumber: Hasil Analisis, 2023 Tabel 10 Persentase Jumlah MBR yang Termasuk dalam Jumlah Demand Efektif Persentase Jumlah MBR yang Jumlah MBR Jumlah Demand Efektif (%) termasuk dalam Jumlah (Orang) Demand Efektif (%) 729.368 477.830 65.50 Sumber: Hasil Analisis, 2023 50 Tabel 11 Jumlah Demand Efektif MBR yang Berminat Mengangsur KPR Persentase Jumlah MBR Jumlah Demand Efektif MBR Angsuran KPR yang termasuk dalam yang Berminat Mengangsur (orang) Jumlah Demand Efektif (%) (orang) 229.145 65.50 150.090 Sumber: Hasil Analisis, 2023 Jumlah Demand Efektif MBR yang berminat mengangsur KPR (orang) 150.090 Tabel 12 Status Keseimbangan Supply-Demand Jumlah Demand Persentase berdasarkan Rata-rata Jumlah Persentase MBR yang Supply Status Keseimbangan Rata-rata masuk (Realisasi Supply-Demand MBR yang kriteria Hunian) masuk (%) kriteria (orang) Belum memenuhi 5% 7.504 1.321 (Tidak Seimbang) Sumber: Hasil Analisis, 2023 Dalam hal ini, dapat diketahui bahwa antara potensi jumlah pendaftar yang lolos verifikasi sampai dengan tahap akhir dan jumlah hunian yang tersedia per akhir 2023 dapat dikatakan supply yang ada belum memenuhi demand. Oleh karena itu diperlukan adanya strategi berupa penambahan unit lokasi lainnya, seperti halnya yang sedang dilakukan oleh pemerintah dan developer yang sedang membangun tower baru (Menara Ayasa) yang berkapasitas 700 unit. Selain itu, perlu ada penyelarasan dengan program-program terkait, khususnya program-program yang bertujuan untuk menyediakan hunian bagi MBR agar jumlah hunian bagi MBR dapat mencukupi demand yang ada. 51 5.3.2 Tingkat Keterjangkauan Harga Jual Rumah yang Disediakan Melalui Program Hunian Terjangkau Milik Dalam penelitian ini, tingkat keterjangkauan harga jual rumah dihitung menggunakan formula median multiple yakni dengan membandingkan/ membagi harga rumah dengan pendapatan rata-rata masyarakat (dalam hal ini masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)). Hasil perhitungan kemudian akan dicocokkan dengan standar klasifikasi yang sudah ditetapkan oleh International Housing Association (IHA) untuk mengetahui tingkat keterjangkauannya. Berikut merupakan hasil analisis tingkat keterjangkauan harga rumah yang disediakan melalui Program Hunian Terjangkau Milik berdasarkan rata-rata pendapatan MBR: Tabel 13 Tingkat Keterjangkauan Harga Jual Rumah Program Hunian Terjangkau Milik Berdasarkan Rata-Rata Pendapatan MBR Provinsi DKI Jakarta Rata-Rata Pendapatan Skor No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) MBR Provinsi DKI Keterjangkauan Tingkat Keterjangkauan Harga Jakarta Harga Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 5.000.000 37 Severely Unaffordable 2 STC 22,50 m2 195.800.000 5.000.000 39 Severely Unaffordable 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 5.000.000 42 Severely Unaffordable 4 2BC 24,25 m2 213.400.000 5.000.000 43 Severely Unaffordable 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 5.000.000 67 Severely Unaffordable 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 5.000.000 68 Severely Unaffordable Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 5.000.000 57 Severely Unaffordable Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 5.000.000 40 Severely Unaffordable Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 5.000.000 45 Severely Unaffordable 2 STB 22,6 m2 230.520.000 5.000.000 46 Severely Unaffordable 3 ST 23,4 m2 238.680.000 5.000.000 48 Severely Unaffordable 4 STA 24,2 m2 246.840.000 5.000.000 49 Severely Unaffordable 5 STE 24,5 m2 249.900.000 5.000.000 50 Severely Unaffordable 6 STD 27 m2 305.694.000 5.000.000 61 Severely Unaffordable 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 5.000.000 79 Severely Unaffordable 52 No Tipe Hunian Ukuran 8 2B 35,6 m2 9 2BA 36 m2 Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 2 ST3 22,6 m2 3 ST5 22,7 m2 4 ST2 23,7 m2 5 ST6 24,5 m2 6 ST7 25,6 m2 7 2BA1 32,9 m2 8 2BA 33,95 m2 9 2BC 35,3 m2 Harga (Rupiah) 411.954.300 416.583.000 233.641.782 283.832.336 285.088.231 297.647.184 307.694.347 321.509.195 413.189.551 426.376.452 443.331.038 Rata-Rata Pendapatan MBR Provinsi DKI Jakarta 5.000.000 5.000.000 Skor Keterjangkauan Harga 82 83 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 Sumber: Analisis Penulis, 2023 47 57 57 60 62 64 83 85 89 Tingkat Keterjangkauan Harga Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Mengingat pada umumnya suatu unit hunian ditinggali oleh 1 keluarga maka terdapat kemungkinan bahwa pembelian unit hunian tersebut tidak hanya ditanggung oleh 1 orang saja akan tetapi seluruh anggota keluarga yang memiliki status produktif bekerja. Sehubungan dengan adanya program 2 anak cukup yang digalakkan oleh pemerintah sejak masa pemerintahan Soeharto melalui BKKBN, maka dalam penelitian ini diasumsikan bahwa jumlah anggota dalam 1 keluarga adalah 4 orang yakni terdiri dari ayah, ibu, dan 2 anak. Terkait penentuan jumlah anggota keluarga yang produktif bekerja, penelitian ini mengacu pada hasil penelitian yang menyatakan bahwa rata-rata anggota keluarga yang produktif bekerja secara global berkisar antara 50% hingga 80% dari total anggota keluarga (Fuerst, 2010). Berdasarkan justifikasi tersebut jumlah anggota keluarga yang produktif bekerja dalam penelitian ini kami asumsikan sebanyak 2 orang (50% dari total anggota 4 orang dalam satu keluarga). Hal ini dinilai cukup masuk akal karena 2 orang yang dimaksud produktif bekerja dalam hal ini diasumsikan adalah kedua orang tua. Berikut merupakan hasil analisis tingkat keterjangkauan harga rumah yang disediakan melalui Program Hunian Terjangkau Milik berdasarkan pendapatan MBR tiap rumah tangga: 53 Tabel 14 Tingkat Keterjangkauan Harga Jual Rumah Program Hunian Terjangkau Milik Berdasarkan Pendapatan MBR Tiap Rumah Tangga DKI Jakarta No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 2 STC 22,50 m2 195.800.000 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 4 2BC 24,25 m2 213.400.000 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 2 STB 22,6 m2 230.520.000 3 ST 23,4 m2 238.680.000 4 STA 24,2 m2 246.840.000 5 STE 24,5 m2 249.900.000 6 STD 27 m2 305.694.000 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 8 2B 35,6 m2 411.954.300 9 2BA 36 m2 416.583.000 Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 Pendapatan MBR tiap Rumah Tangga Skor Keterjangkauan Harga Tingkat Keterjangkauan Harga 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 18 20 21 21 34 34 Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable 10.000.000 29 Severely Unaffordable 10.000.000 20 Severely Unaffordable 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 23 23 24 25 25 31 40 41 42 Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable 10.000.000 10.000.000 23 28 Severely Unaffordable Severely Unaffordable 54 No Tipe Hunian 3 4 5 6 7 8 9 ST5 ST2 ST6 ST7 2BA1 2BA 2BC Ukuran 22,7 m2 23,7 m2 24,5 m2 25,6 m2 32,9 m2 33,95 m2 35,3 m2 Harga (Rupiah) 285.088.231 297.647.184 307.694.347 321.509.195 413.189.551 426.376.452 443.331.038 Pendapatan MBR tiap Rumah Tangga Skor Keterjangkauan Harga 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 Sumber: Analisis Penulis, 2023 29 30 31 32 41 43 44 Tingkat Keterjangkauan Harga Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Severely Unaffordable Berdasarkan kedua tabel di atas, dapat diketahui bahwa harga jual rumah yang ditetapkan oleh pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk produk hunian yang disediakan melalui Program Hunian Terjangkau Milik ternyata masih memiliki status yang sangat tidak terjangkau untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sehingga berpengaruh terhadap efektivitas program tersebut dalam mencapai tujuannya yakni meningkatkan kesejahteraan masyarakat melalui penyediaan hunian terjangkau bagi MBR. Oleh karena itu diperlukan adanya penyesuaian harga atau strategi lain yang dapat membantu meningkatkan keterjangkauan hunian untuk MBR seperti kebijakan subsidi dan lain sebagainya agar produk hunian yang disediakan menjadi lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah sebagai target utamanya. 55 5.3.3 Penentuan Subsidi berdasarkan Keterjangkauan Rasio Cicilan Rumah Setelah penentuan pada Tingkat Keterjangkauan yang menandakan harga hunian yang ditentukan oleh Pemerintah DKI Jakarta dan developer terkait kurang terjangkau utamanya dengan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan rata-rata penghasian Rp. 5.000.000. Dimana hal tersebut perlu menandakan terobosan baru yang dilakukan pemerintah DKI Jakarta. Dimana terdapat beberapa opsi strategi sebagai penentuannya. Pemerintah DKI Jakarta dapat melakukan pemotongan harga hunian yang sudah disesuaikan dengan kemampuan pembayaran bagi MBR atau adanya subsidi biaya pada Hunian yang sudah ada. Alternatif yang dipilih penulis dalam menurunkan harga hunian agar mudah terjangkau oleh MBR adalah adanya subsidi yang dilakukan oleh pemerintah. Dimana alternatif tersebut dipilih karena memiliki manfaat yang lebih langsung dan efektif dalam menangani perolehan hunian untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), di antaranya: 1. Subsidi lebih efektif dalam menghemat biaya dan belanja dalam anggaran negara 2. Subsidi dapat mempengaruhi harga pada pasar, terutama pada pasar persaingan sempurna. Pada pasar persaingan sempurna, barang non-subsidi memiliki surplus yang lebih tinggi daripada barang subsidi, yang mencapai 53,97 persen untuk surplus penjual dan 46,03 persen untuk surplus pembeli (Amril, 2013) 3. Kebijakan pemerintah dalam pemberian subsidi produksi khususnya produk perumahan yang berorientasi pada kesejahteraan konsumen dapat meningkatkan kualitas belanja dan menguntungkan masyarakat (Hesda, 2017) Berikut merupakan perhitungan pada subsidi yang dilakukan penulis yang terdapat skenario subsii 0%, 10% dan 20%. 56 Tabel 15 Skenario Subsidi Pemerintah sebesar 0% SUBSIDI PEMERINTAH 0% No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) 5 Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 3.487.404 2 STC 22,50 m2 195.800.000 3.694.988 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 3.977.301 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 4.027.121 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 6.329.638 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 6.448.376 Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 5.380.566 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 3.745.374 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 4.253.953 2 STB 22,6 m2 230.520.000 4.350.197 3 ST 23,4 m2 238.680.000 4.504.186 4 STA 24,2 m2 246.840.000 4.658.175 5 STE 24,5 m2 249.900.000 4.715.921 6 STD 27 m2 305.694.000 5.768.823 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 7.468.363 8 2B 35,6 m2 411.954.300 7.774.086 9 2BA 36 m2 416.583.000 7.861.435 Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 10 Tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 5 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun 15 Tahun 20 Tahun 1.960.091 2.076.763 2.235.437 2.263.438 3.557.565 3.624.301 1.461.387 1.548.374 1.666.677 1.687.554 2.652.417 2.702.173 1.219.598 69,75% 1.292.193 73,90% 1.390.923 79,55% 1.408.346 80,54% 2.213.571 126,59% 2.255.095 128,97% 39,20% 41,54% 44,71% 45,27% 71,15% 72,49% 29,23% 30,97% 33,33% 33,75% 53,05% 54,04% 24,39% 25,84% 27,82% 28,17% 44,27% 45,10% 3.024.140 2.254.711 2.255.095 107,61% 60,48% 45,09% 45,10% 2.105.082 1.569.488 1.309.814 74,91% 42,10% 31,39% 26,20% 2.390.929 2.445.002 2.531.572 2.618.121 2.650.577 3.242.359 4.197.584 4.369.415 4.418.509 1.782.607 1.822.937 1.887.466 1.951.995 1.976.193 2.417.409 3.129.596 3.257.708 3.294.312 1.487.672 85,08% 1.521.330 87,00% 1.575.182 90,08% 1.629.035 93,16% 1.649.229 94,32% 2.017.445 115,38% 2.611.800 149,37% 2.718.716 155,48% 2.749.263 157,23% 47,82% 48,90% 50,63% 52,36% 53,01% 64,85% 83,95% 87,39% 88,37% 35,65% 36,46% 37,75% 39,04% 39,52% 48,35% 62,59% 65,15% 65,89% 29,75% 30,43% 31,50% 32,58% 32,98% 40,35% 52,24% 54,37% 54,99% 57 SUBSIDI PEMERINTAH 0% Tipe Hunian No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ST4 ST3 ST5 ST2 ST6 ST7 2BA1 2BA 2BC Ukuran 20,56 m2 22,6 m2 22,7 m2 23,7 m2 24,5 m2 25,6 m2 32,9 m2 33,95 m2 35,3 m2 Harga (Rupiah) tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) 233.641.782 283.832.336 285.088.231 297.647.184 307.694.347 321.509.195 413.189.551 426.376.452 443.331.038 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 4.409.109 2.478.134 1.847.624 5.356.266 3.010.482 2.244.528 5.379.967 3.023.803 2.254.460 5.616.970 3.157.010 2.353.775 5.806.572 3.263.576 2.433.227 6.067.275 3.410.104 2.542.474 7.797.397 4.382.516 3.267.477 8.046.250 4.522.384 3.371.758 8.366.204 4.702.213 3.505.834 Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 58 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 Tahun 5 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun 1.541.932 88,18% 49,56% 36,95% 30,84% 1.873.168 107,13% 60,21% 44,89% 37,46% 1.811.456 107,60% 60,48% 45,09% 36,23% 1.964.340 112,34% 63,14% 47,08% 39,29% 2.030.646 116,13% 65,27% 48,66% 40,61% 2.121.818 121,35% 68,20% 50,85% 42,44% 2.726.868 155,95% 87,65% 65,35% 54,54% 2.813.896 160,93% 90,45% 67,44% 56,28% 2.925.789 167,32% 94,04% 70,12% 58,52% Tabel 16 Skenario Subsidi Pemerintah sebesar 10% SUBSIDI PEMERINTAH 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Subsidi 10% Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 21,00 1 ST 184.800.000 166.320.000 2.772.000 1.386.000 924.000 693.000 55,44% m2 22,50 2 STC 195.800.000 176.220.000 2.937.000 1.468.500 979.000 734.250 58,74% m2 23,95 3 1BA 210.760.000 189.684.000 3.161.400 1.580.700 1.053.800 790.350 63,23% m2 24,25 4 2BA1 213.400.000 192.060.000 3.201.000 1.600.500 1.067.000 800.250 64,02% m2 34,65 5 2BA 335.412.000 301.870.800 5.031.180 2.515.590 1.677.060 1.257.795 100,62% m2 35,30 6 2BC 341.704.000 307.533.600 5.125.560 2.562.780 1.708.520 1.281.390 102,51% m2 Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 27,65 1 1BA 285.120.000 256.608.000 4.276.800 2.138.400 1.425.600 1.069.200 85,54% m2 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 178.623.000 2.977.050 1.488.525 992.350 27,72% 18,48% 13,86% 29,37% 19,58% 14,69% 31,61% 21,08% 15,81% 32,01% 21,34% 16,01% 50,31% 33,54% 25,16% 51,26% 34,17% 25,63% 42,77% 28,51% 21,38% 744.263 59,54% 29,77% 19,85% 14,89% Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 202.878.000 3.381.300 1.690.650 1.127.100 845.325 67,63% 33,81% 22,54% 16,91% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 207.468.000 3.457.800 1.728.900 1.152.600 864.450 69,16% 34,58% 23,05% 17,29% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 214.812.000 3.580.200 1.790.100 1.193.400 895.050 71,60% 35,80% 23,87% 17,90% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 222.156.000 3.702.600 1.851.300 1.234.200 925.650 74,05% 37,03% 24,68% 18,51% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 224.910.000 3.748.500 1.874.250 1.249.500 937.125 74,97% 37,49% 24,99% 18,74% 6 STD 27 m2 305.694.000 275.124.600 4.585.410 2.292.705 1.528.470 1.146.353 91,71% 45,85% 30,57% 22,93% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 356.178.465 5.936.308 2.968.154 1.978.769 1.484.077 118,73% 59,36% 39,58% 29,68% 59 8 2B 35,6 m2 411.954.300 370.758.870 6.179.315 3.089.657 2.059.772 1.544.829 123,59% 61,79% 41,20% 30,90% 9 2BA 36 m2 416.583.000 374.924.700 6.248.745 3.124.373 2.082.915 1.562.186 124,97% 62,49% 41,66% 31,24% 35,05% 23,36% 17,52% 42,57% 28,38% 21,29% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 20,56 1 ST4 233.641.782 210.277.604 3.504.627 1.752.313 1.168.209 876.157 70,09% m2 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 255.449.102 4.257.485 2.128.743 1.419.162 1.064.371 85,15% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 256.579.408 4.276.323 2.138.162 1.425.441 1.069.081 85,53% 42,76% 28,51% 21,38% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 267.882.466 4.464.708 2.232.354 1.488.236 1.116.177 89,29% 44,65% 29,76% 22,32% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 276.924.912 4.615.415 2.307.708 1.538.472 1.153.854 92,31% 46,15% 30,77% 23,08% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 289.358.276 4.822.638 2.411.319 1.607.546 1.205.659 96,45% 48,23% 32,15% 24,11% 7 2BA1 413.189.551 371.870.596 6.197.843 3.098.922 2.065.948 1.549.461 123,96% 61,98% 41,32% 30,99% 8 2BA 426.376.452 383.738.807 6.395.647 3.197.823 2.131.882 1.598.912 127,91% 63,96% 42,64% 31,98% 9 2BC 32,9 m2 33,95 m2 35,3 m2 443.331.038 398.997.934 6.649.966 3.324.983 2.216.655 1.662.491 133,00% 66,50% 44,33% 33,25% Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 60 Tabel 17 Skenario Subsidi Pemerintah sebesar 20% SUBSIDI PEMERINTAH 20% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) No Tipe Hunian Ukuran 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 2.464.000 1.232.000 821.333 616.000 49,28% 24,64% 16,43% 12,32% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 2.610.667 1.305.333 870.222 652.667 52,21% 26,11% 17,40% 13,05% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 2.810.133 1.405.067 936.711 702.533 56,20% 28,10% 18,73% 14,05% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 2.845.333 1.422.667 948.444 711.333 56,91% 28,45% 18,97% 14,23% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 4.472.160 2.236.080 1.490.720 1.118.040 89,44% 44,72% 29,81% 22,36% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 4.556.053 2.278.027 1.518.684 1.139.013 91,12% 45,56% 30,37% 22,78% Subsidi 20% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 3.801.600 1.900.800 1.267.200 950.400 76,03% 38,02% 25,34% 19,01% 661.567 52,93% 26,46% 17,64% 13,23% Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 2.646.267 1.323.133 882.089 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 3.005.600 1.502.800 1.001.867 751.400 60,11% 30,06% 20,04% 15,03% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 3.073.600 1.536.800 1.024.533 768.400 61,47% 30,74% 20,49% 15,37% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 3.182.400 1.591.200 1.060.800 795.600 63,65% 31,82% 21,22% 15,91% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 3.291.200 1.645.600 1.097.067 822.800 65,82% 32,91% 21,94% 16,46% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 3.332.000 1.666.000 1.110.667 833.000 66,64% 33,32% 22,21% 16,66% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 4.075.920 2.037.960 1.358.640 1.018.980 81,52% 40,76% 27,17% 20,38% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 5.276.718 2.638.359 1.758.906 1.319.180 105,53% 52,77% 35,18% 26,38% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 5.492.724 2.746.362 1.830.908 1.373.181 109,85% 54,93% 36,62% 27,46% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 5.554.440 2.777.220 1.851.480 1.388.610 111,09% 55,54% 37,03% 27,77% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 3.115.224 1.557.612 1.038.408 778.806 61 62,30% 31,15% 20,77% 15,58% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 3.784.431 1.892.216 1.261.477 946.108 75,69% 37,84% 25,23% 18,92% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 3.801.176 1.900.588 1.267.059 950.294 76,02% 38,01% 25,34% 19,01% 4 ST2 23,7 297.647.184 238.117.747 3.968.629 1.984.315 1.322.876 992.157 79,37% 39,69% 26,46% 19,84% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 4.102.591 2.051.296 1.367.530 1.025.648 82,05% 41,03% 27,35% 20,51% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 4.286.789 2.143.395 1.428.930 1.071.697 85,74% 42,87% 28,58% 21,43% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 5.509.194 2.754.597 1.836.398 1.377.299 110,18% 55,09% 36,73% 27,55% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 5.685.019 2.842.510 1.895.006 1.421.255 113,70% 56,85% 37,90% 28,43% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 5.911.081 2.955.540 1.970.360 1.477.770 118,22% 59,11% 39,41% 29,56% Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 62 Pada dasarnya dalam aturan yg dibuat oleh Bank Indonesia, cicilan KPR maksimal 30% dari pendapatan bersih. Dimana cicilan tersebut terlihat jika dibandingkan pada rasio pendapatan rata-rata MBR di Provinsi DKI Jakarta dengan harga rumah pada masing-masing tenor yang ada. Pada subsidi pemerintah sebesar 0% Rasio cicilan dengan rata-rata pendapatan belum ada yang dapat sepenuhnya unit baik pada tenor 5, 10, 15 hingga 20 tahu, hal tersebut juga terlihat pada subsidi 10% harga hunian oleh pemerintah. Dengan subsidi 20% dari pemerintah, harga dapat lebih menjangkau MBR untuk semua tipe mesikpun dengan catatan tenor yang digunakan adalah maksimal yakni 20 tahun. Memperlihatkan bahwa opsi skenario dengan subsidi pemerintah sebesar 20% dari harga hunian dapat digunakan sebagai acuan dalam menentuka pilihan DP hunian pada masing-masing range pendapatan MBR Di Provinsi DKI Jakarta. 5.3.4 Penentuan DP Keterjangkauan berdasarkan Rasio Cicilan Rumah Setelah sebelumnya menentukan bahwa pilihan skenario yang digunakan untuk subsidi pemerintah dapat menjangkau seluruh unit pada angka subsidi sebesar 20%, maka akan dilanjutkan dengan penghitungan DP Kredit rumah yang sesuai dengan range pendapatan MBR di Provinsi DKI Jakarta. Berdasarkan keterangan dan relevansi dengan tugas 1 yakni responden yang terlibat paling minimum memiliki penghasilan sebesar 3.000.000. Maka penulis menetapkan range masing-masing perhitungan DP untuk hunian sebesar > 3.000.000, > 5.000.000, dan > 10.000.000. Berikut tabel perhitungan DP baik 0%, 5%, 10%, 15%, dan 20% pada masing-masing range pendapatan MBR di Provinsi DKI Jakarta. 63 Tabel 18 Perhitungan DP 0% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 0% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 2.464.000 1.232.000 821.333 616.000 82,13% 41,07% 27,38% 20,53% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 2.610.667 1.305.333 870.222 652.667 87,02% 43,51% 29,01% 21,76% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 2.810.133 1.405.067 936.711 702.533 93,67% 46,84% 31,22% 23,42% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 2.845.333 1.422.667 948.444 711.333 94,84% 47,42% 31,61% 23,7 m21% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 4.472.160 2.236.080 1.490.720 1.118.040 149,07% 74,54% 49,69% 37,27% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 4.556.053 2.278.027 1.518.684 1.139.013 151,87% 75,93% 50,62% 37,97% 950.400 126,72% 63,36% 42,24% 31,68% 661.567 88,21% 44,10% 29,40% 22,05% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 3.801.600 1.900.800 1.267.200 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 2.646.267 1.323.133 882.089 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 3.005.600 1.502.800 1.001.867 751.400 100,19% 50,09% 33,40% 25,05% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 3.073.600 1.536.800 1.024.533 768.400 102,45% 51,23% 34,15% 25,61% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 3.182.400 1.591.200 1.060.800 795.600 106,08% 53,04% 35,36% 26,52% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 3.291.200 1.645.600 1.097.067 822.800 109,71% 54,85% 36,57% 27,43% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 3.332.000 1.666.000 1.110.667 833.000 111,07% 55,53% 37,02% 27,77% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 4.075.920 2.037.960 1.358.640 1.018.980 135,86% 67,93% 45,29% 33,97% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 5.276.718 2.638.359 1.758.906 1.319.180 175,89% 87,95% 58,63% 43,97% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 5.492.724 2.746.362 1.830.908 1.373.181 183,09% 91,55% 61,03% 45,77% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 5.554.440 2.777.220 1.851.480 1.388.610 185,15% 92,57% 61,72% 46,29% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 64 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 0% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 3.115.224 1.557.612 1.038.408 778.806 103,84% 51,92% 34,61% 25,96% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 3.784.431 1.892.216 1.261.477 946.108 126,15% 63,07% 42,05% 31,54% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 3.801.176 1.900.588 1.267.059 950.294 126,71% 63,35% 42,24% 31,68% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 3.968.629 1.984.315 1.322.876 992.157 132,29% 66,14% 44,10% 33,07% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 4.102.591 2.051.296 1.367.530 1.025.648 136,75% 68,38% 45,58% 34,19% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 4.286.789 2.143.395 1.428.930 1.071.697 142,89% 71,45% 47,63% 35,72% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 5.509.194 2.754.597 1.836.398 1.377.299 183,64% 91,82% 61,21% 45,91% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 5.685.019 2.842.510 1.895.006 1.421.255 189,50% 94,75% 63,17% 47,38% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 5.911.081 2.955.540 1.970.360 1.477.770 197,04% 98,52% 65,68% 49,26% 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 65 20 Tahun 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tabel 19 Perhitungan DP 5% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 5% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Harga setelah DP 5% Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 2.340.80 0 2.480.13 3 2.669.62 7 2.703.06 7 4.248.55 2 4.328.25 1 1.170.40 780.267 0 1.240.06 826.711 7 1.334.81 889.876 3 1.351.53 901.022 3 2.124.27 1.416.18 6 4 2.164.12 1.442.75 5 0 Rp216.691.200 3.611.52 0 1.805.76 1.203.84 0 0 902.880 120,38% 60,19% 40,13% 30,10% 158.776.000 Rp150.837.200 2.513.95 3 1.256.97 7 628.488 83,80% 41,90% 27,93% 20,95% Rp171.319.200 713.830 95,18% 47,59% 31,73% 23,7 m29% 729.980 97,33% 48,67% 32,44% 24,33% 755.820 100,78% 50,39% 33,59% 25,19% 781.660 104,22% 52,11% 34,74% 26,06% 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp140.448.000 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp148.808.000 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp160.177.600 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp162.184.000 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp254.913.120 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp259.695.040 585.200 78,03% 39,01% 26,01% 19,51% 620.033 82,67% 41,34% 27,56% 20,67% 667.407 88,99% 44,49% 29,66% 22,25% 675.767 90,10% 45,05% 30,03% 22,53% 1.062.13 141,62% 70,81% 47,21% 8 1.082.06 144,28% 72,14% 48,09% 3 35,40% 36,07% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 837.984 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 2.855.32 0 2.919.92 Rp175.195.200 0 3.023.28 Rp181.396.800 0 Rp187.598.400 3.126.64 66 1.427.66 951.773 0 1.459.96 973.307 0 1.511.64 1.007.76 0 0 1.563.32 1.042.21 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 5% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun 0 0 3 Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 5% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp189.924.000 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp232.327.440 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp300.772.926 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp313.085.268 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp316.603.080 3.165.40 0 3.872.12 4 5.012.88 2 5.218.08 8 5.276.71 8 1.582.70 0 1.936.06 2 2.506.44 1 2.609.04 4 2.638.35 9 2.959.46 3 3.595.21 0 3.611.11 8 3.770.19 8 3.897.46 2 4.072.45 0 5.233.73 4 5.400.76 8 1.479.73 1 1.797.60 5 1.805.55 9 1.885.09 9 1.948.73 1 2.036.22 5 2.616.86 7 2.700.38 4 1.055.13 3 1.290.70 8 1.670.96 1 1.739.36 3 1.758.90 6 1.253.22 167,10% 83,55% 55,70% 1 1.304.52 173,94% 86,97% 57,98% 2 1.319.18 175,89% 87,95% 58,63% 0 986.488 739.866 791.350 105,51% 52,76% 35,17% 26,38% 968.031 129,07% 64,54% 43,02% 32,27% 41,77% 43,48% 43,97% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 Rp177.567.754 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp215.712.575 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp216.667.056 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp226.211.860 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp233.847.704 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp244.346.988 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp314.024.059 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp324.046.104 67 1.198.40 3 1.203.70 6 1.256.73 3 1.299.15 4 1.357.48 3 1.744.57 8 1.800.25 6 98,65% 49,32% 32,88% 24,66% 898.802 119,84% 59,92% 39,95% 29,96% 902.779 120,37% 60,19% 40,12% 30,09% 942.549 125,67% 62,84% 41,89% 31,42% 974.365 129,92% 64,96% 43,31% 32,48% 1.018.11 135,75% 67,87% 45,25% 2 1.308.43 174,46% 87,23% 58,15% 4 1.350.19 180,03% 90,01% 60,01% 2 33,94% 43,61% 45,01% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 5% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah Harga setelah DP 5% 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun 5.615.52 2.807.76 1.871.84 1.403.88 Rp336.931.589 187,18% 93,59% 62,39% 46,80% 6 3 2 2 Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 68 Tabel 20 Perhitungan DP 10% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga setelah Harga (Rupiah) Subsidi 20% DP 10% Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp133.056.000 2.217.600 1.108.800 739.200 554.400 73,92% 36,96% 24,64% 18,48% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp140.976.000 2.349.600 1.174.800 783.200 587.400 78,32% 39,16% 26,11% 19,58% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp151.747.200 2.529.120 1.264.560 843.040 632.280 84,30% 42,15% 28,10% 21,08% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp153.648.000 2.560.800 1.280.400 853.600 640.200 85,36% 42,68% 28,45% 21,34% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp241.496.640 4.024.944 2.012.472 1.341.648 1.006.236 134,16% 67,08% 44,72% 33,54% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp246.026.880 4.100.448 2.050.224 1.366.816 1.025.112 136,68% 68,34% 45,56% 34,17% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Rp205.286.400 3.421.440 1.710.720 1.140.480 855.360 114,05% 57,02% 38,02% 28,51% Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Rp142.898.400 2.381.640 1.190.820 793.880 595.410 79,39% 39,69% 26,46% 19,85% Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp162.302.400 2.705.040 1.352.520 901.680 676.260 90,17% 45,08% 30,06% 22,54% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp165.974.400 2.766.240 1.383.120 922.080 691.560 92,21% 46,10% 30,74% 23,05% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp171.849.600 2.864.160 1.432.080 954.720 716.040 95,47% 47,74% 31,82% 23,87% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp177.724.800 2.962.080 1.481.040 987.360 740.520 98,74% 49,37% 32,91% 24,68% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp179.928.000 2.998.800 1.499.400 999.600 749.700 99,96% 49,98% 33,32% 24,99% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp220.099.680 3.668.328 1.834.164 1.222.776 917.082 122,28% 61,14% 40,76% 30,57% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp284.942.772 4.749.046 2.374.523 1.583.015 1.187.262 158,30% 79,15% 52,77% 39,58% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp296.607.096 4.943.452 2.471.726 1.647.817 1.235.863 164,78% 82,39% 54,93% 41,20% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp299.939.760 4.998.996 2.499.498 1.666.332 1.249.749 166,63% 83,32% 55,54% 41,66% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 69 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran 1 ST4 20,56 m2 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah Harga setelah Harga (Rupiah) Subsidi 20% DP 10% 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun 233.641.782 186.913.426 Rp168.222.083 2.803.701 1.401.851 934.567 700.925 93,46% 46,73% 31,15% 23,36% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp204.359.282 3.405.988 1.702.994 1.135.329 851.497 113,53% 56,77% 37,84% 28,38% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp205.263.526 3.421.059 1.710.529 1.140.353 855.265 114,04% 57,02% 38,01% 28,51% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp214.305.972 3.571.766 1.785.883 1.190.589 892.942 119,06% 59,53% 39,69% 29,76% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp221.539.930 3.692.332 1.846.166 1.230.777 923.083 123,08% 61,54% 41,03% 30,77% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp231.486.620 3.858.110 1.929.055 1.286.037 964.528 128,60% 64,30% 42,87% 32,15% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp297.496.477 4.958.275 2.479.137 1.652.758 1.239.569 165,28% 82,64% 55,09% 41,32% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp306.991.045 5.116.517 2.558.259 1.705.506 1.279.129 170,55% 85,28% 56,85% 42,64% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp319.198.347 5.319.972 2.659.986 1.773.324 1.329.993 177,33% 88,67% 59,11% 44,33% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 70 Tabel 21 Perhitungan DP 15% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 15% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 15% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp125.664.000 2.094.400 1.047.200 698.133 523.600 69,81% 34,91% 23,27% 17,45% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp133.144.000 2.219.067 1.109.533 739.689 554.767 73,97% 36,98% 24,66% 18,49% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp143.316.800 2.388.613 1.194.307 796.204 597.153 79,62% 39,81% 26,54% 19,91% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp145.112.000 2.418.533 1.209.267 806.178 604.633 80,62% 40,31% 26,87% 20,15% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp228.080.160 3.801.336 1.900.668 1.267.112 950.334 126,71% 63,36% 42,24% 31,68% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp232.358.720 3.872.645 1.936.323 1.290.882 968.161 129,09% 64,54% 43,03% 32,27% Rp193.881.600 3.231.360 1.615.680 1.077.120 807.840 107,71% 53,86% 35,90% 26,93% Rp134.959.600 2.249.327 1.124.663 749.776 562.332 74,98% 37,49% 24,99% 18,74% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp153.285.600 2.554.760 1.277.380 851.587 638.690 85,16% 42,58% 28,39% 21,29% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp156.753.600 2.612.560 1.306.280 870.853 653.140 87,09% 43,54% 29,03% 21,77% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp162.302.400 2.705.040 1.352.520 901.680 676.260 90,17% 45,08% 30,06% 22,54% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp167.851.200 2.797.520 1.398.760 932.507 699.380 93,25% 46,63% 31,08% 23,31% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp169.932.000 2.832.200 1.416.100 944.067 708.050 94,41% 47,20% 31,47% 23,60% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp207.871.920 3.464.532 1.732.266 1.154.844 866.133 115,48% 57,74% 38,49% 28,87% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp269.112.618 4.485.210 2.242.605 1.495.070 1.121.303 149,51% 74,75% 49,84% 37,38% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp280.128.924 4.668.815 2.334.408 1.556.272 1.167.204 155,63% 77,81% 51,88% 38,91% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp283.276.440 4.721.274 2.360.637 1.573.758 1.180.319 157,38% 78,69% 52,46% 39,34% Rp158.876.412 2.647.940 1.323.970 882.647 29,42% 22,07% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 71 661.985 88,26% 44,13% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 15% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 15% 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp193.005.988 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun 3.216.766 1.608.383 1.072.255 804.192 107,23% 53,61% 35,74% 26,81% ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp193.859.997 3.231.000 1.615.500 1.077.000 807.750 107,70% 53,85% 35,90% 26,92% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp202.400.085 3.373.335 1.686.667 1.124.445 843.334 112,44% 56,22% 37,48% 28,11% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp209.232.156 3.487.203 1.743.601 1.162.401 871.801 116,24% 58,12% 38,75% 29,06% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp218.626.253 3.643.771 1.821.885 1.214.590 910.943 121,46% 60,73% 40,49% 30,36% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp280.968.895 4.682.815 2.341.407 1.560.938 1.170.704 156,09% 78,05% 52,03% 39,02% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp289.935.987 4.832.266 2.416.133 1.610.755 1.208.067 161,08% 80,54% 53,69% 40,27% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp301.465.106 5.024.418 2.512.209 1.674.806 1.256.105 167,48% 83,74% 55,83% 41,87% No Tipe Hunian Ukuran 2 ST3 3 Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 72 Tabel 22 Perhitungan DP 20% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 3.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 20% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp118.272.000 1.971.200 985.600 657.067 492.800 65,71% 32,85% 21,90% 16,43% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp125.312.000 2.088.533 1.044.267 696.178 522.133 69,62% 34,81% 23,21% 17,40% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp134.886.400 2.248.107 1.124.053 749.369 562.027 74,94% 37,47% 24,98% 18,73% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp136.576.000 2.276.267 1.138.133 758.756 569.067 75,88% 37,94% 25,29% 18,97% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp214.663.680 3.577.728 1.788.864 1.192.576 894.432 119,26% 59,63% 39,75% 29,81% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp218.690.560 3.644.843 1.822.421 1.214.948 911.211 121,49% 60,75% 40,50% 30,37% Rp182.476.800 3.041.280 1.520.640 1.013.760 760.320 101,38% 50,69% 33,79% 25,34% Rp127.020.800 2.117.013 1.058.507 705.671 529.253 70,57% 35,28% 23,52% 17,64% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp144.268.800 2.404.480 1.202.240 801.493 601.120 80,15% 40,07% 26,72% 20,04% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp147.532.800 2.458.880 1.229.440 819.627 614.720 81,96% 40,98% 27,32% 20,49% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp152.755.200 2.545.920 1.272.960 848.640 636.480 84,86% 42,43% 28,29% 21,22% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp157.977.600 2.632.960 1.316.480 877.653 658.240 87,77% 43,88% 29,26% 21,94% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp159.936.000 2.665.600 1.332.800 888.533 666.400 88,85% 44,43% 29,62% 22,21% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp195.644.160 3.260.736 1.630.368 1.086.912 815.184 108,69% 54,35% 36,23% 27,17% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp253.282.464 4.221.374 2.110.687 1.407.125 1.055.344 140,71% 70,36% 46,90% 35,18% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp263.650.752 4.394.179 2.197.090 1.464.726 1.098.545 146,47% 73,24% 48,82% 36,62% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp266.613.120 4.443.552 2.221.776 1.481.184 1.110.888 148,12% 74,06% 49,37% 37,03% Rp149.530.740 2.492.179 1.246.090 830.726 27,69% 20,77% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 73 623.045 83,07% 41,54% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 20% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 20% 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp181.652.695 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun 3.027.545 1.513.772 1.009.182 756.886 100,92% 50,46% 33,64% 25,23% ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp182.456.468 3.040.941 1.520.471 1.013.647 760.235 101,36% 50,68% 33,79% 25,34% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp190.494.198 3.174.903 1.587.452 1.058.301 793.726 105,83% 52,92% 35,28% 26,46% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp196.924.382 3.282.073 1.641.037 1.094.024 820.518 109,40% 54,70% 36,47% 27,35% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp205.765.885 3.429.431 1.714.716 1.143.144 857.358 114,31% 57,16% 38,10% 28,58% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp264.441.313 4.407.355 2.203.678 1.469.118 1.101.839 146,91% 73,46% 48,97% 36,73% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp272.880.929 4.548.015 2.274.008 1.516.005 1.137.004 151,60% 75,80% 50,53% 37,90% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp283.731.864 4.728.864 2.364.432 1.576.288 1.182.216 157,63% 78,81% 52,54% 39,41% No Tipe Hunian Ukuran 2 ST3 3 Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau Berdasarkan tabel-tabel diatasn, Masyarakat MBR dengan Upah > 3.000.000 dapat melakukan DP dari 0% - 20%, dengan catatan : Tenor 20 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% • Pada DP 0% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4. • Pada DP 5% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3 74 • Pada DP 10% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2 • Pada DP 15% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6 • Pada DP 20% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1,2BA, Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7 Tenor 15 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% • Pada DP 0% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC - pada DP 5% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA • Pada DP 10% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST • Pada DP 15% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 • Pada DP 20% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4. Tenor 10 Tahun tidak disarankan untuk penghasilan + 3.000.000 Tenor 5 Tahun tidak disarankan untuk penghasilan + 3.000.000 75 Tabel 23 Perhitungan DP 0% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 0 tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) 5 Tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 2.464.000 1.232.000 821.333 616.000 49,28% 24,64% 16,43% 12,32% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 2.610.667 1.305.333 870.222 652.667 52,21% 26,11% 17,40% 13,05% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 2.810.133 1.405.067 936.711 702.533 56,20% 28,10% 18,73% 14,05% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 2.845.333 1.422.667 948.444 711.333 56,91% 28,45% 18,97% 14,23% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 4.472.160 2.236.080 1.490.720 1.118.040 89,44% 44,72% 29,81% 22,36% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 4.556.053 2.278.027 1.518.684 1.139.013 91,12% 45,56% 30,37% 22,78% 950.400 76,03% 38,02% 25,34% 19,01% 882.089 661.567 52,93% 26,46% 17,64% 13,23% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 3.801.600 1.900.800 1.267.200 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 2.646.267 1.323.133 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 3.005.600 1.502.800 1.001.867 751.400 60,11% 30,06% 20,04% 15,03% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 3.073.600 1.536.800 1.024.533 768.400 61,47% 30,74% 20,49% 15,37% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 3.182.400 1.591.200 1.060.800 795.600 63,65% 31,82% 21,22% 15,91% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 3.291.200 1.645.600 1.097.067 822.800 65,82% 32,91% 21,94% 16,46% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 3.332.000 1.666.000 1.110.667 833.000 66,64% 33,32% 22,21% 16,66% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 4.075.920 2.037.960 1.358.640 1.018.980 81,52% 40,76% 27,17% 20,38% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 5.276.718 2.638.359 1.758.906 1.319.180 105,53% 52,77% 35,18% 26,38% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 5.492.724 2.746.362 1.830.908 1.373.181 109,85% 54,93% 36,62% 27,46% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 5.554.440 2.777.220 1.851.480 1.388.610 111,09% 55,54% 37,03% 27,77% 186.913.426 3.115.224 1.557.612 1.038.408 31,15% 20,77% 15,58% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 76 778.806 62,30% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 0 tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 3.784.431 1.892.216 1.261.477 946.108 75,69% 37,84% 25,23% 18,92% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 3.801.176 1.900.588 1.267.059 950.294 76,02% 38,01% 25,34% 19,01% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 3.968.629 1.984.315 1.322.876 992.157 79,37% 39,69% 26,46% 19,84% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 4.102.591 2.051.296 1.367.530 1.025.648 82,05% 41,03% 27,35% 20,51% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 4.286.789 2.143.395 1.428.930 1.071.697 85,74% 42,87% 28,58% 21,43% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 5.509.194 2.754.597 1.836.398 1.377.299 110,18% 55,09% 36,73% 27,55% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 5.685.019 2.842.510 1.895.006 1.421.255 113,70% 56,85% 37,90% 28,43% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 5.911.081 2.955.540 1.970.360 1.477.770 118,22% 59,11% 39,41% 29,56% 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 77 20 Tahun 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tabel 24 Perhitungan DP 5% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.00 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 5% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 5% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp140.448.000 2.340.800 1.170.400 780.267 585.200 46,82% 23,41% 15,61% 11,70% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp148.808.000 2.480.133 1.240.067 826.711 620.033 49,60% 24,80% 16,53% 12,40% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp160.177.600 2.669.627 1.334.813 889.876 667.407 53,39% 26,70% 17,80% 13,35% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp162.184.000 2.703.067 1.351.533 901.022 675.767 54,06% 27,03% 18,02% 13,52% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp254.913.120 4.248.552 2.124.276 1.416.184 1.062.138 84,97% 42,49% 28,32% 21,24% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp259.695.040 4.328.251 2.164.125 1.442.750 1.082.063 86,57% 43,28% 28,86% 21,64% Rp216.691.200 3.611.520 1.805.760 1.203.840 902.880 72,23% 36,12% 24,08% 18,06% Rp150.837.200 2.513.953 1.256.977 837.984 628.488 50,28% 25,14% 16,76% 12,57% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp171.319.200 2.855.320 1.427.660 951.773 713.830 57,11% 28,55% 19,04% 14,28% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp175.195.200 2.919.920 1.459.960 973.307 729.980 58,40% 29,20% 19,47% 14,60% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp181.396.800 3.023.280 1.511.640 1.007.760 755.820 60,47% 30,23% 20,16% 15,12% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp187.598.400 3.126.640 1.563.320 1.042.213 781.660 62,53% 31,27% 20,84% 15,63% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp189.924.000 3.165.400 1.582.700 1.055.133 791.350 63,31% 31,65% 21,10% 15,83% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp232.327.440 3.872.124 1.936.062 1.290.708 968.031 77,44% 38,72% 25,81% 19,36% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp300.772.926 5.012.882 2.506.441 1.670.961 1.253.221 100,26% 50,13% 33,42% 25,06% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp313.085.268 5.218.088 2.609.044 1.739.363 1.304.522 104,36% 52,18% 34,79% 26,09% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp316.603.080 5.276.718 2.638.359 1.758.906 1.319.180 105,53% 52,77% 35,18% 26,38% Rp177.567.754 2.959.463 1.479.731 986.488 19,73% 14,80% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 78 739.866 59,19% 29,59% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp215.712.575 3.595.210 1.797.605 1.198.403 898.802 71,90% 35,95% 23,97% 17,98% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp216.667.056 3.611.118 1.805.559 1.203.706 902.779 72,22% 36,11% 24,07% 18,06% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp226.211.860 3.770.198 1.885.099 1.256.733 942.549 75,40% 37,70% 25,13% 18,85% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp233.847.704 3.897.462 1.948.731 1.299.154 974.365 77,95% 38,97% 25,98% 19,49% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp244.346.988 4.072.450 2.036.225 1.357.483 1.018.112 81,45% 40,72% 27,15% 20,36% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp314.024.059 5.233.734 2.616.867 1.744.578 1.308.434 104,67% 52,34% 34,89% 26,17% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp324.046.104 5.400.768 2.700.384 1.800.256 1.350.192 108,02% 54,01% 36,01% 27,00% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp336.931.589 5.615.526 2.807.763 1.871.842 1.403.882 112,31% 56,16% 37,44% 28,08% Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 79 Tabel 25 Perhitungan DP 10% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 10% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp133.056.000 2.217.600 1.108.800 739.200 554.400 44,35% 22,18% 14,78% 11,09% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp140.976.000 2.349.600 1.174.800 783.200 587.400 46,99% 23,50% 15,66% 11,75% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp151.747.200 2.529.120 1.264.560 843.040 632.280 50,58% 25,29% 16,86% 12,65% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp153.648.000 2.560.800 1.280.400 853.600 640.200 51,22% 25,61% 17,07% 12,80% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp241.496.640 4.024.944 2.012.472 1.341.648 1.006.236 80,50% 40,25% 26,83% 20,12% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp246.026.880 4.100.448 2.050.224 1.366.816 1.025.112 82,01% 41,00% 27,34% 20,50% Rp205.286.400 3.421.440 1.710.720 1.140.480 855.360 68,43% 34,21% 22,81% 17,11% Rp142.898.400 2.381.640 1.190.820 793.880 595.410 47,63% 23,82% 15,88% 11,91% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp162.302.400 2.705.040 1.352.520 901.680 676.260 54,10% 27,05% 18,03% 13,53% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp165.974.400 2.766.240 1.383.120 922.080 691.560 55,32% 27,66% 18,44% 13,83% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp171.849.600 2.864.160 1.432.080 954.720 716.040 57,28% 28,64% 19,09% 14,32% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp177.724.800 2.962.080 1.481.040 987.360 740.520 59,24% 29,62% 19,75% 14,81% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp179.928.000 2.998.800 1.499.400 999.600 749.700 59,98% 29,99% 19,99% 14,99% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp220.099.680 3.668.328 1.834.164 1.222.776 917.082 73,37% 36,68% 24,46% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp284.942.772 4.749.046 2.374.523 1.583.015 1.187.262 94,98% 47,49% 31,66% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp296.607.096 4.943.452 2.471.726 1.647.817 1.235.863 98,87% 49,43% 32,96% 18,34% 23,7 m25% 24,72% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp299.939.760 4.998.996 2.499.498 1.666.332 1.249.749 99,98% 49,99% 33,33% 24,99% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 80 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 10% ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 Rp168.222.083 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun 2.803.701 1.401.851 934.567 700.925 56,07% 28,04% 18,69% 14,02% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp204.359.282 3.405.988 1.702.994 1.135.329 851.497 68,12% 34,06% 22,71% 17,03% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp205.263.526 3.421.059 1.710.529 1.140.353 855.265 68,42% 34,21% 22,81% 17,11% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp214.305.972 3.571.766 1.785.883 1.190.589 892.942 71,44% 35,72% 23,81% 17,86% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp221.539.930 3.692.332 1.846.166 1.230.777 923.083 73,85% 36,92% 24,62% 18,46% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp231.486.620 3.858.110 1.929.055 1.286.037 964.528 77,16% 38,58% 25,72% 19,29% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp297.496.477 4.958.275 2.479.137 1.652.758 1.239.569 99,17% 49,58% 33,06% 24,79% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp306.991.045 5.116.517 2.558.259 1.705.506 1.279.129 102,33% 51,17% 34,11% 25,58% 9 2BC 35,3 m2 Rp319.198.347 5.319.972 2.659.986 1.773.324 1.329.993 106,40% 53,20% 35,47% 26,60% No Tipe Hunian 1 Ukuran Harga (Rupiah) 443.331.038 354.664.830 Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 81 Tabel 26 Perhitungan DP 15% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 15% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 15% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp125.664.000 2.094.400 1.047.200 698.133 523.600 41,89% 20,94% 13,96% 10,47% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp133.144.000 2.219.067 1.109.533 739.689 554.767 44,38% 22,19% 14,79% 11,10% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp143.316.800 2.388.613 1.194.307 796.204 597.153 47,77% 23,89% 15,92% 11,94% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp145.112.000 2.418.533 1.209.267 806.178 604.633 48,37% 24,19% 16,12% 12,09% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp228.080.160 3.801.336 1.900.668 1.267.112 950.334 76,03% 38,01% 25,34% 19,01% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp232.358.720 3.872.645 1.936.323 1.290.882 968.161 77,45% 38,73% 25,82% 19,36% Rp193.881.600 3.231.360 1.615.680 1.077.120 807.840 64,63% 32,31% 21,54% 16,16% Rp134.959.600 2.249.327 1.124.663 749.776 562.332 44,99% 22,49% 15,00% 11,25% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp153.285.600 2.554.760 1.277.380 851.587 638.690 51,10% 25,55% 17,03% 12,77% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp156.753.600 2.612.560 1.306.280 870.853 653.140 52,25% 26,13% 17,42% 13,06% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp162.302.400 2.705.040 1.352.520 901.680 676.260 54,10% 27,05% 18,03% 13,53% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp167.851.200 2.797.520 1.398.760 932.507 699.380 55,95% 27,98% 18,65% 13,99% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp169.932.000 2.832.200 1.416.100 944.067 708.050 56,64% 28,32% 18,88% 14,16% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp207.871.920 3.464.532 1.732.266 1.154.844 866.133 69,29% 34,65% 23,10% 17,32% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp269.112.618 4.485.210 2.242.605 1.495.070 1.121.303 89,70% 44,85% 29,90% 22,43% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp280.128.924 4.668.815 2.334.408 1.556.272 1.167.204 93,38% 46,69% 31,13% 23,34% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp283.276.440 4.721.274 2.360.637 1.573.758 1.180.319 94,43% 47,21% 31,48% 23,61% Rp158.876.412 2.647.940 1.323.970 882.647 26,48% 17,65% 13,24% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 82 661.985 52,96% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 15% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 15% 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp193.005.988 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun Tahun Tahun Tahun 3.216.766 1.608.383 1.072.255 804.192 64,34% 32,17% 21,45% 16,08% ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp193.859.997 3.231.000 1.615.500 1.077.000 807.750 64,62% 32,31% 21,54% 16,15% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp202.400.085 3.373.335 1.686.667 1.124.445 843.334 67,47% 33,73% 22,49% 16,87% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp209.232.156 3.487.203 1.743.601 1.162.401 871.801 69,74% 34,87% 23,25% 17,44% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp218.626.253 3.643.771 1.821.885 1.214.590 910.943 72,88% 36,44% 24,29% 18,22% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp280.968.895 4.682.815 2.341.407 1.560.938 1.170.704 93,66% 46,83% 31,22% 23,41% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp289.935.987 4.832.266 2.416.133 1.610.755 1.208.067 96,65% 48,32% 32,22% 24,16% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp301.465.106 5.024.418 2.512.209 1.674.806 1.256.105 100,49% 50,24% 33,50% 25,12% No Tipe Hunian Ukuran 2 ST3 3 Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 83 Tabel 27 Perhitungan DP 20% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 5.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 20% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp118.272.000 1.971.200 985.600 657.067 492.800 39,42% 19,71% 13,14% 9,86% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp125.312.000 2.088.533 1.044.267 696.178 522.133 41,77% 20,89% 13,92% 10,44% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp134.886.400 2.248.107 1.124.053 749.369 562.027 44,96% 22,48% 14,99% 11,24% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp136.576.000 2.276.267 1.138.133 758.756 569.067 45,53% 22,76% 15,18% 11,38% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp214.663.680 3.577.728 1.788.864 1.192.576 894.432 71,55% 35,78% 23,85% 17,89% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp218.690.560 3.644.843 1.822.421 1.214.948 911.211 72,90% 36,45% 24,30% 18,22% Rp182.476.800 3.041.280 1.520.640 1.013.760 760.320 60,83% 30,41% 20,28% 15,21% Rp127.020.800 2.117.013 1.058.507 705.671 529.253 42,34% 21,17% 14,11% 10,59% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp144.268.800 2.404.480 1.202.240 801.493 601.120 48,09% 24,04% 16,03% 12,02% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp147.532.800 2.458.880 1.229.440 819.627 614.720 49,18% 24,59% 16,39% 12,29% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp152.755.200 2.545.920 1.272.960 848.640 636.480 50,92% 25,46% 16,97% 12,73% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp157.977.600 2.632.960 1.316.480 877.653 658.240 52,66% 26,33% 17,55% 13,16% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp159.936.000 2.665.600 1.332.800 888.533 666.400 53,31% 26,66% 17,77% 13,33% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp195.644.160 3.260.736 1.630.368 1.086.912 815.184 65,21% 32,61% 21,74% 16,30% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp253.282.464 4.221.374 2.110.687 1.407.125 1.055.344 84,43% 42,21% 28,14% 21,11% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp263.650.752 4.394.179 2.197.090 1.464.726 1.098.545 87,88% 43,94% 29,29% 21,97% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp266.613.120 4.443.552 2.221.776 1.481.184 1.110.888 88,87% 44,44% 29,62% 22,22% Rp149.530.740 2.492.179 1.246.090 830.726 16,61% 12,46% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 84 623.045 49,84% 24,92% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 20% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 20% 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp181.652.695 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun 3.027.545 1.513.772 1.009.182 756.886 60,55% 30,28% 20,18% 15,14% ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp182.456.468 3.040.941 1.520.471 1.013.647 760.235 60,82% 30,41% 20,27% 15,20% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp190.494.198 3.174.903 1.587.452 1.058.301 793.726 63,50% 31,75% 21,17% 15,87% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp196.924.382 3.282.073 1.641.037 1.094.024 820.518 65,64% 32,82% 21,88% 16,41% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp205.765.885 3.429.431 1.714.716 1.143.144 857.358 68,59% 34,29% 22,86% 17,15% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp264.441.313 4.407.355 2.203.678 1.469.118 1.101.839 88,15% 44,07% 29,38% 22,04% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp272.880.929 4.548.015 2.274.008 1.516.005 1.137.004 90,96% 45,48% 30,32% 22,74% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp283.731.864 4.728.864 2.364.432 1.576.288 1.182.216 94,58% 47,29% 31,53% 23,64% No Tipe Hunian Ukuran 2 ST3 3 Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau Berdasarkan tabel diatas, terlihat MBR dengan Upah > 5.000.000 dapat melakukan DP dari 0% - 20%, dengan catatan : Tenor 20 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% (dapat menjangkau pembelian seluruh unit) Tenor 15 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% • Pada DP 0% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1,2BA,2BC; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7 • Pada DP 5% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA12BA,2BC; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7 85 • Pada DP 10% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1,2BA,2BC; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7 • Pada DP 15% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1,2BA,2BC; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD, 2BB; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7 • Pada DP 20% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1,2BA,2BC; Bandar Kemayoran pada Unit 1BA; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE, STD, 2BB, 2B, 2BA; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7, 2BA1 Tenor 10 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% • Pada DP 0% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, ST3, ST5, ST2, ST6, ST7 • Pada DP 5% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 • Pada DP 10% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 • Pada DP 15% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 • Pada DP 20% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 Tenor 5 Tahun tidak disarankan untuk penghasilan + 5.000.000 86 Tabel 28 Perhitungan DP 0% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 0 tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) 5 Tahun Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 2.464.000 1.232.000 821.333 616.000 24,64% 12,32% 8,21% 6,16% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 2.610.667 1.305.333 870.222 652.667 26,11% 13,05% 8,70% 6,53% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 2.810.133 1.405.067 936.711 702.533 28,10% 14,05% 9,37% 7,03% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 2.845.333 1.422.667 948.444 711.333 28,45% 14,23% 9,48% 7,11% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 4.472.160 2.236.080 1.490.720 1.118.040 44,72% 22,36% 14,91% 11,18% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 4.556.053 2.278.027 1.518.684 1.139.013 45,56% 22,78% 15,19% 11,39% 950.400 38,02% 19,01% 12,67% 9,50% 882.089 661.567 26,46% 13,23% 8,82% 6,62% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 3.801.600 1.900.800 1.267.200 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 158.776.000 2.646.267 1.323.133 180.336.000 3.005.600 1.502.800 1.001.867 751.400 30,06% 15,03% 10,02% 7,51% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 3.073.600 1.536.800 1.024.533 768.400 30,74% 15,37% 10,25% 7,68% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 3.182.400 1.591.200 1.060.800 795.600 31,82% 15,91% 10,61% 7,96% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 3.291.200 1.645.600 1.097.067 822.800 32,91% 16,46% 10,97% 8,23% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 3.332.000 1.666.000 1.110.667 833.000 33,32% 16,66% 11,11% 8,33% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 4.075.920 2.037.960 1.358.640 1.018.980 40,76% 20,38% 13,59% 10,19% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 5.276.718 2.638.359 1.758.906 1.319.180 52,77% 26,38% 17,59% 13,19% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 5.492.724 2.746.362 1.830.908 1.373.181 54,93% 27,46% 18,31% 13,73% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 5.554.440 2.777.220 1.851.480 1.388.610 55,54% 27,77% 18,51% 13,89% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 3.115.224 1.557.612 1.038.408 778.806 31,15% 15,58% 10,38% 7,79% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 3.784.431 1.892.216 1.261.477 946.108 37,84% 18,92% 12,61% 9,46% 87 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 0 tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 3.801.176 1.900.588 1.267.059 950.294 38,01% 19,01% 12,67% 9,50% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 3.968.629 1.984.315 1.322.876 992.157 39,69% 19,84% 13,23% 9,92% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 4.102.591 2.051.296 1.367.530 1.025.648 41,03% 20,51% 13,68% 10,26% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 4.286.789 2.143.395 1.428.930 1.071.697 42,87% 21,43% 14,29% 10,72% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 5.509.194 2.754.597 1.836.398 1.377.299 55,09% 27,55% 18,36% 13,77% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 5.685.019 2.842.510 1.895.006 1.421.255 56,85% 28,43% 18,95% 14,21% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 5.911.081 2.955.540 1.970.360 1.477.770 59,11% 29,56% 19,70% 14,78% 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 88 20 Tahun 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tabel 29 Perhitungan DP 5% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 5% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 5% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp140.448.000 2.340.800 1.170.400 780.267 585.200 23,41% 11,70% 7,80% 5,85% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp148.808.000 2.480.133 1.240.067 826.711 620.033 24,80% 12,40% 8,27% 6,20% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp160.177.600 2.669.627 1.334.813 889.876 667.407 26,70% 13,35% 8,90% 6,67% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp162.184.000 2.703.067 1.351.533 901.022 675.767 27,03% 13,52% 9,01% 6,76% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp254.913.120 4.248.552 2.124.276 1.416.184 1.062.138 42,49% 21,24% 14,16% 10,62% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp259.695.040 4.328.251 2.164.125 1.442.750 1.082.063 43,28% 21,64% 14,43% 10,82% Rp216.691.200 3.611.520 1.805.760 1.203.840 902.880 36,12% 18,06% 12,04% 9,03% Rp150.837.200 2.513.953 1.256.977 837.984 628.488 25,14% 12,57% 8,38% 6,28% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp171.319.200 2.855.320 1.427.660 951.773 713.830 28,55% 14,28% 9,52% 7,14% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp175.195.200 2.919.920 1.459.960 973.307 729.980 29,20% 14,60% 9,73% 7,30% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp181.396.800 3.023.280 1.511.640 1.007.760 755.820 30,23% 15,12% 10,08% 7,56% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp187.598.400 3.126.640 1.563.320 1.042.213 781.660 31,27% 15,63% 10,42% 7,82% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp189.924.000 3.165.400 1.582.700 1.055.133 791.350 31,65% 15,83% 10,55% 7,91% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp232.327.440 3.872.124 1.936.062 1.290.708 968.031 38,72% 19,36% 12,91% 9,68% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp300.772.926 5.012.882 2.506.441 1.670.961 1.253.221 50,13% 25,06% 16,71% 12,53% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp313.085.268 5.218.088 2.609.044 1.739.363 1.304.522 52,18% 26,09% 17,39% 13,05% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp316.603.080 5.276.718 2.638.359 1.758.906 1.319.180 52,77% 26,38% 17,59% 13,19% Rp177.567.754 2.959.463 1.479.731 986.488 14,80% 9,86% 7,40% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 89 739.866 29,59% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp215.712.575 3.595.210 1.797.605 1.198.403 898.802 35,95% 17,98% 11,98% 8,99% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp216.667.056 3.611.118 1.805.559 1.203.706 902.779 36,11% 18,06% 12,04% 9,03% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp226.211.860 3.770.198 1.885.099 1.256.733 942.549 37,70% 18,85% 12,57% 9,43% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp233.847.704 3.897.462 1.948.731 1.299.154 974.365 38,97% 19,49% 12,99% 9,74% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp244.346.988 4.072.450 2.036.225 1.357.483 1.018.112 40,72% 20,36% 13,57% 10,18% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp314.024.059 5.233.734 2.616.867 1.744.578 1.308.434 52,34% 26,17% 17,45% 13,08% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp324.046.104 5.400.768 2.700.384 1.800.256 1.350.192 54,01% 27,00% 18,00% 13,50% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp336.931.589 5.615.526 2.807.763 1.871.842 1.403.882 56,16% 28,08% 18,72% 14,04% Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 90 Tabel 30 Perhitungan DP 10% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 10% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 10 Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp133.056.000 2.217.600 1.108.800 739.200 554.400 22,18% 11,09% 7,39% 5,54% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp140.976.000 2.349.600 1.174.800 783.200 587.400 23,50% 11,75% 7,83% 5,87% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp151.747.200 2.529.120 1.264.560 843.040 632.280 25,29% 12,65% 8,43% 6,32% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp153.648.000 2.560.800 1.280.400 853.600 640.200 25,61% 12,80% 8,54% 6,40% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp241.496.640 4.024.944 2.012.472 1.341.648 1.006.236 40,25% 20,12% 13,42% 10,06% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp246.026.880 4.100.448 2.050.224 1.366.816 1.025.112 41,00% 20,50% 13,67% 10,25% Rp205.286.400 3.421.440 1.710.720 1.140.480 855.360 34,21% 17,11% 11,40% 8,55% Rp142.898.400 2.381.640 1.190.820 793.880 595.410 23,82% 11,91% 7,94% 5,95% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp162.302.400 2.705.040 1.352.520 901.680 676.260 27,05% 13,53% 9,02% 6,76% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp165.974.400 2.766.240 1.383.120 922.080 691.560 27,66% 13,83% 9,22% 6,92% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp171.849.600 2.864.160 1.432.080 954.720 716.040 28,64% 14,32% 9,55% 7,16% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp177.724.800 2.962.080 1.481.040 987.360 740.520 29,62% 14,81% 9,87% 7,41% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp179.928.000 2.998.800 1.499.400 999.600 749.700 29,99% 14,99% 10,00% 7,50% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp220.099.680 3.668.328 1.834.164 1.222.776 917.082 36,68% 12,23% 9,17% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp284.942.772 4.749.046 2.374.523 1.583.015 1.187.262 47,49% 15,83% 11,87% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp296.607.096 4.943.452 2.471.726 1.647.817 1.235.863 49,43% 18,34% 23,7 m25% 24,72% 16,48% 12,36% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp299.939.760 4.998.996 2.499.498 1.666.332 1.249.749 49,99% 24,99% 16,66% 12,50% Rp168.222.083 2.803.701 1.401.851 934.567 14,02% 9,35% 7,01% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 91 700.925 28,04% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 10% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 10% 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp204.359.282 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 10 Tahun Tahun Tahun Tahun 3.405.988 1.702.994 1.135.329 851.497 34,06% 17,03% 11,35% 8,51% ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp205.263.526 3.421.059 1.710.529 1.140.353 855.265 34,21% 17,11% 11,40% 8,55% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp214.305.972 3.571.766 1.785.883 1.190.589 892.942 35,72% 17,86% 11,91% 8,93% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp221.539.930 3.692.332 1.846.166 1.230.777 923.083 36,92% 18,46% 12,31% 9,23% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp231.486.620 3.858.110 1.929.055 1.286.037 964.528 38,58% 19,29% 12,86% 9,65% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp297.496.477 4.958.275 2.479.137 1.652.758 1.239.569 49,58% 24,79% 16,53% 12,40% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp306.991.045 5.116.517 2.558.259 1.705.506 1.279.129 51,17% 25,58% 17,06% 12,79% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp319.198.347 5.319.972 2.659.986 1.773.324 1.329.993 53,20% 26,60% 17,73% 13,30% No Tipe Hunian Ukuran 2 ST3 3 Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 92 Tabel 31 Perhitungan DP 15% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 15% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 15% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp125.664.000 2.094.400 1.047.200 698.133 523.600 20,94% 10,47% 6,98% 5,24% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp133.144.000 2.219.067 1.109.533 739.689 554.767 22,19% 11,10% 7,40% 5,55% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp143.316.800 2.388.613 1.194.307 796.204 597.153 23,89% 11,94% 7,96% 5,97% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp145.112.000 2.418.533 1.209.267 806.178 604.633 24,19% 12,09% 8,06% 6,05% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp228.080.160 3.801.336 1.900.668 1.267.112 950.334 38,01% 19,01% 12,67% 9,50% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp232.358.720 3.872.645 1.936.323 1.290.882 968.161 38,73% 19,36% 12,91% 9,68% Rp193.881.600 3.231.360 1.615.680 1.077.120 807.840 32,31% 16,16% 10,77% 8,08% Rp134.959.600 2.249.327 1.124.663 749.776 562.332 22,49% 11,25% 7,50% 5,62% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp153.285.600 2.554.760 1.277.380 851.587 638.690 25,55% 12,77% 8,52% 6,39% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp156.753.600 2.612.560 1.306.280 870.853 653.140 26,13% 13,06% 8,71% 6,53% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp162.302.400 2.705.040 1.352.520 901.680 676.260 27,05% 13,53% 9,02% 6,76% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp167.851.200 2.797.520 1.398.760 932.507 699.380 27,98% 13,99% 9,33% 6,99% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp169.932.000 2.832.200 1.416.100 944.067 708.050 28,32% 14,16% 9,44% 7,08% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp207.871.920 3.464.532 1.732.266 1.154.844 866.133 34,65% 17,32% 11,55% 8,66% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp269.112.618 4.485.210 2.242.605 1.495.070 1.121.303 44,85% 22,43% 14,95% 11,21% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp280.128.924 4.668.815 2.334.408 1.556.272 1.167.204 46,69% 23,34% 15,56% 11,67% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp283.276.440 4.721.274 2.360.637 1.573.758 1.180.319 47,21% 23,61% 15,74% 11,80% Rp158.876.412 2.647.940 1.323.970 882.647 13,24% 8,83% 6,62% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 93 661.985 26,48% SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 15% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun Subsidi 20% Harga setelah DP 15% 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp193.005.988 Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun 3.216.766 1.608.383 1.072.255 804.192 32,17% 16,08% 10,72% 8,04% ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp193.859.997 3.231.000 1.615.500 1.077.000 807.750 32,31% 16,15% 10,77% 8,08% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp202.400.085 3.373.335 1.686.667 1.124.445 843.334 33,73% 16,87% 11,24% 8,43% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp209.232.156 3.487.203 1.743.601 1.162.401 871.801 34,87% 17,44% 11,62% 8,72% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp218.626.253 3.643.771 1.821.885 1.214.590 910.943 36,44% 18,22% 12,15% 9,11% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp280.968.895 4.682.815 2.341.407 1.560.938 1.170.704 46,83% 23,41% 15,61% 11,71% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp289.935.987 4.832.266 2.416.133 1.610.755 1.208.067 48,32% 24,16% 16,11% 12,08% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp301.465.106 5.024.418 2.512.209 1.674.806 1.256.105 50,24% 25,12% 16,75% 12,56% No Tipe Hunian Ukuran 2 ST3 3 Harga (Rupiah) Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau 94 Tabel 32 Perhitungan DP 20% pada Gaji Masyarakat Berpenghasilan Rendah sebesar > 10.000.000 SUBSIDI PEMERINTAH 20% + DP 20% tenor pinjaman selama 5, 10, 15, dan 20 tahun No Tipe Hunian Ukuran Harga (Rupiah) Subsidi 20% Harga setelah DP 20% Skema Cicilan per Bulan (Rupiah) Rasio Cicilan dengan Rata-rata Upah 5 10 15 20 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Nuansa Pondok Kelapa – Menara Samawa – Jakarta Timur 1 ST 21,00 m2 184.800.000 147.840.000 Rp118.272.000 1.971.200 985.600 657.067 492.800 19,71% 9,86% 6,57% 4,93% 2 STC 22,50 m2 195.800.000 156.640.000 Rp125.312.000 2.088.533 1.044.267 696.178 522.133 20,89% 10,44% 6,96% 5,22% 3 1BA 23,95 m2 210.760.000 168.608.000 Rp134.886.400 2.248.107 1.124.053 749.369 562.027 22,48% 11,24% 7,49% 5,62% 4 2BA1 24,25 m2 213.400.000 170.720.000 Rp136.576.000 2.276.267 1.138.133 758.756 569.067 22,76% 11,38% 7,59% 5,69% 5 2BA 34,65 m2 335.412.000 268.329.600 Rp214.663.680 3.577.728 1.788.864 1.192.576 894.432 35,78% 17,89% 11,93% 8,94% 6 2BC 35,30 m2 341.704.000 273.363.200 Rp218.690.560 3.644.843 1.822.421 1.214.948 911.211 36,45% 18,22% 12,15% 9,11% Rp182.476.800 3.041.280 1.520.640 1.013.760 760.320 30,41% 15,21% 10,14% 7,60% Rp127.020.800 2.117.013 1.058.507 705.671 529.253 21,17% 10,59% 7,06% 5,29% Bandar Kemayoran – Tower A4 dan A5 – Jakarta Utara 1 1BA 27,65 m2 285.120.000 228.096.000 Sentraland Cengkareng – Tower Bunaken – Jakarta Barat 1 ST 22,3 m2 198.470.000 158.776.000 Tower Kanaya Nuansa Cilangkap 1 STC 22,1 m2 225.420.000 180.336.000 Rp144.268.800 2.404.480 1.202.240 801.493 601.120 24,04% 12,02% 8,01% 6,01% 2 STB 22,6 m2 230.520.000 184.416.000 Rp147.532.800 2.458.880 1.229.440 819.627 614.720 24,59% 12,29% 8,20% 6,15% 3 ST 23,4 m2 238.680.000 190.944.000 Rp152.755.200 2.545.920 1.272.960 848.640 636.480 25,46% 12,73% 8,49% 6,36% 4 STA 24,2 m2 246.840.000 197.472.000 Rp157.977.600 2.632.960 1.316.480 877.653 658.240 26,33% 13,16% 8,78% 6,58% 5 STE 24,5 m2 249.900.000 199.920.000 Rp159.936.000 2.665.600 1.332.800 888.533 666.400 26,66% 13,33% 8,89% 6,66% 6 STD 27 m2 305.694.000 244.555.200 Rp195.644.160 3.260.736 1.630.368 1.086.912 815.184 32,61% 16,30% 10,87% 8,15% 7 2BB 34,2 m2 395.753.850 316.603.080 Rp253.282.464 4.221.374 2.110.687 1.407.125 1.055.344 42,21% 21,11% 14,07% 10,55% 8 2B 35,6 m2 411.954.300 329.563.440 Rp263.650.752 4.394.179 2.197.090 1.464.726 1.098.545 43,94% 21,97% 14,65% 10,99% 9 2BA 36 m2 416.583.000 333.266.400 Rp266.613.120 4.443.552 2.221.776 1.481.184 1.110.888 44,44% 22,22% 14,81% 11,11% Rp149.530.740 2.492.179 1.246.090 830.726 12,46% 8,31% 6,23% Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa 1 ST4 20,56 m2 233.641.782 186.913.426 95 623.045 24,92% 2 ST3 22,6 m2 283.832.336 227.065.869 Rp181.652.695 3.027.545 1.513.772 1.009.182 756.886 30,28% 15,14% 10,09% 7,57% 3 ST5 22,7 m2 285.088.231 228.070.585 Rp182.456.468 3.040.941 1.520.471 1.013.647 760.235 30,41% 15,20% 10,14% 7,60% 4 ST2 23,7 m2 297.647.184 238.117.747 Rp190.494.198 3.174.903 1.587.452 1.058.301 793.726 31,75% 15,87% 10,58% 7,94% 5 ST6 24,5 m2 307.694.347 246.155.478 Rp196.924.382 3.282.073 1.641.037 1.094.024 820.518 32,82% 16,41% 10,94% 8,21% 6 ST7 25,6 m2 321.509.195 257.207.356 Rp205.765.885 3.429.431 1.714.716 1.143.144 857.358 34,29% 17,15% 11,43% 8,57% 7 2BA1 32,9 m2 413.189.551 330.551.641 Rp264.441.313 4.407.355 2.203.678 1.469.118 1.101.839 44,07% 22,04% 14,69% 11,02% 8 2BA 33,95 m2 426.376.452 341.101.162 Rp272.880.929 4.548.015 2.274.008 1.516.005 1.137.004 45,48% 22,74% 15,16% 11,37% 9 2BC 35,3 m2 443.331.038 354.664.830 Rp283.731.864 4.728.864 2.364.432 1.576.288 1.182.216 47,29% 23,64% 15,76% 11,82% Sumber : Analisis Penulis, 2023 Keterangan : Terjangkau : Belum terjangkau Berdasarkan hasil pada tabel-tabel diatas, MBR dengan Upah > 10.000.000 dapat melakukan DP dari 0% - 20%, dengan catatan : Tenor 20 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% (dapat menjangkau pembelian seluruh unit) Tenor 15 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% (dapat menjangkau pembelian seluruh unit) Tenor 10 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% (dapat menjangkau pembelian seluruh unit) Tenor 5 Tahun dapat melakukan DP 0% - 20% • Pada DP 0% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; - pada DP 5% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 • Pada DP 10% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4, • Pada DP 15% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 • Pada DP 20% dapat menjangkau pembelian di Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST, STC,1BA,2BA1; Sentraland Cengkareng pada Unit ST; Tower Kanaya Nuansa Cilangkap pada Unit STC, STB, ST, STA, STE; Tower Swasana Nuansa Pondok Kelapa pada Unit ST4 96 BAB VI KESIMPULAN 6.1 Kesimpulan Pada Logical Framework Analysis Program Hunian Terjangkau Milik yakni pendekatan kerangka logis yang digunakan untuk merancang, memantau, dan mengevaluasi proyek pembangunan ditinjau dari elemen-elemen dari proyek tersebut mulai dari goals, outcomes, outputs, dan activities terdapat formulasi baru dari penulis yakni dari • Dari elemen Goals yang awalnya Mewujudkan affordable housing (hunian yang terjangkau) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di Provinsi DKI Jakarta berubah menjadi Meningkatkan kesejahteraan masyarakat khususnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) • Dari elemen Outcome yang awalnya Mengurangi angka backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta menjadi Mewujudkan affordable housing (hunian yang terjangkau) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di Provinsi DKI Jakarta • Dari Element Output yang awalnya Meningkatnya jumlah kepemilikan rumah oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) Menurunnya angka backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta Pada formulasi Program Hunian Terjangkau Milik sendiri terdapat beberapa usulan formulasi yang disesuaikan dari Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Guideline Program Hunian Terjangkau Milik : • Dari skema pembayaran perlu ada suatu penyesuaian skema pembiayaan dalam segi persyaratan perolehan fasilitas pembiayaan perolehan rumah bagi MBR. Angka 14,8 juta perlu untuk dikonsiderasi ulang agar fasilitas pembiayaan yang diberikan tidak salah sasaran • Dari Kredit Kepemilikan Rumah, penjelasan dari 2 skema ini harus jelas terlebih dahulu pada calon pembeli karena nama DP 0 Rupiah bisa multitafsir bagi calon pembeli. • Dari segi Penerima Manfaat, Sehubungan dengan adanya Kepmen PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 yang sudah mengatur terkait batas maksimal penghasilan MBR maka seharusnya batasan maksimal untuk perolehan hunian. juga disesuaikan dengan aturan tersebut yakni maksimal sebesar Rp. 7 juta untuk yang belum kawin dan Rp. 8 juta untuk yang sudah kawin • Dari segi persyaratan penerima manfaat yang belum terakomodasi dalam persyaratan Program Hunian Terjangkau Milik seperti telah tinggal paling sedikit 5 (lima) tahun pada surat pengajuan permohonan pembiayaan dan memiliki SPT tahunan PPh Orang Pribadi sesuai peraturan perundang-undangan juga dapat dipertimbangkan untuk turut ditambahkan • Dari kriteria layak huni, Dikarenakan produk hunian yang disediakan melalui Program Hunian Terjangkau Milik sudah memenuhi kriteria rumah layak huni maka hal selanjutnya yang dapat dilakukan adalah senantiasa melakukan monitoring dan evaluasi untuk dapat terus mempertahankan atau bahkan meningkatkan kualitas • Dari segi permohonan, Perlu banyak sosialisasi serta keterlibatan pengembangan dalam pemasarannya, adanya tutorial dalam bentuk video dapat mempermudah calon pembeli dalam melakukan tahap permohonan dalam program Hunian 97 • • • • Terjangkau Milik. Serta dalam prosesnya yang perlu digaungkan pemerintah dan developer pelaksana adalah proses gratis tanpa dipungut biaya Dari segi Bank Pelaksana, Pemilihan Bank DKI sebagai bank pelaksana dalam Program Hunian Terjangkau Milik dinilai telah memenuhi kriteria. Perlu untuk tetap menjalin hubungan kerja dengan professional dan bersih agar kinerja program ini akan tetap efektif, efisien, dan tepat sasaran Dari segi verifikasi Diperlukan suatu keterangan lebih khusus terkait verifikasi yang dilakukan oleh Bank terhadap dokumen calon penghuni Dari segi pembayaran, Karena adanya keterbaharuan dari yang sebelumnya membayar langsung namun saat ini dapat dibayar secara digital. Dua jenis roses pembayaran pada kredit program ini perlu diberitahukan secara masif kepada penghuni ataupun calon penghuni agar tidak terjadi penipuan ataupun pengutan liar dalam proses pembayarannya Dari segi seleksi, penetapan sanksi sangatlah diperlukan dan harus juga diketahui penghuni/calon penghuni. Serta Pemerintah Provinsi DKI perlu menetapkan siapa yang memang berhak untuk mengurus perihal pelanggaran serta sanksi yang akan ditetapkan. 6.2 Lesson Learned Adanya Kebijakan Publik di suatu wilayah, daerah ataupun negara tentunya pasti menuai pro dan kotra. Dimana hal tersebut tentunya pasti diperhatikan baik dari sisi masyarakat, pemerintah, ataupun pihak lainnya. Todak jarang kebijakan cenderung mengalami banyak kontra yakni masih banyak kekurangan didalamnya. Oleh karena itu tentunya diperlukan penelaah terhadap kebijakan yang ada utamanya yang menyangkut hajat hidup orang banyak. Hasil dari telaah tersebut tentunya setidaknya akan mencerminkan bagaimana kebijakan itu berjalan baik dari penilaian kinerja, keberhasilan program serta realitas permasalahan yang terjadi didalanya. Dimana dari adanya penelaah kebijakan nantinya akan ditemukan bagian mana kebijakan tersebut perlu diformulasi atau relevansi dengan keadaan yang saat ini terjadi. Dikarenakan tidak semua kebijakan dapat berjalan sama dari awal pelaksaan hingga pelaksanaan akhirnya. Perlu banyak perbaikan tentunya baik dari sisi sistem hingga pelaksanaannya sehingga kebermanfaatan program akan terus terasa oleh masyarakat. 98 DAFTAR PUSTAKA Administrator. (2019). Hal-Hal yang Harus Diperhatikan untuk Menciptakan Rumah Layak Huni. https://pembiayaan.pu.go.id/faq/faq/p/82-hal-hal-apa-saja-yang-harusdiperhatikan-untuk-menciptakan-rumah-layak-huni Anggreati, R. (2023). Program Rumah DP 0 Persen di Jakarta, Ini Syaratnya!. https://www.medcom.id/properti/news-properti/GbmBx89k-program-rumah-dp-0persen-di-jakarta-ini-syaratnya Ato, S., Dany, F. W. W., & Pardede, R. K. B. (2023). Dari Rumah DP 0 Rupiah menjadi Hunian Terjangkau Milik. https://www.kompas.id/baca/metro/2023/08/05/otak-atikprogram-hunian-terjangkau-milik Ayuningrum, R., & Arbi, I. A. (2022). Cara Daftar Jadi Penghuni Rumah DP Rp0 di Cilangkap yang Baru Diresmikan Anies. https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/08/16240071/cara-daftar-jadipenghuni-rumah-dp-rp-0-di-cilangkap-yang-baru-diresmikan Azzahra, T. A. (2023). Pemprov DKI Tak Sanksi Pemilik Rumah Dp Rp0 Jadi Kosan, Ini Alasannya. https://news.detik.com/berita/d-6789589/pemprov-dki-tak-sanksipemilik-rumah-dp-rp-0-jadi-kosan-ini-alasannya DKI, B. (2023). E-Form https://eform.bankdki.co.id/consumerloan/new/viewForm# Bank DKI. Febrinastri, F., & Firmansyah, I. (2023). Sarana Jaya dukung Peprov DKI Jakarta Hadirkan Hunian Terjangkau Milik dengan Cicilan Rp1,4Juta/Bulan. https://www.suara.com/news/2023/10/12/140135/sarana-jaya-dukung-pemprovdki-jakarta-hadirkan-hunian-terjangkau-milik-dengan-cicilan-rp-14-jutabulan Guideline Program Hunian Terjangkau Milik Hutauruk, D. M. (2023). Bank DKI Berhasil Menjaga Pertumbuhan Kinerja Lewat Inovasi Program dan Layanan. https://keuangan.kontan.co.id/news/bank-dki-berhasilmenjaga-pertumbuhan-kinerja-lewat-inovasi-program-dan-layanan JMB, T. (2017). Program Hunian Terjangkau dan DP Nol Rupiah. https://jakartamajubersama.com/program-hunian-terjangkau-dan-dp-nol-rupiah Nurfitriyani, A. (2023). Miliki Kemampuan yang Kuat, Peringkat Bank DKI Naik menjadi idAA. https://www1.bankdki.co.id/id/investor-relations/2013-07-19-10-32-49/release/939peringkat-bank-dki-naik-menjadi-idaa-2 Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018 Tentang Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Safutra, I. (2019). Sanksi Tegas Buat Penjual Rumah DP 0 Rupiah. https://www.jawapos.com/jabodetabek/01242879/sanksi-tegas-buat-penjualrumah-dp-0-rupiah Tempo. (2023). Pemprov DKI Sediakan Hunian Terjangkau untuk Masyarakat Berpenghasilan 99 Rendah. https://jakarta.bpk.go.id/pemprov-dki-sediakan-hunian-terjangkau-untukmasyarakat-berpenghasilan-rendah/ Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011. Perumahan dan Kawasan Permukiman. Wildan, M. (2023). Kriteria Penghasilan MBR yang Berhak Dapat Pembebasan PPN Rumah. https://news.ddtc.co.id/ini-kriteria-penghasilan-mbr-yang-berhak-dapat-pembebasanppn-rumah-1795175 Smith, S. M., Elsinga, M., Eng, O. S., O’Mahony, L. F., & Wachter, S. M. 2012. International Encyclopedia of Housing and Home. Elsevier. https://doi.org/10.1016/c2009-128377-8 IHA: Housing Affordability. (2023). https://www.internationalhousingassociation.org/page.aspx/generic/sectionID=301 5 Ismail, S. 2019. Rethinking Housing: between State, Market and Society: A Special Report for the Formulation of the National Housing Policy (2018 – 2025), Malaysia. (1st ed.). Khazanah Research Institute. http://www.krinstitute.org/assets/contentMS/img/template/editor/Rethinking%20H ousing%20(Full%20Report)-%20EN%20Version.pdf Muzafar, P., & Kunasekaran, T. 2021. Median Multiple Affordability: Use and considerations. Khazanah Research Institute. https://www.krinstitute.org/Views-@Median_Multiple_Affordability-;_Use_and_considerations.aspx Fuerst, S. (2010). GLOBAL MARKETING STRATEGY: THE CASE OF a BORN GLOBAL SOFTWARE FIRM IN COLOMBIA. Instname:Universidad Pontificia Bolivariana, 18(24), 271–286. https://www.redalyc.org/pdf/1513/151316944008.pdf Amril, A. (2013). Dampak Pemberian Subsidi Produksi terhadap Keseimbangan Pasar pada Pasar Persaingan Sempurna dan Pasar Monopoli. Jurnal Penelitian Universitas Jambi: Seri Humaniora, 15(2), 43469. https://www.neliti.com/publications/43469/dampak-pemberian-subsidi-produksiterhadap-keseimbangan-pasar-pada-pasar-persain Hesda, A. R. (2017). Meningkatkan kualitas belanja pemerintah. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12554/Meningkatkan-KualitasBelanja-Pemerintah.html 100
