PERPAJAKAN

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN
Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
Nomor 28 Tahun 2009
DEFINISI BEA PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB)
1.
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan
2.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya
hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi
atau
3.
Hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta
bangunan di atasnya
Objek Pajak
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan, meliputi:
1.
2.
Pemindahan Hak
Pemberian Hak Baru
Pemindahan Hak










Jual beli
Tukar menukar
Hibah
Hibah Wasiat
Waris
Pemasukan dalam Perseroan atau badan hukum lainnya
Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
Penunjukan pembeli dalam lelang
Penggabungan, peleburan, dan pemekaran usaha
Hadiah
Perbedaan Waris dan Hibah Wasiat
• Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris,
yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.
• Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan
hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi
atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku
setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia
Pemberian Hak Baru


Kelanjutan pelepasan hak
Di luar pelepasan hak
HAK ATAS TANAH
Jenis-jenis hak atas
tanah

Hak milik

Hak guna usaha

Hak guna bangunan

Hak pakai

Hak milik atas satuan
rumah susun

Hak pengelolaan
BUKAN OBJEK BPHTB
Perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan yang
bukan obejek BPHTB






Perwakilan diplomatik, konsulat
berdasarkan azas timbal balik.
Negara untuk penyelenggaraan
pemerintahan/untuk
kepentingan umum
Badan atau perwakilan organisasi
internasional
Apabila tidak ada perubahan
nama atas kepemilikan tersebut
Orang pribadi atau badan karena
wakaf
Orang pribadi atau badan untuk
kepentingan ibadah
Subjek Pajak

orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan/atau
bangunan
TARIF PAJAK DAN DASAR
PENGENAAN (DPP)
Tarif pajak adalah
sebesar 5% (Lima
persen)
Dasar Pengenaan Pajak adalah: Nilai
Perolehan Objek Pajak (NPOP)
 Jual beli menggunakan harga
transaksi
 Tukar menukar menggunakan
nilai pasar
 Hibah wasiat menggunakan nilai
pasar
 Waris menggunakan nilai pasar
 Setoran modal menggunakan
nilai pasar
 Lelang menggunakan harga
transaksi
 Hadiah menggunakan nilai pasar.
NPOP
Harga Transaksi
1. Jual beli
2. Penunjukan pembeli
dalam lelang
Harga Pasar
• Tukar menukar
• Hibah wasiat
• Waris
• Hibah
• Pemasukan ke PT
• Pemisahan hak
• Peralihan hak karena putusan hakim
• dll
NJOP PBB SEBAGAI DPP
1.
Dasar Pengenaan Pajak harus selalu lebih
besar
2.
NPOP dalam bentuk harga transaksi atau
harga pasar yang tidak diketahui atau lebih
rendah dari NJOP PBB yang menjadi DPP
adalah NJOP PBB
Jika Nilai Perolehan dari A sampai L di atas tidak
diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang
digunakan untuk penetapan NJOP PBB dalam PBB,
maka nilai perolehan objek pajak yang digunakan
sama dengan NJOP PBB pada tahun harga
perolehan
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK
TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP)
1.
Ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 60 juta untuk setiap Wajib
Pajak
2.
Dapat bervariasi antardaerah (kabupaten/kota), karena ditetapkan
dengan peraturan daerah
3.
Untuk perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang
pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling banyak
Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
Saat BPHTB Terhutang
1.
Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta untuk transaksi jual beli, tukar menukar,
hibah, hibah wasiat, hadiah
2.
Sejak tanggal yang besangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan
CONTOH PENGHITUNGAN
BPHTB
Pada tanggal 1 Maret 2010, Joko membeli sebuah rumah seluas 200 M2
yang berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2 di Kota
Bogor dengan harga perolehan sebesar Rp500.000.000,. Berdasarkan
data SPPT PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya sebesar
Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP ditentukan
sebesar Rp50.000.000,-maka berapa BPHTB yang harus dipenuhi oleh
Joko?
Contoh Perhitungan BPHTB
Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan
bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan penilai
sebesar Rp. 300.000.000,- . Terhadap tanah dan bangunan tersebut
telah diterbitkan Surat Pemeberitahuan Pajak Terutang(SPPT) Pajak
Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris mendaftarkan warisannya ke
Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp.
325.000.000,-. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan
tersebut berada, Kantor Pelayanan Pajak Pratama setampat menatapkan
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal perolehan
karena waris dan hibah wasiat sebesar Rp. 300.000.000,-, berapakah
BPHTB yang harus dibayar.
PELUNASAN BPHTB: Pada Saat
Terjadinya Peralihan Hak
BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui
Bank/Kantor Pos Persepsi BPHTB, yaitu Kantor Pos dan
atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan
Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri Keuangan menggunakan Surat
Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(SSB).

Bapak Sumarno membeli sebidang tanah yang
terletak di Kabupaten Tangerang dengan Nilai
Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebesar
Rp50.000.000,- Apabila NPOPTKP ditetapkan
untuk Kabupaten Tangerang sebesar
Rp60.000.000,- . Hitunglah BPHTB yang menjadi
kewajiban Bapak Sumarno tsb adalah :

Seorang anak menerima warisan dari orang
tuanya sebidang tanah dan bangunan dengan
nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar
Rp250 juta. Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah dikenakan PBB dengan NJOP
sebesar Rp325 juta. Apabila NPOPTKP karena
waris untuk daerah tersebut ditentukan
sebesar Rp250 juta .Hitunglah BPHTB yang
terutang.

Seorang cucu menerima hibah wasiat dari
kakeknya sebidang tanah seluas 300 M2
dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak
sebesar Rp300 juta. Terhadap tanah tersebut
telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun
pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp250
juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut
ditentukan sebesar Rp50 juta maka hitunglah
BPHTB yang terutang.