Dasar pengenaan BPHTB - Wisnu Haryo Pramudya, S.E., M.Si., Ak
advertisement
PERPAJAKAN I
PBHTB
Oleh
Wisnu Haryo Pramudya, S.E.,M.Si.,Ak
1
Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan / BPHTB
BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan
bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan
atau
peristiwa
hukum
yang
mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak
atas tanah dan atau bangunan oleh orang
perseorangan pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB
adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
2
Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan / BPHTB
DPP / Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai
Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP.
NPOP dapat berbentuk harga transaksi dan nilai
pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil
dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai
dasar pengenaan pajak BPHTB
BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar
akibat perolehan hak atas tanah dan bangunan
meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah
susun dan hak pengelolaan
3
Dasar Hukum BPHTB
PIHAK YANG MENGALIHKAN:
• UU PDRD No 28 Th 2009
• UU No 21 Th 2007
• UU No 20 Th 2000
4
Saat Pembayaran BPHTB
BPHTB harus dibayar apabila melakukan salah satu
hal berikut di bawah ini :
1. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau
bangunan ditandatangani oleh PPAT atau Notaris.
2. Risalah
lelang
untuk
pembelian
telah
ditandatangani oleh Kepala Kantor Lelang atau
Pejabat Lelang yang berwenang.
3. Dilakukannya pendaftaran hak oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dalam hal
pemberian hak baru atau pemindahan hak karena
pelaksanaan putusan hakim dan hibah wasiat.
5
Saat Pembayaran BPHTB
Intinya adalah terjadi pemindahan hak karena jual
beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, hadiah,
warisan / waris dan pemberian hak baru karena
adanya kelanjutan pelepasan hak dan di luar
pelepasan hak. Sedangkan bentuk pengalihan yang
tidak kena BPHTB adalah seperti pengalihan atau
perubahan hak dan perbuatan hukum lain dengan
tidak adanya perubahan nama, wakaf atau
digunakan untuk kepentingan ibadah.
Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB
a. Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai
Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
b. Nilai perolehan objek pajak atau NPOP tidak kena
pajak ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000 (tiga
puluh juta rupiah) yang sewaktu-waktu besarnya
dapat dirubah oleh peraturan pemerintah.
Sedangkan khusus untuk perolehan karena hak
waris dalam satu dahar, sedarah atau keturunan
garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah
dengan pemberian hibah termasuk istri atau
suami NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak adalah sebesar Rp. 300.000.000
7
Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB
c. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP) adalah nilai perolehan objek pajak
(NPOP) dikurangi dengan nilai perolehan onjek
pajak tidak kena pajak.
d. Besar pajak terutang BPHTB adalah didapat
dengan cara mengalikan tarif pajak dengan nilai
perolehan onjek pajak kena pajak (NPOPKP).
8
Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan / BPHTB
1. Wajib pajak membayar pajak BPHTB yang
terutang tidak didasarkan pada surat ketetapan
pajak atau SKP, melainkan dengan cara
menghitung dan membayar sendiri pajak
terutang dengan mengisi Surat Setoran Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan
atau disingkat SSB.
2. Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank
pemerintah, Bank DKI dan juga Kantor Pos di
wilayah Kotamadya yang meliputi letak tanah dan
atau bangunan dengan SSB. Tempat terutang
pajak adalah di wilayah kabupaten, kota atau
propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan. 9
Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan / BPHTB
3. SSB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak
Bumi dan Bangunan / KP PBB / KPBB yang adal
di wilayah DKI Jakarta, PPAT, Notaris, Kantor
Lelang dan Kantor Pertanahan serta Kantor
Bank Pemerintah, Bank DKI dan Kantor Pos.
Pembayaran BPHTB dapat dilakukan tanpa
menunggu
diterbitkannya
Surat
Ketetapan
Pajak / SKP
10
Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan / BPHTB
4. SKP atau Surat Ketetapan Pajak adalah dokumen yang
menjelaskan jumlah pajak yang kurang atau lebih
bayar yang diterbitkan oleh Direktur Jenderal Pajak
setelah adanya pemeriksaan. SKP BPHTB disingkat
menjadi SKB (Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan). SKB dapat dikeluarkan
dalam jangka lima tahun semenjak saat terutang
BPHTB. SKB dapat berupa SKBKB untuk yang kurang
bayar, SKBLB untuk yang lebih bayar dan SKBN untuk
yang nihil atau nol bayar
11
Sanksi Tidak Membayar Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB
Apabila WP diketahui kurang bayar BPHTB maka Dirjen
Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB (SKBKB)
beserta denda sebesar 2% perbulan untuk jangka waktu
maksimal 24 bulan dihitung mulai saat terhutang pajak
sampai diterbitkan SKBKB. Dirjen Pajak dapat
menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB kurang Bayar
(SKBKBT) jika ditemukan data baru atau data yang
sebelumnya tidak terungkap yang mengakibatkan
menambahnya jumlah pajak terutang setelah SKBKB
terbit, maka dapat dikenakan denda sanksi administrasi
sebesar 100% dari kekurangan pajak tersebut kecuali WP
melaporkan
sendiri
sebelum adanya tindakan
pemeriksaan.
12
Obyek Pajak BPHTB
• Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan
• Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) meliputi:
pemindahan Hak karena:
Pemberian Hak Baru Karena:
13
1. jual beli; Obyek Pajak BPHTB
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
Objek Pajakdalam
Bea Perolehan
atas badan
Tanah
6.• pemasukan
perseroanHakatau
dan Bangunan
adalah Perolehan Hak atas
hukum
lain;
Tanah dan/atau
Bangunan
7. pemisahan
hak yang
mengakibatkan peralihan
• Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) meliputi:
pemindahan Hak karena:
Pemberian Hak Baru Karena:
14
8.
9.
10.
11.
•
12.
13.
•
Obyek
Pajak BPHTB
penunjukan
pembeli
dalam lelang;
pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap;
penggabungan usaha;
peleburan
Objek
Pajakusaha;
Bea Perolehan Hak atas Tanah
pemekaran
usaha;
atauPerolehan Hak atas
dan
Bangunan
adalah
Tanah
dan/atau Bangunan
hadiah.
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) meliputi:
pemindahan Hak karena:
Pemberian Hak Baru Karena:
15
Obyek Pajak BPHTB
• Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan
• Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) meliputi:
pemindahan Hak karena:
Pemberian Hak Baru Karena:
16
16
Obyek Pajak BPHTB
1. kelanjutan pelepasan hak; atau
Pajak Bea hak.
Perolehan Hak atas Tanah
2.• diObjek
luar pelepasan
dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan
• Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) meliputi:
pemindahan Hak karena:
Pemberian Hak Baru Karena:
17
17
Pengertian Hak Atas Tanah
1.
2.
3.
4.
5.
6.
hak milik;
hak guna usaha;
hak guna bangunan;
hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; dan
hak pengelolaan
18
yaitu hak Pengertian
turun-temurun,
terkuat,
dan terpenuh
Hak Atas
Tanah
yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan
hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah
1.
2.
3.
4.
5.
6.
hak milik;
hak guna usaha;
hak guna bangunan;
hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; dan
hak pengelolaan
19
yaitu hak untuk
mengusahakan
yang dikuasai
Pengertian
Hak Atastanah
Tanah
langsung oleh Negara dalam jangka waktu
sebagaimana yang ditentukan oleh perundangundangan yang berlaku;
1.
2.
3.
4.
5.
6.
hak milik;
hak guna usaha;
hak guna bangunan;
hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; dan
hak pengelolaan
20
yaitu hakPengertian
untuk mendirikan
dan mempunyai
Hak Atas Tanah
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
1.
2.
3.
4.
5.
6.
hak milik;
hak guna usaha;
hak guna bangunan;
hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; dan
hak pengelolaan
21
yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil
dari tanah yang
dikuasai langsung
oleh
Negara atau tanah
Pengertian
Hak Atas
Tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban
yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa
1. hak milik;atau perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan
2.
hak
guna
usaha;
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3.
4.
5.
6.
hak guna bangunan;
hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; dan
hak pengelolaan
22
Hak satuan
Atas Tanah
yaitu hakPengertian
milik atas
yang bersifat
perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan
rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya
merupakan
satu kesatuan yang tidak terpisahkan
1. hak milik;
dengan satuan yang bersangkutan.
2.
3.
4.
5.
6.
hak guna usaha;
hak guna bangunan;
hak pakai;
hak milik atas satuan rumah susun; dan
hak pengelolaan
23
yaitu hak menguasai
yang kewenangan
Pengertiandari
HakNegara
Atas Tanah
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan
peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan
tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya,
1. hak milik;
penyerahan
bagian-bagian dari tanah tersebut
2. hak
gunaketiga
usaha;
kepada
pihak
dan atau bekerja sama dengan
pihak
ketiga.
3. hak
guna bangunan;
4. hak pakai;
5. hak milik atas satuan rumah susun; dan
6. hak pengelolaan
24
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
1. objek pajak yang diperoleh perwakilan
diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
2. objek pajak yang diperoleh Negara untuk
penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan
umum;
3. objek pajak yang diperoleh badan atau
perwakilan
organisasi
internasional
yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan
syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau
25
perwakilan organisasi tersebut;
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
4. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau
badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama;
5. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau
badan karena wakaf;
6. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau
badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah.
26
Subyek Pajak BPHTB
1. Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan adalah orang pribadi atau
Badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
2. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan adalah orang pribadi atau
Badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan
27
TARIF BPHTB
• Tarif BPHTB adalah Paling Tinggi 5% (lima
persen).
• Besarnya Tarif BPHTB ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah
(UU No 28 Th 2009)
Dasar pengenaan BPHTB
1. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP)
2. Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih
rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar
pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP
PBB
29
a.
b.
c.
d.
e.
f.
jual beli adalah harga transaksi;
Dasar pengenaan
BPHTB
tukar-menukar
adalah nilai pasar;
hibah adalah nilai pasar;
hibah wasiat adalah nilai pasar;
waris adalah nilai pasar;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
lainnya adalah nilai pasar
1. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP)
2. Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih
rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar
pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP
PBB
30
g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah
nilai pasar;
Dasar pengenaan BPHTB
h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak adalah nilai pasar;
j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak
adalah nilai pasar
1. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP)
2. Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih
rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar
pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP
PBB
31
k.
l.
m.
n.
o.
penggabungan usaha adalah nilai pasar;
Dasar
pengenaan
BPHTB
peleburan usaha adalah nilai pasar;
pemekaran usaha adalah nilai pasar;
hadiah adalah nilai pasar;
penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga
transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang
1. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP)
2. Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih
rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar
pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP
PBB
32
Yang boleh dikurangkan dalam
penghitungan BPHTB
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP). NPOPTKP diberikan untuk setiap perolehan
hak sebagai pengurang penghitungan BPHTB terutang
33
Cara Menghitung BPHTB Terutang
BPHTB terutang = 5 % x NPOP Kena Pajak
NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP
34
Saat BPHTB terutang dan harus dilunasi
a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta, yaitu tanggal dibuat
dan ditandatanginya akta pemindahan hak di
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris;
b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
d. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan
mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor
Pertanahan;
35
Saat BPHTB terutang dan harus dilunasi
e. pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
f. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
adalah
sejak
tanggal
dibuat
dan
ditandatanganinya akta;
g. lelang adalah sejak tanggal penunjukan
pemenang
lelang,
yaitu
tanggal
ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala
Kantor Lelang Negara atau kantor lelang lainnya
sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku yang memuat antara lain nama
36
pemenang lelang
Saat BPHTB terutang dan harus dilunasi
h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan
pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
yang tetap;
i. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang
bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan;
j. pemberian hak baru atas tanah sebagai
kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak
tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak
37
Saat BPHTB terutang dan harus dilunasi
k. pemberian hak baru di luar pelepasan hak
adalah sejak tanggal ditandatangani dan
diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
l. penggabungan usaha adalah sejak tanggal
dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
m. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat
dan ditanda-tanganinya akta;
n. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat
dan ditanda-tanganinya akta;
o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
38
Tempat Terutangnya BPHTB
Tempat BPHTB terutang adalah wilayah
Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan
39
Latihan SOAL BPHTB
1. Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak "A"
membeli tanah yang terletak di Kabupaten "AA"
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).
Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan
NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak
terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.
40
Latihan SOAL BPHTB
2. Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak "B"
membeli tanah dan bangunan yang terletak di
Kabupaten "AA” dengan NPOP Rp 100.000.000,00
(seratus juta rupiah). Besarnya Nilai Perolehan
Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp
100.000.000,00 (seratus juta rupiah) dikurangi
NPOPTKP Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta
rupiah) sama dengan Rp 40.000.000,00 (empat
puluh juta rupiah), maka perolehan hak tersebut
terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan
BPHTB Terutang = 5% x 40 Juta = 2 juta
41
Latihan SOAL BPHTB
3. Pada tanggal 2 Maret 2001, Wajib Pajak "C"
mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang
terletak di Kota "BB" dengan NPOP Rp 400.000.000,00
(empat ratus juta rupiah). NPOPTKP untuk perolehan
hak karena waris untuk Kota "BB" ditetapkan sebesar Rp
300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah). Besamya
NPOPKP adalah Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta
rupiah) dikurangi Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta
rupiah) sama dengan Rp 100.000.000,00 (seratus juta
rupiah), maka N{HTB Terutangnya:
5% x 100 juta = 5 juta
42
Latihan SOAL BPHTB Dikerjakan
1. Tuan Imron membeli tanah dan bangunan bersertifikat
HGB dengan LT/LB : 200m2/250m2 dengan nilai
transaksi Rp500.000.000,-, Terhadap objek tersebut
telah diterbitkan SPPT PBB tahun 2011 dengan NJOP
Rp475.000.000,-, Terhadap transaksi tersebut pada
tanggal 3 Maret 2011 dibuat akta jual beli oleh PPAT.
Apabila Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif
BPHTB sebesar 5% dan NPOPTKP sebesar
Rp.60.000.000,- Berapakah BPHTB yang harus dibayar
oleh Tuan Imron pada tahun 2011?
43
Latihan SOAL BPHTB Dikerjakan
2. Seorang anak memperoleh warisan tanpa meminta
keringanan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan
dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan penilai
sebesar Rp. 300.000.000,-Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak
Terutang(SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun
ahli waris mendaftarkan warisannya ke Kantor
Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak
sebesar Rp. 325.000.000,- Apabila Pemerintah Daerah
menetapkan tarif BPHTB sebesar 5% dan NPOPTKP
karena waris dan hibah wasiat ditetapkan
Rp.300.000.000,-. Berapakah BPHTB yang harus dibayar?
44
