HANDHIKA EKA YUHANANTA I.1108516 FAKULTAS TEKNIK

perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI
PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN
CITRA ALAM MANDIRI
SUKOHARJO
SKRIPSI
Oleh :
HANDHIKA EKA YUHANANTA
I.1108516
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2011
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah
atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan).
Properti merupakan investasi terbaik, karena karakteristik properti berbeda dengan
bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan semakin sempit dan mahal karena jumlah
penduduk terus membengkak. Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama
di kota-kota besar dan negara berkembang. Nilai properti akan naik disebabkan
oleh inflasi yang membuat harga barang dan jasa naik. Secara umum investasi
properti dianggap lebih aman, karena kebanyakan investasi lain banyak
dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik
maupun turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu politik, kebijakan
pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang
harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Meskipun properti juga
terpengaruh oleh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat. Misalnya
harga rumah tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.
Hal lain yang menarik dari investasi properti adalah bahwa sistemnya bisa dibuat
sedemikian rupa sehingga memungkinkan untuk menggunakan uang dari pihak
lain untuk membiayai investasi. Pada jenis investasi lain, besarnya jumlah
investasi sangat ditentukan dari seberapa banyak investor bersedia dan mampu
membayarnya secara tunai. Kesempatan untuk menggunakan uang dari pihak lain
terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage atau
kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Untuk menilai properti, yang paling akurat adalah sesuai dengan harga pasaran
dimana pertumbuhan properti akan selalu berbanding lurus dengan pertumbuhan
ekonomi. Ketika ekonomi tumbuh maka properti akan menyusul tumbuh di
belakangnya, tetapi ketika ekonomi memburuk, properti akan lebih dulu jatuh.
Untuk melihat prospek properti pada suatu saat secara makro adalah dengan
melihat trend suku bunga SBI (Sertifikat Bank Indonesia). Ketika suku bunga
rendah artinya itu adalah saat properti sedang bagus, karena ketika suku bunga
rendah, baik kredit konstruksi bagi developer dan KPR bagi end user akan mudah
terserap. Secara umum beberapa hal yang harus dinilai dalam melakukan investasi
properti yaitu nilai tanah (luas tanah dikalikan dengan harga pasaran yang berlaku,
bukan NJOP), nilai bangunan (luas bangunan dikalikan dengan harga bangunan),
dan premium value (misalnya lokasi yang strategis).
Ada beberapa tipe pelaku investasi properti, yang pertama adalah orang yang
keputusannya dalam membeli properti hanya berdasarkan anggapan bahwa harga
properti akan selalu naik, sehingga mereka membeli tanpa melalui proses survey
harga secara mendalam. Tipe yang kedua adalah orang yang memutuskan untuk
membeli properti ketika harga yang ditawarkan jauh di bawah harga pasar,
kemudian dijual lagi dengan harga yang lebih mahal. Tipe yang ketiga adalah
orang yang melakukan jual beli properti dengan cara membebaskan lahan yang
luas, kemudian memberikan nilai tambah di atas lahan tersebut sehingga harganya
bisa naik berkali-kali lipat. Tipe yang keempat adalah golongan yang membeli
properti dengan dasar keputusan ketika harga properti tersebut turun dan tidak
akan menjualnya kembali, karena digunakan untuk berbisnis.
Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh
para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar
kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV.
Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten
Sukoharjo.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Mengingat proyek ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka
akan timbul pertanyaan apakah proyek ini layak untuk dijalankan, apakah
menginvestasikan dana pada proyek ini menguntungkan dan mempunyai prospek
yang bagus.
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk
melakukan evaluasi kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan
kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini. Evaluasi kelayakan investasi
properti ini mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan
lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan), dan aspek
ekonomi (evaluasi finansial). Data di dapat dari questionaire, wawancara, hasil
pengamatan dan referensi, kemudian diolah dengan program Microsoft Office
Excel 2003.
1.2 Rumusan Masalah
Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai
berikut :
1. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini
secara teknis memungkinkan (possible) untuk dijalankan?
2. Apakah investasi pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri ini secara ekonomis feasible?
3. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini
acceptable apabila dilihat dari aspek sosial?
1.3 Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah :
1. Data primer didapat dari hasil questionaire, wawancara dan pengamatan,
sedangkan data sekunder diperoleh dari referensi.
2. Evaluasi kelayakan investasi properti ini mencakup aspek teknis (evaluasi
kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek
sosial (evaluasi perizinan), dan aspek ekonomi (evaluasi finansial).
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Pengolahan data evaluasi finansial dilakukan dengan program Microsoft
Office Excel 2003.
1.4 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah
dirumuskan diatas yaitu :
1. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra
Alam Mandiri ini secara teknis memungkinkan (possible) untuk dijalankan.
2. Untuk mengetahui apakah menginvestasikan dana pada proyek pembangunan
kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara ekonomis feasible.
3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam
Mandiri ini secara sosial acceptable.
1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah :
1. Bagi mahasiswa :
Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai kelayakan investasi pada
suatu obyek properti.
2. Bagi para konsumen perumahan :
Dapat dijadikan sebagai bahan pengambilan keputusan untuk membeli rumah
di kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
3. Bagi pihak developer :
Dari hasil evaluasi ini dapat dilakukan upaya-upaya peningkatan sehingga
investasi pada proyek ini akan lebih memberi hasil yang optimal.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Tinjauan Pustaka
Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach
Object, ”Land is a non renewable and limited resourse. It cannot be consumed
but only has a changed use”. Lahan atau tanah adalah sumber daya alam yang
tidak dapat diperbaharui dan terbatas. Lahan atau tanah ini hanya bisa digunakan
dengan cara dialih fungsikan. (Niklaus Kohler and Uta Hassler, Karlsruhe
University, Germany).
Hal inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota Solo
dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke atas dan
menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan menengah
ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat menjadi 1.600
unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan perumahan
menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun sekitar
1.000 unit. tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahun–tahun berikutnya terus
mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta).
Seseorang atau sekelompok orang dalam membeli unit perumahan mempunyai
pertimbangan yang berbeda-beda, tapi pada dasarnya mempunyai garis persamaan
yaitu :
1. Lokasi
Konsumen lebih menyukai lokasi yang dekat dengan pusat bisnis, mall, pasar,
rumah sakit, terminal/bandara/stasiun, sekolah. Lokasi yang kurang diminati
misalnya dekat dengan makam, dilalui kabel tegangan tinggi, dekat dengan
tempat pembuangan sampah, dan sebagainya.
2. Fasilitas
Misalnya taman, lebar jalan, listrik dan pasokan air (PDAM atau air tanah).
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Legal
Terdiri atas IMB, status sertifikat (HM atau HGB). SHM lebih diminati
daripada HGB.
4. Pengalaman pengembang
Tingkat kepercayaan konsumen lebih tinggi pada pengembang yang telah
berpengalaman.
5. Luas rumah dan tanah
Luas rumah dan tanah mempengaruhi konsumen sesuai dengan kebutuhannya.
6. Harga unit perumahan
Harga yang murah atau sebanding dengan produk yang ditawarkan akan lebih
dipilih oleh konsumen. (Suwito Santoso, Konsultan Properti).
2.2. Dasar Teori
2.2.1. Pengertian Investasi Properti
Investasi properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk
tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan). (Property Plus, 2010).
Segala hal yang dipersiapkan sebelum membuka sebuah usaha disebut investasi
awal yang terdiri dari modal investasi itu sendiri, cadangan modal kerja dan
cadangan modal operasional selama sekian bulan.
2.2.2. Evaluasi Investasi
Evaluasi merupakan penilaian atas sebuah obyek, dalam hal ini adalah proyek
pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. Tujuan evaluasi adalah
untuk mengetahui kondisi investasi, apakah layak untuk dijalankan, mempunyai
prospek yang bagus dan menguntungkan. Cakupan evaluasi ini meliputi evaluasi
kompetitor, pemilihan lokasi, strategi pemasaran, perizinan dan finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2.2.2.1. Kompetitor
Sangat penting untuk mengetahui kekuatan kompetitor atau pesaing, untuk itu
perlu diperhatikan berbagai aspek, mulai dari persaingan harga, kualitas produk,
sistem pemasaran, promosi, hingga kinerja personel yang terlibat.
Sebaiknya tidak bertarung pada level yang sama, perlu dicari level yang berbeda
agar tidak terjadi perebutan pasar. Segmen yang sama bisa diambil asalkan pihak
developer lebih unggul dan harga tidak lebih tinggi dari pesaing. (Property Plus,
2010).
Untuk menganalisis kekuatan kompetitor, penulis melakukan pengamatan dalam
beberapa hal, yaitu tipe rumah, kelas rumah, harga jual, progress dan jangka
waktu penjualan dari pihak kompetitor.
2.2.2.2. Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi merupakan keputusan terpenting bagi pengembang, apalagi
lahan dinilai sebagai komoditas yang terbatas. Lokasi yang bagus atau strategis
dapat menjadi keunggulan kompetitif yang sulit diduplikasi.
Lokasi bagus adalah lokasi yang mudah terlihat kendaraan yang melintas.
Semakin banyak kendaraan yang melintas didepannya, kemungkinan berhasil juga
akan semakin besar. Keramaian lalu lintas juga merupakan salah satu bentuk iklan
yang paling efektif.
Lokasi bagus adalah lokasi yang banyak peminatnya. Tidak semua lokasi
memiliki karakter yang sama, dapat berubah seiring dengan waktu, seperti
perubahan infrastruktur dan sarana transportasi publik (stasiun kereta api, terminal
bus, bandara dan sebagainya). Hal ini dapat berpengaruh besar bagi properti
perumahan. (Property Plus, 2010).
Untuk melakukan evaluasi kelayakan lokasi, dibuat questionaire yang berisi
kriteria penilaian atas lokasi tersebut.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2.2.2.3. Strategi Pemasaran
Pemasaran adalah proses sosial dan manajerial dimana individu dan kelompok
mendapatkan
kebutuhan sesuai keinginan mereka dengan menciptakan,
menawarkan dan menukarkan produk yang bernilai satu sama lain. (Susanto,
1999). Pemasaran memiliki kekuatan unutk mengendalikan bisnis, mengerti
tentang pasar, memenangkan konsumen, memimpin inovasi, membangun merek
dan mengendalikan pertumbuhan yang menguntungkan.
Beberapa strategi yang digunakan dalam penjualan antara lain sebagai berikut :
1. Uang cash plus KPR
Uang muka antara 20–30 % dan bisa dibayarkan secara bertahap selama 3–4
bulan atau selama masa bangun. Kekurangan pembayaran merupakan plafon
kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR. KPR ini diajukan sebelum
rumah jadi atau progress bangun nol persen.
2. Pembayaran cash bertahap dan cash keras
Pembayaran secara bertahap dan cash keras pada prinsipnya mengacu pada
keharusan pelunasan oleh konsumen sebelum rumah ditempati atau rumah
jadi. Sedangkan besar tahapan pembayaran dan waktunya bisa bervariasi
tergantung kapan mulai bangun atau kapan rumah selesai.
3. Kredit melalui developer
Sistem pembayaran secara kredit kepada developer. Jangka waktu dan suku
bunga sesuai dengan ketentuan dari developer. (Property Plus, 2010).
Untuk mengevaluasi pemasaran, penulis melakukan wawancara dengan pihak
developer untuk mendapatkan data-data terkait strategi pemasaran yang
digunakan.
2.2.2.4. Perizinan
Ketentuan perizinan antar daerah berbeda-beda, oleh karena itu ada beberapa hal
yang harus diperhatikan, yaitu apakah lokasi tersebut diperbolehkan untuk
dijadikan kawasan perumahan, fasilitas apa saja yang harus dipenuhi untuk
mendirikan perumahan, luas kaveling yang boleh dibangun, luas fasilitas umum
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
dan luas hunian. Data kualifikasi perizinan untuk membuat perumahan diperlukan
agar bisa mengetahui besaran luas tanah yang harus memakai izin perusahaaan
atau yang diperbolehkan memakai nama pribadi. Hal ini menyangkut status tanah
HGB (Hak Guna Bangunan) atau HM (Hak Milik). Perizinan yang menggunakan
badan usaha dan atas nama pribadi akan berbeda biayanya.
Semua hal tersebut dijadikan pertimbangan atas biaya yang diperlukan dan untuk
menganalisis kelayakan proyek atas biaya keseluruhan. (Property Plus, 2010).
Untuk mengevaluasi perizinan, penulis mengambil data dari hasil wawancara
dengan pihak developer.
2.2.2.5. Finansial
Evaluasi finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present
Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR (Benefit Cost Ratio). Payback
period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan
investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda,
ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R.
Pramono, 2008).
Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan
pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang
diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar
masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.
Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik
impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung
dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang
belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya.
Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk
dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang
didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai
saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang
keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang
dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal.
NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash
flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran
investasi awal dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.
NPV  CF0 
CF1
CF2
CFn

 ... 
2
(1  i ) (1  i )
(1  i ) n ................................................... (1)
Dimana :
i
= rate of interest (tingkat suku bunga)
n
= umur proyek
CF = cash flow
Apabila :
NPV positif = investasi layak (diterima)
NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)
IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau
dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa
datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan
dalam persen.
CF0 
CF1
CF2
CFn

 ... 
2
(1  IRR) (1  IRR)
(1  IRR) n ............................................. (2)
Apabila :
IRR > i = investasi layak (diterima)
IRR < i = investasi tidak layak (ditolak)
BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai
sekarang (present value) dari seluruh manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan
nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
B  B0 
B1
B2
Bn

 ... 
2
(1  i) (1  i)
(1  i) n ......................................................... (3)
C  C0 
C1
C2
Cn

 ... 
2
(1  i) (1  i )
(1  i ) n ........................................................ (4)
BCR 
B
C .................................................................................................... (5)
Dimana :
i
= rate of interest
n
= umur proyek
B = benefit
C = cost
Apabila :
BCR > 1 = investasi layak (diterima)
BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)
2.2.3. Pengolahan Data
Data primer yang diperoleh dari hasil questionaire, wawancara dan observasi
dilapangan, kemudian digunakan sebagai data masukan untuk mengevaluasi
kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan
Citra Alam Mandiri.
2.2.4 Analisis Deskriptif
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik
deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah
penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan
dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian.
Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif antara lain :
1. Analisis deskriptif dibatasi hanya pada taraf pengumpulan fakta-fakta saja,
untuk menguraikan suatu keadaan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2. Di dalam analisis deskriptif diperlukan perencanaan agar uraian tersebut
benar-benar sudah mencakup seluruh persoalan dalam setiap fasenya.
3. Data yang deskriptif biasanya dipergunakan sebagai dasar yang langsung
untuk membuat keputusan-keputusan.
4. Setelah menganalisis data, orang yang melakukan penelitian biasanya
mencoba untuk meramalkan akibat dari suatu tindakan. (J.Supranto, 1993).
Singgih Santoso (2008) menyatakan bahwa analisis statistik deskriptif lebih
berhubungan dengan pengumpulan dan peringkasan data, serta penyajian hasil
peringkasan tersebut. Data-data statistik yang bisa diperoleh dari hasil sensus,
survei, atau pengamatan lainnya umumnya masih acak, mentah, dan tidak
terorganisir dengan baik. Data-data tersebut harus diringkas dengan baik dan
teratur, baik dalam bentuk tabel atau grafik sebagai dasar untuk berbagai
pengambilan keputusan.
Statistik deskriptif adalah statistik yang berfungsi untuk mendiskripsikan atau
memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui data sampel atau populasi
sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang
berlaku untuk umum. (Sugiyono, 1994).
2.3. Kerangka Pemikiran
Proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri mempertaruhkan
modal besar dalam jangka panjang, maka akan timbul pertanyaan apakah proyek
ini secara teknis memungkinkan untuk dijalankan, apakah investasi dana pada
proyek ini secara ekonomis feasible dan apakah proyek ini acceptable apabila
ditinjau dari aspek sosial.
Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut perlu dilakukan evaluasi
kelayakan investasi properti ini yang mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor,
evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi
perizinan) dan aspek ekonomis (evaluasi finansial). Data yang didapat berasal dari
hasil questionaire, wawancara dan pengamatan, kemudian evaluasi finansial
diolah dengan program Microsoft Office Excel 2003.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Setelah dilakukan evaluasi investasi, dapat diketahui apakah proyek pembangunan
kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini memang layak untuk dijalankan,
menguntungkan dan mempunyai prospek yang bagus.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 3
METODE PENELITIAN
3.1 Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik
deskriptif.
3.2 Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra
Alam Mandiri, yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten
Sukoharjo.
3.3 Waktu Penelitian
Penelitian dilakukan selama 3 bulan pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB)
dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri.
3.4 Sumber Data
Data primer berasal dari hasil survey, questionaire dan wawancara dengan pihak
developer dan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri. Sedangkan data sekunder berasal dari referensi buku, jurnal dan internet.
3.5 Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data adalah cara-cara yang digunakan untuk mengumpulkan
data- data yang akan digunakan untuk penelitian, hasil dari proses pengumpulan
data tersebut kemudian dianalisis sesuai dengan persoalan yang dihadapi, yaitu
sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diselidiki.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah
questoinaire dan wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan
informasi-informasi yang berkaitan dengan penelitian, serta pengamatan langsung
di lapangan. Disamping itu juga mencari data sekunder, berupa data yang
mengacu dari penelitian yang pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat
kabar, internet dan berbagai sumber yang relevan dengan judul penelitian.
3.6 Instrumen Pengumpulan Data
Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh
peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun
instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.
3.7 Tahapan Penelitian dan Analisis Data
Tahap dan prosedur penelitian adalah sebagai berikut :
1. Tahap persiapan
Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian dan
menentukan tujuan penelitian kemudian menentukan metode yang dipakai
dalam penelitian.
2. Tahap pengumpulan data.
a.
Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat
untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada
pelaksana dan pemilik proyek.
b.
Menentukan zona yang akan diamati.
3. Tahap penilaian atau scoring data.
Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dan
mengajukan questionaire dengan pihak developer, kemudian melakukan
pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
4. Tahap analisis data
Langkah yang dilakukan yaitu menganalisis data penelitian dengan
menggunakan analisis statistik deskriptif, mengevaluasi kompetitor, pemilihan
lokasi, strategi pemasaran, pemasaran dan perhitungan finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
5. Tahap pembahasan hasil analisis
Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil
analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks
perumahan Citra Alam Mandiri.
3.8 Bagan Alir Penelitian
Langkah kerja penelitian digambarkan dalam bagan alir sebagai berikut :
MULAI
LATAR BELAKANG dan
IDENTIFIKASI MASALAH
KAJIAN PUSTAKA dan
LANDASAN TEORI
RUMUSAN MASALAH
PENGAMATAN DI
LAPANGAN
PENGUMPULAN dan
KOMPILASI DATA
ANALISIS DATA dan PEMBAHASAN
KESIMPULAN dan SARAN
SELESAI
Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 4
ANALISIS dan PEMBAHASAN
4.1 Analisis Risiko
Sebagaimana dengan dunia usaha pada umumnya, CV. Citra Alam Mandiri tidak
terlepas dari berbagai risiko usaha yang dipengaruhi oleh faktor–faktor internal
maupun eksternal yang masing-masing berdampak pada keuangan perusahaan.
4.1.1 Risiko Internal
Risiko internal merupakan resiko yang hadir atau muncul dari dalam perusahaan.
Risiko ini dapat diminimalkan karena variabelnya berasal dari dalam perusahaan.
Risiko internal perusahaan biasanya muncul dari sistem manajemen perusahaan,
artinya perusahaan harus dikelola dengan baik dan profesional sesuai dengan
fungsi dan tanggung jawab setiap bagian. Struktur organisasi yang dimiliki
terutama dalam rencana struktur organisasi proyek harus dibuat lebih jelas dan
sesuai dengan kebutuhan. Dalam perencanaan struktur organisasi tersebut
pembagian tugas dan tanggung jawab setiap jabatan harus jelas. Penempatan SDM
harus profesional dibidangnya agar pembangunan dan pemasaran perum Citra
Alam Mandiri dapat berjalan dengan baik. Untuk meminimalisir risiko internal,
CV. Citra Alam Mandiri menempatkan SDM yang berpengalaman dalam
pembangunan dan pemasaran perum Citra Alam Mandiri mulai dari manajer
proyek, marketing, hingga operasional proyek di lapangan.
4.1.2 Risiko Eksternal
Risiko eksternal merupakan resiko yang muncul dari luar perusahaan, antara lain
sebagai berikut :
1. Risiko Naik Turunnya Pasar
Kegiatan usaha utama CV. Citra Alam Mandiri adalah pembebasan dan
pematangan tanah serta pembangunan dan penjualan properti. Naik turunnya
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
pasar properti serta ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran,
dapat mempengaruhi kegiatan usaha dan mengurangi atau menurunkan
keuntungan perusahaan. Untuk meminimalisir risiko naik turunnya pasar,
perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan
keuangan.
2. Risiko Perubahan Peraturan Pemerintah
Pemerintah memiliki wewenang untuk mengeluarkan peraturan–peraturan
yang dapat berakibat negatif terhadap pasar properti di Indonesia yang pada
akhirnya dapat mempengaruhi keuangan perusahaan. Oleh karena itu,
perusahaan membuat analisis sensitivitas mengenai risiko-risiko yang
berimbas pada keuangan.
3. Risiko Gugatan Hukum
Sudah menjadi pengetahuan umum bahwa pembebasan tanah di Indonesia
tidak menutup
kemungkinan timbulnya gugatan hukum, perusahaan
menyadari akan adanya risiko timbulnya gugatan hukum dalam kegiatan
pembebasan lahan yang dilakukan. Hal ini memungkinkan timbulnya biaya
baru sehingga berdampak negatif bagi kondisi keuangan perusahaan. Untuk
meminimalisir risiko ini, sebelum membebaskan atau membeli lahan, pihak
developer selalu memeriksa terlebih dahulu kondisi dan status tanah yang
ditawarkan. Pemeriksaan ini melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Sukoharjo.
4. Risiko Kurangnya Pendanaan
Pembangunan perum Citra Alam Mandiri merupakan sebuah proyek jangka
panjang, sedangkan tingkat penjualan dapat berbeda–beda dalam setiap
periode sehingga tingkat kesuksesan tidak dapat ditentukan berdasarkan hasil
penjualan dalam salah satu periode saja. Untuk menyikapi hal tersebut, pihak
developer menyiapkan cadangan dana untuk kegiatan operasional perusahaan
dengan pendanaan secara internal maupun eksternal yang mencakup pinjaman
dari bank.
5. Risiko Dampak Lingkungan
Kegiatan–kegiatan
pembangunan
perum
Citra
Alam
Mandiri
yang
berpengaruh terhadap lingkungan hidup selalu dipantau oleh perusahaan,
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
meskipun demikian tidak dapat dipastikan bahwa Badan Pemerintah
Kabupaten maupun desa tidak akan menetapkan peraturan tambahan yang
akan mengharuskan perusahaan untuk mengeluarkan biaya tambahan
sehubungan dengan masalah lingkungan hidup. Hal ini dapat mempengaruhi
kinerja keuangan perusahaan. Untuk meminimalisir hal tersebut, perusahaan
selalu berusaha mematuhi regulasi yang dibuat pemerintah desa maupun
kabupaten dan membuat analisis sensitivitas mengenai risiko-risiko yang
berimbas pada keuangan perusahaan.
6. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan
Beberapa bahan bangunan seperti semen, besi beton dan pasir merupakan
bahan bangunan utama dalam pembangunan proyek. Harga bahan bangunan
utama
tersebut dapat
mengalami
kenaikan
sehingga
mengakibatkan
meningkatnya biaya konstruksi suatu proyek yang dapat menurunkan laba
bersih perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, perusahaan membuat
analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan keuangan.
7. Risiko Kelangkaan Bahan Bangunan
Kelangkaan pasokan bahan bangunan yang diperlukan bagi proyek
pembangunan perumahan dapat berakibat buruk bagi pihak developer. Akibat
buruk yang ditimbulkan dapat berupa keterlambatan penyerahan bangunan
kepada pembeli dan pencairan dana KPR dari bank. Hal ini pada akhirnya
dapat merusak reputasi developer yang dapat mengakibatkan menurunnya
permintaan atas produk yang dihasilkan. Tertundanya pencairan dana KPR
dari bank kepada pihak developer akan berpengaruh kepada aliran kas
perusahaan. Untuk menjaga kelangkaan bahan bangunan, pihak developer
mengambil langkah untuk menstok material bahan bangunan yang disimpan
dalam gudang dan secara kontinyu melakukan kontrol stok material tersebut.
8. Risiko Molornya Durasi Schedule Pembangunan
Dalam merencanakan pembangunan atau proses konstruksi, pihak developer
telah melakukan perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan
proses pembangunan. Kondisi tersebut tentunya dengan asumsi tidak ada
kendala yang cukup berarti selama dilapangan. Namun demikian tidak
menutup kemungkinan akan terjadi hal–hal yang tidak diinginkan yang dapat
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
mempengaruhi proses pembangunan sehingga membutuhkan waktu yang
lebih lama dari jadwal yang telah direncanakan. Untuk meminimalisir
permasalahan atau kendala–kendala tersebut pihak developer melakukan
pengawasan dan pengontrolan yang terus-menerus kepada para kontraktor
yang terlibat.
9. Risiko Naiknya Suku Bunga
Kegiatan usaha perusahaan dipengaruhi pula oleh naiknya suku bunga yang
dapat mengakibatkan turunnya target penjualan. Disamping itu, kenaikan suku
bunga dapat mengakibatkan naiknya biaya pinjaman yang pada akhirnya dapat
menurunkan laba bersih perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut,
perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan
keuangan.
10. Risiko Kondisi Perekonomian
Bila keadaan perekonomian negara mengalami kelesuan yang panjang maka
daya beli masyarakat menurun. Keadaan ini dapat menurunkan permintan
yang
mengakibatkan
menurunnya
pendapatan
perusahaan.
Untuk
meminimalisir hal tersebut, pihak developer bekerjasama dengan bank supaya
dapat memberikan pinjaman dengan suku bunga yang cukup rendah. Hal
lainnya adalah dengan cara pembayaran yang lebih fleksibel sehingga pembeli
tidak dibebani oleh suku bunga yang cukup tinggi.
11. Risiko Persaingan Usaha
Persaingan pasar properti di Indonesia cukup ketat, selain itu kegagalan
perusahaan dalam mengantisipasi dan/atau mencermati persaingan akan
mengakibatkan beralihnya pembeli ke pesaing yang lebih kompetitif baik dari
segi harga maupun kualitas pelayanan. Hal–hal tersebut akan berdampak pada
realisasi penjualan, laba usaha dan kinerja perusahaan. Risiko persaingan
adalah salah satu hal yang tidak mungkin dihindari. Oleh karena itu,
perusahaan selalu memberikan pelayanan terbaik mulai dari saat penawaran
hingga setelah pembelian (after sales service). Perusahaan juga memberikan
berbagai macam cara pembayaran sehingga pembeli dapat memilih cara
pembayaran yang sesuai dengan kemampuan konsumen.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
12. Risiko Kebakaran dan Kerusakan
Risiko kebakaran dan kerusakan merupakan risiko yang tidak terelakkan yang
mungkin dapat terjadi pada suatu proyek. Risiko kerusakan bangunan dapat
timbul oleh tindakan–tindakan perusakan yang dilakukan oleh manusia
maupun yang diakibatkan oleh bencana alam lainnya. Hal–hal tersebut dapat
mengakibatkan kerugian bagi perusahaan yang pada akhirnya dapat
mempengaruhi keuangan dan kinerja perusahaan. Untuk meminimalisir risiko
tersebut, pihak developer selalu melakukan pengawasan dan pengontrolan
proyek secara kontinyu.
13. Risiko Tidak Tercapai Proyeksi
Target penjualan yang telah diproyeksikan memiliki kemungkinan tidak
tercapai atau malah bisa melebihi target tersebut. Target yang tidak tercapai
disebabkan oleh banyak faktor yang mempengaruhi, antara lain faktor
permintaan dan kondisi perekonomian yang memberikan pengaruh atas
rencana target penjualan. Oleh karena itu, dalam menetapkan target penjualan,
pihak developer selalu memperhatikan segmen yang dituju dan ditunjang oleh
strategi pemasaran yang baik sehingga mampu mengoptimalkan peluang yang
ada. Secara umum, risiko tidak tercapainya penjualan tergambarkan pada
analisa sensitivitas yang terdapat pada analisa keuangan.
4.2 Analisis Pemilihan Lokasi
Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terletak di Jl. Beo,
kelurahan Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo. Area perumahan
menempati lahan seluas 1826 m2, dengan batas sebelah utara adalah jalan dan
kebun, batas sebelah selatan adalah jalan dan kebun, batas sebelah barat adalah
pemukiman penduduk dan batas sebelah timur adalah sawah.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan Citra Alam Mandiri
4.2.1 Aksesibilitas dan Transportasi
Lokasi proyek berada pada lokasi yang mempunyai aksesibilitas yang baik. Hal
ini terlihat dari kemudahan pencapaian menuju lokasi dari berbagai arah. Lokasi
terletak tidak jauh dari Jalan Ahmad Yani yang merupakan jalan utama
penghubung kota Solo dengan kota Klaten, Yogyakarta, Boyolali dan Semarang.
Banyak angkutan umum yang melewati Jalan Ahmad Yani, lokasi juga terletak
tidak jauh dari terminal bus Kartasura yang hanya berjarak 2 km. Selain itu, jarak
ke bandara Adi Sumarmo juga tidak terlalu jauh, yakni 6 km.
4.2.2 Infrastruktur dan Fasilitas Publik
Saat ini, dilokasi perumahan dan lingkungan sekitarnya sudah tersedia beberapa
sarana infrastruktur yang sudah sangat baik seperti jaringan listrik, jaringan air
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
bersih, serta jaringan telpon. Sedangkan fasilitas publik di sekitar tapak antara lain
pabrik, perkantoran, sekolah, universitas serta rumah sakit.
Berikut data beberapa kantor, sarana kesehatan, sarana pendidikan, bank dan
fasilitas bisnis disekitar lokasi perumahan Citra Alam Mandiri.
NO
JENIS FASILITAS PUBLIK
RADIUS
KANTOR PEMERINTAH
1
Kantor Polisi Kartasura
2 km
2
Kantor Kecamatan Kartasura
2 km
3
Kantor Balai Besar Bengawan Solo
800 m
4
Kantor Kelurahan Gonilan
500 m
5
SAMSAT Solo
2 km
6
Kantor DPRD Solo
1,5 km
PERGURUAN TINGGI
1
Universitas Muhammadiyah Surakarta
300 m
2
Akademi Seni & Desain Indonesia
300 m
3
International Hotel School (IHS)
600 m
SEKOLAH
1
SDN 2 Gonilan
100 m
2
SMP & SMU Al Firdaus
300 m
3
Ponpes Assalam
250 m
PERBANKAN
1
Bank Mandiri Syariah
250 m
2
Bank BNI
300 m
3
Bank BRI
1 km
4
Bank BCA
2 km
5
Bank Mandiri
1,3 km
6
Bank BTN
1 km
7
Bank BPD Jateng
1,7 km
RUMAH SAKIT
1
RSI Yarzis
500 m
2
RS Ortopedi
600 m
3
RS Karima Utama
1,5 km
PASAR & PUSAT PERBELANJAAN
1
Pasar Gumpang
1 km
2
Pasar Kleco
1,5 km
3
Pasar Klewer Kartasura
1,7 km
4
Carrefour
500 m
5
Goro Assalam
300 m
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
NO
digilib.uns.ac.id
JENIS FASILITAS PUBLIK
RADIUS
6
Mall Luwes Kartasura
1 km
7
Solo Square
2 km
PABRIK
1
PT. Tyfountex
1 km
2
PT. Swastama
1 km
HOTEL
1
Lor In Hotel
1,3 km
SPBU
1
SPBU Pabelan
600 m
2
SPBU Gembongan
800 m
3
SPBU Colomadu
1 km
Tabel 4. 1 Fasilitas Publik Sekitar Lokasi Perumahan
4.2.3 Kondisi Perkembangan Lingkungan
Saat ini, kondisi lingkungan disekitar lokasi perumahan Citra Alam Mandiri
sedang berkembang sebagai kawasan bisnis yang di dominasi oleh kost-kostan
mahasiswa, toko/ruko yang digunakan sebagai tempat usaha, baik kuliner,
warnet/game online, fotocopy/penjilidan, kelontong, laundry, pakaian, komputer
dan aksesoris.
Lokasi strategis yang diperkuat dengan dukungan fasilitas publik dan infrastruktur
yang baik menjadikan daerah ini sangat potensial untuk dijadikan sebagai lokasi
perumahan, hal ini diindikasikan oleh pembangunan pemukiman baru yang terus
bermunculan. Lingkungan disekitar lokasi masih sangat potensial untuk
dikembangkan pada masa yang akan datang.
4.2.4 Rencana Pengembangan Wilayah
Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang
Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kecamatan Kartasura, dijelaskan
pada pasal 18 bahwa strategi pengembangan wilayah kecamatan Kartasura adalah
sebagai berikut :
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
1. Ke arah Utara (Ngadirejo, Kartasura dan Singopuran), dikembangkan untuk
pusat perdagangan dan pusat Pemerintah Kecamatan.
2. Ke arah Timur (Pabelan, Makamhaji dan Gonilan) pusat pendidikan dan
kesehatan.
3. Ke arah Selatan (Gumpang, Pucangan dan Ngemplak) untuk industri kecil.
4. Ke arah Barat (Kertonatan, Wirogunan dan Ngabeyan) industri pengolahan
kayu.
Berdasarkan pasal 22 RUTRK Kecamatan Kartasura, desa Gonilan termasuk
Bagian Wilayah Kota (BWK III). Terkait dengan pasal 24 mengenai rencana
pengembangan kota, BWK III diperuntukkan sebagai pusat pelayanan kota
tingkat regional, khususnya pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan,
industri dan pariwisata.
Pasal 26 mengenai rencana permukiman, menyebutkan bahwa kebutuhan rumah
sampai dengan akhir tahun perencanaan sebanyak 20.570 unit dengan persebaran
mengacu pada rencana persebaran penduduk. Pengembangan permukiman
diarahkan pada pusat-pusat kegiatan kota Kecamatan Kartasura sehingga tercapai
sistem kota yang efisien.
Pasal 28 mengenai rencana fasilitas perdagangan dan jasa, menyebutkan bahwa
jumlah fasilitas perdagangan yang dibutuhkan sampai akhir tahun perencanaan di
BWK III mempunyai fasilitas sekurang-kurangnya 1 pasar tradisional dan
beberapa pasar modern, pasar grosir, pertokoan, toko dan warung yang jumlahnya
menyesuaikan kebutuhan dan perkembangan kota, serta sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Pasal 29 mengenai rencana fasilitas pendidikan dan budaya, menjelaskan bahwa
rencana fasilitas pendidikan yang dibutuhkan sampai akhir tahun perencanaan
pada BWK III adalah sekurang-kurangnya 16 TK/RA/BA, 11 SD/MI, 3
SMP/MTs, 6 SMA/SMK/MA, 1 Perguruan Tinggi. Fasilitas pendidikan yang ada
tetap dipertahankan, sedang untuk perluasannya disesuaikan dengan tingkat skala
pelayanan dan ketersediaan lahan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Pasal 31 mengenai rencana fasilitas kesehatan, menjelaskan bahwa kebutuhan
sampai akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah mempunyai fasilitas
kesehatan sekurang-kurangnya 2 Rumah Sakit, 1 Puskesmas, 2 Puskesmas
Pembantu, 3 Rumah Bersalin, 9 tempat Praktek Dokter, 3 Balai Pengobatan dan 3
Apotik.
Pasal 33 mengenai rencana fasilitas industri, menjelaskan bahwa fasilitas industri
pada BWK III diperuntukkan bagi industri besar dan industri kecil yang non
polutan. Jenis industri diarahkan pada industri yang bersifat padat karya.
Pasal 34 mengenai rencana fasilitas rekreasi dan olah raga, menjelaskan bahwa
kebutuhan sampai dengan akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah
mempunyai fasilitas sekurang-kurangnya 12 taman bermain dan 3 lapangan olah
raga terbuka.
Ditinjau dari hal-hal tersebut, RUTRK Kecamatan Kartasura sangat mendukung
pengembangan wilayah disekitar lokasi perumahan pada masa yang akan datang.
4.2.5 Penilaian Lokasi
Setelah dilakukan pengamatan dilokasi, kemudian dilakukan penilaian atas
kriteria-kriteria sebagai berikut :
No
Keterangan
Ya
Tidak
Skor
√
√
Positif (+)
Negatif (-)
1
Lebar depan dibanding panjang = 1 : 2
√
60
40
2
Lebar depan > 25 m
√
80
20
3
Bentuk tanah ngantong
√
50
50
4
Dekat mall
√
90
10
5
Dekat pasar
√
70
30
6
Dekat rumah sakit
√
70
30
7
Dekat kantor polisi
√
70
30
8
Dekat stadion
√
50
50
9
Dekat perempatan jalan
√
50
50
10
Dekat pom bensin
√
30
70
11
Jalan datar
√
90
10
12
Dilalui jalur listrik tegangan tinggi
10
90
commit to user
√
perpustakaan.uns.ac.id
No
digilib.uns.ac.id
Keterangan
Ya
Tidak
√
√
Skor
Positif (+)
Negatif (-)
13
Dekat pabrik
√
20
80
14
Dekat pemakaman
√
10
90
15
Dekat sungai
√
50
50
16
Tusuk sate
30
70
17
Bentuk tanah kecil belakang
√
20
80
18
Banyak pohon besar
√
70
30
19
Tanah dibawah jalan
√
40
60
20
Jalan masuk lebih dari 2 mobil
80
20
21
Status tanah SHM
50
50
22
Belum sertifikat
√
30
70
23
Tanah waris
√
60
40
24
Pembayaran cash
√
10
90
25
Dekat dengan perumahan penduduk
√
50
50
26
Tanah sawah
√
40
60
27
Tanah kas
20
80
28
Sumber air tanah
√
70
30
29
Jenis tanah biasa
√
70
30
30
Dekat terminal bus, stasiun, bandara
√
70
30
31
Dekat tempat ibadah
√
50
50
32
Jalan buntu
√
40
60
33
Jalan masuk ke lokasi masih tanah
√
40
60
34
Dekat kampus atau sekolah
70
30
35
Dekat kantor militer
√
40
60
36
Dekat penjara
√
30
70
37
Dekat tempat pembuangan sampah
20
80
38
Dekat peternakan
√
20
80
39
Dekat lembaga keagamaan
√
50
50
40
Dekat kantor pemerintah
√
70
30
41
Jalan 2 arah
√
80
20
42
Hadap timur
70
30
43
Lokasi di kota
80
20
44
Pinggir jalan tol
√
20
80
45
Akses dekat jalan tol
√
20
80
46
Akses pinggir jalan utama antar kota
√
90
10
47
Akses pinggir jalan kota
√
70
30
48
Akses pinggir jalan kampung
60
40
√
√
√
√
√
√
√
√
√
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
No
digilib.uns.ac.id
Keterangan
Ya
Tidak
Skor
√
√
Positif (+)
Negatif (-)
√
30
70
49
Dekat rel kereta api
50
Dekat bengkel
√
20
80
51
Dekat perbankan
√
60
40
52
Lingkungan pegawai/pengusaha
√
80
20
53
Status ekonomi penduduk menengah keatas
√
90
10
54
Dekat menara pemancar
√
50
50
55
Dekat sumber gas alam
√
30
70
56
Daerah banjir
√
20
80
57
Dekat pangkalan truk
√
30
70
58
Dilalui angkutan umum
√
90
10
59
Kiri kanan tanah kosong
√
90
10
60
Belakang masih ada tanah kosong
√
90
10
1700
1500
JUMLAH
NILAI
200
Tabel 4.2 Penilaian Lokasi Perumahan
Penilaian pemilihan lokasi berdasarkan kriteria-kriteria tersebut di atas
menunjukkan hasil yang positif, hal ini menunjukkan bahwa lokasi tersebut layak
untuk dijadikan kawasan perumahan.
4.2.6 Analisis SWOT Lokasi Perumahan
Berdasarkan analisa yang telah dilakukan terhadap pemilihan lokasi, kemudian
dirumuskan hal-hal sebagai berikut :
1. Kekuatan (strengths) agar dapat dimaksimalkan.
2. Kelemahan (weakness) agar dapat diminimalisir.
3. Peluang (opportunities) agar dapat dimanfaatkan.
4. Tantangan (threats) agar dapat diantisipasi.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Strengths
Weakness
 Lokasi perumahan strategis
 Lokasi perumahan dekat
 Aksesibilitas lokasi mudah di
dengan sawah, pemukiman
jangkau dari berbagai arah.
penduduk dan kost-kostan
 Lokasi perumahan dekat
dengan pusat bisnis,
mahasiswa, sehingga terkesan
kurang nyaman.
pendidikan dan fasilitas
publik lainnya.
 Bukan daerah banjir
 Infrastruktur disekitar lokasi
perumahan sangat baik.
Opportunities
 Harus didukung oleh strategi
 Perkembangan kawasan
disekitar lokasi perumahan
yang sangat cepat.
pemasaran yang baik.
 Harus merekrut manajemen
yang berpengalaman dalam
 Permintaan terhadap rumah
tinggal cukup tinggi.
 Diperlukan pagar pembatas
agar lokasi perumahan tidak
terganggu oleh lingkungan
sekitar.
bidang perumahan.
 Diperlukan manajemen
pengelolaan yang baik dan
pelayanan yang memuaskan
terhadap konsumen.
Threats
 Harga jual harus kompetitif.
 Harus dilakukan strategi
 Hadirnya proyek
 Kualitas produk harus lebih
pemasaran yang kreatif,
perumahan baru yang
sekelas disekitar lokasi
perumahan.
unggul dari pihak kompetitor.
 Manajemen pengelolaan
property harus baik.
 Berubahnya peraturan
pemerintah, misalnya pajak
 Pelayanan kepada konsumen
harus memuaskan.
inovatif dan intensif supaya
lebih kompetitif.
 Pihak developer harus
melakukan koordinasi dengan
pemerintah daerah agar tidak
terbentur dengan peraturan
atau tata ruang.
yang berlaku.
Tabel 4.3 Analisis SWOT lokasi perumahan
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.3 Analisis Kompetitor
4.3.1 Peta Persaingan Usaha
Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan
yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe
perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m2. Sedangkan dari segi
jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.
Taman Pandan
Taman Palem
Permata Regency
Safira Residence
Intan Permata
Citra Alam Mandiri
Gambar 4.2 Peta Persaingan Usaha
4.3.2 Analisis Harga
Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus mempertimbangkan
harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga
didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan
lainnya.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.3.2.1 Analisis Harga Kompetitor
No.
Nama Perumahan
Type
Harga
(LB/LT)
1
Safira Residence
275.000.000,00
2
50/121 m
265.000.000,00
2
180.000.000,00
50/90 m2
203.000.000,00
45/86 m2
198.000.000,00
53/112 m2
269.000.000,00
50/110 m2
259.000.000,00
55/116 m
45/81 m
2
3
4
5
(Rp.)
2
Permata Regency
Taman Palem Residence
Taman Pandan Residence
Intan Permata Residence
46/95 m
2
219.000.000,00
54/95 m
2
280.000.000,00
Tabel 4.4 Harga Jual Perumahan di sekitar Lokasi Penelitian
4.3.2.2 Analisis Harga Perumahan Citra Alam Mandiri
4.3.2.2.1 Rencana Anggaran Biaya
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal
yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan
dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaris untuk proses pecah
dan balik nama, pajak, marketing dan lain-lain.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
JENIS PEKERJAAN
NO
SAT
UNIT
VOLUME
HARGA SAT
Rp.
JUMLAH
Rp.
A. Pembebasan Lahan
1
m2
Pembelian Tanah
1
1,826.00
397,042.72
725,000,000.00
725,000,000.00
B. Biaya Fisik
1
Urugan tanah & pemadatan
2
Pembangunan Rumah Type 50
ls
1
1.00
40,000,000.00
40,000,000.00
m2
16
50.00
1,350,000.00
1,080,000,000.00
3
Pembangunan Infrastruktur
m2
1
445.00
54,200.00
24,119,000.00
ls
1
1.00
7,500,000.00
7,500,000.00
c. Pembuatan pagar samping & belakang
m2
1
313.80
260,000.00
81,588,000.00
d. Pembuatan pagar depan
m2
1
46.80
350,000.00
16,380,000.00
e. Pondasi
m3
1
105.60
338,200.00
35,713,920.00
f. Saluran drainase
m1
1
193.60
210,900.00
40,830,240.00
ls
16
1.00
2,300,000.00
36,800,000.00
1,362,931,160.00
a. Pembuatan jalan lapis conblok
b. Pembuatan Taman
g. Listrik (tanpa trafo + tiang)
B. Biaya Administrasi
1
Biaya Pengeringan
m2
1
5,000.00
9,130,000.00
2
Biaya Notaris dan Administrasi
ls
1
1,826
5% 1,362,931,160.00
68,146,558.00
3
Biaya Marketing
ls
1
3% 1,362,931,160.00
40,887,934.80
4
Biaya tak terduga
ls
1
5% 1,362,931,160.00
68,146,558.00
186,311,050.80
TOTAL BIAYA
2,274,242,210.80
Tabel 4.5 Rencana Anggaran Biaya
4.3.2.2.2 Perhitungan Harga Jual
Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan
ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan
merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan harga
pokok penjualan harus memperhatikan komposisi unsur-unsur yang terdapat
dalam perumahan, yaitu luas tanah dan bangunan. Nilai bunga pada perhitungan
harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah Mandiri Solo yaitu sebesar 7,8 %
flat/tahun.
commit to user
No
URAIAN
A. Beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah = Harga Pokok Penjualan ( HPP)
1 Biaya Pembangunan
1,549,242
2 Biaya Tanah
725,000
Beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah
2,274,242
B. Luas Rumah dan Tanah ( M2 ) :
Luas
Jumlah
Ukuran
Luas Bangunan
1. Rumah type 50/80
800
16
50
Luas Tanah
1. Rumah type 50/80
1,280
16
80
C. Komposisi Harga
Unit
1. Rumah type 50/80
Bangunan
Tanah
Ukuran (m2) Harga/m2
16
16
50
80
1350
397
Jumlah
1,080,000
508,215
1,588,215
Komposisi
100.00%
D. Komps. Beban yg harus ditutup Penjualan Rumah ( B x D )
1. Rumah type 50/80
2,274,242
2,274,242
E. Harga Pokok Penjualan Unit Rumah
1. Rumah type 50/80
142,140
per unit
F. Harga Penjualan Unit Rumah
Jumlah (U)
Harga Jual
Harga Pokok
1. Rumah type 50/80
16
142,140
Bobot
1.76
% U. Muka
U. Muka
Jml Kredit
Harga / unit
250,000
Angsuran per Bulan
Unit
30%
75,000
175,000
Tabel 4.6 Perhitungan harga jual perumahan (x Rp. 1.000,00)
2,596
Total
41,533
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Apabila dibandingkan dengan perumahan lain di sekitar lokasi penelitian, harga
jual perumahan Citra Alam Mandiri relatif lebih mahal, yaitu Rp. 250.000.000,00
dengan tipe rumah 50/80 m2. Meskipun demikian, perumahan Citra Alam Mandiri
memiliki keunggulan dibandingkan pihak kompetitornya, yaitu berada pada lokasi
yang lebih strategis. Hal ini diindikasikan dengan perkembangan lingkungan di
sekitar lokasi perumahan yang lebih pesat dan harga tanah yang lebih mahal.
4.3.3 Posisi Produk
Perumahan Citra Alam Mandiri yang sedang dikembangkan merupakan kawasan
hunian yang menghadirkan konsep yang berbeda dengan perumahan yang telah
terlebih dahulu ada. Perumahan lainnya cenderung menghadirkan konsep modern
minimalis, sedangkan perumahan Citra Alam Mandiri hadir dengan konsep Art
Deco–Mediteranian yang sesuai untuk daerah beriklim tropis. Hal ini
diindikasikan dengan tingginya jarak plafond dengan lantai, yaitu 5,7 m pada
ruang tamu dan keluarga, 3,6 m pada ruangan lain yang menambah kesan lapang
dan sejuk dalam ruangan.
Ditinjau dari segi lokasi, perumahan Citra Alam Mandiri berada pada lokasi yang
lebih strategis dibandingkan dengan pihak kompetitornya. Hal–hal tersebut di atas
membuat posisi produk lebih unggul dibandingkan pihak kompetitor. Berdasarkan
hasil pengamatan, keseluruhan developer membidik segmen yang sama, yaitu
segmen masyarakat menengah ke atas.
4.3.4 Analisis Permintaan
Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian (occupancy)
dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di
lapangan, Intan Permata Residence merupakan kawasan hunian yang occupancynya paling tinggi, mencapai 85 %. Taman Pandan Residence memiliki tingkat
occupancy paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar mengingat
perumahan tersebut baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain
memiliki tingkat occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Berdasarkan tingginya tingkat occupancy kawasan perumahan di atas, maka
keputusan pihak developer untuk mengembangkan perumahan Citra Alam
Mandiri dengan tipe rumah 50/80 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih
unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.
4.4 Analisis Pemasaran
4.4.1 Target Market
Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m2
dengan harga jual Rp. 250.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen
menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga
jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 175.000.000,00.
Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun
(Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun,
maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 2.596.000,00 per
bulan.
Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 30 % dari pendapatan, maka
target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas
Rp. 8.654.000,00 per bulan.
4.4.2 Strategi Penjualan
Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer antara lain :
1. Uang muka plus KPR
Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3 bulan.
Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank
dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum rumah jadi.
2. Pembayaran cash bertahap
Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress bangunan atau
sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer dengan konsumen.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Sistem pesan - bangun
Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan setelah
konsumen membayar uang muka.
Penggunaan strategi penjualan tersebut sudah tepat karena imbas risiko terhadap
cashflow perusahaan lebih sedikit apabila dibandingkan dengan sistem
pembayaran kredit melalui developer.
Risiko penggunaan sistem uang muka plus KPR yang berimbas pada keuangan
perusahaan adalah :
1. Keterlambatan progress bangunan sehingga tidak mencapai progress
minimum yang diajukan oleh pihak bank sebagai syarat pencairan KPR.
Syarat pencairan KPR ini berbeda-beda antar bank.
2. Konsumen tidak lolos BI Checking, sehingga mengakibatkan pengajuan KPR
ditolak oleh pihak bank. Pada saat pengajuan KPR, pihak bank selaku pemberi
kredit akan melakukan pemeriksaan mengenai track record keuangan calon
debitur, apakah sebelumnya pernah bermasalah dalam pembayaran angsuran
pinjaman atau tidak. Selain itu, pihak bank juga akan menganalisa pola
keuangan dengan melihat rekening tabungan calon debitur. Dalam kasus
seperti ini, biasanya pihak developer akan melakukan upaya mediasi dengan
pihak bank yang berwujud perjanjian buy back. Perjanjian ini menyatakan
kesanggupan pihak developer untuk membeli kembali obyek properti yang
diagunkan apabila konsumen gagal membayar angsuran. Alternatif solusi lain
yaitu pengajuan KPR langsung dialihkan kepada pihak istri/suami atau
keluarga kreditur.
3. Konsumen telah berusia lanjut atau menderita penyakit sehingga pihak
asuransi tidak berani menjamin kredit yang diajukan. Pengajuan KPR akan di
asuransikan oleh pihak bank untuk mengantisipasi resiko yang timbul selama
jangka waktu pinjaman. Asuransi meliputi kerugian (rumah) dan jiwa. Untuk
mengatasi permasalahan tersebut, calon debitur membuat surat pernyataan
yang berisi pengalihan tanggungan pelunasan pinjaman apabila debitur
meninggal dunia sebelum jangka waktu pinjaman selesai. Pelunasan pinjaman
akan dialihkan kepada istri/suami atau pihak keluarga debitur.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Pembayaran DP
Pengajuan KPR ke bank
BI checking & appraisal jaminan
(dilakukan oleh bank)
Penandatanganan akad kredit, AJB, SKMHT
Proses pecah & balik nama sertifikat
Pencairan dana KPR
Pemasangan HT
Gambar 4.3 Bagan alir penjualan dengan sistem uang muka plus KPR
Apabila pihak bank menyetujui pengajuan KPR, maka akan dilanjutkan dengan
penandatanganan akad kredit. Biaya akad kredit meliputi biaya administrasi,
asuransi dan satu kali blokir angsuran. Tujuan blokir angsuran adalah apabila
debitur terlambat membayar angsuran, maka dana blokiran yang akan digunakan.
Debitur juga diwajibkan untuk membuka rekening tabungan pada bank pemberi
KPR.
Penandatanganan akad kredit merupakan sinyal bagi pihak developer bahwa dana
KPR dipastikan cair. Oleh karena itu, developer berkewajiban untuk segera
memproses sertifikat yang akan dijadikan jaminan. Penandatanganan Akta Jual
Beli (AJB) dilakukan antara pihak developer dengan konsumen dihadapan notaris,
untuk kemudian diproses pecah dan balik nama sertifikat.
Proses selanjutnya adalah penandatanganan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT). Dalam SKMHT ini, pemilik sertifikat (pemegang hak)
memberi kuasa kepada pihak kreditur (bank) untuk membebankan hak
tanggungan di atas hak kepemilikan tanahnya (menjaminkan tanahnya). Dengan
demikian ketika proses pecah dan balik nama sertifikat telah selesai maka pemilik
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
jaminan tidak perlu lagi menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) karena telah memberikan kuasa pada kreditur untuk bertindak
sebagaimana dinyatakan dalam SKMHT.
Lain lagi jika sertifikat yang diagunkan tidak sedang diproses pecah maupun balik
nama atau dengan kata lain sertifikat tersebut akan langsung menjadi agunan,
maka setelah penandatanganan akad/perjanjian kredit proses selanjutnya adalah
penandatanganan APHT antara pihak pemilik jaminan dengan pihak kreditur. Jika
pihak yang berhutang (debitur) menjaminkan tanah miliknya sendiri maka pihak
pertama adalah debitur itu sendiri sebagai pemilik jaminan. Namun jika jaminan
bukan atas nama (bukan milik) debitur maka yang menandatangani adalah si
pemilik jaminan. Inti dari APHT adalah bahwa pemegang hak (pemilik sertifikat
tanah) membebankan hak tanggungan (menjaminkan) tanahnya untuk menjamin
pelunasan sejumlah hutang debitur kepada kreditur.
Setelah
perjanjian
dan akta-akta
tersebut ditandatangani,
notaris
akan
mengeluarkan covernote yang menjadi dasar/pegangan bank untuk mencairkan
kredit. Isi dari covernote adalah notaris menerangkan bahwa antara debitur dan
bank telah melakukan penandatangan akta tersebut dan proses sertifikasi sedang
berjalan yang akan selesai dalam waktu tertentu, kemudian akan secepatnya
diserahkan kepada pihak bank selaku kreditur. Dengan demikian pencairan kredit
tidak perlu menunggu semua proses pembuatan akta dan prosesnya selesai tetapi
cukup dengan jaminan covernote yang dibuat oleh notaris.
Setelah sertifikat selesai proses pecah dan balik nama, kemudian diserahkan
kepada notaris yang ditunjuk oleh pihak bank untuk pemasangan hak tanggungan.
Apabila proses tersebut telah selesai, maka hak kepemilikan sertifikat resmi
menjadi milik bank. Setelah masa pinjaman selesai, debitur bisa memulihkan hak
kepemilikannya atas sertifikat tersebut dengan proses Roya, bisa melalui notaris
atau langsung ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
Pada sistem pembayaran cash bertahap, setelah konsumen melakukan sejumlah
pembayaran maka akan dilanjutkan dengan penandatanganan AJB dihadapan
notaris untuk kemudian diproses pecah sertifikat dan balik nama.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.5 Analisis Perizinan
4.5.1 Regulasi Perizinan
Secara garis besar, peraturan mengenai perizinan pendirian perumahan di
kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo mengacu pada Peraturan Daerah
Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang
Kota (RUTRK) Kecamatan Kartasura. RUTRK ini berlaku selama 10 tahun.
RUTRK Kecamatan Kartasura bertujuan untuk :
1. Mewujudkan pemanfaatan ruang yang serasi dan seimbang dengan kebutuhan
dan kemampuan daya dukung pertumbuhan dan perkembangan kota.
2. Mewujudkan pemanfaatan ruang kota yang sejalan dengan tujuan dan
kebijakan pembangunan nasional dan daerah.
Fungsi RUTRK Kecamatan Kartasura adalah :
1. Sebagai
dasar
bagi Pemerintah Daerah
dalam
menyusun
program
pembangunan dan kegiatan yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang kota
Kecamatan Kartasura.
2. Sebagai dasar dalam pemberian rekomendasi pemanfaatan ruang sehingga
pemanfaatan ruang sesuai dengan RUTRK Kecamatan Kartasura.
RUTRK Kecamatan Kartasura memuat materi-materi sebagai berikut:
1. Kebijakan pengembangan penduduk berisikan arahan distribusi penduduk
menurut sub kawasan atau unit lingkungan atau skala ruang tertentu apabila
secara teknis tidak memungkinkan.
2. Rencana pemanfaatan ruang kawasan berisikan arahan pemanfaatan ruang
berupa tata guna tanah.
3. Rencana sistem jaringan pergerakan berisikan arahan pola jaringan pergerakan
untuk seluruh sistem jalan kolektor primer dan lokal primer yang ada di
wilayah perencanaan.
4. Rencana struktur pelayanan kegiatan kawasan berisikan arahan hubungan tata
jenjang antara fungsi-fungsi pelayanan dalam wilayah perencanaan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
5. Rencana sistem jaringan utilitas berisikan arahan pola jaringan untuk sistem
jaringan air bersih, drainase, air limbah, pengelolaan sampah, listrik,
telekomunikasi dan irigasi.
6. Rencana kepadatan bangunan berisikan arahan perbandingan luas lahan yang
tertutup bangunan dan atau bangunan-bangunan yang terletak dalam setiap
petak peruntukan dengan luas lahan petak peruntukannya dalam tiap unit
lingkungan.
7. Rencana ketinggian bangunan berisikan arahan ketinggian maksimum
bangunan untuk setiap unit lingkungan.
8. Rencana garis sempadan berisikan penetapan tentang garis sempadan untuk
unit lingkungan.
9. Rencana penanganan bangunan berisikan arahan penataan bangunan dan
utilitas dalam wilayah perencanaan.
10. Rencana tahapan pelaksanaan pembangunan berisikan arahan prioritas tahapan
pelaksanaan pembangunan dalam wilayah perencanaan selama 10 tahun yang
dibagi dalam tahapan 5 tahunan.
Berdasarkan RUTRK Kecamatan Kartasura Pasal 24 mengenai Rencana
Pengembangan Kota, desa Gonilan termasuk dalam Bagian Wilayah Kota (BWK)
III yang diperuntukkan sebagai pusat pelayanan kota tingkat regional, khususnya
pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, industri dan pariwisata. Lebih
lanjut lagi dijelaskan pada pasal 26 mengenai Rencana Permukiman, bahwa
pengembangan permukiman diarahkan pada pusat-pusat kegiatan Kota Kecamatan
Kartasura sehingga tercapai sistem kota yang efisien.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Sertifikat Induk
Ijin Lokasi Perumahan
Basah
Status Tanah
Kering
Pengeringan
Pecah Sertifikat
Gambar 4.4 Bagan alir proses perijinan perumahan
Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sukoharjo mensyaratkan dalam
sekali proses, maksimal jumlah pecah kaveling dalam satu sertifikat induk adalah
lima bidang. Pecah sertifikat bisa lebih dari 5 bidang apabila menggunakan
fasilitas tapak kaveling. Pihak yang mengajukan proses pecah sertifikat bisa atas
nama pribadi atau badan usaha, dengan hasil sebagai berikut :
1. Pengajuan pecah sertifikat atas nama perseorangan, status sertifikat akan
berupa hak milik.
2. Pengajuan proses pecah sertifikat atas nama badan usaha, status sertifikat
berupa hak guna bangunan (HGB).
Biaya pengajuan pecah sertifikat atas nama pribadi berbeda dengan pengajuan
atas nama badan usaha. Ditinjau dari sisi konsumen, sertifikat berstatus hak milik
lebih diminati daripada hak guna bangunan. Masa berlaku HGB sampai dengan 25
tahun, setelah masa berlaku habis bisa dilakukan perpanjangan status atau
peningkatan status menjadi hak milik.
Ijin lokasi perumahan dikeluarkan oleh Dinas Pekerjaan Umum atas rekomendasi
dari pemerintah desa dan kecamatan. Apabila status tanah masih basah (sawah),
maka harus melalui proses pengeringan lebih dahulu di BPN. Setelah itu,
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
sertifikat induk bisa dipecah melalui notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Biaya pengajuan ijin lokasi berbeda-beda antara wilayah satu dengan yang lain.
4.5.2 Strategi Perizinan Developer
4.5.2.1 Ijin Lokasi
Berdasarkan hasil penelitian, CV. Arfa Mandiri dalam mengembangkan
perumahan tidak melalui proses ijin lokasi dan tapak kaveling, hal ini dilakukan
pihak developer untuk menekan biaya pengeluaran. Apabila dilaksanakan, biaya
tapak kaveling atas perumahan tersebut yaitu sebesar Rp. 450.000,00/bidang.
Biaya ijin lokasi yaitu sebesar Rp. 15.000,00/m2 dengan rincian sebagai berikut :
1. Biaya rekomendasi pada tingkat kelurahan sebesar Rp. 3.000,00/m2.
2. Biaya rekomendasi pada tingkat kecamatan sebesar Rp. 5.000,00/m2.
3. Biaya pengajuan di Dinas Pekerjaan Umum sebesar Rp. 10.000,00/m2.
Pada ijin lokasi juga terdapat aturan mengenai jumlah kaveling yang boleh
dibangun dan fasilitas umum yang harus disediakan dalam kawasan perumahan.
Pihak developer beranggapan bahwa hal-hal tersebut akan mengurangi profit yang
akan diperoleh.
Sebagai konsekuensi proses pecah sertifikat tidak memakai tapak kaveling, maka
dalam sekali proses, jumlah pecah kaveling maksimal adalah sebanyak lima
bidang. Hal ini mengakibatkan proses pecah kaveling dan balik nama secara
keseluruhan membutuhkan waktu yang sangat lama.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.5 Proses pecah kaveling perumahan
Efek negatif dari sistem pecah kaveling bertahap ini adalah :
1. Proses pecah dan balik nama yang membutuhkan waktu yang lama dapat
menimbulkan komplain atau gugatan hukum dari konsumen maupun bank
pemberi KPR.
2. Bank penyedia fasilitas KPR mempunyai aturan yang berbeda-beda, beberapa
bank mengharuskan sertifikat sudah harus pecah sesuai luas kaveling yang
dibeli konsumen sebagai syarat pencairan kredit. Hal ini mengakibatkan pihak
developer hanya dapat menjalin kerjasama dengan bank tertentu saja yang
menerapkan persyaratan
lebih lunak.
Konsumen tidak mendapatkan
kesempatan untuk menikmati bunga pinjaman yang lebih kompetitif.
3. Proses pengajuan IMB akan ikut menjadi lama karena harus menunggu proses
pecah dan balik nama selesai lebih dulu.
Keuntungan sistem pecah kaveling bertahap ini, pihak developer bisa lebih
fleksibel dalam melakukan penjualan produk perumahannya. Apabila ada
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
konsumen yang menginginkan penambahan luas tanah maupun bangunan, pihak
developer bisa mengubah luasan kaveling dari rencana masterplan awal.
Pada saat melakukan pembelian tanah induk, pihak penjual menandatangani Akta
Jual Beli dan Surat Kuasa Menjual yang dibuat oleh notaris. Surat ini menyatakan
bahwa pihak pemilik sertifikat menguasakan penjualan kepada pihak developer
(di wakilkan atas nama perseorangan, bukan perusahaan). Penggunaan surat kuasa
jual ini dimaksudkan untuk menekan biaya dan mempercepat proses pecah, karena
pihak developer tidak perlu melakukan proses balik nama terlebih dahulu. Tanpa
melalui proses tapak kaveling, dalam sekali proses pecah dan balik nama
maksimal sebanyak lima bidang. Sehingga apabila setelah pembayaran tanah akan
diproses pecah dan balik nama, maka pihak penjual harus menandatangani lima
buah Akta Jual Beli (AJB). Hal ini tidak efisien ditinjau dari segi waktu dan biaya,
mengingat hak kepemilikan sebuah sertifikat bisa lebih dari satu orang. Selain itu,
pihak developer membutuhkan waktu untuk mempersiapkan dokumen terkait
karena harus menunggu rumah terjual. Jangka waktu antara pembelian tanah
dengan penjualan membutuhkan waktu yang lama karena harus melewati proses
pengeringan, pengurukan dan perencanaan.
Dengan surat kuasa jual ini, pihak developer bisa melakukan proses pecah dan
balik nama kepada konsumen perumahan secara fleksibel tanpa terikat oleh pihak
penjual lagi.
4.5.2.2 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
IMB dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota Pemerintah Kabupaten Sukoharjo.
Pengajuan IMB membutuhkan copy sertifikat dan gambar situasi. Kerugian sistem
pecah kaveling bertahap ini, pengajuan IMB harus menunggu proses pecah
sertifikat selesai sehingga membutuhkan waktu yang lama. Pihak developer juga
harus berhati-hati karena kemungkinan pengecekan ijin lokasi. Lokasi kaveling
perumahan bisa dideteksi dari gambar situasi dan site plan pada sertifikat. Untuk
menyiasati hal tersebut, pihak developer mengajukan IMB dalam satu kompleks
perumahan yang dipilih secara acak dengan jumlah sedikit.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.6 Analisis Finansial
4.6.1 Proyeksi Pendapatan
Pada saat penelitian ini dilakukan, tingkat occupancy perumahan Citra Alam
Mandiri sudah mencapai 50 % atau sudah terjual 8 unit dari total 16 unit rumah
yang dipasarkan. Sehingga, diproyeksikan pada akhir tahun 2011 akan terjual
sebanyak 10 unit rumah, sedangkan sisanya akan habis terjual pada tahun
berikutnya. Dana KPR dari bank diproyeksikan cair 8 unit pada tahun 2011 dan
sisanya akan cair pada tahun 2012.
No
URAIAN
Tahun
2011
2012
10
750,000
6
450,000
2013
1 Pendapatan Penjualan
Jumlah
Rumah type 50/80
16
Harga / U
250,000
2 Jumlah Pendapatan Penjualan
Total
4,000,000
4,000,000
3 Penerimaan Kas dari Uang muka Pembeli
30%
Rumah type 50/80
unit
pendapatan
4 Penerimaan dari Bank
Rumah type 50/80
70%
unit
8
8
pendapatan 1,400,000 1,400,000
5 Penerimaan Kas Total
2,150,000 1,850,000
0
Tabel 4.7 Perhitungan pendapatan atas penjualan unit rumah (x Rp. 1.000,00)
4.6.2 Proyeksi NPV, IRR dan BCR
Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 % per tahun,
diasumsikan dari persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan yang
diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku bunga efektif
untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12 – 14 % per tahun.
Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun, sehingga pengeluaran untuk
biaya pembangunan mengikuti proyeksi penjualan unit rumah.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
No
digilib.uns.ac.id
Tahun
URAIAN
2011
2012
2013
750,000
450,000
1,400,000
1,400,000
0
2,150,000
1,850,000
0
1,421,401
852,841
1,421,401
728,599
852,841
997,159
A. Penerimaan Pendapatan Tunai
1 Uang Muka Pembeli
- Rumah Type 50/80
2 Pembayaran dari Bank
- Rumah Type 50/80
Total Pendapatan Tunai
B. Pengeluaran Tunai
1 Biaya Pembangunan
Total Pengeluaran Tunai
Net Cash Inflow
C. Perhitungan NPV
Net Present Value ( NPV )
0
0
1,595,694
D. Perhitungan IRR
63.32%
E. BCR
1 Present Value Manfaat
2 Present Value Biaya
1.74
3,758,696
2,163,002
Tabel 4.8 Perhitungan NPV, IRR dan BCR (x Rp. 1.000,00)
Langkah perhitungan NPV dan IRR adalah sebagai berikut :
1. Net Present Value (NPV)
Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2011 ditambah dengan
nilai present value net cash inflow pada tahun 2012.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.6 Perhitungan NPV dengan menggunakan fungsi finansial
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft
Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 1.595.694.000,00.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau arus kas.
Arus Kas
-1,421,401
2,150,000
-852,841
1,850,000
2011
2012
Tabel 4.9 Arus kas (x Rp. 1.000,00)
Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif menunjukkan
uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan data arus kas tersebut
ke dalam fungsi finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.7 Perhitungan IRR dengan menggunakan fungsi finansial
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft
Excell didapatkan nilai IRR sebesar 63,32 %.
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total present value
pendapatan dengan total present value pengeluaran.
Gambar 4.8 Perhitungan total present value pendapatan
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.9 Perhitungan total present value pengeluaran
Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan antara
present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan diperoleh nilai
BCR sebesar 1,74.
Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa :
1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback period-nya
adalah kurang dari satu tahun.
2. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima.
3. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima.
4. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.
4.6.3 Analisis Sensitivitas
Tujuan analisis sensitivitas adalah menganalisa berbagai kemungkinan resiko
yang mungkin akan terjadi dan dampaknya terhadap keuangan perusahaan.
Kemungkinan resiko yang disimulasikan adalah pengeluaran naik sebesar 10 %,
pengeluaran naik 20 %, pendapatan turun sebesar 10 %, pendapatan turun 20 %,
pengeluaran naik sebesar 10 % sekaligus diikuti dengan turunnya pendapatan
sebesar 10 %.
commit to user
Sensitivity Analysis of Net Cash Inflow
No
TAHUN
Pendapatan
Pengeluaran
Net Cash Inflow
Case 1
Case 2
Tunai
Tunai
Base Case
Cost +10%
Case 3
Case 4
Case 5
Cost +20% Revenue -10% Revenue -20%
Cost + 10%
Revenue -10%
1
2011
2,150,000
2
2012
1,850,000
3
2013
DF
15%
1,421,401
728,599
586,458
444,318
513,599
298,599
371,458
852,841
997,159
911,875
826,591
812,159
627,159
726,875
0
0
0
0
0
0
0
IRR
NPV
63.32%
1,595,694
50.07%
1,379,393
39.01%
1,163,093
IRR
RECAPITULATION OF :
48.74%
1,219,824
34.14%
843,954
NPV
1. Base Cost
63.32%
1,595,694
2. Case I : Cost Increase 10%
50.07%
1,379,393
3. Case II : Cost Increase 20%
39.01%
1,163,093
4. Case III : Revenue Decrease 10%
48.74%
1,219,824
5. Case IV : Revenue Decrease 20%
34.14%
843,954
6. Case V : Cost Increase 10%, Revenue Decrease 10%
36.80%
1,003,524
ANALYSIS RECOMENDED :
FEASIBLE
Tabel 4.10 Analisis Sensitivitas (x Rp. 1.000,00)
36.80%
1,003,524
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang
disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (15 %). Ditinjau dari
sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri
ini adalah feasible (layak).
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 5
KESIMPULAN dan SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :
1. Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri secara teknis possible
untuk dijalankan. Pihak developer telah melakukan upaya antisipasi untuk
meminimalisir kemungkinan resiko yang mungkin timbul.
2. Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan
Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak). Hasil NPV adalah positif,
sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 63,32 % > rate of
interest = 15 %, sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,74 > 1,
sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai
kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari
angka rate (15 %).
3. Pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri secara sosial acceptable, lokasi
perumahan telah sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo
Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota Kecamatan
Kartasura.
5.2 Saran
Hal-hal yang disarankan antara lain :
1. Dalam mengembangkan kawasan perumahan, sebaiknya pihak developer
mematuhi regulasi yang telah dibuat oleh pemerintah daerah.
2. Strategi legal dalam proses pecah sertifikat sebaiknya dibenahi, sehingga
mengurangi resiko komplain dari konsumen. Di samping itu, pihak developer
juga akan memperoleh keuntungan dengan semakin terbukanya peluang
kerjasama dengan pihak bank untuk memperoleh KPR.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Pihak developer sebaiknya meningkatkan after sales services, sehingga
konsumen lebih terpuaskan. Hal ini juga menunjang strategi pemasaran word
of mouth yang dapat meningkatkan brand image perusahaan.
commit to user