Executive Summary PELUANG INVESTASI KOTA AMBON

 Executive Summary 2013
Executive Summary PELUANG INVESTASI KOTA AMBON: PENGEMBANGAN AMBON WATERFRONT CITY (AWFC). Pengenalan Kota Ambon Secara geografis Kota Ambon terletak antara 3º – 4oº Lintang Selatan dan 128º – 129º Bujur Timur, meliputi daratan seluas 359,45 km2 dan laut seluas 17,55 km2 dengan panjang garis pantai 98 km. Kota Ambon pada tahun 2006 dimekarkan menjadi 5 kecamatan dari sebelumnya 3 kecamatan yang membawahi 20 kelurahan dan 30 desa/negeri. Penggunaan lahan Kota Ambon pada tahun 2012 menunjukkan 53,87% lahan merupakan ruang terbuka hijau, di mana 30,14% masih merupakan kawasan hutan dan 18,49% adalah kawasan perkebunan. Sementara kawasan terbangun sebesar 42,42%, di mana kawasan yang telah dimanfaatkan bagi pemukiman adalah sebesar 41,07%. Kota Ambon merupakan pusat aktivitas sosial, ekonomi, pemerintahan serta pendidikan tinggi di Provinsi Maluku, dan merupakan pusat tujuan migrasi dari daerah‐daerah sekitar sehingga memiliki laju pertumbuhan penduduk dan tingkat kepadatan penduduk yang cenderung terus meningkat setiap tahunnya. Peluang Investasi Pengembangan Water Front City Dengan melihat perkembangan Kota Ambon sebagai pusat kegiatan ekonomi, maka dalam Rencana Strategis Kota Ambon 2006 – 2013, perencanaan pembangunan kota akan diarahkan menuju pada pengembangan kawasan pesisir menuju Kota Pantai (Kota Pesisir) atau Pengembangan Ambon Waterfront City (AWFC). Dalam tinjauan ekonomi, diakui bahwa kota dapat menjadi pusat pertumbuhan karena transaksi barang dan jasa biasanya mengelompok di kota. Pembangunan Kota Pantai dirumuskan sebagai sistem pengembangan perkotaan dan kawasan kepulauan, yang memperlihatkan fungsi dari hierarki kota, pola prasarana kawasan yang meliputi transportasi, prasarana distribusi yang mengacu pada kondisi geografis wilayah serta pemanfaatan potensi sumberdaya alamnya, baik sumberdaya alam yang dapat pulih maupun sumberdaya alam yang tidak dapat pulih. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 1 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Executive Summary 2013
Dalam rangka pengembangan kawasan AWFC, lokasi investasi yang bisa ditanamkan berada di Zona 2 yaitu koridor Pantai Tawiri – Hative Besar – Wayame. Kawasan ini memiliki fungsi sebagai area publik dengan komponen kegiatan yang akan dibangun berupa: a. Food Park Street Corridor b. Seaworld Park c. Floating Land, Theme Park, restoran, dan lain‐lain. Dalam pelaksanaan proyek ini dilakukan dengan luas lahan +/‐ 50 ha areal yang akan dikembangkan dibuat pembagian areal, yakni: tempat hiburan berkuda seluas 4 ha, padang rumput (2,8 ha), hotel (4,5 ha), spa outdoor (1 ha), pusat kebugaran, dan olahraga seluas (1,5 ha), residen/villa seluas 21,1 ha, commercial seluas 1 ha, bangunan prasarana (perumahan karyawan, water treatment plan, kantor administrasi, dan power house), jalur hijau (jalur berkuda, kereta kuda, dan jalan kaki). Hasil perhitungan pembangunan kawasan Ambon Waterfront City (AWFC) membutuhkan investasi sebesar Rp 95.386.039.500, dengan kelayakan investasi Project Net Profit: Rp 17.601.478.050, NPV Rp 7.424.094.500, IRR 31,58%, dan MIRR > Cost of Capital. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 2 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
A. GAMBARAN WILAYAH A.1.
Aspek Geografis dan Administrasi Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 1979, luas Kota Ambon adalah 377 km2 atau 2/5 dari luas wilayah Pulau Ambon. Berdasarkan hasil Survey Tata Guna Tanah tahun 1980, luas daratan Kota Ambon adalah 359,45 km2, sehingga luas Kota Ambon ini meliputi daratan seluas 359,45 km2 dan laut seluas 17,55 km2 dengan panjang garis pantai 98 km. Wilayah administrasi Kota Ambon ini berdasarkan Peraturan Daerah (PERDA) Kota Ambon Nomor 2 Tahun 2006 dimekarkan menjadi 5 kecamatan dari sebelumnya 3 kecamatan, yang membawahi 20 kelurahan dan 30 desa/negeri. Jumlah desa/negeri dan kelurahan serta luas setiap kecamatan adalah seperti pada Tabel A‐1. Secara geografis Kota Ambon yang terletak antara 3º – 40o Lintang Selatan dan 128o – 129o Bujur Timur berbatasan dengan: •
Sebelah Utara : Petuanan Desa Hitu, Hila, dan Kaitetu dari Kecamatan Leihutu (Kabupaten Maluku Tengah) •
Sebelah Selatan : Laut Banda •
Sebelah Timur : Petuanan Desa Suli dari Kecamatan Salahutu (Kabupaten Maluku Tengah) •
Sebelah Barat : Petuanan Desa Hatu dari Kecamatan Leihitu Barat (Kabupaten Maluku Tengah) Tabel A‐1 Keadaan Wilayah Administrasi Kota Ambon Per‐Kecamatan No. Kecamatan 1 Nusaniwe 2 Sirimau 3 T.A.Baguala 4 Leitimur Selatan 5 Teluk Ambon Kota Ambon Ibukota Amahusu Karang Panjang Passo Leahari Wayame Jumlah Desa/Kelurahan Desa/Negeri Kelurahan 5 8 4 10 6 1 8 ‐ 7 1 30 20 Luas Wilayah Daratan (km2) 88,35 86,82 40,11 50,50 93,67 359,45 Sumber: BAPPEKOT Kota Ambon, tahun 2012 Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 3 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
A.2.
Kondisi Fisik A.2.1
Morfologi, Iklim, dan Curah Hujan Kondisi topografi wilayah Kota Ambon, sebagian besar dari wilayah daratan dapat diklasifikasikan berbukit sampai berlereng terjal yaitu sebesar kurang lebih 73%, dengan kemiringan di atas 20%. Sedangkan 17% wilayah daratan lainnya dapat diklasifikasikan datar atau landai dengan kemiringan kurang dari 20%. Keadaan topografi Kota Ambon secara umum dapat dikelompokkan sebagai berikut: 1) Topografi relatif datar dengan ketinggian 0 – 100 meter dan kemiringan 0 – 10% terdapat di kawasan sepanjang pantai dengan radius antara 0 – 300 meter dari garis pantai. 2) Topografi landai sampai miring dengan ketinggian 0 – 100 meter dan kemiringan 10 – 20% terdapat pada kawasan yang lebih jauh dari garis pantai (100 meter ke arah daratan). 3) Topografi bergelombang dan berbukit terjal dengan ketinggian 0 – 100 meter dan kemiringan 20 – 30% terdapat pada kawasan perbukitan. 4) Topografi terjal dengan ketinggian lebih dari 100 meter dan kemiringan lebih dari 30% terdapat pada kawasan pegunungan. Dengan mempertimbangkan karakteristik wilayah dataran yang tersebar pada 5 kecamatan, maka dibuat pengelompokan wilayah tersebut ke dalam 7 lokasi sebagaimana Tabel A‐2. Tabel A‐2 Pengelompokkan Wilayah Dataran di Kota Ambon Berdasarkan Karakteristik Wilayah No. 1 2 3 4 5 6 7 Kelompok Lokasi Pusat Kota dan Sekitarnya Rumah Tiga dan sekitarnya Passo dan sekitarnya Laha dan sekitarnya Hutumuri dan sekitarnya Kilang dan sekitarnya Latuhalat dan sekitarnya Ketinggian (m – dpl) 0 – 50 0 – 50 0 – 50 0 – 50 0 – 50 0 – 50 0 – 50 Kemiringan 3,360 3,180 30 3,390 6,160 5,660 5,400 Luas (km2) 13,50 4,50 14,75 4,25 4,25 3,50 4,00 Persentase (%) 5,44 5,57 4,74 6,18 9,70 9,91 8,57 Sumber: BAPPEKOT Kota Ambon, tahun 2012 Iklim di Kota Ambon adalah iklim tropis dan iklim musim, karena letak Pulau Ambon dikelilingi oleh laut. Iklim kota ini sangat dipengaruhi oleh lautan dan berlangsung bersamaan dengan iklim musim, yaitu musim barat atau utara, dan musim timur atau tenggara. Pergantian musim selalu diselingi oleh musim pancaroba yang merupakan transisi dari kedua musim tersebut. Musim barat umumnya berlangsung dari Bulan Desember Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 4 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
sampai dengan Bulan Maret, di mana Bulan April merupakan masa transisi ke musim timur. Sedangkan musim timur berlangsung dari Bulan Oktober, di mana Bulan Nopember merupakan masa transisi ke musim barat. Kota Ambon termasuk Tipe Iklim B berdasarkan klasifikasi iklim menurut Schmidth dan Ferguson (1951) yang dicirikan oleh rataan bulan kering bercurah hujan < 60 mm (1,67 bulan) dan bulan basah bercurah hujan > 100 mm (9,58 bulan) dengan nilai Q sebesar 17,4%. Grafik A‐1 Curah Hujan di Kota Ambon Tahun 2009 – 2011 Sumber: Stasiun Meteorologi Ambon dan Kota Ambon dalam Angka, Tahun 2011 Berdasarkan data curah hujan tahun 2011 bersumber dari Stasiun Meteorologi Ambon melalui Badan Pusat Statistik, curah hujan tertinggi tahunan masih terjadi pada tahun 2011 yaitu sebesar 5.710 mm dengan 276 hari hujan. Mengacu pada rata‐rata curah hujan bulanan tahun 2009 – 2011, maka bulan basah (musim hujan) dengan curah hujan di atas 200 mm terjadi pada Bulan April hingga Juli seiring dengan berlangsung musim timur dengan curah hujan tertinggi di Bulan Juni (609,79 mm), sedangkan bulan kering (musim panas) dengan curah hujan di bawah 200 mm terjadi dari Bulan Agustus hingga Maret seiring dengan berlangsungnya musim barat dengan curah hujan terendah di Bulan November (81,96 mm). A.2.2
Penggunaan Lahan Penggunaan lahan Kota Ambon pada tahun 2012 menunjukkan 53,87% lahan merupakan ruang terbuka hijau, di mana 30,14% masih merupakan kawasan hutan dan 18,49% adalah kawasan perkebunan. Sementara kawasan terbangun sebesar 42,44%, di mana kawasan yang telah dimanfaatkan bagi pemukiman adalah sebesar 41,07%. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 5 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
A.3.
Kependudukan dan Ketenagakerjaan A.3.1.
Jumlah dan Laju Pertumbuhan Penduduk Kota Ambon dalam kedudukannya sebagai Ibu Kota Provinsi berfungsi sekaligus sebagai pusat aktivitas sosial, ekonomi, pemerintahan serta pendidikan tinggi di Provinsi Maluku. Hal ini membawa pengaruh pada pertumbuhan penduduk, terkait dengan migrasi dari daerah‐daerah sekitar. Kondisi ini terlihat pada laju pertumbuhan penduduk dan tingkat kepadatan penduduk yang cenderung meningkat namun fluktuatif dalam kurun waktu 5 tahun terakhir (2006 – 2011). Hal ini dapat dilihat padaTabel A‐3 dan Tabel A‐4: Tabel A‐3 Laju Pertumbuhan Penduduk Kota Ambon Tahun 2006 – 2011 Tahun 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jumlah Penduduk 263.146 271.972 281.293 284.809 331.254 340.427 Laju Pertumbuhan 0,07 3,35 3,43, 1,25 16,31 2,77 Sumber: BPS Kota Ambon, Tahun 2012 Tabel A‐4 Kepadatan Penduduk Tiap Kecamatan Tahun 2006 –2011 No. Kecamatan 1 Nusaniwe 2 Sirimau 3 T.Ambon Baguala 4 Teluk Ambon 5 Leitimur Selatan Kota Ambon Luas Wilayah Daratan (km2) 88,35 86,82 40,11 50,50 93,67 359,45 2006 934 1.162 1.110 281 176 732 Kepadatan Penduduk (Jiwa/ km2) 2007 2008 2009 2010 936 1.079 1.155 1.105 1.209 1.252 1.681 1.647 1.175 1.209 1.239 1.371 298 415 461 457 179 211 191 192 756 840 975 969 2011 1.045 1.658 1.370 422 191 967 Sumber: Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Kota Ambon dan BPS Kota Ambon, Tahun 2012 Komposisi Penduduk Kota Ambon tahun 2011 menurut jenis kelamin sesuai Data Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Kota Ambon berjumlah 340.427 jiwa, terdiri dari laki‐laki sebanyak 175.778 jiwa, dan perempuan sebanyak 172.365 jiwa. Tabel A‐5 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan Tahun 2011 No. Kecamatan 1 Nusaniwe 2 Sirimau 3 Teluk Ambon Baguala 4 Teluk Ambon 5 Leitimur Selatan Kota Ambon Laki‐Laki (Jiwa) 44.792 70.626 27.489 19.821 4.372 175.778 Perempuan (Jiwa) 47.562 73.317 27.464 19.695 4.941 172.365 Jumlah Penduduk (Jiwa) 97.669 143.943 54.953 39.516 9.661 340.427 Sumber: Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Kota Ambon. 2012 Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 6 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
A.3.2.
Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja Berdasarkan survei angkatan kerja nasional tahun 2011, terdapat 227.563 penduduk Kota Ambon yang masuk ke dalam kategori penduduk usia kerja (15 tahun ke atas) dimana 148.799 jiwa merupakan angkatan kerja. Proporsi penduduk bekerja mengalami peningkatan dari tahun sebelumnya yaitu dari 84,38% menjadi 89,27% dari jumlah angkatan kerja. Tenaga kerja berjenis kelamin laki‐laki mendominasi bursa tenaga kerja di Kota Ambon yaitu sebesar 61,30%. Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja (TPAK) penduduk Kota Ambon sebesar 65,39%. Hal ini menunjukan bahwa setiap 1000 penduduk usia kerja terdapat 654 penduduk yang berpartisipasi dalam angkatan kerja. Sementara itu, tingkat kesempatan kerja di Kota Ambon tercatat sebesar 84,38%. A.4.
Kondisi Sarana dan Prasarana A.4.1.
Transportasi Darat Prasarana jalan merupakan urat nadi kelancaran lalu lintas di darat. Kelancaran lalu lintas darat akan sangat mempengaruhi perkembangan perekonomian daerah. Dengan semakin panjang jalan dalam kondisi baik akan mempermudah dan mempercepat arus mobilitas barang dan jasa. Jalan sebagai jaringan transportasi yang dominan digunakan oleh penduduk untuk melakukan aktifitas berperan penting dalam pembangunan kota. Oleh karena itu pembangunan jalan harus terintegrasi dengan potensi sumberdaya, di mana penentuan jaringan jalan dan prioritas pengembangan akan menjadi penentu efektivitas pengembangan prasarana jalan, dari segi dampak terhadap pembangunan ekonomi dan sosial budaya. Prasarana jalan di Kota Ambon saat ini sudah tertata dengan baik sehingga sangat memperlancar arus mobilitas kendaraan di wilayah perkotaan. Sampai dengan tahun 2011 total panjang jalan di Kota Ambon adalah sepanjang 296,693 km, terdiri dari 42,936 km jalan nasional, 38,687 km jalan provinsi, dan sisanya 215,070 km adalah jalan kota. Persentasi panjang jaringan jalan dalam kondisi baik di Kota Ambon adalah sebesar 75%. Adapun Panjang jalan berdasarkan status di Kota Ambon dapat dilihat pada Tabel A‐6 berikut: Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 7 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
Tabel A‐6 Panjang Jalan di Kota Ambon Tahun 2011 NO. 1 2 3 STATUS JALAN Nasional Provinsi Kota TOTAL (km) BAIK SEDANG 41,242 32,697 148,00 221,939 1,306 5,996 27,760 35,062 KONDISI RUSAK RINGAN 0,378 0,980 25,810 27,168 RUSAK BERAT ‐ 3,50 3,50 TOTAL (km) 42,936 38,687 215,070 296,693 Sumber: Dinas PU Kota Ambon, Tahun 2012 Berdasarkan jenis perkerasan, ruas jalan di Kota Ambon yang telah diaspal sepanjang 242,091 km, lapisan penetrasi (lapen) sepanjang 41,977 km, rabat beton sepanjang 2,350 km, kerikil sepanjang 7,856 km, serta jalan tanah sepanjang 2,405 km. Tabel A‐7 Panjang Jalan Berdasarkan Jenis Perkerasan Tahun 2011 NO. 1 2 3 4 5 JENIS PERKERASAN Hotmix Lapen Rabat Beton Kerikil Tanah PANJANG (km)/STATUS JALAN NASIONAL PROVINSI KOTA 42,936 38,687 160,468 ‐ ‐ 41,977 ‐ ‐ 2,350 ‐ ‐ 7,856 ‐ ‐ 2,405 Sumber: Dinas PU Kota Ambon, Tahun 2012 A.4.2. Transportasi Laut Pada tahun 2011 tercatat 917.850 orang yang diangkut dari Dermaga Ferry Galala menuju Dermaga Ferry Poka, sedangkan dari Dermaga Ferry Poka menuju Dermaga Ferry Galala, penumpang yang diangkut lebih sedikit, yaitu 888.951 orang. Jumlah kendaraan roda dua yang menyeberang melalui Penyeberangan Ferry Galala – Poka mengalami peningkatan sebesar 61,25%, dan jumlah kendaraan roda empat meningkat sebesar 77,39%. Untuk lintasan Penyeberangan Ferry Poka – Galala persentase peningkatannya adalah 48,27% dan 96,72%. Sedangkan untuk penyeberangan Ambon – Namlea ada sebanyak 41.809 orang yang terangkut ferry, 5.511 unit kendaraan roda dua dan 1.614 unit kendaraan roda empat, yang tercatat pada tahun 2011. Sementara itu, untuk fasilitas pelabuhan, Kota Ambon mempunyai tiga unit dermaga beton dengan gudang seluas 14.565 m2. Tercatat jumlah kunjungan kapal di Pelabuhan Ambon pada tahun 2011 sebanyak 584 kali – turun drastis sebesar 76,08% dengan jumlah penumpang yang turun sebanyak 191.110 orang dan yang naik 183.623 orang. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 8 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
Jasa bongkar muat yang dilayani di Pelabuhan Ambon selama tahun 2011 seluruhnya mengalami kenaikan jika dibandingkan dengan tahun 2010 termasuk perdagangan luar negeri, yang meningkat sangat tajam, yaitu dari 6.006 ton bongkar menjadi 31.700 ton, tanpa ada kegiatan muat barang. A.4.3. Sumber Energi atau Listrik Kebutuhan listrik Kota Ambon saat ini dipenuhi oleh 2 buah pembangkit listrik tenaga diesel (PLTD) yang berlokasi di Hative Kecil dan Poka. Keduanya dipisahkan oleh Teluk Ambon yang terkoneksi melalui kabel laut 20 KV. Kebutuhan listrik di Kota Ambon dari tahun ke tahun selalu mengalami peningkatan. Pada tahun 2011, jumlah pelanggan listrik PLN sebanyak 83.031 pelanggan, meningkat cukup signifikan sebesar 23,47% dari tahun sebelumnya. Dari jumlah tersebut, terbesar adalah pelanggan dari Kecamatan Sirimau (43,32%), diikuti oleh KecamatanTeluk Ambon Baguala (27,69%) dan Kecamatan Nusaniwe (18,55%). Dilihat dari jenis pelanggan, maka yang terbesar adalah pelanggan rumah tangga (92,77%), diikuti oleh bisnis (4,43%) dan sosial (1,91%). Sedangkan kalau dilihat dari Nilai kWh terjual, maka pemasukan terbesar berasal dari bisnis (41,93%), yang diikuti rumah tangga (40,25%), dan Pemerintah (10,72%). Tabel A‐8 Kebutuhan Listrik Kota Ambon Berdasarkan Standar Kebutuhan No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Kebutuhan Rumah Tangga Pendidikan Peribadatan Kesehatan Perdagangan Perkantoran Rekreasi dan OlahRaga Industri Penerangan Jalan Total Standar Kebutuhan 250 watt/jam 5% 5% 100% 125% 15% 20% 125% 10% Kebutuhan (MW) 13,60 0,68 0,68 13,60 17,00 2,04 2,72 17,00 1,36 68.67 Sumber: Kota Ambon Dalam Angka, Tahun 2012 Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 9 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
Gambar A‐1 Jumlah kWh Produksi Perusahaan Listrik Negara di Kota Ambon 2007 – 2011 Sumber: Kota Ambon Dalam Angka, Tahun 2012 A.5.
Kebijakan Pembangunan Daerah A.5.1.
Rencana Pembangunan Jangka Menengah daerah (RPJMD) Dengan mempertimbangkan kemajuan pembangunan Kota Ambon yang telah dicapai pada periode 2006 – 2011, memperhitungkan hasil analisis isu strategis, memperhatikan RPJPD Kota Ambon 2006 – 2026, mengacu pada visi dan misi Walikota dan Wakil Walikota Ambon terpilih untuk masa bakti 2011 – 2016, mempertimbangkan prioritas pembangunan provinsi Maluku dalam RPJMD tahun 2008 – 2013, dan prioritas pembangunan nasional yang tercantum dalam RPJMN 2010 – 2014, maka visi pembangunan Kota Ambon tahun 2011 – 2016 adalah: “Ambon Yang Maju, Mandiri, Religius, Lestari Dan Harmonis Berbasis Masyarakat” Untuk mewujudkan visi tersebut maka dijabarkan dalam 8 misi yang menjadi pedoman bagi pembangunan Kota Ambon: • Menata dan meningkatkan profesionalisme birokrasi dalam pelayanan masyarakat. Salah satu agenda yang menjadi fokus pembangunan Kota Ambon adalah menciptakan tata pemerintahan yang bersih dan berwibawa. • Meningkatkan kesejahteraan penduduk dibidang pendidikan dan kesehatan. Pendidikan dan kesehatan merupakan pilar terpenting dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat, kualitas manusia, bahkan kinerja pendidikan yaitu gabungan angka partisipasi kasar (APK) jenjang pendidikan dasar sampai dengan pendidikan tinggi Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 10 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
dan angka melek aksara bersama‐sama dengan variabel kesehatan dan ekonomi digunakan sebagai variabel dalam menghitung Indeks Pembangunan Manusia (IPM). • Menata dan membenahi kota sesuai fungsi dan peruntukan. Menata dan membenahi kota dimaksudkan untuk memantapkan sistem pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi dan karakteristik wilayah Kota Ambon, didukung dengan kesadaran masyarakat dalam memanfaat ruang sesuai peruntukan guna menjamin dinamika pembangunan berkelanjutan. • Menata penduduk dan kependudukan. Kota Ambon dalam kedudukannya sebagai Ibukota Propinsi Maluku sekaligus berfungsi sebagai pusat kegiatan sosial, ekonomi, pemerintahan, dan pendidikan. Hal ini berguna untuk membawa pengaruh besar pada pertumbuhan penduduk terkait dengan migrasi dari daerah‐daerah sekitar. • Menata dan meningkatkan lingkungan lestari berbasis partisipatif dan kolaboratif. Beberapa faktor yang masih harus menjadi perhatian di bidang lingkungan adalah kondisi Daerah Aliran Sungai (DAS) dan pengelolaan konservasi area tangkapan. • Meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan industri kerakyatan berbasis potensi wilayah / daerah. Penguatan ekonomi masyarakat diharapkan akan mampu mendorong peningkatan kemampuan masyarakat sehingga memiliki kemampuan bertahan dalam menghadapi berbagai tantangan. • Meningkatkan kehidupan orang bersaudara berbasis kearifan lokal. Rekonsiliasi merupakan sarana efektif untuk Kota Ambon yang maju, mandiri, religius, lestari dan harmonis. • Meningkatkan sistem penegakan hukum dan peran institusi sosial budaya masyarakat. Hukum adalah instrumen untuk melindungi kepentingan individu dan sosial. Saat ini timbul degradasi budaya hukum di lingkungan masyarakat. Dengan memperhatikan visi dan misi pembangunan Kota Ambon tersebut, pilar pembangunan dalam lima tahun mendatang (2011 – 2016) adalah sebagai berikut: 1. Meningkatkan kesejahteraan masyarakat melalui pemenuhan kebutuhan dasar. 2. Mengembangkan potensi ekonomi rakyat dan perekonomian daerah yang ditujukan untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang tinggi melalui pengembangan kawasan‐
kawasan strategis, serta pengembangan usaha ekonomi kecil dan mikro. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 11 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
3. Membangun infrastruktur dasar dan membenahi sistem transportasi dengan jaringan pendukungnya. 4. Meningkatkan pelayanan kesehatan masyarakat melalui pengembangan jaringan Puskesmas, dan pusat‐pusat rujukan pelayanan kepada masyarakat miskin. 5. Meningkatkan kualitas pendidikan masyarakat dengan meningkatkan angka melek huruf, APK dan APM semua jenjang pendidikan, serta rata‐rata lama bersekolah masyarakat. 6. Membangun infrastuktur pendidikan, meningkatkan kualitas guru, dan tenaga kependidikan lainnya untuk menghasilkan anak Ambon yang cerdas. 7. Membenahi sistem persampahan kota dan mengembangkan model pengelolaan yang ramah lingkungan menuju Kota Ambon Manise. 8. Meningkatkan kinerja organisasi dan manajemen pemerintah yang profesional untuk mencapai standar pelayanan minimal kepada masyarakat. 9. Mengembangkan Ambon sebagai kota minapolitan, pusat aktifitas ekonomi dan transit bisnis Maluku dan sebagai kota pendidikan dan kota pariwisata. 10. Meningkatkan kehidupan orang basudara dan penegakan hukum, politik, dan HAM. 11. Mengembangkan seni dan budaya lokal serta pariwisata. 12. Mengembangkan peran generasi muda dan prestasi olahraga. 13. Merevitasilasi tata ruang kota yang mempertimbangkan daya dukung lingkungan dan fungsi peruntukannya. 14. Meningkatkan sistem pengawasan dan pengendalian pembangunan serta pemberantasan dan pencegahan korupsi. A.5.2. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Ambon Sebagai arahan penyusunan rencana tata ruang dan pembangunan kota maka kebijakan dasar pengembangan ruang Kota Ambon untuk 20 tahun ke depan diperlukan mengingat: 1. Perkembangan wilayah Kota Ambon hingga saat ini yang menunjukkan perluasan hingga mengarah ke perbukitan. 2. Masih lemahnya pola pengendalian perkembangan wilayah kota secara konsisten di Indonesia. 3. Wilayah Kota Ambon memiliki karakteristik fisik yang rentan terhadap erosi dan longsor terutama pada kelerangan sekitar 15% ke atas. 4. Keterbatasan wilayah layak bangun di Kota Ambon yaitu hanya sekitar 17% luas wilayah kota keseluruhan. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 12 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Gambaran Wilayah 2013
Kondisi dan potensi Kota Ambon sebagai pertimbangan perumusan kebijakan: 1. Perkembangan di kawasan pusat kota meluas untuk permukiman dan fasilitas ke arah selatan dan juga kegiatan jasa komersial yang berkembang di sepanjang jalur utama, menunjukkan adanya kepadatan dan kejenuhan. 2. Potensi perkembangan kawasan Passo, yang potensi tumbuh sebagai pusat perdagangan kedua di Kota Ambon. 3. Kesesuaian lahan, sifat, dan kondisi fisik lahan yang rawan erosi, dan morfologi kota yang berbukit dan bergunung menjadi pokok pertimbangan. 4. Keterbatasan lahan layak bangun Kota Ambon tidak memungkinkan perluasan dan pengembangan semua sektor kegiatan baik skala besar, menengah, dan kecil, dan perlu penetapan prioritas pengembangan sektor andalan dan sektor strategis. Berikut ini adalah Kebijakan Dasar Pengembangan Ruang Kota Ambon yang disusun sebagai landasan perencanaan untuk meningkatkan keterpaduan, keseimbangan perkembangan, dan keserasian antar sektor dan antar kawasan: 1. Berdasarkan analisis kondisi lahan dan kesesuaian lahan serta kebutuhan mengakomodir perkembangan aktivitas sosial ekonomi Kota Ambon, maka Kota Ambon akan mengembangkan ruang‐ruang kota secara selektif dengan memperhatikan fungsi kawasan. 2. Pengembangan intensif diarahkan pada bagian kota yang sudah berkembang sekarang dengan tetap dibatasi; dan pengembangan ekstensif / meluas hanya dapat dilaksanakan pada kawasan yang layak sesuai hasil analisis kesesuaian lahan. 3. Pengaruh dari kondisi geografis, topografi, dan morfologi kota yang terbentuk atas unsur gunung, perbukitan, dataran yang relatif sempit, dan pantai, maka perkembangan Kota Ambon yang linier mengikuti garis pantai dari Laha sampai dengan Latuhalat dengan lebar ke arah aratan disesuaikan dengan kemiringan sesuai standar, adalah pola pengembangan ruang kota yang masih tetap akan dipertahankan. 4. Pengembangan ruang Kota Ambon termasuk upaya pembangunan kawasan baru, revitalisasi kawasan terbangun yang ada, penataan ruang daratan dan juga wilayah perairan / teluk, serta pengendalian kawasan‐kawasan disesuaikan dengan fungsi kawasan
Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 13 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Profil Perekonomian Wilayah 2013
B. PROFIL PEREKONOMIAN WILAYAH B.1.
Struktur Perekonomian Laju pertumbuhan ekonomi, merupakan salah satu indikator makro yang dapat menggambarkan kinerja perekonomian dalam suatu wilayah. Dalam kurun waktu lima tahun terakhir, pertumbuhan ekonomi Kota Ambon mengalami fluktuasi, di mana tahun 2006 pertumbuhan ekonomi adalah sebesar 6,43% dan melambat 0,12 poin di tahun 2007, dimana pertumbuhan ekonomi hanya sebesar 6,31%. Pertumbuhan ekonomi terendah dihadapi Kota Ambon pada periode tahun 2009 yang hanya mencapai 5,58% dan tahun 2011 sebesar 6,65%. Sementara pertumbuhan ekonomi tertinggi terjadi di tahun 2012 yakni sebesar 8,77% (Gambar B‐1.) di mana pada tahun tersebut aktifitas pembangunan sangat tinggi terutama pembangunan sarana dan prasarana menyongsong pelaksanaan “Sail Banda”. Gambar B‐1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Ambon Tahun 2010 – 2012 Sumber: BPS Kota Ambon Tahun 2012 Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kota Ambon atas dasar harga berlaku maupun atas dasar harga konstan secara bertahap mengalami peningkatan. Pada tahun 2011 jika dibandingkan dengan tahun 2010 PDRB atas dasar harga berlaku Kota Ambon meningkat sebesar 21,43% dan sebesar 6,77% untuk PDRB atas dasar harga konstan. Nilai PDRB atas dasar harga berlaku untuk Kota Ambon tahun 2011 sebesar Rp. 4,2 trilyun, sedangkan PDRB atas dasar harga konstan 2000 sebesar Rp. 1,9 trilyun dengan laju pertumbuhan ekonomi Kota Ambon tahun 2011 adalah sebesar 6,77%. Jika dilihat berdasarkan harga berlaku, maka kontribusi terbesar diberikan oleh sektor jasa‐jasa sebesar 27,81%, diikuti sektor perdagangan, hotel, dan restoran sebesar 27,38%, serta sektor Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 14 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Profil Perekonomian Wilayah 2013
angkutan dan komunikasi sebesar 18,05%. Keadaan yang sama jika diamati berdasarkan harga konstan, di mana sektor jasa‐jasa merupakan pemberi kontribusi terbesar yaitu 27,24%, diikuti sektor perdagangan, hotel, dan restoran sebesar 24,13%, serta sektor angkutan dan komunikasi sebesar 20,16%. Dari sembilan sektor ekonomi yang ada, seluruhnya menghasilkan pertumbuhan positif bagi PDRB Kota Ambon tahun 2011. Untuk PDRB atas dasar harga berlaku, pertumbuhan tertinggi dihasilkan oleh sektor jasa‐jasa yaitu sebesar 37,26%, sementara yang terkecil yaitu sektor pertanian yaitu sebesar 7,63%. Namun untuk PDRB atas dasar harga konstan, pertumbuhan tertinggi dihasilkan oleh sektor konstruksi sebesar 15,91%, dan yang terendah adalah sektor pertanian sebesar 2,18 %. Gambar B‐2 Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kota Ambon Atas Harga berlaku dan Harga Konstan 2000 (Rupiah) Tahun 2007 – 2011 Sumber: Kota Ambon Dalam Angka, Tahun 2012 PDRB menurut lapangan usaha atau menurut sektor produksi merupakan jumlah dari nilai tambah bruto yang dihasilkan oleh unit kegiatan ekonomi yang beroperasi di suatu wilayah dalam periode waktu tertentu. Dengan demikian data PDRB dapat pula menggambarkan kemampuan suatu wilayah atau daerah mengelola sumber daya alam serta faktor produksi lainnya. PDRB disajikan dengan dua cara. Pertama, PDRB atas dasar harga berlaku, sedang yang kedua yaitu PDRB atas dasar harga konstan yang berguna untuk melihat tren atau membandingkan besaran‐besaran PDRB antar tahun. Berikut PDRB Kota Ambon menurut lapangan usaha: Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 15 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Profil Perekonomian Wilayah 2013
Gambar B‐3 PDRB Kota Ambon menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga Berlaku dan Atas Dasar Harga Konstan Tahun (Juta Rupiah) 2007 – 2011 LAPANGAN USAHA ATAS HARGA KONSTAN Pertanian TAHUN 2007 2008 2009 2011 2010 267.586.900 278.303.650 291.815.660 316.605.500 1.720.710 1.808.830 1.902.650 2.165.980 2.464.240 31.534.440 34.211.960 36.794.960 38.399.220 44.063.100 Pertambangan dan Penggalian Industri Pengolahan 323.501.900 Listrik, Gas ,dan Air Bersih 11.304.140 11.465.110 9.529.760 10.259.440 11.058.910 Bangunan 10.265.970 11.066.730 12.031580 18.858.300 21.858.660 Perdagangan, Hotel, dan Restoran 365.183.830 389.237.920 413.458.640 437.888.120 464.382.090 Pengangkutan dan Komunikasi 296.001.660 315.057.640 330.404.760 364.280.630 388.118.780 Keuangan, Persewaan Bangunan, dan Jasa Perusahaan 123.973.060 130.713.030 138.044.950 141.008.170 144.949.740 Jasa‐Jasa 404.048.270 429.017.830 456.288.120 473.202.370 524.322.910 PDRB 1.511.618.980.
000 1.600.882.700 1.690.271.080 1.802.667.730 1 .924.720.320 459.578.960 528.902.090 590.471.610 644.643.300 693.813.720 3.342.910 3.732.070 4.103.650 4.993.880 6.264.890 46.254.710 54.232.420 61.079.630 70.289.770 86.052.690 ATAS HARGA BERLAKU Pertanian Pertambangan dan Penggalian Industri Pengolahan Listrik, Gas, dan Air Bersih 24.008.710 25.638.250 21.602.970 24.272.340 26.502.490 Bangunan 16.029.800 18.856.090 22.122.030 39.153.600 49.245.840 646.345.530 748.192.060 854.845.540 990.898.700 Pengangkutan dan Komunikasi 410.591.470 463.185.820 511.337.110 592.421.670 1.144.120.85
0 754.404.580 Keuangan, Persewaan Bangunan, dan Jasa Perusahaan 173.034.020 193.240.290 212.247.720 228.361.310 256.687.960 Perdagangan, Hotel, dan Restoran 554.627.270 632.255.460 725.642.180 846.641.140 1.162.122.210 2.333.813.380 2.668.234.550 3.003.452.44
0 3.441.675.710 4.179. 215.230 Jasa‐Jasa PDRB Sumber: BPS Kota Ambon Tahun 2012 B.2.
Kegiatan Perekonomian B.2.1.
Pertanian Pertanian di Kota Ambon masih mengandalkan pertanian palawija, sayuran, dan buah‐
buahan. Tanaman palawija yang dikembangkan meliputi jagung, ubi kayu, kacang tanah, keladi, dan ubi jalar. Produksi tertinggi palawija terjadi pada tahun 2009 sebesar 7,33 ton/ha, sedangkan produksi terendah pada tahun 2006 sebesar 5,75 ton/ha. Adanya peningkatan produksi palawija setiap tahun, hal ini menunjukkan adanya perbaikan teknologi pertanian untuk meningkatkan produktivitasnya. Tabel B‐1 Produktivitas Pertanian di Kota Ambon Tahun 2007 – 2011 No. Indikator Satuan 1 2 Palawija Sayuran ton/ha Tahun 2007 5,75 2008 5,81 2009 7,14 2010 7,33 2011 7,23 Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 16 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Profil Perekonomian Wilayah 2013
3 A. Sayuran daun B. Sayuran buah Buah‐Buahan ton/ha ton/ha ton/ha 13,92 10,75 5,76 16,55 10,91 5,84 16,63 10,91 5,92 16,66 12,18 6,08 17,12 11,06 9,8 Sumber: Kota Ambon Dalam Angka, Tahun 2012 B.2.2.
Pariwisata Sejak lama Kota Ambon terkenal dengan julukan Ambon Manise memiliki panorama indah dengan obyek wisata (alam dan budaya) yang tersebar pada 5 kecamatan baik di darat/pegunungan, pantai maupun lautan, menjadi perhatian wisatawan baik lokal maupun asing. Objek wisata di Kota Ambon sampai dengan tahun 2010 berjumlah 69 objek wisata, meliputi wisata alam laut 31 objek, wisata alam darat 13 objek, wisata budaya upacara adat 1 objek, wisata budaya sejarah 23 objek, dan wisata budaya olahraga 1 objek. Pada sisi lain jumlah kunjungan wisatawan asing di Kota Ambon tahun 2010 adalah 4.584 orang. Jika dibandingkan jumlah wisatawan asing yang berkunjung di tahun 2009 sebanyak 1.841 orang, maka pada tahun 2010 terjadi penambahan jumlah wisatawan asing sebesar 149% yang berkunjung ke Kota Ambon. Sementara itu wisatawan domestik yang berkunjung ke Kota Ambon tahun 2010 adalah 18.620 orang. Jika dibandingkan jumlah wisatawan domestik yang berkunjung di tahun 2009 sebanyak 8.720 orang, maka pada tahun 2010 terjadi penambahan jumlah wisatawan domestik sebesar 114% yang berkunjung ke kota ini. Tabel B‐2 Objek Wisata Kota Ambon Tahun 2011 Jenis Objek Wisata Alam Kecamatan Laut Darat 15 ‐ 4 1 11 31 2 3 2 1 5 13 Nusaniwe Sirimau Teluk Ambon TA. Baguala Leitimur Selatan Jumlah 2010 Budaya Upacara Sejarah Olahraga Adat ‐ 2 1 1 9 ‐ ‐ 4 ‐ ‐ 2 ‐ ‐ 6 ‐ 1 23 1 Jumlah 20 13 10 4 22 69 Sumber: Dinas Pariwisata, Kebudayaan, Pemuda, dan Olahraga Kota Ambon, 2012 B.2.3.
Kelautan dan Perikanan Aktivitas perikanan di Kota Ambon didominasi oleh perikanan tangkap di samping perikanan budidaya. Sumberdaya ikan ini meliputi Ikan Pelagis, Ikan Demersal, dan Ikan Karang. Berdasarkan Laporan Tahunan Dinas Kelautan dan Perikanan Kota Ambon Tahun 2010, kelimpahan stok Ikan Pelagis di Kota Ambon adalah 2.091,3 ton/bulan, dengan nilai Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 17 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Profil Perekonomian Wilayah 2013
potensi lestari mencapai 1.045,7 ton/bulan. Pemanfaatan Ikan Pelagis ini tahun 2010 mencapai 361,50 ton/bulan. Dengan demikian peluang pemanfaatan Ikan Pelagis di perairan Kota Ambon tahun 2010 adalah 684,2 ton/bulan dari potensi lestarinya. Mengacu pada Tabel B‐2 distribusi kelimpahan stok dan potensi lestari Ikan Pelagis terbesar berada pada wilayah perairan Selatan Kota Ambon. Tabel B‐31 Kelimpahan Stok, Potensi Lestari (MSY), serta Pemanfaatannya Ikan Pelagis di Perairan Kota Ambon Tahun 2007–2011 Wilayah Ekologis Perairan Teluk Ambon Dalam Teluk Ambon Luar Teluk Baguala Selatan Kota Ambon Total Kota Ambon Kelim‐
pahan Stock (ton/ bulan) Potensi Lestari (ton/ bulan) 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 58,5 29,3 14,7 14,9 15 15,2 15,5 14,6 14,4 14,3 14,1 13,8 392,0 196,0 156,7 157,0 157,7 158,0 159,0 39,3 39 38,3 38,0 37,0 24,2 12,1 179,3 5,0 5,1 5,3 5,7 7,3 7,1 7,0 6,8 6,4 1.616,6 808,3 355,5 179,5 180 180,6 181,3 629 628,8 628,3 627,7 627,0 2.091,3 1.045,7 355,5 356,4 357,8 359,1 361,5 690 689,3 687,9 686,6 684,2 Pemanfaatan (ton/bulan) Peluang Pemanfaatan (ton/bulan) Sumber: Laporan Tahunan Dinas Kelautan dan Perikanan Kota Ambon Tahun 2012 Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 18 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
C. PELUANG INVESTASI C.1. Sektor Unggulan Sektor unggulan adalah sektor yang memiliki nilai tambah dan produksi yang besar, memiliki multiplier effect yang besar terhadap perekonomian lain serta memiliki permintaan yang tinggi baik pasar lokal maupun pasar ekspor. Perekonomian Kota Ambon dalam lima tahun terakhir Atas Dasar Harga Konstan didominasi oleh sektor jasa‐jasa, sektor perdagangan, hotel dan restoran, sektor pengangkutan dan komunikasi serta sektor pertanian sebagai salah satu sektor primer. C.2. Laju Pertumbuhan Secara khusus, laju pertumbuhan ekonomi dari tahun 2010 sampai tahun 2011, kontribusi terbesar terhadap PDRB Atas Dasar Harga Konstan didominasi oleh sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran yang menyumbang sebesar 24,49% diikuti oleh sektor bangunan sebesar 15,9%, dan jasa sebesar 10,8%. Tabel C‐1 PDRB (dalam Rupiah) Kota Ambon menurut Lapangan Usaha Tahun 2007 – 2011 LAPANGAN USAHA TAHUN 2011 2007 2008 2009 267.586.900 278.303.650 291.815.660 316.605.500 323.501.900 2% 1.720.710 1.808.830 1.902.650 2.165.980 2.464.240 13% Industri Pengolahan 31.534.440 34.211.960 36.794.960 38.399.220 44.063.100 14% Listrik, Gas, dan Air Bersih 11.304.140 11.465.110 9.529.760 10.259.440 11.058.910 7,7% Bangunan ATAS HARGA KONSTAN Pertanian 2010 Pertum
buhan (%) Pertambangan dan Penggalian 10.265.970 11.066.730 12.031580 18.858.300 21.858.660 15,9% Perdagangan, Hotel, dan Restoran 365.183.830 389.237.920 413.458.640 437.888.120 464.382.090 24,49 Pengangkutan dan Komunikasi 296.001.660 315.057.640 330.404.760 364.280.630 388.118.780 6,5% Keuangan, Persewaan Bangunan, dan Jasa Perusahaan 123.973.060 130.713.030 138.044.950 141.008.170 144.949.740 2,7% 10,8% Jasa‐Jasa PDRB 404.048.270 429.017.830 456.288.120 473.202.370 524.322.910 1.511.618.980.000 1.600.882.700 1.690.271.080 1.802.667.730 1 .924.720.320 Sumber: BPS Kota Ambon Tahun 2012 C.3. Peluang Investasi Pengembangan Water Front City Dalam Rencana Strategis Kota Ambon 2006 – 2013, menginginkan bahwa Perencanaan Pembangunan Kota dalam kaitannya dengan Pengembangan Kawasan Pesisir Kota akan diarahkan menuju pada Pengembangan kawasan pesisir menuju Kota Pantai (Kota Pesisir) Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 19 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
atau Pengembangan Ambon Waterfront City (AWFC). Hal ini tentunya merupakan keputusan yang tepat guna mensinergikan seluruh potensi unggulan yang dimiliki oleh Kota Ambon. C.3.1.
Peluang Pasar Dalam tinjauan ekonomi, diakui bahwa kota dapat menjadi tempat pertumbuhan karena transaksi barang dan jasa biasanya mengelompok di kota. Tetapi dalam jumlah penduduk yang telah melampaui batas, maka pertumbuhan kota tersebut akan mengalami diseconomy of scale, karena perkembangannya mulai tidak terkendali sebab dampak negatif perkotaan mulai dominan dari pada dampak positifnya. Sehingga dengan menggeser munculnya kota‐kota kecil dan menengah di wilayah pesisir, maka dimungkinkan tercipta sumber pertumbuhan baru, sebagai pemicu utama dalam mendorong pembangunan kawasan terpencil. Kota di wilayah pesisir bisa memungkinkan untuk tumbuh, asalkan terdapat belt ekonomi sebagai penyangga utama pertumbuhan kota tersebut. Pembangunan kota pantai dirumuskan sebagai sistem pengembangan perkotaan dan kawasan kepulauan yang memperlihatkan 2 hal. Pertama, fungsi dari hirarki kota: pola prasarana kawasan yang meliputi transportasi, prasarana distribusi yang mengacu pada kondisi geografis wilayah. Kedua, pemanfaatan potensi sumberdaya alamnya: baik sumberdaya alam yang dapat pulih maupun sumberdaya alam yang tidak dapat pulih. Keduanya hal ini dikelola secara berkesinambungan. Pengelolaan sumberdaya maritim, agar tetap sustainable, maka dalam sistem pengembangannya diupayakan memperhitungkan kearifan masyarakat lokal. Hal ini diupayakan agar tidak terdapat kesenjangan antara penduduk asli dangan para pendatang yang akan mendiami wilayah kota pantai. Melihat keterkaitan antara potensi Kota Ambon, rencana Pemerintah Daerah, dan tujuan pembangunan kawasan pesisir yang berguna untuk memajukan perekonomian daerah dan bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota Ambon, maka tepatlah jika Ambon merupakan kota yang akan direncanakan menjadi Waterfront City. Adapun yang diharapkan dari Pemerintah Daerah maupun Pemerintah Pusat, agar para investor dapat bekerjasama dalam rencana pembangunan waterfront city dengan dukungan komponen‐komponen lain seperti jasa hotel, resort, mall, dan lain‐lain yang dapat meningkatkan PDRB Kota Ambon. Dalam hal ini diharapkan adanya konsep penataan ruang Kota Ambon setelah melalui suatu kajian layak tidaknya Ambon menjadi Waterfront City. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 20 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
C.3.2.
Lokasi Investasi Dalam rangka pengembangan kawasan Ambon Waterfront City (AWFC), lokasi investasi yang bisa ditanamkan berada di Zona 2 yaitu koridor Pantai Tawiri – Hative Besar – Wayame. Kawasan ini memiliki fungsi sebagai area publik dengan komponen kegiatan yang akan dibangun berupa: a. Food Park Street Corridor b. Seaworld Park c. Floating Land, Theme Park, Resto, dan lain sebagainya. C.3.3.
Kelayakan Investasi Kelayakan investasi yang akan diasumsikan di Kota Ambon adalah salah satu komponen yang secara tidak langsung dapat mendukung program Pemerintah untuk pembangunan waterfront city, dalam hal ini dilakukan sebuah asumsi dalam perhitungan pembangunan sebuah resort yang di lingkungan wisata sekitar terbangun juga sebuah fasilitas hotel dan padang rumput serta taman bermain, dan lain‐lain. Dalam pelaksanaan proyek ini dilakukan dengan luas lahan +/‐ 50 ha area yang akan dikembangkan melalui pembagian area, yakni: •
Tempat hiburan berkuda seluas 4 ha dan padang rumput 2,8 ha •
Hotel 4,5 ha •
Spa 1 ha •
Pusat kebugaran dan olahraga seluas 1,5 ha Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 21 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
•
Residen/villa seluas 21,1 ha •
Area komersil seluas 1 ha •
Bangunan prasarana (perumahan karyawan, water treatment plan, administration office, dan power house) dan jalur hijau (jalur berkuda, kereta kuda, dan jalan kaki). Adapun pembangunan yang akan dilakukan dengan investor sendiri yakni berupa infrastruktur berupa jalan, saluran, listrik, air, telepon, taman, danau, lahan tempat berkuda, pusat kebugaran dan olahraga, villa, dan area komersil. Sementara lahan yang direncanakan dibangun oleh pihak investor luar yakni pembangunan hotel dan pembangunan spa. Segmentasi pasar yang akan dituju dalam memasarkan resort dan hotel ini selain pengunjung / wisatawan lokal, yang diharapkan juga wisatawan dari luar negeri. Untuk menganalisis data‐data dan hasil perhitungan kelayakan investasi, maka dilakukan analisis sebagai berikut: 1. Cash in Flow Dari hasil perhitungan didapatkan hasil penjualan villa (penerima kas) sebagai berikut: Tahap pertama Tahap kedua Tahap ketiga Tahap keempat Tahap kelima Total cash in flow Tanah Bangunan Tanah Bangunan Tanah Bangunan Tanah Bangunan Tanah Bangunan Rp 5.518.530.000 Rp 3.927.000.000 Rp 8.376.129.000 Rp 5.354.250.000 Rp 14.137.821.000 Rp 7.046.325.000 Rp 19.475.113.500 Rp 6.380.000.000 Rp 18.515.871.000 Rp 6.655.000.000 Rp 95.386.039.500 2. Cash out Flow Dalam perhitungan cash out flow ini, penghitungan kelayakan investasi mengunakan asumsi‐asumsi sebagai berikut: 1.
Harga pembelian tanah Rp 15.000/m (sudah termasuk izin lokasi, sertifikat tanah, dan lain‐lain) 2.
Untuk preparation works, site clearance, cut and fill, water resources surveys 3.
Biaya konstruksi untuk pembangunan villa, bangunan prasarana, dan fasilitas rata‐
rata naik 10% per‐tahun dikarenakan tingkat inflasi. • Biaya konstruksi bangunan prasarana • Biaya konstruksi villa: Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 22 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
‐
Tahap awal = Rp 550.000/m, ‐
Tahap kedua = Rp 600.000/m, ‐
Tahap ketiga = Rp 660.000/m, ‐
Tahap keempat = Rp 730.000/m, ‐
Tahap kelima = Rp 800.000/m Hasil perhitungan biaya berdasarkan asumsi‐asumsi tersebut, maka didapatkan: No. Rincian Jumlah (Rp) 1 Total biaya konstruksi villa 24.281.500.000 2 Total biaya konstruksi bangunan prasarana 6.679.227.500 3 Total biaya konstruksi fasilitas 3.500.675.000 4 Total biaya expenses 3.462.150.000 5 Total biaya overhead costs 1.689.600.000 6 Total biaya permits 625.000.000 7 Total biaya design fee 900.000.000 8 Total biaya bank interest (20% p.a untuk 36 bulan) 9 Total biaya insurance 85.000.000 10 Total biaya equipment 527.775.000 11 Total biaya lain‐lain 300.947.500 Total 2.695.000.000 60.746.875.000 3. Project cash flow adalah aliran kas yang diharapkan baik masuk maupun keluar menunjukan posiitif. Project cash flow menunjukan Rp 17.601.478.050 yang artinya proyek tersebut layak dilaksanakan. 4. Analisa NPV adalah cash flow yang didiskontokan atas dasar rate of return yang diinginkan adalah 20% sehingga diperoleh NPV Rp 7.424.094.500 yang artinya proyek tersebut layak dilaksanakan. 5. Analisa IRR menggunakan dasar discounted cash flow, yaitu tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari project cash flow = pengeluaran modal. Berdasarkan hasil perhitungan, didapat IRR adalah 31,58% > 20% yang artinya proyek layak dilaksanakan. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 23 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
6. Analisa profitability index menunjukan perbandingan antara penerima (benefit) dengan biaya modal dengan anggapan investasi awal = 0, sehingga profitability index / ratio = ∞ >>> 1. 7. Analisa modified IRR; dengan tingkat bunga pendanaan 20% dan tingkat bunga re‐
investasi 15%, maka didapatkan MIRR = 30,42. 8. Analisa COC berdasarkan perhitungan didapat 25,76% Dari keseluruhan analisa data tersebut, peneliti lebih memfokuskan pada analisa Net Present Value (NPV), karena NPV memperhatikan “time value of money”. C.3.4.
Kesimpulan Berdasarkan hasil perhitungan asumsi kelayakan investasi ini, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Project Value: Rp 95.386.039.500 2. Project Net Profit: Rp 17.601.478.050 3. NPV: Rp 7.424.094.500 (NPV yang diperoleh adalah NPV positif, hal ini menunjukan bahwa perhitungan investasi ini layak untuk dijalankan). 4. IRR: 31,58% yang diperoleh adalah IRR > discount rate (31,58% > 20%), hal ini menunjukan perhitungan investasi ini layak untuk dijalankan. 5. MIRR > cost of capital, berarti dapat diinvestasikan lagi. Dengan demikian perhitungan investasi Ambon Waterfront City (AWFC) ini adalah menguntungkan dan mempunyai prospek yang cukup bagus. Dan dari analisis yang paling baik adalah analisa NPV yang juga memperhatikan rate of return atau cost of capital yang diinginkan selain time of money. Berdasarkan hasil dan pembahasan, dapat disarankan hal‐hal sebagai berikut: 1. Bagi para pembeli tidak perlu ragu apabila ingin menginvestasikan pada proyek pembangunan resort ini, karena harga yang ditawarkan adalah Rp 125.000/m2 – Rp 450.000/m2 dengan mendapatkan kawasan resort pertama yang memadukan gaya ranch dan resort dengan kelengkapan fasilitas sebuah ranch. 2. Bagi para developer, investor, dan pemberi bantuan kredit tidak perlu ragu mengucurkan dananya untuk proyek pembangunan resort ini karena mempunyai projected net profit sebesar Rp 17.601.478.050. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 24 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia Peluang Investasi 2013
3. Bagi pemberi bantuan kredit (khususnya), walaupun proyek ini mempunyai Debt Equity Ratio sebesar 45,33% di mana apabila dibandingkan antara komposisi hutang dengan modal sendiri cukup tinggi (40% – 60%), tetapi proyek ini mempunyai cash flow yang baik dan proyek ini cukup besar sehingga hutang tetap akan terbayar. Pemetaan Potensi dan Peluang Investasi Daerah 25 Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Republik Indonesia