STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR BANK

STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG
KANTOR BANK BPD BALI DI KABUPATEN BADUNG
Agung Yana1
1
Program Studi Teknik Sipil, Universitas Udayana, Kampus Universitas Udayana
Bukit Jimbaran Badung Bali
Email: [email protected]
ABSTRAK
Seiring dengan perkembangan perekonomian yang semakin membaik pasca krisis ekonomi global
tahun 2008, maka kebutuhan akan gedung perkantoran semakin meningkat. Melihat peluang
tersebut maka Dana Pensiun Bank BPD Bali berkeinginan untuk membangun gedung kantor yang
nantinya akan disewakan untuk memenuhi kebutuhan gedung perkantoran tersebut. Untuk itu
maka Dana Pensiun Bank BPD Bali melakukan kajian terhadap rencana investasi tersebut. Kajian
yang akan dilakukan adalah Studi Kelayakan Pembangunan Gedung Kantor Bank BPD Bali, di
Kabupaten Badung. Kajian ini adalah untuk menganalisis berapa besarnya investasi yang
dibutuhkan untuk pembangunan gedung tersebut dan berapa besar sewa yang layak diberikan
kepada konsumen yang nantinya akan menggunakan gedung tersebut.
Studi kelayakan yang dilakukan bertujuan untuk melakukan analisis terhadap investasi
Pembangunan Gedung Kantor Bank BPD Bali yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Bank BPD
Bali. Analisis yang dilakukan meliputi analisis financial dengan menggunakan Metode Net
Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR), Metode Benefit-Cost Rasio (BCR),
serta Periode Pengembalian (Payback Period). Dilakukan juga analisis sensitivitas untuk
mengetahui berapa sensitifkah investasi yang akan dilakukan terhadap perubahan yang akan
terjadi, baik itu terhadap perubahan biaya maupun perubahan pendapatan.
Dari hasil analisis diperoleh biaya investasi yang dibutuhkan adalah sebesar
Rp. 13.922.590.000,00, untuk pembelian tanah sebesar Rp. 6.052.090.000 dan untuk
pembangunan gedung kantor sewa beserta fasilitasnya adalah Rp. 7.870.500.000. Dengan harga
sewa sebesar 1.100.000.000,00 pertahun akan menghasilkan NPV yang positif baik itu dengan
menggunakan tingkat suku bunga 9%, 10%, maupun 11%. Begitu pula halnya dengan B/C
rasionya. Dimana rasio B/C dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% memiliki nilai yang
lebih besar dari 1, yang artinya bahwa investasi yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Bank
BPD akan mengguntungkan dari segi finansial. Payback Period dari investasi yang dilakukan
dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% berkisar antara 17 tahun sampai dengan 22 tahun.
Sedangkan Internal Rate of Returnya (IRR) atau tingkat pengembalian dari investasi tersebut
antara 13,09 % sampai dengan 14,19 %. Analisis sensitivitas yang dilakukan dengan jalan
menaikan atau menurunkan pendapatan dan biaya, dapat dikatakan cukup kuat menghadapi
perubahan biaya dan pendapatan yang terjadi. Dari hasil analysis finansial di atas, maka dapat
dikatakan pembangunan Gedung KantorBank BPD Bali di Kabupaten Badung layak untuk
dibangun dengan harga sewa sebesar Rp 1.100.000.000,00 pertahun.
Kata Kunci : Net Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR), Metode BenefitCost Rasio (BCR), Periode Pengembalian (Payback Period), dan Analisis
Sensitivitas
1.
PENDAHULUAN
Seiring dengan perkembangan perekonomian yang semakin membaik pasca krisis ekonomi global tahun
2008, maka semakin banyak usaha yang bermunculan, baik itu usaha di bidang formal maupun usaha di
bidang non formal. Usaha yang berkembang salah satunya adalah usaha bidang jasa keuangan seperti bank,
lembaga pekreditan, jasa peminjaman uang dan lain-lain.
Perkembangan perekonomian ini juga menyebabkan semakin bertambahnya kebutuhan tempat untuk
menjalankan usaha tersebut seperti : kantor, ruko, dan lainnya. Melihat peluang tersebut maka Dana
Pensiun Pegawai Bank BPD Bali berkeinginan untuk membangun gedung kantor yang nantinya akan
disewakan untuk memenuhi kebutuhan dari usaha yang berkembang tersebut.
KoNTekS 6
Universitas Trisakti, Jakarta 1-2 November 2012
MK-77
Manajemen Konstruksi
Sebelum melaksanakan keinginannya, maka Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali akan melakukan kajian
terhadap rencana pembangunan gedung kantor itu. Kajian yang akan dilakukan adalah Prastudi Kelayakan
Pembangunan Gedung Kantor Sewa di Kabupaten Badung. Prastudi kelayakan ini bertujuan untuk
melakukan analisis terhadap investasi Pembangunan Gedung Kantor Sewa di Kabupaten Badung yang akan
dilakukan oleh Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali.
Prastudi kelayakan ini akan melakukan kajian dari berbagai aspek, aspek yang akan ditinjau antara lain
aspek lokasi dimana bangunan Gedung Kantor Sewa tersebut dibangun, aspek finansial dengan
menggunakan Metode Net Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR), Metode BenefitCost Rasio (BCR), serta Periode Pengembalian (Payback Period). Dalam prastudi ini juga dilakukan
perhitungan analisis sensitivitas untuk mengetahui berapa sensitifkah investasi yang akan dilakukan
terhadap perubahan yang akan terjadi, baik itu terhadap perubahan biaya maupun perubahan pendapatan.
Dari hasil analisa aspek finansial, maka akan dapat diketahui tingkat pengembalian dari investasi yang
dilakukan untuk pembangunan gedung kantor sewa tersebut.
Maksud dan tujuan dari prastudi kelayakan ini secara umum adalah untuk mengetahui berapa besar
investasi yang dibutuhkan untuk membangun gedung kantor sewa, serta untuk mengetahui tingkat
pengembalian dari investasi yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali.
2.
ANALISIS TEKNIS
Lokasi dan Aksesebilitas
Dari segi bisnis, lokasi proyek dan aksesibilitas merupakan pertimbangan utama yang turut menentukan
tingkat keberhasilan dari proyek yang akan dibangun. Dimana pemilihan lokasi ini akan mempengaruhi
pertimbangan baik itu segi teknis, segi ekonomi, dan segi sosial kemasyarakatan, sedangkan kemudahan
mencapai lokasi proyek sangat membantu baik itu pada waktu prakonstruksi, konstruksi, maupun pada
waktu pasca konstruksi. Pada waktu prakonstruksi kemudahan mencapai lokasi sangat membantu pada
waktu melaksanakan studi kelayakan, pada waktu konstruksi sangat membantu pada waktu melakukan
suplay material yang akan digunakan untuk melaksanakan proyek tersebut, sedangakan pada waktu pasca
konstruksi akan sangat membantu pada waktu oprasional dari bangunan yang akan dibuat, serta kemudahan
yang akan diperoleh oleh pelanggan dari pengguna bangunan tersebut menuju ke lokasi.
Lokasi Proyek Pembanguan Gedung Kantor Sewa ini berada di pinggir jalan Raya Sempidi-Lukluk. Jalan
Sempidi-Lukluk merupakan jalan Nasional. Jalan Nasional merupakan jalan yang menghubungkan kota
propinsi satu dengan kota propinsi yang lain. Sebagai jalan nasional maka jalan tersebut jika dimasukan di
dalam system jaringan jalan merupakan jalan primer, dimana jalan primer dalam sistim jaringan jalan
memiliki peranan pelayanan jasa distribusi untuk pengembangan semua wilayah di tingkat nasional dengan
semua simpul jasa distribusi yang kemudian berwujud kota. Dilihat dari fungsi jalan maupun dari sistem
jaringan jalan maka jalan Sempidi-Lukluk merupakan jalan yang sangat penting bagi urat nadi
perekonomian Provinsi Bali, sehingga lokasi rencana pembangunan gedung kantor sewa ini juga menjadi
sangat strategis untuk dibangun disana.
Lokasi bangunan Gedung Kantor Sewa ini sangat dekat dengan Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung
yang baru diresmikan pada bulan Pebruari 2010. Jarak antara bangunan Gedung kantor Sewa dengan
Puspem Kabupaten Badung adalah 1,1 km, dengan waktu tempuh ± 5 menit. Dekatnya pusat pemerintahan
dengan Gedung Kantor Sewa yang akan dibangun, menyebabkan gedung kantor sewa ini memiliki posisi
yang sangat strategis, karena kedepannya diperkirakan pusat pemerintahan kabupaten badung ini akan
semakin berkembang dan akan semakin ramai. Jarak lokasi proyek pembangunan Gedung Kantor Sewa ke
pusat pemerintahan Provinsi Bali juga tidak terlalu jauh ± 14,1 km, untuk mencapai lokasi tersebut dari
pusat pemerintahan Provinsi Bali dapat ditempuh dengan waktu ± 30 menit. Dimana Posisi antara pusat
pemerintahan Provinsi Bali, dengan lokasi tempat dibangunnya gedung Kantor Sewa. Kantor Pusat Bank
BPD Bali dengan rencana lokasi Pembangunan Gedung Kantor Sewa juga tidak terlalu jauh, dimana jarak
antara keduanya ± 15 km, yang dapat ditempuh dalam waktu ± 30. Dekatnya jarak antara kantor pusat Bank
BPD Bali dengan rencana Lokasi Pembangunan Gedung Kantor Sewa ini juga merupakan keuntungan
tersendiri terhadap renca lokasi pembangunan gedung kantor sewain.
Lokasi dari rencana pembangunan Gedung Kantor Sewa ini juga sangat dekat dengan Pasar Tradisional
Sempidi. Jarak antara Gedung Kantor Sewa dengan Pasar Sempidi ± 750 m, yang dapat ditempuh dalam
waktu kurang dari 5 menit. Pasar merupakan salah satu faktor yang dapat menggerakkan perekonomian
rakyat. Oleh karena itu maka aktivitas yang akan dilakukan di dalam Gedung Kantor Sewa yang mana
lokasinya dekat dengan pasar akan ikut bergerak sesuai dengan apa yang diharapkan.
Lokasi ini juga sangat dekat dengan desa-desa yang cukup padat penduduknya seperti desa Sempidi, desa
Lukluk, desa Sading, desa Dalung dan lain-lainnya. Denah lokasi tempat dibangunnya gedung kantor sewa
tersebut dengan desa-desa disekitarnya.
MK-78
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi
Analisa Site
Karena lokasi merupakan salah satu komponen yang sangat penting dalam melakukan investasi, maka
analisis site (lokasi) sangat penting dilakukan, karena lokasi (site) akan menentukan berhasil atau tidaknya
sebuah investasi. Analisis site yang dilakukan dengan menggunakan metoda analisa SWOT (Streng,
Weakness, Opportunities, dan Threats). Analisa ini dilakukan untuk mengetahuai apa kekuatan dari lokasi
tersebut, juga mencari kelemahan-kelemahannya, disamping itu dalam SWOT juga dilakukan identifikasi
terhadap peluang yang ada serta tantangan yang mungkin terjadi pada lokasi tersebut.
Dari Analisis SWOT yang dilakukan untuk rencana pembangunan Gedung Kantor Sewa dapat dilihat
seperti di bawah ini :
1.
2.
3.
4.
Kekuatan (Strenghts)
•
Lokasi terletak dekat dengan Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung yang baru, dengan
berpindahnya Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung yang dulunya terpencar menjadi satu di
Puspem Kabupaten Badung, maka lokasi Gedung Kantor Sewa ini menjadi sangat strategis,
karena Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung diperkirakan akan terus berkembang dari
waktu ke waktu,
•
Memiliki aksesebilitas yang tinggi baik terhadap Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung
maupun dengan Pusat Pemerintahan Provinsi Bali, karena posisis lokasi tempat dibangunnya
gedung kantor sewa ini terletak di pinggir jalan raya Lukluk-Sempidi. Jalan Lukluk Sempidi
merupakan jalan Nasional yang sangat padat dilalui oleh kendaraan bermotor yang akan ke
pusat Pemerintahan Provinsi Bali maupun ke Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung. Dari
Lokasi tersebut dapat dikatakan bahwa aksesebiliti sangat tinggi.
•
Letak Gedung Kantor Sewa yang berada di pinggir jalan raya utama, sehingga utilitas yang
nantinya dibutuhkan/diperlukan oleh sebuah gedung kantor sewa akan sangat mudah di
peroleh, seperti : air minum, listrik, dan jaringan telpon.
•
Kemungkinan untuk dibangunnya bangunan sejenis sangat kecil, karena lokasi ini merupakan
satu-satunya lokasi strategis yang masih ada disekitar tempat itu, karena sepanjang jalan
Lukluk-Sempidi sudah sangat padat diisi dengan bangunan.
•
Sangat dekat dengan desa-desa yang memiliki penduduk yang cukup padat yang berpotensi
akan menggunakan/nantinya berkepentingan terhadap gedung Kantor Sewa tersebut, seperti
desa Sempidi, Lukluk, Dalung Dharmasabha
Kelemahan (Weakness)
•
Area dari lokasi pembangunan kantor sewa ini sangat terbatas, sehingga pengembangan dari
bangunan apabila nantinya berkembang dengan baik akan sangat sulit dilakukan.
•
Harga tanah tempat rencana Pembangunan Gedung Kantor Sewa Tersebut mahal, sehingga
Investasi pembebasan tanah/lahan yang harus dilakukan akan menjadi besar.
Peluang (Opportunities)
•
Wilayah Sempidi akan semakin berkembang, karena wilayah ini dijadikan sebagi ibu kota
kabupaten Bandung yang disebut dengan Mangunpura.
•
Semakin berkembangnya jumlah penduduk disekitar lokasi bangunan Gedung Kantor Sewa
merupakan peluang akan semakin diminatinya bangunan Gedung Kantor Sewa tersebut.
•
Semakin baiknya perekonomian secara nasional dan regional juga merupakan peluang yang
akan memungkinkan semakin meningkatnya kebutuhan akan gedung perkantoran.
Ancaman (Threts)
•
Ancaman yang mungkin terjadi apabila di daerah tersebut dibangunnya Gedung Kantor Sewa
yang lain atau yang sejenis.
Dari analisis site yang dilakukan tersebut maka dapat disimpulkan bahwa Lokasi tersebut sangat strategis
apabila digunakan sebagai Gedung Kantor Sewa. Meskipun memiliki harga yang cukup mahal tapi karena
tempatnya sangat strategis dan satu-satunya lokasi yang masih ada disekitar lokasi tersebut, maka lokasi ini
sangat layak untuk dipertimbangkan sebagai tempat membangun Gedung Kantor Sewa.
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
MK-79
Manajemen Konstruksi
Rencana pembangunan Gedung ini adalah 2 lantai dengan masing-masing luas lantai adalah 500 m2. Pada
Lantai 1 akan dipergunakan sebagai lobby, ruang tunggu, ruang pelayanan. Pada lantai 2 digunakan
sebagai ruangan kantor karyawan dan pimpinan, serta ruang pertemuan.
Nilai investasi yang dibutuhkan dalam pembangunan gedung kantor sewa serta fasilitas umum ini
diperkirakan sebesar Rp. 13.922.590.000 (Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus
sembilan puluh ribu rupiah) Dari nilai investasi yang dilakukan, maka pembelian tanah memerlukan
investasi sebesar Rp. 6.052.090.000 (Enam milyar lima puluh dua juta sembilan puluh ribu rupiah) dan
untuk pembangunan gedung kantor sewa beserta fasilitasnya akan memerlukan investasi sebesar Rp.
7.870.500.000 (Tujuh milyar delapan ratus tujuh puluh juta lima ratus ribu rupiah), dapat dilihat pada Tabel
1.
3.
ANALISA KEUANGAN
Biaya Proyek
Jumlah investasi yang dibutuhkan untuk rencana Pembangunan Gedung Kantor Sewa ini terdiri atas
pengadaan tanah, pembangunan gedung kantor sewa itu sendiri, infrastruktur penunjang seperti parkir,
taman, pengadaan mekanikal dan elektrikal ditambah dengan Biaya Perecanaan pembangunan Gedung
Kantor Sewa, serta biaya Manajemen Konstruksi atau Biaya Supervisi. Besarnya biaya investasi
pembangunan Gedung Kantor Sewa tersebut diperkirakan sebesar Rp. 13.922.590.000 (Tiga belas milyar
Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu rupiah). Dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Ringkasan Biaya Investasi
No
A
1
B
1
2
3
4
5
Uraian
Satuan
Volume
Pekerjaan
Harga Satuan
(Rupiah)
Biaya Pembebasan Lahan
Pengadaan tanah
1,487.00
m2
PPN
10%
Jumlah Biaya Pembebasan Lahan
Biaya Pembangunan Gedung dan Infrastruktur Penunjang
1,000.00
Biaya Pembangunan Gedung
m2
Biaya Pembangunan Parkir
Biaya Pembangunan Tempat Ibadah dan
Upacara yang dibutuhkan
Biaya Pembangunan Bangunan Penunjang
Lainnya
Biaya Admistrasi dll
Biaya Perencanaan
Biaya Manajemen Konstruksi (Supervisi)
Estimasi Biaya
(Rupiah)
3,700,000
5,501,900,000
550,190,000
6,052,090,000
5,000,000
5,000,000,000
m
500.00
1,000,000
500,000,000
ls
1.00
500,000,000
500,000,000
ls
1.00
500,000,000
500,000,000
ls
1.00
250,000,000
Biaya Konstruksi
3.5% RC
3% RC
Total Biaya
PPN
10%
Total Biaya Pembangunan Gedung dan
Infrastruktur Penunjang (B)
250,000,000
6,750,000,000
236,250,000
168,750,000
7,155,000,000
715,500,000
2
Total Biaya Pembebasan Lahan (A)
Total Investasi
Dibulatkan
7,870,500,000
6,052,090,000
13,922,590,000
13,922,590,000
Sumber pendanaan dari proyek pembangunan Gedung Kantor Sewa ini adalah dari Dana Milik Sendiri
yaitu dari Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali. Meskipun dana yang digunakan adalah dana milik Dana
Pensiun Pegawai Bank BPD Bali, tapi dalam perhitungan analisis finansial tetap memperhitungkan tingkat
suku bunganya. Adapun tingkat suku bunga yang diperhitungkan adalah 9%, 10%, dan 11%. Sedangkan
besarnya inflasi yang digunakan dalam perhitungan prasudi kelayakan ini adalah sebesar 7%
Pendapatan
Pendapatan yang akan diperoleh hanya dari hasil penyewaan gedung kantor sewa yang akan dibangun.
Perhitungan pendapatan dari pembangunan Gedung Kantor Sewa ini dilakukan dengan 3 cara pembayaran
yang akan dilakukan oleh penyewa Gedung Kantor Sewa Tersebut. Dimana sewa Gedung adalah sebesar
Rp 1.100.000.000,00 pertahun dengan cara pembayaran: a) secara penuh di awal tahun penyewaan, b) 3/5
di tahun pertama dan 2/5 di tahun kedua c) 2/5 di tahun pertama, 2/5 di tahun kedua dan 1/5 di tahun ketiga.
MK-80
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi
Biaya Oprasional dan Pemeliharaan
Apabila bangunan gedung ini disewakan oleh pihak ketiga maka biaya oprasional dan pemeliharaan
pertahunnya ditanggung oleh pihak penyewa. Sedangkan biaya pemeliharaan berkalanya diasumsikan
dilakukan oleh Pihak Yayasan Dan Pensiun Bank BPD, dimana biaya pemeliharaan yang dibutuhkan sesuai
dengan Peraturan Meteri Pekerjaan Umum No 45/PRT/M/2007, Tentang Pedoman Teknis Bangunan
Gedung Negara adalah sebesar 1% dari biaya pembangunan Bangunan Gedung Tersebut adalah sebesar Rp.
78.705.000,00 (Tujuh puluh delapan juta tujuh ratus lima ribu rupiah).
Analisa Kelayakan Finansial.
Analisis kelayakan finansial dalam studi ini dilakukan dalam konteks untuk mengetahui seberapa besar
manfaat atau keuntungan yang diperoleh jika Pembangnan gedung sewa ini dibangun.
Metode yang sering digunakan untuk menentukan kelayakan pembangunan gedung adalah “metode analisis
biaya-manfaat”. Prinsip dasar metode ini adalah membandingkan manfaat yang diperoleh dari
pembangunan gedung kantor gedung sewa dan biaya yang diperlukan untuk mewujudkannya.
Secara garis besar ada tiga tahapan yang dilalui untuk menganalisis biaya dan manfaat pembangunan
gedung kantor sewa ini yaitu: 1) Mengestimasi biaya pengadaan tanah, biaya konstruksi dan biaya
pemeliharaan, 2) Mengestimasi manfaat yang diperoleh dari Gedung ini ditinjau dari : Penyewaan terhadap
gedung yang akan dibangun, dan 3) Membandingkan biaya pembangunan dengan manfaat yang diperoleh.
Dalam analisis finansial yang akan dilakukan disini dengan memperhitungkan beberpa kreteria analisis
finansial, kreiteria yang diperhitungkan adalan : NVP (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return),
B/C (Benefit Cost ratio), PP (Payback Period) dengan berbagai skenario tingkat suku bunga yang terjadi.
Hasil perhitungan dan setiap skenario dapat dilihat pada Tabel 2 maka dengan sewa sebesar Rp.
1.100.000.000,00 pertahun dan dengan cara pembayaran yang bagaimanapun menghasilkan NPV yang
positif, baik itu dengan menggunakan tingkat suku bunga 9%, 10%, maupun 11%. Begitu pula halnya
dengan B/C rasionya. Dimana rasio B/C dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% memiliki nilai yang
lebih besar dari 1, yang artinya bahwa investasi yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Pegawai Bank
BPD Bali menguntungkan.
Sedangkan Payback Period dari investasi yang dilakukan dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% dan
dengan skenario pembayaran yang sudah ditentukan ternyata PP periodnya akan berkisar antara 17 tahun
sampai dengan 22 tahun. Sedangkan Internal Rate of Returnya (IRR) atau tingkat pengembalian dari
investasi tersebut antara 13,09 % sampai dengan 14,19 %.
Analisis Sensitivitas
Karena nilai-nilai parameter dari studi ekonomi biasanya diestimasi besarnya besarnya maka jelas nilai-nilai
tersebut tidak akan bisa dilepaskan dari faktor kesalahan. Artinya nilai-nilai parameter tersebut mungkin
lebih besar atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh, dan berubah pada saat-saat tertentu.
Perubahan yang terjadi pada parameter tentunya akan mengakibatkan perubahan pula pada output atau
hasil. Perubahan tingkat output atau hasil ini bisa menyebabkan preferensi akan berubah dari satu alternatif
kealternatif yang lain.
Untuk mengetahui berapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan faktor-faktor atau parameterparameter yang mempengaruhi maka setiap proses pengambilan keputusan hendaknya disertai dengan
analisis sensitivitas. Analisis ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat
berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhi.
Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk
selanjutnya dilihat bagaimana pengaruh terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi. Faktor yang
biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi adalah ongkos
investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan umur investasi.
Analisis sensitivitas yang dilakukan pada pembangunan Gedung Kantor Sewa ini dilakukan dengan
mengasumsikan bahwa: Pendapatan Tetap sedangkan Biaya naik sebesar 10%, Pendapatan Turun 10 % dan
Biaya yang terjadi Tetap, Pendapat Turun 10% dan Biaya Naik sebesar 10%
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
MK-81
Manajemen Konstruksi
Tabel 2. Analisis Finansial Skenario
Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial
Inflasi diasumsikan :
7.0% per tahun
Uraian
Biaya Pengadaan Tanah dan Biaya Konstruksi (Rp)
13,922,590,000
Biaya pengadaan Tanah (Rp)
Biaya Konstruksi (Rp)
Biaya Pemeliharaan rutin tahunan (Rp)
Biaya Pemeliharaan rutin 5 tahunan (Rp)
Pendapatan dari Sewa (pertahun) (Rp)
Harga Sewa Per m2 /tahun (Rp)
6,052,090,000
7,870,500,000
0
78,705,000
1,100,000,000
1,100,000
Indikator penilaian
Skenario 3A (Dibayar Penuh Pada Awal Tahun)
Skenario 3B (3/5 tahun 1 dan 2/5 tahun 2)
Skenario 3C (2/5 tahun 1, 2/5 tahun 2, dan 1/5 tahun 3)
Dengan Bunga (i) = 9%
NPV
B/C
PayBack (thn)
Dengan Bunga (i) = 10%
NPV
B/C
PayBack (thn)
Dengan Bunga (i) = 11%
NPV
B/C
PayBack (thn)
IRR
Dengan Bunga (i) = 9%
NPV
B/C
PayBack (thn)
Dengan Bunga (i) = 10%
NPV
B/C
PayBack (thn)
Dengan Bunga (i) = 11%
NPV
B/C
PayBack (thn)
IRR
Dengan Bunga (i) = 9%
NPV
B/C
PayBack (thn)
Dengan Bunga (i) = 10%
NPV
B/C
PayBack (thn)
Dengan Bunga (i) = 11%
NPV
B/C
PayBack (thn)
IRR
8,859,076,629.64
1.66
17
6,481,904,647.19
1.49
17
4,493,677,031.21
1.34
17
14.19%
8,122,159,094.66
1.60
17
5,760,264,854.29
1.43
17
3,789,197,845.51
1.29
18
13.61%
7,415,664,760.66
1.55
18
5,071,426,870.15
1.38
18
3,119,625,286.14
1.23
22
13.09%
Dari hasil analisis sensitivitas yang dilakukan dengan tingkat suku bunga yang bervariasi dari 9% sampai
dengan 11%, dengan 3 cara pembayaran yang akan dilakukan oleh pihak penyewa, maka analisis
sensitivitasnya dapat dilihat pada Tabel 3.
Hasil perhitungan Analisis sensitivitas, maka investasi yang dilakukan cukup kuat menghadapi perubahan
biaya dan manfaat yang akan terjadi, hal ini dapat dilihat pada Tabel 3, dimana perubahan biaya dan
manfaat sebesar 10% yang terjadi tidak menyebabkan NPV yang negatif, begitu pula dengan B/C rasionya
semuanya lebih besar daripada nol.
MK-82
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi
Tabel 3. Analisis Sensitivitas.
Rekapitulasi Hasil Analisis Sensitivitas
Inflasi diasumsikan :
7.0% per tahun
Uraian
Biaya Pengadaan Tanah dan Biaya Konstruksi (Rp)
Biaya pengadaan Tanah (Rp)
Biaya Konstruksi (Rp)
Biaya Pemeliharaan rutin tahunan (Rp)
Biaya Pemeliharaan rutin 5 tahunan (Rp)
Pendapatan dari Sewa (pertahun) (Rp)
13,922,590,000
6,052,090,000
7,870,500,000
0
78,705,000
1,100,000,000
Indikator penilaian
Suku Bunga
9%
10%
ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TETAP DAN BIAYA NAIK
NPV
B/C
7,513,761,756.13
1.51
5,145,585,681.43
1.35
ANALISIS SENSITIFITAS BIAYA TETAP DAN MANFAAT TURUN
Skenario 3A (Dibayar Penuh Pada Awal Tahun)
NPV
B/C
6,627,854,093.16
1.49
5,282,539,219.64
1.36
6,776,844,221.14
1.46
NPV
B/C
5,964,628,311.67
1.44
4,619,313,438.16
1.31
6,070,349,887.14
1.41
NPV
B/C
5,328,783,411.07
1.40
4.
3,983,468,537.56
1.27
2,461,356,693.81
1.17
10%
2,082,436,909.26
1.16
10%
754,595,757.56
1.05
10%
1,791,784,134.44
1.12
10%
3,227,965,217.38
1.24
ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TURUN DAN BIAYA NAIK
NPV
B/C
10%
3,735,107,904.39
1.25
ANALISIS SENSITIFITAS BIAYA TETAP DAN MANFAAT TURUN
Skenario 3C (2/5 tahun 1, 2/5 tahun 2, dan 1/5 tahun 3)
1,388,627,024.69
1.10
2,511,600,437.33
1.17
ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TETAP DAN BIAYA NAIK
NPV
B/C
10%
3,847,919,403.10
1.29
ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TURUN DAN BIAYA NAIK
NPV
B/C
2,716,468,176.39
1.20
4,423,945,888.52
1.30
ANALISIS SENSITIFITAS BIAYA TETAP DAN MANFAAT TURUN
Skenario 3B (3/5 tahun 1 dan 2/5 tahun 2)
10%
3,161,076,250.95
1.22
ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TETAP DAN BIAYA NAIK
NPV
B/C
3,165,835,879.51
1.22
4,497,395,216.71
1.34
ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TURUN DAN BIAYA NAIK
NPV
B/C
11%
10%
1,891,646,251.61
1.13
1,479,821,605.82
1.11
10%
151,980,454.12
1.01
KESIMPULAN
Kesimpulan
Berdasarkan hasil kajian dari pembangunan Gedung kantor Sewa yang akan dilaksakan di Jalan Raya
sempidi Lukluk dapat disimpulkan :
Dari segi lokasi pembangunan gedung kantor sewa di lokasi tersebut sangat representatif karena sangat
menguntungkan baik dari segi aksesibilitas, posisi lokasi tanah, maupun kontur tanahnya. Lokasi ini
merupakan satu-satunya yang masih tersisa dan yang akan dijual disekitar lokasi tersebut. Sehingga lokasi
lain tidak ada lagi disekitarnya.
Biaya Investasi yang dibutuhkan untuk membangun Gedung Kantor Sewa ini adalah sebesar Rp.
13.922.590.000 (Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu
rupiah), dimana untuk pembelian tanah sebesar Rp. 6.052.090.000 (Enam milyar lima puluh dua juta
sembilan puluh ribu rupiah) dan untuk pembangunan gedung kantor sewa beserta fasilitasnya adalah Rp.
7.870.500.000 (Tujuh milyar delapan ratus tujuh puluh juta lima ratus ribu rupiah).
Dengan harga sewa sebesar Rp.1.100.000.000,00 pertahun
dan dengan cara pembayaran yang
bagaimanapun akan menghasilkan NPV yang positif baik itu dengan menggunakan tingkat suku bunga 9%,
10%, maupun 11%. Begitu pula halnya dengan B/C rasionya. Dimana rasio B/C dengan tingkat suku bunga
antara 9% s/d 11% memiliki nilai yang lebih besar dari 1, yang artinya bahwa investasi yang akan
dilakukan oleh Bank BPD Bali mengguntungkan dari segi finansial.
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
MK-83
Manajemen Konstruksi
Payback Period dari investasi yang dilakukan dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% dengan cara
pembayaran yang sudah ditentukan ternyata PP periodnya akan berkisar antara 17 tahun sampai dengan 22
tahun. Sedangkan Internal Rate of Returnya (IRR) atau tingkat pengembalian dari investasi tersebut antara
13,09 % sampai dengan 14,19 %.
Analisis sensitivitas yang dilakukan dengan jalan menaikan atau menurunkan pendapatan dan biaya dapat
dilihat bahwa investasi tersebut cukup kuat menghadapi perubahan biaya dan pendapatan yang terjadi.
Dari hasil indicator analisis finansial yang dilakukan maka dapat dikatan pembangunan Gedung kantor
sewa di Kabuptaen Badung ini sangat layak dibangun dengan Biaya Investasi sebesar Rp. 13.922.590.000
(Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu rupiah), dengan Sewa
sebesar Rp. 1.100.000.000,00 (Satu milyar seratus juta rupiah) pertahun
5.
DAFTAR PUSTAKA
____________(2009), Laporan Tahunan Dana Pensiun Pegawai Bank Pembangunan Daerah Bali,
Denpasar
____________(2007), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 Tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, Jakarta.
____________(2007), Feasibility Study Pembangunan Apartemen, Badung.
Pujawan, I Nyoman, 1995, Ekonomi Teknik, Cetakan kedua, Penerbit Guna Wijaya, Surabaya
Leland Blank, Anthony Tarquin, (2002), Engineering Economic, Fifth Edition, McGraw-Hill Companies
Inc, New York.
MK-84
KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012