perlindungan hukum terhadap kreditur pemegang hak tanggungan

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR PEMEGANG
HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN
DI KANTOR PERTANAHAN
Anisa Kartika Sari
(Mahasiswa S2 Program MKN FH UNS)
Email : [email protected]
Dradjad Uripno
Dosen Luar Bisa Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
M. Hudi Asrori
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Abstract
The aim of research to determine and assess the legal consequences of SKMHT Notary is not followed by the
manufacture of Giving Mortgage Deed and reviewing legal protection can be done for creditors in agreement with
normative juridical approach, descriptive. Data collection techniques are the primary data with a direct interview
to the informant and secondary data is permasalahn documents related to the investigation. The results stated by
grace period time and APHT not immediately made, then SKMHT we have made will be null and void. SKMHT that
knows no time limit will not be null and void in because SKMHT valid until the end of the principalagreement. With
can be done with efforts SKMHT manufacture of recycled or new SKMHT, which must be by mutual agreement.
that is the warning letter and the negotiation and completion of the second through litigation, namely through a
public court or the commercial court.
Keywords:
Abstrak
Tujuan penelitian untuk mengetahui dan mengkaji akibat hukum dari SKMHT yang dibuat oleh Notaris yang
tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan mengkaji perlindungan hukum yang
dapat dilakukan bagi kreditor dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan yang belum didaftarkan
di Kantor Pertanahan. Metode penelitian menggunakan pendekatan yuridis normatif, bersifat deskriptif. Teknik
pengumpulan data adalah data primer dengan wawancara langsung terhadap narasumber dan data sekunder
adalah dokumen yang terkait dengan permasalahn yang diteliti. Hasil penelitian menyatakan berdasarkan
peraturan UU No 4/1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan SKMHT dengan batas waktu yang telah
ditentukan melebihi masa tenggang waktunya dan APHT tidak segera dibuatkan, maka SKMHT yang telah
di buat akan batal demi hukum. SKMHT yang tidak mengenal batas waktu tidak akan batal demi hukum
di karenakan SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok. Dengan ketentuan batas waktu untuk
tanah yang bersertifikat dan tidak bersertifikat, tidak menutup kemungkinan dalam pelaksanaan APHTnya
melebihi batas waktu yang telah ditentukan. SKMHT yang bersertifikat dan tidak bersertifikat melebihi
batas jangka waktu yang telah ditentukan, maka dapat dilakukan dengan upaya pembuatan SKMHT ulang
atau SKMHT baru, yang tentunya harus dengan kesepakatan bersama. Upaya hukum yang dapat dilakukan
oleh pihak kreditor ada 2 macam yaitu penyelesaian yang pertama melalui non litigasi yaitu adanya surat
peringatan dan negoisasi dan penyelesaian yang ke dua melalui litigasi yaitu melalui pengadilan umum atau
pengadilan niaga.
Kata kunci: Debitor, Bank, Pendaftaran Hak Tanggungan, Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur
161
Jurnal Repertorium,
Anisa Kartika
ISSN:2355-2646,
Sari. Perlindungan
Edisi Hukum
3 Januari-Juni
Terhadap
2015
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ...
A. Pendahuluan
Jaminan yang paling diterima oleh bank adalah
berupa tanah karena tanah mempunyai nilai ekonomi
yang tinggi dan tidak akan mengalami penurunan
nilainya. Untuk itu negara harus mengatur segala
sesuatunya yang berkaitan dengan tanah tersebut,
agar digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran
rakyat. Sehingga mengenai penggunaan dan
penguasaan tanah tersebut, telah dituangkan
pengaturannya dalam Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria dan lebih dikenal
dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria
(selanjutnya disingkat UUPA). Tujuan utama
diberlakukanya UUPA adalah untuk memberikan
pengaturan penggunaan dan penguasaan tanah.
Konsideran UUPA menyebutkan : “perlu adanya
hukum agraria, yang berdasarkan atas hukum
adat tentang tanah, yang sederhana dan menjamin
kepastian hukum bagi seluruh rakyat Indonesia”.
Beberapa hal yang perlu mendapat perhatian
peraturan yang terdapat dalam Undang-Undang Hak
Tanggungan, yaitu:
1. Perkembangan dan Penegasan Objek Hak
Tanggungan.
2. Masalah yang berkaitan dengan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
yang substansi dan syarat berlakunya yang
berbeda dengan praktek sebelum adanya
Undang-Undang Hak Tanggungan.
3. Penegasan tentang kekuatan eksekutorial
Sertifikat Hak Tanggungan.
Tiga hal pokok di atas perlu mendapat
perhatian, khususnya berkenaan dengan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya
disingkat SKMHT) sebagaimana diatur dalam Pasal
15 UUHT. Terdapat perbedaan yang mendasar dengan
Surat Kuasa Membebankan Hypotheek (selanjutnya
disebut SKMH) sebelum diberlakukannya UUHT.
Pada waktu dulu hampir dapat dipastikan bahwa
dalam suatu perjanjian kredit dengan tanah sebagai
jaminannya, maka antara debitor selaku pemilik
tanah dan kreditor tidak langsung membuat akta
Hypotheek. Namun diantara kedua pihak tersebut
cukup dibuat SKMH dengan berbagai alasan, antara
lain bahwa proses pembuatan akta sampai dengan
keluarnya setifikat Hypotheek tersebut memakan
waktu cukup lama dan memakan biaya yang relatif
mahal. Secara umum akta Hypotheek baru dibuat
apabila debitor menunjukan kecenderungan untuk
wanprestasi (cidera janji).
162
Praktek peraturan Hypotheek yang lama
memberi kesan bahwa SKMH sebagai sesuatu
yang dilembagakan. Berbeda dengan SKMHT yang
berlaku sekarang ini, menurut penjelasan Pasal
15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan,
menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib
dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan
dengan cara hadir di hadapan PPAT. Hanya apabila
karena suatu sebab tidak dapat hadir sendiri di
hadapan PPAT, ia wajib menunjuk pihak lain
sebagai kuasanya, dengan SKMHT yang berbentuk
akta otentik. Pembuatan SKMHT selain oleh
Notaris juga dilakukan oleh PPAT. Karena PPAT
ini keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan,
maka keberadaan PPAT berguna dalam rangka
pemerataan pelayanan di bidang pertanahan. Syarat
sahnya SKMHT wajib dipenuhi dengan persyaratan
tertentu, sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (1)
Undang-Undang Hak Tanggungan.
Pembatasan terhadap isi pokok SKMHT adalah
untuk mencegah berlarut-larutnya pemberi kuasa
dan demi tercapainya kepastian hukum maka surat
kuasa ini dibatasi jangka waktunya. Ketentuan
tentang batas waktu untuk melaksanakan kewajiban
yang bersifat imperatif tersebut menegaskan bahwa
SKMHT bukan merupakan syarat dalam proses
Pembebanan Hak Tanggungan, karena syarat mutlak
Pembebanan Hak Tanggungan adalah Pembebanan
Hak Tanggungan dan Pendaftarannya di Kantor
Pertanahan. Pembuatan SKMHT dalam bentuk kuasa
mutlak, dalam arti tidak berakhir karena sebab-sebab
apapun, kecuali kuasa itu telah dilaksanakan atau
selesai masa berlakunya (Pasal 15 ayat 2, ayat 3, dan
ayat 4 UUHT). Ciri lain yang istimewa dari SKMHT
sesuai dengan Pasal 15 ayat 3 UUHT adalah, bahwa
terhadap tanah-tanah yang sudah terdaftar, SKMHT
harus sudah digunakan selambat-lambatnya dalam
waktu 1 (satu) bulan sejak diberikan dan terhadap
tanah-tanah yang belum terdaftar, SKMHT harus
digunakan selambat-lambatnya dalam waktu 3
(tiga) bulan setelah diberikan. Suatu kuasa harus
dibatasi mengenai jangka waktunya, mengingat akan
kebebasan berkontrak. Setiap orang boleh membuat
perjanjian apa saja asalkan tidak tidak bertentangan
dengan undang-undang, disamping menganut
“asas kebebasan berkontrak” juga menganut “asas
konsensualisme/konsensualitas.” sebagai mana
dinyatakan pada Pasal 1320 KUH Perdata.
Hal ini seperti yang dikemukakan oleh Ferry
Assaad, dkk. (2010:1) yang menyatakan bahwa Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ini memiliki
beberapa keterbatasan sehingga belum sepenuhnya
dapat dipergunakan sebagai dasar mengeksekusi
jaminan dalam suatu perjanjian kredit. Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan ini juga memiliki
jangka waktu sehingga harus segera ditindaklanjuti
dengan pemberian Akta Pemberian Hak tanggungan
sebelum jatuh tempo, karena konsekuensinya
dapat mengakibatkan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan ini batal demi hukum yang
mengakibatkan kreditor kehilangan kesempatan
membebankan hak tanggungan kepada jaminan yang
diberikan oleh debitor.
Sesuai Pasal 15 ayat (3) UUHT yang
menegaskan mengenai jangka waktu penetapan
SKMHT yaitu: “bahwa terhadap tanah-tanah yang
sudah terdaftar, SKMHT wajib segera diikuti dengan
pembuatan APHT dalam jangka waktu satu bulan
sesudah diberikan. Terhadap tanah-tanah yang
belum terdaftar, kewajiban tersebut harus dipenuhi
dalam waktu tiga bulan. Apabila persyaratan tentang
jangka waktu tersebut tidak dipenuhi maka SKMHT
menjadi batal demi hukum (nool and voidg)”.
Ketentuan tersebut di atas terdapat pengecualian
terhadap kredit-kredit tertentu, seperti kredit
program, kredit usaha kecil, Kredit Pemilikan
Rumah (KPR), dan kredit yang sejenis. Penentuan
batas waktu berlakunya SKMHT untuk jenis kredit
tertentu tersebut diatur dalam dalam Pasal 1 dan
2 berlaku juga untuk batas waktu penggunaan
surat kuasa membebankan hipotik yang sudah ada
pada waktu diundangkannya Undang-Undang Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud Pasal 24 ayat
(3) Undang-Undang Hak Tanggungan sepanjang
mengenai surat kuasa yang diberikan dalam rangka
menjamin pelunasan jenis-jenis kredit sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 1 dan 2 dan batas waktu
berlakunya surat kuasa tersebut menurut Peraturan
ini lebih panjang dari pada 6 (enam) bulan sejak
diundangkannya Undang-Undang Hak Tanggungan.
Upaya perlindungan dan kepastian hukum
kepada semua pihak (khususnya kreditor), maka
pemberian hak tanggungan wajib didaftar.
Pendaftaran itu dimaksudkan untuk memenuhi
asas publisitas. Maksud dari asas publisitas adalah
pendaftaran dan pencatatan dari pembebanan
objek Hak Tanggungan sehingga terbuka dan dapat
dibaca serta diketahui oleh umum. Lembaga yang
berwenang untuk mendaftar Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) adalah Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota. Pemberian hak tanggungan yang
dilakukan oleh debitor kepada kreditor dengan akta
PPAT, maka Hak Tanggungan yang bersangkutan
belum lahir. Hak Tanggungan tersebut baru lahir
setelah dibuatnya buku tanah Hak Tanggungan oleh
Kantor Pertanahan. Oleh karena itu mengenai saat
didaftarnya Hak Tanggungan tersebut merupakan
hal yang sangat penting bagi kreditor.
Menurut Satrio, lahirnya Hak Tanggungan
merupakan momen yang sangat penting sehubungan
dengan munculnya hak Preferen bagi kreditor,
menentukan tingkat atau kedudukan kreditor
terhadap sesama kreditor dalam hal ada sita jaminan
(conservatoir beslag) atas benda jaminan (J. Satrio,
1998 :38).
Dengan perkataan lain bahwa kreditor yang
lebih dahulu APHTnya didaftar dalam buku tanah
Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan, maka
kreditor tersebut yang harus lebih dahulu diutamakan
dari kreditor lainnya. Apabila pembuatan APHT
sudah dilakukan, maka sesuai dengan Pasal 13 ayat
(1) Undang-Undang Hak Tanggungan, pemberian
Hak Tanggungan itu wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan. Selanjutnya dalam Pasal 13 ayat (2) dan
(3) UUHT menentukan tata cara pendaftaran Hak
Tanggungan dilakukan.
Menurut Undang-Undang Hak Tanggungan
Pasal 15 ayat (3) menegaskan mengenai ketetapan
jangka waktu SKMHT yaitu untuk tanah yang
bersertifikat, selambat-lambatnya 1 (satu) bulan
harus segera diikuti APHT dan untuk tanah yang
tidak bersertifikat, selambat-lambatnya 3 (tiga)
bulan harus segera diikuti APHT. Apabila dalam
jangka waktu yang telah di tentukan tersebut tidak
dipenuhi maka SKMHT akan batal demi hukum.
Selain itu dengan pemberian hak tanggungan yang
dilakukan oleh debitor kepada kreditor dengan akta
PPAT, maka Hak Tanggungan yang bersangkutan
belum lahir. Hak Tanggungan tersebut baru lahir
setelah dibuatnya buku tanah Hak Tanggungan
oleh Kantor Pertanahan. Dengan lahirnya Hak
Tanggungan merupakan hal yang sangat penting
sehubungan dengan munculnya hak Preferen bagi
kreditor.
Penelitian yang relevan dengan kajian penulis,
diantaranya adalah penelitian yang dilakukan
oleh Sunastiningsih, yang berjudul “Implementasi
Ketentuan Akta Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan Di dalam Undang-Undang Nomor
4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Di
kabupaten Sragen”. Perbedaan dengan penelitian
yang penulis lakukan adalah SKMHTnya tidak
diikuti dengan pemasangan APHT sehingga
mengakibatkan SKMHT tersebut batal demi
163
Jurnal Repertorium,
Anisa Kartika
ISSN:2355-2646,
Sari. Perlindungan
Edisi Hukum
3 Januari-Juni
Terhadap
2015
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ...
hukum. Sedangkan pembahasan yang di lakukan
oleh peneliti Sunastitiningsih menitik beratkan
SKMHT di buat apabila pemberi hak tanggungan
tidak dapat hadir maka pemberi hak tanggungan
menunjuk seseorang untuk bertindak atas namannya
dengan terlebih dahulu membuat SKMHT. Dan di
Kabupaten Sragen akta SKMHT yang notarial tidak
dapat digunakan, sehingga yang berlaku adalah Akta
SKMHT yang dibuat oleh PPAT.
Penelitian relevan lainnya yang digunakan
sebagai acuan dalam kajian ini adalah penelitian
yang dilakukan oleh Rima Anggriyani, yang
berjudul “Pendaftaran Hak Tanggungan Yang
Melebihi Jangka Waktu 7 (Tujuh) hari di Kantor
Pertanahan Kabupaten Tegal”. Perbedaan dengan
penelitian yang penulis lakukan adalah SKMHTnya
tidak diikuti dengan pemasangan APHT sehingga
mengakibatkan SKMHT tersebut batal demi
hukum dan upaya perlindungan hukum yang dapat
dilakukan. Sedangkan pembahasan yang di lakukan
oleh peneliti Rima Aggriyani menitik beratkan
pada akibat hukum apabila pendaftaran APHT
yang dilakukan oleh PPAT melebihi jangka waktu
7 (tujuh) hari dan akibat hukumnya.
Berdasarkan uraian di atas, penulis hendak
mengkaji lebih lanjut tentang “Perlindungan Hukum
Terhadap Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Yang
Tidak Didaftarkan Di Kantor Pertanahan”.
B. Metode Penelitian
Di dalam penelitian hukum terdapat beberapa
pendekatan, dimana dengan pendekatan tersebut
penulis akan mendapat informasi dari berbagai
aspek mengenai isu hukum yang sedang dicoba
untuk dicari jawabannya. Dalam rangka mencari
jawaban atas pemasalahan yang telah dirumuskan,
penulis menggunakan metode pendekatan yuridis
normatif. Penelitian dengan metode yuridis normatif
adalah penelitian hukum yang dilakukan dengan
cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder,
sebagai bahan dasar untuk diteliti dengan cara
mengadakan penelurusan terhadap peraturanperaturan dan literatur-literatur yang berkaitan
dengan permasalahan yang diteliti (Soerjono
Soekanto dan Sri Mamudji, 2001:13-14)
Bahan yang digunakan dalam penelitian hukum
normatif adalah bahan pustaka merupakan data dasar
yang dalam penelitian digolongkan sebagai data
sekunder. Sehingga jenis data yang di ambil atau di
peroleh adalah data sekunder. Metode pendekatan
164
yang digunakan dalam permasalahan yang diteliti
oleh penulis, berkisar pada pendekatan undangundang yaitu dengan menelaah semua undangundang yang bersangkutan dengan isu hukum
yang diteliti, serta kaitannya dengan penerapan
dalam praktek. Pada metode yuridis normatif yang
dilakukan oleh penulis terdapat dari segi yuridis dan
segi normatif. Pendekatan yuridis menurut Soemitro
adalah pendekatan yang mengacu pada hukum dan
peraturan perundang-undangan yang berlaku (Roni
Hanitjo Soemitro, 1982:20)
Dari segi yuridis terletak pada penggunaaan
pendekatan pada prinsip dan asas hukum
dalam melihat dan menganalisa permasalahan.
Faktor yuridisnya adalah peraturan hukum yang
berhubungan dengan buku-buku yang digunakan
untuk menyusun penulisan hukum ini berkisar
pada “Akibat hukum dari SKMHT yang tidak
diikuti dengan APHT dan perlindungan hukum bagi
kreditor dalam perjanjian kredit dengan jaminan
hak tanggungan yang tidak didaftarkan di kantor
pertanahan”.
Jenis data dan sumber penelitian yang digunakan
dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder Bahan hukum primer yaitu bahan hukum
yang bersifat mengikat, yang terdiri dari Undangundang dan Peraturan Menteri dan Peraturan
Perundangan lainnya yang berkaitan. Bahan hukum
sekunder adalah bahan hukum yang memberikan
petunjuk serta penjelasan terhadap bahan hukum
primer, yang terdiri dari buku-buku literature,
makalah, artikel, hasil penelitian dan karya ilmiah
lainnya yang berhubungan dengan penelitian ini.
Model analisa: “Interactive Model of Analysis”,
yang mempunyai maksud bahwa data yang
terkumpul akan dianalisa melalui tiga tahap, yaitu
mereduksi data, menyajikan data, kemudian menarik
kesimpulan. Dilakukan pula suatu siklus antara
tahap-tahap tersebut, sehingga data-data yang
terkumpul berhubungan satu dengan yang lain secara
otomatis (H.B. Sutopo. 2002:37).
C. Hasil Penelitian Dan Pembahasan
1.
A ki b a t H uk um D a r i S u r a t K u a s a
Membebankan Hak Tanggungan Yang
Tidak Diikuti Dengan Akta Pembebanan
Hak Tanggungan.
Adanya kewajiban pembuatan SKMHT
dan APHT dengan akta notarial yang diikuti
dengan pendaftarannya, maka kewajiban
tersebut pasti akan memerlukan biaya tambahan
yang membebani debitor, yang dalam hal ini
pada umumnya adalah pengusaha kecil dengan
nilai penjaminan yang sangat kecil juga.
Dengan adanya pembebanan biaya tambahan,
hal ini membuat debitor merasa keberatan.
Dikarenakan debitor mengeluarkan biaya
yang cukup besar, sedangkan debitor hanya
mendapatkan fasilitas kredit kecil.
Pembebanan hak tanggungan sebagaimana
disebutkan dalam Undang-undang Hak
Tanggungan wajib dihadiri oleh pemberi hak
tanggungan dihadapan Notaris atau PPAT.
Apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat
menghadap dihadapan Notaris atau PPAT, maka
dapat memberikan kuasa untuk mewakilinya
menghadap Notaris atau PPAT. Kuasa tersebut
harus dalam bentuk kuasa yang autentik yang
di buat dihadapan pejabat yang berwenang baik
itu Notaris atau PPAT.
Ketentuan SKMHT ada yang mengenal
batas waktu dan ada yang tidak mengenal batas
waktu, terhadap SKMHT yang mengenai batas
waktu harus segera dibuat untuk dilaksanakan
pembebanan Hak Tanggungan karena dibatasi
oleh jangka waktunya, yang dimana untuk
jangka waktunya telah diatur di dalam UndangUndang Hak Tanggungan(UUHT) Nomor
4 Tahun 1996 pasal 15 ayat(3) dan ayat(4).
SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT
selambat-lambatnya 1(satu) bulan sesudah
diberikan. Sedangkan SKMHT yang belum
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT
selambat-lambatnya 3(tiga) bulan. Sedangkan
yang tidak mengenal batas waktu sesuai dengan
Undang-Undang Hak Tanggungan Pasal 15
ayat(5) SKMHT tidak berlaku terhadap jenis
kredit-kredit tertentu sebagaimana yang
telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
No 4 Tahun 1996 tentang penetapan Batas
Waktu penggunaan SKMHT yang diberikan
menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu,
kredit-kredit tertentu ini meliputi kredit usaha
kecil dan kredit kepemilikan rumah. Disebutkan
pula dalam Surat Keputusan Direksi Bank
Indonesia Nomor 26/24/KEP/Dir tanggal 28
Mei 1993, bahwa SKMHT berlaku sampai saat
berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok
(perjanjian kredit) yang bersangkutan.
Sejalan makin berkembangnya persoalan
kredit yang sangat dibutuhkan pada saat
sekarang ini, maka Surat Keputusan Direksi
Bank Indonesia Nomor 26/24/KEP/Dir tanggal
28 Mei 1993 telah dicabut dan diganti dengan
Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia
Nomor 30/55/KEP/Dir tanggal 8 Agustus
1998. Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia
Nomor 30/55/KEP/Dir telah digunakan sebagai
dasar dalam hal pemberian fasilitas kredit
karena Surat Direksi Bank Indonesia ini tidak
bertentangan dengan Undang-undang 1945 dan
Pancasila yakni mensejahtera-kan masyarakat
Indonesia baik materiil maupun spiritual.
Hal ini dapat dilihat dari tuj uan
perbankan Indonesia yaitu “Bahwa perbankan
Indonesia bertujuan menunjang pelaksanaan
pembangu nan n asional dal a m ran gka
meningkatkan pemerataan, pertumbuhan
ekonomi dan stabilitas nasional ke arah
peningkatan kesejahteraan rakyat banyak”
Di dalam Pasal 1 Peraturan Menteri Negara
Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 4 Tahun 1996 telah menentukan jenisjenis kredit usaha kecil yang SKMHTnya dapat
berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok.
Dari penjelasan di atas SKMHT berdasarkan
Undang-undang Hak Tanggungan Pasal 15 ayat
(3), (4) dan (5) dibagi menjadi menjadi 2 (dua)
macam yaitu:
a. SKMHT dengan batas waktu yang telah
di tentukan.
1) Untuk tanah yang bersertifikat di
berikan waktu selambat-lambatnya
1 (satu) bulan harus segera diikuti
dengan APHT.
2) Untuk tanah yang tidak bersertifikat
di berikan waktu selambat-lambatnya
3 (tiga) bulan harus segera diikuti
dengan APHT.
b. SKMHT yang tidak mengenal batas
waktu yaitu SKMHT sampai berakhirnya
perjanjian pokok.
Untuk SKMHT dengan batas waktu yang
telah ditentukan, apabila dalam masa tenggang
waktu tersebut APHT tidak segera dibuatkan,
maka SKMHT yang telah di buat akan batal
demi hukum. Sedangkan untuk SKMHT yang
tidak mengenal batas waktu tidak akan batal
demi hukum di karenakan SKMHT berlaku
sampai berakhirnya perjanjian pokok. Akan
165
Jurnal Repertorium,
Anisa Kartika
ISSN:2355-2646,
Sari. Perlindungan
Edisi Hukum
3 Januari-Juni
Terhadap
2015
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ...
tetapi pada prakteknya, perbankan saat ini
dalam pemberian kredit oleh debitor harus
menggunakan tanah yang sudah bersertifikat.
Dikarenakan untuk tanah yang belum
bersertifikat membutuhkan proses waktu yang
cukup lama sehingga resiko yang dimiliki oleh
bank menjadi lebih besar.
Notaris/PPAT Wedi Asmara menyatakan
bahwa SKMHT untuk tanah yang tidak
bersertifikat pernah membuat. Ia menjelaskan
untuk tanah yang tidak bersertifikat atau
tanah letter C diperoleh dari kantor desa
atau kelurahan. Mengenai buku letter C ini
sebenarnya hanya dijadikan dasar sebagai
catatan penarikan pajak dan keterangan
mengenai tanah yang ada dalam buku letter
C, sangatlah tidak lengkap. Masyarakat yang
merupakan pemegang hak atas tanah, memiliki
alat bukti berupa girik sebagai alat bukti untuk
pembayaran pajak atas tanah.
Proses permohonan kepada BPN Sukoharjo
untuk tanah yang tidak bersertifikat menjadi
tanah yang bersertifikat membutuhkan waktu
kurang lebih 5 (lima) bulan. Berbeda dengan
ketentuan Undang-undang Hak Tanggungan
Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) yang menjelaskan
bahwa SKMHT yang tidak bersertifikat
diberikan waktu selambat-lambatnya 3 (tiga)
bulan untuk dilakukan APHT. Di karenakan
proses yang cukup lama maka dianggap tidak
efisien dan dapat merugikan pihak kreditur.
Untuk itu SKMHT untuk tanah yang tidak
bersertifikat saat ini lembaga perbankan sudah
tidak dapat menerima lagi.
Selain itu SKMHT yang tidak bersertifikat
sudah jarang di temui sekarang ini dikarenakan
hampir semua tanah sudah memiliki buku
sertifikat. Hal tersebut juga diungkapkan
oleh Notaris/PPAT S. Anita Dyah Kurniadewi
bahwa selama ia menjabat sebagai Notaris
maupun PPAT belum pernah menemukan
SKMHT yang belum bersertifikat. Menurut
pendapatnya SKMHT yang berlaku saat ini
adalah SKMHT yang bersertifikat. Untuk
SKMHT yang bersertifikat dibagi menjadi 2
(dua) macam yaitu:
a. SKMHT yang be rsertifikat untuk
pemberian pinjaman kredit lebih dari
Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)
diberikan waktu selambat-lambatnya 1
(satu) bulan untuk dilakukan APHT.
166
b.
SKMHT yang be rsertifikat untuk
pemberian pinjaman kredit kurang dari
Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)
diberikan waktu selambat-lambatnya 3
(tiga) bulan untuk dilakukan APHT.
Dengan ketentuan batas waktu SKMHT
yang bersertifikat, tidak menutup kemugkinan
dalam pelaksanaan APHTnya melebihi batas
waktu yang telah ditentukan. Hal ini disebabkan
karena beberapa hal yaitu:
a. Untuk kredit yang nilainya kecil, kreditor
merasa tidak perlu segera memasang hak
tanggungan. Pemasangan hak tanggungan
baru dilakukan apabila ada tanda-tanda
debitor wanprestasi atau kualitas kredit
debitor bermasalah.
b. Sertifikat mengenai hak atas tanah yang
menjadi objek hak tanggungan belum
terbit pada saat kredit diberikan, sehingga
masih dalam proses penyelesaian.
c. Untuk melakukan roya parsial, terhadap
tanah yang telah dibebani hak tanggungan.
Roya parsial diperlukan dalam rangka
penjualan rumah-rumah (dengan fasilitas
KPR yang di bangun di atas tanah yang
dibebani hak tanggungan).
d. Sebagaimana ditentukan dalam Pasal
15 Undang-undang Hak Tanggungan,
SKMHT dapat dibuat oleh Notaris atau
PPAT. Dalam praktek, jika seseorang
merangkap jabatan selaku Notaris dan
PPAT maka jika tanahnya terletak di dalam
wilayah jabatanya, maka ia membuat
SKMHT dalam kedudukannya selaku
PPAT. Sedangkan jika tanahnya terletak
di luar wilayah jabatan PPAT, maka ia
bertindak dalam kedudukannya selaku
Notaris.
Apabila SKMHT yang bersertifikat
melebihi batas jangka waktu yang telah
ditentukan, dikarenakan oleh beberapa hal
seperti yang diuraikan diatas. Maka SKMHT
tersebut batal demi hukum, akan tetapi dapat
dilakukan upaya hukum lain dengan pembuatan
SKMHT ulang atau SKMHT baru. Hal serupa
juga diungkapkan oleh Notaris/PPAT S. Anita
Dyah Kurniadewi apabila dalam proses SKMHT
untuk tanah yang bersertifikat melebihi batas
waktu yang telah ditentukan, maka Notaris/
PPAT S. Anita Kurniadewi akan membuatkan
SKMHT baru dengan persetujuan dari kreditor
dan debitor. Yang isinya sesuai dengan SKMHT
yang lama. Sedangkan menurut pendapat
Notaris/PPAT Wedi Asmara untuk SKMHT
yang melebihi batas waktunya, dapat dilakukan
upaya hukum pembuatan ulang SKMHT yang
baru. Selain itu Notaris/PPAT Wedi Asmara
juga menyatakan bahwa pengulangan SKMHT
yang baru akan memberikan beberapa kesulitan
bagi bank/kreditor yaitu:
a. Ada kemungkinan debitor yang telah
mendapatkan kredit menolak untuk
membuat SKMHT yang baru.
b. Dalam jangka waktu untuk proses
pembuatan SKMHT dan APHT yang lama,
dapat terjadi kredit macet karena adanya
faktor di luar dugaan.
c. Adanya pembebanan biaya dal am
pembuatan SKMHT yang baru.
2.
Perlindungan Hukum Bagi Kreditor Dalam
Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak
Tanggungan Yang Belum Didaftarkan Di
Kantor Pertanahan
a.
Kedudukan Kreditor Dalam Perjanjian
Kredit Denga n Ja min an Hak
Tanggungan Tidak Didaftarkan.
Pemberian jaminan dari debitor kepada
kreditor menimbulkan 2 (dua) sifat hak
jaminan yang dikenal secara umum, yaitu :
1) Hak jaminan yang bersifat umum yaitu
jaminan yang diberikan oleh debitor
kepada kreditor, dengan memberikan
hak yang saling mendahului terhadap
kreditor-kreditor lainnya.
Hak jaminan yang bersifat umum
menurut Pasal 1131 KUH Perdata
yaitu segala kebendaan yang dimiliki
debitor baik benda bergerak maupun
benda tidak bergerak, benda yang
ada maupun benda yang aka n
ada merupakan jaminan terhadap
pelunasan hutang yang dibuatnya.
Sedangkan Hak jaminan yang bersifat
umum menurut Pasal 1132 KUH
Perdata yaitu semua harta kekayaan
yang dimiliki oleh debitur merupakan
jaminan bersama bagi semua kreditor
yang memberikan hutang kepadanya.
Dalam hal ini benda yang bisa
digunakan untuk pelunasan hutang
terhadap jaminan umum apabila memenuhi
persyaratan sebagai berikut:
a) Benda tersebut memiliki sifat
ekonomis yaitu dapat dinilai
dengan uang.
b) Benda tersebut memiliki sifat dapat dipindah tangankan
haknya kepada orang lain.
2) Hak jaminan yang bersifat khusus
y a it u j am i n a n d a l a m b en t uk
penyerahan barang tertentu secara
khusus sebagai jaminan atas pelunasan
hutang debitor kepada kreditor
tertentu, baik kebendaan maupun
perorangan diberikan oleh debitor
kepada kreditor, dengan memberikan
hak yang saling mendahului terhadap
kreditor-kreditor lainnya (Sri soedewi
Masjchoen Sofwan, 2001:83).
Timbulnya hak jaminan yang
bersifat khusus dikarenakan adanya
perjanjian khusus yang dilakukan
oleh debitur dan kreditur yang
berupa :
a) Jaminan mengenai kebendaan
yaitu benda tertentu yang
dapat dijadikan suatu jaminan.
Kebendaan yang dijaminkan
harus merupakan milik dari pihak yang menjaminkan benda
tersebut. Jaminan mengenai
kebendaan dibagi menjadi 2 macam yaitu : Benda bergerak, dengan lembaga jaminanya adalah
fidusia dan gadai. Benda tidak
bergerak, dengan lembaga jaminan nya adalah hak tanggungan.
b) Jaminan mengenai perorangan
yaitu adanya seseorang tertentu
yang sanggup memenuhi atau
membayar prestasi apbila debitur
cidera wanprestasi atau cindera
janji.
Dari penjelasan diatas, penulis
berkesimpulan bahwa dengan adanya
pemberian jaminan hak tanggungan
yang bersifat khusus, yang dilakukan
oleh debitor kepada kreditor maka harus
dilanjutkan dengan pendaftaran hak
tanggungan, dikarenakan pendaftaran
hak tanggungan merupakan syarat mutlak
lahirnya hak tanggungan dan memberikan
167
Jurnal Repertorium,
Anisa Kartika
ISSN:2355-2646,
Sari. Perlindungan
Edisi Hukum
3 Januari-Juni
Terhadap
2015
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ...
kedudukan kreditor menjadi kreditor yang
preferent yaitu kreditor yang mempunyai
hak pengambilan pelunasan terlebih
dahulu daripada kreditur-kreditur lainnya
dan kreditor preferent tersebut dalam
tagihannya diistemewakan daripada
tagihan kreditor-kreditor lainnya.
Apabila hak tanggungan tidak lahir,
maka kedudukan kreditor hanya sebagai
kreditor konkuren yaitu kreditor yang
tidak mempunyai hak pelunasan terlebih
dahulu daripada kreditor-kreditor lainnya
dan piutang kreditor konkuren tidak
dijamin dengan hak kebendaan. Dengan
kedudukan yang demikian maka kreditor
konkuren tidak dapat mengeksekusi barang
jaminan apabila debitor wanprestasi
atau cindera janji. Yang dapat dilakukan
oleh kreditor konkuren jika debitor
wanprestasi atau cindera janji adalah
dengan menempuh proses non litigasi
dan litigasi dengan mengajukan gugatan
ke pengadilan, meletakan sita jaminan
terhadap suatu barang jaminan tersebut
dan harus mendapatkan putusan hakim
yang mempunyai kekuatan hukum tetap,
yang amarnya menyatakan bahwa debitor
tersebut wanprestasi atau cindera janji dan
barang jaminan dapat di eksekusi melalui
proses pelelangan. Kondisi seperti ini di
dalam dunia per-bankan akan merugikan
kreditor. Untuk itu dengan lahirnya
Undang-undang hak tanggungan dapat
memberikan perlindungan bagi kreditor
sebagai kreditor preferent dimana kreditor
preferent dapat melakukan eksekusi
langsung terhadap debitor wanprestasi
atau cidera janji yang merupakan upaya
untuk mempercepat proses hukum yang
panjang dan dianggap lebih efisien waktu.
Dalam hal ini menurut Subekti,
maksud dari eksekusi langsung atau
dengan kata lain Parate Eksekusi yang
dilakukan oleh kreditor preferent yaitu
“kreditor dapat menjalankan sendiri apa
yang sudah menjadi haknya, dalam arti
tanpa perantara hakim, yang ditujukan atas
sesuatu barang jaminan untuk selanjutnya
menjual sendiri barang tersebut” (Subekti,
1990:69).
168
Parate Eksekusi adalah Eksekusi
yang dilakukan oleh kreditor (pemegang
hak jaminan) tanpa melalui bantuan
dari pengadilan negeri, akan tetapi
menggunakan bantuan dari kantor lelang
negara 53 (Tartib, 1996:149-150). Maka
dapat disimpulkan Parate eksekusi dapat
dilaksanakan tanpa melalui ijin dari
pengadilan negeri. Parate Eksekusi tertulis
di dalam Pasal 9 Undang-undang Hak
Tanggungan, yang menyebutkan bahwa :
“Salah satu ciri hak tanggungan yang kuat
adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan
eksekusinya, jika debitor cidera janji.
Walaupun secara umum ketentuan tentang
eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara
Perdata yang berlaku, dipandang perlu
untuk memasukan secara khusus ketentuan
tentang eksekusi hak tanggungan dalam
undang-undang ini, yaitu yang mengatur
Lembaga Parate Executie sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 224 Reglement
Indonesia yang diperbarui (
Inlands Reglement ) dan Pasal 258
Reglement Acara Hukum Untuk Daerah
Luar Jawa dan Madura (Reglement tot
Gewesten Buiten Java en Madura)”
Hal ini telah menunjukan pada
dasarnya eksekusi di atur di dalam
Hukum Acara Perdata, akan tetapi
untuk membuktikan ciri hak tanggungan
tersebut terletak pada mudah dan pastinya
pelaksanaan eksekusinya. Menurut
pendapat Notaris/PPAT S. Anita Dyah
Kurniadewi, menjelaskan mengenai APHT
yang tidak di daftar akan menyebabkan
Hak Tanggungan tidak memiliki kekuatan
eksekutorial. Sebagaimana telah dijelaskan
dalam Pasal 14 ayat (3) Undang-undang
Hak Tanggungan, sertifikat hak tanggungan
memiliki kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah
memiliki kekuatan hukum tetap. Hal
tersebut juga diungkapkan oleh Notaris/
PPAT Wedi Asmara yang menjelaskan
bahwa debitor yang tidak memenuhi
prestasinya terhadap kreditor, APHT
yang tidak didaftarkan akan mendapatkan
masalah. Dengan tidak di daftarkannya
APHT maka kedudukan kreditor hanya
sebatas kreditor konkuren. Selain itu
APHT yang tidak didaftar menyebabkan
tidak memiliki kekuatan eksekutorial.
b.
Upaya Perlindungan Hukum Terhadap
Kreditor Dalam Perjanjian Kredit
Dengan Jaminan Hak Tanggungan
Tidak didaftarkan.
Lembaga Perbankan dalam hal
pemberian kredit oleh debitor, seharusnya
setelah APHT didaftarkan di Kantor
Pertanahan yang bersangkutan. Apabila
APHT tidak didaftarkan dan kredit sudah
diberikan oleh debitor, akan membuat
kedudukan kreditor menjadi kreditor
konkuren. Selama debitor tidak melakukan
cindera janji atau wanprestasi, hal tersebut
tidak akan ada masalah untuk kreditornya,
sebaliknya apabila debitor melakukan
cindera janji atau wanprestasi maka pihak
kreditor tersebut dapat menempuh melalui
langkah hukum sebagai badan hukum yang
merasa dirugikan akan haknya dan adanya
kepastian hukum, menurut cara-cara yang
telah ditetapkan dalam undang-undang
yang berlaku. Untuk memperkecil resiko
mengenai kredit macet, kreditor dapat
melakukan dengan analisa kredit.
Apabila da lam hal ini debitor
melakukan cindera janji atau wanprestasi,
selama debitor memiliki etikad yang baik
maka akan lebih mengutungkan bagi
kreditor bila ditempuh dengan cara win-win
solution dengan pihak debitor, sebaliknya
apabila pihak debitor tidak memiliki etikad
baik maka cara lain yang dapat ditempuh
yaitu dengan cara peradilan dimana APHT
yang tidak didaftarkan tersebut menjadi
barang bukti. Maksud dari barang bukti
dari uraian diatas adalah Sebagaimana
telah dijelaskan APHT memiliki 3 (tiga)
kekuatan pembuktian yaitu :
1) Kekuatan pembuktian lahiriah yaitu
akta otentik yang membuktikan
dirinya tanpa penjelasan dari orang
lain.
2) Kekuatan pembuktian formal yaitu
keterangan-keterangan yang ada di
dalam akta tersebut secara formal
benar adanya.
3) Kekuatan pembuktian materiil
yaitu isi materi dari apa yang ada
dalam akta ini dijamin benar adanya.
Karena yang membuat dan menyusun
akta ini adalah pejabat umum yang
berwenang. Kebenaran materiil akta
ini telah mengikat para pihak dan
pihak yang menerima haknya serta
para ahli waris.
Dari pen jel as an di a tas d apa t
disimpulkan bahwa APHT merupakan
akta otentik yang memiliki kekuatan
pembuktian di dalam persidangan,
maka tidak perlu bukti-bukti lain yang
mendukung dikarenakan akta tersebut
benar kepastiannya. Menurut pendapat
Notaris/PPAT S. Anita Dyah Kurniadewi
mengatakan apabila debitor melakukan
wanprestasi atau cindera janji sedangkan
kedudukan kreditor sebagai konkuren
maka dalam penyelesaian kasus perdata ini
biasanya menggunakan 2 (dua) cara dalam
penyelesaiannya yaitu dengan cara litigasi
dan non litigasi.
Pengertian dari penyelesaian litigasi
adalah bentuk penyelesaian kasus hukum
dengan melalui pengadilan baik kasus
mengenai perdata maupun pidana.
Sedangkan penyelesaian dengan non
litigasi adalah penyelesaian kasus hukum
di luar pengadilan, yang sifat penyelesain
sengketanya kooperatif yaitu dengan
negoisasi, mediasi, konsiliasi, dan arbitrase.
Hal tersebut juga telah diungkapan
oleh Rachmadi Usman, bahwa selain
melalui pengadilan (litigasi), penyelesaian
sengketa juga dapat diselesaikan di
luar pengadilan (non litigasi), yang
lazim dinamakan dengan Alternative
Dispute Resolution (ADR) atau Alternative
Penyelesaian Sengketa (Rachmadi Usman,
2012:8).
Bentuk-bentuk penyelesaian sengketa
dengan menggunakan jalur non litigasi
adalah
1) Arbitrase
Klausula mengenai arbitrase dalam
perjanjian perdata, telah banyak
digunakan untuk pilihan dalam
penyelesaian sengketa. Lembaga
arbitrase juga memberikan pendapat
yang Bersifat mengikat. Oleh karena
169
Jurnal Repertorium,
Anisa Kartika
ISSN:2355-2646,
Sari. Perlindungan
Edisi Hukum
3 Januari-Juni
Terhadap
2015
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ...
2)
170
itu pendapat yang telah diberikan
ter sebut akan menjadi bagian
yang tidak terpisah dari perjanjian
pokoknya. Setiap pendapat yang
mengakibatkan berlawanan dengan
pendapat hukum yang telah diberikan
merupakan pelanggaran terhadap
perjanjian tersebut. Oleh sebab itu
pihak sengketa tidak dapat melakukan
perlawanan dengan upaya hukum
apapun. Putusan arbitrase adalah
putusan yang bersifat mengikat,
mandiri dan final (hampir sama dengan
putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum tetap) sehingga
ketua pengadilan tidak dibolehkan
untuk memberikan pertimbangan
dan memeriksa alasan dari putusan
arbitrase nasional tersebut.
Arbitrase pada dasarnya dibagi
menjadi 2 (dua) bentuk yaitu:
a) Tercantumnya klausula mengenai arbitrase di dalam suatu
perjanjian yang dibuat sebelum
timbul sengketa oleh para pihak.
b) Adanya perjanjian arbitrase
yang terpisah atau berdiri sendiri
setelah adanya sengketa yang
dibuat oleh para pihak.
Kelebihan dari menggunakan arbitrase dibandingkan dengan Alternatif
Penyelesaian Sengketa lainnya adalah
Kerahasian sengketa oleh para pihak
dapat terjamin, Dalam penyelesaian
sengketa para pihak dapat menentukan
mengenai pilihan hukumnya yang tepat,
Mempunyai kemampuan yang cukup
dalam menyelesaikan kasus sengketa,
Jujur dan adil dalam menyelesaikan
kasus sengketa, Para pihak yang
bersengketa dapat menentukan
sendiri dalam memilih arbiter yang
mampu dan berpengalaman dalam
penyelesaian sengketa dan tempat
untuk penyelenggaraan arbitrase dapat
dipilih oleh para pihak. Sedangkan
kekurangan dari menggunakan
arbitrase adalah adanya kesulitan
untuk mengeksekusi dari putusan
arbitrase.
Mediasi
Pihak yang bersengketa da pat
3)
menentukan sendiri mengena i
mediatornya asalkan mediator
tersebut harus bersikap netral dan
tidak memihak siapapun. Tugas dari
mediator adalah hanya membantu
me m berikan s aran-s ara n ag a r
mencapai suatu kesepakatan yang
diingikan oleh para pihak. Mediasi
tersebut dapat dilakukan pada perkara
perdata yang diajukan ke pengadilan
tingkat pertama. Sesuai dengan
Pasal 2 ayat (1) Perma Nomor 2
Tahun 2003 yang menyatakan bahwa
“Semua perkara yang diajukan ke
pengadilan tingkat pertama wajib
untuk lebih dahulu diselesai-kan
melalui perdamaian dengan bantuan
mediator”.
Mengenai sifat mediasi adalah wajib
dilakukan pada perkara perdata yang
telah diajukan ke pengadilan tingkat
pertama. Untuk pelaksanaan mediasi
berlangsung selama 22 (duapuluh dua)
hari kerja sejak penetapan mediator.
Menurut Perma Nomor 2 Tahun 2003
Pasal 15 ayat (1), ayat (2) dan ayat (3)
menjelaskan bahwa mediasi dapat
diselenggarakan di salah satu ruang
pengadilan tingkat pertama atau di
tempat lain yang disepakati oleh para
pihak, dengan menyelenggarakan
mediasi di salah satu ruang pengadilan
tingkat pertama tidak akan dikenakan
biaya apapun. Apabila para pihak
memilih penyelenggaraan mediasi
di tempat lain, maka pembiayaan
dibebankan kepada para pihak
berdasarkan kesepakatan.
Tujuan dari mediasi adalah membantu
memberikan saran-saran dan masukan
dalam penyelesaian sengketa agar
mencapai suatu kesepakatan yang
diinginkan oleh para pihak, Dengan
melalui mediasi diharapkan dapat
terjalin komunikasi yang baik diantara
para pihak, dan diharapkan para pihak
dapat memahami penjelasan yang
menjadi pertimbangan pihak lain.
Negoisasi
P ih a k y a ng b ias a m el ak u ka n
negoisasi disebut dengan negosiator.
Seorang negosiator harus memiliki
keahlian dalam negoisasi hal yang
disengketakan oleh para pihak. Halhal yang harus diperhatikan dalam
negoisasi adalah
a) Dapat mengambil suatu kesempatan. Suatu kesempatan harus
dilihat dalam setiap persoalan
selama negoisasi yang dilakukan
para pihak. Ketika para pihak
tidak mendapat jalan keluar
mengenai negoisasi yang mereka lakukan. Negosiator dapat
memberikan saran atau pendapat
sehingga dapat mengubah pola
pokir para pihak dan menemukan
jalan keluarnya mengenai permasalahan tersebut.
b) Adanya kepercayaan. Keberhasilan mengenai negoisasi tergantung dengan negosiator, untuk
itu perlu adanya kepercayaan
terhadap negosiator dalam penanganan kasus penyelesaian
sengketa tersebut agar para pihak bisa saling bernegoisasi lagi
sehingga bisa tercipta adanya
kesepakatan antara para pihak.
Sementara itu bentuk-bentuk penyelesaian sengketa melalui litigasi adalah:
1) Pengadilan Umum
Pengadilan umum adalah pengadilan
yang mempunyai tugas menjalankan
kekuasaan kehakiman untuk rakyat
guna mencari keadilan. Pengadilan
negeri memiliki wewenang dalam
memeriksa masalah sengketa bisnis,
karakteristik yang dimiliki oleh
pengadilan negeri adalah :
a) Dalam mengambil keputusan
para pihak tidak dilibatkan,
b) Sifat dari keputusan tersebut
adalah mengikat dan memaksa.
c) Sifat dari persidangan tersebut
adalah terbuka.
d) Dalam membuat keputusan
adalah pihak ketiga yaitu hakim.
e) Orientasi dalam penyelesaian
masalah tersebut adalah sesuai
dengan fakta hukum yang ada.
2) Pengadilan Niaga
Pengadilan niaga adalah bentuk
pengadilan khusus dari pengadilan
umum untuk menyelesaikan masalah
sengketa niaga yang memiliki
kompetensi guna memeriksa dan
memutus permohonan kepailitan.
Sedangkan Menurut Undang-Undang
No. 4 tahun 1998 tentang kepailitan
yang telah dirubah menjadi UndangUndang Kepailitan Nomor 37 Tahun
2004 mengatakan “Pengadilan Niaga
memiliki tugas dan wewenang untuk
memeriksa dan memutus permohonan
pailit dan Penundaan Kewajiban
Pembayaran Utang dan berwenang
pula memeriksa dan memutuskan
perkara lain di bidang perniagaan
yang penetapannya dilakukan dengan
Peraturan Pemerintah”. Selain itu
pengadilan niaga juga berwenang
memeriksa dan menyelesaikan
masalah yang berkaitan dengan
klausula arbitrase. Hal tersebut
telah diatur didalam Pasal 303
Undang-undang Kepailitan Nomor
37 Tahun 2004 yang menyatakan
bahwa pengadilan berwenang untuk
memeriksa dan menyelesaikan
permohonan pernyataan pailit dari
pihak yang terikat perjanjian yang
memuat klausula arbitrase, sepanjang
utang yang menjadi dasar permohonan
pernyataan pailit telah memenuhi
ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2 ayat (1) tentang syaratsyarat kepailitan.
Dari penjelasan di atas, hal senada juga
diungkapkan oleh Notaris/PPAT Wedi Asmara,
dalam penyelesaian kasus perdata, biasanya
pihak kreditor melakukan langkah dengan
penyelesain non litigasi dan litigasi, ia juga
menambahkan untuk penyelesaian litigasi
biasanya pihak kreditor meminta permohonan
ke pailitan kepada pengadilan niaga. Sementara
menurut pendapat Kepala Cabang Bank BPR
Gunung Riski Surakarta, Bapak Lilik Sugandi
menerangkan dalam penyelesaian kredit macet
biasanya menggunakan dua penyelesaian yaitu :
1) Penyelesaian yang pertama menggunakan
non litigasi
P e ny el es a ia n k re d it m a ce t y an g
dilakukan oleh pihak perbankan, biasanya
menggunakan dengan 2 (dua) cara yaitu:
171
Jurnal Repertorium,
Anisa Kartika
ISSN:2355-2646,
Sari. Perlindungan
Edisi Hukum
3 Januari-Juni
Terhadap
2015
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ...
a)
b)
172
Adanya surat peringatan
Upaya awal yang dilakukan oleh
pihak bank dalam menyelesaikan
kredit macet yaitu dengan memberi
surat peringatan kepada debitor
sebanyak 3 (tiga) kali, selama 3 (tiga)
bulan berturut dengan maksud agar
debitor memiliki etikad yang baik
untuk melaksanakan pembayaran
h ut an g n ya . A da p un i s i s u ra t
peringatan tersebut adalah :
(1) Surat peringatan yang pertama
: mengenai jumlah tunggakan
yaitu bunga dan pokoknya serta
biaya keterlambatan pembayaran
atau dengan kata lain denda yang
harus dibayar oleh debitor.
(2) Surat peringatan yang kedua :
sama dengan peringatan yang
pertama yaitu berisi mengenai
jumlah tunggakan yaitu bunga
dan pokoknya serta biaya keterlambatan pembayaran dengan kata lain denda yang harus
dibayar oleh debitor.
(3) Surat peringatan yang ketiga :
berisi mengenai jumlah tunggakan yaitu bunga dan pokoknya,
biaya keterlambatan pembayaran
dengan kata lain denda yang
harus dibayar oleh debitor, serta
adanya peringatan kepada debitor apabila debitor tidak dapat
menyelesaikan sisa pembayaran
yang menjadi tanggunga jawabnya maka jaminan debitor
tersebut akan dilelang.
Negoisasi
Biasanya untuk menempuh negoisasi
ini pihak bank melakukan cara:
(1) Adanya penjadwalan kembali
(Rescheduling).
Merubah kembali syarat-syarat
kredit yang terdahulu yang mengenai jadwal jangka waktu dalam
pembayaran kredit. Misalnya
memperpanjang jangka waktu
pinjaman kredit, memperpanjang
jangka waktu angsuran kredit
dan lain-lain. Dengan Hal ini
diharapkan dapat meringankan
pihak debitor dalam membayar
sisa pinjaman kredit.
2)
(2) Adanya persyaratan kembali
(Reconditioning).
Merubah sebagian atau keseluruhan mengenai syarat-syarat yang
terdapat dalam perjanjian kredit
sebelumnya. Baik mengenai
jangka waktu pembayaran kredit,
jadwal pembayaran kredit, maupun persyaratan lainnya tetapi
tidak mengubah pinjaman saldo
kredit.
(3) Adanya Penataan kembali (Restructuring).
Mengubah syarat-syarat mengenai kredit yang berupa penambahan jumlah pinjaman dari bank,
perubahan mengenai jangka waktu, perubahan mengenai pembayaran bunga dan pokoknya,
mengubah tunggakan bunga
menjadi pinjaman pokok yang
baru, dan sebagian kredit akan
menjadi pernyertaan untuk perusahaan dengan kata lain pertukaran seluruh atau sebagian dari
pinjaman menjadi keikut sertaan
modal saham dari kreditor ke
debitor.
Penyelesaian yang kedua menggunakan
litigasi
Upaya penyelesaian kredit macet yang
terakhir adalah melalui litigasi, hal ini
diharapkan kredit yang diberikan kreditor
kepada debitor dapat kembali. Upaya
yang dapat dilakukan oleh kreditor yaitu
menjual jaminan dengan sukarela, adanya
eksekusi jaminan yang dilakukan oleh
pihak kreditor, atau dengan mengajukan
gugatan perdata ke pengadilan umum atau
pengadilan niaga yang menjelaskan bahwa
debitor telah melakukan cindera janji. Di
dalam pelaksanaan penyelesaian kredit
macet dengan jalur litigasi atau pengadilan,
pada dasarnya membutuhkan waktu yang
lama dibandingkan dengan Alternatif
Penyelesaian Sengketa. Berdasarkan Surat
Edaran Mahkamah Agung Nomor 6 Tahun
1992 tertanggal 21 Oktober 1992 tentang
penyelesaian perkara di pengadilan negeri
dan pengadilan tinggi harus diselesaikan
selama 6 (enam) bulan.
D. Simpulan
Menurut Undang-undang Hak Tanggungan
Nomor 4 Tahun 1996 SKMHT dibagi menjadi 2
(dua) macam yaitu SKMHT dengan batas waktu
yang telah di tentukan dan SKMHT yang tidak
mengenal batas waktu. Berdasarkan peraturan
Undang-undang hak tanggungan Nomor 4 Tahun
1996 menyatakan bahwa SKMHT dengan batas
waktu yang telah ditentukan, apabila dalam masa
tenggang waktu tersebut APHT tidak segera
dibuatkan, maka SKMHT yang telah di buat akan
batal demi hukum. Sedangkan untuk SKMHT
yang tidak mengenal batas waktu tidak akan batal
demi hukum di karenakan SKMHT berlaku sampai
berakhirnya perjanjian pokok. Dengan berlakunya
mengenai ketentuan batas waktu yang berlaku
dalam SKMHT tersebut diatas, tidak menutup
kemungkinan dalam pelaksanaan prakteknya
APHT melebihi batas waktu yang telah ditentukan.
Untuk melindungi kreditor, maka upaya yang dapat
dilakukan adalah pembuatan SKMHT baru, yang
tentunya harus dengan persetujuan dari kreditor
dan debitor.
APHT yang tidak didaftarkan mengakibatkan
kedudukan kreditor hanya sebagai kreditor
konkuren. Upaya hukum yang dapat dilakukan
oleh pihak kreditor hanya dengan 2 (dua) cara yaitu
penyelesaian melalui non litigasi dan penyelesaian
melalui litigasi. Maksud dari penyelesaian dengan
cara non litigasi adalah penyelesaian kasus hukum
di luar pengadilan, yang sifat dalam penyelesaiannya
kooperatif yaitu dengan negoisasi, mediasi, dan
arbitrase. Sedang penyelesaian dengan cara litigasi
adalah bentuk penyelesaian kasus hukum dengan
melalui pengadilan baik kasus mengenai perdata
maupun pidana baik melalui pengadilan umum
maupun pengadilan niaga.
E. Saran
1.
2.
Kepada lembaga Perbankan selaku kreditor
diharapkan pencairan dana sebaiknya menunggu
pada waktu APHT didaftarkan di Kantor
Pertanahan yang bersangkutan sehingga
kreditor memiliki kedudukan sebagai kreditor
preferent.
Kepada lembaga perbankan diharapkan dapat
mengontrol, mengawasi dan mengingatkan
3.
Notaris/PPAT yang menjadi rekanannya dalam
mencegah tidak didaftarkanya APHT maupun
dalam pelaksanan pendaftaran APHTnya.
Upaya dalam penyelesaian kredit macet
sebaiknya dilakukan dengan cara non litigasi
terlebih dahulu semaksimal mungkin. Apabila
dengan cara non litigasi tidak ada kesepakatan
para pihak maka dapat dilanjutkan dengan
penyelesaian di pengadilan.
Daftar Pustaka
Ferry Assaad. dkk. 2010. Kekuatan Hukum Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(SKMHT) Sebagai Dasar Pembebanan Hak
Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit. Jurnal.
Fakultas Hukum Program Pascasarjana (S2)
Universitas Hasanuddin Makassar.
H.B. Sutopo. 2002. Metodologi Penelitian Kualitatif.
Surakarta : UNS Press.
J. Satrio. 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan
Kebendaan, Hak Tanggungan. Bandung:
Citra Aditya Bakti.
Rachmadi Usman. 2012. Mediasi di Pengadilan
: Dalam Teori dan Praktek. Jakarta: Sinar
Grafika Jakarta.
Roni Hanitjo Soemitro. 1982. Metodelogi Penelitian
hukum dari Jurimetri. Jakarta : Ghalia
Indonesia.
Soerjono Soekanto & Sri Mamudji. 2001. Penelitian
Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat).
Jakarta: Rajawali Pers.
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. 2001. Hukum
Jaminan Indonesia Pokok-Pokok Hukum
Jaminan dan Perorangan, Badan Pembinaan
Hukum Nasional Departemen Kehakiman.
Yogyakarta: Liberty Offset.
Subekti. 1990. Pelaksanaan Perikatan, Eksekusi Riil
dan Uang Paksa, Dalam : Penemuan Hukum
dan Pemecahan Masalah Hukum, Proyek
Pengembangan Teknis Yustisial. Jakarta:
MARI.
Tartib, 1996, “Catatan tentang Parate Eksekusi”,
Artikel dalam majalah Varia Peradilan, Th.XI,
No.124.
173