TANAH SEBAGAI JAMINAN HUTANG

TANAH SEBAGAI JAMINAN
KREDIT/HUTANG
Hak Tanggungan Sebagai
Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan
atas Tanah
PERATURAN/DASAR HUKUM
1.
2.
3.
4.
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang
Berkaitan dengan Tanah
5. PMNA/Ka BPN No.3 THN 1996 Tentang Bentuk
SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT
6. PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan
Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan
kredit-kredit tertentu
7. PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan
PP No. 24 THN 1997
PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN
• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah
• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
• untuk pelunasan utang tertentu
• memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN
• Memberi kedudukan yang diutamakan kepada
kreditornya (“droit de preference”);
• Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di
tangan siapapun obyek itu berada (“droit de
suite”);
• Memenuhi
asas
spesialitas
dan asas
publisitas, sehingga dapat mengikat pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum pada
pihak-pihak yang berkepentingan;
• Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
SIFAT HAK TANGGUNGAN
a. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar)
berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya
dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang
yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban
Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani
seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.
b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari
perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan
hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan
hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung
pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.
KREDITUR PREFEREN
• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR
PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG
MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL
PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI
HASIL EKSEKUSI (Ps. 1150 B.W.)
SEJARAH LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAH
DI INDONESIA
1848
HYPOTHEEK
1908
CREDIETVERBAND
1960
HAK TANGGUNGAN
1996
HAK TANGGUNGAN
Obyek :
HAT-Barat
(Eigendom, Erfpacht)
Obyek:
Tanah Hak Milik Adat
Obyek:
HM, HGU, HGB
Obyek:
HM,HGU,HGB,HP
Rumah Susun dan HMSRS
(vide UU No. 16 Tahun 1985)
Staatsblad 1908-542
Staatsblad 1909-586
Staatsblad 1909-584
Staatsblad 1937-190
Staatsblad 1937-191
• PASAL 51: HT SEBAGAI
SATU-SATUNYA LEMBAGA
HJAT
Pasal 29
Menghapuskan materi Pasal
57 UUPA (mencabut ketentuan
mengenai Hipotik dan CV)
BUKU II
BW/
KUHPERDATA
• PASAL 57: HT MASIH
MENGGUNAKAN
KETENTUAN HIPOTIK DAN
CREDIETVERBAND
DALAM HUKUM ADAT ADA: PERJANJIAN KEMPITAN, JONGGOLAN, MAKANTAH, TAHAN
SKEMA JAMINAN DALAM HUKUM ADAT
 Diperjanjikan bahwa selama utang debitor belum
lunas, debitor tidak akan melakukan perbuatan
hukum apapun dengan pihak lain mengenai tanah
yang dijadikan Jonggolan. Sungguhpun tanahnya
tetap dikuasai debitor
 Jika utang debitor tidak dapat dilunasi maka
penyelesaiannya
melalui
perbuatan
hukum
terhadap tanahnya dengan pihak kreditor
 Perbuatan hukum yang dapat dilakukan: jualtahunan, jual lepas, gadai
PERIHAL KEBERLAKUAN UUHT
a.
bahwa dengan bertambah meningkatnya pembangunan
nasional yang bertitik
berat pada bidang ekonomi,
dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga
memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu
memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang
berkepentingan yang dapat mendorong peningkatan
partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk
mewujukan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur
berdasar Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945;
b.
bahwa sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
sampai saat ini, ketentuan-ketentuan yang lengkap
mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan
yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak
berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah,
belum terbentuk;
lanjutan…
c.
bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana
diatur dalam Buku II Kitab Undang-undang hukum
Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan
ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad
1908-542 sebagaimana tanah diubah dengan Staatsblad
1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undangundang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai
dengan terbentuknya Undang-undang tentang Hak
Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan
kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan
perkembangan tata ekonomi Indonesia;
lanjutan…
d. bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang
pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna
Usaha dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk sebagai obyek Hak
Tanggungan oleh Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas tanah tertentu
yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan,
perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan;
e. bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentuk
undang-undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta
benda-benda yang berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang Nomor 5 Tanah 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah
Nasional
Unifikasi Lembaga Hak Jaminan atas Tanah
via Pasal 29 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996
Dengan berlakunya Undang-Undang ini, dinyatakan tidak
berlaku lagi ketentuan mengenai:
 Credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatsblad
1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad 1909584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937190 jo. Staatsblad 1937-191
 Ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut
dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak
Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda
yang berkaitan dengan tanah
SUBYEK HAK TANGGUNGAN
• Pemberi Hak Tanggungan
adalah orang atau badan hukum yang
mempuyai kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap obyek Hak
Tanggungan yang bersangkutan.
• Pemegang Hak Tanggungan
adalah orang atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
lanjutan…
A. PEMBERI HAK TANGGUNGAN
Syarat :
a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak
atas tanah;
b. kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap obyek HT yang
bersangkutan.
Kedudukan : Debitor
(Pasal 8 UUHT)
lanjutan…
B. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
Subyek
: orang atau badan hukum
Kedudukan : KREDITOR
Domisili
:
a. harus mencantumkan domisili pilihan di
Indonesia atau;
b. Kantor PPAT tempat pembuatan APHT.
(Pasal 9 UUHT)
OBYEK HAK TANGGUNGAN
SYARAT:
1. MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;
2. DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;
3. TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;
4. DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG
OBYEK HAK TANGGUNGAN
a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):
• Hak Milik (Pasal 25 UUPA)
• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)
b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2 UUHT):
• Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku
wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal
27 UUHT):
• Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya
didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
yang diberikan oleh Negara.
Pasal 4 ayat (4) dan (5) UUHT
Tanah berikut atau tidak berikut bangunan, tanaman, hasil karya
MENERAPKAN ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL
MAKA SEBAGAI KONSEKUENSINYA, DITETAPKAN SYARAT-SYARAT
PEMBEBANANNYA:
• Bangunan harus bangunan permanen
• Tanaman harus tanaman keras
• Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg
dibebani HT
• Harus disebutkan secara jelas dlm APHT
• Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik
tanahnya, maka ybs harus ikut serta menandatangani APHT
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
BUKTI LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN
KAPAN SAAT LAHIRNYA HT ?
YAITU: Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan
adalah hari ke-7 (tujuh) setelah penerimaan
secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk
pendaftaran di kantor pertanahan.
Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah
yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja
berikutnya. Pada tanggal tersebut Hak
Tanggungan dianggap sudah lahir.
lanjutan…
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan
menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari :
• Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan
• Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan
Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan
putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap,
sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan
membubuhkan pada sampulnya kata-kata :
“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”
Irah-irah tersebut sebagai titel eksekutorial artinya memiliki
kekuatan mengikat seperti halnya keputusan hakim yang dapat
dilaksanakan dengan sifat memaksa.
PEMBEBANAN HT UNTUK HGB/HP
DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL)
Hak Pengelolaan, berisi wewenang :
a. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs;
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan
usahanya;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak
ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang
hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan,
penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan
ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak
ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
(PMDN NO 1 THN 1977)
lanjutan…
• Dalam Pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan bahwa
pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan persetujuan tertulis
dari pemegang HPL.
• Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan dialihkannya
HGB tersebut dalam rangka eksekusi HT, maka pemberian HT
atas HGB atas tanah HPL juga memerlukan persetujuan tertulis
dari pemegang HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan
untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka
eksekusi HT
Implikasi Yuridis Lahirnya Hak Tanggungan
• Lahirnya HT berarti bahwa sebagai Pemegang HT (Kreditor) telah
memiliki kedudukan yang diutamakan daripada kreditor
konkuren
• Pemegang HT (Kreditor) memiliki jaminan pelunasan hutang jika
pemberi HT ingkar janji/wanprestasi dengan dasar:
1. Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalam Sertipikat
HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HT dengan
kekuasaan sendiri
2. Adanya Janji (“beding van eigen-machtige verkoop”) di dalam
APHT yg memberikan kekuasaan pada kreditor untuk menjual
sendiri obyek HT
3. Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yang telah
disepakati dengan debitor
HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
Pasal 18 UUHT:
a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak
tanggungan;
b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak
tanggungan;
c. Pembersihan
hak
tanggungan
berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak
tanggungan
EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Pengaturan
• Materil : UU No. 4 Tahun 1996
• Formil : HIR/RBG
SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK
TANGGUNGAN
-Balik Nama
Pendaftaran
-Pecah/Gabungan
-Balik Nama
-Tanah Adat
-Pecah/Gab.
Max. 3 bln
SKMHT
APHT
(PPAT/
Notaris)
(PPAT)
7 hari
kerja
Max 1 bln
PK
Sertipikat a.n.
Pemberi HT
-Tanah Adat
BPN (APHT)
Sertipikat a.n.
ybs.
-Balik Nama
-Pemecahan
-Tanah Adat
Hari ke 7
BUKU
TANAH
HT
SERTIPIKAT HT