E:\Jurnal Hukum Undiknas 2015\L

Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
KEAUTENTIKKAN RISALAH LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
SEBAGAI BUKTI PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH
Oleh :
Made Oka Cahyadi Wiguna1
Email : [email protected]
Universitas Pendidikan Nasional
Abstract
Auction Tract Documents became evidence of the transfer of land right by execution
auction of security rights of land and servedal so as a basis in the context of an
application for registration of transfer of Land right by execution auction of security
rights of land to the Land Registry Office. The authenticity of auction tract documents
as authentic deed occurred due to the shape of the deed (Vorm) was made based on
what had been prescribed by law and were made by employees or officials who were
given power and authority to make it. In addition, auction tract documents execution
of Security Rights of land also had perfect evidence of strength that could be measured
from three aspects, namely the physical aspects, formal aspect and material aspect,
as long as it could not be proven other wise. These three aspects cumulatively
constituted the term so auction tract documents execution auction of security rights
of land that had perfect probative value. There fore, auction tract documents was to
be one evidence of transfer of land right.
Key words : auction tract documents execution of Security Rights of land, transfer of
land right.
1
Dosen Tetap FH Universitas Pendidikan Nasional (UNDIKNAS) Denpasar.
157
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
Abstrak
Risalah lelang menjadi bukti mengenai pemindahan hak atas tanah melalui lelang
eksekusi hak tanggungan dan berperan juga sebagai dasar dalam rangka permohonan
pendaftaran pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan ke
Kantor Pertanahan. Keautentikan risalah lelang sebagai akta autentik terjadi karena
bentuk dari akta (vorm) tersebut dibuat berdasarkan apa yang telah ditentukan oleh
undang-undang dan dibuat oleh pegawai atau pejabat yang diberikan kekuasaan dan
kewenangan untuk membuatnya. Disamping itu, risalah lelang eksekusi hak
tanggungan juga mempunyai kekuatan pembuktian sempurna yang dapat diukur
dari tiga aspek, yaitu aspek lahiriah, aspek formil dan aspek materiil, sepanjang
tidak dapat dibuktikan sebaliknya. Ketiga aspek tersebut secara kumulatif merupakan
syarat dari autentiknya risalah lelang eksekusi hak tanggugan yang mempunyai
nilai pembuktian yang sempurna. Oleh karena itu, risalah lelang menjadi salah satu
alat bukti pemindahan hak atas tanah.
Kata kunci : Risalah lelang eksekusi hak tanggungan, pemindahan hak atas tanah
A. PENDAHULUAN
perekonomian nasional sangat berpengaruh terhadap pembangunan nasional
M eningkatnya
secara keseluruhan. Memang tidak dapat dipungkiri bahwa untuk meningkatkan pertumbuhan
pembanguna nasional, membutuhkan modal financial yang tidak sedikit. Sehingga dibutuhkan
pihak-pihak yang mampu untuk menyediakan kebutuhan dana tersebut, salah satunya melalui
pemberian fasilitas kredit. Fasilitas kredit dapat dimanfaatkan oleh para pengusaha maupun
masyarakat umum yang dapat diberikan oleh lembaga keuangan bank maupun lembaga keuangan
non bank untuk meningkatkan kapasitas usaha dan kepentingan lainnya.
Tanah yang dikategorikan sebagai benda tak bergerak mempunyai daya tarik tersendiri dan
pada era sekarang, tanah dianggap dapat memberikan kesejahteraan bagi pemiliknya. Dalam
perkembangannya, nilai ekonomis dari tanah dalam arti yuridis, meningkat secara signifikan.
Dengan tingginya nilai ekonomis dari suatu tanah, maka sangat dimungkinkan suatu hak atas
tanah menjadi objek jaminan atas kredit atau utang tertentu melalui lembaga Hak Tanggungan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Secara yuridis hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah yang dibebankan pada hak
milik, hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap krediturkreditur lain dalam mengambil pelunasan piutangnya.2 Jelas dalam pengertian di atas disebutkan
bahwa hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah bukan tanah sebagai jaminan. Hak
jaminan atas tanah merupakan jaminan yang menempatkan hak-hak atas tanah secara yuridis
sebagai objeknya, bukan tanah secara fisiknya.
2
Ketentuan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Hak Atas Tanah Beserta Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
158
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
Namun dalam kenyataannya, kewajiban pelunasan utang oleh kreditur tidak selalu berjalan
lancar. Kreditur acapkali tidak memenuhi kewajibannya melunasi utang-utangnya atau kreditur
melakukan wanprestasi. Konsekuensi hukum dari kondisi wanprestasi tersebut adalah objek Hak
Tanggungan harus dieksekusi untuk melunasi utang debitur kepada kreditur. Dalam hal ini,
tentu saja Hak Tanggungan yang dapat dieksekusi adalah Hak Tanggungan yang telah didaftarkan
pada Kantor Pertanahan sekaligus juga telah memenuhi asas publisitas dan telah diterbitkan
Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Hak Tanggungan inilah kemudian mempunyai kekuatan
eksekutorial, yang kekuatan hukumnya sama dengan kekuatan hukum putusan Pengadilan yang
telah berkekuatan hukum tetap (incracht van gewijsde).3 Dalam sertipikat tersebut terdapat irahirah yang berbunyi Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang maha Esa. Menurut Purwahid
Patrik dan Kashadi eksekusi Hak Tanggungan adalah penjualan objek Hak Tanggungan melalui
pelelangan umum menurut peraturan perundang-undangan dan pemegang Hak Tanggungan
berhak mengambil pelunasan piutangnya terlebih dahulu, berdasarkan droit de preference.4
Pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan yang termasuk dalam perbuatan hukum
pemindahan hak atas tanah, harus memenuhi syarat-syarat tertentu. Menurut Urip Santoso,
terdapat dua syarat sahnya lelang hak atas tanah untuk kepentingan pendaftaran pemindahan
haknya. Pertama, harus memenuhi syarat materiil, dimana pemegang hak atas tanah berhak
dan berwenang melelang hak atas tanah dan pembeli lelang harus memenuhi syarat sebagai
subyek hukum pemegang hak atas tanah yang menjadi objek lelang. Kedua, syarat yang harus
dipenuhi adalah syarat formal yaitu, dalam rangka pendaftaran pemindahan hak atas tanah,
maka pemindahan hak atas tanah melalui lelang harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang
atau Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang.5
Oleh karena itu, maka yang berhak dan berwenang melelang hak atas tanah yang menjadi
objek Hak Tanggungan adalah pemegang Hak Tanggungan. Kewenangan yang dimiliki oleh
pemegang Hak Tanggungan tersebut diberikan oleh UUHT. Pemegang Hak Tanggungan dalam
hal ini adalah kreditur, mempunyai hak penguasaan secara yuridis atas tanah yang dijadikan
jaminan oleh debitur. Kemudian berdasarkan syarat formal maka, Berita Acara Lelang atau
Risalah Lelang merupakan bukti tentang telah terjadinya suatu perbuatan hukum mengenai
pemindahan atau pengalihan hak atas tanah melalui lelang. Pada dasarnya, lelang hak atas
tanah merupakan penjualan hak atas tanah yang terbuka untuk umum oleh Kantor Lelang dengan
harga yang tertinggi yang didahului oleh pengumuman lelang.6 Namun demikian, sekalipun Risalah
Lelang secara yuridis formal adalah alat bukti mengenai telah dilaksanakannya lelang atas suatu
Hak Atas Tanah, faktanya adalah tidak jarang timbul sengketa yang terjadi terkait dengan lelang
eksekusi hak atas tanah (obyek Hak Tanggungan) dalam bentuk pengingkaran maupun perlawanan
terhadap Risalah Lelang tersebut.
Berdasarkan paparan di atas, maka sangat perlu untuk dibahas lebih lanjut mengenai
keautentikan risalah lelang sebagai bukti pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi
Hak Tanggungan. Sehingga nantinya dapat diketahui secara jelas bagaimana kekuatan secara
yuridis dari suatu risalah lelang sebagai alat bukti tertulis yang autentik.
3
Ketentuan Pasal 14 ayat 3 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996.
Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan, (Semarang : Badan Penerbit Universitas Diponegoro,
2009), hlm. 160.
5
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Cetakan ke-1, (Jakarta : Kencana Prenada
Media Group, 2010), hlm.387-388.
4
159
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
B. PEMBAHASAN
1.
Kajian Yuridis Risalah Lelang
lelang memang tidak dapat dilepaskan dengan pelaksanaan lelang. Secara umum,
R isalah
pelaksanaan lelang dapat dilakukan terhadap benda bergerak maupun benda tidak bergerak.
Dalam hal lelang eksekusi Hak Tanggungan, lelang yang dimaksudkan adalah lelang terhadap
hak atas tanah yang menjadi jaminan atas utang tertentu. Telah dijelaskan sebelumnya bahwa
pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk dapat melelang hak atas tanah tersebut jika
debitor wanprestasi melunasi utang-utangnya kepada kreditur, sesuai dengan yang dimaksud
dalam UUHT.
Sebelum mengkaji lebih jauh tentang Risalah Lelang, perlu diuraikan terlebih dahulu mengenai
lelang sebagai perbuatan hukum yang dimuat dalam Risalah Lelang. Menurut penulis, lelang
adalah penjualan kepada umum (openbare verkopingen) dengan tata cara yang diatur dalam
ketentuan perundang-undangan terhadap barang-barang yang menjadi objek lelang kepada
khalayak umum yang sebelum rencana lelang tersebut dilakukan, telah diumumkan melalui
pengumuman yang dapat diketahui orang secara umum dengan tujuan untuk mendapatkan harga
tertinggi. Secara yuridis pengertian lelang telah diatur dalam ketentuan vendureglement :
pelelangan atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan penawaran
harga yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup
atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan
atau penjualan itu atau diizinkan untuk ikut serta dan diberi kesempatan untuk menawar
harga, menyetujui harga yang ditawarkan atau memasukkan harga dalam sampul tertutup.7
Kemudian dalam Peraturan Menteri tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, disebutkan lelang
adalah “penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis
dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang
didahului dengan pengumuman lelang.”8
Berdasarkan ketentuan tersebut, dapat kiranya diberikan penjelasan mengenai lelang hak
atas tanah yang berkaitan dengan eksekusi Hak Tanggungan, yaitu penjualan terhadap hak atas
tanah yang dilakukan kepada umum dengan penawaran harga secara tertulis maupun lisan untuk
mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang mengenai akan
dilaksanakannya lelang eksekusi atas suatu hak atas tanah. Hak atas tanah yang dimaksud
adalah hak milik atas tanah, hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai atas tanah
yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan serta tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang berkaitan dengan penggunaan
tanah tersebut sepanjang sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Dengan dibebankannya
Hak Tanggungan terhadap salah satu hak atas tanah di atas maka, kreditor mempunyai
6
Ibid. hlm.382-383
Pasal 1 Vendu Reglement Ordonansi 28 Pebruari 1908, S. 1908-189 yang kemudian Pasal 1 tersebut diganti
dengan S.1940-56 jo. S. 1941-3.
8
Pasal 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93 /PMK.06/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.
106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan No. 93/PMK.06/2010 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
7
160
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
kewenangan tertentu terhadap hak atas tanah tersebut, yaitu hanya mempunyai kewenangan
untuk dapat menjualnya apabila debitor wanprestasi untuk mengambil pelunasan utang-utangnya
terhadap kreditor.
Pada dasarnya, setiap pelaksanaan lelang wajib diikuti dengan pembuatan berita acara lelang
atau risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang berdasarkan kewenangan yang dimilikinya.
Pembuatan risalah lelang telah diatur dalam ketentuan Vendu Reglement yang mengatur bahwa
setiap penjualan umum yang dilakukan oleh juru lelang (pejabat lelang) harus dibuat berita acara
tersendiri.9
Disamping dalam ketentuan Vendu Reglement, kewajiban pejabat lelang untuk membuat
Risalah Lelang juga diatur dalam beberapa ketentuan peraturan perundang-undangan, yaitu antara
lain dalam Pasal 77 ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/
2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (selanjutnya disebut Peraturan Menteri) yang mengatur
bahwa, pejabat lelang yang melaksanakan lelang wajib membuat berita acara lelang yang disebut
risalah lelang. Kemudian dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996
tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah mengatur mengenai
risalah lelang pada beberapa pasalnya, antara lain Pasal 16 ayat (5) mengatur bahwa Jual beli
Hak Guna Usaha yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang,
Pasal 34 ayat (5) mengatur bahwa jual beli Hak Guna Bangunan yang dilakukan melalui pelelangan
dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, Pasal 54 ayat (6) jual beli Hak Pakai yang dilakukan
melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.
Adanya kewajiban bagi Pejabat Lelang untuk membuat berita acara lelang atau risalah lelang,
menandakan bahwa risalah lelang mempunyai fungsi yang sangat penting dalam hal pembuktian
suatu proses lelang. Secara filosofis, dalam pelaksanaannya, lelang diharapkan dapat mewujudkan
kefektifan, transparan, akuntabel, adil dan menjamin kepastian hukum. Risalah lelang yang
merupakan merupakan akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna adalah
wujud kepastian hukum yang diberikan kepada pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan
suatu lelang, dalam hal ini khususnya lelang hak atas tanah (eksekusi Hak Tanggungan).
2.
Risalah Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Dasar Pemindahan dan
Pendaftaran Hak Atas Tanah
Selama ini sering kali terjadi generalisasi istilah dalam kaitannya dengan berpindahnya suatu
hak atas tanah dari pemegang hak sebelumnya kepada pemegang hak yang baru. Istilah yang
lazim digunakan dalam kegiatan tersebut adalah peralihan hak atas tanah. Secara garis besar,
memang benar esensi dari kegiatan tersebut menimbulkan peralihan suatu hak atas tanah. Dalam
kaitannya dengan beralihnya suatu hak atas tanah pada dasarnya dapat dikategorikan dalam dua
bentuk. Menurut Urip Santoso, pertama, peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena beralih,
yaitu peralihan hak atas tanah terjadi karena hukum dalam hal ini terjadi karena pewarisan.
Kedua, dialihkan (pemindahan hak), yaitu peralihan hak atas tanah yang dilakukan secara sengaja
dengan perbuatan hukum tertentu yang bertujuan untuk dengan sengaja memindahkan suatu
hak atas tanah kepada pihak lain.10
9
10
Ketentuan Pasal 35 Vendu Reglement Staatblad. 1940-56 jo Staatblad. 1941-3.
Urip Santoso, Op.Cit, hlm. 384
161
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
Eksekusi hak tanggungan merupakan conditio sine quanon yang tidak lain adalah suatu
peristiwa hukum yang sekaligus menjadi syarat untuk dapat dibuatnya risalah lelang. Jika
ditelusuri lebih jauh ke belakang maka wanprestasi dari debitur juga dapat menjadi satu rangkaian
peristiwa yang masing-masing menjadi syarat dari terjadinya peristiwa hukum lainnya. Dengan
kata lain, bahwa tanpa adanya wanprestasi dan pelaksanaan eksekusi hak tanggungan maka
pembuatan risalah lelang tentu tidak diperlukan.
Eksekusi hak tanggungan dapat dilaksanakan melalui eksekusi langsung hak atas kekuasaan
sendiri pemegang hak tanggungan melalui pelelangan umum, eksekusi atas titel eksekutorial
maupun penjualan di bawah tangan. Eksekusi langsung oleh pemegang hak tanggungan merupakan
implementasi dari prinsip droit de preferences dari lembaga hak tanggungan yang dimiliki oleh
pemegang hak tanggungan, sehingga jika debitur wanprestasi dalam memenuhi kewajibannya,
maka pemegang hak tanggungan dapat mengeksekusi objek hak tanggungan melalui penjualan
umum atau pelelangan. Eksekusi atas kekuasaan sendiri juga harus didasarkan pada janji yang
telah disepakati dengan pemberi hak tanggungan, apabila debitur wanprestasi, maka pemegang
hak tanggungan dapat menjual melalui pelelangan tanpa persetujuan lagi dari pemberi hak
tanggungan. Sedangkan dalam hal eksekusi titel eksekutorial, eksekusi didasarkan pada irahirah sertpikat hak tanggunga, yang kekuatan hukumnya sederajat dengan putusan pengadilan.
Namun, jika terdapat gugatan mengenai kepemilikan terhadap objek lelang dari pihak lainnya
selain debitor atau tereksekusi, suami atau istri debitor atau tereksekusi, pelaksanaan lelang
membutuhkan fiat eksekusi dari pengadilan.11 Berikutnya, penjualan objek hak tanggungan dengan
cara di bawah tangan juga harus didasarkan atas persetujuan atau kesepakatan antara pemberi
hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan dengan tujuan untuk mencapai harga penjualan
tertinggi, sehingga menguntungkan bagi para pihak.
Perbuatan hukum lelang hak atas tanah termasuk di dalamnya lelang eksekusi Hak
Tanggungan adalah salah satu perbuatan hukum yang dapat dilakukan untuk pemindahan hak
atas tanah. Sehingga perbuatan hukum tersebut membutuhkan suatu alat bukti berupa akta
autentik yang nantinya dapat dipergunakan sebagai bukti telah terjadinya pemindahan hak atas
tanah. Disamping lelang hak atas tanah, terdapat pula beberapa perbuatan hukum yang secara
sengaja dilakukan untuk memindahkan suatu hak atas tanah, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar
dan lain sebagainya.
Risalah Lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang dan
merupakan akta autentik serta mempunyai kekuatan pembuktian sempurna. Dengan predikat
sebagai akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna maka, risalah lelang
seharusnya tidak dapat dibantah kebenarannya tentang telah terjadinya lelang hak atas tanah
sepanjang memenuhi dan mematuhi ketentuan peraturan perundang-undangan serta tidak dapat
dibuktikan sebaliknya.
Dalam konsep pemindahan hak atas tanah melalui perbuatan hukum jual beli yang
mengadopsi konsep jual beli hak atas tanah berdasarkan hukum adat disebutkan bahwa jual beli
hak atas tanah harus memenuhi sifat riil, terang dan tunai dari jual beli tersebut. Mengenai saat
11
Ketentuan Pasal 13 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/2010
Tahun 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri
Keuangan Republik Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
162
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
beralihnya, menurut Adrian Sutedi, berdasarkan hukum adat dengan telah ditandatanganinya
akta jual beli oleh pembeli dan Kepala Desa maka perbuatan jual beli tersebut telah selesai dan
pembeli kemudian menjadi pemegang hak atas tanah yang baru (sifat riil dan terang jual beli hak
atas tanah).12
Dalam perkembangannya, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat modern yang terbuka,
Boedi Harsono menjelaskan bahwa secara yuridis suatu hak atas tanah dalam proses peralihan
hak melalui jual beli adalah telah terjadi dan beralih pada saat dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan dibuatnya akta jual beli oleh dan dihadapan PPAT yang
kemudian ditandatangani oleh pihak penjual dan pihak pembeli.13 Dengan selesai dibuatnya akta
jual beli oleh dan dihadapan PPAT tersebut disamping telah terjadi pengalihan hak atas tanah,
terjadi pula penyerahan hak atas tanah secara yuridis (juridische levering) oleh penjual. Sama
halnya dengan konsep pemindahan hak atas tanah melalui jual beli di atas, pemindahan hak atas
tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan juga telah terjadi pada saat dibuatnya berita acara
lelang atau risalah lelang oleh pejabat lelang.
Atas dasar tersebut pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi telah terjadi, sehingga
pihak pembeli lelang berhak mendapatkan hak atas tanah yang dibeli melalui lelang. Terkait
dengan hak dari pembeli lelang tersebut, Yahya Harahap menjelaskan bahwa perolehan suatu
barang dari pembelian yang berasal dari penjualan secara lelang mempunyai title tertinggi dan
ini berlaku secara universal di berbagai negara, karena penjualan dilaksanakan oleh pejabat publik
berdasarkan tata cara yang diatur oleh undang-undang, sehingga merupakan title yang sempurna.
Oleh karena itu, kedudukan hukum pembeli lelang tidak hanya kuat akan tetapi juga sempurna,
dibandingkan jual beli biasa yang masih ada kemungkinan terdapat cacat. Dengan adanya risalah
lelang maka perolehan haknya bisa langsung di balik nama, karena risalah lelang menjadi bukti
peralihan hak serta pembeli lelang mendapatkan perlindungan hukum yang penuh. 14
Berkenaan dengan hal tersebut di atas, perlindungan hukum harus diberikan terhadap pembeli
lelang yang beritikad baik. Sebagaimana disebutkan dalam dua Yurisprudensi Mahkamah Agung
RI Nomor 821/K/Sip/1974 bahwa pembelian dimuka umum melalui kantor lelang adalah pembeli
beritikad baik, harus dilindungi undang-undang, juga dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung
Nomor 323/K/Sip/1968 yang menyebutkan bahwa suatu lelang yang telah terlaksana sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan serta dimenangkan oleh pembeli lelang yang beritikad baik, maka
lelang tersebut tidak dapat dibatalkan dan terhadap pembeli lelang yang beritikad baik tersebut
wajib diberikan perlindungan hukum.15
Risalah lelang sebagai bukti mengenai pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi
hak tanggungan, tidak terbatas hanya berfungsi sebagai alat pembuktian saja. Risalah lelang
lebih jauh dapat berfungsi sebagai dasar dalam rangka permohonan pendaftaran pemindahan hak
12
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cetakan Ketiga, (Jakarta : Sinar Grafika,
2009), hlm. 73.
13
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Pelaksanaannya, Cetakan Kesepuluh, (Jakarta : Djambatan, 2005) hlm. 331.
14
Yahya Harahap, Pembeli Lelang Punya Hak Sempurna, 22 Juli 2015 http://summareconbermasalah.blog.
com/yahya-harahap-%E2%80%9Cpembeli-lelang-punya hak%20sempurna%E2%80%9D/, pukul 15.00 wita.
15
Irfan, Musakkir, Anwar Borahima, Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Yang Beritikad Baik
Terhadap Lelang Yang Dibatalkan Oleh Pengadilan, 06 Juli 2015, http://pasca.unhas.ac.id/jurnal/files/
5fac49b20c40a1b40795354329202de1.pdf, 19.00 Wita.
163
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
atas tanah. Dalam ketentuan tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa peralihan hak atas
tanah melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan Kutipan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.16 Permohonan pendaftaran tanah yang diajukan
oleh pembeli lelang atau kuasanya ke Kantor Pertanahan tempat lokasi tanah berada, merupakan
proses administrasi untuk mendapatkan sertipikat hak atas tanah sebagai alat bukti yang kuat
terhadap pemilikan suatu hak atas tanah dari Kantor Pertanahan.
Pendaftaran hak atas tanah yang dimaksud bertujuan untuk memenuhi asas mutakhir yang
menuntut dipeliharanya data-data terbaru sesuai dengan kenyataan di lapangan. Sehingga datadata yang terdapat di Kantor Pertanahan sesuai dengan data fisik dan data yuridis di lapangan.
Disamping untuk memenuhi asas mutakhir, pendaftaran tanah juga bertujuan untuk memanuhuhi
asas terbuka pendaftaran tanah yang dimaksudkan agar pihak ketiga maupun masyarakat umum
dapat dengan mudah setiap saat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik
dan data yuridis suatu bidang tanah tertentu. Berdasarkan hal tersebut maka, risalah lelang
adalah syarat utama yang harus terpenuhi untuk mengajukan permohonan pendaftaran tanah
yang diperoleh melalui lelang eksekusi hak tanggungan.
Dengan adanya risalah lelang maka jaminan kepastian hukum bagi para pihak tentu dapat
terwujud. Bagi pihak pembeli lelang, tentu kepastian hukum yang dicapai adalah risalah lelang
menjadi alas hak menguasai secara yuridis dari suatu bidang tanah, karena secara yuridis peralihan
hak atas tanah telah terjadi. Kemudian bagi kreditor, dengan adanya risalah lelang tentu dapat
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil pelelangan tersebut. Kepastian hukum akan tercapai
beriringan dengan berperan dan berfungsinya hukum dalam kehidupan masyarakat.
Soeroso berpandangan bahwa masing-masing anggota masyarakat mempunyai kepentingannya
masing-masing, sehingga tidak menutup kemungkinan akan terjadi perbedaan kepentingankepentingan tersebut bahkan dapat saling berlawanan. Dalam hal antara para pihak yang terdapat
dalam rangkaian lembaga hak tanggungan tentunya mempunyai kepentingannya masing-masing
dan juga dapat saling berhadapan. Seperti halnya antara kreditur, debitur dan pemberi hak
tanggungan dalam hal debitur wanprestasi, tentu dapat saling bersinggungan dan apabila hukum
tidak hadir dan mengambil peran di dalamnya, maka kepentingan dari para pihak tersebut mungkin
saja tidak terlindungi dan dapat terjadi konflik kepentingan yang berujung pada distorsi ketertiban
dalam hal hutang piutang.17
3.
Pembuktian Risalah Lelang Sebagai Akta Autentik
Secara yuridis risalah lelang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan sebagai
akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Terdapat syarat-syarat
yang harus terpenuhi dalam menentukan apakah suatu akta yang dipergunakan sebagai alat
bukti tergolong ke dalam akta autentik. Dalam ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPer) menyebutkan apa yang dimaksud dengan suatu akta autentik. Ketentuan tersebut
menjelaskan bahwa suatu akta autentik adalah akta yang dibuat sesuai dengan bentuk yang
16
Ketentuan Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintaha Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentnag
Pendaftaran Tanah.
17
R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Cetakan ketiga belas, (Jakarta : Sinar Grafika, 2013), hlm. 49.
163
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
telah ditentukan dalam undang-undang dan dibuat oleh atau di hadapan pejabat-pejabat umum
yang mempunyai kewenangan dan kekuasan untuk itu di daerah dimana akta tersebut dibuatnya.18
Berdasarkan ketentuan tersebut dapat disimpulkan syarat-syarat yang harus terpenuhi dalam
menentukan bahwa suatu akta tergolong sebagai akta autentik. Adapun secara sederhana syaratsyarat tersebut adalah bentuk dari akta (vorm) tersebut ditentukan oleh undang-undang dan
dibuat oleh pegawai / pejabat yang diberikan kekuasaan untuk membuat akta tersebut. Sejalan
dengan definisi akta autentik berdasarkan ketentuan tersebut di atas, Tan Thong Kie menyimpulkan
syarat-syarat yang harus terpenuhi untuk menentukan suatu akta adalah akta autentik,
diantaranya adalah :
a.
b.
Harus dibuat dalam bentuk yang memenuhi ketentuan undang-undang ;
Keharusan pembuatannya di hadapan atau oleh pejabat umum (openbaar ambtenaar) mengenai
c.
terjadinya suatu kejadian, pemeriksaan, keputusan dan lain sebagainya ;
Bahwa pejabatnya harus berwenang (bevoegd), dalam hal ini menyangkut jabatannya, jenis
akta yang dibuat, hari dan tanggal pembuatan akta serta tempat akta dibuat.19
Analisis terhadap risalah lelang yang disebutkan oleh peraturan perundang-undangan sebagai
akta autentik, perlu dijabarkan sebagai berikut. Risalah lelang ditentukan sebagai akta autentik,
karena memenuhi syarat bahwa bentuk (vorm) risalah lelang berdasarkan ketentuan undangundang. Ketentuan mengenai bentuk risalah lelang diatur berdasarkan ketentuan Vendu Reglement
yang mengatur :
Berita acara berisikan:
a. di bagian pokok:
1.
2.
tanggal dengan huruf;
nama kecil, nama dan tempat kedudukan juru lelang, serta nama kecil, nama dan tempat
3.
kediaman kuasanya jika penjualan dilakukan di hadapan kuasanya itu;
nama kecil, nama, pekerjaan dan tempat kediaman orang yang meminta perliualan
dilakukan; jika ia tidak bertindak atas namanya sendiri, juga uraian tentang kedudukan
di mana ia meminta diadakan penjualan, dan jika berdasarkan pasal 20 juru lelang harus
4.
5.
yakin bahwa pemjual berhak untuk menjual, juga pendapatnya tentang hal itu;
tempat penjualan;
keterangan umum tentang sifat barang yang dijual; tetapi dalam menunjukkan letak
dan batas-batas barang-barang tidak bergerak, harus diterangkan bukti hak milik menurut
bunyi kata-katanya, dengan menyebut hak pengabdian pekarangan yang ada di atasnya
dan beban yang diletakkan pada barang-barang tersebut;
6.
syarat-syarat perliualan;
18
Ketentuan Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris, Cetakan Pertama, (Jakarta : PT. Ichtiar
Baru van Hoeve, 2007), hlm. 441-442.
19
165
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
b.
di bagian batang tubuh;
1.
2.
uraian tentang barang yang dilelangkan;
nama dan pekerjaan tiap-tiap pembeli; juga tempat kediamannya, jika ia tidak berdiam
3.
di tempat penjualan;
harga yang dikabulkan dengan angka ;
4.
5.
harga yang dihentikan dengan angka;
(s.d.t: dg. S. 1940-56 jo. S. 1941-3.) dalam penjualan yang dilakukan menurut ketentuan
alinea kelima pasal 9, tawaran atau persetujuan harga yang tetap mengikat, juga dengan
angka; nama dan pekerjaan penawar atau orang yang menyetujui harga yang
bersangkutan, serta tempat kediamannya jika tidak berdiam di tempat penjualan;
c.
pada bagian penutup;
1. jumlah barang lelang yang laku, dengan huruf dan angka;
2.
jumlah yang dikabulkan dan jumlah yang ditahan untuk itu, semuanya dengan huruf
dan angka. 20
Dalam ketentuan Peraturan Menteri21, diatur lebih lanjut mengenai bentuk berita acara lelang
atau risalah lelang. Namun, yang menjadi syarat berdasarkan ketentuan KUHPer adalah bentuk
akta autentik berdasarkan ketentuan undang-undang. Oleh karena itu, penulis tidak
mencantumkan secara rinci bentuk risalah lelang dalam ketentuan Peraturan Menteri.
Kaitannya dengan syarat bahwa risalah lelang dibuat oleh pejabat yang berwenang, maka
dalam ketentuan perundang-undangan secara yuridis jelas disebutkan bahwa risalah lelang dibuat
oleh pejabat lelang. Dalam hal lelang eksekusi hak tanggungan yang dimaksud pejabat lelang
adalah pejabat lelang kelas I pegawai Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang berwenang
melaksanakan Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib, dan Lelang Noneksekusi Sukarela.
Berdasarkan hal tersebut di atas maka, risalah lelang jelas merupakan akta autentik mengenai
telah terjadinya suatu lelang eksekusi hak tanggungan.
Dijelaskan pula sebelumnya, bahwa risalah lelang sebagai akta autentik mempunyai kekuatan
pembuktian yang sempurna. Kekuatan pembuktian yang sempurna yang dimaksudkan dapat
diukur dari tiga aspek, yaitu aspek lahiriah (uitwendige bewijskracht) yaitu aspek lahiriah suatu
akta memang telah ditentukan sebagai akta autentik serta memenuhi syarat sebagai akta autentik,
aspek formal (formele bewijskracht) merupakan aspek formalitas yang secara formal untuk
membuktikan kebenaran dan kepastian hari, tanggal, bulan dan tahun, mencatat dan
membuktikan apa yang dilihat, disaksikan, didengar oleh pejabat yang berwenang membuat akta
atau prosedur dalam pembuatan akta dan aspek materiil (materiele bewijskracht) merupakan
aspek yang memastikan tentang kebenaran materi atau substansi suatu akta, bahwa apa yang
disebutkan dalam akta merupakan pembuktian yang sah, serta merupakan keterangan dalam
mengenai pelaksanaan lelang.22
20
Ketentuan Pasal 37 Vendu Reglement Ordonansi 28 Pebruari 1908, S. 1908-189.
Ketentuan Pasal 78, 79, 80 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/2010
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor
93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
22
Habib Adjie, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris, Cetakan Kesatu, (Bandung : Refika Aditama, 2011),
hlm. 18-20.
21
166
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
Ketiga aspek tersebut di atas merupakan indikator yang menjadikan risalah lelang eksekusi
hak tanggungan sebagai akta autentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.
Risalah lelang sejak awal telah diatur sebagai akta autentik berdasarkan peraturan perundangundangan, oleh karenanya secara lahiriah telah mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna
sampai nanti dapat dibuktikan oleh pihak yang menyangkal keotenikan dari risalah lelang tersebut.
Secara formal, risalah lelang dibuat dengan prosedur dan bentuk (vorm) yang telah ditentukan
oleh undang-undang, sehingga untuk mendegradasi nilai pembuktian dari risalah lelang haruslah
dibuktikan bahwa terdapat kesalahan dalam prosedur dan bentuknya yang tidak sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan. Dari segi aspek materiil, risalah lelang dibuat memang
dimaksudkan untuk menyatakan dalam akta autentik tersebut mengenai kejadian, peristiwa dan
keterangan-keterangan yang terjadi dalam pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan. Kemudian
jika terdapat penyangkalan oleh pihak-pihak tertentu terhadap substansi yang termuat dalam
risalah lelang tersebut, maka pihak yang menyangkal harus membuktikan bahwa pejabat lelang
tidak menerangkan atau mencantumkan hal-hal yang tidak sesuai dengan kejadian, peristiwa
serta keterangan-keterangan yang terjadi dalam pelaksanaan lelang.
Oleh karenanya, apabila terdapat kasus-kasus mengenai penyangkalan terhadap risalah lelang,
maka seharusnya apa yang disangkalkan harus dibuktikan, apakah terdapat hal-hal yang tidak
sesuai dengan prosedur yang ditentukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan,
termasuk juga harus dapat membuktikan terdapat pelanggaran terhadap aspek lahiriah, aspek
formil maupun aspek materiil dari risalah lelang tersebut. Beban pembuktian mengenai apa yang
disangkalkan tersebut, dibebankan kepada pihak yang menyangkal.
Causa, mengenai beban pembuktian dibebankan kepada pihak yang menyangkal karena pada
dasarnya berdasarkan aspek lahiriah, akta autentik telah membuktikan ‘kelahiran dirinya’ sebagai
akta autentik yang diatur dalam undang-undang terkait. Sehingga siapa yang berdalil, maka
dialah yang mempunyai beban untuk membuktikan apa yang menjadi dalil-dalilnya. Dalam
penjelasan sebelumnya telah dijelaskan bahwa akta autentik mempunyai kekuatan pembuktian
yang sempurna, jika dalam pembuatan dan pelaksanaanya telah memenuhi ketentuan perundangundangan. Begitu juga halnya dengan risalah lelang yang berpredikat sebagai akta autentik tentu
mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.
Kesempurnaan daya pembuktian dari suatu akta autentik memberikan suatu kepastian hukum
bagi pihak-pihak yang memperoleh hak dari akta tersebut, termasuk di dalamnya adalah kepastian
hukum bagi para ahli warisnya yang sah maupun pihak-pihak lain yang mendapatkan hak akibat
perbuatan hukum tersebut. Daya pembuktian yang sempurna tersebut tidaklah kemudian dapat
dimaknai mempunyai sifat pembuktian yang memaksa dalam arti tidak memberikan kesempatan
kepada pihak lain untuk membuktikan bahwa suatu akta autentik tersebut didalilkan tidak
memenuhi ketentuan undang-undang atau cacat hukum. Apabila terhadap akta autentik tersebut
kemudian dapat dibuktikan ketidak sempurnaannya oleh pihak lain, maka akta tersebut dapat
terdegradasi nilai pembuktiannya dan oleh karenanya dapat bernilai sebagai akta di bawah tangan.
167
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
C. PENUTUP
Kesimpulan dan Saran
R
isalah lelang merupakan berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh pejabat lelang
yang merupakan akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna adalah
wujud kepastian hukum yang diberikan kepada para pihak yang dalam pelaksanaan lelang. Atas
dasar tersebut, risalah lelang menjadi bukti mengenai pemindahan hak atas tanah melalui lelang
eksekusi hak tanggungan dan berperan juga sebagai dasar dalam rangka permohonan pendaftaran
pemindahan hak atas tanah melalui lelang eksekusi hak tanggungan ke Kantor Pertanahan.
Keautentikkan risalah lelang sebagai akta autentik terjadi karena bentuk dari akta (vorm) tersebut
dibuat berdasarkan apa yang telah ditentukan oleh undang-undang dan dibuat oleh pegawai /
pejabat yang diberikan kekuasaan untuk membuat akta tersebut. Disamping itu, risalah lelang
eksekusi hak tanggungan juga mempunyai kekuatan pembuktian sempurna yang dapat diukur
dari tiga aspek, yaitu aspek lahiriah, aspek formil dan aspek materiil, sepanjang tidak dapat
dibuktikan sebaliknya.
Pemahaman pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan lelang, termasuk pejabat lelang
dan aparat penegak hukum agar memahami esensi dari risalah lelang sebagai akta autentik yang
dipandang dari segi lahiriah, formil dan materiil menjadi amat penting. Sehingga pihak-pihak
yang terkait dalam pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan yang beritikad baik mendapatkan
perlindungan hukum.
DAFTAR PUSTAKA
Buku
Adrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cetakan Ketiga, Jakarta :
Sinar Grafika.
Boedi Harsono, 2005, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cetakan Kesepuluh, Jakarta : Djambatan.
Habib Adjie, 2011, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris, Cetakan Kesatu, Bandung : Refika
Aditama.
Purwahid Patrik dan Kashadi, 2009, Hukum Jaminan, Semarang : Badan Penerbit Universitas
Diponegoro.
Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Cetakan ke-1, Jakarta : Kencana
Prenada Media Group.
Tan Thong Kie, 2007, Studi Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris, Cetakan Pertama, Jakarta
: PT. Ichtiar Baru van Hoeve.
168
Jurnal Hukum Undiknas Vol 2 No 2 (2015)
Instrumen Hukum
Indonesia,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Indonesia, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Vendu Reglement Ordonansi 28 Pebruari 1908, S. 1908-189 tentang Peraturan Lelang.
Indonesia, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
Indonesia, Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93 /PMK.06/2010 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri
Keuangan Republik Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang.
Internet
Putusan Pengadilan Negeri di Plesetkan Oleh Perusahaan Go Public, http://
summareconbermasalah.blog.com/2011/02/28/wni-ditipu-habis-habisan-oleh-negara/,
(diakses Juni 2015, pukul 11.30 Wita.)
Yahya Harahap, Pembeli Lelang Punya Hak Sempurna, http://summareconbermasalah.blog.com/
yahya-harahap-%E2%80%9Cpembeli-lelang-punya hak%20sempurna%E2%80%9D/, (diakses
tanggal 22 Juli 2015, pukul 15.00 wita).
Irfan, Musakkir, Anwar Borahima, Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Yang Beritikad
Baik Terhadap Lelang Yang Dibatalkan Oleh Pengadilan, http://pasca.unhas.ac.id/jurnal/
files/5fac49b20c40a1b40795354329202de1.pdf, (diakses tanggal 06 Juli 2015, pukul 19.00 Wita).
169