5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek Ada banyak

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek
Ada banyak definisi tentang kegiatan proyek, berikut beberapa definisi
tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah sebagai
berikut :
1. Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti
manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu
wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan. (Ervianto,
2002).
2. Menurut Imam Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan
sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi
sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang
sasarannya telah digariskan dengan jelas.
Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah
ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal
dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga
kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan dengan kurun waktu
yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta mutu yang
telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor-faktor
spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri umum manajemen proyek,
sebagai berikut:
1. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya dinyatakan
secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk
mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan organisasi yang
telibat.
2. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis.
3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan organisasi dan
individu yang terlibat didalamnya.
5
4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan, mengkoordinasikan
dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab pada berbagai strata
organisasi.
5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan
umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pelajaran dan dipakai
sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek.
6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim proyek
atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan kegiatankegiatan yang harus bergerak di luar kerangka organisasi tradisional atau rutin,
akan tetapi tetap berorientasi pada tercapainya produktifitas.
7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tata cara dan dasar-dasar
peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi kendala
birokrasi.
2.2 Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan
mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto,
1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek
atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang
direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah diterima dan dilaksanakan
dengan baik agar dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan, jangan
sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya
jauh dari yang direncanakan.
2.3 Condotel
Condotel (condominium hotel) adalah suatu kegiatan yang bergerak di
bidang jasa dengan menawarkan sebuah bangunan (biasanya bangungan
bertingkat tinggi) sebagai tempat penginapan yang memiliki fasilitas rumah,
hiburan serta layanan yang mewah dan lengkap seperti hotel berbintang. Condotel
merupakan salah satu investasi yang paling menarik dari segmen pasar real estate
(Husein, 1997). Condotel beroperasi seperti hotel biasanya, namun condotel juga
dirancang untuk kepemilikan hak milik atau strata title. Sehingga yang
6
membedakan disini adalah status kepemilikan condotel bisa dimiliki oleh banyak
pemilik. Misalnya suatu bangunan condotel terdapat 100 unit kamar, maka status
kepemilikan condotel tersebut memungkinkan dimiliki oleh 100 pemilik yang
berbeda. Sehingga seorang tamu yang menyewa kamar condotel tidak akan pernah
tahu bahwa condotel yang sedang disewa dimiliki oleh banyak pemilik. Pemilik
dari kamar condotel ini berhak atas free stay selama 21 hari dalam setahun, selain
itu pemilik juga berhak mengambil fee dari biaya sewa kamar. Sistem
pengoperasian condotel ini diserahkan kepada manajemen hotel.
2.4 Status Kepemilikan Condotel
Di Indonesia dikenal berbagai istilah seperti rumah susun, apartemen,
flat, condominium, akan tetapi dalam bahasa hukumnya semua disebut
sebagai rumah susun. Dalam hal ini, seseorang membeli apartemen atau rumah
susun maka sertifikat hak miliknya bukan SHM, HGB, Hak Pakai, seperti rumah
biasa (landed) namun konsep kepemilikannya bersifat strata title.
Sebenarnya istilah strata title tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum
Indonesia. Istilah strata title digunakan di negara-negara seperti Singapura dan
Australia yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara
horisontal di samping pemilikan secara vertikal. Kepemilikan strata title atas
apartemen atau rumah susun hanya atas bangunan unit apartemen/rumah susun
tersebut saja dan tidak termasuk atas seluruh bangunan apartemen/rumah susun
yang diluar unit yang seseorang beli, tidak termasuk tanah di dalam lingkungan
apartemen dan apa yang ada dibawahnya serta apa yang ada diatasnya (Anonim,
1985).
Konsep strata title ini diatur dalam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985
Tentang Rumah Susun, yang mengatur tata cara pembangunan, kepemilikan,
penghunian, dan pengelolaan rumah susun. Sebagai bukti kepemilikan strata title,
adalah suatu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang dikeluarkan oleh
Badan Pertanahan Nasional. Sertifikat tersebut di dalamnya menerangkan tiga hal
yakni keterangan mengenai letak, luas dan jenis hak tanah-bersama. Keterangan
ini dapat dilihat pada salinan buku tanah dan surat ukur (lebih dikenal dengan
nama sertifikat tanah) atas hak tanah bersama dimana suatu rumah susun berdiri.
7
Strata title diberikan kepada pemilik unit apartemen/rumah susun agar
kepemilikannya dapat terlindungi di mata hukum. Dengan strata title yang
terdaftar dalam bentuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tentunya
pemilik dapat memanfaatkannya untuk keperluan lain seperti penjaminan dalam
rangka memperoleh pinjaman dari Bank.
Perbedaan konsep Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah biasa (landed
house) dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa di
komplek perumahan, kepemilikannya biasanya berupa sertifikat Hak Milik. Orang
yang memiliki SHM berdasarkan sistem hukum Indonesia (UUPA) sangat kuat
dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan diatas tanah,
tanah di halaman rumahnya, tanah yang berada dibawahnya serta apa yang ada
diatas bangunan tersebut. Sedangkan apabila seseorang membeli unit condotel
maka sertifikat hak miliknya bukan SHM seperti rumah biasa namun konsep
kepemilikannya bersifat strata title.
2.5 Studi Utilitas
Studi utilitas disini yaitu mengenai sifat condotel atau nilai jual dari
D’Golfer Hotel and Residence. Lokasi pembangunan condotel ini berlokasi di Jl.
Majapahit No. 29, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. D’Golfer
Hotel and Residence akan menjadi salah satu condotel di Kuta dan sekitarnya
dengan arsitektur tropis modern yang menghasilkan suasana yang nyaman. Lokasi
condotel ini mudah diakses dari lokasi wisata yang ada di Bali selatan, yaitu 1,5
km perjalanan kendaraan dari kawasan Pantai Kuta, 4,8 km perjalanan kendaraan
dari Bandara Ngurah Rai, dan 15,8 km dari Pantai Nusa Dua.
D’Golfer Hotel and Residence dibangun di tanah seluas 931 m2. Condotel
ini menawarkan 70 room key dengan dengan 3 tipe grand, yaitu 15 unit tipe grand
albatros, 4 unit tipe grand eagle dan 4 unit tipe grand birdie. Kemudian terdapat
3 tipe luxury, yaitu 8 unit tipe luxury eagle 1, 4 unit tipe luxury eagle 2, dan 4 unit
tipe luxury eagle 3. Terakhir terdapat 2 tipe deluxe, yaitu 19 unit tipe deluxe
birdie, 12 unit tipe deluxe birdie+. Condotel ini juga dilengkapi dengan fasilitas
lobby, lounge, pool deck, swimming pool, meeting room, restaurant, gym, parkir
mobil, parkir motor, dan lift. Dengan kelebihan yang dimiliki oleh condotel ini
8
akan menjadi salah satu pertimbangan dari investor untuk menanamkan modalnya
di D’Golfer Hotel and Residence ini. Adapun kelebihan berinvestasi di condotel
ini yaitu mendapatkan strata title atau hak milik, mendapatkan free stay selama 21
hari selama setahun dan mendapatkan free service charge.
2.6 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, yaitu :
pengertian investasi, tujuan investasi, dan investasi perorangan. Berikut
merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut.
2.6.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya
besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006).
Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum
kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan
modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari
awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik
perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation
cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak
dapat dihindarkan.
Teori ekonomi mengartikan atau mendefinisikan investasi sebagai
pengeluaran untuk membeli barang-barang modal dan peralatan-peralatan
produksi dengan tujuan untuk mengganti dan terutama menambah barang-barang
modal dalam perekonomian yang akan digunakan untuk memproduksikan barangbarang dan jasa di masa depan. Investasi yang lazim disebut dengan istilah
penanaman modal atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang
menentukan tingkat pengeluaran oleh sektor produsen (swasta) untuk pembelian
barang dan jasa untuk menambah stok yang digunakan untuk perluasan pabrik dan
sebagainya.
9
2.6.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup
layak di kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya
laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari keduanya. Sebagai contoh
manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan
ekspor, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang
berlimpah (Giatman, 2006).
2.6.3 Investasi Perorangan
Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau
pribadi. Pada kasus condotel investasi perorangan adalah seseorang yang
melakukan investasi untuk dirinya sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan
atau perseroan. Sebagai contoh investasi perorangan pada condotel yaitu
seseorang atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk membeli
sebuah unit kamar pada condotel. Dimana unit kamar yang dibeli disini nantinya
akan disewakan kembali dan pengelolaannya diserahkan pada manajemen
condotel (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.7 Pengertian Return on Investment (ROI)
Dalam dunia keuangan, Return on Investment (ROI) atau terkadang biasa
disebut dengan return, adalah suatu rasio perolehan atau kehilangan uang dari
sebuah investasi berhubungan dengan jumlah uang yang telah diinvestasikan.
Jumlah perolehan ataupun kehilangan uang merujuk kepada bunga, profit, gain
atau net income, sedangkan uang yang telah diinvestasikan merujuk pada aset,
modal/capital, uang pokok/principal atau basis biaya/cost basis dari investasi
tersebut (Pudjosumarto, 1998).
ROI juga dikenal sebagai tingkat laba (rate of profit). ROI adalah hasil
suatu investasi saat ini atau masa lampau, atau hasil yang diperkirakan dari suatu
investasi masa depan. ROI pada umumnya dinyatakan sebagai persentase
perbandingan bukannya nilai sistem desimal. ROI tidak mengindikasikan berapa
lama suatu investasi dikelola. Bagaimanapun, ROI paling sering dinyatakan
10
sebagai suatu tingkat pengembalian tahunan, dan paling sering dinyatakan untuk
suatu tahun fiskal atau penanggalan.
ROI digunakan untuk membandingkan laba atas investasi antara investasiinvestasi yang sulit dibandingkan dengan menggunakan nilai moneter. Sebagai
contoh, suatu investasi senilai 1000 rupiah yang menghasilkan bunga 50 rupiah
jelas memberikan lebih banyak uang daripada investasi senilai 100 rupiah yang
memberikan bunga 20 rupiah. Tapi investasi 100 rupiah memberikan ROI yang
lebih besar.
Maka bisa dikatakan bahwa ROI digunakan oleh kebanyakan perusahaan
untuk membandingkan hasil investasi di mana uang yang diperoleh atau hilang
(atau uang yang telah diinvestasikan), dan tidaklah mudah melakukan
perbandingan tersebut dengan menggunakan nilai moneter.
2.8 Aliran Kas Proyek
Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa bagian di
dalamnya, yaitu : jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga.
Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.8.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian
sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow)
maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka
waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja,
biaya operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow
dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama
dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran.
Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial
disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal
penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk
mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa
ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada
pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada.
11
Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara
cash (tunai) dengan credit (pembayaran berjangka waktu).
2.8.2 Jadwal Penerimaan
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan
atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk
proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran
yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal
penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah
penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan
umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi
pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan
secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang
memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah
dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.
2.8.3 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka
pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan
pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari
penerimaan di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek
(bulan pertama).
2.8.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan
kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit
maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila
sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman
12
(bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan
dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan
(Asiyanto, 2005).
2.8.5 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran
kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan serta aktiva tetap.
Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis
dengan kriteria penilaian investasi.
2.9 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu meminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga
yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal
periode dikalikan 100% atau:
2. Bunga Sederhana
=
× 100%
(2.1)
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan
bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode
sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara
formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
=
(2.2)
Keterangan:
i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman
13
3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan
bunga dimana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi
perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan,
dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
2.10 Nilai Waktu Dari Uang
Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari
waktu yang akan datang merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan
investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode
waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap
nilai uang (Asiyanto, 2005).
Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai
sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
FV = PV ( 1 + i ) n
(2.3)
Keterangan:
FV
= Nilai uang yang akan datang
PV
= Nilai uang saat ini
i
= Bunga (interest)
n
= waktu
Dengan demikian (1 + i) n
adalah faktor pengali, yang disebut
compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future
value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh
hubungan, dimana (1 + i) n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor,
yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari future
value (FV) yang ada.
2.11 Analisis Pasar
Aspek pasar dalam studi kelayakan bisnis dan investasi membahas
besarnya permintaan, penawaran, dan harga. Permintaan dan penawaran dilakukan
dengan menggunakan metode proyeksi selama beberapa tahun ke depan.
14
Tujuannya adalah untuk mengetahui seberapa besar tingkat penyerapan pasar,
sehingga tidak terjadi kelebihan produksi yang dapat menurunkan harga. Tingkat
harga juga harus diperbandingkan dengan barang-barang sejenis, sehingga
konsumen mampu membeli produk yang dihasilkan.
Pada aspek ini, yang perlu dilakukan adalah melakukan perhitungan
besarnya potensi bisnis. Ukurannya adalah besarnya potensi permintaan yang
akan terjadi. Selain mempelajari tingkat permintaan dan penawaran, dalam aspek
pasar ini juga dibahas mengenai strategi pemasaran (Husnan, 1996).
Suatu keputusan aspek pasar haruslah didasari dengan pengertian dan
pemahaman atas situasi dan perkembangan dunia usaha pada umumnya dan aspek
pasar yang bersangkutan, meliputi :
1.
Sifat Pasar
a. Persaingan, monopoli, setengah monopoli, bebas dan lain-lain.
b. Besarnya permintaan pasar (terhadap produk yang sejenis).
c. Pangsa pasar, potensi dan pertumbuhan.
2.
Perilaku Konsumen
a. Lapisan masyarakat pembeli dan penyewa.
b. Dorongan dan motivasi untuk membeli serta menyewa.
2.12 Anuitas (Capital Recovery)
Di bidang finansial sering kali diperlukan perhitungan mengenai
pembayaran kembali atau cicilan periodik suatu hutang. Ini dikenal sebagai
anuitas (capital recovery). Rumus yang digunakan adalah :
=
Keterangan :
(
(
)
)
A
= Anuitas (Capital Recovery)
PV
= Nilai uang saat ini
i
= Bunga
n
= waktu
(2.4)
15
2.13 Kriteria Penilaian Investasi
Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai
untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan,
yaitu: Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of
Return (IRR) dan Discounted Pay Back Period (PP).
2.13.1
Net Present Value (NPV)
Dalam metode ini, menggunakan faktor diskon. Semua pengeluaran dan
penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam waktu
yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam
arti waktu. Dalam hal ini berarti harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan
penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran
dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan
diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah
tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah
estimasi penerimaan itu harus diberi diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah
nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
1.
Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan
dilaksanakan.
2.
Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan
tingkat diskon/discounted rate tertentu yang ditetapkan.
3.
Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur
investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net
Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula
sebagai berikut
NPV = PWB - PWC
(2.5)
n
PWB   Cbt ( FPB )
(2.6)
t 0
n
PWC   Cct ( FPB)
(2.7)
t 0
16
Keterangan :
NPV = Net Present Value
PWB = Present Worth of Benefit
PWC = Present Worth of Cost
Cb
= Cash flow benefit
Cc
= Cash flow cost
n
= Umur investasi
FPB
= Faktor bunga present
t
= Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:
NPV > 0, proyek menguntungkan
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada Break Even Point (BEP)
2.13.2
Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam
suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa
pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi
sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang
digunakan adalah:
BCR = PWB
PWC
(2.8)
Keterangan :
BCR
= perbandingan manfaat terhadap biaya
(Benefit Cost Ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan
BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
17
2.13.3
Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value
dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan Net
Present Value atau sama besarnya dengan nol.
Internal Rate of Return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and
error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita
sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+),
maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut,
seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang
menghasilkan NPV = 0 (nol).
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
IRR  iNPV 
NPV
(iNPV  iNPV )
( NPV  NPV )
(2.9)
Keterangan :
IRR
= Internal rate of return yang akan dicari
iNPV- = suku bunga negatif
iNPV+ = suku bunga positif
NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif
NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan
dengan Minimum Attractive Rate of Return apabila
IRR > MARR
Investasi layak dilaksanakan.
IRR < MARR
Investasi tidak layak dilaksanakan.
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR
yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari
satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara
aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan
oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
18
2.13.4
Discounted Pay Back Period (PP)
Metode Pay Back Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan
menggunakan aliran kas, dengan kata lain Pay Back Period merupakan rasio
antara initial cash investment dengan cash flow-nya yang hasilnya merupakan
satuan waktu. Metode ini memiliki suatu kelemahan yaitu mengabaikan nilai
waktu dari uang (time value of money).
Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode Pay Back Period, yaitu
tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, maka dicoba untuk memperbaiki
metode tersebut dengan cara merubah arus kas masuk (cash inflow) menjadi
present value dari rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung Pay Back
Period-nya. Dengan demikian arus kas yag dipakai adalah arus kas yang telah
didiskontokan atas dasar interest rate/required rate of return atau opportunity cost
(Karaini, 2000).
Rumus dari Discounted Pay Back Period adalah :
Discounted Pay back Period =  n  a  b x12 bulan
c
(2.10)
Keterangan :
n =
tahun terakhir dimana arus kas belum bisa menutup initial
investment
a =
jumlah initial investment (total investasi)
b =
Jumlah kumulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df sampai
tahun ke-n
c =
jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1
Dengan berdasarkan pada metode Discounted Pay Back Period usulan
yang diterima adalah usulan yang menghasilkan Discounted Pay Back Period
yang lebih pendek dari Pay Back maksimum yang ditetapkan (umur ekonomis
proyek).
Keuntungan dari metode Discounted Pay Back Period ini adalah :
-
Mudah dimengerti
-
Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang lebih cepat
19
-
Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin tinggi
resikonya
-
Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang diperbandingkan untuk
beberapa kasus dan bagi pembuat keputusan.
Kelemahan metode Discounted Pay Back Period adalah :
-
Mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau proceeds setelah Pay
Back Period tercapai.
2.14 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan
Yang dimaksud dengan pendapatan adalah jumlah pembayaran yang
diterima oleh perusahaan dari penjualan barang atau jasa. Pendapatan dihitung
dengan mengalikan kuantitas barang terjual dengan harga satuannya (Soeharto,
1997).
Rumus pendapatan adalah:
=
Keterangan :
P
ℎ
(2.11)
= pendapatan
D = jumlah terjual
h
= harga satuan per unit
Sedangkan yang dimaksud dengan proyeksi pendapatan adalah perkiraan
dana yang masuk/pemasukan sebagai hasil penjualan barang atau jasa dari unit
usaha yang bersangkutan. Dalam penulisan tugas akhir ini, proyeksi pendapatan
menggunakan metode Time Series atau data berkala. Metode ini didasarkan pada
data dan keadaan masa lalu. Teknik peramalan (forecasting) menggunakan garis
dengan metode kuadrat terkecil/Trend Linear, Trend Parabola (kuadratik), dan
Trend Eksponensial (logaritma). Umumnya metode trend digunakan untuk
peramalan jangka menengah dan jangka panjang (Wirawan, 2001).
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier)
Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung
membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah:
20
=
+
(2.12)
Koefisien a dan b diperoleh dengan
=
=
∑
(2.13)
∑
(2.14)
∑
Keterangan :
Y = Nilai observasi
= Nilai trend
X = Variabel waktu
n
= Jumlah data
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik)
Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut:
=
+
+
.
(2.15)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan:
=
=
=
∑
(∑
∑
∑
)
(2.16)
(2.17)
∑
{ ∑
(∑
(∑
)(∑ )
) }
(2.18)
3. Metode Trend Eksponensial (Logaritma)
Metode Trend Eksponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian
yang berkembang dengan cepat sekali.
Persamaan garis Trend Exponensial adalah sebagai berikut:
=
= log + (log )
Jika ∑
(2.19)
= 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan
=
=
(∑
{∑ (
∑
)
(2.20)
)}
(2.21)
21
Metode trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE
dan MAD terkecil.
MAPE (Mean Absolute Percentage Error) merupakan nilai mutlak persentase
rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan Time
Series. Rumus MAPE adalah sebagai berikut:
Y≠0
=
∑
)/ |
|(
100
(2.22)
Keterangan :
Y = Nilai aktual
= Nilai trend
n = Jumlah data
MAD (Mean Absolute Deviation) merupakan nilai mutlak rata-rata
simpangan. Nilai ini mengukur ketepatan dari nilai Time Series. Rumus MAD
adalah sebagai berikut:
=
∑
|
|
(2.23)
2.15 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana
dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh
berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga
perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan
yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh
melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja
berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun
selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan
terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan
dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar
perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah
22
hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai
perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan
sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji.
Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing
parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan
antisipatif di lapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang
memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
-
Investasi
-
Benefit/pendapatan
-
Biaya/pengeluaran
-
Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu
parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya
diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui
sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga,
keempat dan seterusnya.
Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter
sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat
dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program
dinamis atau dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika
parameter yang ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi
parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan
persamaan sederhana biasa (Giatman,2006).
23