model analisis finansial investasi properti - Faculty e

MODEL ANALISIS INVESTASI PENGEMBANG
PERUMAHAN
Sentosa Limanto
Dosen Jurusan Teknik Sipil, Universitas Kristen Petra, Jl.Siwalankerto I/121 Surabaya,
[email protected]
ABSTRAK
Perencanaan pada kondisi yang tidak pasti, tujuan utama adalah dalam menyeleksi
strategi yang dapat memberikan keuntungan terbaik bagi organisasi dibawah
bermacam kondisi yang bakal terjadi. Pengambil keputusan memerlukan informasi
yang tepat dalam menetapkan keputusannya,maka beberapa aspek dari problem yang
terjadi haris jelas dan diteliti sehingga keputusannya dapat diambil dengan baik.
Analisis deterministik pada penelitian beragam scenario meliputi saat analisis
proyek dan perencanaan, hal ini dibutuhkan pada masa konseptual, masa rencana dan
pendetilan pada tahapan proyek, dalam beberapa scenario yang berbeda, yang dapat
mencerminkan perkembangan kondisi organisasi pada masa dating sesuai yang
dengan tujuannya. Pemakaian metode analisis Internal Rate of Return (IRR) atau
dikenal juga dengan sebutan metode Discounted Cash Flow(DCF) bisa dipakai
dalam problem mengambil keputusan pada kondisi tidak pasti.
Kata kunci : Internal Rate of Return (IRR), Discounted Cash Flow (DCF)
ABSTRACT
In planning for uncertainty, the main objective is to select the strategy that will
perform best and to the organization’s greatest advantage under the variety of
conditions that may be encountered. To perform this selection as informed decision
maker, a number of aspects of the problem must be clarified and investigated to
allow proper decision making
Determistic Analysis under Multiple Scenerios approach involves performing the
project analysis and project planning that is required during the conceptual stages
and later, during the planning and detailed design stages of the project, under
several design scenerios that represent the ranges of future conditions as the
reasonably may be expected. The analysis is performed using the Internal Rate of
Return (IRR) method.
It commonly is called Discounted Cash Flow method (DCF).
Keyword : Internal Rate of Return (IRR),Discounted Cash Flow method (DCF).
1. PENDAHULUAN
Investasi pada usaha pengembang perumahan memiliki banyak aspek dan satu dengan lainnya
saling berhubungan , antara lain aspek : teknis dan nonteknis, ekonomi, sumber dana,
peraturan-peraturan /perijinan, penjualan,dan masalah tanah itu sendiri. Perumahan adalah
gedung yang dibangun oleh manusia di atas tanah yang sifatnya tidak dapat berpindah namun
memiliki nilai ekonomi yang dapat dikuasai (Atkinson,Gjrant H.,pereye W., 1974).
Karekteristik investasi pembangunan perumahan memiliki dua kategori yaitu kategori
ekonomi dan kategori fisik (Fillmore,1991).Karakteristik ekonomi adalah faktor yang
mempengaruhi nilai investasi dan berkaitan juga dengan konsep nilai waktu dari uang (time
value of money). Dalam jangka panjang harga tanah pada lahan tersebut akan semakin
meningkat nilainya. Dimana pengolahan tanah pada suatu lahan adalah usaha pengembangan /
pematangan di atas tanah tersebut terkait dengan kesiapan dari sumber daya yaitu pendanaan
(modal pemilik dan kredit dari bank) dan tenaga kerja. Karekteristik fisik berupa tanah
bersifat unique artinya bersifat tetap dimana posisi tanah satu dengan lainnya tidak bisa
dipindahkan.
Pengembangan / pematangan di atas tanah dapat berupa: (1) Usaha peningkatan atas
pemanfaatan tanah dengan mengubah tanah pada lahan tersebut dari bentuk semula menjadi
bentuk tanah yang sudah siap dibangun rumah diatasnya, (2) Pelaksanaan pekerjaan
konstruksi untuk mendirikan struktur rumah di atas tanah pada lahan yang sudah siap (bisa
dibangun rumah) termasuk pekerjaan infrastrukturnya. Hal ini dapat diartikan usaha
pembangunan perumahan (real estate) merupakan suatu proyek yang memerlukan biaya awal
besar (arus kas keluar) dan waktu yang lama, sedangkan penghasilan baru diperoleh pada
tahap penjualan (arus kas masuk) yang terjadi pada periode yang akan datang.
Hal-hal tersebut diatas mempengaruhi kajian investasi pembangunan perumahan dan
mengingat durasi pelaksanaan yang lama yang memungkinkan timbul masalah yang tidak
dapat diduga yang bersifat tidak pasti. Oleh karena itu diperlukan perhitungan yang dapat
meramal terhadap biaya dan manfaat pada konsep aliran dana, yang timbul akibat kondisi
ketidak pastian. Analisa investasi ini pada kondisi ketidak pastian yang dimaksud terutama
ditinjau pada aspek ekonomi yang timbul pada masa yang akan datang. Model analisis yang
dipakai adalah model mekanisme teknis aliran dana diskonto (discounted cash flow).
Hasil analisis ini dapat dipakai untuk mendapatkan keputusan yang layak dalam berinvestasi
dengan mengurangi “resiko yang kurang baik” pada masa yang akan datang, baik untuk
debitor maupun bagi kreditor
2. METODE Discounted Cash Flow Internal Rate of Return.
Mekanisme teknis memakai metode discounted cash flow internal rate of return diartikan
sebagai aliran dana diskonto (arus kas masuk dan kas keluar) dimana aliran dana ini
merupakan penjumlahan antara arus kas keluar dan kas masuk yang berkaitan dengan nilai
waktu dari uang. Dan pada discount rate (i’) yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang
(present worth) dari pendapatan/manfaat yang diharapkan akan diterima ( arus kas masuk)
sama dengan jumlah nilai sekarang (present worth) dari pengeluaran /biaya (arus kas keluar)
dan hasil penjumlahan disebut net present worth (N.P.W).
“The internal rate of return” (I.R.R) adalah tingkat suku bunga pengembalian atau dicount
rate (i’) yang dapat membuat besarnya the net present worth (NPW) pada mekanisme aliran
dana diskonto sama dengan nol (0). Dalam perhitungan metode discounted cash flow
diasumsikan bahwa setiap benefit netto tahunan secara otomatis ditanam kembali dalam tahun
berikutnya dan memakai discount rate yang sama dengan aliran dana tahunan sebelumnya.
Besarnya IRR dicari dengan cara coba-coba (trial and error). Awalnya dipakai discount rate
(i) yang berlaku pada tingkat suku bunga bank pada saat itu. Jika pada perhitungan ini
memberikan NPW yang positip , maka dicoba lagi discount rate yang lebih tinggi dan
seterusnya sampai diperoleh NPW negatip, kemudian dilakukan interpolasi antara discount
rate sebelumnya dengan yang terakhir tersebut, sehingga didapat discount rate (i’) yang
menghasilkan NPW sama dengan nol, dan discount rate (i’) ini disebut i1 = IRR.
Untuk penilaian investasi apabila diperoleh I.R.R lebih besar dari discount rate (i) yang
ditentukan sebelumnya (tingkat bunga bank pada saat itu) atau besaran N.P.W adalah positip,
maka usulan investasi itu layak untuk diterima dan dilaksanakan.
Tabel 1.
To find
given
Factor by which to
multiply “given”
For single cash
flow:
Factor name
Factor
functional
symbol
Discount Factor
(DF)
F
P
(Present
Worth)
1
(1  i) n
Single payment
present worth
(P/F,i%,N)
Sourch: Engineering Economic, 7th edition.
N
R
k 0
N
k
(P/F, i %, k) ─
1
F
k
(P/F, i1 %, k) = 0
k 0
Dimana:
R k = net receipt or savings for the kth year
Fk = future sum of money (called the future)
P = present sum of money (the present)
i = effective interest rate per interest period
k = index for each compounding periode (0≤k≤N)
N = number of compounding periods
i1 = IRR.
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
………..(1)
Tabel.2 Aliran Dana Investasi Pengembang Perumahan
no
Keterangan
1
2
2
3
4
Arus kas keluar
Akuisisi tanah
Biaya pra operasi
Biaya infrastruktur + mekanikal +
elektrikal
Pengadaan alat berat
Perlengkapan kantor
Bunga bank pra pembangunan
Lain-lain
Jumlah investasi
5
6
7
8
9
10
Satuan
Harga
satuan
Total (kontrol)
(xRp.1.000.000)
3
4
5
6
1,000,000
1,000,000
m2
m2
16,000
6,100
16,000.000
6,100.000
2,600
500,000
m2
LS
29,214.100
-
306.000
29.900
3,900.000
450.000
56,000.000
225.
2,825
56,000.000
2,825
Volume
-
-
LS
Komulatip jumlah investsi
11
12
13
14
15
16
Tah
7
Biaya pembangunan rumah (fisik)
Pajak bumi bangunan + ijin + notaris +
sertifikat
Kewajiban kredit bank
* Bunga selama pembangunan
500
unit
-
48,877.930
-
500
unit
-
2,264.417
-
-
-
-
19,110.000
-
* Angsuran pokok hutang
-
-
-
36,000.000
-
Total arus kas keluar
162,252.347
2,825
Komulatif jumlah investsi
162,252.347
2,825
Arus kas masuk
Sumber dana:
Kredit bank
17
Modal pemilik
18
Penerimaan penjualan rumah
-
-
-
36,000.000
-
-
-
-
20,000.000
2,363
193,664.377
-
Komulatip jumlah penerimaan dari
penjualan
193,664.377
19
Biaya (gaji,pemasaran,dll)
20
Total arus kas masuk setelah dikurangi
biaya
237,439.283
2,3
Komulatif total arus kas masuk
setelah dikurangi biaya
237,439.283
2,3
Aliran dana tahunan
75,186.936
(46
Komulatip aliran dana dana tahunan
75,186.936
(46
21
6.3
%
12,225.096
22
Present worth, i = 25%
(3
23
NPW (harganya positip)
9,884
24
Present worth, i = 50%
(307
25
NPW (harganya positip)
54
4. KESIMPULAN
5. DAFTAR PUSTAKA
1. Atkinson; Grant,H.;Pereye, W. 1974.In: Modern Real Estate Practice. Dow
Jones – IrwinInc.
2. Barens, Gayle; Haney, Richard L. Haney Jr.: Mike E. Miles; 1996. In:Real
Estate Development: Principles and Process, Washington D.C
3. DeGarmo, E.Paul; Sullivan, William, G.;Canada, John R. 1984. In:
Engineering Economic, Macmillan Publishing company, New York.
4. Fillmore, Galaty;1991. In: Modern Real Estate, Chicago: Real Estate
Education Company.
STUDI TENTANG PROJECT CLOSEOUT PADA PROYEK GEDUNG T
(GEDUNG KULIAH & POLIKLINIK) UNIVERSITAS KRISTEN PETRA
Herry P. Chandra, Sentosa Limanto
Dosen Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil – Universitas Kristen Petra
Arianti Susanto, Fince
Alumni Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil – Universitas Kristen
Petra
Abstrak
Project closeout merupakan salah satu tahapan penting yang akan
dilalui oleh pemilik bangunan dan kontraktor. Kegiatan proyek belum tentu
berhenti dengan terselesainya pekerjaan fisik proyek yang bersangkutan.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui evaluasi project closeout yang
perlu dilakukan oleh pemilik bangunan terhadap kontraktor yang meliputi
evaluasi fisik, dan evaluasi administrasi keuangan.
Penelitian ini dilakukan dengan studi literatur dan studi kasus pada proyek
gedung T(ge
dung kuliah dan poliklinik) Universitas Kristen Petra. Analisis data yang
digunakan ada
lah Analisis Deskriptif dan Analisis Pareto. Hasil analisa evaluasi fisik untuk
status da
pat diterima dengan baik, yang didapat dari kontraktor PT.Wijaya Karya
untuk pekerjaan ‘ruangan’, yaitu sebesar 60 %. Hasil analisa evaluasi
administrasi dan keuangan didapat perkembangan progres terbesar yaitu
46,72% (PT.Pradiptaya) dan perkembangan progress terkecil sebesar 1,33%
(PT.Wijaya Karya).
Kata kunci: Project closeout, evaluasi.
Abstract
Project closeout is one of the important phases that will be applicable by
owner and contractor. Project activitiesdo not necessarily stop after the end
of physical work of the project. This research is used to identify the evaluation
of the project closeout which include’ physical evaluation’ and
‘administrative and financial evaluation’. This research based on the
literature and case study at T building project (campus and polyclinic) Petra
Christian University, The data is analyzed by Description Analysis and Pareto
Analysis. The result of physical evaluation analysis for ‘can be well accepted’
status that taken from PT.Wijaya Karya contractor, the highest percentage of
work is on
‘the indoor work’ , which amount to 60%. The highest progress comes from
administrative and financial evaluation analysis, which amount to 46,72%
(PT.Pradiptaya) and the smallest growth progress is 1.33% (PT.Wijaya
Karya).
Key world: Project closeout, evaluation.