Penelitian Pasar dalam Penilaian Real Estate Dosen Pembimbing: Agung Yuniarto Disusun oleh: Kelompok 1 Kelas 4-03 Nama Alfian Dwi Prastiono Isma Hartina Indah Tausila Agraini Nomor Urut Presensi 3 18 34 Nomor Pokok Mahasiswa 2302190140 2302190051 2302190088 PROGRAM STUDI DIPLOMA III PBB/PENILAI ALIH PROGRAM POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN TAHUN AKADEMIK 2019 KATA PENGANTAR ii DAFTAR ISI iii BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Penilai dalam melakukan penilaian atas properti tidak terlepas dari analisa pasar properti, sehingga gambaran pasar properti dan bagian dari pasar properti merupakan hal yang penting bagi penilai. Dalam melaksanakan penilaian, khususnya dalam mencari estimasi nilai pasar, pemahaman penilai atas pasar dari suatu properti tertentu memberikan kriteria yang digunakan dalam melakukan penelitian, memilih dan menginterprestasikan perbandingan dari properti lain. Untuk mendapatkan suatu estimasi nilai pasar, penilai mestinya mengindentifikasi dan menganalisa pasar properti. Semua jenis pasar dipengaruhi oleh sikap, motivasi, dan interaksi antara pembeli dan penjual, begitu juga pasar properti, yang kemudian akan tunduk pada berbagai pengaruh ekonomi, sosial, lingkungan dan pemerintah. Identifikasi dan penafsiran pasar properti merupakan proses analisa. Penilai menganalisa utility dan kelangkaan (scarcity) dari properti, demikian juga keinginan (desire) dan kemampuan efektif untuk membeli (effective purchasing power). Matakuliah ini juga mempelajari analisa penggunaan tertinggi dan terbaik yang penting dilakukan dalam kegiatan penilaian properti, termasuk penerapannya dalam penilaian baik berupa tanah kosong maupun tanah terbangun. Oleh karena itu, untuk lebih memahami tentang konsep dasar dan definisi analisa pasar; hubungan permintaan, scarcity, utility, dan effective purchasing power dengan analisa pasar; dan hubungan tentang analisa pasar dengan penilaian maka kami, kelompok 1, melakukan uji pustaka sederhana menganai hal tersebut guna membantu kami dalam proses memahami tentang penilaian. B. Rumusan Masalah Adapun rumusan masalah dari penulisan ini, antara lain: 1. Apakah yang dimaksud dengan analisa pasar real estate? 2. Apa sajakah kah tipe pasar real estate yang bisa dianalisa? 3. Bagaimanakah analisa pasar pada proses pengembangan? 4. Siapa sajakah yang melakukan dan menggunakan analisis pasar? 5. Bagaimana hubungan permintaan, scarcity, utility, dan effective purchasing power dalam analisis pasar? 6. Apa sajakah peran analisis pasar dan analisis kemampuan pasar dalam proses penilaian? 7. Mengapakah analisis pasar perlu dilakukan dalam proses penilaian? 8. Bagaimanakah proses analisa pasar? 9. Bagaimanakah cara analisis pasar dan analisis kemampuan pasar mempengaruhi proses penilaian? C. Tujuan Tujuan yang ingin dicapai adalah sebagai berikut: 1. Untuk mengetahui definisi analisa pasar real estate 2. Untuk menjelaskan tipe-tipe pasar real estate yang bisa dianalisa 3. Untuk menggambarkan analisa pasar pada proses pengembangan 4. Untuk mengenali pihak-pihak yang melakukan dan menggunakan analisis pasar 5. Untuk menjelaskan hubungan permintaan, scarcity, utility, dan effective purchasing power dalam analisis pasar 6. Untuk memahami pentingnya peran analisis pasar dan analisis kemampuan pasar dalam proses penilaian 7. Untuk mengkaji alasan analisis pasar perlu dilakukan dalam proses penilaian 8. Untuk memaparkan proses analisa pasar 9. Untuk menjelaskan cara analisis pasar dan analisis kemampuan pasar mempengaruhi proses penilaian 5 BAB II PEMBAHASAN A. Definisi Analisa Pasar Properti Analisa adalah suatu kegiatan untuk mencermati dan mengamati secara terperinci suatu objek dengan cara menguraikan unsur-unsur pembentuk atau penyusunnya untuk dikaji lebih lanjut. Objek yang dimaksud dalam hal ini adalah produk dan data calon pelanggan, berupa perilaku, keinginan, dan lain-lain yang berhubungan dengan produk dan layanan. Sedangkan pasar properti merupakan salah satu dari berbagai sistem, institusi atau lembaga, prosedur, hubungan sosial, dan infrastruktur (tempat) di mana terdapat kegiatan jual beli properti dengan imbalan uang. Lebih sederhananya, pasar properti adalah sistem penawaran dan permintaan terhadap properti di area spesifik untuk tipe properti tertentu. Jadi, analisa pasar properti adalah suatu analisa yang dilakukan untuk mempelajari berbagai hal tentang penawaran dan permintaan di area spesifik untuk tipe properti tertentu. Properti memiliki nilai yang ditunjukkan dengan adanya permintaan secara ekonomi di pasar untuk properti tersebut. Dalam urutan untuk menunjukkan permintaan ekonomi, properti harus memiliki utilitas (misalnya atribut produktivitas) untuk mengakomodir keinginan di pasar, dan pengguna di pasar harus memiliki daya beli yang efektif untuk dapat memuaskan keinginan tersebut. Sehingga salah satu hal yang dianalisa di pasar properti adalah nilai properti itu sendiri. B. Analisa Pasar pada Proses Pengembangan Dalam teori ekonomi, kelangkaan meningkatkan harga suatu komoditas, aset, atau sumber daya karena persediaan terbatas. Dalam teori nilai, permintaan efektif mengacu pada kemampuan orang yang menginginkan barang atau komoditas untuk bertindak atas keinginan itu. Kemampuan konsumen untuk membelanjakan uang bergantung pada daya beli yang efektif. Analisis permintaan mengidentifikasi segmen pasar. Permintaan properti tertentu mempertimbangkan pilihan alternatif (misal lebih memilih menyewa rumah daripada membelinya, atau lebih memilih membeli rumah yang lokasinya menjauhi kota daripada yang lokasinya dekat dengan kota). Sehingga perlu mengidentifikasi kapan properti harus dikembangkan dan kapan nilainya harus meningkat. Keseimbangan penawaran dan permintaan pada waktu tertentu adalah kunci untuk memperkirakan nilai. Dalam pertumbuhan pasar ditandai dengan peningkatan permintaan, penawaran semua jenis properti mungkin relatif terbatas atau tidak elastis, dan kelangkaan ini akan menyebabkan kenaikan harga dalam waktu dekat. Namun, penawaran mungkin berubah dalam jangka panjang yang memungkinkan terjadinya penurunan harga. Permintaan umumnya memiliki dampak lebih cepat pada nilai atau harga dibandingkan penawaran. Sehingga analisa pasar properti pada proses pengembangan memperhatikan faktor keseimbangan penawaran dan permintaan pada waktu tertentu. 6 C. Pelaku dan pengguna analisa pasar Adapun pelaku dan pengguna analisa pasar, antara lain: 1. Pelaku analisa pasar: a) Penilai b) Analis pasar 2. Pengguna analisa pasar: a) Produsen untuk stretegi pemasaran dan strategi produksi b) Makelar/broker c) Konsumen d) Jasa keuangan e) Pemerintah D. Tipe-Tipe Pasar Properti Analisisa pasar properti tidak terlepas dari dua pasar segmen yang beroperasi dalam konteks pasar properti secara keseluruhan, antara lain: 1. Pasar Investasi Aset Pasar investasi aset merupakan pasar "transaksi" dari pembeli dan penjual aset properti sebagai bagian dari investasi. Pengembalian keuangan di pasar investasi aset sering didorong oleh ekspektasi penjualan kembali jangka pendek daripada potensi pendapatan jangka panjang yang berkelanjutan dari properti. 2. Pasar Pengguna Ruang Pasar pengguna ruang yaitu pasar "fundamental" pengguna ruang fisik properti. Pasar pengguna ruang diartikan juga sebagai pasar untuk memperoleh hak menggunakan properti dari waktu ke waktu. Pasar ini melibatkan interaksi pemilik properti, penyewa, dan pelanggan yang membutuhkan ruang untuk kegiatan ekonomi, untuk menyediakan layanan, dan untuk menyediakan fasilitas yang memenuhi kebutuhan manusia. Gagasan nilai fundamental (kadang-kadang disebut sebagai nilai instrinsik) didasarkan pada ekonomi pengguna ruang, misalnya apa yang mampu mereka bayar (harga sewa) untuk penggunaan properti. Konsep ini kontras dengan konsep harga yang mungkin dilakukan pembeli untuk membayar dalam transaksi terhadap aset tersebut pada waktu tertentu. Nilai fundamental mungkin berbeda secara signifikan dari nilai pasar atau harga yang ditemukan di pasar investasi aset. Harga pasar adalah harga di mana investor akan membeli dan menjual aset. Pembeli dan penjual di pasar investasi aset memiliki banyak cara untuk mengukur nilai dan berbagai alasan untuk membeli dan menjual suatu aset. E. Hubungan Permintaan, Scarcity, Utility, dan Effective Purchasing Power dalam Analisa Pasar Properti Konsep pasar, harga, biaya, dan nilai sangat relevan dengan dasar penilaian properti. Nilai dibentuk dan didukung oleh hubungan antar 4 faktor yaitu, kegunaan (utility), minat atau permintaan (demand and desire), daya beli (transferability and purchasing power), serta kelangkaan (scarcity) yang jika di tulis secara matematis dapat diformulasikan sebagai: 7 V = f (D,U,S,T) Dimana: D untuk Demand and Desire U untuk Utility S untuk Scarcity T untuk Transferability Prinsip penawaran dan permintaan dalam ekonomi merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut. Penawaran suatu suatu barang dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untuk menarik minat konsumen. Penawaran barang dibatasi oleh kelangkaan dan kesesuaian barang terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang diciptakan oleh kegunaan nya, dipengaruhi oleh kelangkaan dan kemampuannya untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen. Kegunaan dan kelangkaan barang mempengaruhi faktor yang terkait dengan penawaran, sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen terhadap suatu barang pada umumnya dikaitkan sebagai faktorfaktor permintaan. Prinsip penawaran dan permintaan menjelaskan bahwa harga suatu barang berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi penawaran. Dalam pasar properti, penawaran menunjukkan kuantitas kepentingan hukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam pasar tertentu dan periode tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu, periode tertentu, dengan asumsi bahwa faktor-faktor lain seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang, dan preferensi konsumen adalah tetap. 8 F. Peran Analisis Pasar dan Analisis Kemampuan Pasar dalam Proses Penilaian Analisis pasar dan analisis kemampuan pasar memiliki dua fungsi utama dalam penilaian, antara lain: 1. Menyediakan data dan analisis untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti dalam hal: a) penggunaan properti b) dukungan pasar (permintaan ekonomi) dan waktu (tingkat penyerapan) c) pelaku pasar (pengguna dan pembeli) Dasar penilaian adalah bukti berupa data-data yang valid di mana terdapat tingkat dukungan pasar yang sesuai untuk penggunaan tempat atau lokasi yang ada atau untuk penggunaan alternatif. Melalui analisis penawaran dan permintaan, penilai mengidentifikasi dan menguji tingkat dukungan pasar. Highest and best use menghubungkan atribut fisik, hukum, desain, dan lokasi properti untuk permintaan pasar dan kelayakan finansial. Tidak seperti produk dan komoditas lainnya, real estate memiliki kegunaan alternatif. Analisis ini juga menjadi penunjang untuk memenuhi persyaratan Standar Rule 1-3 (a) dalam Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), yaitu mengembangkan opini tentang highest and best use dari real estate. 2. Menyediakan data dan analisis yang digunakan dalam mengidentifikasi faktor-faktor utama dari highest and best use yang menjadi dasar penerapan dari tiga pendekatan nilai. Analisis pasar, analisis kemampuan pasar, dan kesimpulan tentang highest and best use memberikan kriteria untuk pemilihan perbandingan, perhitungan penyesuaian, serta perkiraan aliran pendapatan. Analisis tersebut memungkinkan untuk mengidentifikasi permintaan efektif dan penawaran kompetitif dari jenis properti tertentu di lokasi tertentu pada waktu tertentu. Dalam suatu pendekatan untuk analisis pasar, analis mengidentifikasi betapa perlunya atribut properti pada segmen pasar alternatif. Pendekatan ini sangat cocok dalam penilaian real estate karena alamat situs seringkali merupakan satu-satunya informasi yang dimiliki seorang penilai untuk memulai penyelidikannya. Untuk menentukan pasar real estate, atribut properti diidentifikasi dan dianalisis dalam proses yang disebut analisis produktivitas. Analisis produktivitas menguji atribut properti untuk menentukan kemampuan pasar properti dalam hal layanan spesifik yang disediakan dan kebutuhan spesifik yang dapat dipenuhi. Dalam analisis produktivitas, penilai mempertimbangkan atribut situs dan peningkatannya, berkonsentrasi pada bagaimana atribut fisik, hukum, desain, dan lokasi properti tersebut digabungkan untuk menyediakan kebutuhan pengguna potensial. Dengan mempertimbangkan atribut-atribut ini secara kolektif, analis dapat menilai pemasaran properti dan nilai yang dihasilkannya. Analisis produktivitas memfasilitasi penentuan highest and best use dengan 9 mengidentifikasi berbagai kemungkinan penggunaan dan menghubungkan produk real estate ke segmen pasar tertentu. Meskipun real estate secara fisik tetap, atribut properti dapat mendukung berbagai penggunaan. Oleh karena itu, real estat dikatakan fleksibel secara ekonomi. Untuk mengatasi karakteristik fisik dan ekonomi yang kompleks suatu properti, data yang luas harus dikompilasi. Data-data ini digunakan tidak hanya untuk memperbaiki parameter pasar tetapi juga untuk mengidentifikasi kemungkinan aset real estate alternatif. G. Metode Ilmiah dan Proses Penilaian Proses penilaian dan metode ilmiah merupakan dua metode yang digunakan untuk memecahkan masalah. Metode ilmiah dapat diterapkan untuk menyelidiki masalah ekonomi dan untuk mendokumentasikan kesimpulan nilai secara empiris. Kesamaan metode ilmiah dan proses penilaian yang diilustrasikan di bawah ini. Identifikasi Masalah Mengidentifikasi klien dan intended users Mengidentifikasi intended use Mengidentifikasi tujuan pekerjaan (jenis dan definisi nilai) Mengidentifikasi tanggal berlakunya opini Mengidentifikasi karakterisitik yang relevan dari properti Assignment conditions Cakupan Penetapan Tugas Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti Data Area Pasar Data Subjek Properti Data Perbandingan Karakteristik umum Karakteristik subjek Properti mengenai wilayah, kota, mengenai penggunaan Penjualan, pendaftaran, dan daerah sekitar dan perbaikan lahan, penawaran lowongan, personal property, aset biaya dan depresiasi, bisnis, dll pendapatan dan pengeluaran, tingkat kapitalisasi, dll Analisis Data Analisis Pasar Analisis High and Best Use Studi permintaan Kekosongan lahan Studi penawaran Perbaikan yang ideal Studi kemampuan pasar Perbaikan properti Opini mengenai Nilai Tanah Penerapan Pendekatan Nilai 10 Pendekatan Perbandingan Penjualan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan Pendekatan Biaya Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Pendapat Akhir mengenai Nilai Laporan Nilai yang ditetapkan 1. Identifikasi Masalah Metode ilmiah diawali dengan identifikasi masalah. Identifikasi masalah mengarah kepada pengumpulan informasi, dokumentasi, dan analisis. Terkadang mengidentifikasi masalah dengan benar bisa menjadi 90% dari pekerjaan yang terlibat dalam menyelesaikan masalah. Proses penilaian juga diawali dengan identifikasi masalah, tetapi pada umumnya jangkauan masalah potensialnya lebih terbatas. Dalam penilaian, keseluruhan masalah yang harus dipecahkan ditunjukkan oleh penggunaan penilaian, yaitu alasan klien perlu agar properti tersebut dinilai. Penilaian dapat dilakukan untuk berbagai tujuan, seperti: a) transaksi (akuisisi atau disposisi properti) b) perpanjangan kredit (estimasi nilai agunan) c) ganti rugi (kompensasi atas kehilangan properti) d) perpajakan e) pengembangan atau pembangunan kembali real estate f) pertimbangan penggunaan alternatif g) analisis dan manajemen portofolio real estate 2. Perumusan Hipotesis Langkah kedua dalam metode ilmiah adalah perumusan hipotesis. Hipotesis adalah asumsi tentatif tentang hubungan antara satu situasi dan lainnya. Dalam suatu penilaian, hipotesis dinyatakan dalam tujuan pekerjaan, yaitu untuk memperkirakan nilai yang ditentukan, umumnya adalah nilai pasar. Nilai yang ditentukan dapat bervariasi, bergantung pada masalah penilaian. Misalnya, tujuan penilaian yang diperlukan dalam konflik ganti rugi bisa menjadi estimasi nilai yang dapat diasuransikan. Secara umum, hipotesis dituangkan dalam analisis pasar real estate menyangkut hubungan penawaran dan permintaan dengan jenis properti yang disediakan. Dasar dari jenis hipotesis ini adalah analisis produktivitas properti serta hubungan permintaan dan penawaran yang teridentifikasi yang mencirikan pasar sebagai garis batas. 3. Persyaratan Data untuk Penelitian Masalah dan hipotesis yang digunakan untuk menetapkan persyaratan data untuk proses penelitian. Ketersediaan dan aksesibilitas data adalah masalah utama dalam melakukan penelitian real estate. Meskipun data yang tersedia mungkin tidak memenuhi kebutuhan tugas penelitian, informasi terbaik yang tersedia harus digunakan. 11 Data yang tersedia sering menentukan teknik penilaian mana yang digunakan dalam penilaian dan analisis pasar. Misalnya, unit perbandingan dipilih dalam pendekatan perbandingan penjualan dan teknik kapitalisasi yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan mungkin tergantung pada data pasar yang dapat dikumpulkan. Dalam analisis pasar, perkiraan tenaga kerja dapat digunakan untuk memperkirakan permintaan ketika perkiraan populasi tidak tersedia atau tidak realistis. Jenis masalah, rumusan hipotesis, dan ketersediaan data membantu analis memutuskan metodologi penelitian apa yang harus digunakan. 4. Penerapan Metodologi yang Tepat Langkah keempat dalam metode ilmiah adalah penerapan metodologi yang tepat. Setelah masalah teridentifikasi dan hipotetis diusulkan, hubungan spesifik dapat diuji. Hubungan ini dapat diselidiki dengan cara induktif dan deduktif, menggunakan analogi, analisis deskriptif, analisis statistik, observasi, uji laboratorium, dan analisis sebabakibat. Sebagian besar teknik penilaian dan metode analisis pasar yang digunakan adalah analogi, analisis deskriptif, dan analisis sebab-akibat. 5. Rekonsiliasi Temuan Langkah terakhir dalam metode ilmiah adalah rekonsiliasi temuan untuk sampai pada solusi dari masalah tersebut. Misalnya, dalam langkah rekonsiliasi dari proses penilaian, penilai akan memberi peringkat dan menilai properti sewaan yang sebanding untuk menemukan kecocokan paling logis dengan subjek properti, untuk merekonsiliasi data, dan untuk menganalisis langkah-langkah sebelumnya dalam metode ilmiah. 12 H. Pentingnya Analisis Pasar dalam Proses Penilaian Analisis pasar sangat penting karna jika pasar yang akan dituju jelas, maka prospek bisnis kedepannya pun akan jelas, sehingga risiko kegagalan bisnis menjadi kecil. Pengkajian aspek pasar penting dilakukan karena tidak ada proyek bisnis yang berhasil tanpa adanya permintaan atas barang dan atau jasa yang dihasilkan proyek bisnis tersebut. Pada dasarnya, analisi aspek pasar bertujuan antara lain untuk mengetahui berapa besar luas pasar, pertumbuhan permintaan, market share produk bersangkutan, kondisi persaingan antar produsen, sikus hidup produk. Analisis dapat dilakukan dengan cara deskriptif maupun inferensial, jenis data yang digunakan dapat berupa data kuantitatifmaupun kualitatif. Ada beberapa tujuan utama dalam analisis pasar, antara lain mengidentifikasi kebutuhan konsumen yang ingin dipenuhi oleh perusahaan, dan menetapkan cara merancang serta menetapkan tawaran yang dapat memuaskan kebutuhan tersebut. Analisis ini menuntut kebutuhan manajer pemasaran dalam memahami berbagai produk alternatif dan substitusi yang tersedia bagi para pelanggan potensial dan proses-proses yang digunakan konsumen dalam memutuskan pemilihan merek dan produk. Selain itu, berikut ini tujuan analisis pasar secara rinci, antara lain : 1. Mengenal lingkungan pasar 2. Mengenal tipe-tipe pasar 3. Mengetahui karakteristik pasar 4. Menentukan keputusan yang tepat 5. Menghadapi para pesaing 6. Melaksanakan kebijakan dalam pemasaran 7. Membuat program dalam bidang pemasaran 8. Mengenal ciri-ciri pasar Setelah melakukan suatu analisis pasar, dalam rangka menggiatkan penjualan barang-barangnya, perusahaan akan mendapatkan keuntungan sebagai berikut 1. Perusahaan dapat meningkatkan omset penjualan barangnya 2. Perusahaan akan memperoleh keuntungan yang diharapkan 3. Perusahaan dapat meningkatkan produksinya 4. Barang-barang perusahaan yang bersangkutan akan menjadi terkenal 5. Hasil produksi perusahaan akan digemari konsumen 6. Perusahaan dapat mempertahankan kelangsungan hidupnya I. Proses Analisis Pasar Perusahaan akan dikatakan berhasil apabila dalam memajukan usahanya, perusahaan mampu melaksanakan analisis pasar. Analisis pasar adalah salah satu atau strategi di dalam pemasaran untuk memajukan usaha pemasaran produk. Analisis pasar merupakan konsep pemasaran yang berorientasi kepada kepentingan 13 para konsumen atau berorientasi pada pasar sasaran (target marketing). Adapun penjelasan tentang langkah-langkah dalam analisis pasar, antara lain: 1. Menentukan Pasar Relevan (Relevant Market) Langkah pertama dalam analisis pasar yaitu kita harus menentukan pasar relevan. Manajer harus menetapkan atau mendefinisikan pasarnya terlebih dahulu. Pada umumnya terdapat beraneka ragam produk yang dapat dipilih oleh konsumen untuk memuaskan kebutuhan serta keinginannya. Pasar relevan adalah serangkaian produk atau jasa di dalam struktur pasar produk total (total product market) yang dinilai pihak manajemen sangat penting dan strategis. Penentuan pasar relevan meliputi dua langkah pokok, antara lain: a) Manajemen berusaha menggambarkan dan mendefinisikan pasarnya terlebih dahulu. b) Menggambarkan struktur pasar-produk beserta batas-batas pasar relevan. Pasar hanya bisa terbentuk manakala ada penjual dan pembeli. Untuk mendefinisikan sebuah pasar, manajer harus mengidentifikasi kebutuhan pembeli dan produk yang ditawarkan penjualan untuk memuaskan kebutuhan tersebut. Pada prinsipnya, manajer dapat mengelompokkan alternatif yang saling bersubstitusi pada berbagai tingkatan: a) Persaingan merek/ pemasok dalam bentuk produk b) Persaingan bentuk produk dalam kelas produk c) Persaingan antarkelas produk dalam melayani kebutuhan generik Pasar produk dapat diklasifikasikan menurut dua kriteria utama, yaitu: a) Kesamaan atau ketidaksamaan karakteristik atau fungsi produk dalam memuaskan kebutuhan. b) Pasar juga dapat distruktur berdasarkan kesamaan atau ketidaksamaan dalam hal situasi pemakaian Salah satu metode untuk mengidentifikasikan dan mengelompokkan alternatif bentuk produk dan kelas produk adalah menggunakan analisis struktur pasar. Metode ini merupakan alat riset pemasaran yang digunakan untuk menentukan tingkat substitusi di antara serangkaian produk atau merek. 2. Menganalisis Permintaan Primer untuk Pasar Relevan Langkah kedua dalam analisis pasar yaitu menganalisis permintaan primer untuk pasar relevan. Permintaan primer mencakup permintaan pada level kelas produk. Dalam langkah kedua ini, manajer berusaha menggambarkan profil atau karakteristik pembeli dan memahami faktorfaktor yang memengaruhi proses pembelian untuk semua merek dan produk dalam pasar relevan. Dengan kata lain, manajer berupaya mendiagnosis siapa pembeli (dan non-pembeli) dalam pasar relevan dan mengapa mereka membeli (atau tidak membeli) produk. 3. Menganalisis Permintaan Selektif dalam Pasar Relevan Dalam melakukan langkah-langkah analisis pasar, permintaan selektif adalah permintaan akan merek atau pemasok spesifik dalam pasar 14 relevan. Dalam menganalisis permintaan selektif, manajer lebih berfokus pada pemahaman atas pilihan merek atau pemasok di dalam pasar relevan. Untuk memeriksa perbedaan-perbedaan, kebiasaan-kebiasaan para pembeli, dan pola pembeliannya, maka seorang manajer pemasaran harus menerapkan strategi segmentasi pasar. a) Identifikasi Tipe Proses Keputusan Keputusan pembelian konsumen dapat dikelompokkan berdasarkan tipe konsumen (konsumen akhir dan konsumen bisnis/organisasional). Bagi konsumen akhir, keputusan pembelian terdiri atas tiga macam: extensive problem solving, limited problem solving, dan habitual problem solving. Ketiga model ini didasarkan pada elemen elemen proses keputusan pembelian konsumen. Secara garis besar, proses konsumsi berlangsung dalam empat kategori situasi, yakni: 1) Situasi komunikasi 2) Situasi pembelian 3) Situasi pemakaian 4) Situasi penghentian pemakaian (disposal situation) Situasi komunikasi merupakan situasi saat konsumen menerima informasi mengenai produk dan jasa. Situasi ideal yang diharapkan para pemasar adalah manakala konsumen tertarik dengan produk dan sedang berada pada situasi komunikasi reseptif. Kendalanya, banyak faktor (di antaranya suasana hati atau mood, kesibukan, kondisi kesehatan, dan seterusnya) yang dapat memunculkan tantangan bagi efektivitas penyampaian pesan kepada konsumen potensial. Situasi pembelian merupakan situasi yang mempengaruhi pemilihan produk. Sebagai contoh, seorang ibu yang berbelanja dengan anak-anaknya cenderung lebih mungkin dipengaruhi oleh preferensi produk anak-anaknya ketimbang saat ia berbelanja sendiri. Situasi pemakaian mencerminkan kondisi konsumsi produk atau jasa yang dibeli. Seorang konsumen bisa jadi menggunakan tipe dan merek minuman ringan yang berbeda untuk menjamu tamu, dikonsumsi sendiri dalam situasi non-sosial, merayakan pesta ulang tahun, dan seterusnya. Situasi penghentian pemakaian produk merupakan situasi sewaktu produk dan/atau kemasan produk dibuang sebelum atau sesudah digunakan. Situasi semacam ini sering kali memunculkan masalah sosial signifikan, sekaligus membuka peluang pemasaran. Sebagian konsumen memandang faktor kemudahan membuang produk sebagai salah satu atribut produk penting. Dalam berbagai situasi, pembuangan produk saat ini harus dilakukan sebelum (atau berbarengan dengan) pembelian produk baru. Situasi-situasi yang relevan bagi pemahaman perilaku konsumen dapat diklasifikasikan menjadi lima macam: 15 1) Physical surroundings, mencakup lokasi geografis dan institusional, dekorasi, suara, aroma, cahaya/penerangan, cuaca, dan konfigurasi visual produk atau material lainnya di sekeliling produk. 2) Social surroundings, meliputi kehadiran orang lain yang berpengaruh terhadap perilaku konsumen individual. 3) Temporal perspective, yakni pengaruh ketersediaan waktu terhadap perilaku konsumen. 4) Task definition, yaitu minat, motif, alasan atau kriteria memilih, berbelanja atau mengumpulkan informasi mengenai produk general maupun produk spesifik (untuk pemakaian sendiri, hadiah, dipakai bersama anggota keluarga lainya, dan seterusnya). 5) Antecedent states, yakni aspek-aspek yang lebih berupa momentary moods (seperti gelisah, senang, bermusuhan, atau gembira) atau momentary conditions (kondisi-kondisi tertentu) daripada sifat individual jangka panjang. b) Identifikasi Atribut Determinan (Determinant Attributes) Perspektif psikologis atau ekonomis tradisional memandang produk dan jasa sebagai sekumpulan atribut atau manfaat. Atribut merupakan ciri spesifik atau karakteristik fisik tertentu yang dirancang dalam sebuah produk atau jasa. Dalam kaitannya dengan strategi positioning, pemasar bukan saja berfokus pada atribut penting namun lebih pada atribut determinan. Maksudnya, bila perusahaan hanya mengandalkan atribut penting yang tidak memiliki keunikan atau keunggulan khusus dibandingkan para pesaing, maka sesungguhnya kinerja perusahaan pada atribut bersangkutan hanya sekadar untuk tujuan bertahan dalam industri dan bukan untuk menciptakan keunggulan bersaing. 4. Menetapkan Segmen Pasar Dalam langkah ini, manajer memahami berbagai cara untuk mengelompokkan konsumen ke dalam segmen-segmen yang para anggotanya memiliki respon yang sama terhadap program pemasaran spesifik. Berikut beberapa ketentuan untuk menetapkan segmentasi pasar yang baik: a) Segmen mudah dijangkau Segmentasi pasar haruslah mudah dijangkau sehingga proses pemasaran bisa lebih efektif. Jika segmentasi pasar sulit dijangkau maka pendistribusian produk pun sulit dilakukan. b) Segmen mudah diukur Segmentasi pasar seharusnya bisa diukur dengan jelas sehingga bisa memperkirakan seberapa besar kemampuan untuk memasuki pasar tersebut sebagai target pemasaran. c) Sesuai kemampuan pemasar Segmentasi pasar yang diukur sesuai kelayakan pemasar maksudnya bisa mengukur segmentasi pasar sesuai dengan kemampuan 16 pemasaran produk. Jika segmen yang pilih itu banyak kendalanya maka proses pemasaran tidak akan berjalan dengan mulus. 5. Menilai Persaingan Manajer menilai produk/mereknya dibandingkan dengan tawaran dari pesaingnya. Manajer harus mencermati persepsi konsumen terhadap produk/mereknya dibandingkan para pesaing. Salah satu cara efektif untuk mendapatkan informasi penting mengenai pesaing adalah melalui competitive intelligence. 6. Mengidentifikasi Pasar Sasaran Potensial Langkah terakhir dalam analisis pasar yaitu mengidentifikasi pasar sasaran. Tujuan akhir dari tahap ini adalah mengidentifikasi peluang terbaik guna menciptakan pelanggan yang puas dan loyal. 17 Situs dalam mencari penggunaan atau pasar Scoping penggunaan alternatif Kegiatan pasar A. Analisis penawaran 1. Kompetisi ukuran 2. Kualitatif langkah B. Analisis permintaan 1. Profil konsumen 2. Pengukuran kuantitatif C. Interaksi pasar 1. Menangkap TARIF 2. Tingkat penyerapan Analisis produktivitas pasar banding dan gunakan implikasi 1. atribut lokasi 2. atribut fisik 3. atribut legal Analisa penilaian A. Nilai teori B. Teknik penilaian 1. Pendekatan biaya 2. Perbandingan penjualan pendekatan 3. Pendekatan pendapatan C. Rekonsiliasi dan proses penilaian Penggunaan atau nilai 18 Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Fungsi analisis pasar dalam penilaian yaitu: 1. Menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti. 2. Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan: data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan. Analisisi pasar menggunakan tiga pendekatan tersebut mendetail pada pembahasan masing-masing pendekatan: 1. Pendekatan Biaya Pendekatan biaya merupakan pendekatan yang paling sederhana untuk dilakukan dalam hal menilai suatu objek. Pendekatan ini dilakukan dengan cara menghitung total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan sesuatu dalam hal ini merupakan objek penilaian. Selain total biaya, pendekatan ini juga memperhitungkan depresiasi suatu objek penilaian (bangunan), untuk memperhitungkan nilai bangunan sebenarnya saat ini. 2. Perbanndingan Harga (Data Pasar) Keberadaan atau lokasi penjual memiliki pengaruh yang besar terhadap penjualan. Karena, kemudahan akses lokasi dan penempatan lokasi penjual menawarkan barang yang sesuai dengan kebutuhan konsumennya. Selain itu, perbandingan antara penjual yang satu dengan yang lain juga penting dilakukan. Hal tersebut dilakukan untuk mengetahui kemampuan ddan kelemahan pesaing di pasar yang sama sehingga lebih mudah menetapkan harga yang sesuai dan meningkatkan penjualan. 3. Pendekatan Pendapatan Analisis pasara meggunakan pendekatan ini relative jarang dilakukan, karena seseorang kesulitan untuk mengakumulasikan total pendapatan yang diperolehnya. Oleh sebab itu, pendekatan ini menekankan pada seberapa besar willingness to pay seseorang untuk mendapatkan barang untuk memenuhi kebutuhannya. Pendekatan pendapatan dipengaruhi oleh berbagai aspek, diantaranya lowongan pekerjaan yang tersedia, capital rates, biaya sewa, growth rate, serta IRR. J. Alur Analisis Pasar dan Penilaian PERMINTAAN UP TO DATE ANALISIS PASAR PENAWARAN RELIABLE DATA VALID RELEVAN PENGGUNAAN TIGA PENDEKATAN 19 Pada alur diatas dapat dilihat bahwa analisi pasar diawali dengan adanya penawaran dan permintaan. Kemudian, hasil dari analisis pasar tersebut berupa data yang memenuhi persyaratan data sesuai dengan ilmu statistic yaiut terkini, benar atau sesuai dengan kenyataan, dapat diandalkan, dan relevan dengan keadaan. Setelah terdapat data yang dapat dijadikan acuan, selanjutnya dilakukan pendekatan penilaian melalui pendekatan biaya, data pasar, ataupun pendapatan. Hasil dari semua rangkaian tersebut yaitu didapatkannya nilai secara kuantitatif. K. Proses Penilaian IDENTIFIKASI MASALAH ANALISIS PASAR ANALISIS HIGHEST AND BEST USE PENGUMPULAN DA PEMILIHAN DATA Proses penilaian dilakukan untuk menyelesaikan suatu masalah, dilakukanlah analisis pasar untuk mengetahui keadaan dan situasi pasar yang sekarang, kemudian diidentifikasikan highest and best use. Setelah proses REKONSILIASI PENGGUNAAN TIGA pengumpulan LAPORAN PENILAIANdata selesai dilakukan, kemudia data tersebut disortir sesuai dengan kebutuhan. Data tersebut dapat menggambarkan nilaiPENDEKATAN suatu produk sehingga PENILAIAN dilakukanlah estimasi penilaian. Setelah diestimasi, diuji kebenarannya menggunakan tiga pendekatan penilaian, melakukan rekonsiliasi penilaian estimasi nilai dengan hasil dari setelah dilakukannya penilaian. Hasil akhir dari proses tersebut yaitu laporan penilaian yang dapat digunakan sebagai acuan untuk mengambil keputusan. 20 ESTIMASI NILAI BAB III PENUTUP A. Kesimpulan B. Saran 21 DAFTAR PUSTAKA 22
