tl-4102-perencanaan

TL-4102
KULIAH KE 6-8
PENYIAPAN PROYEK
(PROJECT PREPARATION STUDI)
POKOK BAHASAN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
SASARAN KULIAH KE 6-8
TIPIKAL PROSES PENYIAPAN PROYEK
SKENARIO PEMBANGUNAN KOTA
SURVEY KEBUTUHAN NYATA
ANALISIS PERMASALAHAN DAN POTENSI
RUMUSAN RENCANA INVESTASI
PENILAIAN KEHANDALAN INVESTASI
PENYUSUNAN PROYEK TAHUNAN DAN
PRIORITAS PROYEK
SASARAN KULIAH KE 6-8
Pada akhir kuliah ini, mahasiswa diharapkan mampu:


Menyiapkan proyek dalam kerangka program
jangka menengah pembangunan prasarana
kota terpadu (PJM-P3KT)
Mencakup penyediaan prasarana air bersih,
penyaluran air buangan & drainase,
pengelolaan persampahan, perbaikan
lingkungan permukiman dan lingkungan
pasar serta jalan kota
TIPIKAL PROSES KUNCI
PENYIAPAN PROYEK
MULAI
MENYUSUN
SKENARIO
PEMBANGUNAN
KOTA
SURVEI
KEBUTUHAN
NYATA
ANALISIS KELAYAKAN
TEKNIS,LINGKUNGAN,
EKONOMI, SOSIAL,
KEUANGAN,
KELEMBAGAAN
ANALISIS
PERMASALAHAN
DAN POTENSI
MENYUSUN PROYEK
ATAU KEGIATAN
TAHUNAN
MENYUSUN RENCANA
INVESTASI TERMASUK
TINDAKAN PENINGKATAN
KELEMBAGAAN MAUPUN
PENDAPATAN DAERAH
SELESAI
PERUMUSAN
PERUMUSAN
PERUMUSAN
RENCANA
PROGRAM
PROYEK
SKENARIO PEMBANGUNAN KOTA
1.
2.
3.
SKENARIO PEMBANGUAN KOTA MENGHASILKAN
RENCANA PEMBANGUNAN KOTA (RPP)
RPP DIJABARKAN DARI RTRW (KOT,KAB,PROP)
RPP BERISI ARAHAN-ARAHAN :
PETA RENCANA TATA GUNA LAHAN
POLA SISTEM TRANSPORTASI JANGKA PANJANG
PROYEKSI PENDUDUK
BWK YANG DIDORONG PERKEMBANGANNYA
(TERMASUK FASILITAS PKN,PKW,PKL YANG PERLU
DITINGKATKAN)
BWK YANG DIKENDALIKAN PERKEMBANGANNYA
KARENA TIDAK KONSISTEN DENGAN RENCANA KOTA
ATAU KEPADATANNYA MELAMPAUI DAYA DUKUNG
LAHAN
BWK DIBATASI PERKEMBANGANNYA KARENA
FUNGSINYA SEBAGAI KAWASAN KONSERVASI
(RESAPAN AIR,SEMPADAN,HUTAN BAKAU,DLL)
SKENARIO……
JENIS DAN VOLUME PRASARANA DAN SARANA UNTUK
MEMPERCEPAT PERTUMBUHAN KAWASAN STRATEGIS
(DI BWK YANG DIDORONG PERKEMBANGANNYA)
4.
DATA DAN INFORMASI YANG DIBUTUHKAN
MENCAKUP:
VISI DAN MISI KOTA
PENJELASAN TUJUAN DAN SASARAN PEMBANGUNAN KOTA
PERDA TENTANG RTRW (KOTA,KAB,PROP)
DATA HISTORIS KEPENDUDUKAN DI WILAYAH PERENCANAAN
DAN SEKITARNYA
DATA HISTORIS TENTANG PDRB (PRODUK DOMESTIK BRUTO)
ATAU PDRB/KAPITA
DATA POTENSI PEREKONOMIAN KOTA TERMASUK SEKTORSEKTOR UNGGULAN YANG MENJADI PENDORONG (DRIVER)
PERTUMBUHAN KOTA
SURVEY KEBUTUHAN NYATA (REAL DEMAND
SURVEY)
1.
2.
DILAKUKAN UNTUK MENGUKUR KEKURANGAN DAN
MEMPREDIKSI KEBUTUHAN PRASARAN DAN SARAN PER
WILAYAH ADMINISTRATIF KOTA
MENCAKUP ANTARA LAIN:
PERMASALAHAN KAWASAN (PENYAKIT MELALUI MEDIA AIR)
JENIS DAN PENYEBARAN PRASARANA DAN SARANA
PERKOTAAN
TINGKAT PELAYANAN PRASARANA DAN SARANA PERKOTAAN
PENGELUARAN MASYARAKAT
KEMAMPUAN DAN KEMAUAN MEMBAYAR TARIF
POTENSI MASYARAKAT MEMBERI KONTRIBUSI UNTUK
INVESTASI DAN OPERASI SERTA PEMELIHARAAN PRASARANA
(TENAGA,BAHAN,UANG,ALAT,KELEMBAGAAN)
ANALISIS PERMASALAHAN
DAN POTENSI
PER-UU-AN
PROSES (UNTUK KURANGI GAP ANTARA
OUTPUT DAN INPUT)
INPUT
KEKURANGAN
PRASARANA
DAN SARANA
KOTA
-
SUBJEK
PDAM
DKK
DPU
BAPPEDA
DISPENDA
OBJEK
METODE
- PRASARANA DAN SARANA KOTA
- PADS
-
OPTIMASI
REHAB
PEMB.BARU
PERLUASAN
OUTPUT
KEBUTUHAN
PRASARANA
DAN SARANA
TERPENUHI,
PADS NAIK
ISU-ISU STRATEGIS NASIONAL DAN
REGIONAL (PENYAKIT,KUMUH
KOTA,PADS,DLL)
UMPAN
BALIK
BAGAIMANA MENGUKUR TINGKAT
KEBERHASILAN PROYEK????
RUMUSAN RENCANA INVESTASI
AIR MINUM:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
SASARAN PELAYANAN (KEBUTUHAN DASAR,PERMINTAAN
PASAR)
PELAYANAN PENDUDUK BERPENGHASILAN RENDAH (TAHU)
STANDAR KEBUTUHAN DASAR DALAM
L/ORG/HARI,MISALNYA:KOTA METRO (120),KOTA BESAR
(100),KOTA SEDANG (90),KOTA KECIL (80),KOTA IKK (60)
PENGURANGAN KEBOCORAN AIR SAMPAI DI BAWAH 20%
PENDAPATN BUKAN DARI PENJUALAN AIR DIKURANGI
SAMPAI MINIMUM
SISTEM PRIORITAS (OPTIMASI,REHABILITASI,PERLUASAN
SISTEM,PEMBANGUNAN BARU)
KOMPONEN PROYEK DAN STRATEGI INVESTASI
(PENDEKATAN FUNFSIONAL)
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
SANITASI (PEMBUANGAN AIR LIMBAH):
1.
2.
3.
4.
5.
SASARAN PELAYANAN (PERBAIKAN STANDAR
KESEHATAN LINGKUNGAN)
SISTEM ON-SITE (JAMBAN KELUARGA,JAMBAN JAMAK
YANG MELAYANI 6 KELUARGA,MCK-UMUM,SEPTIC TANK
& BIDANG RESAPAN)
PELAYANAN PENYEDOTAN LUMPUR TINJA DAN
PENGANGKUTAN DENGAN TRUK VAKUM SERTA
PENGOLAHAN OLEH INSTALASI PENGOLAHAN LUMPUR
TINJA (IPLT)
SISTEM OFF-SITE DIPERKENALKAN UNTUK KAWASAN
DENGAN KEPADATAN > 200 ORANG/HA ATAU KAWASAN
MENENGAH KE ATAS
KOMPONEN PROYEK DAN STRATEGI INVESTASI
(PENDEKATAN FUNGSIONAL)
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
DRAINASE & PENGENDALIAN BANJIR:
1.
2.
3.
4.
SASARAN PELAYANAN (MENGATASI GENANGAN DI KWS
BERPENGHASILAN RENDAH & KWS STRATEGIS DALAM KOTA)
HARUS KONSISTEN DENGAN RPP
UKURAN DRAINASE BERDASARKAN DESAIN PERIODE ULANG
DAN LUAS DAERAH TANGKAPAN, MISALNYA DRAINASE UTAMA
KOTA SEDANG:1-2 TAHUN (10-100 HA),2-5 TAHUN (100-500 HA),
>5 TAHUN (>500 HA) ; DRAINASE KOTA KECIL:1-2 TAHUN (10-500
HA), >5 TAHUN (>500 HA) ; DRAINASE LOKAL/KECIL DAERAH
INDUSTRI/PERDAGANGAN:2-5 TAHUN (10-100 HA), >5 TAHUN
(100-500 HA) ; DRAINASE PERMUKIMAN : 1 TAHUN (100-100 HA),
2 TAHUN (100-500 HA)
KOMPONEN PROYEK DAN STRATEGI INVESTASI (PENDEKATAN
FUNGSIONAL)
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
PERSAMPAHAN:
1.
2.
3.
4.
5.
SASARAN PELAYANAN ARMADA KOTA (100% SAMPAH NON
DOMESTIK TERANGKUT,60% SAMPAH DOMESTIK
TERANGKUT,RATA-RATA 70% SAMPAH PERKOTAAN
TERANGKUT)
PRIORITAS PADA KAWASAN DENGAN KEPADATAN > 100
ORANG/HA (DILAYANI 100%)
PILIHAN TEKNOLOGI TEPAT GUNA DENGAN MEKANISME
PEMULIHAN BIAYA (COST RECOVERY),MINIMUM OPERASI DAN
PEMELIHARAAN
DESAIN TPA MEMPERTIMBANGKAN SISTEM TEBAR
URUG,PERMEABILITAS TANAH,PERKEMBANGAN KAWASAN
SEKITAR,METODE PEMELIHARAAN,KETERSEDIAAN TANAH
URUG,PENGGUNAAN TPS PASCA OPERASI,DAUR ULANG
KOMPONEN PROYEK DAN STRATEGI INVESTASI (PENDEKATAN
FUNGSIONAL)
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
PERBAIKAN KAWASAN KUMUH KOTA:
1.
2.
3.
4.
5.
SASARAN PELAYANAN KIP (MEMPERBAIKI PRASARANA DAN
SARANA KWS KUMUH KOTA)
PRIORITAS PADA KWS YANG SESUAI DENGAN
RTRW,KEPADATAN > 200 ORANG/HA,KUMUH BERPOTENSI
MELUAS,PRASARANA KURANG ATAU TIDAK BERFUNGSI
BERTUMPU PADA MASYARAKAT,MELIBATKAN LSM,KELOMPOK
WANITA (GENDER) DAN ORGANISASI KEMASYARAKATAN
LAINNYA
LINGKUP PRASARANA ANTARA LAIN TA-HU,TANGKI
AIR,MCK,JALAN SETAPAK,JALAN LINGKUNGAN,DRAINASE
KECIL,PERKUATAN SALURAN,TPS
CONTOH STANDAR DESAIN : 1 UNIT TA-HU/HA,1 SUMUR/HA,
100 M SALURAN KECIL/HA,1 JAMBAN JAMAK/5 HA,50 M JALAN
AKSES/HA,150 JALAN SETAPAK/HA
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
PENGEMBANGAN LAHAN TERKENDALI (GUIDED LAND
DEVELOPMENT)
1.
2.
3.
4.
SASARAN GLD (MENATA KAWASAN SEKITAR PERKIM YANG TELAH
TERTATA DENGAN BIAYA MURAH DAN BERTUMPU PADA SWADAYA
MASYARAKAT)
PROGRAM BERSIFAT SPESIFIK LOKASI DAN SESUAI PERMINTAAN
MASYARAKAT
DESAIN KOMPONEN HARUS SESUAI DENGAN STANDAR DESAIN
LINGKUNGAN BERPENGHASILAN RENDAH
CONTOH STANDAR DESAIN : 17,5 ROW/4,5 JALAN; 5,5 ROW/2,8
JALAN SETAPAK/AKSES KECIL; 50% TA-HU + 50% sr; SANITASI ONSITE DIBUAT PENGHUNI; DRAINASE SALURAN TERBUKA
PASANGAN BATU; FASILITAS PENDIDIKAN 0,36 HA/100 JIWA;
FASILITAS OLAHRAGA 0,22/100 JIWA; UKURAN PETAK MINIMUM 30
M2
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
RENCANA TINDAKAN PENINGKATAN PENDAPATAN DAERAH (REVENUE
IMPROVEMENT ACTION PLAN-RIAP):
1.
2.
3.
4.
SASARAN RIAP (RUMUSAN TINDAKAN UNTUK TINGKATKAN
PENERIMAAN DAERAH PASCA INVESTASI PRASARANA DAN
SARANA)
MENCAKUP PENYESUAIAN TARIF,ADMINISTRASI PENERIMAAN
PAJAK,PELAYANAN RETRIBUSI,DISERTAI DENGAN SOP YANG
DIPERLUKAN
RIAP HARUS KONSISTEN DENGAN RENCANA KEUANGAN
KHUSUS RIAP PDAM,HARUS ADA TARGET MENGURANGI HUTANG
DAN MENINGKATKAN PENERIMAAN DENGAN CARA
MEMPERKECIL WAKTU TAGIHAN ATAU MEMPERBESAR JUMLAH
PEMBAYARAN TARIF AIR
RUMUSAN RENCANA INVESTASI………
RENCANA TINDAKAN PENINGKATAN KELEMBAGAAN DAERAH
(LOCAL INSTITUTIONAL DEVELOPMENT ACTION PLAN-LIDAP):
1.
2.
3.
4.
5.
TUJUANNYA : MENJAMIN BAHWA PRASARANA DAN SARANA
YANG DIBANGUN BENAR-BENAR BERDAYA GUNA DAN
BERHASIL GUNA
SASARAN LIDAP (RUMUSAN TINDAKAN UNTUK TINGKATKAN
KEMAMPUAN KELEMBAGAAN DAERAH PASCA INVESTASI
PRASARANA DAN SARANA)
MENCAKUP PENILAIAN TERHADAP ASPEK-ASPEK O+P
BERDASARKAN PENILAIAN ASET,SISA STOK BARANG DAN
PROGRAM PERBAIKAN O+P YANG ADA
LIDAP MENUNJANG RIAP MELALUI PENYULUHAN
DIKLAT,SOP,DLL
KHUSUS LIDAP PDAM,HARUS ADA TARGET MENGURANGI
KEBOCORAN,PENINGKATAN JUMLAH SAMBUNGAN,MASALAH
TAGIHAN,DLL
PENILAIAN KEHANDALAN INVESTASI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
DILENGKAPI DENGAN RENCANA PENANGANAN DAMPAK
LINGKUNGAN,APAKAH SETINGKAT AMDAL (RKL,RPL)
ATAU UKL DAN UPL ATAU SOP SAJA
FIRR AIR BERSIH,DASARNYA PEMULIHAN BIAYA
O+P,PENGEMBALIAN HUTANG,TARIF PEMAKAIAN AIR
YANG TERJANGKAU
FIRR SANITASI SISTEM TERPUSAT DASARNYA
PEMULIHAN BIAYA TARIF PELAYANAN
SEWERAGE,PENGOLAHAN AIR LIMBAH
FIRR KIP & MIIP,DASARNYA PEMULIHAN BIAYA TARIF
RETRIBUSI PELAYANAN SAMPAH DAN PENYEDOTAN
LUMPUR TINJA
EIRR UNTUK SEMUA KOMPONEN PROYEK NON COST
RECOVERY DAN YANG FIRR-NYA NEGATIF
KEPEKAAN ANALISIS,DITINJAU TERHADAP KENAIKAN
BIAYA INVESTASI DAN O+P,JADWAL
PROYEK,PENURUNAN PELANGGAN
PENILAIAN KEHANDALAN INVESTASI……….
EIRR :
1.
JALAN KOTA, MEMPERHITUNGKAN PENGHEMATAN
BOK,KENAIKAN NILAI LAHAN,KENAIKAN HARGA SEWA DI
SEKITAR PROYEK
2.
DRAINASE, MEMPERHITUNGKAN PENGURANGAN BIAYA
KERUSAKAN AKIBAT BANJIR,KENAIKAN NILAI
LAHAN,PENGURANGAN RESIKO PENYEBARAN PENYAKIT
3.
PENGELOLAAN AIR LIMBAH, MEMPERHITUNGKAN
KEMAUAN PEMAKAI MEMBAYAR TARIF,PERBAIKAN
KESEHATAN,PENGURANGAN PENCEMARAN AIR
4.
GLD, MEMPERHITUNGKAN KENAIKAN NILAI LAHAN,NILAI
SEWA RUMAH,KEMUDAHAN PERBAIKAN
RUMAH,TAMBAHAN AKSES KE LOKASI PERUMAHAN
5.
KEPEKAAN ANALISIS DITINJAU TERHADAP KENAIKAN
BIAYA INVESTASI MAUPUN O+P,PENUNDAAN JADWAL
PROYEK
PENILAIAN KEHANDALAN INVESTASI……….
ANALISA KEUANGAN DAERAH:
1.
MEMBUAT TAKSIRAN DANA UNTUK BELANJA
PRASARANA (O+P,REHABILITASI,PENINGKATAN
PELAYANAN,PEMBANGUNAN BARU)
2.
JUGA UNTUK MENILAI KEMAMPUAN PEMDA MEMINJAM
DANA DARI BANK KOMERSIL MAUPUN BANK NONKOMERSIL (BUNGA RENDAH)
3.
CARANYA DENGAN MELIHAT PERKEMBANGAN
KEUANGAN 5 TAHUN LALU (PADS,SUBSIDI APDBPROP,PUSAT,DLL),MENGGALI PERMASALAHAN
PENERIMAAN TARIF,RETRIBUSI,PAJAK,DLL
4.
MEMBUAT PROYEKSI 5 TAHUN KE DEPAN, DENGAN
ATAU TANPA INVESTASI DENGAN AMBANG BATAS DEB
COVERAGE RATIO (DCR) = 1,5 UNTUK MELIHAT
KEMAMPUAN MEMINJAM PEMDA DAN DCR = 1,3 UNTUK
KEMAMPUAN MEMINJAM PDAM
PENILAIAN KEHANDALAN INVESTASI……….
RENCANA PEMBIAYAAN (FINANCING PLAN):
1.
TUJUANNYA UNTUK MEMOBILISASIKAN DANA DARI
BERBAGAI SUMBER
2.
INVESTASI HARUS BERTUMPU PADA KEKUATAN
SENDIRI,SEHINGGA PINJAMAN LUAR NEGERI (PLN)
SIFATNYA STIMULAN (PELENGKAP)
3.
CONTOH KRITERIA SHARING :



PEMERINTAH PUSAT BISA SHARING DANA INVESTASI
PUBLIK YANG ADA KEPENTINGAN NASIONALNYA
(MEMBANTU DAERAH YANG LEMAH,PENCEGAHAN
WABAH,MEMPERCEPAT PEMBANGUNAN EKONOMI
DAERAH,DLL)
PEMERINTAH DAERAH HARUS MAMPU MEMBIAYAI BIAYA
PEMELIHARAAN RUTIN
40% DARI INVESTASI KOMPONEN AIR
BERSIH,PERSAMPAHAN,SANITASI,DRAINASE,KIIP HARUS
DAPAT DIDANAI PEMERINTAH DAERAH MELALUI PINJAMAN
DAN PENYERTAAN MODAL DAERAH
PENYUSUNAN PROYEK TAHUNAN
1.
2.
DIDASARKAN PADA KRITERIA SELEKSI DAN URUTAN
PRIORITAS
CONTOH KRITERIA PRIORITISASI PROYEK TAHUNAN
TELAH TERMASUK DALAM PROGRAM JANGKA
MENENGAH
TELAH MEMILIKI DESAIN TERINCI
SEGERA DAPAT BERFUNGSI PADA TAHUN ANGGARAN
YANG BERSANGKUTAN
JUMLAH PENERIMA MANFAAT PALING BESAR
TERINTEGRASI DAN ATAU DAPAT SALING BERSINERGI
DENGAN PROYEK DI SEKTOR LAINNYA,MISALNYA
PROYEK TELKOM,PLN, PERHUBUNGAN,DLL
DANA PENDAMPING TELAH TERSEDIA
LAHAN TELAH DIBEBASKAN DAN TERSEDIA UNTUK
PROYEK
PENYUSUNAN PROYEK TAHUNAN……….
CATATAN AKHIR :
KARENA PROYEK DIARTIKAN SEBAGAI “KESELURUHAN
KEGIATAN YANG MENGGUNAKAN SUMBER DAYA UNTUK
DAPATKAN MANFAAT” ATAU “KEGIATAN YANG PERLU
PENGELUARAN UANG UNTUK DAPATKAN PENGEMBALIAN
(RETURN) DI MASA YANG AKAN DATANG,MAKA :
INVESTASI SETIAP SEKTOR ATAU SUBPROYEK,HARUS
MEMBERIKAN MANFAAT MAKSIMAL KEPADA PENDUDUK
PENERIMANYA
SEBAGAI PEDOMAN,MAKA BIAYA INVESTASI PROYEK UNTUK
PELAYANAN PUBLIK YANG DAPAT DITERIMA ADALAH SEKITAR
USD 80 PER KAPITA
TL-4102
KULIAH KE-9
PENYIAPAN PROYEK
(TEKNIK-TEKNIK EVALUASI
KEHANDALAN PROYEK)
POKOK BAHASAN
1.
2.
3.
4.
SASARAN KULIAH KE-9
ARTI KEHANDALAN PROYEK
PRINSIP DASAR EVALUASI KEHANDALAN
PROYEK
CONTOH EVALUASI PROYEK DAN
EVALUASI PERUSAHAAN
SASARAN KULIAH KE 9
Pada akhir kuliah ini, mahasiswa diharapkan mampu:

MENGANALISIS KEHANDALAN DAN ATAU
KELAYAKAN PROYEK DITINJAU DARI ASPEK
TEKNIS, LINGKUNGAN, EKONOMI, SOSIAL,
KEUANGAN DAN KELEMBAGAAN

MENGGUNAKAN PENDEKATAN : NPV, B/C, IRR DAN
ROI
ARTI KEHANDALAN PROYEK
1.
USULAN PROYEK DIKATAKAN HANDAL APABILA
“TEPAT GUNA DAN BERHASIL GUNA” ATAU
MEMENUHI PERSYARATAN TEKNIS,LINGKUNGAN,
EKONOMI,KEUANGAN DAN KELEMBAGAAN
2.
HAL ITU SESUAI DENGAN ARTI PROYEK,YAITU :
“KESELURUHAN KEGIATAN YANG MENGGUNAKAN
SUMBER DAYA (RESOURCES) UNTUK
MENDAPATKAN MANFAAT
PRINSIP DASAR EVALUASI KEHANDALAN
PROYEK






TECHNICALLY……(AVAILABLE)
ENVIRONMENTALLY SOUND
ECONOMICALLY VIABLE
SOCIALLY ACCEPTABLE
FINANCIALLY FEASIBLE
INSTITUTIONALLY……(OPERABLE)
EVALUASI PROYEK
(MENGGUNAKAN IRR)
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) PROYEK DENGAN TOTAL
INVESTASI (I),UNTUK WAKTU t TAHUN,DENGAN KEUNTUNGAN
SETIAP TAHUNNYA (Bt) ADALAH :
t
I=∑
i
Bt
(1+IRR)t
SENSITIVITY ANALYSIS DIHITUNG DENGAN
MEMPERTIMBANGKAN KEMUNGKINAN PENURUNAN
KEUNTUNGAN AKIBAT HARGA NAIK, INFLASI ATAU TARGET
PENJUALAN TAK TERCAPAI ATAU KARENA KETERLAMBATAN
PEMBANGUNAN PROYEK
CONTOH
PROYEK LINGKUNGAN DENGAN TOTAL
INVESTASI Rp 1.200.000,00 DALAM WAKTU 6
TAHUN DIPERKIRAKAN MENGHASILKAN
KEUNTUNGAN EKONOMIS SEBAGAI BERIKUT:
1.TAHUN
PERTAMA
2.TAHUN KEDUA
3.TAHUN KETIGA
4.TAHUN KEEMPAT
5.TAHUN KELIMA
6.TAHUN KEENAM
= Rp 600.000,00
= Rp 500.000,00
= Rp 400.000,00
= Rp 300.000,00
= Rp 200.000,00
= Rp 100.000,00
DENGAN MENGGUNAKAN RUMUS TERSEBUT,MAKA:
1.200.000.000 = 600.000.000/(1+IRR) + 500.000.000/(1+IRR)2 +
400.000.000/(1+IRR)3 + 300.000/(1+IRR)4 + 200.000.000/(1+IRR)5 +
100.000.000/(1+IRR)6
MISALKAN IRR = 20%, maka :
12 = 6/(1+0,2) + 5/(1+0,2)2 + 4/(1+0,2)3 + 3/(1+0,2)4 + 2/(1+0,2)5 +
1/(1+0,2)6 = 13,2 ATAU NPV POSITIF 1,2
MISALKAN IRR = 30%,MAKA:
12 = 6/(1+0,3) + 5/(1+0,3)2 + 4/(1+0,3)3 + 3/(1+0,3)4 + 2/(1+0,3)5 +
1/(1+0,3)6 = 11,2 ATAU NPV NEGATIF 0,8
UNTUK DAPATKAN IRR YANG TEPAT,MAKA NPV HARUS = 0 ATAU
MENDEKATI 0. BERARTI PERSENTASE IRR TERLETAK ANTARA 2030%
UNTUK MENCARI IRR YANG TEPAT,MAKA DAPAT
DIGUNAKAN INTERPOLASI SEBAGAI BERIKUT.
IRR
= P1 – C1 (P2-P1)/(C2-C1)
= 20 – 1,2 (30-20)/-0,8-1,2)
= 20 – 1,2 (10)/-0,2
= 20 + 12/2
= 26%
JIKA IRR > TINGKAT BUNGA YANG BERLAKU ATAU
> TINGKAT INFLASI,
MAKA INVESTASI PROYEK TERSEBUT DAPAT
DITERIMA
Return on Investment (ROI)




Pengembalian atas investasi atau aset (ROI)
adalah perbandingan dari pemasukan
(income) per tahun terhadap dana investasi
Memberikan indikasi profitabilitas suatu
investasi
Rumus : ROI = Pemasukan/Investasi * 100%
Karena dalam perhitungan terdapat berbagai
macam pengaruh, maka ROI terdapat
banyak variasi
Return on Investment (ROI)






ROI = 1/4(3+4+5.5+3)/26 = 14.9%
ROI = (3.875)/ (½(26+6)) = 24.2 %
Bila besar pajak : 30 %
ROI = (Pemasukan neto setelah pajak) / ratarata investasi
ROI = 0.7 * 3.875 / 16 = 16.9 %
Indikasi semakin besar ROI - semakin
disukai calon investor
Keuntungan dan keterbatasan ROI

Keuntungan :
-mudah dipahami dan tidak sulit
menghitungnya
- tidak seperti perioda pengembalian, lingkup
pengkajian kriteria ini menjangkau seluruh
umur investasi, sehingga wawasannya lebih
luas
Keuntungan dan keterbatasan ROI

Keterbatasan :
-terdapat beberapa variasi perhitungan ROI,
sehingga kadang-kadang sulit menentukan
mana yang akan dipilih
- tidak menunjukan profil laba terhadap
waktu, sehingga menyebabkan keputusan yg
kurang tepat
- Tidak mempertimbangkan nilai waktu dari
uang
Contoh soal






Suatu usaha memerlukan biaya pertama Rp.
26 juta dengan perkiraan nilai sisa Rp. 6 juta
pada akhir tahun ke 4. Pemasukan bersih
sebelum pajak setiap tahun adalah :
Tahun ke 1 : Rp. 3 juta
Tahun ke 2 : Rp. 4 juta
Tahun ke 3 : Rp. 5.5 juta
Tahun ke 4 : Rp. 3 juta
Hitung ROI menggunakan ketiga metode
Benefit Cost Ratio



B/C > 1 diterima
B/C < 1 ditolak
B/C = 1 netral
TL-4102
KULIAH KE-9
PENYIAPAN PROYEK
(TAMBAHAN MATERI TEKNIK-TEKNIK
EVALUASI KEHANDALAN PROYEK)
CONTOH EVALUASI KESEHATAN USAHA
CONTOH NERACA PER AKHIR TAHUN
(Rp .000)
N-1
N-2
N-3
AKTIVA LANCAR
KAS
PIUTANG DAGANG
STOCK
Rp
Rp
Rp
25.000,75.000,200.000,-
N-4
JML.AKTIVA LANCAR
Rp
300.000,-
N-5
N-6
N-7
AKTIVA TETAP
MESIN (NETTO)
BANGUNAN (NETTO)
TANAH
Rp
Rp
Rp
250.000,350.000,100.000,-
N-10
N-11
N-12
N-13
HUTANG LANCAR
HUTANG DAGANG
HUTANG WESEL
HUTANG BUNGA
HUTANG PAJAK
Rp
Rp
Rp
Rp
76.000,25.000,9.000,145.000,-
N-14
JML.HUTANG LANCAR
Rp
225.000,-
Rp
180.000,-
N-16
N-17
MODAL SENDIRI
SAHAM
LABA DITANAM
Rp
Rp
420.000,145.000,565.000,-
HUTANG JANGKA PANJ.
5% OBLIGASI
N-15
N-8
JML.AKTIVA TETAP
Rp
700.000,-
N-18
JML.MODAL SENDIRI
Rp
N-9
JML. AKTIVA
Rp 1.000.000,-
N-19
JML.HUTANG & MODAL
SENDIRI
Rp 1.000.000,-
CONTOH LAPORAN LABA-RUGI SELAMA SATU
TAHUN (dalam ribuan)
L-1
2
L-3
PENJUALAN NETTO
HARGA POKO PENJUALAN
LABA BRUTO
L-4
L-5
L-6
BIAYA ADMINISTRASI
BIAYA PENJUALAN
BIAYA UMUM
L-7
L-8
L-9
L-10
L-11
KEUNTUNGAN BERASAL DARI OPERASI
BUNGA
KEUNTUNGAN SEBELUM PAJAK
PAJAK PERSEROAN
KEUNTUNGAN NETTO SESUDAH PAJAK
Rp 2.000.000 LRp 1.000.000
Rp 1.000.000
Rp 300.000
Rp 250.000
Rp 150.000
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
700.000
300.000
9.000
291.000
145.000
146.000
DIAGRAM ANALISA KESEHATAN USAHA (PENDEKATAN ROI)
L-2
HARGA POKOK
PENJUALAN
(Rp 1.000.000,-)
(+)
L-3
L-1
BIAYA PENJUALAN
(Rp 250.000,-)
L-7
PENERIMAAN DARI
OPERASI
(Rp 300.000,-)
(-)
TOTAL BIAYA
OPERASIONAL
(Rp 1.700.000,-)
(+)
L-4
L-5
PENJUALAN
BERSIH
(Rp 2.000.000,-)
BIAYA ADM. &
UMUM
(Rp 450.000,-)
(:)
% KEUNTUNGAN
(15%)
PENJUALAN
BERSIH
(Rp 2.000.000,-)
(X)
N-1
N-2
KAS/UANG TUNAI
(Rp 25.000,-)
L-1
(+)
MODAL KERJA
(Rp 300.000,-)
(:)
PIUTANG/TAGIHAN
(Rp 75.000,-)
(+)
TOTAL AKTIVA/
INVESTASI
(Rp 1.000.000,-)
(+)
N-8
N-3
PENJUALAN
BERSIH
(Rp 2.000.000,-)
PERSEDIAAN
BARANG
(Rp 200.000,-)
AKTIVA TETAP /
FIXED ASSET
(Rp 700.000,-)
RETURN OF
INVESTMENT/ROI
(30%)
PERPUTARAN
MODAL
(2X)
CATATAN :
USAHA DINILAI CUKUP BAIK/SEHAT BILA:
ROI > BUNGA PASAR
ROI > TINGKAT INFLASI