doc - ejurnal untag samarinda - Universitas 17 Agustus 1945

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
ANALISA NILAI AGUNAN DARI NILAI PASAR DAN NILAI SEWA RUMAH
TINGGAL JALAN AW SYAHRANIE KOTA SAMARINDA PROVINSI
KALIMANTAN TIMUR
INTISARI
Agunan
merupakan
hal
yang
paling
dengan Discount factor / faktor diskonto.
diutamakan untuk mendapatkan keyakinan
Discount
bagi bank atas dana yang disalurkan dalam
bilangan kurang dari 1 (satu) yang dipakai
bentuk kredit. Salah satu barang yang dapat
untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa
dijadikan agunan adalah real property atau
yang akan datang (future value) supaya
properti yang berupa tanah dengan segala
menjadi nilai sekarang (present value), maka
sesuatu yang melekat padanya. Dalam
didapat nilai sewa properti.
perkreditan
ABSTRAK
perlu
dilakukan
penilaian
factor/faktor
diskonto
adalah
terhadap properti yang dijadikan agunan.
Collateral is the main concern for the bank
Tugas akhir ini bertujuan untuk melakukan
to get a conviction for funds disbursed in the
analisa nilai agunan dari nilai pasar dan nilai
form of credit. One of the items that can be
sewa pada properti yang berupa rumah
used as collateral is real property or property
tinggal.
in the form of land with everything attached
Nilai Pasar properti didapat dari nilai pasar
to it. Of credit needs to be assessed against
tanah
the property as collateral.
ditambah
nilai
pasar
bangunan
sedangkan nilai sewa properti didapat dari
This thesis aims to analyze the value of the
nilai pasar properti di kali dengan Yield
collateral and the market value of the rental
untuk Tanah & Bangunan / tahun. Yield atau
value of a residential property.
yield to maturity dapat didefinisikan sebagai
The market value of the property obtained
tingkat bunga yang ditawarkan oleh pasar
from the market value of the land plus the
untuk membeli sebuah aset keuangan (tidak
market value of the building while the rental
hanya terbatas pada obligasi semata) dengan
value of the property obtained from the
tujuan untuk menukar uang saat ini dengan
market value of the property at the time the
uang di masa yang akan datang. setelah
Yield to Land & Building / year. Yield or
didapat nilai sewa properti kemudian dikali
yield to maturity can be defined as the rate
188
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
of interest offered by the market to buy a
ini adalah properti berupa rumah tinggal di
financial asset (not just limited to mere
Jalan AW Syahrani Perum Villa Tamara
bond) in order to exchange the money at this
Kota Samarinda. Rumah tinggal tersebut
time with money in the future. after acquired
milik seorang nasabah yang mengajukan
property rental values and then multiplied by
permohonan
the Discount factor / factor discount.
Nasabah tersebut memerlukan tambahan
Discount factor / discounting factor is a
dana untuk meningkatkan bisnis yang
number less than 1 (one) used to multiply
dimilikinya. Ketika nasabah suatu bank
the number of values in the future (future
membutuhkan tambahan dana (kredit) dan
value) in order to present value (present
hartanya menjadi agunan bank maka perlu
value), the importance of the rental value of
dilakukan
the property.
tersebut. Tentang Agunan Kredit bahwa
penilaian
pada
suatu
terhadap
bank.
agunan
penilaian tersebut harus lebih dititikberatkan
BAB I
kepada
PENDAHULUAN
1.1.
kredit
penerapan
pendekatan
Latar Belakang
yang
–
metode
dapat
metode
menghasilkan
taksiran dan opini yang paling mendekati
Penilaian atau appraisal merupakan
kebenaran
tentang
Nilai
Pasar
Wajar,
salah satu sektor jasa yang dapat berperan
sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai
penting dalam menentukan nilai ekonomis
Likuidasi, Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan
aset
Proyeksi Nilai Likuidasi dari barang yang
dan
potensi
harta
kekayaan.
Di
Indonesia, penilaian atau appraisal atau
bersangkutan.
penilaian belum dikenal secara umum. Hal
Tugas akhir ini mengangkat topik
ini karena appraisal masih dalam tahap
Manajemen Konstruksi yaitu cabang ilmu
pertumbuhan
2009).
teknik sipil yang mempelajari masalah
Umumnya jasa appraisal atau penilaian
dalam proyek konstruksi yang berkaitan
digunakan institusi keuangan dalam menilai
dengan
suatu properti. Salah satu institusi keuangan
permasalahan
tersebut adalah Bank.
melatarbelakangi tugas akhir ini adalah
(JDIH
BPK
RI,
aspek
ekonomi.
ekonomi
Bentuk
yang
Salah satu contoh agunan yang
penentuan nilai agunan rumah tinggal milik
menjadi obyek penelitian pada tugas akhir
nasabah tersebut. Pada dasarnya dalam
proses penilaian digunakan beberapa metode
189
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
antara lain metode perbandingan data pasar,
metode
kalkulasi
biaya
dan
3.
metode
keluarkan oleh pihak perbankkan
pendekatan pendapatan. Namun penilaian
apabila rumah tersebut di jadikan
agunan rumah tinggal dalam tugas akhir
jaminan di perbankkan?
tidak menggunakan metode pendekatan
4.
pendapatan karena properti ini bukan tempat
usaha dan tidak menghasilkan pendapatan,
Berapa nilai agunan yang akan di
Berapa nilai sewa rumah tinggal
tersebut apabila disewakan ?
1.3.
Tujuan Masalah
tetapi disisi lain apabila rumah tinggal
Tujuan yang ingin dicapai
tersebut disewakan maka menghasilkan
dalam tugas akhir adalah sebagai
pendapatan, maka selain nilai pasar rumah
berikut :
tersebut disini akan dihitungkan nilai sewa
1.
untuk rumah tersebut.
tanah dengan metode perbandingan
Dari uraian tersebut di atas, maka
penulis
melakukan
penelitian
Mengetahui indikasi nilai pasar
data
pada
pasar.
penentuan nilai agunan rumah tinggal milik
2.
Mengetahui
indikasi
nasabah tersebut di atas untuk menganalisis
bangunan
dan menentukan nilai agunan rumah tinggal
metode kalkulasi biaya.
dalam rangka menyelesaikan tugas akhir
atau
skripsi
sarjana
S1
Teknik
3.
Sipil
tersebut
nilai
dengan
Mengetahui nilai agunan dari
rumah tinggal tersebut dengan
Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda,
analisa perbankkan.
dengan mengambil judul : “Analisa Nilai
4.
Mengetahui
nilai
sewa
dari
Agunan Dari Nilai Pasar dan Nilai Sewa
rumah tinggal tersebut dengan
Rumah Tinggal Jalan AW Syahranie Kota
metode pendekatan pendapatan.
Samarinda”.
1.2.
1.4.
Batasan Masalah
Rumusan Masalah
Dari latar belakang diatas
didapatkan rumusan masalah yaitu
1.
akhir ini adalah :
1.
Berapa indikasi nilai pasar tanah
tersebut ?
2.
Batasan masalah pada tugas
Berapa indikasi nilai bangunan
Membahas analisa nilai agunan
berupa rumah tinggal.
2.
Analisa
nilai
pasar
menggunakan 2 metode yaitu
rumah tinggal tersebut ?
190
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
metode perbandingan data pasar
BAB II
dan metode kalkulasi biaya.
3.
Analisa
nilai
DASAR TEORI
sewa
menggunakan 1 metode yaitu
2.1.
Definisi dan Terminologi
Penilaian atau appraisal yang
metode pendekatan pendapatan.
1.5.
didefinisikan
Manfaat Penelitian
Manfaat yang ingin dicapai dalam
Mengetahui indikasi nilai pasar
Market
dengan
metode
Data
Approach
(Perbandingan Data
Pasar)
dan
mengestimasi nilai merupakan hal
dipahami
dipakai
tanah dan bangunan beserta sarana
pelengkap
proses
yang relatif baru, karena itu perlu
tugas akhir adalah sebagai berikut :
1.
sebagai
beberapa
dalam
Beberapa
istilah
tugas
definisi
yang
akhir
yang
ini.
dipakai
dalam tugas akhir ini adalah :
1. Penilai adalah seorang yang
Cost
Approcah
memiliki kualifikasi, kemampuan
(Metode Biaya) jadi apabila nilai
dan pengalaman yang sehari-hari
pasar
melakukan
properti tersebut sudah di dapat
kita mengetahui harga jual atau nilai
2.
kegiatan
praktek
penilaian sesuai dengan bidang
dan keahlian yang dimiliki baik
pasar properti tersebut.
penilai internal maupun penilai
Mengetahui nilai agunan dari
eksternal.
rumah tinggal tersebut apabila
rumah
tinggal
tersebut
di
penilai yang berkerja di
jaminkan di perbankkan.
3.
Mengetahui
nilai
sewa
a. Penilai Internal adalah
dari
rumah tinggal tersebut dengan
metode pendekatan pendapatan
salah satu entitas yang
memiliki asset.
b. Penilai Eksternal adalah
apabila rumah tinggal tersebut
penilai
di sewakan.
mempunyai
secara
yang
material
tidak
hubungan
dengan
entitas pemberi tugas atau
191
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
obyek yang dinilai, dan
KPUP SPI 2007, Istilah Nilai
sebaliknya pemberi tugas
Pasar yang terdapat dalam SPI
tidak
memiliki
dan Nilai Wajar yang biasa
kepentingan
finansial
digunakan
akuntansi secara umum adalah
baik
sama (compatible) atau memiliki
langsung
maupun
konsep yang sama. Apabila Nilai
Pasar dari suatu properti dapat
Nilai adalah sesuatu yang
“sepatutnya
dibayar”
diberikan, nilai ini sama dengan
oleh
Nilai Wajar.
seorang pembeli atau diterima
oleh
penjual
dalam
sebuah
5.
Nilai Wajar menurut PSAK
transaksi dan harga adalah apa
(Pernyataan Standar Akuntansi
yang
Keuangan) adalah suatu jumlah
akhirnya
disetujui.
(Hidayati dan Harjanto, 2003)
yang dapat digunakan sebagai
dasar pertukaran aktiva atau
3. Pasar adalah lingkungan dimana
penyelesaian kewajiban antara
barang dan jasa diperdagangkan
antara
pembeli
dan
pihak
penjual
yang
paham
(knowledgeable)
melalui mekanisme harga (SPI
dan
berkeinginan untuk melakukan
2007, Konsep & Prinsip Umum
transaksi wajar (arm's length
Penilaian).
4.
standar
ataupun terhadap penilai,
tidak langsung.
2.
dalam
transaction). Nilai Wajar pada
Nilai Pasar adalah representasi
umumnya
nilai tukar atau sejumlah uang
pelaporan
yang dapat diperoleh, atas suatu
maupun selain Nilai Pasar dalam
properti jika properti tersebut
laporan keuangan.
ditawarkan untuk dijual di pasar
(terbuka) pada tanggal penilaian
dan dalam kondisi yang sesuai
dengan persyaratan definisi Nilai
Pasar (SPI1-1.2, 2007). Menurut
6.
digunakan
baik
Nilai
untuk
Pasar
Properti (real property) adalah
tanah hak dan atau bangunan
permanent yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan (Surat
Keputusan
Menteri
Negara
192
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Perumahan
Rakyat
No.
05/KPTS/BK4PN/1995
tanggal
meningkatkan taraf hidup rakyat
23 Juni 1995). 8. Agunan adalah
banya (Undang-undang Negara
jaminan
yang
Republik Indonesia Nomor 10
diserahkan nasabah kepada bank
Tahun 1998 tentang Perbankan
dalam rangka pemberian fasilitas
pasal 1 ayat 3).
tambahan
kredit
atau
lainnya
pembiayaan
rangka
BAB III
berdasarkan Prinsip Syariah. (UU
METODOLOGI
Republik Indonesia No.10 tahun
1998 tentang Perbankan pasal 1
dalam
3.1. Lokasi Penelitian
ayat 23).
Rumah tinggal yang menjadi
7.
Kredit adalah penyediaan uang
atau
tagihan
dipersamakan
yang
dapat
dengan
itu,
berdasarkan
persetujuan
atau
kesepakatan
pinjam-meminjam
antara bank dengan pihak lain
yang
mewajibkan
peminjam
untuk
pihak
melunasi
utangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan pemberian bunga
objek penelitian beralamat di Jalan
AW Syahranie Perumahan Villa
Tamara
Blok
O
No.
2,
Kota
Samarinda, dengan luas tanah 286
m2 dan luas bangunan 228 m2.
Berikut ini beberapa data mengenai
rumah tinggal yang dijadikan agunan
kredit.
A. Lokasi Objek
Gambar 1.1. Lokasi Objek
(UU RI No.10 Tahun 1998
tentang Perbankan pasal 1 ayat
11).
8.
Bank adalah badan usaha yang
menghimpun
masyarakat
dana
dalam
dari
bentuk
Jalan AW Syahrani Perum
Villa Tamara Blok O No 2,
Samarinda
simpanan dan menyalurkannya
kepada masyarakat dalam bentuk
kredit dan atau bentuk-bentuk
193
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Denah Lokasi
3.3. Data Penelitian
1. Definisi dan Permasalahan
Memahami suatu permasalahan
agar didapatkan cara atau metode
dalam
menyelesaiakan
permasalahan tersebut.
2. Pengumpulan Data Beberapa jenis
data yang digunakan dalam tugas
akhir yaitu:
a.
Data Primer adalah data yang
didapat dari sumber pertama
atau
data
hasil
dari
wawancara.
b.
Data Sekunder adalah data
berupa naskah atau dokumen
yang telah diolah oleh pihakpihak tertentu.
Gambar 1.2. Denah Lokasi
3.4. Metode Analisa Data
B. Uraian Objek
Berlantai
2
(satu),
Pondasi
pasangan batu gunung dan beton
bertulang, Dinding pasangan batu
bata diplester, Atap Genteng
keramik, Rangka kayu, Lantai
keramik dan sebagian Granit,
Langit-langit
Gypsum,
Partisi
pasangan batu bata diplester,
sebagian
dilapisi
wallpaper,
Jendela Pasangan kayu - kaca,
Analisa data metode perbandingan
data pasar
a. Harga
jual
properti
pembanding didapat saat
pengumpulan data
b. Melakukan penyesuaian pada
properti pembanding dengan
metode indeks
c. Menyimpulkan indikasi nilai
properti
Analisa data metode pendekatan biaya
a. Menentukan nilai pasar tanah
Pintu panel kayu Fasilitas listrik
dengan metode perbandingan data
PLN 2.200 watt, Air PDAM.
pasar
b. Menghitung biaya reproduksi baru
dengan metode unit terpasang
194
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
c. Menghitung jumlah penyusutan yang
ANALISA NILAI PASAR DAN NILAI
AGUNAN
terjadi
d. Menyimpulkan indikasi nilai property
3.5. Nilai Pasar Properti
4.1. Gambaran Umum Objek Penelitian
Properti yang dinilai merupakan
Didapatkan dengan merenkonsiliasi
nilai pasar yang diperoleh dari dua
rumah tinggal yang memiliki sertifikat
hak milik, luas tanah 286 m2 dan luas
metode penilaian.
bangunan 228 m2. Rumah tinggal ini
Nilai pasar tanah dan Nilai pasar
dibangun pada tahun 2010 berlokasi di
bangunan
Jalan AW Syahrani Perum Villa
a. Nilai pasar tanah didapat dari
metode perbandingan data pasar
b. Nilai pasar bangunan didapat
dari nilai pasar properti dikurangi
dengan
nilai
1998).
pasar
tanah
(Handoko,
Tamara Blok O No 2 Kota Samarinda.
Lokasi
rumah
dengan
pusat
perbelanjaan,
tinggal
berdekatan
pendidikan,
dan
usaha
pusat
dagang
lainnya. Rumah tinggal ini merupakan
bangunan berlantai 2 (dua), dengan
pondasi pasangan batu gunung dan
3.6. Nilai Agunan
Penentuan nilai agunan didasarkan
beton setempat, dinding pasangan batu
bata diplester dan di cat sebagian
dilapisi
pada :
wallpaper,
atap
genteng
dengan rangka kayu, lantai keramik
a. Nilai pasar wajar
Nilai pasar wajar tanah dan
bangunan didapat dari nilai pasar
tanah dan bangunan.
b. Nilai Likuiditas
Nilai
likuiditas
tanah
maksimum 80% dari nilai pasar
wajar tanah dan nilai likuiditas
bangunan maksimum 70% dari
nilai pasar wajar bangunan
BAB IV
dan sebagian granite, jendela kayu kaca, pintu panel kayu serta memiliki
fasilitas listrik dan air PDAM.
4.2. Analisa Nilai Pasar Metode
Pendekatan Biaya
Analisa nilai pasar rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum
Villa Tamara Blok O No 2 Kota
Samarinda. ini menggunakan metode
pendekatan biaya yaitu dengan
195
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
menjumlahkan nilai pasar tanah
dengan nilai pasar bangunan. Nilai
pasar tanah dihitung dengan
menganggap tanah tempat rumah
tinggal ini berdiri sebagai tanah
kosong kemudian membandingkan
harga tanah masing - masing data
pembanding.
Sedangkan
nilai
bangunan dihitung dengan cara
mengurangi biaya reproduksi atau
membangun baru bangunan dengan
penyusutan bangunan pada saat
rumah
tinggal
dinilai.
Biaya
membangun baru
yang akan
dhitunng adalah biaya membangun
baru rumah tinggal Jalan AW
Syahrani Perum Villa Tamara Blok
O No 2 Kota Samarinda dan biaya
membangun
baru
properti
pembanding. Biaya membangun baru
properti pembanding digunakan
untuk mengestimasi nilai tanah
properti pembanding yang akan
digunakan untuk mengestimasi nilai
tanah rumah tinggal.
4.2.1. Biaya Reproduksi Baru
Biaya
reproduksi
baru
bangunan adalah perkiraan jumlah
uang yang dikeluarkan untuk
membangun atau mengganti properti
baru yang meliputi biaya atau harga
bahan, upah buruh, biaya tenaga ahli
dan semua yang berkaitan seperti
biaya angkutan, biaya pemasangan,
PPn tetapi tidak termasuk upah
lembur maupun bonus.
4.2.1.1. Biaya Reproduksi Baru
Objek Penelitian
Perhitungan biaya reproduksi
baru bangunan ini digunakan metode
survey kuantitas, yaitu melakukan
perhitungan terhadap kebutuhan
seluruh komponen bangunan dan
perhitungan dilakukan dengan cara
menghitung rencana anggaran biaya
jika bangunan tersebut dibangun
seperti semula. Dalam tugas akhir
ini, rencana anggaran biaya rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum
Villa Tamara Blok O No 2 Kota
Samarinda dianaisa menggunakan
daftar harga satuan yang berlaku di
Samarinda tahun 2013. Rincian
analisa harga satuan dan daftar harga
satuan dapat dilihat pada lampiran.
Dengan
perhitungan
survey
kuantitas,
menghasilkan
biaya
reproduksi baru bangunan sebesar
Rp. 4.000.000/ m2. Rekapitulasi
perhitungan rencana anggaran biaya
pembangunan rumah tinggal Jalan
AW Syahrani Perum Villa Tamara
Blok O No 2 Kota Samarinda.
4.2.1.2. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding
Menghitung biaya reproduksi baru
bangunan ini menggunakan perhitungan per
m2 dari luas bangunan dikalikan dengan
biaya estimasi membangun rumah baru
tahun 2013 yaitu sebesar Rp. 4.000.000 per
m2 untuk standart rumah mewah minimum.
1. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding I
Luas Bangunan = 220 m² Biaya
Reproduksi Baru per m2 =
196
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Rp.4.000.000 Biaya Reproduksi
Baru = Biaya Reproduksi Baru per
m2
x
Luas
Bangunan
=
Rp.4.000.000/m2 x 220 m² =
Rp.880.000.000
2. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding II
Luas Bangunan = 182 m2 Biaya
Reproduksi Baru per m2 =
Rp.5.000.000 Biaya Reproduksi
Baru = Biaya Reproduksi Baru per
m2
x
Luas
Bangunan
=
Rp.5.000.000/m2 x 182 m² =
Rp.910.000.000
3. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding III
Luas Bangunan = 75 m² Biaya
Reproduksi Baru per m2 =
Rp.3.500.000 Biaya Reproduksi
Baru = Biaya Reproduksi Baru per
m2
x
Luas
Bangunan
=
Rp.3.500.000/m2 x 75 m² =
Rp.262.500.000
4.2.2. Penyusutan
Penyusutan adalah penurunan nilai
suatu properti atau aset karena waktu atau
pemakaian. Penyusutan pada suatu properti
biasanya disebabkan karena kerusakan fisik
akibat pemakaian dari properti tersebut.
Perhitungan penyusutan disini ditujukan
untuk mencari berapa besar penyusutan
yang terjadi pada objek penelitian rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum Villa
Tamara Blok O No 2 Kota Samarinda dan
properti pembanding.
Rumah tinggal Jalan AW Syahrani
Perum Villa Tamara Blok O No 2 Kota
Samarinda dibangun pada tahun 2011 dan
umur manfaat bangunan ini adalah 40 tahun.
Bangunan ini dirawat dengan baik sehingga
penyusutan fisiknya sesuai dengan umur
bangunan.
Umur efektif = 2013 – 2011 = 2
tahun Penyusutan Fisik = 2/40 x 100% =
5%
Penyusutan sebesar 5% digunakan
sebagai pengurangan nilai pada biaya
reproduksi baru bangunan. Untuk
penyusutan yang diakibatkan karena
kemunduran fungsional maupun
ekonomis dianggap 0% karena
secara keseluruhan bangunan masih
dapat difungsikan dan keadaan sosial
cenderung meningkat dilihat dari
banyaknya aktivitas ekonomi di
lingkungan sekitar. Biaya reproduksi
baru didapat dari 228 x 4.000.000 =
Rp. 913.520.000,-, Jadi Besar nilai
penyusutan bangunan = Biaya
reproduksi baru x prosentase
penyusutan = Rp 913.520.000,-, x
5% = Rp. 45.676.000
4.2.2.2. Properti Pembanding I
Properti pembanding I merupakan
sebuah rumah satu lantai yang dibangun
pada tahun 2011. Umur ekonomis bangunan
ini adalah 40 tahun. Besarnya penyusutan
adalah 2/40 x 100% = 5%. Besar nilai
penyusutan bangunan = Rp.880.000.000 x
5% = Rp.44.000.000
4.2.2.3. Properti Pembanding II
4.2.2.1. Objek Penelitian
197
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Properti pembanding II merupakan
sebuah rumah satu lantai yang dibangun
pada tahun 2012. Umur ekonomis bangunan
ini adalah 40 tahun. Besarnya penyusutan
adalah 1/40 x 100% = 2,5%. Besar nilai
penyusutan bangunan = Rp.910.000.000 x
2,5% = Rp. 22.750.000
4.2.2.4. Properti Pembanding III
Properti pembanding III merupakan
sebuah rumah satu lantai yang dibangun
pada tahun 2011. Umur ekonomis bangunan
ini adalah 40 tahun. Besarnya penyusutan
adalah 2/40 x 100% = 5%. Besar nilai
penyusutan bangunan = Rp. 262.500.000 x
5% = Rp. 13.125.000
Nilai Bangunan = Rp.880.000.000 Rp.44.000.000 = Rp.836.000.000
4.2.3.3.
Nilai
Pembanding II
Bangunan
Properti
Nilai bangunan properti pembanding
diperoleh dari biaya reproduksi baru
dikurangi penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp. 910.000.000 Rp. 22.750.000 = Rp. 887.250.000
4.2.3.4.
Nilai
Pembanding III
Bangunan
Properti
Nilai bangunan properti pembanding
diperoleh dari biaya reproduksi baru
dikurangi penyusutan bangunan.
4.2.3. Nilai Bangunan
Nilai bangunan properti merupakan
biaya reproduksi baru bangunan dikurangi
dengan penyusutan bangunan.
4.2.3.1. Nilai Bangunan Objek Penelitian
Nilai bangunan rumah tinggal Jalan
AW Syahrani Perum Villa Tamara Blok O
No 2 Kota Samarinda diperoleh dari biaya
reproduksi baru bangunan (hasil perhitungan
biaya menggunakan harga satuan pekerjaan
kegiatan tahun 2011) yang telah dikurangi
dengan penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp 913.520.000 Rp. 45.676.000 = Rp. 867.844.000
4.2.3.2.
Nilai
Pembanding I
Bangunan
Properti
Nilai bangunan properti pembanding
diperoleh dari biaya reproduksi baru
dikurangi penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan = Rp. 262.500.000 Rp. 13.125.000 = Rp.249.375.000
4.2.4. Nilai Tanah
Nilai tanah objek penelitian didapat
dari mambandingkan nilai tanah masingmasing properti pembanding. Nilai tanah
properti pembanding dihitung dari harga
transaksi yang dikurangi dengan nilai
bangunan properti pembanding.
4.2.4.1. Nilai Tanah Properti Pembanding
I
Properti pembanding I memiliki
tanah seluas 250 m² dan luas bangunan 220
m². Perhitungan nilai tanah properti
pembanding adalah
Luas tanah = 250 m2
Harga Penawaran = Rp.2.400.000.000
Estimasi Terjual = Rp.2.160.000.000
Nilai bangunan = Rp. 836.000.000
Nilai tanah pembanding
198
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
= Rp.2.160.000.000 - Rp. 836.000.000
= Rp.1.324.000.000 / 250 m2
= Rp.5.296.000 / m2
4.2.4.4. Estimasi Nilai Tanah
Setelah mendapatkan nilai tanah per
4.2.4.2. Nilai Tanah Properti Pembanding
II
m2
Properti pembanding I memiliki
tanah seluas 232 m² dan luas bangunan 182
m². Perhitungan nilai tanah properti
pembanding adalah
penyesuain dan pembobotan agar didapatkan
Luas tanah = 232 m2
Harga Penawaran = Rp.2.400.000.000
Estimasi Terjual = Rp.2.160.000.000
Nilai bangunan = Rp.910.000.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.2.160.000.000 - Rp.910.000.000
= Rp.1.250.000.000 / 232 m2
data pembanding memiliki karakteristik
dari
masing-masing
data
properti
pembanding maka data dapat diberikan
nilai tanah objek penelitian. Penyesuaian
tidak diberikan karena objek penelitian dan
yang relatif sama. Sedangkan pembobotan
sebesar 40% diberikan pada nilai tanah
properti pembanding I karena jaraknya yang
lebih dekat dari pada properti pembanding
lainnya. Melihat lokasinya yang berdekatan,
Pembanding I
Pembanding II
Pembanding III
Nilai Tanah
Rp.5.296.000 / m2
Rp.5.387.931 / m2
Rp.4.937.500 /
m2
untuk properti pembanding II dan properti
Pembobotan
40%
30%
30%
pembanding III diberikan bobot yang sama
Hasil
Rp. 2.118.400 / m2
Rp 1.616.379 /
m2
Rp 1.481.250 /
m2
Nilai Tanah
Objek
Rp 5.216.029 / m2
= Rp.5.387.931 / m2
4.2.4.3. Nilai Tanah Properti Pembanding
III
Properti pembanding I memiliki
tanah seluas 150 m² dan luas bangunan 75
m². Perhitungan nilai tanah properti
pembanding adalah
Luas tanah = 75 m2
Harga Penawaran = Rp.1.100.000.000
Nilai bangunan = Rp.249.375.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.1.100.000.000 - Rp.249.375.000
= Rp.740.625.000 / 75 m2
= Rp.4.937.500 / m2
30%.
Perhitungan
nilai
tanah
objek
penelitian dapat dilihat pada tabel 4.2.
Tabel 4.2. Perhitungan Nilai
Tanah
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Dari
hasil
perhitungan
diatas
didapatkan nilai pasar tanah per m2 rumah
tinggal Jalan AW Syahrani Perum Villa
Tamara Blok O No 2 Kota Samarinda
sebesar Rp 5.216.029 / m2. Sehingga dapat
dicari estimasi nilai pasar tanah rumah
tinggal ini dengan cara mengalikan nilai
pasar tanah per m2 dengan luas tanah yang
199
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
dinilai. Estimasi nilai pasar tanah untuk
sebelumnya
rumah tinggal ini adalah Nilai pasar tanah
i = suku bunga per tahun
per m2 = Rp 5.216.029 / m2 Luas tanah =
30 = jumlah hari dalam 1 bulan
286 m2
360 = jumlah hari dalam 1 tahun.
Nilai pasar tanah rumah tinggal = Rp
Bunga efektif bulan 1
= Rp 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360
hari)
= Rp 200.000,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1
adalah
Rp 1.000.000,00 + 200.000,00 = Rp
1.200.000,00
Bunga efektif bulan 2
= Rp 23.000.000,00 x 10% x (30 hari/360
hari)
= Rp 191.666,67
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2
adalah
Rp 1.000.000,00 + 191.666,67 = Rp
1.191.666,67
Angsuran bulan kedua lebih kecil dari
angsuran bulan pertama. Demikian pula
untuk bulan-bulan selanjutnya, besar
angsuran akan semakin menurun dari waktu
ke waktu.
5.216.029
/
m2
x
286
m2
=
Rp.
1.491.784.383
Perhitungan bunga kredit dengan metode
Flat dan Efektif menggunakan PHP
Secara umum ada 2 metode dalam
perhitungan bunga yaitu Efektif dan Flat.
Namun dalam praktek sehari-hari ada
modifikasi dari metode efektif yang disebut
dengan metode anuitas (untuk metode
anuitas tidak akan dibahas).
1.Efektif
Metode ini menghitung bunga yang harus
dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo
pokok pinjaman bulan sebelumnya.
Misalnya, Anda mengajukan kredit dengan
jangka waktu 24bulan sebesar Rp
2.Flat
24.000.000,00 dengan bunga 10% per tahun.
Anda berniat melakukan pembayaran pokok
pinjaman Rp 1.000.000,00 per bulan sampai
lunas. Asumsi bahwa suku bunga kredit
tidak berubah (tetap) selama jangka waktu
kredit.
Rumus perhitungan bunga adalah :
Bunga = SP x i x (30/360)
SP = saldo pokok pinjaman bulan
Dalam metode ini, perhitungan bunga selalu
menghasilkan nilai bunga yang sama setiap
bulan, karena bunga dihitung dari prosentasi
bunga dikalikan pokok pinjaman awal.
Rumus perhitungannya adalah :
Bunga per bulan = (P x i x t) : jb
P = pokok pinjaman awal, i = suku bunga
per tahun,
t = jumlah tahun jangka waktu kredit
jb = jumlah bulan dalam jangka waktu
kredit.
Bunga flat tiap bulan selalu sama.
200
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
= (Rp 24.000.000,00 x 5,3739% x 2 ) : 24
= Rp 107.478,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1
adalah
Rp 1.000.000,00 + 107.478,00 = Rp
1.107.478,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2
adalah
Rp 1.000.000,00 + 107.478,00 = Rp
1.107.478,00
4.6. Analisa Nilai Sewa
bilangan kurang dari 1 (satu) yang dipakai
NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE)
produk lain seperti apartemen 9%-10%,
Nilai uang sekarang jumlahnya akan lebih
ruko/rukan 8%-9%, kios 7%-8% dan rumah
kecil dari pada nilai uang disaat yang akan
serta tanah sebesar 6%-7% dan mengacu
datang. Besarnya selisih kurang atas uang
pada perda nomor 2 tahun 2012 sebesar 3,33
tersebut kurang lebih sama dengan bunga
%.
bank yang berlaku saat ini dan tergantung
jumlah
tahun
dimana
uang
tersebut
diperhitungkan.
Bila diketahui besarnya penerimaan pada
waktu2 yang akan datang dalam bentuk arus
kas, maka kita dapat memperhitungkan
besarnya nilai penerimaan itu pada saat
sekarang.
Jika demikian halnya, maka untuk mencari
Nilai Sekarang (present value) dari jumlah
untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa
yang akan datang (future value) supaya
menjadi nilai sekarang (present value)
Menurut data dari Indonesia Property Watch
(IPW), Yield dari pengembangan produk
Properti seperti perkantoran sebesar 11% 12%, diatas yield dari
pengembangan
4.6.1 Dasar Perhitungan Nilai Sewa
Luas tanah
= 286 m2
Luas bangunan
= 228 m2
Indikasi Nilai Pasar Tanah
= Rp.2.359.623.353
Yield=7% / tahun
Asumsi kenaikan harga sewa= 5% /
tahun
Discont Factor
= 14,76%
tersebut dapat digunakan rumus sebagai
berikut :
P = F/(1+i) pangkat n
P = F x ((1/(1+i)pangkat n)
Dalam formula rumus tersebut :
1/(1+i)pangkat n disebut discount
factor/Faktor Diskonto.
Tabel 5.0. Tabel Perhitungan Nilai Sewa
(Rp. ,-)
Discount factor/faktor diskonto adalah
201
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Nilai Sewa /
DF =
Tahun
13,52%
- Tahun 1
94.384.934
0.871
145.501.792
- Tahun 2
99.104.181
0.759
134.581.468
- Tahun 3
104.059.390
0.662
124.480.744
- Tahun 4
109.262.359
0.577
115.138.109
- Tahun 5
114.725.477
0.502
106.496.665
Tahun Sewa
Jumlah Sewa Tanah
per
NPV
1.187.163.558
626.198.779
5 Tahun
meter
persegi
sebesar
Rp.
5.216.011,-.
2.
Indikasi Nilai Pasar Bangunan
Perhitungan
nilai
pasar
bangunan rumah tinggal dengan
menggunakan metode pendekatan
data pasar dan metode pendekatan
Sewa Tanah Per
125.239.756
Tahun
biaya
didapat
sebesar
Rp.
867.844.000 (Delapan ratus enam
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
BAB V
puluh tujuh juta delapan ratus empat
PENUTUP
puluh empat ribu rupiah) dengan luas
tanah 228 m2 maka didapat indikasi
5.1. Kesimpulan
nilai bangunan per meter persegi
Dalam melakukan penilaian properti
sebesar Rp. 3.800.000,-.
untuk mengetahui nilai pasar rumah tinggal
Jalan AW Syahrani Perum Villa Tamara
Blok O No 2 Kota Samarinda dipakai dua
3.
Nilai Agunan Properti Apabila di
jadikan Jaminan di Perbankkan
metode penilaian yaitu metode pendekatan
Setelah diketahui nilai pasar
biaya dan metode pendekatan data pasar.
rumah tinggal Jalan AW Syahrani
Kemudian analisa nilai sewa rumah tersebut,
Perum Villa Tamara maka dari pihak
nilai agunan dari properti tersebut adalah :
perbankkan mengambil kebijakan
1.
untuk membiayai properti tersebut
Indikasi Nilai Pasar Tanah
Perhitungan nilai pasar tanah
dengan mengambil nilai minimum
rumah tinggal dengan menggunakan
dari analisa perbankkan yaitu sebesar
metode
Rp.1,800,914,282
pendekatan
biaya
dan
(
Satu
milyar
didapat
delapan ratus juta sembilan ratus
(Satu
empat belas ribu dua ratus delapan
milyar empat ratus sembilan puluh
puluh dua rupiah). Dan menghitung
satu juta tujuh ratus tujuh puluh
dengan :
sembilan ribu tiga ratus lima puluh
A. Metode Flat Rumus
pendekatan
data
pasar
sebesar Rp. 1.491.779.353
tiga rupiah) dengan luas tanah 286
perhitungannya adalah :
m2 maka didapat indikasi nilai tanah
202
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Bunga per bulan = (P x i x t) : jb
Dalam formula rumus tersebut :
P = pokok pinjaman awal,
1/(1+i)pangkat n disebut discount
i = suku bunga per tahun,
factor/faktor Diskonto.
t = jumlah tahun jangka waktu
Discount factor/faktor diskonto
kredit
adalah bilangan kurang dari 1 (satu)
jb = jumlah bulan dalam jangka
yang dipakai untuk mengalikan suatu
waktu kredit.
jumlah nilai dimasa yang akan
Bunga flat tiap bulan selalu sama.
datang (future value) supaya menjadi
B. Metode Efektif Rumus
nilai sekarang (present value)
perhitungannya adalah :
Bunga = SP x i x (30/360)
5.2. Saran
SP = saldo pokok pinjaman bulan
4.
Dalam penulisan tugas akhir ini
sebelumnya
banyak
kendala
i = suku bunga per tahun
melakukan
yang
proses
mendapat
dihadapi
penilaian
dalam
sehingga
Nilai Sewa
banyak
kesulitan
dalam
Setelah diketahui nilai pasar rumah
pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan
tinggal Jalan AW Syahrani Perum
untuk penelitian selanjutnya adalah perlu
Villa Tamara maka nilai sewa dari
adanya penelitian lebih lanjut tentang factor
properti tersebut selama 5 tahun
- faktor yang mempengaruhi nilai.
sebesar Rp. 626.198.779 (Enam ratus
dua
puluh
enam
juta
seratus
DAFTAR PUSTAKA
sembilan puluh delapan ribu tujuh
ratus tujuh puluh sembilan rupiah)
Asmuni M. Thaher, 2004, Obligasi Syariah
maka apabila di rata ratakan sewa
di Indonesia, Artikel Ekonomi Islam,
properti tersebut per tahun sebesar
Rp. 125.239.756 . maka untuk
dikutip dari http://[email protected], Website http://www.msi-uii.net
mencari Nilai Sekarang (present
value) dari jumlah tersebut dapat
Elton, Edwin J. dan Martin J. Gruber, 1995,
digunakan rumus sebagai berikut :
Modern Portfolio Theory And
P = F/(1+i) pangkat n
P = F x ((1/(1+i)pangkat n)
Investment Analysis, 5th Edition,
John Wileys & Sons, Singapore
203
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil 2013
Halim, Abdul (2005), Analisis Investasi,
Salemba Emban Patria, Jakarta
Harun Al-Rasyid, 1999, Dasar-Dasar
Statistika Terapan, Program Pascasarjana,
UNPAD, Bandung
Jogiyanto, 2003, Teori Portofolio dan
Analisis Investasi, Edisi 3, BPFE,
Yogyakarta
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). SPI
ditetapkan oleh Organisasi Profesi Penilai
Indonesia yang lebih dikenal sebagai
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Standar Penilaian Indonesia atau SPI 2007
mengadaptasi IVSC 2005 edisi 7 yang
diterbitkan oleh International
Valuation Standards Comitee (IVSC)
204