BAB IV RENCANA IMPLEMENTASI

BAB IV
RENCANA IMPLEMENTASI
4.1 Rencana Akuisisi hotel Horison
Setelah melihat hasil feasibility studies dari akuisisi hotel Horison ini, kita
dapat mengetahui bahwa dari kedua alternative A dan B yang paling
menguntungkan ialah alternative B yaitu hotel horison yang telah
direnovasi. Dimana Harga sebenarnya perusahaan itu setelah dikurangi
hutang jangka panjang ialah Rp 453,774,028,200.76. Lalu sesuai dengan
rencana bisnis awal dari Bumi Asih Jaya ialah menjual hotel ini ke pihak
lain dan hasilnya Bumi Asih Jaya memperoleh keuntungan bersih setelah
dipotong pajak ialah sebesar Rp 279,141,819,740.53. Lalu setelah itu
langkah selanjutnya atau rencana bisnis C ialah pembangunan Office
Building dan apartement dengan tinggi 18 lantai. Setelah dianalisis untuk
rencana
proyek
ini
akan
membutuhkan
investasi
sebesar
RP
597,000,000,000 dan akan mengalami Pay Back Period pada tahun ke 8.18 –
8.47. Range hasil untuk Pay Back Period itu diperoleh dengan cara
melakukan sensitivity analisis dengan untuk struktur permodalan dan
jumlah unit apartement yang terjual. Pada gambar berikut ini akan terlihat
langkah-langkah dari rencana implementasi yang akan dilakukan oleh
Bumi Asih Jaya, mulai dari akuisisi hotel Horison Bandung sampai
launching office Building dan apartement.
75
Gambar 4.1 proses implementasi dari rencana bisnis Bumi Asih Jaya
4.1.1 Renovasi Hotel Horison
Langkah selanjutnya setelah akuisisi hotel Horison ialah renovasi hotel.
Kenapa hal ini dilakukan, karena jika tidak direnovasi akuisisi ini tidak
menguntungkan bagi Bumi Asih Jaya. Proses renovasi ini tidak ada
penambahan tinggi gedung dan penambahan kamar, hanya renovasi
interior dan exterior dari gedung dan fasilitasnya. Karena tambahan
investasi hanya Rp 25 Milyar. Dimana pada tahap
renovasi ini akan
dilakukan mulai dari persiapan sumber daya, perizinan sampai
penunjukan kontraktor yang akan melakukan proyek ini. Perizinan ini
meliputi izin kelurahan sampai dengan IMB yang membutuhkan waktu
yang cukup lama. Berikut ini hal-hal yang akan terjadi dan harus
dipertimbangkan sewaktu hotel ini direnovasi :
76
•
Pada waktu renovasi hotel Horison ini, kemungkinan besar terjadi
penurunan tingkat hunian kamar.
•
Selama
proses
konstruksi
tingkat
kebisingan
harus
dijaga
semaksimal mungkin, begitu juga dengan debu.
•
Renovasi ini harus bisa selesai sebelum tahun 2009. Karena
rencananya hotel ini akan dilaunching kembali sebelum tahun 2009
atau akhir tahun 2008. Berikut ini langkah-langkah pengerjaan dari
renovasi hotel Horison Bandung.
o Melihat Blueprint dari hotel Horison yang lama, kemudian
membuat Blueprint yang baru sesuai dengan bentuk renovasi
yang diinginkan.
o Melihat volume dari pekerjaan renovasi ini, sehingga kita bisa
memastikan berapa jumlah SDM yang harus digunakan dan
target selesainya renovasi ini.
o Eksterior dari hotel Horison yaitu gedung, kita hancurkan
konstruksinya dahulu.
o Setelah proses penghancuran konstruksi selesai, Tambahkan
struktur baru sesuai dengan desain dari eksterior gedung
yang baru lalu aluskan desain dari gedung tadi.
o Pemasangan M/E (Mechanical and Electrical)
o Lalu setelah itu, Mulai masuk ke pengerjaan eksterior dan
interior secara global yaitu seperti gedung, kamar, dan lobby.
o Setelah itu semua beres, pada tahap akhir ialah pemasangan
aksesoris dari hotel dan fasilitas lalu pengecetan
o Asumsi untuk pengerjaan hotel Horison dengan waktu 5
bulan memerlukan SDM sejumlah 50 orang.
77
•
Berikut ini denah dari setiap lantai dari hotel Horison:
4
3 1 2
5
6
8
9
7
1.
2.
3.
4.
5.
First Floor Coridor
Malabar
Burangrang
Swimming Pool
Putri Lounge
6.
7.
8.
9.
Lobby Area
Front
Krakatau Front
Krakatau Ballroom
Gambar 4.2 Denah lantai 1 hotel Horison Bandung
78
1.
2.
3.
4.
5.
Linggar Jati
Galunggung
Pangrango
koridor
Tangkuban
6.
7.
8.
9.
Halimun
papandayan
ceremai
Second Floor stair
Gambar 4.3 Denah lantai 2 hotel Horison Bandung
1.
2.
3.
4.
Executive class
Koridor1
Koridor2
Executive class
5. Deluxe class
6. Lift
7. Standard class
Gambar 4.4 Denah lantai 3-8 hotel Horison Bandung
79
1. presiden room area 1
2. presiden room area 2
3. presiden room entrance
4. presiden room area 3
5. presiden room area 4
6. koridor lift
Gambar 4.5 Denah lantai 9 hotel Horison Bandung
4.1.2 Relaunching Hotel Horison
Tahap ini merupakan rencanan pemasaran untuk memperkenalkan hotel
Horison yang telah di direnovasi serta kemungkinan besar akan adannya
perubahan golongan bintang hotel. Tujuaannya dari renovasi ini untuk
menarik para tamu untuk datang ke Horison dan meningkatkan tingkat
hunian hotel. Seperti contohnya setiabudi one di Jakarta setelah
direnovasi Occupancy rate meningkat dari 53.9% menjadi 85.17%. Serta
otomatis pendapatan dari hotelnya pun akan meningkat.
80
4.1.3 Hotel Horison Dijual ke Pihak lain
Sesuai dengan target dari Bumi Asih Jaya yaitu ingin menjual hotel ini
kepihak lain lebih menguntungkan. Daripada harus dikelola sendiri
karena pasti butuh refinancing yang otomatis akan diperoleh dari Bank.
Dimana untuk investasi ini saja hampir 75% berasal dari pinjaman atau
sekitar Rp 175 M, sehingga akan rentang resikonya jika kita harus pinjam
lagi dari bank. Opsi yang terbaik ialah menjualnya, dimana Bumi Asih
Jaya memperoleh keuntungan bersih setelah dipotong pajak ialah sebesar
Rp 432,253,743,640.61.
4.1.4 Pembangunan Office Building + Apartement
Untuk biaya investasi awal pembangunan apartemen + office building ini,
meliputi 3 bagian investasi yaitu :
1. Konstruksi dan perijinan
-
Pembebasan lahan + rumah untuk jalan masuk
-
Administrasi dan perijinan
-
Perencanaan desain + pengawasan
-
Konstruksi
Bangunan,
arsitektur
bangunan
dan
interior
apartement.
-
Konstruksi Bangunan, arsitektur bangunan dan interior Office
Building.
-
Konstruksi Bangunan, arsitektur bangunan dan interior 2 lantai
Basement.
2. Jalan dan Landscape
-
Pembangunan sarana olah raga dan fasilitas lainnya.
-
Pembuatan jalan dan lapangan parker.
3. Interior dan operasional
-
Utilitas kamar
81
-
Mobil operasional,genset dll.
Dimana untuk merealisasikan proyek ini membutuhkan sejumlah
Investasi sebesar RP 597,000,000,000. Kemungkinana besar pada tahap
pembangunan ini akan menghabiskan waktu selama 2-3 tahun. Dimana
dilakukan pertama kali mulai dari persiapan sumber daya, perizinan
sampai penunjukan kontraktor yang akan melakukan proyek ini.
Perizinan ini meliputi izin kelurahan sampai dengan IMB yang
membutuhkan waktu yang cukup lama.
4.1.5 Launching Office Building + Apartement
Tahap ini merupakan rencanan pemasaran untuk memperkenalkan Office
Building + Apartement. Dimana rata-rata pada tahun pertama untuk unit
apartement jual akan terjual sebanyak 50% dan apartement huni akan
disewa sebanyak 60%. Selain itu untuk office building prospeknya sangat
cerah, karena kota Bandung masih kurang office building dibanding
Jakarta. Berikut ini rincian detail dari masing-masing lantai ini:
-
lantai pertama akan dijadikan supermarket, restaurant kantor dan
front office.
-
Lantai 2 akan dijadikan Convention Hall.
-
6 lantai lantai 3 – lantai 8 untuk office bulding.
-
10 lantai lantai 9 – lantai 18 digunakan untuk apartement. Dimana
total kamarnya sebanyak 330 kamar dengan 4 jenis tipe kamar.
Pada gambar 4.6 dibawah ini,akan diperlihatkan timeline implementasi dari
rencana bisnis Bumi Asih Jaya, mulai dari akuisisi sampai launching Office
Building dan Apartment.
82
4.1.6 Kebutuhan Sumber Daya Manusia
Dalam implementasi proyek ini baik renovasi hotel atau pembangunan
Apartment + Office building, diperlukan beberapa sumber daya manusia
sebagai berikut ini:
Project Manager
Project Engineer
Site Manager
Chief Engineer
Supervisor
Surveyor
Quality Control
Quality Surveyor
Drafter
Site Engineer
Mandor
Gambar 4.6 Struktur organisasi pada proses implementasi hotel & apartement
83
Gambar 4.7 Timeline akuisisi sampai launching office building dan apartement
84
75