39 BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI 3.1 Gambaran

advertisement
BAB III
GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI
3.1 Gambaran Umum Perumahan Bumi Adipura
Secara
umum
Perumahan
Bumi
Adipura
berada
pada
wilayah
pengembangan bagian Timur Kota Bandung, tepatnya di wilayah pengembangan
Gedebage. Perumahan ini berlokasi di Kecamatan Rancasari, Kelurahan Derwati,
Kota Bandung. Luas area perumahan ini direncanakan akan dibangun seluas 150
Ha, yang akan dibagi ke dalam 13 tahapan pembangunan dengan menggunakan
konsep cluster dan culdesac. Saat ini pembangunan perumahan Bumi Adipura
sedang memasuki tahap pembangunan ke-4.
Lokasi perumahan Bumi Adipura termasuk dalam kategori perumahan
pinggiran dengan batas-batas wilayah:
-
Sebelah Utara, berbatasan dengan persawahan desa Rancasari yang akan
direncanakan dibangun jalan.
-
Sebelah Timur, berbatasan dengan jalan Rancanumpang
-
Sebelah Selatan, berbatasan dengan Jalan Tol Padaleunyi-Cileunyi
-
Sebelah Barat, berbatasan dengan Jalan Gedebage
Pada
tahap
awal
pembangunan,
perumahan
Bumi
Adipura
ini
direncanakan dengan Gaya Amerika (American Style) yang merupakan konsep
perumahan yang berdampingan langsung antar rumah dan langsung berhadapan
dengan bahu jalan tanpa dibangun pagar. Akan tetapi seiring berjalannya waktu
terutama menyangkut masalah keamanan, konsep ini pada akhirnya berubah
perumahan yang dibangun menurut permintaan konsumen. Saat ini sistem
pembangunan perumahan Bumi Adipura menganut sistem cluster (mengelompok)
berdasarkan kelompok-kelompok sesuai tahapan pembangunan, culdesac (jalan
buntu) serta 1 pintu masuk (keluar-masuk perumahan dari 1 pintu).
Pada tahap awal rencana pembangunan, pembangunan Perumahan
Adipura direncanakan dengan menggunakan konsep hunian berimbang 6 : 3 : 1
(6 rumah sederhana, 3 rumah menengah, 1 rumah mewah). Namun konsep
39
40
tersebut, sedikit demi sedikit mengalami perubahan. Pihak developer dalam
merencanakan membangun rumah lebih mengacu pada permintaan konsumen
melalui sistem marketing (research sebelumnya).
Pada tahapan pembangunan ke-1 perumahan Bumi Adipura (Gambar 3.1
Peta site plan, cluster 1), terdiri dari 495 unit yang terdiri atas tipe sederhana,
menengah dan mewah, dengan perincian tipe bangunan dapat dilihat pada tabel
III.1.
Tabel III.1
Tahap Pembangunan I Perumahan Bumi Adipura
Klasifikasi
Tipe rumah
Luas Tanah
Jumlah (Unit)
Rumah
(M2)
Sederhana
Menengah
Mewah
- Tipe 21
- Tipe 28
- Tipe 32
- Tipe 36
- Tipe 40
- Tipe 46
- Tipe 52
- Tipe 58
- Tipe 62
- Tipe 70
- Tipe 74
- Tipe 94
- Tipe 128
54-60
297
84-120
162
120-200
36
Sumber: Developer Perumahan Bumi Adipura
Pada tahapan pembangunan ke-2, konsep pembangunan perumahan
mengalami perubahan. Untuk tipe rumah sederhana yaitu T.21, T.28 dan T.32
tidak dibangun lagi untuk sementara. Hal ini disebabkan adanya perubahan
permintaan konsumen yang cenderung memilih tipe bangunan yang lebih besar.
Kecenderungan ini sesuai dengan tujuan developer pada tahap awal pembangunan
yang cenderung mengarahkan perumahan Bumi Adipura untuk masyarakat
segmentasi menengah ke atas ( Middle Up). Tahap pembangunan ke-2 ini rumah
yang telah dibangun terdiri dari 275 unit rumah (Gambar 3.1, Peta site plan,
cluster 2), dengan perincian tipe bangunan dapat dilihat pada tabel III.2.
41
Tabel III.2
Tahap Pembangunan II Perumahan Bumi Adipura
Klasifikasi
Tipe rumah
Luas Tanah
Jumlah (Unit)
Rumah
(M2)
Menengah
Mewah
- Tipe 36
- Tipe 42
- Tipe 48
- Tipe 56
- Tipe 70
- Tipe 74
- Tipe 96
- Tipe 210
84-120
222
120-286
53
Sumber: Developer Perumahan Bumi Adipura
Sejalan dengan konsep pembangunan ke-2, pada tahap pembangunan ke-3
ini kebijakan pembangunan perumahan sederhana juga ditiadakan. Pada tahap
pembangunan ke-3 ini, rumah yang telah dibangun terdiri dari 301 unit rumah
(Gambar 3.1, Peta site plan, cluster 3), dengan perincian tipe bangunan dapat
dilihat pada tabel III.3.
Tabel III.3
Tahap Pembangunan III Perumahan Bumi Adipura
Klasifikasi
Tipe rumah
Luas Tanah
Jumlah (Unit)
Rumah
(M2)
Menengah
Mewah
- Tipe 36
- Tipe 42
- Tipe 48
- Tipe 56
- Tipe 62
- Tipe 66
- Tipe 70
- Tipe 72
- Tipe 74
- Tipe 94
84-120
251
120-180
36
Sumber: Developer Perumahan Bumi Adipura
Untuk tahap pembangunan ke-4, berdasarkan observasi yang dilakukan
pada saat survey bulan september 2006, pembangunan perumahan sedang dalam
tahapan proses. Pada tahapan pembangunan ke-4 ini perumahan yang
direncanakan akan dibangun adalah sebanyak 490 unit yang hanya terdiri dari 3
unit Tipe Rumah Menengah yaitu T.36, T.42, T.48.
42
Gambar 3.1
Peta Site Plan Perumahan Adipura
43
3.2
Kondisi Ketersediaan Fasilitas Lingkungan Perumahan Bumi Adipura
(Internal)
Berdasarkan site plan perumahan Bumi Adipura, fasilitas yang disiapkan
lahannya dalam lingkungan perumahan adalah fasilitas pendidikan (TK dan SD),
fasilitas peribadatan (Mesjid), fasilitas perdagangan termasuk komersial pertokoan
dan toko swalayan), fasilitas kesehatan (tidak ada), serta fasilitas olahraga dan
ruang terbuka. Namun setelah dilakukan observasi pada saat penelitian, kondisi
eksisting ketersediaan fasilitas lingkungan yang sudah dibangun dapat di lihat
pada tabel berikut III.4.
Tabel III.4
Kondisi Ketersediaan Fasilitas di Lingkungan Perumahan
Bumi Adipura
Fasilitas
Sarana
Jumlah
Letak
Pendidikan
TK
2
Cluster 1 dan 2
SD
Tidak Ada
SLTP
Tidak Ada
SLTA
Tidak Ada
Kesehatan
Puskesmas
Tidak Ada
Balai Pengobatan
Tidak Ada
Praktik Dokter (Kandungan)
1
Cluster 1
Praktik Dokter Umum
1
Jalan masuk perumahan
Apotik
1
Jalan masuk perumahan
Perdagangan
Warung
10
Cluster 1, 2, dan 3
Pertokoan
1 (4 unit )
Jalan Masuk Perumahan
Toko Swalayan (Alfamart)
1
Jalan Masuk Perumahan
Peribadatan
Mesjid
2
Cluster 1, dan 2
Olahraga
dan Lapangan Sepak Bola
Tidak ada
Ruang Terbuka
Lapangan Basket
1
Jalan Masuk Perumahan
Lapangan Tenis
Tidak ada
Kolam Renang
1
Jalan Utama
Lapangan Volly
1
Cluster 1
Taman
9
Cluster 1, 2, dan 3
Sumber: Hasil Observasi, 2006
44
Gambar 3.2
Peta Tata Guna Lahan Perumahan Bumi Adipura
45
3.3
Kondisi Ketersediaan Fasilitas Sosial di Wilayah Sekitar Perumahan
Bumi Adipura (Eksternal)
Berdasarkan hasil observasi yang dilakukan di wilayah sekitar perumahan
Bumi Adipura (eksternal), fasilitas yang terdapat di sekitar lingkungan perumahan
adalah fasilitas pendidikan (TK, SD, SLTP, dan SLTA), fasilitas peribadatan
(mesjid), fasilitas perdagangan termasuk komersial (warung, pertokoan, toko
swalayan dan pasar), fasilitas kesehatan (Puskesmas, Praktik Dokter, Rumah Sakit
dan Apotik), serta fasilitas olahraga (GOR bulutangkis, lapangan tenis, lapangan
sepakbola, kolam renang), dan ruang terbuka. Observasi fasilitas sosial yang
dilakukan berdasarkan standar jarak yaitu kurang dari 1 (satu) kilometer dari
wilayah studi atau standar waktu tempuh kurang dari 30 menit dengan
menggunakan kendaraan.
Kondisi eksisting ketersediaan fasilitas sosial yang ada di sekitar
perumahan dapat di lihat pada tabel III.5.
46
Tabel III.5
Kondisi Ketersediaan Fasilitas Sosial di Sekitar Lingkungan
Perumahan Bumi Adipura (Eksternal)
Fasilitas
Pendidikan
Kesehatan
Sarana
TK
SD
Jumlah
1
2
SLTP
2
SLTA
2
Puskesmas
2
Praktik dokter umum 1
dan spesialis
Apotik
2
Perdagangan
Rumah Sakit
Warung
Pertokoan
1
10
2
Toko Swalayan
6
Pasar
2
Peribadatan
Mesjid
Olahraga dan GOR Bulu Tangkis
Ruang
Terbuka
Lapangan Sepak Bola
Lapangan Basket
Lapangan volli
Lapangan Tenis
7
2
Kolam Renang
1
Tidak ada
Tidak ada
1
1
Ruang terbuka (hanya 2
tanah kosong)
Sumber: Hasil Observasi, 2006
Nama Fasilitas
TK Pertiwi
1. SD Derwati
2. SD Cijaura
1. SLTP 48
2. SLTP 42
1. SMU 25
2. SMU 51
1. Puskesmas Majalaya
2. Puskesmas
Margahayu
1. Dokter R.S Al-Islam
Jarak (M)
1000
400
900
900
300
900
300
400
1200
1. Apotik Bodogol
2. Apotik Al-Islam
R.S Al-Islam
500
1500
1500
< 100
1600
1800
200 dan 1000
1. Pertokoan Metro
2. Pertokoan BTC
1. Indomaret (2)
2. Alfamart (2)
3. Superindo Metro
4. Makro
1. Ciwastra
2. Gedebage
1. GOR Derwati
2. GOR.Pasir Pogor
Lapangan PGRI
Lap.Kantor.P.U
Perairan
Kolam-renang
perumahan GBA
1500
300 dan 700
1600
1500
900
1200
100 – 200
200
1000
700
700
500
100 – 200
47
Gambar 3.3
Peta Kondisi Eksternal Perumahan Bumi Adipura
48
3.4
Karakteristik Penghuni Perumahan Bumi Adipura
Berdasarkan survei data primer mengenai karekteristik penghuni
perumahan Bumi Adipura yang memberikan kemungkinan adanya pengaruh
terhadap preferensi penghuni terhadap penyediaan fasilitas lingkungan perumahan
maupun pola pemanfaatan fasilitas sosial, maka di bawah ini dipaparkan
karakteristik tingkat kemampuan penghuni (tingkat pengeluaran keluarga per
bulan), lama tinggal penghuni di Perumahan Bumi Adipura dan lokasi tempat
kerja.
Data pengeluaran keluarga per bulan di bagi dalam 4 (empat) kategori
yaitu rendah (kurang dari Rp. 1 Juta), menengah (Rp. 1 – 3 Juta), menengah keatas (Rp. 3 – 5 Juta), dan tinggi (di atas Rp. 5 Juta). Faktor lama tinggal penghuni
dalam lingkungan perumahan di bagi ke dalam 3 (tiga) kategori yaitu lebih kecil
dari 3 tahun, 3 tahun sampai 5 tahun, dan 5 tahun ke atas. Faktor lokasi kerja di
bagi ke dalam 3 (tiga) wilayah yaitu perumahan Bumi Adipura, Kota Bandung,
dan di luar Kota Bandung
Karakteristik penghuni berdasarkan responden terpilih di Perumahan Bumi
Adipura, ditinjau dari karakteristik agama, lama tinggal, pengeluaran keluarga,
dan lokasi kerja kepala keluarga. Karakteristik agama penghuni di Perumahan
Bumi Adipura Kota Bandung dapat dilihat pada tabel III.6.
Tabel III.6
Karakteristik Agama Penghuni berdasarkan Tipe Rumah
Agama
Sederhana
Islam
33
Katolik
0
Kristen
0
Total
33
Sumber: Hasil Survei, 2006
Tipe Rumah (Penghuni)
%
Menengah
%
100.0
29
87.9
0.0
1
3.0
0.0
3
9.1
100.0
33 100.0
Mewah
31
0
2
33
%
93.9
0.0
6.1
100.0
Total
93
1
5
99
%
93.9
1.0
5.1
100.0
Berdasarkan tabel ini diketahui bahwa karakteristik penghuni di
Perumahan Bumi Adipura berdasarkan agama, berkecenderungan paling banyak
beragama Islam (93,9%) untuk penghuni ketiga tipe rumah.
49
Tabel III.7
Karakteristik Lama Tinggal Penghuni berdasarkan Tipe Rumah
Tipe Rumah (Penghuni)
Lama
Tinggal
Sederhana
%
Menengah
%
Mewah
%
Total
%
5
10
18
15.2
30.3
54.5
5
14
14
15.2
42.4
42.4
14
13
6
42.4
39.4
18.2
24
37
38
24.2
37.4
38.4
Total
33
Sumber: Hasil Survei, 2006
100.0
33
100.0
33
100.0
99
100.0
< 3 tahun
3 – 5 tahun
> 5 tahun
Berdasarkan tabel III.7. diketahui bahwa karakteristik penghuni di
Perumahan Bumi Adipura berdasarkan lama tinggal, berkecenderungan paling
banyak
lebih
dari
5
tahun
untuk
penghuni
tipe
rumah
sederhana,
berkecenderungan lebih dari 3 tahun untuk penghuni tipe rumah menengah, dan
berkecenderungan kurang dari 3 tahun untuk penghuni tipe rumah mewah. Hal ini
sesuai dengan tahapan pembangunan, di mana untuk tipe rumah sederhana
termasuk tahapan awal pembangunan yang hampir seluruhnya terdapat di cluster
satu..
Tabel III.8
Karakteristik Pengeluaran Penghuni berdasarkan Tipe Rumah
Pengeluaran
Sederhana
< Rp. 1 Juta
5
Rp. 1 – 3 Juta
20
Rp. 3 – 5 Juta
6
> Rp. 5 Juta
2
Total
33
Sumber: Hasil Survei, 2006
Tipe Rumah (Penghuni)
%
Menengah
%
Mewah
15.2
2
6.1
1
60.6
14
42.4
8
18.2
16
48.5
14
6.1
1
3.0
10
100.0
33 100.0
33
%
3.0
24.2
42.4
30.3
100.0
Total
8
42
36
13
99
%
8.1
42.4
36.4
13.1
100.0
Berdasarkan tabel III.8, diketahui bahwa karakteristik penghuni di
Perumahan Bumi Adipura berdasarkan pengeluaran keluarga, berkecenderungan
paling banyak Rp. 1 – 3 Juta untuk penghuni tipe rumah sederhana,
berkecenderungan Rp. 3 – 5 Juta untuk penghuni tipe rumah menengah, dan
berkecenderungan Rp. 3 – 5 Juta serta lebih besar dari Rp. 5 Juta untuk penghuni
tipe rumah mewah. Hal ini menunjukkan kecenderungan perbedaan penghuni tipe
rumah mempengaruhi tingkat pengeluaran penghuninya.
50
Tabel III.9
Karakteristik Lokasi Kerja Penghuni berdasarkan Tipe Rumah
Lokasi
Kerja
Sederhana
Perumahan
Bumi
0
Adipura
Kota
28
Bandung
Luar Kota
Bandung
5
Total
33
Sumber: Hasil Survei, 2006
Tipe Rumah (Penghuni)
%
Menengah
%
Mewah
%
Total
%
0.0
1
3.0
2
6.1
3
3.0
84.8
29
87.9
25
75.8
82
82.8
15.2
100.0
3
33
9.1
100.0
6
33
18.2
100.0
14
99
14.1
100.0
Berdasarkan tabel III.9, diketahui bahwa karakteristik penghuni di
Perumahan
Bumi
Adipura
berdasarkan
lokasi
kerja
kepala
keluarga,
berkecenderungan paling banyak berada di Kota Bandung untuk ketiga tipe
rumah. Hal ini menunjukkan bahwa pola pergerakan penghuni beraktivitas seharihari berkecenderungan berada di Kota Bandung.
Download