BAB I - ETD UGM

BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Sejak tahun 1974 pemerintah telah melaksanakan pembangunan
perumahan secara massal dan terjangkau melalui Perumnas yang merupakan
badan usaha milik negara yang dibentuk untuk membangun perumahan dan
dengan dukungan pembiayaan perumahan bersubsidi yang dikelola Bang
Tabungan Negara. Selanjutnya pada tahun 1978, untuk pertama kalinya dalam
Garis Besar Haluan Negara (GBHN) yang menjadi landasan kebijakan
pembangunan perumahan di Indonesia muncul istilah penyediaan rumah yang
terjangkau oleh masyarakat banyak. Kemudian GBHN 1983 secara lebih eksplisit
menyatakan penyediaan rumah dengan harga yang terjangkau oleh masyarakat
berpenghasilan rendah. Perumnas memang kemudian tidak sendirian dalam
penyediaan perumahan terjangkau yang kemudian juga badan usaha swasta
(developer) turut ikut andil pada penyediaan perumahan terjangkau seperti Real
Estate Indonesia (REI) dan Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman
Seluruh Indonesia (APERSI), istilah program penyediaan perumahan ini juga
populer dengan nama Rumah Sangat Sederhana (RSS), Rumah Sederhana (RS),
dan yang paling baru adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat).
Smith dalam Budihardjo (1987) menyatakan bahwa di negara berkembang
terdapat hubungan yang erat antara tingkat penghasilan dan prioritas di bidang
perumahan. Masyarakat berpenghasilan tinggi memiliki prioritas mengutamakan
fasilitas sosial kemudian status kepemilikan dan terakhir adalah dekat dengan
tempat kerja. Sedangkan masyarakat berpenghasilan rendah memiliki prioritas
sebaliknya yaitu yang utama dekat dengan tempat kerja, status kepemilikan dan
terakhir adalah kelengkapan fasilitas sosialnya. Ditambah lagi dengan pernyataan
dalam UU Nomor 4 tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman yang
meneegaskan bahwa penataan perumahan dan permukiman berlandaskan pada
1
asas manfaat, adil, dan merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada
diri sendiri, ketergantungan, dan kelestarian lingkungan hidup.
Menurut UU No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman Perumahan maka perumahan dan kawasan permukiman harus
diselenggarakan atas dasar kesejahteraan, keadilan dan pemerataan, kenasionalan,
keefisienan dan kemanfaatan, keterjangkauan dan kemudahan, kemandirian dan
kebersamaan, kemitraan, keserasian dan keseimbangan, keterpaduan, kesehatan,
kelestarian dan keberlanjutan, dan keselamatan, keamanan ketertiban, dan
keteraturan untuk :
a. Mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk
yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan
permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan
kepentingan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
b. Meningkatkan daya guna dan hasil guna sumberdaya alam bagi pembangunan
perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik
dikawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan.
c. Menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan
berkelanjutan.
Pemerintah Daerah Provinsi Lampung tentu telah mengupayakan
pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat berpenghasilan
rendah. Dibuktikan dengan banyaknya pembangunan perumahan dengan tipe
kecil seperti tipe 21, tipe 27, dan tipe 36 oleh Perumnas atau pengembang swasta.
Perumahan tipe kecil ini diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah
ataupun keluarga muda. Selain itu sistem pembiayaan juga difasilitasi oleh Bank
Tabungan Negara dengan memakai sistem kredit dengan suku bunga yang rendah,
tentu disesuaikan dengan perkembangan perekonomian Indonesia.
Berdasarkan hal ini, maka pada tahun 2008 Pemerintah Daerah Tulang
Bawang mengadakan program pembangunan perumahan yang layak bagi pegawai
2
negeri sipil yang berdomisili di Kabupaten Tulang Bawang. Tujuannya adalah
sebagai upaya peningkatan kinerja aparatur dalam memberi pelayanan kepada
masyarakat, dan sebagai upaya untuk meningkatkan kesejahteraan pegawai negeri
sipil yang berada di lingkungan Pemerintah Kabupaten Tulang Bawang. Sejalan
dengan program Pemerintah Daerah Tulang Bawang untuk mengadakan
perumahan yang layak bagi pegawai negeri sipil, maka perlu didukung oleh pihak
pengembang dalam hal ini adalah badan usaha swasta yaitu PT. DWI MITRA
LAMPUNG PERDANA. Dukungan dan partisipasi pihak swasta sebagai
pengembang dirasa tepat agar supaya rumah – rumah yang dibangun memenuhi
standar kualitas bangunan, kualitas lingkungan, serta kemudahan pembiayaan
sehingga perumahan yang dibangun dapat terjangkau oleh pegawai negeri sipil
secara keseluruhan tetapi tetap layak huni. Sedangkan konsep perumahan yang
dibangun adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) dengan nama Perumahan
Tiuh Tohou Indah di Kabupaten Tulang Bawang. Sedangkan unit yang dibangun
adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) type 36/200 sebanyak 301 unit.
Skema pengadaan Perumahan Tiuh Tohou Indah ini ternyata mempunyai
beberapa perbedaan dari skema pengadaan perumahan yang lain. Diketahui bahwa
skema pengadaan perumahan ini ternyata merupakan buah kerjasama antara
pelaku pembangunan yaitu Pemerintah Daerah Kabupaten Tulang Bawang dan
pihak pengembang. Salah satu yang membedakan adalah adanya skema hibah
tanah dari Pemda Kabupaten Tulang Bawang yang ternyata mempengaruhi hasil
pembangunan secara keseluruhan. Tidak hanya itu ternyata terdapat beberapa
bantuan pendanaan untuk pembangunan perumahan ini seperti bantuan Dana
Alokasi Khusus (DAK) dari Kemenpera. Ditambah lagi dengan diberlakukannya
beberapa skema pembiayaan yang dapat memudahkan para konsumen untuk
memperoleh rumah. Secara umum skema pengadaan dan juga bantuan-bantuan
untuk pembangunan perumahan ini berdampak pada peningkatan kualitas fisik,
kualitas lingkungan, dan juga pembiayaan yang ternyata membedakan perumahan
Tiuh Tohou Indah berbeda dengan perumahan lain yang sejenis.
3
1.2. Perumusan Masalah
Berdasarkan segala pemaparan di atas, maka dalam penelitian ini muncul
pertanyaan penelitian yang ingin dikaji yaitu:
1. Bagaimana skema pengadaan Perumahan Tiuh Tohou Indah dengan konsep
Rumah Sederhana Sehat?
2. Apakah Perumahan Tiuh Tohou Indah telah berhasil memenuhi kebutuhan
perumahan bagi PNS di lingkungan Pemda Tulang Bawang yang murah dan
layak huni sesuai dengan standar kualitas bangunan, kualitas lingkungan, dan
pembiayaan Rumah Sederhana Sehat?
1.3.
Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk:
a. Menjelaskan skema pengadaan Perumahan Tiuh Tohou Indah dengan konsep
Rumah Sederhana Sehat
b. Mengevaluasi hasil pembangunan Perumahan Tiuh Tohou Indah sebagai
strategi pengadaan kebutuhan perumahan bagi PNS di lingkungan Pemda
Tulang Bawang yang murah dan layak huni berdasarkan kondisi fisik, kondisi
lingkungan, dan keterjangkauan (affordabilitas).
1.4.
Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan daripada penelitian ini adalah sebagai berikut:
a. Untuk memberikan gambaran tentang apa, bagaimana, dan kenapa dilakukan
pembangunan Perumahan Tiuh Tohou Indah dengan konsep Rumah Sederhana
Sehat (Rs Sehat) yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah Tulang Bawang dan
pengembang swasta sehingga dapat dikatakan berhasil terhadap upaya
pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah
yang berlatar belakang pekerjaan pegawai negeri sipil di lingkungan
Pemerintah Daerah Tulang Bawang.
4
b. Memberikan gambaran tentang pentingnya pembangunan perumahan bagi
masyarakat berpenghasilan rendah bagi Pemerintah Daerah, dalam hal ini
adalah Pemerintah Daerah Tulang Bawang dan Provinsi Lampung sebagai
upaya untuk mengurangi kebutuhan perumahan (backlog).
c. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan, rekomendasi,
dan best practice bagi Pemerintah Daerah Tulang Bawang dan pengembang
swasta atau pihak-pihak yang terkait dalam hal peningkatan mutu dan kualitas
perumahan dengan konsep Rumah Sederhana Sehat yang murah dan layak huni
bagi segenap masyarakat berpenghasilan rendah.
1.5.
Batasan Penelitian
1.5.1. Batasan Fisik
Untuk dapat menilai keberhasilan suatu program pemenuhan kebutuhan
perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah maka ruang lingkup studi
kasus yang dipilih harus sesuai dengan peruntukkannya yaitu ditujukan kepada
masyarakat berpenghasilan rendah yang berlatar belakang pegawai negeri sipil di
lingkungan Pemerintah Daerah Tulang Bawang, selain itu juga harus dilihat masa
huni untuk dapat melihat bagaimana kesaksian para penghuni perumahan tentang
kondisi fisik dan lingkungan perumahan. Dalam hal ini batasan fisik penelitian
yaitu Perumahan Tiuh Tohou Indah yang terletak di Jalan Lintas Timur Ujung Ilir,
Kecamatan Menggala, Kabupaten Tulang Bawang yang telah dibangun sejak
tahun 2008 dan mulai dihuni sejak tahun 2009.
1.5.2. Fokus Penelitian
Fokus dari penelitian ini adalah:
a. Melakukan analisa kritis terhadap bentuk dan dampak (outcome) kerjasama
antara Pemerintah Daerah Tulang Bawang dengan pengembang dalam proses
pembangunan Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) Tiuh Tohou Indah.
b. Melakukan evaluasi terhadap hasil pembangunan Perumahan Tiuh Tohou
Indah
berdasarkan
kondisi
fisik,
lingkungan,
dan
keterjangkauan
5
(affordabilitas) dengan melakukan penyesuaian dan perbandingan dengan
pedoman teknis Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) dan peraturan
perundangan yang berlaku.
1.6.
Keaslian Penelitian
Penelitian mengenai perumahan sederhana memang telah banyak
dilakukan. Walaupun terdapat beberapa penelitian yang sama-sama pernah
meneliti tentang perumahan, tetapi penelitian ini dirasa perlu dilakukan karena
selain berbeda dari segi fokus, metode, dan lokus terdapat juga perbedaan yang
sangat mendasar pada penelitian ini yaitu latar belakang, tujuan penelitian, dan
kerangka berpikir. Berikut akan ditampilan beberapa penelitian yang telah
dilakukan sebelumnya yang mempunyai keterkaitan dengan penelitian ini.
1. Nanang Pujo Raharjo (2010) Tesis, Magister Teknik Pembangunan Wilayah
dan Kota Universitas Diponogoro. Penelitian ini berjudul “Dinamika
Pemenuhan Kebutuhan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah”.
Penelitian ini memliki fokus yaitu
menggambarkan dinamika kebutuhan
perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan substansi naikturunnya pemenuhan kebutuhan perumahan masyarakat berpenghasilan rendah
yang dipengaruhi oleh situasi dan kondisi yang ada. Lokus penelitian ini adalah
Perumahan Griya Pagutan Indah Kota Mataram. Penelitian ini menggunakan
metode deduktif kualitatif.
2. Budi Irawan (2013) Skripsi, S1 Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas
Gadjah Mada. Penelitian ini berjudul “Pembangunan Perumahan Berbasis
Masyarakat di Thailand”. Fokus penelitian adalah untuk mendeskripsikan
penerapan pembangunan perumahan berbasis masyarakat di Thailand dengan
metode konten analisis. Lokus penelitian ini adalah Bangboa, Thailand.
Penelitian ini menggunakan metode deduktif kualitatif dengan paradigma
rasionalistik.
3. Faradiah Hildy Putri (2010) Skripsi, S1 Perencanaan Wilayah dan Kota
Universitas Gadjah Mada. Penelitian ini mempunyai judul “Perkembangan
6
Perumahan Skala Kecil dan Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pemilihan
Lokasinya” dengan lokus Kelurahan Bukit Lama, Palembang. Fokus penelitian
ini adalah mengetahui perkembangan pembangunan perumahan dan faktorfaktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan sebagai gambaran bagi
pengembang dan pembeli. Penelitian ini menggunakan metode deduktif
kualitatif.
4. Andes M. Tambunan (2011), S1 Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas
Gadah Mada. Judul penelitian ini adalah “Evaluasi Rumah Sederhana Sebagai
Strategi Relokasi Warga Yang Menghuni Permukiman Kumuh di Wilayah
Pesisir Kota Medan”. Fokus penelitian ini adalah mendeskripsikan secara
ilmiah kondisi fisik rumah dan lingkungan permukiman perumahan dengan
lokus Perumahan Nelayan Indah di Medan Labuhan. Penelitian ini
menggunakan metode deduktif kualitatif dengan paradigma penelitian analitik
empirik rasionalistik. Walaupun secara metode dan fokus penelitian ini hampir
sama dengan yang akan penulis lakukan tetapi ada perbedaan yang cukup
mendasar yaitu latar belakang dan kerangka berpikir, lokus, serta fokus.
5. Sekar Kinasih Setyaningrum (2013), S1 Perencanaan Wilayah dan Kota
Universitas Gadjah Mada. Judul penelitian ini adalah “Arahan Pembangunan
Perumahan Kabupaten Sleman dan Ketaatan Pembangunan Perumahan”.
Penelitian ini berfokus pada arahan pembangunan perumahan dan ketaatan
pembangunan dengan lokus perumahan di Desa Sidoarum, Kecamatan Godean
yaitu sebanyak 12 kompleks perumahan. Penelitian ini menggunakan metode
eksploratif kualitatif deskriptif.
7